房地產開發企業會計準則范文

導語：如何才能寫好一篇房地產開發企業會計準則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：新會計準則；房地產開發；企業；會計；影響

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

前言

財務會計工作是支持各行各業科學記錄其經濟活動的重要管理工作部分．因此，作為指導各行各業經濟活動的會計準則，在很大程度上決定著我國社會主義市場經濟的發展速度。

房地產行業作為我國第三產業的組成部分其交易日趨活躍．在國際經濟中的作用也日趨凸顯。因此，適時分析新的會計準則與該行業的影響顯得十分必要。新會計準則帶來的許多重要變化，不僅對企業財務報表產生影響．更重要的是將對其生產、經營、業績、價值評估體系等產生重要影響。對企業而言．其主要目標不僅是將會計準則融入會計核算過程中，更重要的是對可供選擇的會計處理方法作出了決策，以制定企業自己的符合新準則體系的會計政策體系。

1、新會計準則的主要變化

這次新推出的會計準則中最重要的變化是關于公允價值計量模式的概念。新會計準則指出“在公允價值計量下。資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量”。這是增強房地產企業記錄其經濟活動科學性的關鍵。目前，在我國房地產價值的逐漸增加這一現象，已經得到社會各界人事的共識。對于房地產行業，房價的變化和增長對于企業經濟活動和收益有著牽一發動全身的關聯，而原來的會計準則中對于成本的計量不如新會計準則中的相關規定更能夠科學有效的反映房地產企業的經濟活動。因此公允價值計量模式收到了包括房地產企業等各行業的普遍歡迎。

2、新會計準則對房地產開發企業會計工作的影響

新會計準則的實施對很多行業的會計工作都或多或少的有些影響。筆者通過以下歸納和分析重點探討為了適應公允價值計量模式這一要求，會對我國房地產行業企業中的會計工作產生的影響。

2.1、公允價值計量模式下收益與成本的匹配影響

及時、科學、準確的反應企業的資產和負債的實際情況，不僅是對于房地產開發企業．對于任何企業都是反應該企業經濟活動和收益的重要指標。在選擇公允價值計量模式下進行會計核算時。公允價值的變動和收益成本的匹配對于房地產開發企業來說是有一定的難度，但對準確反應企業經營的情況卻十分重要。由于房地產開發企業的項目從立項到進入到銷售環節，需要相對較長的周期，所以要做到收益與成本匹配，并且能夠科學的反映該企業的經營收益是采用公允價值模式進行會計核算的關鍵。

2.2、對信息披露質量的影響

對于公允價值計量這一概念的引用和實施，是新會計準則中最突出、最科學的進步之一，這一理念的科學之處，在應用與房地產開發企業的會計工作中充分地給予了體現。按原企業會計準則中的相關規定，對于房地產企業的會計核算、企業經營投入成本和收益的體現都不足夠科學、準確、及時，因此造成經濟損失甚至企業破產等現象。公允價值計量模式的應用，不但能夠準確、真實、客觀的反映房地產開發企業經濟活動，而且為房地產開發企業及相關部門的正確決策提供了保障。另外，通過公允價值模式的應用嗎，各房地產開發企業的資產總值也較之從前發生較大的變化。對于行業整體資金和價值的體現也更為客觀和真實。

2.3、公允價值計量模式下的費用計提影響

歷史成本計量原則下房地產企業盈余管理方面存在的問題得到一定程度的抑制，新會計準則出臺后，企業盈余管理又呈現出新的特征．房地產開發企業可將將來的難確定性視作調節利潤的杠桿，這是因為在公允價值計量模式下，房地產企業需計提未來將要發生的費用。但是新會計準則中存在一個問題，就是對用什么樣的標準來計提費用沒有給出明示，例如：在房產開發過程中，除了建筑物本身的工程外，還會牽涉到其它相關的建設費用，在這部分費用還沒有發生時，在會計上的處理只是進行計提，所以可能就會造成房地產企業借助計提來調節企業利潤，或是對計提的標準有所猶豫。

3、新會計準則下房地產開發企業會計工作的改進

房地產開發企業財會工作所受新會計準則的影響，可充分體現出公允價值具有雙重性的影響：房地產開發公司若要真實的反應企業的會計信息，那么就會增大相應的工作難度；計提標準的含糊不清又可為房地產開發公司會計利潤的操縱提供機會，由此可見。房地產開發公司在日后的會計工作中需要從以下幾方面改進：①房地產開發企業自身要加強對房地產性質的分析能力，能夠真實準確的分析出本企業是否具有投資屬性，為后期會計工作的順利進行打下基礎。企業會計工作人員要依據房地產行業的相關信息，深入分析房地產開發企業在施工作業中會產生的成本與收入，將成本與收入清楚的做出匹配，作為企業領導投資決策的重要依據，避免由于盲目的投資而造成的風險。另外會計人員要有嚴謹的工作態度，對費用的計提和所得稅的處理要謹慎、嚴格，盡最大能力減少企業財務的波動。②相關政府機構應參照近年來我國房地產開發企業的統計數據，對新會計準則下較為含糊的計提標準給予細致，減少公允價值計量模式存在的漏洞，抑制盈余管理的發展。

