房地產開發成本范文

導語：如何才能寫好一篇房地產開發成本，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產開發企業 戰略管理 現代成本管理

房地產開發企業作為經營管理這種特殊商品義務的企業，其經營管理有著自身的特殊模式。作為經營管理一部分的成本管理也有著其自身的特點。本章將從兩個部分來闡述：一是我國房地產開發企業的成本管理概述；二是房地產開發企業業務流程各階段的成本管理。

一、 我國房地產開發企業的成本構成

成本是指企業為生產經營商品和提供勞務等而支出的各項相關費用的總和。對房地產企業而言，由于其主要業務活動是房地產商品的開發生產，因此房地產開發企業的成本主要是指房地產企業的開發成本和費用。

房地產企業的費用是指房地產企業的各個開發生產經營期間發生的并由該期損益直接承擔的各項費用。包括銷售費用、管理費用和財務費用。

（一）橫向上成本構成

（1）土地征用及拆遷補償費包括土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置費，有關地上、地下附著物拆遷補償費的凈支出，安置動遷用房支出等。

（2）前期工程費包括企業規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（3） 建筑安裝工程費包括企業以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費。

（4）基礎設施費包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

（5）公共配套設施費包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施建設發生的支出。

（6）開發間接費用是指企業直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（7）財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損失、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其他財務費用。

（二） 業務流程上成本構成

（1）項目前期策劃和確立階段的成本

（2）項目設計與計劃階段的成本

（3）項目施工階段成本

（4）項目使用階段成本

從交付使用到規定的責任期結束為止，即通常的物業管理成本。

（二）我國房地產開發企業的成本管理現狀

（1）成本管理工作留于表面

（2）成本管理缺乏市場觀念

（3）成本管理的理論和內容僵化、手段老化

（4）成本信息嚴重扭曲，成本管理工作偏離方向

（5）責任成本制度沒有落實，企業成本浪費情況嚴重

（三）我國房地產企業成本管理落后的原因分析

（1）受我國長期計劃經濟的影響，房地產企業普遍都是 “重開發，輕成本”

（2）部分房地產企業的管理者的素質不高，市場意識淡薄

（3）多數房地產企業成本管理的執行力度不夠

（4）成本管理沒有抓住重點

（5）沒有實行 “全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理

二、對房地產開發企業各個階段的成本管理

（一）項目策劃階段成本管理

此階段是開發項目的成敗關鍵。國內外研究表明：一個項目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達到30%左右。此階段的成本管理表現為項目的選址（地段、地塊的選擇）和項目建設方案。在地塊的選擇上除了看地價和土地出讓金的高低外，還要比較補償費（拆遷、賠償、過渡等項費用）和配套設施費用的高低，結合銷售價格進行綜合平衡，選出最佳經濟效益。接著是建設方案的確定，當建設地點特定后對開發成本和效益尤為重要。通常的作法是進行建設方案招標。開發商制定招標文件除了小區（或區域）的總體規劃設計、功能、配套要求和建筑設計等技術指標外，還必須有經濟指標（投資估算）。在方案評定時由技術專家和經濟專家共同組成評審專家組。業主選定的中標方案必須是技術和經濟指標俱佳的方案，或是技術方案特佳而經濟指標欠佳，但在實施中可采取措施有效優化經濟指標者。經濟專家在評標時對投標人的投資估算進行審計評估，確認其真實可靠程度，防止中標方案在實施中突破（或較大突破）估算值。

（二）設計階段的成本管理

設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。

（三）招標投標階段的成本管理

工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標開發商擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。

（四）施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。房地產開發產業是隨著國家住房分配供給體系的改革而產生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發生“三超”現象，但“三超”的超額必須由企業的贏利來彌補，如果控制失衡，會使企業經營虧本。因此，房地產企業的盈利目的決定了項目投資必須實現預期的目標。

（五）竣工階段的成本控制

該階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。

（六）維護服務階段的成本管理與控制

保修服務階段的成本高低，首先取決于工程設計和施工質量好壞，做好工程質量工作，則可以將保修費用降到最低水平。

（1）作好商品房的使用說明書和保修書，分清開發商、物業管理公司和用戶各方應承擔的保修責任和費用，杜絕非開發商自身責任所發生的保修支出。

（2）選擇業務水平高、管理素質高的物業管理公司承擔項目的物業管理工作，加大對物業在使用中的監管力度和維護保養，從而達到減少保修量提高開發商信譽的目的。

三、總結

房地產開發是一個龐大而又復雜的系統工程，房地產行業又是一個行業關聯性很高的行業，可以說房地產行業發展狀況是我國經濟發展的晴雨表，因而，房地產市場健康發展對全社會意義重大。而房地產行業內的競爭也將不再是企業與企業之間的競爭，而將是供應鏈與供應鏈之間的競爭，這需要我們房地產開發企業將成本管理放在戰略的高度審視整個供應鏈成本的管理?，F代成本管理在房地產開發企業戰略管理中的應用，大則符合國家宏觀產業調控，對合理分配和利用社會資源、實現可持續發展有一定的積極作用；小則帶動房地產行業健康運行，消除房地產經濟泡沫，使房地產商品價格回歸理性，對于這些也有一定的積極意義。

參考文獻：

[1] 徐衛兵.淺議房地產開發企業戰略成本管理.現代管理科學，2006，12：188-189.

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關鍵詞：房地產；開發；設計；成本控制；

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

引言：

當前，房地產市場仍呈‘供’’大于‘求”的狀況，商品房空置率逐年攀升，一方面購房者覺得房價居高不下；另一方面房地產開發商認為開發成本上升，利潤空間不大。如何使商品房價格下調，讓更多的消費者買得起房，進一步推動房地產市場的健康發展，又能使開發商有利可圖，有較好的資金回報率和投資收益，這是當前房地產開發商最關心的事。

一、房地產開發成本控制的意義

成本控制是房地產開發企業的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。我國房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量，開發商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是在于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高臨下的緣故。從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。

二、房地產開發成本特點分析

房地產開發成本是指在房地產開發過程中所發生的各項費用，包括土地購置費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套費以及開發間接費等。簡言之是一種投入，在其銷售時才能實現價值的轉移。成本在一定程度上反映了企業的管理水平和經營水平。而房地產開發項目的成本，與其他一般商品生產成本相比，具有‘產品生產周期長，投入量大，成本控制變化大”等特點，給企業的成本管理帶來了一定難度。其特點如下：

開發成本內容復雜

成本項目從實物形態上，很難劃定其支出的界線。由于房地產開發周期長，成本內容多，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房地產開發項目成本費用又不具備可比性。成本計量沒有統一依據，易發生亂攤亂擠成本的現象。

2、開發成本構成的影響因素多。

房地產開發是一項綜合性很強的工作，它受到房地產消費市場、國家的有關政策、開發項目所處環境等因素影響很大。其配套條件、開發時機的掌握和政府有關政策法令的頒布等，都會對成本的升降造成很大影響。而房地產企業的經營管理水平也是影響開發成本的關鍵。

