房地產經營管理范文

導語：如何才能寫好一篇房地產經營管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

兩年以上工作經驗 | 女| 25歲（1986年9月10日）

居住地：深圳

電　話：138********（手機）

E-mail：

最近工作 [2 年4個月]

公　司：XX房地產開發有限公司

行　業：房地產開發

職　位：營銷主管

最高學歷

學　歷：本科

專　業：房地產經營管理

學　校：深圳大學

自我評價

為人處事認真踏實，有很強的責任心；有團隊合作精神，有激情，有較強的組織與溝通能力；有一線施工現場工作經驗，負責海外大型項目的預算及成本管控工作，積累了豐富的項目經驗。

求職意向

到崗時間： 一個月內

工作性質： 全職

希望行業： 房地產開發

目標地點： 深圳

期望月薪： 面議/月

目標職能： 部門主管

工作經驗

2009/8—至今：XX房地產開發有限公司[ 2年4個月]

所屬行業： 房地產開發

營銷部 營銷主管

1.在《XX別苑》項目擔任營銷主管工作，主要負責：

2.案場管理，保證案場流程規范，監督案場制度的執行，負責幫助銷售人員解決銷售過程中的各種疑難問題；

3.負責人員招聘、確定崗位分配及管理；

4.組織銷售人員進行市場調研，銷售資料、說辭的匯總、整合、制定；

5.參與定期營銷方案的制定、參與產品定價方案的討論、制定；

6.負責銷售人員的業務培訓（接待流程、簽約流程、合同制定、按揭手續、入住流程、房產證下發手續等）負責銷售人員考核工作；

7.負責成交、交款、催款工作的統計，與各有關部門協調相關工作，制作報表；

8.所帶團隊銷售業績排名“月冠軍”，“年冠軍”，XX年下半年成交金額占總成交額的70%，超額完成銷售任務。

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2008/7--2009 /7：XX物業有限公司 [ 1年]

所屬行業： 物業管理/商業中心

商業物業管理（客戶服務、行政管理） 物業管理經理/主管

1、負責商鋪的日常管理、協調處理投訴及安排協調維修工作；

2、協助開發商商業管理部門對業主、包租商鋪、租賃商戶的梳理管理工作；

3、協助開發商商業管理部門操作商鋪招商工作；

4、協調商務區對于商業街及商業綜合體的行政管理規范；

5、參與協調和執行各級領導的參觀及考察工作；

6、監管小區會所工作。

教育經歷

2004/9--2008 /7 深圳大學 房地產經營管理 本科

證 書

2007/7 國家注冊二級建造師

2007/6 國家造價員資格證

2006/12 大學英語六級

2005/12 大學英語四級

篇2

【關鍵詞】房地產；經營管理；價格決定；構成；分類

在市場經濟條件下，房地產價格的基礎是價值，其構成表現為土地，建筑物等貨幣表現形式。現實房地產的價格受市場需求和供給的共同作用而形成。市場供求關系的影響具有一定的波動性。房地產作為實物、權益與區位的綜合體，在房地產經營管理過程中，必須重視對房地產的價格特征、價格決定、價格構成和價格分類的研究。

1、房地產價格的特征

1.1地域性

房地產即不動產，其固定不變的區位是決定價格的一個根本因素。房地產地域性的特征不但使其外部效應表現得更為突出，使房地產市場隱含一定的地域性壟斷。

1.2異質性

房地產由于其區位、自然、經濟的差異和建筑物式樣、朝向、規模、裝修、設備等方面的差別，強化了其異質性。房地產商品的異質性主要表現為位置固定性、質量差異性及面積有限性等特征，這使得房地產市場上不能實現統一價格。

1.3趨升性

房地產價格一般具有趨升性。長期來看，由于房屋使用功能的永久性與居住需求的不變性導致房地產具有增值、保值性。房地產商品的相對稀缺、土地供給缺乏彈性、城市人口的增加、生活方式改善、消費者收入水平提高及技術持續進步等多種因素決定房地產價格的趨升性不可避免。

1.4權益性

房地產價格實際是一種權益價格。由于價格是對依附于房地產上的權利的衡量，實物狀況相同的同一宗房地產按其不同的權益要求而可以具有不同的價格。

1.5政策性

房地產行業關系到國計民生，其市場發展形態和價格水平受到政府政策的重要影響。土地市場受政府的嚴格把控，土地的權屬性質、稀缺性以及耕地保護的必要性決定了政府一定要直接參與土地資源的配置。政府的各類土地利用規劃以及相關土地保護政策都會對區域土地價格產生重大影響。國家和地方各種宏觀經濟政策及房地產業本身的調控政策對房地產價格的影響也很大。

1.6多樣性

房地產價格既可以用買賣價格即出售價格表示，也可以用一定期間的收益，即租賃價格表示。租金代表一定期間的收益，將收益以適當的折現率折現，就可能得到買賣價格。

2、房地產價格的決定

在市場經濟條件下，房地產商品的價格及變化趨勢由供給與需求共同決定；反之，房地產商品的價格水平及變化又引導供求數量的調整。房地產供給是指在一定市場條件下房地產的生產者或持有者愿意并能夠提供給市場的房地產數量，它反映出市場條件與生產者或持有者供應意愿之間的對應關系。這里的市場條件包括房地產價格、需求者收入水平、相關商品的價格，建材、家具等互補品、消費者偏好、廠商營銷手段和價格預期等。在房地產供小于求時，形成賣方市場，價格上升，供給增加，需求出現減少，實現均衡。反之亦然，市場機制運行的結果是最終趨向于市場均衡。

3、房地產價格的構成

房地產價格主要由房地產開發成本和利潤兩大部分構成。其中，房地產開發成本是開發企業在開發和銷售房屋的過程中發生的士地取得、建筑安裝、市政配套、營銷管理等各種支付。利潤指房地產開發企業在銷售房地產的收入中扣除成本和稅金以后的余額，利潤總額往往由營業利潤、投資收益和營業外收支差額三部分構成。開發成本是決定開發企業回報以及下一生產周期房地產供應的重要因素。只有房地產價格等于或大于開發成本，開發商才能補償耗費的資金，開發活動才能夠持續下去。開發成本的構成是以生產費用為理論基礎的成本價格的組合，它與市場價格有房地產開發建設涉及較多環節，所以開發成本的構成包含較多內容。以住宅開發為例，從房地產開發企業經營核算看，主要包含以下幾部分。

（1）土地費用。土地費用包括城鎮土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。由于土地自然供給有限，經濟供給缺乏彈性，土地費用在房地產價格中所占比例有逐步上升的趨勢。

（2）前期工程費和建筑安裝工程費。建筑安裝工程費是用于建安工程建設的總成本費用，即房屋建筑安裝造價，它在整個成本構成中所占比例較大。市政公共設施費用。

（3）管理費用。管理費用主要包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、培訓費、養老保險費等，一般在整個成本構成中所占比例較小。

（4）貸款利息。貸款利息的大小與所開發項目的大小以及融資額度的多少等因素具有密切關系，其所占成本構成比例相對不穩定。

（5）稅費。包含稅收和行政性費用兩部分。

4、房地產價格的分類

房地產與一般商品相比有一些不同的特征，再加上房地產市場的特殊運行規律，決定了房地產價格的分類形式具有多樣性。不同的分類方式以及不同的價格形式，起到的作用也各不相同。主要有以下分類：