4、應對新準則的對策分析

新會計準則體系的是我國會計制度改革的又一重要里程碑其出現的主要變化既表示對原來會計準則的極大改進，也表示新會計準則更適應了我國當前的、甚至超前的經濟環境這也大大縮小了與國際會計準則的差異。因此面對新會計準則的挑戰房地產行業以及社會公眾該如何應對，需要采取什么樣的措施來避免負面因素的發生是我們應該要著重討論的問題。

4.1、借鑒香港聘請獨立評估師的做法

如每年度公司均聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估作為公允價值的確定依據，并在年報中具體披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。

4.2、把握時機實現企業自身資產的轉換

從近幾年來國家出臺的調控措施及新會計準則的規定適當的將長期自用房產或作為存貨的房產轉換為投資性房地產。因為對于房地產企業來說，如果采用公允價值計量模式，多持有中低檔的投資性房地產資產利潤空間還會加大，使得被低估的投資性房地產更貼近市場價值從而擴大企業的總資產規模這樣可以提高房地產企業的融資能力，銀行等金融機構對企業的借貸規模也會隨之上升。

4.3、執業人員素質及財務方面要進行改進

其一要提高執業人員素質、順利實施新準則其關鍵因素在人。因為在新準則中非常強調財務人員的職業判斷能力．對財務人員的綜合素質提出了更高的要求。其二，財務方面的改革將不斷加重公司財務總監的工作量，意味著各大公司花費在會計和審計上的成本也將大大提高并且這還不是一次性的結果。因此公司就應該隨時準備付出額外成本為會計部門的員工提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作。越領先做好各項培訓工作，就越能降低企業成本，也就越能適應各個時期的制度并找到解決問題的對策。

4.4、加強監督機構的監督力

新會計準則對企業的管制和文化帶來的影響無疑是正面的，但同時也為已具有成熟經濟體系的企業帶來了無謂的成本。這就決定著在實施時很多方面還有賴于參考外國的經驗，比如為了讓新會計準則不致過分嚴格而影響企業的生存空間，政府是否應該提供一個監管框架并由專業團體和法庭執行相關的監管程序。

隨著我國市場化程度的提高，資產評估業的發展會計人員素質的增強合理監督機制的建立，公允價值計量將形成以市場規則為主、相關政府機構監督為輔的、不受特定主體操縱的機制，公允價值最終將在會計處理中擔當重要角色。

結語

隨著經濟的發展，房地產產業的發展也是日新月異的取得進步和成果，房地產行業已經逐漸成為支撐國家經濟的支柱產業．在這樣的形勢下提出公允價值計量模式，對房地產公司的財務管理有諸多的益處，有助于房地產行業朝著良性的方向發展，故房地產行業應依照新會計準則，對現有工作做進一步完善，使會計管理工作呈現嶄新的局面。參考文獻：

[1]劉琰．新會計準則下房地產企業的會計變化與優4E[J]．會計師，2009(11)

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關鍵詞：房地產開發企業；會計信息失真；解決對策

中圖分類號：F275.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）30-0119-02

會計信息失真是指會計核算的依據不真實或反映的財務狀況和經濟成果虛假，不符合實際狀況，如人為地捏造會計事實，篡改會計數據，為私利而編造假賬、假表，或虛盈實虧，或假虧充盈，從而使會計信息失去真實性，會計信息失真，造成國民經濟流失，阻礙經濟發展。隨著市場經濟的發展，房地產行業的會計也暴露出會計信息失真問題，受到了人們的廣泛關注，其使得會計信息不能客觀、如實地去反映房地產開發企業在一定時期內的經濟業務和財務的狀況，不能給決策者提供宏觀經濟管理和經濟決策的依據，也不能提高管理水平和經濟效益。因此，本文通過對房地產開發企業會計信息失真的主要表現的分析，力圖找出房地產行業會計信息失真的原因，從而提出提高房地產行業會計信息質量的對策。

一、房地產開發企業會計信息失真的主要表現

1.會計實務中銷售收入的確認隨意性較大。房地產開發企業在項目開發的各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認方法不同。

中國許多房地產開發企業對收入確認標準更注重取得銷售收入的手續是否完成，例如，產品是否發出，是否已經收取現金或已經辦理收取現金的手續，沒有考慮交易在實質上是否已經完成。其考慮重點仍然注重現金是否能回收，這也是中國會計實務與其他國家或地區會計實務在確認銷售收入是否實現上的出發點有所不同。