三、房地產企業成本控制中存在的問題

1、開發成本的預算、結算以及監督控制工作做得不夠

在開發房地產項目過程中，一般而言項目的工期都會比較長的，耗資也比較大，這種情況下為了有效控制和監督開發過程中的成本狀況，房地產企業應該形成完善的成本預算、結算以及監督控制體系，以對項目的盈虧進展有個清晰地顯示和反饋。然而，當前很多企業并沒有設置這樣的機制。對于單個具體項目開發成本的記錄和考察只是一個大概的情況，很多時候我們發現，房地產開發企業成本只是按照項目來記賬，一些項目像土建費、安裝費、拆遷費比較清晰明了。而對于項目期間的費用比如管理費用、財務費用、銷售費用的支出情況則沒有做具體分攤記錄，或者分攤的時間不夠及時，這種方式造成了很大問題。

2、合同管理不嚴密，難以及時了解工程合同的執行進度

房地產企業在項目開發的過程中一般要涉及到大量的合同，而合同當中涉及到的條款一般都比較復雜，所以關于收付款項的計算和審核難度基本上都很大，進而使得很多企業對于這方面的管理過于疏忽，不夠嚴密。尤其是項目規模比較大、工期比較長的情況下，合同很繁瑣，而且在合同執行過程中經常會發生各種變更的情況。

3、由于管理不善導致的不可預見因素使得控制成本加大

當前我國的很多房地產開發企業都屬于規模較小的類型，而房地產的項目一般開發管理的時間周期比較長、涉及的范圍都比較廣，由于大部分企業的管理還沒有達到科學化的控制階段。所以開笈企業經常要面臨著很多不可預測因素的影響，例如：氣候變化、自然災害、與勘察報告不同的地質條件等因素。這些不可控制因素都會使得項目開發過程的成本增加。

四、房地產開發成本控制的對策

1、主動做好成本控制的預算、結算和監督工作

企業應該高度重視成本控制的實際工作，要在意識上充分認識到良好的成本控制預算、結算等工作會給企業帶來長遠的利益。在此基礎上，由于房地產開發項目本身的建設過程是一個周期長、數量大的生產消耗過程，所以企業領導和相關工作人員不能夠只憑經驗做預估和結算總結，應該著力設置一個科學合理、具有操作性的預算、結算和臨督成本控制體系。

2、從多方面把握好項目投資成本的控制

根據項目投資過程中的不可控制因素情況，房地產開發企業應該從多方面努力，爭取將項目開發投資的成本控制在預算的范圍內。一方面，可以從技術上把握，對主要的施工技術方案要做好充分論證，預測各種可能產生的因素的防御措施，爭取使各個環節的投資都能夠有效地控制。另一方面，在經濟上要嚴格控制一些費用支出，合理使用廣告策劃費、銷售費等一些細節費用的支出問題，爭取最大限度地降低靜態投資的開支。

3、利用行為控制對成本進行監控

采用成本行為分析和行為控制能調動每個人的智慧和潛力，把企業經營的好壞、成本的高低，同每個人的行為連接在一起，將每項責任成本落實在每個管理人員身上，使其在實施中經常對成本行為進行分析，從成本行為的分析中找到成本偏高的原因，尋找修正標準的有效途徑，及時采取有效的控制措施，只有這樣成本的控制才有可能落到實處，開發成本的計劃才有可能完成，達到成本控制的最終目的。

4、利用設計階段控制成本

1）推行工程設計發包。開發項目的工程設計發包由開發商主持，項目設計發包有設計招標方式、方案競選方式、協商或指定承包方式三種，前兩種設計發包形式更能加強房地產開發項目的投資控制，降低成本。保證工程質量，但是由于時間更長，因此可能對工期進度造成影響，所以在選擇設計發包方式時要分析各方式的利弊。

2）切實落實設計監理制度。目前，我國工程建設監理主要停留在施工階段，而設計階段的監理進展比較緩慢。國內外的監理實踐證明，監理如在設計階段就介入，對整個項目投資效益的影響極其重大，實行設計監理，可以避免設計過程中可能出現的缺陷和失誤，提高工程設計質量，有效控制工程造價。因此，開發企業應通過招標形式選擇一家資質水平高、信譽好、責任心強的設計監理單位，加強對設計工作的外部監控，保證設計的高質量，控制好工程造價成本。

3）改進限額設計。運用價值工程原理對限額設計進行改進。以最低的全壽命周期費用可靠地實現必要的功能。與通常按類似工程資料進行設計限額分配方法相比，價值工程的應用使投資比例更加合理。

結束語：

長期以來，習慣于把成本控制放在建設實施階段，其實，投資控制、工期控制、質量控制等是互為關聯的，存在著對立統一的辨證關系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質量和進度。因此，項目造價、工期、質量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施過程控制，以利于房地產開發企業資金合理流動，實現投資的良性循環。也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，管理才會出效益。

參考文獻：

[1]鐘文房地產開發項目成本控制淺析廣東建材，2007， (3)

[2]朱亞兵，蘭峰．房地產開發經營與管理．上海：立信舍計山版社，2007，（l）

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[關鍵詞]成本控制;控制措施

房地產業作為國民經濟的支柱產業是近年來消費和投資的熱點。隨著近年來全國房地產市場的逐漸成熟和局部出現過熱,國家加強了對房地產市場的宏觀調控,房地產開發企業市場競爭的形態、內涵、方式也必然將發生深刻的變革,房地產的開發成本控制已成為各房地產企業在競爭中取得優勢的重要法寶。

一、房地產開發成本控制的意義

成本控制是房地產開發企業的內功,在市場經濟競爭中具有十分重要的意義,微利時代房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。

我國房地產市場存量過大,其中除宏觀經濟體制方面的原因外,也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律,商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。開發商之所以長年不能下調售價,其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力、成本居高不下的緣故。從宏觀上講,對房地產開發企業成本控制進行研究,對合理利用土地資源、避免房地產市場泡沫經濟、減少國民經濟損失有著一定的意義。

房地產業經過幾年的高速發展,已經走出了暴利的時代。早年由于土地及資本市場化運作不規范以及房地產消費市場的不成熟,房地產開發企業大多處于粗放式經營管理狀態。隨著國家逐步加強了對房地產業的規范,特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓(如國土資源部第11號、21號、71號令等),對經營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協議取得土地使用權的方式,房地產開發企業取得土地使用權必須按照市場經濟規范的要求進行,即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得,房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路。國家加強了金融市場的宏觀調控,對資本市場各種違規行為加以整頓和規范,同時抑制房地產過度的市場消費需求;使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成往事,必須踏踏實實地合理利用資金,加強成本控制,練好內功。

