房地產企業審計報告范文

導語：如何才能寫好一篇房地產企業審計報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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首先是完善環境保護宣傳教育機制，建立以碳會計確認、計量、記錄以及報告為中心的審計體系，進一步確定低碳經濟的房地產企業審計標準；其次是大力推廣低碳經濟的房地產企業審計，號召和鼓勵更多的企業、學校等組織能夠積極的參與到低碳經濟的房地產企業審計活動中來，不斷壯大審計隊伍；再次是加大低碳經濟的房地產企業審計監督管理機制執行力度，及時發現和查處碳排放領域的經濟犯罪問題和違法違規現象，并予以嚴厲懲處，力爭為公眾營造一個良好的生活環境；最后是增強企業、學校以及各組織的環保意識，使其能夠全面認識碳審計工作的重要性和必要性，進而，充分調動各組織的低碳經濟的房地產企業審計的積極性、自主性，為低碳經濟的房地產企業審計提供真實可靠的數據打下堅實的基礎。

強化低碳審計工作，降低低碳審計風險

傳統的低碳經濟的房地產企業審計工作主要著力于碳源的負債確認問題與碳匯的資產確認問題，此行為在一定程度上制約著低碳審計工作的高效性，因此，應進一步強化低碳審計工作，在傳統低碳經濟的房地產企業審計工作的基礎之上，不斷創新，一方面是充分披露因廢棄排放對環境產生的各種風險，通過降低低碳會計報告的重大錯報風險，起到降低碳審計風險的目的；另一方面是低碳經濟的房地產企業審計應積極開展計劃審計工作，嚴格按照風險評估程序，實施控制測試和實質性測試，保障審計工作和編制審計報告的真實性、合理性以及科學性。

加強低碳審計業務培訓，培養“雙復合型”審計人才

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財務管理是企業經營管理中非常重要的內容，良好的財務管理往往可以改善企業的投資管理、籌資管理以及營運資金的使用情況等等。以房地產企業為例，首先詳細分析影響企業財務管理的幾個重要的因素，繼而給出對策，以正確發揮企業財務管理的核心價值，最后給出一個概括性的結論。

關鍵詞：

財務；企業管理；定位；價值

中圖分類號：

D9

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2014）06016102

1 引言

財務管理是企業管理的核心內容，對于一個企業以及一個行業而言，都有不可估量的價值和作用。財務管理與生產管理、銷售管理、人員管理等一同組成了企業管理的核心體系，對企業的整個經營效益和長期發展有著重大影響。但是目前在包括房地產行業在內的許多行業都存在著缺乏高素質財務會計人員以及片面化地追求利潤最大化等等問題。這些問題對財務管理發揮應有的核心作用以及體現核心價值造成了嚴重的阻礙，不利于企業建立健全一套完善的財務管理體系。因此，如何正確認識目前廣泛存在于行業或者企業中的財務管理問題，并實施有效的解決對策，將有利于行業和企業的財務管理制度健全，有利于長期的發展。

2 影響企業財務管理的幾個重要因素

2.1 高素質財務管理人員的嚴重匱乏

高校培養的財務管理人才數量龐大，并且從事財務管理工作的人員也大有人在，但是在房地產等行業中卻嚴重匱乏高素質的財務管理人員。房地產行業以其高薪以及其他方面吸引著許多財務管理人員來就業，但是由于房地產行業壓力較大，這些財務管理人員往往沒有足夠的繼續深造的時間，本身的財務管理基礎也不能得到強化。并且，很多財務管理人員的技能比較單一，不能夠從宏觀的角度來全面掌握企業的財務管理工作。因此，這些財務管理人員并不能勝任高強度、高難度、綜合性的財務管理工作。因此，解決好財務管理中高素質財務管理人員嚴重缺乏的問題是目前首要的工作。

2.2 過分強調利潤最大化

眾所周知，企業財務管理的目標有利潤最大化、股東權益最大化以及企業價值最大化等不同的目標，而利潤最大化是最片面，最局限的一種，這種財務管理目標直接阻礙著企業的長期可持續性發展。目前，許多房地產企業過分強調利潤最大化的財務管理目標，而忽略了股東價值以及企業整體價值最大化的實現。房地產企業目前存在這過多的泡沫，因此財務管理人員和企業負責人過分強調利潤最大化無疑將加劇這種房地產行業的這種情況加劇。因此，從利潤最大化的財務管理目標轉為股東價值最大化或者企業價值最大化才是正確的選擇。

2.3 資本結構和資金控制存在問題

資本結構的不合理和資金控制上產生的問題也是目前困擾許多行業和企業，尤其是房地產企業和房地產行業的主要問題。首先，房地產企業尤其是房地產開發商由于需要大量資金進行房地產的建設和開發，因此往往會進行高負債經營。然而高負債經營往往會導致企業資本結構的不合理以及利息費用的支出過高等嚴重的問題，給企業的財務管理帶來困難。其次房地產企業在資金控制上面也存在著問題。主要體現在房地產投資和開發項目的資金投入控制和資金回收控制方面的問題等等。調整資本結構，有效控制資金，促使資金回籠也是目前亟待解決的問題。

2.4 稅收籌劃和利潤分配的問題

稅收籌劃和利潤分配也是目前企業在財務管理上應當引起重視的方面，但是很多企業并沒有采取有效的措施進行稅收籌劃和利潤分配工作。好的稅收籌劃和有效的利潤分配有利于提高企業凈利潤、改善企業經營者與出資者之間的關系。如前所述，目前房地產企業應當改掉片面追求利潤最大化的“陋習”，而應當加強對股東利益的關注，并且實現更高的“凈利潤”而不是“收入”或者“利潤”。并且，由于房地產企業面臨著土地增值稅、消費稅、增值稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等多重課稅的壓力，因此，做好稅收籌劃工作也是非常必要的。

2.5 缺乏事前財務預算控制和事后財務評價

全面預算管理系統下的企業財務管理系統要求企業必須做好事前財務預算和事后財務評價的工作。但是目前許多房地產企業的全面預算系統和標準成本體系并沒有得到有效的實施，這導致房地產企業成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，導致最終的凈利潤數據并不樂觀。因此，在房地產企業中建立一套有效的事前財務預算體系和時候財務評價體系也是非常必要的。

3 正確定位財務管理的核心作用，體現財務管理的價值

3.1 提高財務管理人員素質，加強財務管理人才隊伍建設

提高財務管理人員素質包括加強財務管理人員的崗前培訓以及財務管理人員的平時繼續教育。房地產企業必須從源頭做起，應當盡量招聘一些高素質的財務管理人才，例如，招聘人員的時候要求必須從事多年的財務管理工作以及擁有多項財務管理方面的證書等等。另外，在平時工作中也應當注意財務管理人員技能的提升，加強對財務管理人員的繼續教育培訓，加強對最新財務管理政策法規的學習，做到與時俱進，并讓員工意識到學無止境，只有加強自身財務管理能力的提升才能不被淘汰。

3.2 健全內部控制建設，強化外部審計

首先，房地產企業應當加強和健全內部控制建設，根據企業內控準則COSOII或者國際最新規定，完善內部控制五要素（或者八要素），建立全面的內部控制評價體系。并且在房地產公司內部建立和健全企業的內審機構，培養專業的內部審計人才隊伍，從而做到真正有效的而不是形同虛設的企業內部控制。其次，房地產企業還應當聘請知名的會計師事務所來強化企業的外部審計。房地產企業不能為了自身利益而與會計師事務所私下溝通，制造虛假的財務報表或者虛假的審計報告、驗資報告等。所聘請的會計師事務所也應當站在中立的立場上，客觀地對房地產公司的財務進行評價，出具公正的財務審計報告，以保證企業的長期可持續發展。

3.3 調整資本結構，加強資金控制

在房地產企業和房地產行業中加強資金控制和資本結構的調整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地產行業往往是高負債經營，因此，應當減少房地產企業對金融機構和大量資金的依賴，從財務管理的角度將房地產企業從以資金和勞務堆積而成的粗放模式轉為技術集中型。另外，促使房地產企業上市也是調整房地產企業資本結構的有效方法。一旦上市，將會減少這些企業對于金融機構借貸資金的依賴，籌資渠道也變得更加多元化。其次，加強資金控制主要包括減少房地產企業胡亂投資的行為以及加強營運資金的管理。由于籌資、投資和經營是企業財務管理必不可少的三個重要內容，因此加強這三方面的資金控制顯得尤為重要。在生產經營過程中防止資金鏈斷裂；在籌資過程中拓寬融資渠道，減少財務費用的支出以及在投資過程中注意資金回籠和投資效益的考核，這樣做可以全方位加強房地產企業的資金控制。

3.4 強調成本控制和存貨管理

房地產企業的總收入高，但是成本相對也比較高，因此強調房產公司的成本控制和商品房等存貨的管理工作是十分必要的。加強單位成本和總成本的管理工作，降低采購價格，合理制定銷售價格等等都是成本控制的重要環節。此外，在企業中杜絕浪費可以有效的降低間接成本的總額。其次，加強存貨管理意味著房地產工資應當加強營銷力度，避免過多囤積商品房，保證商品房等等存貨周轉的速率。

3.5 建立健全事前預算控制和事后財務評價體系

建立健全財務事前預算控制和事后財務評級體系包括建立和完善一套標準成本核算系統，以及做好單位成本的核算和控制，計算實際成本和標準成本的差額以分析原因等等。在房地產企業建立好事前預算控制，包括制定房地產開發的每一項標準成本；而事后評價體系，如前所述，主要是將標準成本與實際成本之間的差異進行計算，用于下一會計年度的參考，避免再次發生實際成本遠遠超過預算成本的情況，讓企業的成本處于可控的范圍之內。

4 結論

企業的財務管理的核心作用和核心價值是有目共睹的，但是在房地產企業的實際生產經營過程中，財務管理方面卻存在著許多的問題或者弊端，諸如過分追求企業利潤最大化以及高素質財務管理人才缺乏等問題。針對這些問題，采取加強培養高素質財務管理人才等措施能夠有效地解決。但理論往往是片面的、單一化的，如何在實踐中進一步體現財務管理的核心價值和作用，正確將財務管理的核心價值定位，還有待進一步研究和考證。

參考文獻

[1]王亞東.如何發揮財務管理在企業管理中的作用[J].會計之友，2006，（01）.

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隨著我國入世以及市場經濟不斷發展，越來越多的內地房地產企業通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質量是我國企業走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監會為適應我國經濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業提供的會計信息質量己經得到了極大的提高。與其它行業相比，房地產行業的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

由于房地產行業的特殊性，在執行會計準則的時候有伴隨著行業的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成了各種會計信息問題。

房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I會計準則收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法：

1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。

2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。

3、在房地產項目竣工驗收后，發出了入伙通知書并開具銷售發票確認收入。

4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。

上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。

房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大，如果某房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其它同類企業比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監會了《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》，其中要求發行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產款應分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產開發企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但以這兩年的年報看來，執行情況并不太理想。不同的企業有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。

根據《企業會計制度》及《企業會計準則現金流量表》的規定，現金流量表應以企業為編制主體。但是，房地產開發企業的現金流量與其它行業的現金流量有明顯的差異性。在現金流量方面，房地產開發企業的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的，但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的，即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出，開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長，其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。

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1、地方稅收征管數據。地方稅收征管數據屬于規范的結構化數據，目前多在省級集中，統一存放在省地稅局。2014年，湖北省審計廳從省地稅局共采集3670張結構化稅收征管原始數據表，約5億條原始記錄數據。經對地稅征管系統及其數據庫進行分析，向市縣各級審計機關下發32張關聯分析表，約5700萬條關聯數據。

2、相關信息數據。這部分數據多為非機構化和半結構化的數據，由各審計組根據實際需要，向被審計單位提出需求后取得，或通過網絡或者社會公開信息等渠道取得。如武漢市審計局在地稅審計實施過程中，使用稅收會計統計報表及財務報表約494張，重點核查圖片資料和網頁信息近千條。通過對各種類型數據的審計分析、疑點核實，先后查出少征漏征稅款、調節稅收、稅款存放企業賬戶、未按期征收稅款等問題。