2.財務報表不能如實反映企業情況。一些房地產開發企業的財務報表無法如實反映資產、負債、所有者權益、收入、費用、利潤。具體表現在：一是存貨核算管理混亂。在房地產開發企業中，項目部對開發過程中開發成本的控制缺乏經驗，會計核算人員對工程開發過程缺乏專業和管理知識，開發成本的不定期結轉，且房地產開發企業的存貨無法定期盤點盈虧，導致存貨會計信息失真。例如，開發產品已經出售，但因為成本未轉出，以至已售商品仍計入存貨科目賬面。二是預收賬款科目不能及時轉入經營收入科目，開發成本不能及時結轉到經營成本科目。因為房地產商品生產的周期長，通常房地產開發企業都是按年，甚至跨年度遵照收入與成本配比原則結轉。對于核定征收企業所得稅也是按預收賬款15%比例計算利潤額，再按25%的所得稅率預征企業所得稅，以至損益表無法正確體現當期真實的收入及成本稅費。三是會計賬表不實。有些房地產開發企業為了達到少交稅費，又能基本反映企業經營活動、應付政府監督部門稽查的目的，建立內外“兩套賬”或多套賬，將一些不合法的原始憑證、應收應付款項在另一本或幾本賬上反映，據此編制的會計報表必然“先天不足”。還有的房地產開發企業編制多套會計報表，向銀行報送的是實現盈利的會計報表，以獲得銀行貸款；向稅務部門報送的則大都是微利或虧損的會計報表，目的是盡量少繳稅款。

二、房地產開發企業會計信息失真的原因

1.企業內部治理結構不完善，監督弱化。所有權與經營權的分離是現代房地產開發企業制度的基本標志，經營者與股東追求的經濟利益一旦發生沖突，則會導致經營者產生損害股東權益的行為，這種狀況往往為會計從業人員利用職權之便謀取私利提供條件。

2.會計準則、會計政策的局限性導致會計信息失真。由于會計準則具有剩余控制權等特征，其規范的不完整性和會計確認方式的多樣性使得管理當局操縱企業會計信息成為可能。這種會計準則導致的剩余控制權的濫用所誘發的問題正是近年來會計信息失真的重要表現形式。會計政策也為企業提供的選擇范圍越來越寬，在會計政策規定的范圍內，會計信息制造者總是選擇有利于自身業績或其他會計目的的會計政策，如美國的安然公司，就是利用“特別目的實體”（SPE）符合條件可以不納入合并會計報表的會計政策操縱利潤的，本應納入合并會計報表的三個 SPE被排除在合并報表范圍外，結果1997—2000年期間有 4.99 億美元的利潤被高估，數億美元的負債被低估，那么投資者接收到的會計信息是經過粉飾的虛假會計信息，其利益受損也就難以避免。

3.外部監管不力，執法力度不夠。中國針對會計信息失真現象做出處罰規定的法律雖然很多，如《會計法》、《公司法》、《證券法》、《刑法》、《注冊會計師法》等，卻普遍存在著執法不嚴、懲治不力的現象，并沒有起到應有的懲戒作用。由于中國房地產市場經濟體系尚不完善，各種制度尚未理順，無章可循、有章不循的現象仍較普遍。另外懲罰不力，對違法違規行為，不僅缺乏刑罰和經濟制裁，而且缺少道德和名譽損失，舞弊者不以為恥，反而甚至以此為榮，良好的道德和信用并不能帶來相應的收益。

4.會計人員自身職業素質不高。房地產開發企業會計信息失真現象普遍與會計人員的職業道德素養不高有著密不可分的直接聯系。會計人員的職業道德素養的高低直接影響了對會計信息質量的好壞。

在層出不窮的經濟交易中，房地產開發企業的會計人員需要通過自己的職業判斷，客觀、公正地選擇會計核算方法和會計核算程序及評估企業的財產價值等，否則，就會發生非違法性會計信息失真。如果會計人員不能完全抵制利益誘惑，其職業判斷就會失去客觀和公正，發生違法性會計信息失真恐怕就難以避免。

三、提高房地產開發企業會計信息質量的對策

1.建立健全的法律法規制度，完善企業管理結構。目前房地產開發企業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范，使該行業的會計核算不規范和不一致，極大地影響了房地產開發企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。由于房地產開發企業會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規范的會計處理，導致企業成本不實、賬目不清、數據不真等情況。因此我們認為，應在現行的常規會計準則基礎上，補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。這些業務準則的制定將會大大縮小利潤操縱空間，為會計信息失真治理奠定制度基礎。

2.加強房地產開發企業的內部控制關鍵點的管理。（1）建立和完善行業收入與成本費用確認準則指引房地產商品銷售一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、辦理產權過戶手續等四個環節。那么，究竟在哪一環節確認銷售收入才更合理呢？房地產商品銷售收入的確認應同時具備以下條件：1）房地產開發企業與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關法律手續；2）房屋已竣工并經有關部門驗收合格，房屋面積已經過有關部門測量確定；3）房屋經驗收后，客戶對房屋的結構、面積、付款方式均已確認，買賣雙方辦妥房屋移交手續；4）收入的金額能夠可靠地計量。一般應在第三個環節之后、第四個環節之前確認房地產商品的銷售收入。至于特殊情況的確認時點，只能取決于專業標準和會計人員的職業判斷。房地產開發企業的成本費用應有明確的規定，并根據房地產開發企業的特點不斷細化使得具有可操作性。收入與支出（成本費用）之差就是利潤。收入與成本費用確認準則的細化必將減少房地產開發企業會計確認與計量方面的任意性，將大大縮減企業會計政策選擇的自由度。這對提高會計信息質量是大有裨益的，是從制度上治理會計信息失真的必然選擇。（2）提高房地產開發企業信息披露中的信息含量。房地產開發企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應該增加以下披露內容：一是披露企業的預售政策及情況。披露企業的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下，額外提供具可比性的資料。二是增加土地儲備量及成本構成等額外的信息。三是在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露。四是增加質量保證金及風險的披露。增加披露以提高房地產開發企業信息披露中的信息含量是促使企業提供真實公允會計信息的重要動因，也是治理信息失真的重要舉措。