（1）成交價格、市場價格、理論價格和評估價格。

（2）市場調節價、政府指導價和政府確定價。

（3）基準地價、標定地價和房屋重置價格。

（4）土地價格、建筑物價格和房地價格。

（5）總價格、單位價格和樓面地價。

（6）所有權價格、使用權價格和其他權益的價格。

（7）買賣價格、租賃價格、典當價格、抵押價格、保險價格。

（8）現房價格和期房價格。

（9）起價、標價、成交價和均價。

（10）保留價、起拍價、應價和成交價。

參考文獻

[1]劉亞臣.房地產經營管理.大連：大連理工大學出版社，2008.3

[2]朱丹.地價與房價的關系不同觀點分析.商情，012年

[3]王麗玫，李廣輝.影響房地產價格的因素分析.廊坊師范學院學報：自然科學版，2008年

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1.1地理位置的不可移動性

房地產企業是以房屋等基本建筑物為基礎進行運作的一種企業，而這些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地產企業在選擇或開發項目時，應首先考慮該項目的地理位置是否符合企業運作所需要的交通、市場、經濟和文化等需求。

1.2項目的投資風險大

房地產不同于其他商品，它自身的特點決定了企業在投資過程中必須承受較大的風險，具體體現在以下2點：①由于房地產項目的開發時間長，所以，可能會受到一段時間內市場需求和國家政策變化的影響；②由于其地理位置的不可移動性，在很大程度上使其在競爭中處于被動局面。

1.3投資建設的成本高

眾所周知，房地產開發項目是一項資金密集型產業，其投資開發成本比較大，如果沒有一定的資金作支撐，企業是很難在房地產市場中立足的。此外，由于房地產項目開發的風險比較高，如果企業沒有堅固的基礎，就很有可能面臨倒閉的風險。

1.4項目開發建設的周期長

房地產投資開發項目的對象是土地和客觀建筑物，大家都知道，一項建筑工程的建成不僅需要花費大量的人力、物力和財力，還需要較長的時間。為了適應市場需求，現代建筑越來越趨向于美觀時尚，同時，工程還要保質保量完成，這就在一定程度上延長了房地長項目的開發周期。

1.5項目開發建設的環節多

目前，在我國實行的房地產開發建設管理制度中，將房地產管理部門與其他的社會管理部門相聯系，比如交通管理部門、環境與衛生管理部門、城市規劃管理部門和安全質量監督管理部門等。企業在開發建設房地產項目時，必須協調處理與各個部門之間的關系。只有這樣，才能使工程順利竣工。

1.6項目建設資金的周轉速度較慢

房地產項目的開發往往涉及多方面的資金周轉，從設計圖紙、招商引資，到雇傭工人、施工、竣工，這整個過程的時間是非常長的。由于各個環節都是獨立的，資金的周轉速度下降，對項目的開發造成了一定的消極影響。

1.7受國家政策因素的影響較大

房地產企業作為全國企業中的一份子，其運作狀態必然受國家政策的約束和調控，所以，任何房地產企業，不論何時何地，都要嚴格遵守國家經濟、法律制度，將國家利益放在首要地位。

2房地產項目經營管理的問題

2.1缺乏項目建設的成本管理意識

大多數房地產企業還停留在“事后核算”的思想上，缺乏對項目造價成本的預算。俗話說，“沒有規矩，不成方圓”，這對房地產企業來說也是一樣的，如果管理者在事前沒有一個明確的預算成本作為約束，就很有可能會在項目建設的過程中出現鋪張浪費的情況，對企業內部的資金運轉造成一定的阻礙。

2.2企業內部的管理鏈條不完善

目前，雖然大多數的房地產企業開始重視企業內部管理系統的完善，但是，仍然存在一些漏洞，這一點在安全和質量監督管理方面表現得比較明顯。一些監督管理人員不重視自己的工作，進而出現了企業內部的監督環節與其他環節之間處于割裂的狀態。

2.3缺乏對歷史經驗的分析和總結

房地產市場需求的變化性是極大的，許多房地產企業由于受到了市場、經濟、政策等各方面的影響，很容易在競爭中處于被動地位，所以，企業要想在房地產市場中居于不敗之地，就必須從多方面入手分析市場動態，總結歷史經驗和教訓，發展自身優勢，摒棄劣勢。

2.4沒有準確掌握各方面的動態信息

企業要想獲得發展，就必須與時俱進。所謂“與時俱進”，指的就是企業要用發展的眼光看待自身所處的環境，包括市場環境、經濟環境和政治環境等，及時了解各方面的信息動態。從目前的發展情況來看，許多企業并未準確掌握信息的動態，大多數企業仍然處于消極被動的地位。

3經營管理的原則

3.1堅持可持續發展的原則

可持續發展思想是《我們共同的未來》報告中提出的，它要求我們以不損害后代人、滿足其需求的權力為前提來滿足當代人自身的需求。對于房地產企業，在項目開發和經營管理的過程中，既要考慮企業的經濟效益，又要注重該項目的環境效益、社會效益，不能以損害環境和社會的長久利益為前提來滿足企業發展的短暫利益。

3.2堅持創新性原則

隨著社會經濟的發展和科技的進步，創新已經成為了現代社會發展必不可少的推動力，小至個人、家庭，大到社會、國家，各個社會角色和群體無不需要創新。對于房地產企業，應該從產品、科技等方面入手，不斷創新，這樣才能實現企業的長足發展。

3.3堅持科學定位的原則

市場是一個不斷變化的動態因素，任何企業在進行市場定位之前都必須對市場進行科學的分析。對于房地產企業更是如此，為了應對變化莫測的市場環境，中小型企業應格外重視市場的分析和定位，盡量在掌握市場動態的基礎上將整體的市場劃分為多個細分市場，從細分市場中選擇一個或多個作為自己的目標市場。只有這樣，才能更好地規避風險，提高企業的競爭力。

3.4堅持動態管理和優化組合相結合原則

房地產企業要想實現動態管理和優化組合，就必須建立一個內部信息管理系統，安排專業的內部信息管理人員負責掌控企業市場運作的所有數據和信息，并根據市場動態信息的反饋及時調整企業的開發和管理策略，對影響企業運作的環境因素進行優化、組合、調配。只有這樣，才能使企業在日益經激烈的市場競爭中處于優勢地位。

4經營管理的方法

4.1培養高端人才，保證綜合效應

企業要想取得發展，就必須以高素質的人才作為支撐。對于我國的房地產企業，培養具有創新性意識、能獨立思考的人才是尤為重要的。企業的管理人員應加大對企業職工的考核力度，經常召開職工教育大會，提高職工的自我角色意識，同時，還應該建立和完善職工培訓制度，定期對職工的工作能力和素質進行培訓。只有這樣，才能培養出高素質的員工。

4.2加強對內外部風險的控制

企業的經營風險是指企業為了擴大或占領市場而做出的一切決策所形成的風險。這些風險按照來源的不同，主要可以分為企業內部風險和外部風險；按照內容的不同，可分為投標風險、市場風險和意外風險。毫無疑問，企業的經營風險是不可能避免的，我們只能盡量降低風險發生的概率。要做到這點，企業就必須建立和完善風險控制體系，形成一個專業的防范風險的體系。