房地產微利時代的到來,房地產開發企業成本控制的重要性越發顯現。節省成本,給利潤騰出了上升的空間,也有利于市場競爭與市場跑量。前期工程費和建筑安裝工程費是房地產開發成本中最關鍵的環節。

二、降低前期工程費是成本控制的措施之一

前期工程費是房地產的成本控制的關鍵環節,它包括前期調研、設計兩個階段。

(一)前期調研。前期工程費,指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產項目的成敗起著關鍵的作用,但是現在沒有幾個房地產公司愿意花這份投入,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感覺去上項目,這是非常危險的。房地產開發企業從事項目開發的根本目的是為了盈利,進行成本控制的根本目的是要取得經濟效益。在選立項時就必須對開發項目進行財務分析,了解可能的預期收入、成本、利潤和風險,這也是管理會計的重要內容?？尚行匝芯渴窃趯οM者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎上,決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分的掌握,對市場的容量沒有準確的估計,一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來,這樣就可盡量地減少開發者的現金投入,減少資金成本,讓項目順利地進行下去。

(二)設計階段。降低前期成本,首先要搞好設計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關鍵放在設計階段。未雨綢繆,可以取得事半功倍的效果。因此,建設單位應以對前期成本影響最大的設計階段為關鍵環節,注意以下三個方面:

1. 實行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委托設計時應大力引進競爭機制,以達到控制成本的目的。首先要通過設計招標來選擇設計單位。必要時組織設計方案競選,從中選擇能保證設計質量的設計單位;在設計時,可以根據情況實行分階段招標或委托。如一個好的項目,如果完全委托或全部由境外設計,則設計費用本身會相當高?？梢詫⒎桨高M行招標,中標的方案在施工圖設計時,可以再組織進行招標或委托。

2.加強技術溝通、實行限額設計。設計單位在工程設計中,要推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內容,均要通過計算。要通過技術與經濟相結合的數據說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性,要和技術水平和管理水平相適應;要特別注意選用建筑材料或設備的經濟性,盡量不用那些技術不過關、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備;要盡量搞標準化和系列化的設計;各專業設計要遵循建筑模數,建筑標準,按設計規范、技術規定等進行設計。在保證項目設計達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設計,嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更,保證總投資限額不被突破。在設計招標中,應明確要求設計方提供真實的設計概算指標,特別是結構數據,如含筋量、硅量等,以方便對結構設計的造價比較。

3.加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作,將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看,設計方案的不足或缺陷加以克服時,所花費的代價最小,可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作,以求得提高設計質量,避免將設計中的不足帶到施工階段。

三、合理控制建筑安裝工程費是成本控制的關鍵

建筑安裝工程費的控制是整個項目實施過程的關鍵,它采用招標方式發包或采用自營方式自建兩種形式。具體包括施工階段和竣工結算階段。

(一)施工階段。施工階段投資成本控制的關鍵,應該從以下三個方面進行控制:

1.合理控制工程變更。工程變更包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更,這些變更主要由建設單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P鍵在于建設單位自我約束,按洽商變更程序辦事。應建立工程洽商簽證管理制度,明確工程、預算等有關部門、有關人員的權限、分工及職責,確保洽商簽證質量,杜絕不實及虛假簽證的發生。洽商變更后應根據合同規定及時辦理增減預算,審核應嚴格執行國家定額及有關規定,經辦人員不得隨意變通。

2.嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理,則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查,強調處理索賠的及時性,加強預見性,盡量減少索賠案的發生,以免索賠額過大引起投資失控。

3.搞好材料設備的加工訂貨。預算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關規定做好材料限價工作,合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料,屬于指定價范圍的,只監督質量,不干預訂貨。屬于指導價范圍的,應實行“適當參與(不包辦代替),推薦廠家(不指定廠家),監督質量(采購質量的主要責任者是施工單位)及合理限價(不是不顧產品質量的片面壓價)”的原則,設備采購實行招投標,確保質優價廉。

(二)竣工結算階段。凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成,必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中注明,結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調價的審定工作。審核時應與原招標文件對照,凡原標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關協議的規定,合理確定技措費、提前獎和優質獎等相關費用,認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度,確保結算質量。

篇4

在線專家：

1.開辦期結束沒有明確的規定，實務中一般來說是破土動工或打樁開始時開辦期結束的。開辦期間發生的費用計入“管理費用—開辦費用”。

關于房地產開發企業的明細科目設置您可以參考下面的內容:

2.針對房地產開發企業而言，開發成本明細比較多，具體可以參考：

（1）土地費用

包括土地征用費、土地出讓金、土地購置（拍賣、招標）費、拆遷補償費、拍賣傭金、土地交易費、土地契稅、其他土地費用、前期費用等項目。

（2）建安工程費

包括建安工程費（如土建工程、安裝工程、裝飾工程等）、樣板房/售樓處裝修（如樣板房裝修、售樓處裝修等）、建安監理費（如建設監理費和安全監理費等）、檢驗檢測、景觀工程費、工程造價咨詢費等。

（3）市政基礎設施費

包括電力基礎設施費（如供電貼費、交納的電增容費、設備安裝及電纜鋪設費以及電源建設費等）、給排水基礎設施費（如水增容費、供水管網建設費、雨(污)水管網建設費、防洪管網建設費、消防給水基礎設施費以及中水基礎設施費等）、燃氣基礎設施費（如燃氣增容等規費、煤氣管道的鋪設費和煤氣配套費等）、電視（如入網費、有線電視(閉路電視)的線路鋪設等）、通訊工程費（如電話配套費、電話增容費和電話電纜集資費等）、通訊線路及設備安裝（如寬帶網接入費、智能化系統費等）、供熱基礎設施費、小區道路工程、環境景觀工程、郵政、配套監理費、配套預算標底編制費等。

（4）公用配套設施費

包括區內公建費（如會所、幼托、學校、居委會、派出所、消防、公廁、自行車棚、露天停車場或停車設備、鋼爐房、水塔以及室外游樂設施等）、小區配套費、物業開辦費、公共設施維修基金等。

（5）開發間接費用

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目前正值房地產的低迷期。在整體交易量萎縮的情勢下,CPI指數居高不下,地價、勞動力價格、原材料價格等等這些硬性成本都在上升，房地產開發企業的利潤空間不斷縮減。在不久的將來,地產業將逐漸成暴利—微利—薄利行業轉變，房地產企業要想在這種激烈的競爭環境中謀求生存和發展,就必須提高自己的核心競爭力,加強企業的成本管理。同時，在目前的房地產生存環境日益惡化的情況下，越來越多的企業開始關注和重視成本管理和控制這個和經濟效益（利潤）直接掛鉤的重要環節。