近年來，武漢市審計局等地方審計機關依托大數據環境，采取 “統一組織、集中分析，分級核查、分別處理，成果共享、綜合報告”的模式，地稅征管審計實現了優質、高效和全覆蓋。

（一）統一組織、集中分析。

由市級審計機關制定審計工作方案，統一組織區審計局開展對地稅部門的審計。在現場審計前，市審計局對省廳下發的全市地稅征管數據進行集中分析處理，并根據審計工作方案確定的審計事項和審計重點對征管數據進行處理，分區形成結果表，將結果表和原始數據交各區延伸審計核實。

（二）分級核查、分別處理。

各區審計局根據市審計局或本局形成的結果表，對本區地稅局進行延伸審計核實，市審計局提供業務指導和計算機技術支持。延伸審計核查的結果，形成審計證據材料。各區審計中發現的問題，由各區審計局出具審計報告和審計決定；市、區共同審計發現的問題，由市、區審計局分別報告。對同類問題，市審計局可在全市范圍內統一處理口徑。

（三）成果共享、綜合報告。

各區審計發現的問題，納入本區財政同級審計報告；市局綜合匯總市、區地稅審計情況，在市級財政同級審報告中集中反映。

（一）結構化數據在大數據環境下的應用。

結構化數據是地稅審計工作中最常使用的數據類型，通過編制計算機審計模塊，固化審計思路、經驗和方法，對結構化數據進行全方位多角度的查詢和分析，在全面掌握地稅征管總體情況、發現疑點線索和促進地稅系統建章建制、完善日常稅收征管等方面發揮了積極作用。

1、稅收征管總體情況分析。利用數字化審計系統多維分析功能和SQLSERVER等數據庫軟件，對稅收征管數據完整性、稅收收入結構及變化趨勢進行總體分析。其中：

（1）核查數據完整性。通過按稅種分類，計算本區域各項稅收征收總額和入庫數，與稅收會統報表比對，核實稅收會計統計數據的真實性、完整性。

（2）分析稅收結構及增減變化趨勢。對稅收收入構成和年度變化趨勢分析，各稅種間橫向變化趨勢與稅種自身縱向變化趨勢進行分析，各行業稅收趨勢進行分析，掌握稅收增減變化情況，分析影響增減變化的原因，對差異較大的異常情況，將作為下一步疑點篩查、延伸核查的內容和重點。

2、審計疑點篩查。將稅收征管法律法規政策要求和以往審計查處問題方法作為數字化審計思路，利用計算機數據查詢和篩選等功能，發現稅收征管中存在的問題疑點線索。如：

（1）稅費未足額征收入庫。從國稅和地稅部門采集增值稅、消費稅、營業稅征收數據后，按照各稅計稅依據，分別計算出納稅人應繳城建稅、教育費附加、地方教育附加、堤防費、文化事業建設費（娛樂、廣告業納稅人營業所得應繳），將計算得到的應征稅費總額與納稅人在地方稅務機關實際繳納的各項稅費情況進行比對，得到應征未征相關稅費。

（2）寅吃卯糧預征稅款。對稅收征收數據進行查詢，發現稅款的所屬日期在下一年度的或不在規定時期的預征稅款行為；同時對納稅大戶或重點納稅人繳納主附稅結構進行分析，發現存在少征共享稅收多征地方稅收等問題。

（3）延壓稅款。對稅票反映的稅款征收數進行分稅種匯總，將各稅種征收數與金庫報表數據進行比對，如存在差額，則存在稅務機關違規開設過渡戶延壓稅款的問題；同時結合宏觀經濟走勢和企業年報數據，對總體分析中反映的入庫稅收變動與企業經營狀況不相一致的納稅人進行重點查詢，發現稅務機關將稅款留存于企業應征未征的問題。

（4）超過稅款繳納期限未征收滯納金。計算稅款征收數據中稅

款入庫時間超過稅款繳納期限的天數，按照日加收滯納稅款萬分之五計算得到滯納金數據表，與原數據庫滯納金稅票數據表進行核對，發現超過繳納期限而稅務機關未征滯納金的問題；對稅務機關批準延期繳納稅款的，應延伸核查審批延期繳納程序是否合規。（5）超屬地范圍征稅、買稅賣稅。為核查各區縣之間爭奪稅源，或為完成任務目標違規引稅等問題，對稅務機關近三年稅款征收數據表中納稅人、稅款征收機關與納稅人基本信息表、稅務機構基本信息表進行比較分析， 除建安或房地產企業可在項目地繳稅外，發現是否存在稅源戶注冊地與納稅地不一致的情況，從中查處違規引稅、買稅賣稅的問題。

（6）房地產企業少繳營業稅或土地增值稅。按照湖北省相關規定，房地產企業進行房地產開發經營業務應繳納營業稅和預繳土地增值稅，兩稅計稅依據應一致，均應等于年度財務報表的營業收入（包括預收款），也就是說房地產企業營業稅計稅依據、土地增值稅計稅依據、與納稅人年報計稅收入，三者數據應基本一致。通過查詢稅款征收入數據中各房地產企業已繳納入庫的營業稅和土地增值稅，比對此兩稅的計稅依據與年度財務報表的營業收入是否一致，如果三者不一致，則有可能是相關稅款未足額征收。此方法亦適用于審查按照稅法規定，計稅依據應一致的其他稅種的納稅情況。

（二）半結構化數據在大數據環境下的應用。

隨著被審計單位對各類數據的充分利用，各類會計統計報表也更加多樣化，這一方面提升了被審計單位的精細化管理水平，另一方面也為審計人員利用大數據進行審計提供了便利。在稅收征管審計中，我們主要用到的半結構化數據即是各種會計統計報表和減免稅等業務數據臺賬。這些數據主要用于：

1、核查年度稅收征管數據的完整性。審查采集到的審計數據的真實完整性，是每個審計項目實施過程的重要開篇，會計統計報表即是進行審計核實的重要依據。通過計算機匯總縣篇，會計統計報表即是進行審計核實的重要依據。通過計算機匯總縣市區稅收征收入庫數據，與取得的當年稅收統計報表相比對，就能確認稅收征管審計取得數據的真實完整性；在確定稅收收入總額的前提下，分市區匯總稅收收入，與取得的當年稅收統計報表相比對，則能掌握各地區審計數據是否真實完整，為本區域稅收收入準確分析提供數據支撐。

2、開展稅收征管趨勢和疑點分析。通常稅務部門會對部分重要稅種單獨出具相關統計報表，通過對統計報表中分地區分稅種分年度數據對比，掌握某區域稅收收入增減變化趨勢，分析各地之間是否有爭奪稅源的情況；比較某稅種在持續可比的稅收期間（月度、季度、年度等）入庫數額是否有較大異動，核查是否存在營業稅、企業所得稅等稅種稅款少征漏征，將稅款存放企業賬戶、按照稅收收入計劃調節稅款入庫時間等問題。同時，稅務部門落實稅收減免政策，進行代征代扣服務，及收取滯納金等均會單獨出具相關報表，均可以在項目執行過程中為審計人員所用。

被審計單位的會計統計報表和征收管理業務數據表在大數據環境下已經承載了更多信息，通過充分挖掘和剖析，能在審計中發揮出更大的作用。

（三）非結構化數據在大數據環境下的應用。

在稅務部門的日常工作中，有很多信息是以非結構化數據的形式存儲和使用的。比如納稅人基本資料、經營狀況、辦公場所情況及企業財務報表等是以圖片資料的形式提交至地方稅務機關；某些與應納稅額相關的信息則可以在工商、房產交易等有關職能部門的公開網站上進行查詢，同時搜索引擎能夠在互聯網范圍內為審計人員提供幫助。在稅收征管審計過程中，審計人員可以讓這些以圖片或網頁方式存在的非結構化數據為我所用。

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關鍵詞:房地產企業會計 收入 成本

一、房地產企業會計實務中存在的主要問題

會計核算主要是反映會計主體資金的運轉情況。雖然我國的房地產業經過這一時期飛速的發展,已經達到了一定的水平,到目前也制定了一系列相關的法律法規,但是由于我國的房地產企業起步晚,存在的問題也很多,相關的法律法規不是十分的健全,因此,房地產開發企業收入的確認、竣工驗收后成本結轉的會計核算中還存在許多問題。限于篇幅,本文主要從以下幾個方面進行闡述。

(一)房地產企業收入確認存在的問題

房地產企業經營方式呈多元化特點,其企業的收入確認存在其自身的特點。在房地產企業項目建設中成本費用要大于當前確認的收入,房地產企業一般采用預售和分期付款的辦法。房地產企業收入確認方面,在會計務實中,針對不同的房地產企業,基本對于收入的確認有以下幾個方法:①在簽訂預售合同后收預售房款確認收入;②在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;③在房地產項目驗收后,開具銷售發票確認收入;這樣就造成了房地產企業會計務實中收入確認的隨意性較大。大部分房地產企業在銷售收入確認原則問題上,被注冊會計師出具保留意見審計報告,這樣就造成了房屋所有權報酬是否轉移的風險。

(二)地產企業成本結轉存在的問題

土地的經營,開發、房屋的經營,開發、城市基礎設施公共設施的開發等都是房地產業的經營的范圍。所以,土地購置、土地開發,房屋建筑,安裝工程等的成本,以及管理費用,銷售費用等等都是房地產業成本核算的內容。

總所周知,房地產企業開發的周期長,投資的風險大,所需要的資金非常多。所以,對于房地產企業成本的管理非常重要。由于房地產企業在成本核算上存在很多問題:①沒有形成完整的成本控制體系。在市場競爭日益加大的情況下,企業在成本控制上沒有明確的體系,缺乏戰略指導性,從而造成了成本管理的盲目性,有些情況下,甚至使得管理目標難以實現。②房地產企業的利潤率很高,對于成本核算以靜態成本管理方式為主,缺乏競爭意識。一般情況下,財務人員根據合同控制款項的支付,卻很少關注對成本的控制,從而造成了大量的浪費現象,加大了成本的投資

二、房地產企業會計存在問題的原因分析

(一)房地產企業收入確認存在的問題分析

商品所有權的風險和報酬依據轉移給買方,由買方對產品進行控制,并同時擁有對商品的管理權,而賣方不在對商品產生影響,這是房地產企業收入確認的原則和條件。

實際上,房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。確定確認收入以及入賬金額的時間。在房地產企業的會計務實中,在房地產企業竣工并通過驗收以后,辦理了移交手續,此時確定房地產收入。在某些房地產企業中,預售款是一種暫收款,因為風險沒有轉移,成本沒有最后核算,因此預售款只作為企業的預收賬款,在完全竣工后,才確認收入;某些房地產企業在竣工前的銷售款作為確認收入,在竣工并收到部分房款后確認;對于分期房款方式來說,按照合同規定的時間確認收入,實際上也是分期結轉成本的過程;有些房地產企業在房地產轉移時,已經按照回收或可能回收的價款確認;某些房地產企業收取的房款代表已發生銷售業務,按預售合同價款中己經收取的價款分期確認收入。

(二) 房地產企業成本的問題分析

在我國的房地產企業成本問題中存在一定的問題,由于房地產企業需要資金多,開發周期長,使得其風險較大,那么房地產企業成本的問題顯得十分重要。

造成這些問題的原因有以下幾個方面:①伴隨著中國城市化建設的不斷深入,經濟水平的不斷提高,人們對生活質量的要求越來越高,中國的房地產企業競爭也越來越激烈。某些房地產企業搶市場和工期,在過程中造成了一定的盲目性;②在我國傳統觀念中,房地產企業是高利潤回報的企業,受此影響,忽視了成本的動態管理和控制,造成了不必要的浪費;而房地產企業本身開發中周期長,造成了管理人員對成本缺乏控制的意識。③房地產企業在項目做規劃的時候,有些房地產企業事先并沒有對成本進行認真的估計和預測,在經營過程中,對成本的控制重視不夠,或者即使進行了成本預測,但是不夠規范,不夠系統,不夠全面,僅僅是對事后進行控制核算,沒有進行全程的跟蹤控制和管理。