4.3適應新形勢，實行戰略轉型

面對越來越嚴峻的國內外宏觀經濟形勢，房地產企業必須及時調整發展戰略，完善企業內部的監督管理體系，在企業的目標決策方面實行戰略轉型，進而提高目標定位的準確性和決策的規范性，實施全方位、可持續發展的經營理念。

5結束語

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關鍵詞：房地產項目開發規劃 經營管理

引言：隨著我國經濟發展，人們的生活水平不斷提高，居住上一個規劃合理、配套設施齊全又舒適的生活小區要求越來越高。所以要做好項目開發的規劃設計至關重要，其好壞直接影響到后期的營銷和推廣。

1.房地產項目的規劃設計管理

1.1設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年負責。細節看起來是小事，其實有大隱患， “規劃方案無小事”。這種細節就顯示出設計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發做設計，犯了一條大忌。

1.2規劃設計應該充分考慮將來物業管理的方便。

現在物業管理已經成為樓盤項目成敗的一個重要方面，小區全體業主共享的，那些住在多層、小高層的業主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業主經常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。

1.3必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領社區，價位適中，檔次中等，但如設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業管理的運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區，向業主收取的物業管理費是很有限的。這就是設計師背離項目定位的情形。2.房地產開發規劃設計的要點

2.1總體開發設想

房地產商在拿到項目用地后，結合政府對于項目用地的控制性詳細規劃，地塊未來的發展方向，周邊配套設施、其他項目的定位、物業種類等等因素。在結合自身企業的發展規劃來制定本地塊的項目定位。而在實際操作中主要從以下幾個重要環節著手：①企業現金流測算與把握；②政府的控制規劃；③項目的土地條件；④銷售的速度；⑤客戶的群體的調查；⑥房屋的單價、總價構成；⑦開發商擅長的開發類型；⑧開發商要求的利潤和品牌，結合以上7點，基本能把項目定位問題解決。而后在根據政府要求的建設周期、項目所在地的市場行情、公司的現金流等等指標，制定合理的開發周期。

2.2道路系統規劃

路網是一個城市發展的骨架，只有便捷合理的路網設計才能提升整個城市的通暢感和品質感，居住小區或是城市綜合體也同樣遵循這一理論。設計合理使用便捷的路網系統設計是項目規劃設計的要點之一。目前，國民經濟發展良好，人們生活水平普遍提高，私家車增長較快，一家一部車，甚至一家幾部車，車輛的增加不僅僅給城市道路帶來較大的壓力，同時也對居住小區提出了較高的要求。為了使小區內行人安全，行車對人無干擾，路網規劃時設計人車分流道路系統，即車行道路系統和人行道路系統分開，汽車入小區后直接下地下車庫或是地上停車位，減少車輛在小區內道路上行駛。隨著汽車數量的日益增長，不僅對小區的道路系統要求設計合理，同時對小區的停車車位數量要求滿足汽車的增長。為此，政府相關部門也在居住區開發設計時對小區車位數量的設置做了明確規定，基本上是每120m2要配置一個車位。居住區道路系統規劃設計除了人車分流設計外，還應對步行系統的無障礙設計、系統的可達性等等做詳細合理的系統設計。

2.3配套公共服務設施系統規劃

為提高項目的附加值，增加銷售賣點，為后期客戶帶來便捷、舒適的生活氛圍，項目配套公共服務系統的規劃設計顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個房子睡個覺，還需要買菜，購物，娛樂等等一系列的其他活動。而項目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設置，因此，房地產開發在項目前期規劃設計時應根據項目地塊居住人口的數量，合理設置公共配套服務設施，要求數量合適，分布合理，以便方便每位小區居民，同時在規劃設計時應考慮后期管理和經營的相關問題。

2.4綜合管網的規劃

綜合管線的規劃是將小區的各種管線進行綜合，如果規劃出現問題，小區將停水、停電甚至無法居住，由此可見此項工作的重要性。小區的管線涉及到雨水、污水、強電、弱電、燃氣、供熱、智能等等，而各種管線的進口、接口的位置規劃以及與市政綜合管網的連接都是擺在設計師面前的問題。良好的規劃設計，不僅為房地產商降低開發成本，還為后期的各種管線的驗收，小區的順利交房打下基礎。

2.5綠化與景觀系統規劃

如今社會人們在解決溫飽問題之后，對于居住環境要求在不斷的提高。具有優美宜人的園林景觀幾乎成了人們評判居住小區是否高檔的重要標準。為此，在居住區項目規劃設計時，房地產開發商應要有所取舍，可適當增加建造成本，降低建筑密度，盡最大可能增加項目綠地的面積。我們知道，小區的建筑密度高，意味著建筑占地面積大，綠地面積就要減少。其實在同一地塊容積率一樣的情況下，可以通過增加建筑物的高度來減少建物的占地面積，以增大小區綠地面積，提高了小區景觀品質，同時在建筑單體布置時要多結合景觀設計師的想法，盡力為后期景觀設計多留發揮的空間。

2.6生態與節能規劃

鑒于響應國家節能減排政策，為居住居民后期生活質量著想，生態節能設計規劃也是當前房地產規劃設計的要點之一。項目規劃設計時適當從現代、科技、生態等方面考慮，嘗試使用新能源、新型科技技術增加居住的舒適度、降低開發成本等等。

2.7建筑設計規劃

建筑單體的規劃設計可以說是房地產規劃設計重要要點之一，建筑單體是項目總體規劃理念的展示體，建筑立面風格、外墻顏色是該項目的規劃理念、產品定位、公司實力的展現。建筑戶型設計的優劣直接關系到項目的銷售，資金的回籠，企業的發展。

（1）建筑立面、色彩的規劃設計。建筑單體的立面造型變化多樣，色彩可以豐富多變。而在規劃設計時，房地產更多應重點關注外立面的造型、色彩是否符合項目的總體定位和總的規劃理念。

（2）建筑戶型規劃。建筑戶型的設計相對立面和顏色顯得更為重要，因為它是居民每天都使用的對象，它的舒適與否直接影響到居民的生活質量。

3.工程成本控制

3.1前期（項目規劃階段、方案設計階段、施工圖紙設計階段等），根據設計的深度，以及以往工程建設經驗數據、市場價格因素，結合項目市場定位、銷售市場預測情況，通過不斷調整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標。

3.2工程施工和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標”的原則。同時，加強承包商管理工作，完善投標單位的資格預審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實現充分的市場競爭，最終實現降低成本的目標。

4.結束語

目前我國的房地產發展的現狀，其距發達國家仍然有很大差距。為此，在今后的房地項目開發規劃設計方面依然需要我們做更為深刻的研究。

參考文獻:

[1].吳虹.對房地產開發項目前期策劃工作的幾點認識[J].安徽建筑，2004（9）

[2].張利.對房地產開發中項目前期策劃工作的認識和思考[J].四川建筑科學研究，2002（3）

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【關鍵詞】房地產經營管理；教學改革；教學方法

“房地產經營管理”作為高校工程管理專業，房地產專業的一門專業課，在課程設置中占有關鍵性地位，其教學質量的好壞對后續課程的學習，乃至本專業學生今后的就業與深造均起著至關重要的作用?！胺康禺a經營管理”具有理論性強、概念多、與工程實際結合緊密等特點，因此不僅要求學生具有扎實的工程經濟學，房地產經濟和房屋建筑學等多門基礎課程理論知識，還需要授課教師將授課內容與后續課程、生產應用等方面相結合，引導學生正確認識和掌握本課程教學內容。針對傳統“房地產經營管理”課程教學存在的問題，本文從授課形式、教學內容以及實驗手段等多個方面對本課程改革進行探索，以期提高教學質量和教學效果。