3.提高房地產開發企業財務人員的綜合素質。會計人員的職業判斷力是影響會計信息質量的重要因素。會計人員的職業判斷力，也即會計人員根據已有的知識、經驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質量。會計人員誠信和職業道德，是開展會計工作的基本前提，建議建立會計人員誠信檔案，敦促會計人員恪守職責。在此基礎上提高會計人員職業判斷素質，將為會計信息生成提供良好生態。這是治理會計信息失真不可或缺的。

四、結束語

隨著中國社會經濟的飛速發展，會計核算工作顯得越來越重要。房地產開發企業會計人員應該提供真實、可靠的會計信息才能為社會主義經濟建設服務。房地產開發企業會計信息失真問題是一個普遍的社會現象，要從根源上治理好這一現象，需要較長的時間，也只有社會和房地產開發企業會計人員一起努力，才能從真正意義上解決好會計信息失真的問題。

參考文獻：

[1] 仇俊林，范曉陽.企業會計信息失真問題研究[M].北京：人民出版社，2006：66-78.

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關鍵詞房地產會計核算問題對策

隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。

1房地產開發企業會計核算存在的問題

1.1房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

1.3收益評價指標不能真實反映企業業績

房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2完善房地產開發企業會計核算規范的對策

2.1正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

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關鍵詞 房地產 會計核算 問題 對策

隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。

1 房地產開發企業會計核算存在的問題

1.1 房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

1.2 房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

1.3 收益評價指標不能真實反映企業業績

房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳，驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2 完善房地產開發企業會計核算規范的對策

2.1 正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2 引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

2.3 擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

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[關鍵詞]房地產企業 會計信息質量 會計準則

一、前言

當前我國的房地產行業受到越來越多的關注,房地產行業的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。根據房地產行業自身的經營特點,其財務會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經開始正式實施新企業財務會計準則,但是從在房地產行業實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關部門對房地產企業的會計信息質量的監督和審查是穩定市場經濟秩序的重要保證,而一些房地產企業的會計信息失真情況十分嚴重,這也導致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產企業財務會計核算中的會計信息質量問題進行探討。

二、房地產企業會計信息質量存在的問題

(1)風險信息披露內容不完整

房地產開發企業在地產開發過程中要面臨許多的風險,這些風險包括政策風險、企業項目開發風險、土地供應風險、項目工程質量風險等。由于房地產企業自身高風險性的特點,所以房地產開發企業相對于一般的企業必須更充分地有關風險的企業財務信息。然而,從當前我國相關的財務會計法規制度來看,房地產企業的財務會計報告附注中披露的風險往往僅限于相關抵押貸款的擔保風險;但是對于房地產開發企業質量保證金方面沒有涉及,相關方面的質量保證金信息也未加披露,這是需要進一步改進的地方。

(2)會計核算準則指引不夠完善,業績評價信息不夠客觀

對于地產開發企業來說,會計核算準則指引不夠完善,這也就導致最終的房地產業績評價信息不夠客觀。房地產企業從土地開發到確認收入往往要經歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發過程,這部分的管理費用就計入了當期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這就使得財務會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產業中得到的體現,而每年的損益表也由于項目階段的不同而產生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業業績評價指標,比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產企業的真實經營狀況,這也會在很大程度上使投資者產生誤解。

(3)企業內部會計核算不完善

當前有很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度,使得現金流量統計不夠科學。依據新企業會計準則的相關規定,企業現金流量表的編制主體是企業自身,然而,現實中房地產企業的現金流量與其他行業企業的現金流量存在明顯的差異性。從現金金流量方面來說,房地產開發企業在籌資活動以及相關的投資活動中產生的現金流量是以企業作為基本單位的,而在另一方面,企業經營活動中產生的現金流量則是以開發項目作為基本單位的,由于房地產企業的開發期限較長,其經營活動所產生的現金流入與現金的流出具有更大的異步性。

(4)房地產企業的會計體系不規范,收入確認制度有待改善

當前在我國的房地產企業中,相關的財務會計體系仍然不規范,銷售收入往往采用預售以及分期付款銷售兩套財務管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關的會計實務中,房地產開發企業確認收入的方法主要有以下幾點:第一種情況是在相關企業簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;第二種情況是在企業簽訂預售合同后以合同金額確認收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發票確認收入;第四種情況是在辦妥產權過戶手續時確認收入。對于上市房地產企業來說,上述幾種收入確認情況企業年報信息披露中不夠明確具體,在現實中也有許多房地產上市企業年報由于當年房地產銷售收入確認原則的問題,被相關的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上,企業自身判斷的結果與相關注冊會計師的判斷不一致,因而企業在相關的收入確認制度方面值得進一步改善。