2房地產開發成本管理的概念及組成

房地產開發成本管理就是指在房地產項目開發全過程中所發生的全部成本和費用支出總額。房地產成本不僅指耗費已發生的實際成本，還包括預計在經營活動中，可能發生的預計成本以及變動成本?！俺杀竟芾怼钡淖罱K目標是將成本合理的揭示出來，并運用合理的控制方法與手段進行“成本優化”，以達到“效益（利潤、品牌等）最大化”。成本控制是指企業生產經營過程中發生的成本、費用通過一系列方法進行預測、決策、計劃、核算、控制、分析和考核等的科學控制工作。成本管理是貫穿房地產開發業務的一條極為重要的軸線，通過參與決策、拿地、定位、策劃、營銷、設計、招投標、施工、材料采購、竣工驗收、后評估等各環節，分析對比，實現項目價值最大化,成本管理的目標是保證成本的支出獲得最大效益-提升價值。房地產成本主要由土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費、其他費用等組成。

3房地產開發成本管理的原則

（1）要有全員參與的成本意識，公司所有員工都必須有成本意識，并貫徹于日常工作中，所有部門在各自的職責范圍內，共同進行成本控制。

（2）全過程的成本管理原則，項目從決策、設計、施工到竣工驗收及項目的后評估，要有完整的概算、預算及結算，全過程要有主動及時的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制。

（3）合同化的管理原則，所有預結算成本范圍內的成本，都需簽定經濟合同，細致、明確地規定乙方的工作范圍、內容、質量標準及工程結算辦法、違約責任等。

（4）目標利潤制約下的目標成本管理原則，項目投資決策階段確定的項目收益水平是項目最終收益的下限，與此對應的成本水平在售價不能提高的情況下，是不可突破的項目成本目標（上限）

（5）內部分級、分部門控制原則，任何部門、任何個人不能單獨代表公司，獨立完成設計公司利益流出的成本決策與業務操作。各部門對自己的成本發生額度負責，在部門限額不變的條件下可內部調整，但不可超出限額控制值。

（6）可復查原則。業務操作及概算、預算、結算全過程應有完整、詳細的記錄和檔案管理，預、決算工作結果應具備100%的可復查性。

4房地產開發成本管理體系

目標成本指在不同階段根據現有信息所制訂的項目開發成本計劃。由于房地產企業自身的特點，地產企業很難像工業企業那樣把成本定額做得很細，但是房地產工程成本管理要實現主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現這個目標，我們就要對房地產工程成本目標進行測算。在實際操作中，目標成本按開發進度的不同階段始終處于動態調整之中。由于市場是經常發生變化的，因此在制訂目標成本時除了要參照歷史數據外，還要隨時了解市場。由于在規劃設計階段已經決定了絕大部分的項目成本，因此應把此階段作為成本管理的重點。由于市場是千變萬化的，而且開發過程中有很多不可預見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態管理。首先必須在各部門建立起動態成本臺帳，確保各部門發生的成本能及時反映出來，這是動態成本管理的基礎；其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程；還必須在各階段對動態成本進行分析和總結，必要時及時調整目標成本管理體系，真實反映成本控制現狀。

5房地產開發成本管理的方法

(1)成本控制的各個階段劃分

根據房地產開發的特點，房地產的成本控制主要分為:立項及策劃階段成本控制；設計階段的成本控制；招標階段及施工階段的成本控制；竣工結算及維護階段的成本控制。

(2)開發各階段成本控制的方法

(a)立項及策劃階段成本控制：全面深入了解地塊和市場情況、當地的政府性收費標準；準確定位目標市場；充分做好市場調研及地塊現狀調研，在公司要求利潤水平測算能承受最大地價；最大限度利用規劃條件，以獲得最大利潤；能包干的費用決不分開交。

(b)各設計階段的成本控制方案設計階段通過限額設計使經濟合理性最大并進行方案優化，結合建造標準來制定目標成本;擴初階段控制選型及檔次要合理，技術成熟且市場占有率較高;施工圖設計階段要保證圖紙的質量和深度，能滿足施工圖預算的編制要求。重點控制主要及細部設計，確定主要用料標準?？刂其摻睢㈨拧⒀b修及管線用量指標。與責任成本值及目標成本值對比，判斷是否超標要做到事前控制，需要在獲得土地后進行項目指標測算；方案確定前進行各個方案的經濟指標對比；做好設計方案的評審，加強設計方案優化，實行限額設計；加強設計質量監督，減少設計變更費用。應聯合設計、工程、成本人員會同監理人員，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。配合采購部，確定圖紙中甲方指定材料的材質、規格、標準。

(c)招標階段及施工階段的成本控制：根據工程計劃制定招標計劃，召開標前會議；明確范圍與標準劃分，詳細評標，保證價格合理性；施工組織設計審查；圖紙會審交底，做好事前、事中、事后控制工程進度和質量；造價高、影響報建、品質、工期的重大變更的控制；關鍵工期節點的付款；相關索賠及時通知。由于工程變更是施工環節管理的一個重點及難點，控制不好不但會影響項目工程進度與施工質量，更會增加不可控制的成本，因此必須對變更進行嚴格鑒定和確定，明晰責任關系。對工程變更，一定要先測算造價后在決定是否執行，避免先施工后算賬的現象。提倡優化方案，降低造價的變更，盡量減少增加造價的變更。簽證項目發生后，工程部一定要分清責任和范圍。對合同內的項目一概不再簽證。對合同外的項目，一定要分清責任方，也要合理的規避索賠風險。

（d）竣工結算階段成本控制的方法確認驗收文件中對時間、質量和數量的要求；收集工程和材料的數量和價格依據；關于工期和費用索賠，分析超付的可能性；一次性投資與使用成本的平衡，辦理維修責任索賠?？刂品椒ǎ杭訌娊Y算資料的審核。對每一項變更、簽證要理清其發生的必要性，分清責任。加強成本分析及成本考核。通過投資目標值與實際值的對比，總結經驗教訓，作為以后項目開發的參考。

6結束語

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【關鍵詞】房地產；市場；成本；控制

其實一直以來，房地產項目的成本管理一直是大家研究的重點，也是很多房地產項目重點要把關的一項工作。利潤=銷售收入-成本費用，這是眾所周知的簡單公式，它充分反映了成本管理的重要性。作為房地產企業要想獲得更多的經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出，也就是成本管理要到位，開源節流才是成功的成本管理。

一、成本的管理現狀

房地產成本管理是根據企業的總體目標和工程項目的具體要求來實施的，對于我國的房地產企業來說，在工程項目實施過程中還或多或少的存在著一些問題：

1.成本管理意識淺薄

長期以來，我國企業實行的是一種以計劃價格為基礎，以事后核算為重點的靜態成本管理方式。在這種傳統觀念的影響下，導致房地產開發企業缺乏成本競爭意識，預算人員只是根據合同來控制項目的開發成本，對開發產品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。由于開發產品位置的固定性、生產的長期性以及流動性，也使成本管理人員疏于成本控制。