一、房地產經營管理課程教學中存在的問題

1、是教學過程沒有層次，未能充分體現和有效實施因材施教；課堂講授過細，照本宣科，平鋪直敘，沒有給學生留出獨立思考和分析問題的空間；在教學過程中，除了課本內容，沒有對學生進行相應的實踐訓練，學生科學思維方式和研究問題的能力沒有得到充分的鍛煉，未能最大限度地開發學生的智能。

2、是“房地產經營管理”的教學手段單一、實驗設備比較落后，功能不齊全，多媒體教學的作用未能得到充分發揮，學生對學習“房地產經營管理”的興趣淡漠等等。這些問題嚴重地阻礙了“房產經營管理”教學質量的提高，使其在較低的層面上運作和徘徊，教學水平和效益自然比較低。

二、房地產經營管理課程教學改革的探索與實踐

1、充分利用多媒體教學，激發學生學習興趣

興趣是最好的老師，運用形式多樣的教學方法，提高學生的學習興趣，對提高教學質量起著十分重要的作用。隨著現代化教學進程的不斷推進，多媒體教學技術已經在不同課程中得到了廣泛運用，它可以根據不同的教學內容，充分利用豐富的顏色、聲音、動畫和視頻等多媒體手段化靜為動、化抽象為形象，最大限度地調動學生積極性，激發學生學習興趣。充分利用多媒體教學信息量大、交性好和共享性強等特點，是最大限度地發揮多媒體教學功效的關鍵所在。

2.教學體系和內容的改革

改革“房地產經營管理”的教學體系和內容，注重理論與工程實踐相結合，使之內容較為新穎、齊全，體系較為完善。將教學體系分為基礎理論和實踐兩部分。在基礎理論中，除了介紹經基本制理論之外，將多種實踐案例引入教學內容中，加強理論與實踐相互滲透，使學生不僅認識到房地產行業發展的歷程以及房地產業經營管理的程序，而且能體會到政府的政策對房地業產生的影響。

3.教學方法的改革

“房地產經營管理”課程的教學方法改變以前教師唱“獨角戲”的枯燥教授方式。采用學生討論、教師啟發等新穎的教學方法。教師的主要精力集中在對基本概念、基本思想、基本計算方法的講授上。在學生掌握了這些基本理論之后，其他內容引導學生來完成。在組織教學時，對內容的難易程度、教學要求的目標高低和教師的指導程度進行必要的區分，比如：教學內容按照“了解內容”、“理解內容”和“掌握內容”對學生提出目標要求；對于了解的內容，教師在提出明確的教學要求后讓學生自學，學生通過看課本、上網或到圖書館查找資料在課前提前消化、鞏固和掌握，上課時由學生介紹所了解的內容，教師進行補充、總結。這樣既鍛煉了學生的自學能力，又強化了學生自己獲取知識的意識。而對于“理解內容”和“掌握內容”、難度比較小的部分，教師只介紹相關基本理論，具體應用采用學生討論等方式由學生獨立完成；難度比較大的部分，教師在介紹基本理論之后，采用啟發、引導的方式帶領學生進行應用方面的練習，并布置相關的作業由學生獨立完成。這種教學方式能夠引

導學生在學習中有一種“爬樓梯”的感受，激勵學生向高一層看。同時加大了教學內容的跨度和信息量，提高了教學效率。

4、實驗教學改革

“房地產經營管理”不僅要求學生掌握扎實的基本理論知識，還必須具有實際動手的能力。為此，我們開設了房地產沙盤實驗。通過實驗，學生可以更直觀形象地掌握理論知識，是理論教學很好的補充。此外，實驗教學能夠很好地培養學生的思維方式和動手能力。因此，它在整個教學環節中具有重要地位，實驗教學改革成為教學改革中的重要一環?！胺康禺a經營管理”課程在理論知識基礎上，增設了一定數量的研究性、綜合性實驗。這樣做有兩個好處，第一訓練了學生的獨立思考能力并且引導學生怎樣理論與實踐相結合；第二學生通過實驗，不僅知道操作一個房地產項目的不易，而且知道在開發過程中，團隊精神的重要性。所以為了增加實驗教學的靈活性，有利于因材施教，在保證共同的基本要求的前提下還將逐步開設更多選修性實驗、開放性實驗。

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關鍵詞：校企合作；房地產經營管理；創新能力

高等院校實行創新人才培養計劃，可以培養大學生的創新能力，是學校教育滿足社會需求的必然趨勢。培養學生的創新創業能力，適應未來房地產經營管理的高級人才，是體現高校專業教育成效的重要方面。做為新時期的學生，也要轉變觀念，不斷提高創新能力和專業技能。

1培養創新能力的意義

1.1樹立正確的人生方向、養成積極的人生態度

培養房地產經營管理專業大學生的創新能力，首先大學生要樹立積極、樂觀的人生態度；其次，大學生在能力培養的過程中敢于面對困難，在面對逆境時可以樂觀面對，這樣大學生在離開校園后也會樹立正確的人生觀。

1.2可以提高學生綜合素質、實現自我價值

大學生通過參與創新活動，可以根據自己的興趣和特長來選擇今后的發展方向，通過自學、獨立思考來控制自己的學習進度。大學生也在學會了如何進行房地產經營管理實力操作，同在實踐中也可以與團隊其他成員進行溝通和協作。同時也可以實現自我價值，在實踐中找到適合的職業規劃，實現人生價值。

1.3培養學生創新精神、充實學校生活

大學生的創新活動可培養自己開拓創新的精神，將自身的發展壓力轉化為未來如何進行創新和創業上面。另外由于大學生活相對較自由和輕松，特別是大三和大四學業即將完成，面臨著就業壓力。創新實踐可以讓大學生覺得有事情可以做，可以更好的選擇適合自己的發展方向，生活也變得比較豐富。

2實行校企合作模式

現在我國的高校教育顯現了一些不足之處，主要表現為教學模式比較單一，教育經費欠缺，科研條件相對有限，學生的創新能力明顯不足。房地產經營管理專業是一門實踐性非常強的專業，如果僅局限于校園學習，在走向工作崗位后很難盡快的勝任工作。

2.1成立創新基地、提供實習的場所

為了實現創新的培養目標，高?？梢栽O立實習基地，為學生提供一個學習和實踐的平臺，在實習中研究新的教學模式，可以充分發揮學生的個性和特長，營造一個良好的實踐環境。創新指導中心對學生創新基地進行規劃、年度計劃制定、立項等具體安排，中心下設培訓、科研、宣傳等部門來統籌創新工作，培育新的創新項目。同時創新指導中心也要制定具體的管理辦法，每次對實習團隊進行考核，考核學生的實習成果，對于表現優秀的團隊要進行表彰。