三、提高房地產會計信息質量的對策建議

針對上述房地產會計信息質量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:

(1)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

在提高房地產會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預提的公共配套設施費用”這一信息項目,該項目反映房地產企業依據權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉房地產商品房等開發產品銷售成本時所預提的本來應由商品房等開發產品負擔的相關配套設施的費用。此外,還應加強企業的預售政策以及相應的法律依據方面的信息披露。由于在房地產項目未竣工以前,預售商品房收入不能結轉,但是按照預售情況仍然能反映企業的經營情況,由于各房地產企業的預售政策不同,往往會對企業各期財務狀況和經營成果產生比較的影響,而在很多房地產會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據目前預售政策規定的要求,相關商品房結構封頂或者結構施工達到一定高度時,房地產開發企業便可以向管理部門申請預售許可證,然而在其他一些地方的規定往往與此不同,所以,披露企業的預售政策及情況可以使投資者在財務報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業還應當在財務報告附注中增加相關分項目現金流量信息以及相關保證金信息的披露,也就是說以企業每一個項目為基本單位,披露企業在房地產開發經營過程中的現金流量,這些現金流量信息主要包括銷售房地的現金、購買工程物資以及與之相關的工資支付等。

(2)完善配套工程的會計核算準則指引

我國在《房地產開發企業會計制度制度》中曾經對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規定,然而我們也應當看到現行國家統一的《企業會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足,這使得不同房地產開發企業可以采取不一致的財務成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產企業成本核算信息的質量與可比性。拿預提應由商品房等開發產品負擔來說,假如房地產企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉相關商品房等開發產品的銷售成本時預提了一定比例的配套設施費用,那么不但在當期利潤表中增加了房地產開發產品成本的相關費用,而且在企業當期的資產負債表中也增加等額的負債,這就會對企業當期的財務狀況產生比較大的影響。因此,我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引,以此來規范房地產行業的會計信息管理。

(3)完善企業內部會計核算,整合現金流量統計

針對當前很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度的問題,相關企業必須構建起完善的財務會計核算體系,這種體系不僅包括國家統一的企業會計制度,也包括房地產企業根據自身經營特點以及相關的管理要求而制定的內部會計核算,具體包括財務會計核算的基礎管理制度和辦法、內部財務成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關房地產企業要嚴格執行統一的財務會計規范,整合現金流量統計,通過進一步完善內部財務會計核算機制來保障財務會計制度的完整性與系統性。

(4)完善房地產企業的會計規范體系

近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進一步深化,政府的財政部門以及相關的立法部門應該針對房地產行業建立起一套更加規范的財務會計管理體系。對相關的人力資源會計、質量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規范進行統一規范,以此來改變當前房地產會計管理的方面不確定的準則以及會計制度,使得房地產行業的財務會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應當建立并逐步推廣一些特定的的會計準則指引,使得目前所有的房地產開發企業都可以采用統一的確認方法。

四、結束語

由于我國當前房地產企業一些會計準則與相關制度的不規范,這在很大程度上影響了房地產行業財務信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產企業的會計規范體系,制定出科學的會計核算準則,從而提高房地產企業信息披露中的信息質量,這對房地產行業的長遠健康發展也是有益的。

參考文獻:

[1]崔學剛.上市企業財務信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究,2009;1

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一是成本核算的特殊性。房地產開發企業成本核算方面的特殊性主要表現為核算的復雜性及核算的重復性。就核算的復雜性來講，房地開發產企業每一項工程的資金投入很大，成本所涉及的內容和計算過程也相對復雜。首先，成本項目構成復雜。房地開發產企業的成本包括“開發成本“和“期間成本”。開發成本包括：土地成本、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。期間成本包括：與開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用、與轉讓房地產有關的稅金。其次，成本核算過程復雜。其順序如下：（1）將開發過程中的費用歸集在開發項目的“開發成本”科目中，（2）將“開發成本”合理計算出“在建成本”和“完工成本”，（3）將“完工成本”合理計算出“固定資產”（自用部分）和“開發產品”，（4）將“開發產品”合理計算出“銷售成本”和“未售成本”。第三，成本核算量大。房地產開發企業一般是以工程出包的方式進行項目建設，對于規模較大的房地產項目，一般進行分期建設。有的房地開發產企業化整為零，將工程內容零散出包，導致施工單位和施工合同的數量較多，工程款核算的量大而復雜。成本核算的重復性，主要是指房地產開發企業在項目開發經營中要對開發成本進行兩次計算：其一是由于房地產開發項目高投入、高風險性的特點，決定了項目投資決策都必須具備一定的科學性和可行性，因而在項目的投資規劃階段，相關財會人員需要對項目的成本進行初步的核算及估計。成本管理部門還要編制工程總預算。其二是在項目真正投入實施的過程中，相關財會人員需要隨著項目工程的推進對開發成本進行及時核算，這一成本核算行為不是估算，而是按照《會計法》、《企業會計準則》進行真實、完整的會計核算，對項目發生的各項開發費用按期、按成本項目進行分類歸集，在結轉收入時，再按配比原則結轉銷售成本。