2.缺乏戰略性的成本管理控制體系

在市場經濟條件下，競爭日益激烈，房地產開發企業面臨著高風險，而收益卻在下降。一些企業為了搶市場、搶工期，往往走一步看一步，忽視了長期發展戰略，導致企業缺少明確的成本管理目標。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企業的高層管理者雖然知道戰略規劃對于企業成本管理的重要指導意義，但卻沒有形成制度化、規范化和程序化的企業發展戰略。結果妨礙了戰略目標導向作用的發揮，企業停留于粗放管理階段。由于企業成本管理缺乏戰略指導，使得成本管理對策與戰略目標脫節，成本預測、決策可有可無。成本計劃如同虛設，再加上沒有建立一套完整的成本管理控制體系和科學規范的操作程序，成本管理目標最終很難實現。

3.內部控制薄弱，偏重事后控制

房地產開發企業的成本管理工作，事前比較薄弱，總結多于過程控制，往往成為事后行為，成本預測和成本決策也缺乏規范性和系統性。尤其在規劃設計階段缺乏對成本的事前預測，對成本控制的重視不夠。對開發經營過程中具體業務活動的控制，基本上也是采用事后控制，很多時候只能接受既成事實，比如預算外費用和現場簽證發生的支出等。

二、房地產開發成本控制的措施

房地產開發成本控制要將房地產開發成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括立項階段、規劃設計階段、施工階段和竣工結算階段的成本控制。

（一）立項階段的成本控制

房地產項目投資決策是指決策單位或決策者按照規定的建設程序，根據投資規模、投資方向、投資布局的戰略構想，結合土地、建筑、規劃、設計等相關的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎上，對擬建房地產項目進行技術分析、經濟分析、市場分析和多種角度的綜合分析評價，解決定項、定點、定方案的問題。項目投資決策階段的成本控制將決定開發項目建成后的經濟效益，為設計階段的成本控制建立目標，為施工階段的成本控制奠定基礎。在這一階段應特別加強以下幾方面的工作。

1.加強房地產市場調研分析

任何房地產項目的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風險，如果項目在前期決策階段不做好市場調查，了解政府、銀行對房地產業的相關政策；不認真分析項目的區域性特點和目標銷費群體的特點，以及項目的優劣勢，可能會導致建設項目與市場需求不符，導致建設資金難以到位；施工質量和施工進度達不到計劃要求，并最終影響房地產項目的銷售。

2.加強項目建設方案優化

在房地產建設項目決策階段，項目的各項技術指標、經濟指標決策，對工程造價以及項目建成后的經濟效益，有著決定性的影響，是項目成本控制評估的重要指標。在項目投資決策階段必須明確企業目標，并對項目設計方案的技術指標與經濟指標進行優化和調整，以求獲得最好效果。

3.建立建全成本控制目標體系

房地產開發決策階段的是成本控制的起始階段，決策階段所產生的決策結果是對開發項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優劣將直接影響成本控制的各個環節。完善的項目成本控制是一個系統工程，必須建立合理的成本控制目標體系，并對后續的各個階段制定成本控制目標，以加強項目成本控制的管理。

（一）施工階段的成本控制。

建設項目的施工階段的成本控制是具體的、繁雜的，也是對項目成本控制目標管理的主要實施階段，根據施工階段的這一特點，在該階段的成本控制中除了要加強合同管理外，還應重點加強施工現場的監督管理，進行嚴格把關，落實成本控制的各項目標：

1.加強合同的管理和實施

建筑工程施工合同一經簽訂，是受到國家法律保護的。所以，首先必須增強合同的法律意識，把握合同條款的內涵，精心推敲合同文字的措詞，增強合同條款的嚴密性。保證合同的順利履行，有效預防合同糾紛的發生。減少、避免施工索賠，從而減少工程費用。

2.加強施工現場的監督管理

（1）嚴格工程量簽證制度和程序，要求所有的現場簽證必須經項目經理、總監理工程師和房地產開發方三方代表共同簽字方為有效。開發商可以指派工程造價專業人員常駐施工現場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況，進行跟蹤控制。

（2）簽證內容必須與實際相符，要加強現場工程管理人員經濟觀念及職業道德素質教育，培養他們實事求是的工作作風，特別在±0.00以下隱蔽工程簽證中更應慎重。在抓好工程質量、工期、安全監督的同時，充分重視節約工程投資的重要性。

3.加強設備、材料的采購管理

設備、材料的采購管理是項目成本控制的重點和難點。原材料是工程造價的主要組成部分之一，據測算材料費用一般占工程造價的65%以上，因此它對工程造價的影響巨大，合理的材料價格是控制工程造價的基礎。為正確確定材料價格，除了把好進場材料的質量關外，還應建立設備、材料的質量和價格的認證制度。作為房地產開發商，要及時了解材料、設備的價格變化情況，通過采購管理的控制，控制材料、設備的質量和價格，以降低工程造價。

（四）竣工結算階段的成本控制。

該階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。另外，要做好建設項目后評估工作。在項目竣工結算審核的基礎上，將項目的有關造價資料及其分析結果匯總并建立成數據庫，為后續工程項目提供項目管理和工程造價控制作參考；也可作為公司考核項目部績效的依據。會同項目各管理部門總結并找出本項目管理與工程造價控制過程中存在的經驗、教訓，提出今后工作中的改進方案。

三、結束語

房地產項目成本造價是一項集技術性、專業性、經濟性和政策性于一體的綜合性工作。一個開發項目，項目成本控制應從立項直至竣工結算全過程參與，才能更準確、有效地控制成本費用，更合理地使用人力、物力、財力，開發項目也才能取得更好的經濟效益和社會效益，取得事半功倍的效果。

參考文獻：

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[2]朱亞兵，蘭峰.房地產開發經營與管理.上海：立信會計出版社，2007，1

[3]王忠偉.房地產開發項目的成本優化控制.開發與建設，2006（2）

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房地產開發的成本管理總體原則是以營銷需求為導向、保證效果品質為前提，以目標管理為方法、過程控制為環節、操作規范為手段，提高經濟效益為目的。

一、成本管理之道

第一，向陽光透明要成本：成本管理嚴格遵循陽光透明成本機制，全面運用成本信息化系統，按系統要求規范操作流程，自查、自省，讓成本工作更加規范、透明。

第二，向設計要成本：成本管理對方案設計階段及施工圖設計階段的成本插入工作高度重視，參與設計方案討論，針對不同設計方案、設計選型、材料選擇等及時進行成本優劣評判，把“無用成本”扼殺在搖籃里。

第三，向技術要成本：成本管理嚴把技術關，與設計部及工程部充分對接，對工程做法及系統配置嚴格把握，關注細節，避免成本浪費。

第四，向過程要成本：如何確定合理最低價，是成本管理要持續思考的問題。我們采取了各種措施，如定價方式以招標為主，最大限度減少議標；招標過程規范操作，報價平臺統一；招標范圍清晰，界面劃分完整膠圈；合同條款細致嚴謹，最大程度規避己方風險，變更洽商處理有據可依等。