2.2打造精品實踐科目和競賽平臺

企業可以提供資金支持高校的學生進行創新活動，創新基金扶持學生在房地產經營管理領域開展相關的創新活動。例如可以設立房地產經營管理創新項目、組織相關的管理技能競賽、舉辦創新培訓和座等形式。高?？梢耘c企業共同合作每年資助一定數量的學生團隊，培養房地經營管理創新精英，打造具有較高操作效果的創新成果。如果團隊成功入選了資助團隊行列，可以進入校企合作的“大學生創新基地”進行更加深入的實踐活動。通過以上培養計劃，鼓勵學生具備創新意識和創業精神，為學生搭建創新平臺。學校與企業可以進行更深入的交流和合作，激勵出一批優秀的房地產經營管理精英脫穎而出。由高校的學科實施學生成長計劃，相關的房地產經營管理協會和企業來提供支持，資助學生隊伍開展實踐性和社會性的創新活動。成長計劃可以幫助大學生學習房地產經營管理的基本方法，掌握房地產經營管理的管理方法，如何進行房地產經營管理，激發學生參與實踐的積極性，提高學生的創新能力和協作能力。組織房地產經營管理的學生參加房地產經營管理成果展示大賽，由高校、當地的房地產經營管理協會和一部分房地產開發企業共同進行承辦此類比賽，由本專業的大學生針對指出的房地產經營管理題目而進行成果設計。通過成果展示，大學生最大限度的應用房地產經營管理專業的理論知識服務于實踐成果。在完成成果的過程中開拓了思維，提高了進行房地產經營管理實務操作的社會實踐能力，培養創新能力和團隊協作精神。大學生的創新能力和實踐能力通過項目的實施過程而不斷提高。房地產經營管理成果具有非常深遠的應用意義，包括當前房地產經營管理專業的教學內容和新的專業應用趨勢，可以與房地產經營管理需求進行良性的掛鉤。成果明確提出理論設計和實踐操作兩個方面的要求，可以鍛煉房地產經營管理專業的學生運用基礎理論知識進行實際運用和獨立工作的能力。

3結束語

實行校企合作創新項目和成果展示，可以讓學生產生學習房地產經營管理專業知識的性，讓學生形成創新性的思維方式。學生帶著項目進行學習和思考，從而變被動學習為主動學習。通過閱讀相關文獻可以拓寬學生的視野，增加對參與社會項目的興趣，鍛煉了獨立思考的能力，形成創新性的思維。

參考文獻：

[1]劉沫.創新人才培養的理論探索和實踐[J].化工高等教育,2012(3).

篇7

關鍵詞：新常態；房地產開發與經營管理專業；對策建議

中圖分類號：G4 文獻標識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.33.167

1 新常態下國內房地產市場現狀與發展趨勢

1.1 房地產市場發展現狀分析

1.1.1 一線城市發展現狀

一線城市主要是指北京、上海、廣州、深圳，這四個城市的房地產市場一直呈現出快速發展狀態。由于其對人口的吸引力是其他二三線城市無法比擬的，這就導致其房地產市場處于供不應求狀況，房價居高不下。對于這種情況，各地政府在近幾年相繼出臺一系列的政策，穩定房地產市場的健康發展。同時，由于建筑用地存量不足和政策的限制導致一線城市新建商品住宅、商業建筑減少，甚至一段時間內沒有新開工項目，這就對在一線城市的房地產從業人員帶來一系列問題，例如房地產開發類人員過剩，而房地產建成項目經營管理人才和物業管理人才短缺。

1.1.2 二、三線城市發展現狀

二線城市主要針對GDP大于5000億元的城市，例如杭州、蘇州、重慶等。這些二線城市得益于經濟的快速發展和城鎮化速度的加快，其房地產市場發展速度較快，新增建筑面積不斷增加，去存庫速度較快，房價也是不斷增長，總體形勢良好。對于二線城市的房地產從業人員，在房地產的開發與經營方面對人才的需求程度較高，發展空間大。相比于二線城市，三線城市的房地產市場環境就不太樂觀，這些城市的GDP處于5000億元至2000億元期間，由于其城市的發展潛力不足、經濟發展速度較慢，導致對人口的吸引力不足，這些因素導致房地產庫存量較高，新增建筑面積減少。對于三線城市的房地產從業人員目前處于十分困難的環境。

1.2 新常態下房地產發展趨勢分析

所謂新常態，主要指經濟從高速增長轉變為中高速增長，經濟增長方式從靠勞動力、資本投入的粗放增長，轉向靠改革創新、技術進步的集約式發展，即轉型升級。新常態不像過去一味追求總量擴張，它更加重視有質量、均衡、可持續的增長。在新常態下，房地產發展的經濟環境與發展環境都會發生變化。

1.2.1 一線城市發展趨勢

新常態下，對于一線城市來說，房地產企業在城中開發機會已明顯減少，更多的是在城市周邊進行開發，例如北京，新建開發項目甚至已經擴展到相鄰的河北省與天津市。因此，對于一線城市來說，未來的開發空間會逐漸變小，需要從項目的前期開發逐步轉移至項目后期的經營管理上。同時，由于信貸難度加大，成本上升，房地產企業會對于前期資金投入更為慎重，對后期項目能否良好的運營將成為重點關注的方面。

1.2.2 二、三線城市發展趨勢

對于二線城市來說，未來的發展趨勢依然圍繞著開發與經營同步進行。在保證質量與數量的基礎上，會更加注重項目的后期經營管理，提升項目的品質，總體發展形勢良好。對于三線城市來說，發展形勢依然嚴峻，去庫存壓力較大，在限制新項目開工的同時，將加大政策引導，加快去存量將會成為這一時期的主要任務。伴隨著城鎮化的快速發展，有望在未來幾年扭轉目前不樂觀的形勢。

2 我國房地產開發與經營管理專業建設與發展現狀分析

2.1 房地產開發與經營管理專業建設與發展現狀

目前，全國共有38所高等院校開設房地產開發與經營管理專業，包括重慶大學、華中師范大學、南京大學、中央財經大學、東北財經大學、吉林建筑大學、沈陽建筑大學、山東建筑大學等，涵蓋經濟、管理、規劃、施工等多個專業方向。

2.1.1 培養目標

培養適應社會主義現代化建設需要，德、智、體、美全面發展，掌握房地產領域的技術知識，掌握房地產開發與經營管理相關的技術、管理、經濟和法律等基礎知識，具有較高的科學文化素養和專業綜合素質，具有良好的職業道德、創新精神和國際視野，對房地產項目進行全過程管理的高級專門人才。

畢業生能夠在房地產、投資、咨詢、設計、施工、金融與保險等領域企事業單位及政府部門從事項目決策、項目開發、市場營銷、物業管理等工作。

2.1.2 課程設置

1998年我國啟動城鎮住房制度改革以來，隨著市場對專業人才需求的迅速增長，我國的房地產開發與經營管理專業及課程設置也不斷進行改革和調整。從目前看，我國各高校的房地產開發與經營管理專業、方向及課程在全國高校中設置的情況大致可以分為以下六類（見表1），不同學科背景的學校將房地產開發與經營管理專業或方向分別設置在不同學科下，這也正反映出房地產開發與經營管理學科的多學科交叉性。

2.1.3 教師團隊建設

對于房地產專業的教師團隊建設多數高校依然將專業知識教育、實踐培訓作為教師團隊建設的主要任務，強調對于學生掌握專業知識、強化學生的實踐能力。團隊多以專業分類，各團隊由“專業系主任+各課程教師”為基礎構建教師團隊。教師畢業院校包括東北大學、吉林大學、大連理工大學、同濟大學、重慶大學等國內重點院校。