三、房地產企業會計實務存在問題的解決方案

(一) 建立和完善的房地產企業財務制度,尤其是會計規范體系。

房地產企業會計務實活動,如成本結算,收入確認等都有著自身的特性。但是還存在著不夠系統和完整的問題,目前房地產企業會計的自身特點還沒有相應的會計制度進行指導和規范,這樣,會計核算就不一致,影響了房地產企業財務狀況。房地產企業缺乏規范的制度的指引,使得房地產企業會計人員按照需要做出處理。因此,在目前實行的會計相關的規范和制度的基礎上,不斷完善房地產企業的會計業務制度,制定的這些房地產企業相關的會計準則,為房地產企業會計的發展提供了制度依據和基礎。

(二) 建立和完善房地產企業收入與成本費用確認原則

房地產企業收入的隨意性比較大,因此,房地產企業可以延遲和提前確認收入。建立針對房地產企業的會計準則,使得所有的房地產企業有統一的標準作為收入的確認準則。房地產企業的成本要有明確的規定,并應該細化到有可操作性。收入和成本費用的差是利潤,細化成本費用和確認收入的準則可以減少房地產企業會計確認的隨意性,可以減少房地產企業會計政策的自由,這樣可以大大提高會計信息的真實性。

(三)完善房地產企業的公司治理,提高會計人員的素質

完善房地產企業的公司治理結構。房地產企業從所有者入手,形成對經營者的監督機制,通過對公司各個相互利益相關之間相互協調,合理分配權力,形成完善科學的公司治理結構,這樣可以減少房地產企業會計信息失真問題。

對于會計信息的技術規范就是會計制度。不管是會計制度或是會計規范,都是面向會計人員的,其實施的對象就是會計人員。所以,會計人員是不是能夠正確了解熟悉運用會計制度或者規范,是非常重要的。提高房地產企業會計人員的素質,既包括專業素質,文化修養,也包括房地產會計人員的誠信和職業道德。提高房地產企業會計人員的專業素質,可以提高房地產企業會計信息的真實性,可靠性。如果房地產企業會計人員的專業素質不夠,那么會造成會計信息質量的下降。做好房地產企業會計工作的前提是會計人員的職業誠信,提高會計人員的道德素質,使得會計人員盡職盡責,做好本職工作。

參考文獻:

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[2]張艷,孫利瓊.談房地產開發企業收入和費用的處理[J].財會月刊(會計).2006;8

[3]劉昭陽.我國房地產業發展戰略研究[D].大連:大連理工大學碩士學位論文.2003

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[6]聶琦波.房地產估價[M].大連:大連理工大學出版社.1998

[7]謝詩芬.公允價值:國家會計前沿問題研究[M].長沙:湖南人民出版社.2004

篇6

展騰投資集團是一家集金融投資、境外上市、基金管理、資產運營等服務為一體的綜合性跨國金融服務集團，在境內外擁有豐富的項目、市場及人脈資源，并與國內外多家投資銀行、資產管理公司、行業投資機構、律師事務所及會計事務所等專業服務機構建立了戰略合作伙伴關系，致力于為中國的高增長企業及高凈值人士在大中華地區及海外的投資活動提供全方位的投資銀行、資產管理及資本運營等服務，幫助企業客戶實現產業資本和金融資本的完美結合，幫助高凈值群體實現投資銀行服務和私人銀行服務的有效融合。

展騰投資集團總部位于北京，公司目前在香港、臺灣、悉尼等地設有分公司，業務范圍主要包括為企業提供海外上市、項目并購、股權投資、產業鏈整合、基金管理等各類資本增值服務，以及為高凈值人群提供專業財富管理服務和全球資產配置解決方案。

展騰投資集團所投資的領域涉及金融行業、房地產行業、礦產資源、文化傳媒、消費行業、現代服務業等多個領域，并擁有一支國家化的專業投融資團隊。展騰投資集團的高級管理層來自中國大陸、香港、臺灣、新加坡、澳大利亞等地，并在這些國家和地區擁有多年金融行業從業經驗。執行團隊由行業投資、法律及財務管理、風險控制等專業人才組成，90%以上的團隊管理成員擁有碩士以上學歷，70%以上的團隊成員擁有海外教育及從業經歷。

展騰投資集團有廣闊的人脈資源及政府合作關系，在海外擁有資本及項目資源優勢。展騰將立足國內的資本市場并著眼于國內資本與境外資本市場的對接，國內資本和境外項目資源的對接，幫助企業實現價值提升，并由此為投資者創造較高回報，實現企業和投資者的共贏。

展騰的業務范圍

投資銀行

海外上市

以澳大利亞資本市場為核心的海外上市業務是展騰投資集團投資銀行版塊的核心業務之一。展騰擁有大量的上市資源，并與境內外的行業投資機構、承銷商、會計事務所、律師事務所、資產評估機構及行業研究機構擁有戰略合作關系，致力于幫助境內企業通過首次公開發行，即IPO的方式，或者通過借殼等更為靈活的方式在海外資本市場上市。

展騰投資集團對澳大利亞資本市場及其主要證券交易所的成立背景、發展定位、上市條件、上市流程、審批政策和監管政策等具有深刻認識和理解，可以為擬上市企業提供最專業的全程上市財務顧問服務。在此過程中，展騰投資集團將依托專業、高效、國際化的精英團隊，強大的合作關系網絡，為企業提供完成IPO可行性分析和規劃、IPO一體化咨詢、上市前的資產及業務重組、財務及稅務整理、公司治理結構設計完善、指派并協調專業機構、出品投資研究報告等全程一站式的財務顧問服務。

并購業務

展騰投資集團投行業務版塊的另一個重點業務是并購投資顧問業務，集團發揮自身的國際化和專業化優勢，利用自身的國際網絡在全球范圍內根據客戶要求掃描標的物，并在項目執行過程中將行業知識和投資經驗相結合，為企業進行最大化的和最有效的資源整合。展騰的并購團隊為客戶提供專業的并購投資、買方與賣方財務顧問服務。

基金管理

股權投資基金

展騰投資集團在房地產、礦業資源、消費、服務、農業、節能環保等領域均有專業的投資團隊進行長期研究及跟蹤，擁有大量的成長期和成熟期企業儲備。展騰投資集團擁有專業的投資及投后管理團隊，這些團隊擁有強大的政策、技術、經濟、金融運作和管理優勢。同時集團外聘了包括金融、法律、財務、資產評估等多領域領軍專家作為顧問，進一步提升了展騰投資集團的專業水平和行業研究優勢。

展騰投資集團的管理團隊和專家顧問通過整合集團、外部投資人及各類合作機構的資源和經驗，為所服務的企業針對性地提供戰略梳理、治理優化、人才引進、管理設計、融資支持、業務拓展等增值服務，幫助已投企業實現價值提升，為投資者創造較高回報，實現企業和投資人的雙贏。

房地產基金

展騰投資集團在房地產金融領域經驗豐富，可以更深刻地了解房地產開發商的需求，并以最合適的金融服務方案匹配其需求。與此同時，也能為高凈值個人群體推薦最合適的房地產投資產品或房地產投資項目，助其獲得最大的價值和收益。展騰投資集團在行業內與政府主管部門、行業組織、地產與金融專家、房地產開發商、各類金融機構一直保持著密切的合作關系，力求廣泛整合社會資源，為企業和高凈值客戶實現價值最大化。

展騰投資集團結合自身團隊的境外從業經驗，長期跟蹤研究房地產金融創新型產品，長期關注澳大利亞、新加坡及美國的房地產開發市場、房地產投資基金（REITS）及房地產信托市場，助力房地產企業打通境內外資本市場的通道，拓寬投資地域及領域，利用國際化多元化資金，將房地產長期投資與短期投資、境內與境外投資、股權投資于債券投資相結合，利用國際經驗和創新思維最有效的滿足房地產企業的金融服務要求。

財富管理

全球資產配置

為高凈值客戶實現全球資產配置以及進行配置后的跟蹤服務是展騰投資集團財富管理業務的強項和重點。2013年《胡潤私人財富管理白皮書》明確揭示：中國的高凈值人士已超過105萬人，已配置離岸資產的比例已經達到33%，并且多是以房地產形式進行配置和儲備。

展騰投資集團是綜合性跨國金融服務集團，在香港、臺灣、澳大利亞、新加坡等地設有分公司或辦事處，在境內外擁有豐富的產品、市場及人脈資源，并與國內外多家投資銀行、資產管理公司、行業投資機構、律師事務所及會計事務所等專業服務機構擁有戰略合作伙伴關系，在幫助高凈值群體進行資產的全球配置以及提供海外高端增值服務等領域具有明顯優勢，致力于為高凈值客戶群體提供全球一體化資產配置理財規劃方案。

展騰能做什么

投資銀行團隊服務內容

展騰投資集團將在您上市過程中擔任上市總顧問角色，協助您進行從上市準備、過程執行以及上市后的一系列工作。內容包括：業務規劃、財務管理、法務規范、構架設計、澳大利亞境內的監管與合規、投資者關系、本土團隊搭建、承銷工作、路演活動及當地媒體關系等多方面。

上市前，展騰團隊將幫您進行周密籌劃，包括評估您的公司是否具備上市的條件，結合中澳兩地監管機構的要求及市場上的案例，關注未來可能影響上市過程的潛在問題，包括擬上市主題的股權構架、資產所有權的明晰及獨立性、財務規范性、是否存在重大關聯交易問題以及公司的持續盈利能力等問題。評估這些問題對上市過程的重要程度，與公司共同制定上市流程的可行策略，制作上市可行性方案和上市時間表。

在上市過程中，展騰團隊會在方提供全程顧問服務：

業務顧問

發現企業對投資人的價值

評估所處行業的成長性

評估公司在現有行業的市場地位

評估企業發展的優勢與劣勢

結合企業的上市愿景出具企業未來的發展策略建議書

編制切實可行的當地市場的業務發展建議書

財務顧問

合乎準則的良好財務記錄

根據對企業財務報表和內控的審計編制一系列特別報告

合理的財務預測

合理的資產價值評估

評估現有的融資結構

經過充分論證的資金投向

指導招股說明書中的最終披露信息

審計顧問

境內賬目的審計及合規

通過審計過程發現并解決可能對上市過程產生潛在影響的問題

滿足監管部門對歷史財務報表的獨立審計要求

編制審計的獨立詳盡調研報告

評估財務預測的充分性和準確性

編制招股說明書中所需的審計報告

法律顧問

歷史沿革的合規性

重組及架構的合法性

評估業務重組對上市的影響

評估公司運作的法律環境及保護公司的合法權利

就交易所上市規則問題和公司要求提供建議

參與或負責盡職調查過程和招股說明書的擬定

擬定和審查公司章程、員工股份方案、紅利再投資計劃、承銷協議書等重大合同的擬定和評估等文件

交易所上市申請的管理

股票經紀顧問

籌劃發行（IPO）的結構、規模、時間點并結合市場狀況進行公司估值

完成IPO盡職調查流程

通過本地的網絡關系，從潛在的機構客戶和零售客戶群眾確定投資者

通過已建立的渠道進行IPO營銷

協助上市時有積極且穩定的市場環境

協助進行IPO首發的后續發行（再融資）

公司治理及其他專業顧問

評估企業公司治理現狀

根據相關的監管要求完善企業公司治理結構根據對上市公司高管及獨立董事的配置及資格要求，協助企業建立上市公司的高管團隊

根據企業所處行業，協助推薦相關行業專家出任公司的獨立董事

協助公司通過謹慎的識別和計量進行風險管理

協助企業完成當地的稅務籌劃、薪酬籌劃

投資者關系顧問

組織投資者路演

潛在機構投資者和散戶投資者關系的建立和維護

公司的流通股發行引起投資者的注意和吸引媒體的報道

當地媒體顧問

公司上市掛牌日的媒體新聞會

公司上市后后續市場活動的本地新聞，增加企業在本地市場的活躍性

展騰投資銀行團隊全程服務

全面統籌

根據公司的特定情況，全程指派及統籌專業第三方服務團隊，包括會計師、審計師、律師、資產評估師、股份過戶登記處、承銷商、印刷商及公關公司等

制定上市流程的可行策略，建議上市工作的方案及時間，包括籌劃放行的機構、規模、時間及公司估值建議

具體執行

協助制定上市重組方案

進行IPO盡職調查的流程

撰寫《上市商業計劃書》

在合適的時間點任命及統籌第三方專業機構進場

公司治理結構建議

證券交易所申請建議及擬定招股說明書

推廣和承銷

根據資本市場情況，建議及參與制定股份發行價格范圍

建立并維護投資者關系

制作投資價值分析報告

組織發行路演及新聞會等

展騰投資銀行團隊的核心價值

參與海外上市的決策、上市地點的論證與選擇，幫助企業設計上市方案，進行深層次改制與重組，幫助企業建立內控制度，進行財務調整，使企業全面符合上市條件。

按照當地監管政策，全面制作包括上市可行性計劃書、財務及審計盡職調查報告、法律盡職調查報告等，并以此為依據制作招股說明或信息披露書。

與上市企業在保持一致利益的原則下，統籌安排最適合企業行業規模的第三方專業機構，并在整個規程中協助企業協調與第三方機構、上市審核機構及證券交易所，以及當地機構與個體投資人的關系。