第五，向結算要成本：規范嚴謹的定標過程產出高質量的合同原則，過程中管控到位，方能為最終結算打下良好的基礎。一線公司在結算過程中嚴格執行合同約定，結算及時、公正，同時對供方進行評價總結，優勝劣汰，保留優質供方資源。

第六，成本管理以可研成本作為剛性成本，嚴格執行，不突破，項目結束剛性成本落地，達到預期收益，不容有失！

二、成本管理工作如何服務于市場、投資、產品與經營決策

    第一，服務與管控相輔相成，即正反之道。一線公司成本管理部作為掌握龐大成本數據信息的部門，首先一定要根據市場定位及客戶需求配置精準的合理成本，為投資提供最嚴謹的數據支持，為利潤測算提供明確的成本數據，為經營決策鋪墊最堅實的基礎。同時又要堅持以拿地可研成本為剛性成本的原則，倒逼設計、營銷，來控制、預防可研成本的突破。

第二，產品標準化落地，成本標準化則形成。針對各種市場定位以及客戶需求，形成標準化產品，成本管理部為其形成標準化的成本，將豪宅與剛需產品區分明確，計對客戶關注點不同合理配置成本，把好鋼用在刀刃上。

第三，快速服務！決策需要把握時機，經營決策時期成本管理部需要快速提供成本數據支持，這需要成本數據的積累與系統管理。成本信息化系統已全面落地，一線公司成本管理將運用好該系統進行快速統計成本，為經營決策服務。

三、成本管理工作如何服務于營銷部、設計部、工程部、財務部

    第一，營銷部。成本管理要堅持可研成本作為剛性成本的原則，整體控制，不突破。在此基礎上根據營銷需求適度提升產品品質，為營銷關注的“銷售亮點”匹配“既省又優”的方案，以達到將產品品質進行合理成本化提升的目的。

第二，設計部?！霸O計決定成本”，方案設計階段設計要依托成本的數據支持，成本管理要對方案選擇進行成本控制，進行精準測算，選取符合產品定位的最合理的低成本方案。在滿足規劃要求前提下，堅持少地下、多地上，減少無效面積，增加有效面積，合理化標準層髙度，減少車庫面積、人防面積，降低基坑深度等等，以達到在設計階段實現成本控制的目的。

第三，工程部。一是服務及時性：成本部要做到定標及時、付款及時、變更洽商審核及時，滿足現場進度要求；二是服務嚴謹性：成本部要給工程部提供優質的供方，提供最清晰完整的合同約定條款、合同范圍、界面劃分等，讓現場管理有據可依，管理明確；三是成本部提供服務的同時要對工程部監控到位，嚴格控制變更洽商發生率‘對已發生洽商進行嚴格責任界定，減少無效成本的浪費。

第四，財務部。成本部對信息化系統執行要嚴格落地，對動態成本及時更新，秉承全成本觀念，成本執行數據與財務數據膠圈，為財務提供及時明確的成本數據，為財務結算利潤提供依托，全面支持財務進行全方位籌劃。

四、限額設計最核心的成本指標數據有哪些

影響成本的關鍵設計指標，擬分三階段考慮：

第一，施工圖設計階段：地上鋼筋含量、混凝土含量，窗地比，基坑深度，地庫層數，車庫鋼筋含量、混凝土含量。

第二，精裝設計階段：設計的單方限額成本。

第三，園林設計階段：設計的單方限額成本。

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【關鍵詞】房地產開發；成本核算；開發管理費用；融資成本；配套設備費用支出

【引導語】我國房地產行業的一個最大的特征就是就是投資方的資金投入數額極為巨大，隨著房地產行業的不斷興起，房地產行業中的全部投入資金量已經在我國屢創新高，成為了我國的國民經濟的重中之重。作為一項傳統行業，房地產行業的成本核算問題一直是所有房地產企業的領導者們最為關心的問題。因為，成本核算問題關系到房地產企業的贏利狀況，贏利狀況又將影響到房地產企業的未來的生存與發展。房地產行業屬于資金較為密集的行業，資金是房地產行業的命脈，一旦資金鏈斷裂則房地產企業必將以失敗而告終。因此，房地產行業必須對成本進行較為準確的核算以保證流動資金在可控下的穩定流轉，企業在可控的狀態下穩步向前發展。在對房地產企業進行實際的成本核算過程中存在著諸多方面的問題。

1.當今房地產開發成本結構的主要組成部分

房地產的開發成本即指房地產企業在其整個項目的開發全過程中所產生的全部費用的總和。這些成本不但包括了前期的土地資源使用費用，而還也包括了前期投資所花費的費用以及工程設計相關的費用。在工程施工過程中還包括工程材料、配套生產設施的購置或使用費用、融資費用、流通費用等。

1.1 土地和土建費用以及相關設備所產生的費用

土地是國家的寶貴資源，我國因土地的糾紛而引發的流血事件屢見報端，其中絕大部分的起因都是由于房地產開發企業在目標地塊投資建設所致。土地是房地產開發的必要因素，土地不但決定了房地產一開發的位置而且也決定了房地產開發的出售價格，在房地產業的一句金科玉律就是價格決定的三種因素就是“地塊、地塊、還是地塊”。也正因為如此，我國的房地產行業才會不惜一切代價也要買到較為適宜的地塊，我國的許多大城市的地王也因此產生。在這種意義上，可以說土地是房地產行業的根本。在我國的房地產行業中用于購買土地與土建開發的費用占到了房地產開發的總成本的百分之八十。房地產行業的費用購成較為復雜，單就其中的土地費用一項來說，就包括了土地的拆遷、租賃、成本置換、出讓金等費用。這些費用既構成了對于一個房地產開發項目是否可行的判定的極為重要的依據，又構成了評價房地產開發企業的經濟效益的高低的標準。房地產開發項目的可行性的研究通常都是要通常計算開發總面積的總成本，再加上土地費用還要加上建筑費用、機械設備購置租賃費用、配套設施費用、人工費用、資金成本等。然后根據總面積的平均預測售價來決定該項目是否可行。