2.1.4 學生教學及考核方式

授課方式以教師面授為主，配合一些小組討論，對于一些特殊課程，以少量的實驗與實踐相結合的方式配合教學?？己朔绞接砷_卷考試與閉卷考試相結合，具體方式由課程教學目標決定，在評卷時任課老師按照“標準答案”分步驟評分?？荚嚦煽冎饕腥糠?，分別為課堂表現、作業完成情況以及期末考成績組成，最終成績將由這三部分進行加權得出。

2.2 專業建設與發展中存在問題

2.2.1 培養目標多樣，定位不明確

培養目標較多，對學生個人素質要求較高，沒有考慮到學生素質差異的現實情況。培養人才形式單一，局限于應用管理型人才培養，沒有對有意愿從事科研同學的提出具體培養方法與手段，沒有將培養目標與新常態下房地產市場發展趨勢相結合，缺乏側重點的培養，培養人才同質化較強。

2.2.2 課程設置不完善，缺乏重點

課程設置涵蓋內容較為豐富，但是缺乏側重點，沒有突出本校的教學特色課程，導致人才培養缺乏具體的專業性。新時期下，與房地產業發展趨勢相關的課程設置較少，例如金融學、文化旅游產業項目建設運營等。對于不同實踐能力培養的課程沒有具體分類，實踐課程設置不足。

2.2.3 師資配置單一，缺乏培訓體系

教師基本有國內各高校的畢業生為主，缺乏對國外高端人才的引進。同時，由于本專業的學科交叉性較強，對于師資力量的配備要求也比較苛刻。不僅需要教師需要掌握經濟、管理、工程施工等方面的專業知識，更加需要將其與房地產相結合?，F階段，大部分院校教師團隊的構成都是以院校自身情況和專業課程為基礎，沒有考慮到學科專業的現實要求以及交叉性學科對教師能力素質的高要求，往往出現教學內容和方法與專業的教學理念不相符。同時，教師對于學生創新能力的培養不足，填鴨式、書面式教學方式依然常見。

2.2.4 教學手段單一，考核體系不完善

人才培養以上課為主，教學手段相對單一，多媒體課件往往成為了電子版教材，教學缺乏吸引力。對學生創新能力的培養不夠重視，局限于專業知識的掌握與實踐能力的培養。實踐課程教學存在形式化，難以達到教學目的。考核體系不完善，僅僅考察學生死記硬背的知識點導致學生考前突擊情況經常發生，平時成績所占比重較小，沒有擴展學生的學習思路和培養學生獨立思考的能力，考核成績難以真實反映學生的學習情況。

3 新時期下房地產開發與經營管理專業發展趨勢

3.1 由開發向經營轉變

物業管理業的變化帶來專業建設發展。隨著一線房地產開發建設期的結束與三線城市去庫存壓力的不斷加大，房地產業將迎來一個存量經營管理時代即物業運營管理時代，這里的物業運營管理既包括了傳統意義上的物業管理及設施設備管理，也逐漸興起了房地產資產管理、房地產組合投資管理等綜合經營、管理等服務，貫穿于房地產產品整個生命周期，因此相關的經紀、評估、咨詢等將成為房地產開發與經營管理學科的發展重點。

3.2 單一化管理向多元化管理轉變

房地產開發行業本身變化帶來專業建設發展。房地產業的發展從根本來講依托于社會經濟的發展水平。在新時期下，我國居民消費將從傳統的重衣食過渡到重住行，表現在房地產行業就是從住宅房地產至商住地產、養老地產；從辦公地產至商業綜合體；從購物娛樂地產至旅游文化地產、休閑地產的多業態、混合業態不斷演進，這是國民經濟快速增長、居民儲蓄水平和消費水平日漸提高及消費升級的必然結果。與傳統的住宅房地產市場的市場供求、開發模式、商業盈利模式相比，未來的房地產經營管理專業要以經營管理為主線，結合工商業項目、旅游休閑產業、文化產業等培養多元化、專業化人才。

3.3 學習型教師團隊的建設

對于新時期下，房地產行業的分工會日趨細化，管理理念更新速度加快，這就要求教師自身教學能力不斷提高，與時俱進。教師團隊不僅需要制定更加符合時代要求的教學體系，更要教授符合發展趨勢的知識理念。為此，學習型教師團隊的建設尤為重要。學習型團隊是新時期發展的趨勢，學習型團隊通過營造整個團隊的學習氣氛，充分發揮高校教師的創造性思維能力，而建立的一種有機的、高度柔性的、符合人性的、能持續發展的團隊。這種教學團隊具有持續學習的能力，具有高于個人績效總和的綜合績效表現，不斷升級團隊的教學能力。

3.4 金融學與房地產行業結合日益緊密

在新時期，房地產業與金融業的進一步融合帶來專業建設發展的新要求。隨著企業融資成本與難度的增加以及融資方式不斷的更新升級，房地產業與金融業的聯系更加緊密，從之前依靠土地升值盈利轉變為依靠賺取資本回報盈利，從單一的銀行貸款轉變為房地產信托、房地產投資基金等新型融資方式。如果開發商不具備強大的金融運作能力，則只能賺取房地產建設相適應的合理利潤而不是超額利潤，只能依靠銀行貸款等傳統方式融資，這將會對制約企業在新時期下的發展。因此，房地產開發與經營管理專業更需要培養既懂房地產業相關基礎知識又精通現代金融學的高級人才。

4 新常態下房地產開發與經營管理專業建設與發展對策建議

4.1 以需求為導向，構建培養定向化模式

結合新常態下房地產企業的發展趨勢，制定與之相適應的培養目標。新時期下，房地產企業需求的人才不局限于的項目的開發、建設、管理等，而是更多的傾向于項目后期經營管理、資金運作、物業服務等方面。因此，培養目標的制定應該側重以上這幾方面，可以通過設置定向化的培養目標，根據學生的自身情況與興趣愛好，選擇合適的培養目標，在滿足基礎知識的學習后，依據培養目標進行相應課程的安排，使學生的學習達到全而精，廣而深，通過個性化的培養，使學生的就業競爭力或專業方向的科研能力得到全面提升，滿足新時期房地產行業的需要。

4.2 結合新時期要求，健全課程培養體系

隨著我國房地產業的快速發展和新時期的發展趨勢，可以把專業的課程設置的重點放在房地產項目開發理念、資金運作管理、房地產產品開發與營銷、房地產經營管理等幾個方面。同時，伴隨著市場經濟的發展，國家對專業技術資格日趨看重。因此，在課程的設置方面可以結合資格證的考試而進行適當增加或調整，教學內容可以與歷年的考試重點結合在授課中進行講解，增加學生學習的積極性和提高適應社會需求的能力。對于新課程的設置，可以參考國外相關專業的課程設置，例如賓夕法尼亞大學大學沃頓商學院的不動產專業、伯克利加州大學商學院房地產系、紐約大學金融系等知名院校。健全R悼緯蹋適應新常態下房企的發展需求。

4.3 完善教師培訓體系，提升教師自身素質

為了更好的使教師隊伍整體素質可以與時俱進，不斷優化教學理念與教學方法，可以定期組織教師參加國內外的學術論壇、講座，引進、消化、吸收先進的教學理念與前沿學科知識，鼓勵教師們多參與各類教師技能比賽，在比賽中取長補短，促進教學方法進步，同時，積極開展教師團隊的內部交流會，將自己有效的教學經驗方法傳授于大家，使團隊成員共同進步。也可以通^類似學生交流的方式，與國內外房地產專業知名院校進行交流合作，引進優秀的教師，培養優秀的教師，提高師資整體水平。