篇7

年初，xx公司經營管理模式調整，財務工作并入財務部；客旅分公司人員分流，財務工作又并入財務部；新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現，會計核算、財務管理工作納入財務部。**年*月份集團公司推出財務合同管理月，財務部被推向了陣地最前沿；**年*月份集團公司實際預算管理，財務部是沖鋒陷陣的先鋒隊。公司內部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務機關對房地產企業的重點檢查、稅收政策調整、國家金融政策的宏觀調控，在這不平凡的一年里全體財務人員任勞任怨、齊心協力把各項工作都扛下來了，下面總結一下一年來的工作。

一、職能發展過去的一年，財務部在職能管理上向前邁出了一大步。

1、建立了成本費用明細分類目錄，使成本費用核算、預算合同管理，有了統一歸口的依據。

2、對會計報表進行梳理、格式作相應的調整，制訂了會計報表管理辦法。使會計報表更趨于管理的需要。

3、修改完善了會計結算單，推出了會計憑證管理辦法，為加強內部管理做好前期工作。

4、設置了資金預算管理表式及辦法，為公司進一步規范目標化管理、提高經營績效、統籌及高效地運用資金，鋪下了良好的基礎。

財務合同管理月總結

公司推出“財務、合同管理月活動”，說明公司領導對財務、合同管理工作的重視，同時也說明目前財務管理工作還達不到公司領導的要求。

為了使財務人員能充分地認識“財務、合同管理月活動”的重要性，財務總監姚總親自給財務部員工作動員，會上針對財務人員安于現狀、缺乏競爭意識和危機感，看問題、做事情缺少前瞻性，進行了一一剖析，同時提出財務部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細也沒用，核算是基礎，管理是目的，所以，做好基礎工作的同時要提高管理意識，要求財務人員在思想上要高度重視財務管理。如對每一筆經濟業務的核算，在考慮核算要求的同時，還要考慮該項業務對公司的現在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現在考慮不充分，以后出現紕漏就難以彌補。針對“財務、合同管理月活動”進行了工作布置。

*、根據房地產行業的特殊性結合公司管理要求對開發成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，并對明細科目作簡要說明，目的，一是統一核算口徑，保證數據歸集及分析對比前后的一致性；二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數據的內容。這項工作本月已完成，并經姚總審核。目前進入貫徹實施階段。

*、配合目標責任制，對財務內部管理報表的格式及其內容進行再調整，目的，一是要符合財務管理的要求；二是要滿足責任單元責任人取值的要求及內部考核的要求。財務內部管理報表已經多次調整修改，建議集團公司對新調整的財務內部管理報表的格式及其內容進行一次認證，并于明確，作為一定時期內相對穩定的表式。

*、針對外地公司遠離集團公司，財務又獨立設立核算機構，為加強集團公司對外地公司的管理，保證核算的統一性、信息反饋的及時性，提出了與駐外地公司財務工作聯系要求。**月份與寧波公司財務進行交流，將財務核算要求、信息傳遞、對外報表的審批程序、上報集團公司的報表都進行了明確。

*、對各公司進行一次內部審計，目的，是對各公司經營狀況進行一次全面地了解，為今后財務管理做好基礎工作。

*、根據公司的要求對部門職責進行了修改，并制訂了部門考核標準。為了使會計核算工作規范化，重新提出《財務工作要求》，要求從基礎工作、會計核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎。內部開展規范化工作，從會計核算到檔案管理，從小處著手，全面開展，逐步完善財務的管理工作。

*、會計知識的培訓，我們從三方面考慮培訓內容，一是《會計法》，要了解會計知識，首先要了解這方面的法律知識；二是會計基礎知識，非專業人員學習這方面知識的目的要明確，目的是為了看懂會計報表，為了能看懂報表，就要了解一些基礎的東西；三是如何看報表，這是會計知識培訓的重點。

經過調研、溝通、設計，于****年**月推出《成本費用明細分類目錄及說明》；于****年**月**日推出《會計報表管理試行辦法》；****年*月**日推出《會計憑證管理試行辦法》。

會計報表推出執行*個月后，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產行業的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充；另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“會計報表（內）ⅳ《經營情況表》”和“會計報表（內）ⅴ《融資及融資成本情況表》”。

會計憑證使用涉及到每個公司和部門，下文后財務部進行電話通知，*月份實行逐步換新的辦法，*月份要求全面試行。試行一個月時間來看，主要暴露出來的問題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對這些問題，我們組織各公司綜合管理人員進行交流，明確有關事項，解決設計上的不足。****年*月份，針對會計憑證管理試行情況，再一次征求各公司對報銷單據意見，根據大家的建議，對會計結算單據作進一步完善，并于****年*月**日下發了有關規定。

經過財務合同管理月活動，財務部的管理意識加強了，管理能力也得以提高，財務部從會計核算向財務管理邁出了關鍵的一步，但我們的管理水平離公司發展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

（一）核算工作

核算工作是本部門大量的基礎工作，資金的結算與安排、費用的稽核與報銷、會計核算與結轉、會計報表的編制、稅務申報等各項工作開展都能有序進行、按時完成。

*、會計審核

會計審核是把好企業經濟利益的關鍵，嚴格按有關規定執行，決不應個人面子而放松政策。

如，親親家園項目地處余杭良諸，根據稅法規定建筑安裝工程專用發票必須使用項目地稅務機關提供的發票，否則建設單位不得在稅前列支，為此我們對工程發票的來源嚴格審核，并將此項規定傳達到項目公司，目前工程量大的施工單位均在當地稅務機關辦理相關手續，并使用當地稅務機關提供的發票。

在審核中發現一些臨時工程、零星工程的施工發票未按規定辦理，我們在嚴格審核退回的同時，幫助他們聯系稅務機關如何開具工程發票的事宜，使企業雙方利益都得到有效的保障。

*、材料核算材料占工程成本比重較大，同時也是保證產品質量的重要因素之一。通過甲供材料的方式，解決了這方面的質量問題，但在價格這個不確定因素上難以控制，從下半年開始建筑材料價格“公司財務工作年終工作總結”版權歸作者所有；請注明出處!不斷上升，甚至出現斷貨現象，特別是水泥價格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進行，配合材料部門調整采購結算方式，由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結算材料款一般較遲，現在送貨清單是在結算時才轉到財務，一是造成財務不能及時向用料施工單位結算材料款，二是由于時間較長給財務與施工單位核對增加難度，已發現過送貨清單的領用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。如：杭州友聯建材有限公司供應的“樓梯磚”，****年**月**日供給浙江大經有限公司和****年**月**日供給浙江聞堰建筑有限公司“樓梯磚”于****年*月*日前來辦理結算，時間跨度近一年，在與施工單位核對時發現浙江大經材料員簽名非本人手跡，當時該款項未辦理結算支付，要求核對無誤后再付貨款。

在材料采購調撥過程中，我們感覺在材料管理的“采購-- -供貨---結算”三個環節中，我們只掌握了兩頭，對供貨這一環節掌握不夠，材料供應均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗收不清楚，因收貨單上無我方人員的驗收簽字，這就無法掌握材料實際到場的品質與數量。如*月份與施工單位核對鋼材時發現同一份“供貨單”，施工單位提供的“收貨聯”與廠家提供的“結算聯”在鋼材等級上出現差異，經核實，是廠家供貨時未注明等級，發現后也未及時補救，只在“結算聯”上進行了修改。提醒我們如何管理好材料“采購---供貨---結算”三個環節，特別是供貨環節監控管理。

*、會計內部報表執行對*月份會計報表審核中發現存在的問題，如：①@#￥公司的“費用明細表”明細目錄未按新規定執行，使用的仍然是老格式，發現后要求重新調整編制；②寧波公司未按新表編制，因為信息傳遞上的出了問題，已通知從 *月份報表按新表式編制。對這件事的反思，一項新工作的推行，一是要責任人大力宣傳并監督執行，二是執行人足夠重視并自覺執行，只有這樣一項新工作才能有效地推行。

對會計報表推出執行*個月后進行反檢，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產行業的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充；另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“會計報表（內）ⅳ《經營情況表》”和“會計報表（內）ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團公司和嘉和公司在編制*月份報表時試行。本打算在*月份報表中全面推廣，因這項工作的前期工作量較大，由于*月份開展稅務自查工作把此事擔擱了，要求*月份落實執行。

*、銷售管理春節前后按揭放款緩慢，針對這個問題，姚笑君副總裁親自督陣，由財務部與銷售部門進行了核對查明原因，并催促銀行放款。并明確了職責，按揭資料由銷售部門負責，整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時，將名冊報財務部，財務負責催放工作，在規定放款期限內未放款的由財務與銀行交涉并查明原因。

*月份公司加強了財務部銷售管理力量，加強了對銷售臺帳的審核，加快了財務銷售明細的編制，及時與銷售部的銷售月報表進行核對，并對銷售計劃完成情況、銷售政策執行、未收款原因進行分析，提出有關措施。如：從*月份開始銀行有關個人住房貸款的門檻提高，要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制，建議在簽約及辦理按揭前與客戶說明情況，或了解清楚客戶的相關信息，避免按揭辦理后反復工作；對銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關手續，并對這批客戶多加關注。

*、稅務政策及納稅申報

運用稅務政策，向稅務機關申報集團公司向下屬子公司計提管理費的申請，經杭州市地方稅務局檢查審核于****年*月**日下文批復同意杭州建設集團有限公司對杭州山水人家xx有限公司、杭州坤和建設有限公司等*戶企業按不超過當年銷售收入*%的比例提取****年度總機構管理費。****年會計決算中集團公司向山水人家xx公司提取了***.**萬元。

對****年養老保險進行清算，整個集團養老保險分四個公司交費，今年社區公司也單獨開戶交費。在集團參保人員較多，各公司人員都有，不利于管理，我們看出參保人按塊劃分，集團公司主要納入集團本部、山水公司、三墩公司員工及外派人員；公司員工劃到余杭；客旅中心劃入客旅分公司；社區員工由社區統一辦理；寧波當地人員在寧波公司辦理。這樣利于管理，對該項費用支出便于掌握，主要還是有利于接受稅務與社保的檢查。

****年度，山水xx公司產生利潤，為彌補以前年度的虧損，我們做了稅務審計和申報工作，經多方努力于****年*月獲得所得稅退稅返還**萬元。根據浙地稅發[****]**號文件《浙江省地方稅務局浙江省財政廳關于個人取得差旅費津貼、誤餐補助收入征收個人所得稅問題的通知》，從月份開始在工資核算上進行相關調整，一是企業可在稅前列支；二是員工可減輕稅賦。

（二）審計工作

*、山水xx公司一期交付結算后產生了利潤，在進行所得稅申報的同時，辦理以前年度虧損彌補申報。為彌補以前年度虧損委托杭州天瑞稅務師事務所對山水 xx公司****年、****年及****年進行了稅務審計（****年、****年已審計過），出據的審計結果符合公司利益，西湖區地方稅務征管局已對山水xx公司前五年的虧損進行了核實。

*、委托浙江興合會計師事務所對集團公司、客運中心、集團合并報表進行會計審計，審計的目的是為了融資的需要。已取得了集團公司、客運中心審計報告，審計報告出據的審計結果基本符合公司要求。集團合并報表的會計審計報告經過蹉商獲得了有效的會計審計報告。