1.2 配套設備費用支出

配套設備的費用支出與土地土建費用占了房地產開發總費用的百分之九十五以上?？梢哉f這兩大項的費用幾乎就是房地產開發費用的全部。房地產不僅僅是單純的土建工程，也不僅僅只是構筑物，房地產還包括了讓房地產真正成為宜居的的相關的配套設備，比如水、暖、電、氣等，此外還有必要的通訊、綠化等設施，此外還包括了一些比如抵押金、保證金等項費用。我國目前有兩種房地產企業控制成本的方法，其中一種就是將高昂的土地購置費用的一部分交到當地政府機構，然后由政府機構出面強征土地，這種方法一般都會以較低價格的賠償，引發社會不穩定因素，房地產開發商如愿以償獲得土地告終。這種控制成本的方法雖然較為簡單，而且其中獲取的利潤較高，但是由于我國近年來法律的不斷完善，房地產商除極個別仍然樂此不疲而外已經較少有人采用。另一種控制成本的方法就是對配套設備費用支出進行控制。這項費用支出，是房地產開發企業中最容易受外界因素所影響的費用，這些費用在房地產開發成本中占有的比例大約在16%左右，很多房地產開發企業會采取有效手段對這些費用支出加以控制，其主要原因在于這些成本支出具有較大的可操作性。因此，這部分的費用支出可以通過很多渠道來降低，從而使房地產開發企業的經濟效益得到有效保障。

1.3 開發管理費用支出以及融資成本

房地產開發行業與其他行業最大區別在于，房地產開發具有較長的建設周期，資金投入較大，另外資金風險也明顯的高于其他行業，因此，很多房地產開發企業在進行項目投資過程中，只靠企業本身的資金是無法完成項目開發的要求，必須通過向銀行借貸的方式來獲得資金，由于房地產開發資金投入數額較大，融資成本相對較高。

2.房地產開發成本核算中常見的問題

當今房地產企業的開發成本核算中常見的問題有三點，第一、成本核算對象的確認不明確、缺乏有效的成本費用分配方案、開發成本計算不精確。下面將對這幾種常見問題進行逐一分析。

2.1 成本核算對象確定不明。當今的房地產開發規模參差不齊，占地面積小則幾十畝，大則上千畝。通常情況下房地產開發項目屬于成片分期開發，產品模式多種多樣，使得成本核算對象無法明確確定，當今的房地產成本核算會計制度上也沒有做出明確的指示，從而導致房地產開發企業的成本核算工作難度加大，資金缺乏一定的確定性。

2.2 成本分配方法不當，分配方向不明確。根據相關的法律法規上的規定，只要在產品生產過程中，所產生的任何與產品有關的費用，都必須納入到產品生產成本當中，至于與多種產品生產有關的費用應算作產品的共同成本費用，因此應采取有效措施將這些資金進行分配，或采取其他方法將費用納入到相關產品成本費用中，在房地產開發行業中，對于房地產開發中的產品成本的核算也應遵守上述規定，在進行房地產項目開發過程中，土建費用和相應的工程費用屬于房地產開發直接成本。

2.3 成本周期核算不明。通常情況下，對一種產品進行核算的周期為月或者生產周，由于房地產開發周期較長，因此其核算周期較長，對于房地產開發企業來說，成本核算的主要任務就是計算房地產項目開發過程中所產生的總費用，從而有效的計算稅金。

3.針對房地產開發成本核算中常見的問題應采取的應對措施

3.1 應以房地產開發企業的實際情況為基本依據，對成本核算對象進行確認，對于規模小的、周期短的項目，應以整個項目為成本核算對象，主要原因在于，規模較小的，開發周期較短的工程項目沒有過多的成本分配問題，另外，這種成本核算對象具有唯一性。

3.2 根據房地產項目的實際情況來確定資金的分配方法，對于相應的建筑工程費用可以作為直接成本，可直接將其納入到產品成本當中。

3.3 開發項目的實際情況為基本依據，對于規模大的開發項目，應按照開發的進度進行成本核算，一個施工標段為周期單位進行成本核算。

【結束語】總而言之，房地產行業在我國的經濟體系中占有的位置是十分重要的，然而房地產開發成本核算更是其中的重中之重，隨著當今房地產開發行業市場競爭逐漸激烈，使我國的房地產開發企業面臨著重大的考驗和挑戰，一個房地產開發企業要想保證自身在激烈的市場競爭環境下立于不敗之地，就必須對房地產開發成本核算工作予以高度重視，才能保證房地產企業的經濟效益，從而為國民經濟增長提供有利條件。

參考文獻

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[2]楊曉梅.淺談房地產開發成本核算[J].現代經濟信息，2011，（02）.

[3]劉琳.關于規范房地產開發成本核算的幾點思考[J].財會研究，2006，（08）.

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【關鍵詞】設計變更；房地產；成本；控制

1.前言

由于房地產開發在設計階段不可能盡善盡美，設計在實施之前往往都會不斷被修改，即使建設開始，設計仍然存在變化的可能性。而設計一旦發生變更，工程的施工運行，工程的本、質量和工期等都會受到影響。設計的變更將直接增加項目的資金投入，從而影響投資效益。要想從根本上了解設計變更的重要性，控制設計變更對成本的影響，必須首先從設計變更的內涵入手。

2.設計變更的內涵

設計變更是指設計單位依據建設單位要求，調整設計或對原設計內容進行修改、完善、優化。設計變更的原因是多方面的，其中包括：修改工藝技術、增減工程內容、改變使用功能、設計存在問題、施工中產生錯誤、更改使用材料等等。

設計變更發生的階段不同，對于工程的影響大小也不同。設計變更如果發生在規劃階段，只需要對設計圖紙進行修改，其他費用并沒有增加，在這種情況下不會產生額外費用。如果設計變更發生在采購階段，那么不僅僅需要對圖紙進行修改，還需要更換設備，對材料重新進行選擇，費用必然會有所上升。設計變更如果發生在施工階段以后，除上述費用外，已施工的工程還必須拆除，勢必造成資源的浪費，增加投資成本，此外還增加了施工時間，增加了工程的隱形成本。因此，對設計變更的管理需要嚴格進行限制，如果需要變更，應該盡量把設計變更的發生時間控制在規劃階段，只有加大對設計變更的控制，才能盡可能避免額外成本的增加。

3.控制設計變更對于房地產業的重要意義

隨著市場競爭的日趨激烈，房地產正逐步告別暴利時代，利潤逐步回歸正常水平。房地產業專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，需要開發企業變粗放式管理為集約式管理，實現成本的精確控制。企業的終極目的是利潤最大化，要想實現企業利潤最大化，必須“開源節流”，要節流，必須對成本加強控制。

控制設計變更對于房地產業來說可以有效對成本加強控制，房地產開發中的成本控制，指通過對開發中的決策 、設計、承包 、施工等各項目中涉及的各個階段均對成本實行控制，從而確保總成本的控制，對于房地產企業參與競爭非常有意義。

4. 控制設計變更需要注意的幾個因素

4.1設計方水平

設計方的業務水平是影響設計質量的主要因素。有些設計人員專業技術素質和職業道德水平不高，極易引發不合理工程變更甚至惡意工程變更。設計方如果業務素質差，設計粗制濫造，達不到規定的設計要求，勢必引發工程開工后的設計變更。