二是收入核算的特殊性。房地產開發企業的收入包括土地轉讓收入、房屋銷售收入、配套設施銷售收入、出租商品租金收入等各種收入，其中房屋銷售收入是主要收入來源，但是房屋銷售收入的確認存在一定的特殊性。原因是房地產開發企業開發的商品具有周期長、資金占用量大的特點，房地產開發企業在取得預售許可證后通常采取先收款后交房的預售方式進行銷售，交房時間一般是在項目竣工驗收合格之后?！镀髽I會計準則》對企業的商品銷售收入進行了相關界定，將風險和報酬是否轉移作為收入確認的標準，但是不同的房地產企業對風險和報酬轉移的把握還存在一定的差異。實際操作中，一般在預售房屋“完工”后確認收入，“完工”的標準按以下三個條件中孰早的原則確定。原則一，開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。 原則二，開發產品已開始投入使用。原則三，開發產品已取得了初始產權證明。

三是稅務處理的特殊性。依照我國稅法規定，納稅人在轉讓或者銷售不動產時，凡采用預收款方式進行的，納稅人收到預付款的同時其營業稅及附加、土地增值稅（預繳）的納稅義務隨即產生，所以房地產開發企業應當按照預收款金額進行稅金的計算與繳納，但是不按照這部分預收款進行稅金的計提，只是在“應交稅金”賬戶借方中對已繳納的稅款進行反映。一般情況下，房地產開發企業在年末時將滿足收入確認條件的預收房款轉為企業的銷售收入，按照相應的配比原則進行銷售稅金及附加的計提，然后由會計人員編制會計分錄，如此一來，房地產企業在當年所繳納的稅金通常不等于按照利潤表中銷售收入進行計提的稅金數額。根據國稅發[2009]31號文，房地產開發企業在企業所得稅的計稅收入和計稅成本方面與其他行業相比，也存在以下特殊性。（1）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入。（2）房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將實際毛利額與對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。（3）可以預提以下成本：其一，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。其二，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。其三，本該向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。

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關鍵詞：房地產業 收入 確認 時點

中圖分類號：F234 文獻標識碼：A 文章編號：1002-5812（2015）18-0096-01

地產業在國民經濟中處于非常重要的位置，處于房地產產業鏈上相關的行業達上百個，房地產業的興衰對國民經濟影響是顯而易見的。在近幾年，房地產業經過了前些年的快速增長，市場已逐步趨于理性，行業暴利時代基本結束，房地產行業洗牌動作明顯。在這個時候，健全房地產開發企業的會計核算尤為重要，這對國民經濟的統計、房地產投資人都有極其重要的意義。

一、房地產開發企業營業收入的核算范圍

房地產開發企業的營業收入，是指房地產開發企業在開發經營過程中，由銷售開發產品、出租商品、提供勞務，以及其他多種經營活動所實現的收益，分為主營業務收入和其他業務收入。主營業務收入包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、出租產品租金收入和代建工程結算收入等在開發經營過程中實現的各種收入。除了上述的主營業務以外的其他業務實現的收入，在“其他業務收入”科目核算，如商品房售后服務收入、材料銷售收入、固定資產出租收入和無形資產轉讓收入等。另外，房地產開發企業出售的周轉房，在舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，也屬于房地產銷售收入核算的范圍。

二、對房地產開發企業收入確認的幾種理解

（一）企業會計準則。根據《企業會計準則第14號――收入》第四條規定：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認收入。（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對售出的商品實施控制;（3）收入的金額能夠可靠的計量;（4）相關的經濟利益能夠流入企業;（5）相關已發生或將發生的成本能夠可靠計量。

針對上述收入確認原則，財政部的《準則指南》及《講解》進一步解釋：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，是指與商品所有權有關的主要風險和報酬的同時轉移。與商品所有權有關的風險，是指商品可能發生減值或毀損等形成的損失;與商品所有權有關的報酬，是指商品價值增值或通過使用商品等產生的經濟利益。判斷企業是否已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，應當關注交易的實質，并結合所有權憑證的轉移進行判斷。如果與商品所有權有關的任何損失均不需要銷貨方承擔，與商品所有權有關的任何經濟利益也不歸銷貨方所有，就意味著商品所有權上的主要風險和報酬轉移給了購貨方。

（二）稅收法規。根據國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第6條規定：（1）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現;（2）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現;（3）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款于實際收到日確認收入，余額在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入實現;（4）采用委托方式銷售開發產品的于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入實現。

也就是說，稅法規定的計稅收入的確認，最重要的標準還是以收付實現制為基礎的收入確認。

（三）實務中一些做法。雖然上市公司執行的都是企業會計準則，但由于各公司對會計準則規定的收入確認時點的理解和解釋不同，而采取不同的收入確認時點，具體有以下代表企業：