*、委托浙江興合會計師事務所對集團公司增資的驗資工作，已取得有效的驗資報告。

*、*月份對各公司財務狀況進行了一次審計；**月份

對客旅分公司****年經營進行了內部審計；對投資企業彩虹城項目的****年會計報表進行復核；*月份對社區服務公司****年經營情況自查工作進行了布置，并進行了財務審計。

篇8

過去的一年，財務部在職能管理上向前邁出了一大步。

x、建立了成本費用明細分類目錄，使成本費用核算、預算合同管理，有了統一歸口的依據。

x、對會計報表進行梳理、格式作相應的調整，制訂了會計報表管理辦法。使會計報表更趨于管理的需要。

x、修改完善了會計結算單，推出了會計憑證管理辦法，為加強內部管理做好前期工作。

x、設置了資金預算管理表式及辦法，為公司進一步規范目標化管理、提高經營績效、統籌及高效地運用資金，鋪下了良好的基礎。

財務合同管理月總結

公司推出“財務、合同管理月活動”，說明公司領導對財務、合同管理工作的重視，同時也說明目前財務管理工作還達不到公司領導的要求。

為了使財務人員能充分地認識“財務、合同管理月活動”的重要性，財務總監姚總親自給財務部員工作動員，會上針對財務人員安于現狀、缺乏競爭意識和危機感，看問題、做事情缺少前瞻性，進行了一一剖析，同時提出財務部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細也沒用，核算是基礎，管理是目的，所以，做好基礎工作的同時要提高管理意識，要求財務人員在思想上要高度重視財務管理。如對每一筆經濟業務的核算，在考慮核算要求的同時，還要考慮該項業務對公司的現在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現在考慮不充分，以后出現紕漏就難以彌補。針對“財務、合同管理月活動”進行了工作布置。

x、根據房地產行業的特殊性結合公司管理要求對開發成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，并對明細科目作簡要說明，目的，一是統一核算口徑，保證數據歸集及分析對比前后的一致性;二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數據的內容。這項工作本月已完成，并經姚總審核。目前進入貫徹實施階段。

x、配合目標責任制，對財務內部管理報表的格式及其內容進行再調整，目的，一是要符合財務管理的要求;二是要滿足責任單元責任人取值的要求及內部考核的要求。財務內部管理報表已經多次調整修改，建議集團公司對新調整的財務內部管理報表的格式及其內容進行一次認證，并于明確，作為一定時期內相對穩定的表式。

x、針對外地公司遠離集團公司，財務又獨立設立核算機構，為加強集團公司對外地公司的管理，保證核算的統一性、信息反饋的及時性，提出了與駐外地公司財務工作聯系要求。xx月份與寧波公司財務進行交流，將財務核算要求、信息傳遞、對外報表的審批程序、上報集團公司的報表都進行了明確。

x、對各公司進行一次內部審計，目的，是對各公司經營狀況進行一次全面地了解，為今后財務管理做好基礎工作。

x、根據公司的要求對部門職責進行了修改，并制訂了部門考核標準。為了使會計核算工作規范化，重新提出《財務工作要求》，要求從基礎工作、會計核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎。內部開展規范化工作，從會計核算到檔案管理，從小處著手，全面開展，逐步完善財務的管理工作。

x、會計知識的培訓，我們從三方面考慮培訓內容，一是《會計法》，要了解會計知識，首先要了解這方面的法律知識;二是會計基礎知識，非專業人員學習這方面知識的目的要明確，目的是為了看懂會計報表，為了能看懂報表，就要了解一些基礎的東西;三是如何看報表，這是會計知識培訓的重點。

經過調研、溝通、設計，于xxxx年xx月推出《成本費用明細分類目錄及說明》;于xxxx年xx月xx日推出《會計報表管理試行辦法》;xxxx年x月xx日推出《會計憑證管理試行辦法》。

會計報表推出執行x個月后，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產行業的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充;另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“會計報表(內)ⅳ《經營情況表》”和“會計報表(內)ⅴ《中小企業融資及中小企業融資成本情況表》”。

會計憑證使用涉及到每個公司和部門，下文后財務部進行電話通知，x月份實行逐步換新的辦法，x月份要求全面試行。試行一個月時間來看，主要暴露出來的問題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對這些問題，我們組織各公司綜合管理人員進行交流，明確有關事項，解決設計上的不足。xxxx年x月份，針對會計憑證管理試行情況，再一次征求各公司對報銷單據意見，根據大家的建議，對會計結算單據作進一步完善，并于xxxx年x月xx日下發了有關規定。

經過財務合同管理月活動，財務部的管理意識加強了，管理能力也得以提高，財務部從會計核算向財務管理邁出了關鍵的一步，但我們的管理水平離公司發展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。職能管理[/page]

二、職能管理

(一)核算工作

核算工作是本部門大量的基礎工作，資金的結算與安排、費用的稽核與報銷、會計核算與結轉、會計報表的編制、稅務申報等各項工作開展都能有序進行、按時完成。

x、會計審核

會計審核是把好企業經濟利益的關鍵，嚴格按有關規定執行，決不應個人面子而放松政策。

如，親親家園項目地處余杭良諸，根據稅法規定建筑安裝工程專用發票必須使用項目地稅務機關提供的發票，否則建設單位不得在稅前列支，為此我們對工程發票的來源嚴格審核，并將此項規定傳達到項目公司，目前工程量大的施工單位均在當地稅務機關辦理相關手續，并使用當地稅務機關提供的發票。在審核中發現一些臨時工程、零星工程的施工發票未按規定辦理，我們在嚴格審核退回的同時，幫助他們聯系稅務機關如何開具工程發票的事宜，使企業雙方利益都得到有效的保障。

x、材料核算

材料占工程成本比重較大，同時也是保證產品質量的重要因素之一。通過甲供材料的方式，解決了這方面的質量問題，但在價格這個不確定因素上難以控制，從下半年開始建筑材料價格不斷上升，甚至出現斷貨現象，特別是水泥價格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進行，配合材料部門調整采購結算方式，由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結算材料款一般較遲，現在送貨清單是在結算時才轉到財務，一是造成財務不能及時向用料施工單位結算材料款，二是由于時間較長給財務與施工單位核對增加難度，已發現過送貨清單的領用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。如：杭州友聯建材有限公司供應的“樓梯磚”，xxxx年xx月xx日供給浙江大經有限公司和xxxx年xx月xx日供給浙江聞堰建筑有限公司“樓梯磚”于xxxx年x月x日前來辦理結算，時間跨度近一年，在與施工單位核對時發現浙江大經材料員簽名非本人手跡，當時該款項未辦理結算支付，要求核對無誤后再付貨款。

在材料采購調撥過程中，我們感覺在材料管理的“采購---供貨---結算”三個環節中，我們只掌握了兩頭，對供貨這一環節掌握不夠，材料供應均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗收不清楚，因收貨單上無我方人員的驗收簽字，這就無法掌握材料實際到場的品質與數量。如x月份與施工單位核對鋼材時發現同一份“供貨單”，施工單位提供的“收貨聯”與廠家提供的“結算聯”在鋼材等級上出現差異，經核實，是廠家供貨時未注明等級，發現后也未及時補救，只在“結算聯”上進行了修改。提醒我們如何管理好材料“采購---供貨---結算”三個環節，特別是供貨環節監控管理。

x、會計內部報表執行

對x月份會計報表審核中發現存在的問題，如：①××××公司的“費用明細表”明細目錄未按新規定執行，使用的仍然是老格式，發現后要求重新調整編制;②寧波公司未按新表編制，因為信息傳遞上的出了問題，已通知從x月份報表按新表式編制。對這件事的反思，一項新工作的推行，一是要責任人大力宣傳并監督執行，二是執行人足夠重視并自覺執行，只有這樣一項新工作才能有效地推行。

對會計報表推出執行x個月后進行反檢，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產行業的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充;另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“會計報表(內)ⅳ《經營情況表》”和“會計報表(內)ⅴ《中小企業融資及中小企業融資成本情況表》”。并布置集團公司和嘉和公司在編制x月份報表時試行。本打算在x月份報表中全面推廣，因這項工作的前期工作量較大，由于x月份開展稅務自查工作把此事擔擱了，要求x月份落實執行。

x、銷售管理

春節前后按揭放款緩慢，針對這個問題，姚笑君副總裁親自督陣，由財務部與銷售部門進行了核對查明原因，并催促銀行放款。并明確了職責，按揭資料由銷售部門負責，整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時，將名冊報財務部，財務負責催放工作，在規定放款期限內未放款的由財務與銀行交涉并查明原因。

x月份公司加強了財務部銷售管理力量，加強了對銷售臺帳的審核，加快了財務銷售明細的編制，及時與銷售置業部的銷售月報表進行核對，并對銷售計劃完成情況、銷售政策執行、未收款原因進行分析，提出有關措施。如：從x月份開始銀行有關個人住房貸款的門檻提高，要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制，建議置業部在簽約及辦理按揭前與客戶說明情況，或了解清楚客戶的相關信息，避免按揭辦理后反復工作;對銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關手續，并對這批客戶多加關注。

x、稅務政策及納稅申報

運用稅務政策，向稅務機關申報集團公司向下屬子公司計提管理費的申請，經杭州市地方稅務局檢查審核于xxxx年x月xx日下文批復同意杭州建設集團有限公司對杭州山水人家置業有限公司、杭州坤和建設有限公司等x戶企業按不超過當年銷售收入x%的比例提取xxxx年度總機構管理費。xxxx年會計決算中集團公司向山水人家置業公司提取了xxx.xx萬元。

對xxxx年養老保險進行清算，整個集團養老保險分四個公司交費，集團公司、客旅分公司、××××公司、xx公司，今年社區公司也單獨開戶交費。在集團參保人員較多，各公司人員都有，不利于管理，我們看出參保人按塊劃分，集團公司主要納入集團本部、山水公司、三墩公司員工及外派人員;×××公司員工劃到余杭;客旅中心劃入客旅分公司;社區員工由社區統一辦理;寧波當地人員在寧波公司辦理。這樣利于管理，對該項費用支出便于掌握，主要還是有利于接受稅務與社保的檢查。

xxxx年度，山水置業公司產生利潤，為彌補以前年度的虧損，我們做了稅務審計和申報工作，經多方努力于xxxx年x月獲得所得稅退稅返還xx萬元。

根據浙地稅發[xxxx]xx號文件《浙江省地方稅務局浙江省財政廳關于個人取得差旅費津貼、誤餐補助收入征收個人所得稅問題的通知》，從月份開始在工資核算上進行相關調整，一是企業可在稅前列支;二是員工可減輕稅賦。

(二)審計工作

x、山水置業公司一期交付結算后產生了利潤，在進行所得稅申報的同時，辦理以前年度虧損彌補申報。為彌補以前年度虧損委托杭州天瑞稅務師事務所對山水置業公司xxxx年、xxxx年及xxxx年進行了稅務審計(xxxx年、xxxx年已審計過)，出據的審計結果符合公司利益，西湖區地方稅務征管局已對山水置業公司前五年的虧損進行了核實。

x、委托浙江興合會計師事務所對集團公司、山水置業、×××置業、客運中心、集團合并報表進行會計審計，審計的目的是為了中小企業融資的需要。已取得了集團公司、山水置業、×××置業、客運中心審計報告，審計報告出據的審計結果基本符合公司要求。集團合并報表的會計審計報告經過蹉商獲得了有效的會計審計報告。

x、委托浙江興合會計師事務所對集團公司增資的驗資工作，已取得有效的驗資報告。

x、x月份對各公司財務狀況進行了一次審計;xx月份對客旅分公司xxxx年經營進行了內部審計;對投資企業彩虹城項目的xxxx年會計報表進行復核;x月份對社區服務公司xxxx年經營情況自查工作進行了布置，并進行了財務審計。

x、今年房地產行業是稅務機關重點審查對象，為此我們在x月份已對xxxx年的有關會計資料進行復檢，做好有關準備工作。x月x日，杭州市審計局前來對山水置業公司進行稅務的延伸審計，由于準備充分，審計后對我們的會計核算規范性給予肯定。