4.2不可預見事件

在項目的實施過程中，各種不可預見條件的變化使得原先的設計方案不能滿足要求，需要進行設計變更，如在施工過程中地基出現軟土層，為保證工程建設質量，通常需要增加技術措施產生設計變更。如果建設過程中因為罕見的天氣原因，例如暴雨、大雪，延緩了工期，則需要對設計進度進行變更。

4.3合同的規范性

合同中有關設計變更條款的約定，對房地產建設各方的行為具有重要的導向作用。當合同中對設計變更的約束進行獎勵時，合同參與者將最大限度地減少設計變更，自覺地對建設項目的工期、質量和成本加強控制。當合同中缺乏約束設計變更的條款時，設計方可能缺乏對成本的關注，隨意更改設計方案。

5.控制設計變更對房地產成本影響的措施

5.1推行設計招標，擇優選擇

通過對設計方進行招標，選擇多家有責任心、業務能力強、聲譽好的設計公司進行競標。選擇好的設計單位，既可以獲得優秀的設計方案，又能促進設計方開拓創新，促使設計方提出“質優價廉”的方案。通過招標，可以全面評估設計方的資質、業務水平，職業道德等，盡量保證設計質量，減少設計變更的可能性。

5.2提高設計的預見性

設計要全面、準確，對可能發生變更的地方有預見性，并予以事先約定。要給予設計單位相對充足的時間，便于他們完成滿足施工要求的設計。要加強對設計圖紙的審核，圖紙要達到規定的設計深度和施工要求。在對圖紙的審核過程中要內外結合，內部封閉式審核為主，外部專家審核為輔，通過審核減少設計存在偏差和錯誤的可能性。設計方案中盡量對施工以后可能遇到的各種問題進行預見，以免開工后遇到困難臨時更改設計。

5.3采用合同措施，對變更進行約束

在設計過程中，一部分設計人員設計變更隨心所欲，不考慮企業需要因為設計變更而增加的成本。合同條款上增加設計變更的費用限制條款，例如規定設計變更產生的費用不得超出合同總價的某一比例，如果超出，則設計方需要承擔額外的這部分費用。通過充分利用合同，對房地產開發的總成本進行控制。

此外，設計變更前，要對設計變更進行成本評估。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據。審核過程中發現因為施工錯誤造成的損失，損失應該由施工方承擔，不應因此修改設計方案。

6.結語

設計變更對造價的影響是多方面的，是工程造價變化的主要根源。設計的好壞直接影響工程的成本、質量和工期，好的設計可以減少不必要的費用支出，縮短工程周期，減少房地產企業人力、物力和財力的投入。因此，設計方的選擇必須通過招投標的競爭方式，選擇一家有責任心，有業務能力的設計方，并通過合同對設計方進行約束，達到主動控制和動態控制工程成本的目的。

參考文獻

[1]吳向陽.設計變更對房地產開發成本的影響及控制要點[J].建筑經濟，2010，（02）：83-86.

[2]薛由慶.房地產開發成本控制的對策[J].福建商業高等專科學校學報，2001，（05）：20-22.

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關鍵詞：房地產；成本控制

前言：工程建設成本控制，主要集中在工程設計、項目施工這兩個階段。雖然工程建設成本的發生主要在工程施工階段，但建安費用的大小以及費用的發生是否合理，更大程度上取決于規劃設計階段。因此，工程成本控制的方式是從項目的前期入手，在施工階段進行重點控制，對項目工程成本管理實行全過程動態管理。通過加強項目設計階段和項目建設階段的成本控制，以實現項目成本控制的總目標。

一房地產開發成本的組成

房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為3部分：土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括土地出讓金、土地使用稅等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓面價)，以此來進行項目的可行性評估。

配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學校、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如農民工工資保證金、散裝水泥保證金等等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10％～15％。

管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。

二設計階段的成本控制

(一)設計方案優化

設計方案的優化是設計階段的首要任務，它對工程建設成本有著舉足輕重的作用。設計方案不但要考慮技術上的可行性，還要考慮經濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設計時，通過優化建筑造型，裝修方案、標準層面積、公共區域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率；設備選型方面，在保證技術可行的基礎上，如在電梯空調弱電系統等方案設計時，通過合理的方案優化，可以節省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。

(二)實行限額設計，有效控制造價

限額設計就是按批準的設計任務書和投資估算，控制初步設計，按照批準的初步設計的總概算，去控制施工圖的設計。實施限額設計，強化設計經濟責任制。一旦設計獲得批準，應嚴格控制變更程序，不輕易變更設計，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。設計不精、深度不夠是當前房地產開發項目中的一大通病。這也是直接導致工程造價增加的一個不確定因素。頻繁的設計變更帶來工程造價的失控，因此，必須對各項指標確定設計限額，并建立獎懲考核激勵機制。

t三項目建設階段的成本控制

項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。

(一)采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應商，在選擇工程項目的承包單位和材料設備的供應商時，進行公開招投標是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中，充分利用項目的規模優勢和供應商的自身優勢及相互競爭、可以獲得最優惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標單位會根據規模效益及社會效益以低于常規造價的價格報標，同時盡量使更多的總承包商和材料供應商入圍。

在招標過程中，工程管理部門和造價管理部門應該仔細審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業角度出發提出各種合理化建議、優化設計方案。

在招標中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式．工程量清單招標有利于項目實施中進行成本動態控制。工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規定，依據統一的工程量計算規則，結合現行預算定額子目分項要求，將擬建工程的全部項目和內容，按工程部位、性質或構件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對開發單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因設計變更引起的工程價款的增加。

(二)合同簽署要嚴密

簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，是房地產開發項目成本控制的又一重點。在國際慣例中，業主常常聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件，合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設計選型的品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調整報價的條款，就能有效地杜絕這類費用的增長，比如在設備安裝預算中，由于不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質量和壽命，損害開發商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經驗，對可能發生的情況有提前的預計，在這一點上需要多借鑒國外成熟的經驗。

(三)提高工程變更的預見性

在項目建設過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發生，但由于工程項目周期長、技術復雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更3類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術經濟分析．這時要充分利用設計單位和監理單位的技術資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應按合同條款進行估價。經承包商提出的單價分析數據，監理工程師審定，業主認可后，按認可的單價執行。

(四)結算審核要細致

工程竣工結算是核定建設工程造價的最終依據，也是建設項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產價值的依據。因此，這是控制工程成本的最后一關。

一般應從以下角度控制結算工程成本：

核對合同條款．只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結算，并在結算過程中嚴格執行合同約定的結算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優惠條款等?

檢查隱蔽驗收記錄，竣工結算時應該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行檢查，手續完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結算；

落實設計變更洽商，只有經建設單位和監理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結算；

按圖核實工程數量，招投標工程按工程量清單發包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結算辦法與要求進行結算。

嚴格執行定額單價，除包干部分外，結算單價應按合同約定或招投標規定的計價定額與計價原則執行，對定額單價中沒有的項目應按相近定額進行分析換算，或提出人工，機械、材料計價依據，編制補充單價；