4.4 搭建多樣化教學體系，創新學生考核方式

房地產開發與經營管理專業具有很強的實踐性，因此教師把課本的知識深入淺出的講解明白就需要恰當的教學方法。從教學目的、內容和學生的情況出發，注重交流和討論，推行自主和交互式學習方法，重視合作學習。平時的教學中尤其注意給出一些開放性、探索性、研究性的題目，讓學生自主探索，激發他們學習的積極性、主動性、增強創新能力。同時學校要和企業進行互動式辦學，學?？梢詾榉康禺a開發項目提供一些專業咨詢意見和企業培訓，而企業負責人可以導師的形式指導學生進行實踐活動。對于考核方式，將考核與考試、檢查與測評結合起來，綜合檢查學生的學習情況。既要對房地產開發與經營理論進行考試，又要對其資料的收集、課堂討論、實踐情況等進行考核，把平時的成績融入最終成績中，減少理論考試在成績評定中所占的比重，通過加強學生平時學習的考核，使學生轉變觀念，有計劃有步驟的學習，不搞考前突擊，培養學生收集資料、獨立思考、獨立分析的能力。這樣的教學方法，使教師和學生的教與學的精力不放在應付考試上，能夠更廣泛深入的拓寬學生知識面，教會其科學的學習方法，使其更加高效的學習，掌握更多的專業知識與技能。

參考文獻

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篇8

某開發企業，通過偽造房地產開發項目立項文件取得規劃許可等證件，并領取了商品房預售許可證，預售收入4700余萬，事后，該違規行為暴露。對此違規行為，該如何處罰？可否適用《城市房地產開發經營管理條例》（以下簡稱《開發條例》）第39條？

分析

一、關于《開發條例》第39條的理解

《開發條例》第39條規定：“違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。”對于本條的理解，關鍵有以下兩點。

首先，什么是擅自預售商品房？所謂擅自預售商品房，是指沒有取得預售許可證，實施商品房預售的行為，或者預售許可證撤銷后，仍然實施預售的行為。若已取得預售許可證，則不論其取得的途徑是合法取得還是非法騙取，均不能認定為“擅自”。因為從表面上看，其行為都經過了行政機關的審查并予以了批準，許可證取得后即具有社會公示性。

其次，什么是違法所得？違法所得并非是全部預售收入，因為《開發條例》第39條的立法本意是懲處開發商違規行為，保護公眾利益，進而維護社會穩定。如果一旦將預售收入沒收，并再處罰金的話，有可能會造成整個項目資金運轉困難，甚而造成項目“爛尾”。這并不是管理部門希望的結果。因此，建設部在給河北省建設廳《關于提請解釋“違法所得”具體含義的請示》的復函（建法函[2008]326號）中將“違法所得”明確為房地產開發企業擅自預售商品房的全部收入扣除其開發建設經營成本的所得。

二、關于本案的行政處罰

對于開發企業騙取預售許可證的行為，可以從兩個層面予以處罰，一是適用《行政許可法》第79條規定“被許可人以欺騙、賄賂等不正當手段取得行政許可的，行政機關應當給予行政處罰；取得的行政許可屬于直接關系公共安全、人身健康、生命財產安全事項的，申請人在3年內不得再次申請該行政許可；構成犯罪的，依法追究刑事責任”。二是適用《城市商品房預售管理辦法》第15條“開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款”。

就本案來說，可以處以撤銷預售許可，并處3萬元罰款，同時可以責令申請人3年內不得再次申請該行政許可。

三、關于罰款額度的思考

國家對于商品房預售的行政處罰，經歷了一個從粗到細的過程。1994年建設部40號令《城市商品房預售管理辦法》第13條對于不辦理預售許可、挪用預售款、不辦理備案的情況規定了“可處以罰款”，但沒有對處罰的標準作出具體規定。2001年建設部95號令《關于修改的決定》細化了處罰的標準，增強了可操作性。比如：對不辦理預售許可預售商品房的，“責令停止預售、補辦手續、沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1%以下的罰款”。對不按規定使用預收款的，“可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款?！?004年建設部131號令《關于修改的決定》中，又增加了對隱瞞有關情況、提供虛假材料，或采用欺騙、賄賂等不正當手段取得預售許可證的情形的規范，明確“責令停止預售、撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款”。

篇9

【關鍵詞】房地產 經營 管理

近年來，我國的房地產事業得到了前所未有的發展，建筑規模已經位居世界前列，而在現今社會中，房地產在經營管理當中存在非常多的問題，本文會通過分析如今房地產行業的現狀，對經營與管理之間如何做的更好進行深刻的分析討論。

一、房地產經營管理的現狀

（一）在工程設計上的管理問題

我國多數的房地產開發企業，對于生產設計的管理并不重視，認為只要設計部門制定出可以通過設計院審查的方案就可以保證其專業性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業設計人員，往往不會太過于關注成本控制，而工程要求的進度、造價、安全、質量這些因素也不會有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時，往往會用很多價格高昂的產品，這對房地產開發商來說也是一種很大的承擔，而房地產開發商要想減去這些負擔，只有抬高最后的工程造價，最終導致投資者、開發商的經濟利益與市場競爭力都會有所損害。而很多采用新型技術、多元化結構和復雜的工藝手段的設計，對于后續施工的壓力十分巨大，很少在維持設計思路的同時又保證進度。

（二）預防風險的能力不高

我國的房地產事業并沒有過多考慮生產與經營的過程中產生的問題與風險，現今社會很多投資都會產生風險，例如：金融風險、財務風險、信用風險、政治風險、環保風險、經營風險、風險市場等多種類型，房地產開發者在經營的過程中無法保證把所有的風險隱患都建立風險預警機制當中。

（三）對于工程造價的掌控

房地產企業目的都是為了獲得利潤，而想要獲得應有的利潤，就需要控制工程的造價，如果沒有一個良好的監督、管理來輔助控制項目在具體決策與實施過程中的造價問題，那么在未來的招標、施工建設、竣工查收等一系列階段都會存在很大問題。一個計劃中如果沒有良好的成本控制能力，那么未來在利潤的獲取上也將沒有優異的成果。

二、就目前的現狀進行如何的改變

（一）建立優秀的品牌形象

現如今房地產事業競爭十分激烈，而消費者也從原來的懵懵懂懂變得略有了解，這對于房地產企業是一個重大的挑戰，而如果能在消費者的心中建立一種優秀的品牌形象，那就會在未來的市場中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產企業的自我美化，應該以優秀的產品品質和良好的服務來打造自己的品牌。逐步的讓消費者接受、喜愛，在市場中形成自己獨有的形象及標準，品牌形象對于房地產企業的幫助是非常大的。

（二）工程造價的控制

在建筑的過程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過程中的成本，成本對于房地產開發者來說是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過程中掌握具體的成本，有目標、有計劃的開展具體的施工計劃。在進行市場營銷決策時，需要根據所在位置的具體市場情況，場地附近的環境因素等，先規劃基本的策略，初期所使用資金等問題，組織好管理、設計、財務三方面的協調工作，一起討論整體設計的合理性與準確性，為建設成本的管理打下一個良好的基礎，有了合理性的成本控制，才能在未來獲得較大的利潤。