篇9

大限來時，最先從森林中飛出的鳥是興業銀行。

2月末，興業銀行暫停部分房地產融資業務的消息在市場上擴散，并產生了連鎖反應。

誰都知道一個刺激、上癮、病態的狂歡式高收益的鏈條是不可持續的，其實興業銀行對房地產融資業務的調整才剛剛開始，后面還有“狠招”。據了解，該行已經派研究人員到各地調查，預計3月底前會有更進一步的調整政策。

事實上，年初，興業銀行總行就向下級機構下發了業務窗口指導，要求暫停房地產夾層融資和房地產供應鏈金融業務。

房地產夾層融資和供應鏈融資是近年商業銀行金融創新主要產品，而在中國銀行業，興業銀行的創新一直走在前端，國內的很多銀行業務創新都是由興業銀行先嘗先試的。

去年6月“錢荒”之后，互聯網上出現了一本以“錢荒”為背景的小說，名叫《同業鴉片》，其中的主角之一藍興銀行，作風果斷、狠辣，被很多人認為是影射興業銀行的，連名字也只差一字。不知是否興業銀行不太喜歡這種影射，小說正式出版時，藍興銀行被改名浦江銀行――當然沒人會把它當成浦發銀行。

據說興業銀行行長李仁杰也看過該小說，并評價它“演義過多”。 半個地產股

2月19日，經歷了一個暖冬的杭州突然變得很冷，這一天的最高氣溫據說只有6度。但在房地產項目“天鴻香榭里”的售樓處，這天“熱”極了，很多業主聚集到這里，不僅打出橫幅要求開發商賠償損失，更一氣之下把售樓處砸了。

業主們說，鬧事的原因是因為開發商隱瞞了附近有高壓線，但明眼人都知道，說到底，不過是因為房價降了，前一天，“天鴻香榭里”宣布房價直降6000元/平米。當下，中國的老百姓被分成了兩大陣營，已經買房的和想要買房的。在已經買房的人心里，房價只能漲不能降，否則開發商就是侵占消費者利益的奸商；想要買房的人心里，房價只能降不能漲，否則開發商就是攫取最后一分利潤的奸商。說到底，都是奸商！

一葉落而知秋，暴漲了10年的房價到了微妙的位置。對于普通購房人來說，房價下跌可能會帶來幾十萬的浮虧，但對于一直將自身利益與開發商捆綁在一起的銀行來說，數以千億計的地產融資將被置于火上。

杭州降價發生后三天，興業銀行、招行、交行暫停房地產業務領域貸款的消息便在網上蔓延開來。但除了興業銀行確認暫停了夾層融資和供應鏈融資，另外兩家銀行都對消息予以澄清。

興業銀行危險，以至于要第一個撕破銀行和地產開發商之間的同盟？

在興業銀行資本市場部門人士看來，網民們有點過度反應了，夾層融資和供應鏈融資只是興業銀行很小的業務，甚至房地產貸款對于興業銀行來說規模都不大。但輕描淡寫的回應怎么解釋興業銀行擁有的“半個地產股”的綽號呢？

興業銀行與房地產業素有淵源。 2007年末，該行房地產類貸款占貸款總額的41.55%。故曾被稱為“半個地產股”。及至2013年上半年，興業銀行的貸款結構發生了重大變化，房地產類貸款僅占貸款總額的22.8%，低于全行業平均水平。

“興業銀行早已不是之前的‘半個地產股’了?！迸d業銀行總行人士對記者表示。實則然否？

根據中金公司測算，截至2013年上半年，整個興業銀行的全口徑房地產融資規模為5000個億。與2007年房地產融資手段相對單一不同，2013年興業銀行的房地產融資模式相當多元化，除了3000個億左右的信貸資產外，興業銀行還持有約2000億的其它金融資產。而這5000個億又是個什么概念？根據財務報表，興業銀行2013年上半年全部貸款余額為13078億元。一個并不嚴謹的比較是，如果全口徑房地產融資全部置換為表內信貸，那么也大概占到貸款余額的33%。

從“半個地產股”到“三分之一個地產股”，興業銀行資產結構并沒有本質改變。 《同業鴉片》，其中的主角之一藍興銀行，作風果斷、狠辣，被很多人認為是影射興業銀行的，連名字也只差一字 鯰魚創新

回顧興業銀行的歷史，很容易聯想到一種動物――鯰魚。

從2007年到2012年，興業銀行資產規模從8513億元擴大至32510億元，凈利潤從85.9億元增加至349.3億元，地產業功不可沒。

“‘半個地產股’戰略曾負有歷史使命?！迸d業銀行總行人士告訴記者。

在2008年之前，房地產市場已經連續上漲多年，開發貸被銀行視為優質資產，個人住房按揭貸款則更是幾無風險的優質資產，由于開發商往往將開發貸款與個人住房按揭貸款捆綁，因此兩類貸款成了各家銀行擴大資產、保證收益的“不二法門”。

在興業銀行上市前一年，即2006年，該行房地產開發貸占貸款總額比例為16.64%，個人按揭貸款的比例也在16%左右。及至2007年上市當年，興業銀行的房地產類貸款比例進一步擴大，這為銀行帶來了非常靚麗的財務報表，2007年該行的總資產收益率（ROA）、凈資產收益率（ROE）均位列全國銀行前三名。

但2008年，中國房地產市場迎來了拐點，興業銀行房地產戰略受到了質疑，這項戰略就此完成歷史使命。當年，興業銀行將房地產公司貸款的占比由14.01%縮小到了11.81%。值得注意的是，開發貸是一種周期較長的貸款，因此銀行控制其規模需要一個過程。

然而，2009年開始，房地產市場報復性反彈，從來錦上添花易，于是銀行又想做地產商的生意了。但這一次，興業銀行意識到，依靠傳統的信貸，不僅業務單一，也存在很多限制。

首先，隨著房價的上漲，房地產調控如期而至，監管層開始對房地產貸款進行窗口指導。當然，只要把房地產貸款“變臉”，便可以規避窗口指導。供應鏈金融就是其中一種好方法。

供應鏈融資，就是產業上下游替代融資行為。針對房地產業來說，主要指的是上游施工企業、原材料供應商來替房地產企業融資，而融資的錢可能轉給開發商，甚至用于開發商買地，也可能用于墊資施工。“銀行向融資企業追款，企業會說‘錢給開發商用了’?！币晃汇y行分析師說，雖然供應鏈金融可不受房地產貸款的窗口指導，但風險仍集中在開發企業。

其次，商業銀行信貸業務受75%存貸比限制。2008年，興業銀行的存貸比已經達到70.82%，2009年興業銀行的存貸比達到71.9%，而夾層融資就是一種繞過存貸比限制的業務創新。

在房地產項目上實行夾層融資的好處顯而易見，根據政策規定，房地產企業必須以自有資金拿地，不得使用銀行貸款，但沒人規定銀行持股的公司不能拿地。對于銀行來說，上述融資模式不僅不受銀行存貸比限制，也可繞過監管層對于房地產貸款的窗口指導。在實際操作過程中，銀行多用表外非標資產來為開發商提供夾層融資，更令此項業務游離于監管之外。

夾層融資目前已被很多銀行采用。根據中金公司的統計，2013年銀行業房地產夾層融資的新增規模在1000億-2000億間，占整個房地產開發投資的1%-2%。但對于興業銀行來說，這種模式用起來可能特別得心應手。2011年，興業銀行收購福建聯華信托，后更名為興業信托，而聯華信托就是國內夾層融資模式的發明者。 即“假股權真債權”，銀行表面上通過持有企業股權的形式進行注資，而未來融資企業會以股權回購的方式來兌現債權收益。

但銀行分析師告訴記者，截至2013年上半年，上述兩項業務只占整個興業銀行房地產融資的5%-10%。那信貸之外的2000億房地產融資主要流向了哪里？絕大多數被打扮成了信托受益權藏匿在興業銀行同業資產和表外非標資產中。 極致錯配

在《同業鴉片》中，浦江銀行被描述得像一個“山大王”，它成立的資金平臺則像水泊梁山山寨，是一個股份制銀行攜手中小城商行、農商行和農信社打造的同業資金快速清算平臺。而浦江銀行猶如寨主，帶領百家小兄弟在金融市場沖殺，所向披靡。

而在現實社會，興業銀行也通過“銀銀平臺”的打造，贏得了“同業之王”的美譽。此稱號又不僅指其在中小銀行中的號召力，更是對其如入化境的同業業務創新能力的贊譽。

伴隨著2009年房地產市場反彈，興業銀行于當年開始大幅擴大信托受益權資產規模。雖然該行從未披露信托受益權對應的實業資產，但地產是重要部分。

原因是“只有貸款受限的企業才會去做信托融資。這些企業中，有幾個可以承受信托融資成本？除了礦業就是房地產業，暴利行業對利率不敏感，另外一個就是地方融資平臺，地方政府可能根本沒想還錢”，上述銀行分析師表示。目前，信托計劃的年化收益率普遍高達12%。

“這部分是典型影子銀行?！痹诮衲辍吨袊髽I家》兩會沙龍上，針對銀行的信托受益權資產，招商銀行原行長馬蔚華對記者表示。

“原本房地產開發貸款受規模控制，受銀行存貸比限制，亦有政策窗口指導，但房地產業有融資需求，銀行也有創利的沖動，影子銀行的介入，令一切問題得到解決。”馬蔚華說。 76.22% 根據興業銀行歷年年報，自2010年至2012年，同業存放的增幅分別是76.22%、50.08%、42.69% 5000億 截至2013年上半年，整個興業銀行的全口徑房地產融資規模為5000個億

對于銀行來說，將開發貸“打扮成”信托收益權還有特別的好處。盡管資產規模增加了，但對流行性影響不大。根

據規定，傳統信貸的風險權重為100%，而屬于計在同業資產項下的信托受益權，風險權重僅為25%。

2008年，興業銀行表內的信托受益權資產僅18.43億元，及至2013年上半年，該項資產規模達到7136.46億元，占總資產的近20%。這還不包括銀行利用表外理財資金承接的信托受益權。

單就表內而言，信托受益權資產被計入三類資產項下，銀行打算持有到期的信托受益權計入應收款項類投資；打算出售的信托受益權計入可供出售金融資產；另外最主要的一塊則計入買入返售金融資產。而操作信托受益權的買入返售，正是“同業之王”興業銀行開發的創新業務。

原本，銀行做買入返售的標的主要是債券、票據等金融資產，但自2010年，興業銀行開始涉獵買入返售信托受益權。

興業銀行信貸部門人士向記者介紹了買入返售信托受益權的經典模式。銀行A有客戶，但不想給其辦理貸款，便找了一家信托公司打造了一個信托受益權。這時，銀行B買下這個信托受益權，而銀行A則擔保在信托受益權到期前，按照約定價格回購信托受益權。

通過操作買入返售，逆回購方的信貸資產轉化為同業資產，不受存貸比限制，風險資本占用較少，而正回購方的擔保業務可不入表。

上述銀行分析師告訴記者，由于表外擔保業務同樣占用資本，通過將擔保協議地下化，即達成所謂的“抽屜協議”，可令正回購方徹底解脫。

正因為操作模式多樣化，在買入返售項下做信托受益權，可實現資產負債在銀行表內表外騰挪。

興業銀行一位支行行長告訴記者，前幾年，由于監管不到位，很多城商行、農商行可利用表外資金業務來做買入返售，于是便成了銀行間買入返售的“中間人”，以令上下兩家的資產負債全部出表?！疤娲筱y行消了幾千億規模?！痹撔虚L表示。

連續的財務報表顯示，2010年，興業銀行買入返售信托受益權余額為14.5億，僅占買入返售金融資產的0.39%；但2011年，該項資產增加為2831.2億元，占買入返售金融資產的53.73%。興業銀行做大信托受益權的買入返售，與它收購興業信托的步調一致。直至2013年上半年，興業銀行買入返售信托受益權的規模不斷加大，并一直保持在買入返售金融資產的一半左右。

買入返售的錢何來？還是來自銀行內部?！拔覀兾胀瑯I資金，與買入返售業務匹配起來，可以取得不錯的收益。”李仁杰曾表示。

截至2012年末，興業銀行的銀銀平臺上線客戶共318家。而這些中小銀行，由于地域限制，往往存貸比較低，有“閑錢”可以拆出。根據興業銀行歷年年報，自2010年至2012年，同業存放的增幅分別是76.22%、50.08%、42.69%。