1.萬科。銷售商品在將商品所有權上的重要風險和報酬轉移給買方，不再對該商品實施繼續管理權和實際控制權，與交易相關的經濟利益能夠流入企業，相關的收入和成本能夠可靠的計量時，確認營業收入的實現。房地產銷售在房產完工并驗收合格，簽訂了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產的付款證明時（通常收到銷售合同金額20%或以上之定金或/及已確認余下房款的付款安排）確認銷售收入的實現。

2.濱江集團。房地產銷售收入在開發產品已經完工并驗收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規定的義務，即開發產品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;公司不再保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也不再對已售出的商品實施有效控制;收入的金額能夠可靠的計量;相關的經濟利益很可能流入;并且該項目已發生或將發生的成本能夠可靠的計量時，確認銷售收入的實現。

3.招商地產。當本集團已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給買方，既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售商品實施有效控制，收入的金額能夠可靠的計量，相關的經濟利益很可能流入企業，相關的已發生或將發生的成本能夠可靠的計量時，確認商品銷售收入的實現。對于房地產開發產品銷售收入，系在商品房竣工并驗收合格，并辦理了移交手續時確認銷售收入的實現。

4.泛海建設。房地產銷售收入的確認原則：在房產主體完工并驗收合格，簽訂了銷售合同，收取首期款項并已辦理銀行按揭手續或分期收取的款項超過50%以上時確認銷售收入的實現。

上述代表性企業的收入確認，在時點上可歸納為兩類：一是在商品房完工并驗收合格時確認收入，比如萬科、金地集團。二是在商品房實際交付時確認收入，比如招商地產。

三、房地產企業收入確認的一些建議

雖然企業會計準則對房地產企業的收入做了框架性的規定，但由于各企業理解的不同，造成一些收入確認口徑不一致，致使收入提前或滯后確認，給國家的經濟統計工作以及金融機構的判斷造成一定的影響。 下面就會計準則規定的五條標準并結合房地產項目開發銷售過程的幾個時間節點來進行分析。

（一）預售環節時點。雖然商品房銷售合同已經簽訂，收入金額已經能夠可靠計量，經濟利益已經流入企業，但房屋仍處于建設階段，商品房還不具備成為商品的條件，成本還不能進行可靠計量。但國家出于對房地產企業的管控，根據國稅發[2009]31號文第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。所以該環節應作為稅收完稅收入的確認環節，但不適合作為財務會計收入確認的環節。

（二）竣工驗收時點。房屋已經建造完成并通過驗收，但該房屋實質仍處于房地產企業的控制之下，房屋沒有完全交付，房屋發生損毀的風險并沒有轉移給購房者，同時購房者還保留因房屋質量或合同不符等原因而退房的權利，該環節不應作為收入確認的環節。

（三）房屋交付時點。商品房已經被購房者認可并接收，合同已經履行完畢。該環節應作為收入確認的環節。

（四）產權過戶時點。通過辦理權證，所有權真正發生轉移，但商品房所有權相關的主要風險與報酬在交付時點已轉移。該環節作為收入確認具有一定的滯后性。

通過以上分析，房地產開發企業在商品房交付時點來確認開發經營收入是最恰當的。

由于房地產業投資大、回報周期長，在現今市場背景下，如果給予房地產太多的會計利潤操縱權，可能會影響到國家經濟的決策、金融機構的判斷、投資人的決定等。本文結合企業會計準則等法規做了一些淺顯分析，希望與同行探討。J

參考文獻：

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關鍵詞：會計核算 房地產企業 風險披露 會計信息

房地產企業要進行正常的開發及經營活動并保持持續發展, 都需要有計劃地配備有一定數量和質量的財務管理及會計核算人才，因為，房地產企業的會計核算處理是房地產企業眾多經營中最重要的經營之一。從房地產企業發展的歷史經驗看，房地產企業中會計核算處理水平的高低使得凡地產企業的發展速度是存在有很大差別的。不科學的會計核算處理不但影響著房地產企業最大程度的穩步發展，甚至會讓房地產企業自身承擔巨大的風險。

一、會計核算的定義及前提以及在房地產企業經營中重要作用

究竟何為會計核算？會計核算又叫會計反映，是將貨幣作為關鍵的計量尺度，是對會計主體其資金的運動所進行的反映。也就是說，它是以貨幣作為計量的單位，運用專門的會計手段，對生產經營活動或者是預算的執行過程及其結果進行連續、系統、全面地記錄、計算和分析。房地產企業的會計核算同其他類型企業的會計核算在基本前提上有著4個相同的方面；首先，不論何種類型的企業要實現會計核算必須具備會計主體的前提，會計主體即是會計為之服務的單位，會計核算應該以企業發生地各項經濟業務為對象，記錄并反映房地產企業自身的生產經營活動；其次，會計核算還應該注重持續經營這樣一個前提，因為只有在這個前提下才能進一步建立會計確認和計量的原則；再次，會計分期，會計分期就是指把企業持續不斷的生產經營過程，劃分為較短的等距會計期間，以便分期結算賬目，按及編制會計報表。 在《企業會計準則》中，規定我國企業的會計期間按年度劃分，以日歷年度為一 個會計年度，即從每年1月1日至12月31日為一個會計年度；最后，就是貨幣計量，貨幣計量（Monetary Measurement）是指會計主體在會計核算過程中采用貨幣作為計量單位，記錄、反映會 計主體的經營情況。