（三）風險控制管理的加強

風險管理對于房地產開發來說是一個非常重要的事情，如何科學合理的進行風險規避是降低房地產開發成本的主要方法，成本的降低代表了企業利潤的提升。在初期建設的過程中應該制定出企業的承擔底線，如果在企業的決策過程中發現項目的風險遠大于企業所能承擔的底線時，果斷放棄現有項目，達到風險回避的目的。當然這種回避手段是相對消極的方法，這種情況只在企業所下的決策十分危險的同時才需要采取的手段，正常的情況下可以用風險轉移的方法來進行風險控制，主要形式是簽訂合同與購買保險，房地產開發者可以通過與乙方簽訂有效合同的同時將風險轉移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔風險。而保險作為現在最廣泛的轉移風險形式，無疑是非?？煽康?，雖然會增加企業一部分的成本，但是在造成意外的同時，防止了企業的巨大虧損。

三、結語

在國際經濟形勢的飛速發展下，未來會有很多國內外企業的合作與投資，這對中國房地產市場是一個很好的機遇，需求與競爭加劇的同時，對于房地產質量的要求也有很大提高，為了更好的發展房地產事業，一定要做到良好的經營與管理，累積更多的經營，讓我國的房地產事業上升到一個新的高度。

參考文獻：

篇10

關鍵詞房地產經濟 企業經營 戰略概述 經營戰略

中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A

前言：房地產開發經營中的過程管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，經營管理戰略是企業經營戰略的核心支柱，它貫穿于經營戰略的全過程，凡經營戰略中應當考慮的問題在房地產管理戰略中都應當加以考慮。

一、房地產企業經營戰略概述

在市場經濟條件下，實現企業的生產、市場營銷、研究與開發等各種單項生產經營計劃，首先應具有相應的人力，物力作保證。而這些人力、物力的取得都必須借助經營來實現。沒有業務的支持，各項發展戰略都將落空?？梢娊洜I戰略是企業長期經營的物質保證，完整的企業發展戰略必須包括經營戰略。

現代企業發展戰略由各種單項戰略組成，如：生產戰略、投資戰略、經營戰略、市場開發戰略、技術創新戰略等。企業發展戰略的科學與否和能否得以實現要以其具有綜合平衡性為條件。所謂企業的綜合平衡就是指為制定和實現企業發展總目標和實施方案，制定和實現組成總體戰略的各單項戰略，必須統籌兼顧，合理確定各單項戰略之間的內在關系及其與總體戰略目標的關系，科學的使用人力、財力、物力，使經營保持平衡的一種綜合性管理活動。企業經營戰略在企業總體戰略中的綜合平衡職能主要由經營戰略目標的綜合性及其與企業總體戰略目標的一致性決定。

二、成長期企業經營戰略

經過創業期發展，企業銷售收入增長率、產值增長率、人員增長率、資本增長率、利潤增長率、固定資產增長率等指標的增幅逐年上升，表現出企業成長的態勢，標志著企業進入成長階段。

2.1成長期企業經營狀況分析

①財務運行狀況

企業進入成長期后，隨著銷售的順利增長，利潤逐漸增加，財務運行狀況開始出現好轉，企業生產、銷售勢頭良好，現金流量增多，周轉速度加快，企業價值鏈各環節連接開始順暢、資產運用效率提高，但在資金需求方面，由于企業會面臨原有的生產設備不能適應生產，需要增加員工人數，進行設備投資，增加產品種類等擴大在生產，資金仍然緊缺。

②權益和償債能力

在資金供給上，企業內部融資能力雖然增強，但仍滿足不了企業迅速發展的需要。同時，企業效益、資信等級的提高開始使金融機構放寬了對企業的貸款政策和條件，企業大規模負債成為可能，負債額度逐漸增加，資本結構趨于合理，在財務運作良好的條件下可以獲得財務杠桿收益。

③財務收益狀況

企業成長期擴大生產規模、加強成本控制，加之銷售渠道的暢通，使企業收入保持穩定增長，企業盈利能力不斷提高。

2.2成長期經營戰略模式

通過創業期的經營，企業在行業內開始占有一定的市場份額，并不斷擴大，財務分析結果良好，企業步入了成長階段。筆者認為，企業在成長期的發展基礎仍很薄弱，不宜進行多元化投資，該階段的首要任務應該是把主營業務“做大”，邊投資，邊回收，以增大現金流、擴大市場占有率為經營戰略的主導思想。因此對于傳統企業在成長期經營戰略，本文傾向于以擴大生產規模為主的投資模式。

擴大規模的主要目的在于：第一，會使企業比小規模時更具有成本優勢。在價格敏感的市場中，規模大的企業易于把這種成本優勢轉移到消費者中，擴大市場份額，最終把小企業驅逐出去。第二，擴大規模會提高行業的進入壁壘，避免因新的挑戰者進入而使企業發展的延續受到沖擊。第三，企業規模的擴大是企業進行多元化投資和實施縱向一體化的基本前提，而多元化和縱向一體化又是企業發展的主要形式。第四，規模擴大后的企業通過內部資金融通可以導致資金利潤率的提高，為企業進一步發展奠定基礎。

2.3成長期企業投資規模分析

企業的投資規模帶來的規模經濟效益并不是無限的，當投資規模達到一定程度時，如果再擴大規模，規模經濟就不會再提高效率，相反會帶來新的困難和問題。并導致成本上升，效益下降，產生投資規模的不經濟性。企業投資規模變化時，投資規模的經濟性與不經濟性總是同時存在。如果前者大于后者，那么投資規模是合理的，反之亦然。企業規模的確定受企業外部環境和自身融資能力共同影響。因此，一定要確定適度的投資規模。

三、房地產開發經營中的過程管理

3.1開發管理

開發管理是指開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業為成功實現項目管理及設施管理所采取的經營模式。開發管理其目標及原則就是要整合企業的人力、物力和財力，建立一系列科學、規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，不斷開發出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發管理的重點在企業內部的經營，核心在于工程項目的開發過程，而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創新是開發運營過程中的具體要求。

3.2項目管理

項目管理是指從項目規劃設計開始到項目竣工整個過程的管理，所以項目管理包括規劃管理與施工管理。規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業可建立或采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。即規劃管理應用軟件與規劃設計軟件是相對獨立的兩套專業化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。

規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。規劃管理信息系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：(1)開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統中輸入要件，在規劃完成后應對規劃方案進行檢驗與評估。(2)規劃管理應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規劃指標，需要將以前面向制圖的規劃圖，改成面向GIS空間分析的數字化規劃圖。(3)提出合理的規劃設計分層編碼標準。(4)通過計算機進行規劃設計成果審查。(5)將規劃設計成果轉成基礎資料。

施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發公司一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。

3.3設施管理

為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業管理是重要條件。我國是在上世紀九十年代初才開始引入設施管理的概念。十幾年左右的時間全國各地都成立了不少設施管理公司，但是大多數還是以物業管理公司為主，中國物業管理公司的服務內容及服務質量都與國際性的工作標準有較大的差距。房地產開發商自己的物業管理公司是住宅小區或商務樓房物業管理的主要經營者。設施管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產行業的爭論焦點。

3.4過程管理的協調

房地產開發經營中的過程管理包括上述的開發管理、項目管理和設施管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這三個方面都做得十分出色才能夠實現。因此，協調這三個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發企業的重要工作內容。而其中又以項目管理中的規劃設計管理與施工管理及項目管理與設施管理之間的協調最為重要。