換句話說，興業銀行實際上是拿同業拆借的錢去放貸。由于這種操作一般是拆短借長，因此該銀行因期限錯配飽受質疑。 是一個逆回購的過程，簡單來說，即一家銀行向另一同業購買了一項金融資產，雙方約定在某一時間，出售方要按約定價格回購該項資產。 同業末路

對于“同業之王”的稱號，興業銀行內部感受很復雜。

隨著8號文的出臺，107號文的悄然下發，9號文又如達摩克利斯之劍高懸于頂，同業業務的空間不斷被壓縮。

2013年3月27日，中國銀監會下發《關于規范商業銀行理財業務投資運作有關問題的通知》（8號文），其中規定，銀行理財資金投資于非標準化（下稱“非標”）債權的規模不得超過理財產品余額的35%，及商業銀行上一年度審計報告披露總資產的4%。

受限上述規?？刂?，很多表外非標資產轉移到表內，很多銀行應收款項類投資和可供出售金融資產暴增，大幅度擠壓了流動性，而這正是造成去年6月錢荒的重要原因之一。

“擅玩”非標資產的興業銀行更無例外。2013年6月末，該行應收款項類投資中的信托受益權，由上年末的807.4億元激增到了2231.17億元，可供出售金融資產中的信托受益權，由上年末的559.14億元增加到了674.23億元。

而今年年初，國務院辦公廳向相關部委和各省政府下發《關于加強影子銀行業務若干問題的通知》（107號文），該文件提出了對影子銀行監管的“頂層設計”。

如果說107號文雖然規格高，但更多的是原則性的，那么讓銀行更感到緊張的還是遲遲未出的《商業銀行同業融資管理辦法》（9號文）。網上流傳的版本中，9號文針對同業業務有了更為明確的規定，主要包括：同業融資納入全行統一授信體系，計算資本和撥備；不允許銀行接受或者提供“隱性”或“顯性”的第三方金融機構信用擔保；禁止同業代付業務和買入返售業務中，正回購方將金融資產從資產負債表中轉出等。

“這意味著，今后，信托受益權的買入返售沒法做了。”興業銀行信貸部門人士表示。當然，也有銀行業人士認為，107號文既出，9號文便不會出臺。

“文件一出，有的銀行馬上跌停。”馬蔚華意有所指，8號文公布的第二天，興業銀行放量跌停。

事實上，針對同業業務的監管不是興業銀行遇到的全部考驗，風險更來自市場。如果說上一次房地產低谷期，興業銀行通過壓縮房地產貸款規模來逃脫，這一次興業銀行又將如何逆市脫身？

據了解，今年以來，興業銀行壓縮表外地產非標業務的力度較大。實際上，該銀行意識到風險的時間可能更早?！俺碎_發貸，我們對其它地產融資業務也實行名單制管理。”興業銀行總行人士表示。

篇10

時間如梭，轉眼間又跨過一個年度之坎，回首望，雖沒有轟轟烈烈的戰果，但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪。

年初，置業公司經營管理模式調整，財務工作并入財務部；客旅分公司人員分流，財務工作又并入財務部；新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現，會計核算、財務管理工作納入財務部。**年*月份集團公司推出財務合同管理月，財務部被推向了陣地最前沿；**年*月份集團公司實際預算管理，財務部是沖鋒陷陣的先鋒隊。公司內部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務機關對房地產企業的重點檢查、稅收政策調整、國家金融政策的宏觀調控，在這不平凡的一年里全體財務人員任勞任怨、齊心協力把各項工作都扛下來了，下面總結一下一年來的工作。

一、職能發展

過去的一年，財務部在職能管理上向前邁出了一大步。

*、建立了成本費用明細分類目錄，使成本費用核算、預算合同管理，有了統一歸口的依據。

*、對會計報表進行梳理、格式作相應的調整，制訂了會計報表管理辦法。使會計報表更趨于管理的需要。

*、修改完善了會計結算單，推出了會計憑證管理辦法，為加強內部管理做好前期工作。

*、設置了資金預算管理表式及辦法，為公司進一步規范目標化管理、提高經營績效、統籌及高效地運用資金，鋪下了良好的基礎。

財務合同管理月總結

公司推出“財務、合同管理月活動”，說明公司領導對財務、合同管理工作的重視，同時也說明目前財務管理工作還達不到公司領導的要求。

為了使財務人員能充分地認識“財務、合同管理月活動”的重要性，財務總監姚總親自給財務部員工作動員，會上針對財務人員安于現狀、缺乏競爭意識和危機感，看問題、做事情缺少前瞻性，進行了一一剖析，同時提出財務部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細也沒用，核算是基礎，管理是目的，所以，做好基礎工作的同時要提高管理意識，要求財務人員在思想上要高度重視財務管理。如對每一筆經濟業務的核算，在考慮核算要求的同時，還要考慮該項業務對公司的現在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現在考慮不充分，以后出現紕漏就難以彌補。針對“財務、合同管理月活動”進行了工作布置。

*、根據房地產行業的特殊性結合公司管理要求對開發成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，并對明細科目作簡要說明，目的，一是統一核算口徑，保證數據歸集及分析對比前后的一致性；二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數據的內容。這項工作本月已完成，并經姚總審核。目前進入貫徹實施階段。

*、配合目標責任制，對財務內部管理報表的格式及其內容進行再調整，目的，一是要符合財務管理的要求；二是要滿足責任單元責任人取值的要求及內部考核的要求。財務內部管理報表已經多次調整修改，建議集團公司對新調整的財務內部管理報表的格式及其內容進行一次認證，并于明確，作為一定時期內相對穩定的表式。

*、針對外地公司遠離集團公司，財務又獨立設立核算機構，為加強集團公司對外地公司的管理，保證核算的統一性、信息反饋的及時性，提出了與駐外地公司財務工作聯系要求。**月份與寧波公司財務進行交流，將財務核算要求、信息傳遞、對外報表的審批程序、上報集團公司的報表都進行了明確。

*、對各公司進行一次內部審計，目的，是對各公司經營狀況進行一次全面地了解，為今后財務管理做好基礎工作。

*、根據公司的要求對部門職責進行了修改，并制訂了部門考核標準。為了使會計核算工作規范化，重新提出《財務工作要求》，要求從基礎工作、會計核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎。內部開展規范化工作，從會計核算到檔案管理，從小處著手，全面開展，逐步完善財務的管理工作。

*、會計知識的培訓，我們從三方面考慮培訓內容，一是《會計法》，要了解會計知識，首先要了解這方面的法律知識；二是會計基礎知識，非專業人員學習這方面知識的目的要明確，目的是為了看懂會計報表，為了能看懂報表，就要了解一些基礎的東西；三是如何看報表，這是會計知識培訓的重點。

經過調研、溝通、設計，于****年**月推出《成本費用明細分類目錄及說明》；于****年**月**日推出《會計報表管理試行辦法》；****年*月**日推出《會計憑證管理試行辦法》。

會計報表推出執行*個月后，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產行業的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充；另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“會計報表（內）Ⅳ《經營情況表》”和“會計報表（內）Ⅴ《融資及融資成本情況表》”。

會計憑證使用涉及到每個公司和部門，下文后財務部進行電話通知，*月份實行逐步換新的辦法，*月份要求全面試行。試行一個月時間來看， 主要暴露出來的問題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對這些問題，我們組織各公司綜合管理人員進行交流，明確有關事項，解決設計上的不足。****年*月份，針對會計憑證管理試行情況，再一次征求各公司對報銷單據意見，根據大家的建議，對會計結算單據作進一步完善，并于****年*月**日下發了有關規定。

經過財務合同管理月活動，財務部的管理意識加強了，管理能力也得以提高，財務部從會計核算向財務管理邁出了關鍵的一步，但我們的管理水平離公司發展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

（一）核算工作

核算工作是本部門大量的基礎工作，資金的結算與安排、費用的稽核與報銷、會計核算與結轉、會計報表的編制、稅務申報等各項工作開展都能有序進行、按時完成。

*、會計審核

會計審核是把好企業經濟利益的關鍵，嚴格按有關規定執行，決不應個人面子而放松政策。

如，親親家園項目地處余杭良諸，根據稅法規定建筑安裝工程專用發票必須使用項目地稅務機關提供的發票，否則建設單位不得在稅前列支，為此我們對工程發票的來源嚴格審核，并將此項規定傳達到項目公司，目前工程量大的施工單位均在當地稅務機關辦理相關手續，并使用當地稅務機關提供的發票。在審核中發現一些臨時工程、零星工程的施工發票未按規定辦理，我們在嚴格審核退回的同時，幫助他們聯系稅務機關如何開具工程發票的事宜，使企業雙方利益都得到有效的保障。

*、材料核算

材料占工程成本比重較大，同時也是保證產品質量的重要因素之一。通過甲供材料的方式，解決了這方面的質量問題，但在價格這個不確定因素上難以控制，從下半年開始建筑材料價格不斷上升，甚至出現斷貨現象，特別是水泥價格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進行，配合材料部門調整采購結算方式，由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結算材料款一般較遲，現在送貨清單是在結算時才轉到財務，一是造成財務不能及時向用料施工單位結算材料款，二是由于時間較長給財務與施工單位核對增加難度，已發現過送貨清單的領用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。如：杭州友聯建材有限公司供應的“樓梯磚”，****年**月**日供給浙江大經有限公司和****年**月**日供給浙江聞堰建筑有限公司“樓梯磚”于****年*月*日前來辦理結算，時間跨度近一年，在與施工單位核對時發現浙江大經材料員簽名非本人手跡，當時該款項未辦理結算支付，要求核對無誤后再付貨款。

在材料采購調撥過程中，我們感覺在材料管理的“采購---供貨---結算”三個環節中，我們只掌握了兩頭，對供貨這一環節掌握不夠，材料供應均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗收不清楚，因收貨單上無我方人員的驗收簽字，這就無法掌握材料實際到場的品質與數量。如*月份與施工單位核對鋼材時發現同一份“供貨單”，施工單位提供的“收貨聯”與廠家提供的“結算聯”在鋼材等級上出現差異，經核實，是廠家供貨時未注明等級，發現后也未及時補救，只在“結算聯”上進行了修改。提醒我們如何管理好材料“采購---供貨---結算”三個環節，特別是供貨環節監控管理。

*、會計內部報表執行

對*月份會計報表審核中發現存在的問題，如：①@#￥公司的“費用明細表”明細目錄未按新規定執行，使用的仍然是老格式，發現后要求重新調整編制；②寧波公司未按新表編制，因為信息傳遞上的出了問題，已通知從*月份報表按新表式編制。對這件事的反思，一項新工作的推行，一是要責任人大力宣傳并監督執行，二是執行人足夠重視并自覺執行，只有這樣一項新工作才能有效地推行。

對會計報表推出執行*個月后進行反檢，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產行業的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充；另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“會計報表（內）Ⅳ《經營情況表》”和“會計報表（內）Ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團公司和嘉和公司在編制*月份報表時試行。本打算在*月份報表中全面推廣，因這項工作的前期工作量較大，由于*月份開展稅務自查工作把此事擔擱了，要求*月份落實執行。

*、銷售管理

春節前后按揭放款緩慢，針對這個問題，姚笑君副總裁親自督陣，由財務部與銷售部門進行了核對查明原因，并催促銀行放款。并明確了職責，按揭資料由銷售部門負責，整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時，將名冊報財務部，財務負責催放工作，在規定放款期限內未放款的由財務與銀行交涉并查明原因。

*月份公司加強了財務部銷售管理力量，加強了對銷售臺帳的審核，加快了財務銷售明細的編制，及時與銷售置業部的銷售月報表進行核對，并對銷售計劃完成情況、銷售政策執行、未收款原因進行分析，提出有關措施。如：從*月份開始銀行有關個人住房貸款的門檻提高，要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制，建議置業部在簽約及辦理按揭前與客戶說明情況，或了解清楚客戶的相關信息，避免按揭辦理后反復工作；對銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關手續，并對這批客戶多加關注。

*、稅務政策及納稅申報

運用稅務政策，向稅務機關申報集團公司向下屬子公司計提管理費的申請，經杭州市地方稅務局檢查審核于****年*月**日下文批復同意杭州建設集團有限公司對杭州山水人家置業有限公司、杭州坤和建設有限公司等*戶企業按不超過當年銷售收入*的比例提取****年度總機構管理費。****年會計決算中集團公司向山水人家置業公司提取了***.**萬元。

對****年養老保險進行清算，整個集團養老保險分四個公司交費，集團公司、客旅分公司、@#￥公司、寧波公司，今年社區公司也單獨開戶交費。在集團參保人員較多，各公司人員都有，不利于管理，我們看出參保人按塊劃分，集團公司主要納入集團本部、山水公司、三墩公司員工及外派人員；@#￥公司員工劃到余杭；客旅中心劃入客旅分公司；社區員工由社區統一辦理；寧波當地人員在寧波公司辦理。這樣利于管理，對該項費用支出便于掌握，主要還是有利于接受稅務與社保的檢查。

****年度，山水置業公司產生利潤，為彌補以前年度的虧損，我們做了稅務審計和申報工作，經多方努力于****年*月獲得所得稅退稅返還**萬元。

根據浙地稅發[****]**號文件《浙江省地方稅務局浙江省財政廳關于個人取得差旅費津貼、誤餐補助收入征收個人所得稅問題的通知》，從月份開始在工資核算上進行相關調整，一是企業可在稅前列支；二是員工可減輕稅賦。

（二）審計工作

*、山水置業公司一期交付結算后產生了利潤，在進行所得稅申報的同時，辦理以前年度虧損彌補申報。為彌補以前年度虧損委托杭州天瑞稅務師事務所對山水置業公司****年、****年及****年進行了稅務審計（****年、****年已審計過），出據的審計結果符合公司利益，西湖區地方稅務征管局已對山水置業公司前五年的虧損進行了核實。

*、委托浙江興合會計師事務所對集團公司、山水置業、@#￥置業、客運中心、集團合并報表進行會計審計，審計的目的是為了融資的需要。已取得了集團公司、山水置業、@#￥置業、客運中心審計報告，審計報告出據的審計結果基本符合公司要求。集團合并報表的會計審計報告經過蹉商獲得了有效的會計審計報告。

*、委托浙江興合會計師事務所對集團公司增資的驗資工作，已取得有效的驗資報告。

*、*月份對各公司財務狀況進行了一次審計；**月份對客旅分公司****年經營進行了內部審計；對投資企業彩虹城項目的****年會計報表進行復核；*月份對社區服務公司****年經營情況自查工作進行了布置，并進行了財務審計。

*、今年房地產行業是稅務機關重點審查對象，為此我們在*月份已對****年的有關會計資料進行復檢，做好有關準備工作。*月*日，杭州市審計局前來對山水置業公司進行稅務的延伸審計，由于準備充分，審計后對我們的會計核算規范性給予肯定。

*、****年*月**日，杭州市地方稅務局稽查二局召開屬管轄的下房地產企業稅收繳納情況稽查工作會議。本次稅務大檢查在全省范圍開展，會上對稅務大檢查工作進行了布置，稅務大檢查工作分三個階段，第一階段，為自查階段，時間從*月**日至*月**日，給企業一個補交的機會；第二階段，為市地方稅務局稽查二局對重點企業進行稽查，時間從*月下旬至*月底，對以下三類企業為必查對象：①自查情況空白的；②銷售利潤率不到*的；③不交自查情況表的，另外按自查戶數的**比例確定重點檢查對象；第三階段，為省局重點檢查。

公司領導對這次稅務大檢查工作非常重視，姚笑君副總裁會后親自布置了自查工作，要求財務人員全力以赴做好自查工作，經過**天的奮戰，完成了自查工作。在自查申報過程中，認真對待稅務機關的查詢，在姚笑君副總裁統一部署下順利通過自查申報，未將我公司列入重點檢查行列。

能過這次稅務自查，我們感到會計核算的基礎工作還需要進一步加強，基礎工作是一切工作的根本。我們將進一步開展會計規范化，特別是對會計制度和稅務政策有差異的問題多咨詢研究，盡可能做好會計處理，在對每筆會計核算都要有統盤考慮和長遠的觀念。

（三）財務分析

財務分析工作已開展，但仍處在賬面上說明分析，分析深度不夠。為提高財務分析能力，把財務分析納入日常工作中去。要求日常做好財務分析資料的收集，每月有在《會計報表會簽單》對財務主要情況進行說明；*月*月報表按季度對財務狀況進行簡要分析說明；*月份報表按公司經營年度對財務狀況進行分析說明；**月份報表按會計年度進行分析說明。

為了提高公司的財務分析能力，較全面地反映一定時期的財務情況，對財務分析內容作了概要說明，主要內容如下：

*、資產結構變動的分析，以資產負責表為主，對資產負債的分析、流動性和變現能力的分析、長短期負債和償還能力的分析，對資產分布和資金營運是否合理、資本結構的是否正常、盈利能力和資產管理水平、是否存在潛在的財務風險進行評價。

*、損益情況的分析，以損益表為主，對盈利目標是否完成進行分析，對收入、成本、費用、稅金的配比進行分析，評價其經營活動的績效和經營結構，反映主營業務與其他業務對利潤的影響。

*、收入情況的分析，對銷售收入預算執行情況進行分析，反映當期的房屋銷售與回款情況；簽約情況；分析存量資源的原因、影響回款的因素；其他收入的分析。

*、成本、費用支出的分析，對成本、費用支出預算執行情況進行分析，實際支出與預算異動的原因分析，成本、費用支出對資金的影響分析，費用之間的比例分析。

*、對外投資變動情況的分析，長、短期投資的收益分析，投資結構的變動原因分析，長期投資與所有者權益的比例分析。

*、固定資產變動情況的分析，新增、減少、損壞、報廢固定資產情況，固定資產的凈值率，固定資產的結構情況，完好情況等。

*、融資貸款情況的分析，融資對資產的影響，融資結構的分析，融資成本的分析，融資的利用情況等。季度分析和年度分析應根據各項借款的利息率與資金利潤率的對比，分析各項借款的經濟性，以作為調整借款渠道和計劃的依據之一。

*、往來情況的分析，關聯企業之間往來、協作單位之間的往來分析，變現能力與帳齡分析，催收情況。

*、稅賦的分析，稅費計繳情況，稅費對企業和影響，稅收政策對企業的影響。

**、材料的分析，材料結構分析；材料采購價格與調撥價格進行對比，反映施工單位對甲供材料的用量情況異動；材料采購價格與近期市場價格進行對比，反映材料價格的變動情況等。

**、其他需要說明的事項，

（*）會計核算方式變更說明。

（*）各項指標與上年同期對比的增減水平比。

（*）對其他影響企業效益和財務狀況較大的項目和重大事件做出分析說明。

**、措施與建議

通過分析對所存在的問題，提出解決措施和途徑。

（*）根據分析結合具體情況，對企業生產、經營提出合理化建議。

（*）對現行財務管理制度提出建議。

（*）總結前期工作中的成功經驗。

財務分析除了財務報表分析外，還有其他多方面的分析，如材料采購、核對、調撥、結算的分析，銷售完成情況與回款情況的分析，預算執行情況的分析等等，這些分析工作都需要我們去做的事。銷售分析、預算分析已經開展，材料分析爭取*月份開展。

（四）資金管理

*、認真做好資金結算的日清月結工作，及時反映資金的流向和存量情況，根據公司的資金需求量做好資金籌措工作。目前房款收入較大，公司沉積資金較多，由于近期沒有較安全的投資項目，繼續與銀行密切合作辦理協定存款業務，通過采用“通知存款”和“協定存款”，提高公司存款資金增值率。

*、到*月底共向銀行貸款*.*億元，同時正在辦理新的貸款手續，及企業信資評議工作。

（五）預算管理

預算管理工作在****年*月新推出的一項工作，具體職能落實到財務部。在對*月份集團本部資金使用進行了預算編制過程中，由于沒有模式，實行自創，編制的結果并不如人意，但走出了預算管理的第一步。對*月份資金使用預算編制有較高的提高，各項目公司也隨之展開，經過一段時間的實行，暴露出一些問題，為此公司領導提出統一規范的要求，*月份推出了資金預算表式和編制說明。

在預算執行過程中發現一些問題，并在預算執行情況評議中予以明確。

*、在預算執行過程中，部分事業公司有預算支付的項目，在結算過程中發現問題，需要重新核實而推遲結算。這是采用了利益高于一切的原則，只要是有利于公司事項，把原因說明，在考核中公司將給予支持，但該預算費用在下月度支付時仍須申報預算。

*、部分事業公司在月末結算的項目，因相關手續尚未辦理完畢，致使本月預算未執行，但在下月預算中沒有編制進去，造成兩頭踏空現象。針對此類現象，相關經辦人員要加強預算意識，預見本月結算不了的，在下個月度須重新審報。

*、因預算執行中常有不可預見的事項發生，事業公司現都以急件申辦。針對此類情況，原則上對重大的事項、影響較大的事項允許采用特批手續辦理，審批程序按規定辦理；一般事項原則上不予辦理。

*、針對預算中遺漏的，事業公司往往采用追加預算，但追加預算在審核程序上又不完備?？紤]到預算的嚴肅性，原則上不同意追加，如有急件按特批程序辦理。

*、各事業公司在一定程度上存在著預算代替一切的想法，認為預算已經報了，結算審批程序可從簡。各責任單元必須清楚，預算是企業為了搞好資金的統籌和運用，提高企業經濟效益的一種管理手段，并不能代替一切，相關的程序必須按公司相關規定執行。

三、職能服務

財務部門既是管理部門又是服務部門，在加強嚴格管理的同時又要做好熱情服務工作，這是兩種不同角色的轉換，在嚴格管理的同時不失笑容，在熱情服務的同時不失原則，這就是我們工作的要求。

*、在會計審核中，嚴格按規定辦事，一就是一，對審核中發現的非原則問題仔細地向經辦人員說明，并告知如何辦理相關手續和解決問題的辦法。

*、財務信息的服務，在工作年度初期就向各事業公司征詢，需要財務部提供那些信息，由于各公司均未提出要求，所以信息的提供是按財務人員的思路歸集的，不一定能滿足事業公司的需求，新年度我們將繼續做好征詢工作，把信息服務工作做得更到位。

*、咨詢服務，對前來咨詢財務、稅務知識和政策法規等有關問題，我們都能盡自己所能耐心解說。對公司新出臺的規定做到邊貫徹邊學習，如：結算單的修改出臺、預算管理表格設定的出臺，在使用時大家遇到很多問題，為此我們提供咨詢的同時吸收各方意見，不斷提高認識，做好服務工作。

*、配合協調工作

①配合*置業公司做好第四批房源的集中銷售收款工作；配合山水置業公司做好清水灣交付結算工作。

②為了做好白蕩海東苑產權延期辦理的賠付工作，連續**天派人到現場辦理賠付工作。

③根據山水人家二期交付需要，派人到現場辦理交付結算工作，

大量的外派工作給本部增加了很大的壓力，為了做好各項工作，我們做好人員安排。

四、自身建設

本年財務部工作負荷相當大，年初@#￥置業公司經營管理模式調整，財務工作并入財務部；客旅分公司人員分流，財務工作又并入財務部；新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現；財務合同管理月的開展；預算管理工作的落實；房地產企業稅務大檢查等工作，為了各項工作順利地開展和有序地進行，部門進行多次的工作調整，調動大家的工作熱情，這里特別要表楊的是楊，在原來工作量就很大的情況下，還擔任起客旅分公司的財務工作，為了按時完成各項工作經常加班加點。但也有個別員工存在本位主義思想，對部門的其他工作不夠主動，

公司為加強財務工作將財務部人員編制從*人調整到**人。從置業部調入專業人才加強銷售管理方面的工作。多次組織招聘，由于財務部門是公司的重要部門，對人員要求比較高，沒有招到合適的人選。公司今年公司招聘大學應屆畢業，實行新生力量的培養，分配到財務部*名，經過*個月的實習培訓，現已獨立操作基礎的會計核算工作。目前，財務部人員結構不能滿足公司向管理型發展的需要，財務管理人才缺少，在新年度一是加強自身培訓提高管理能力，二是對外招聘，充實新生力量。