在房地產企業開發及運營中，實行會計核算處理，目的在于提高房地產企業的財務管理并實現房地產企業自身的最大化效益。我們知道，會計核算處理對于房地產企業至關重要，會計核算以及會計監督對防范房地產企業風險具有相當重要的作用， 房地產企業風險存在于其開發及運營活動的始終。房地產行業由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。其實，在現階段，房地產行業的盈余管理已經影響了政府部門的宏觀調控決策。日益顯現的房地產行業繁榮的假象而引起的過高的房價是極其不利于社會穩定的。因此，做好防范工作的前提就是進行科學的會計核算處理，旨在利于研究房地產企業的盈余管理。

二、房地產企業會計核算存在的主要問題

相當長一段時期以來，無論是國有房地產企業還是其他形式的房地產企業，都在實行著計劃經濟體制下的各項制度。毋庸置疑的是，這種跟隨了我們幾十年的制度應該說在特定的歷史時期和環境下是起到了一定的積極作用的，可是，伴隨著市場自由化進程腳步的加快，在房地產行業競爭日益加劇的形式下，房地產企業在眾多管理問題中的不利日益顯現且逐漸增多，尤其是會計核算處理方面仍然存在著很多問題，具體表現在：

1、會計科目的設置不夠科學

很多房地產企業都存在著會計科目設置缺乏科學性的問題。會計科目就是 對經濟活動或會計對象的具體內容，進行詳細分類設計的會計項目。我們知道，會計科目的設置是會計專業所特有的手法。對于房地產開發企業中關于會計科目的設置不當已經不適合房地產企業的會計核算處理，因為房地產開發企業存在建設周期過長的問題，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結轉期以開發項目的建設周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結舊賬建新賬，這樣就導致了一個開發項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。

2、房地產企業財務風險披露的不真實

對于房地產企業來講，財務風險就是房地產開發企業因為財務情況惡化而 致使企業的房地產投資以及其報酬無法全部收回的可能。投資風險、籌資風險、現金流量風險、利率風險、匯率風險等是房地產企業財務風險的主要方面。從目前我國的會計制度規定來看，針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定是沒有的，當然，我國的證監會是允許房地產開發企業提取質量保證金的，并對其披露其核算方法也是有要求的，但披露的風險卻僅僅限于抵押貸款的擔保風險，從很多房地產企業披露的實際情況可以看出，關于質量保證金問題其實基本沒有披露。

三、 完善房地產企業會計核算處理的相關措施

近年來，我們國家的房地產行業發生了翻天覆地的變化，發展之迅速是有目共睹的，而房地產行業的會計核算工作也成為眾多房地產企業管理者強烈關注的主要組成部分。,由于房地產企業與其他行業在會計核算上存在著巨大的差異，使得房地產企業的會計工作不能與其它行業的商品同樣進行。在房地產行業逐漸成熟和發展的過程中，會計核算中的某些問題的暴露，令更多的房地產企業管理者意識到，規范房地產企業的會計核算處理工作的健康發展，是房地產企業當下應該慎重對待的問題，因此，完善房地產企業會計核算處理工作的有效策略變得至關重要。

1、將會計科目的設置逐步合理化

房地產企業應該按照自身企業所開發的項目和規模等要求來開展核算。在企業的具體執行操作中,房地產企業應該建立開發成本明細臺賬并按照核算對象的具體情形設立其成本卡片,成本卡片最先可以只分為兩個部門,也就是舉頭部門以及賬表部門。舉頭部門主要列舉其施工合同的相關內容,例如開工日期和完工日期以及施工單元以及建筑面積等。正文則要負責多欄式的明細賬,需要全面和真實地反映成本開支的狀況。

2、加強現金收付的實現功能

現金收付實現制也叫現金制或者實收實付制，它是以現金收到或付出為標準，來記錄收入的實現和費用的發生。按照收付實現制，收入和費用的歸屬期間將與現金收支行為的發生與否，緊密地聯系在一起。換言之，現金收支行為在其發生的期間全部記作收入和費用，而不考慮與現金收支行為相連的經濟業務實質上是否發生。房地產開發企業可以在會計核算中實施現金收付實現制。依據我國企業會計準則中的劃定,房地產企業的會計核算應該以權責發生制作為主體。但是,由于房地產企業的經營的不同，應該更加重視現金收付實現制。允許權責發生制與收付實現制這兩種體例并存,是當今房地產企業會計核算處理中明智的選擇。

3、完善房地產企業會計信息的形成基礎

房地產開發企業多數都存在現金流量的管理、財務管理、成本管理方面的問題，而這一切又都屬于房地產企業財務管理的范疇，也甚至影響著會計核算的成效性。所以，為了完善房地產開發企業的會計核算處理，就必須加強房地產企業的財務管理。正因為這些存在問題的方面是房地產企業會計信息形成的重要基礎，那么，要保證賴以發展的會計核算處理的合理性，其基礎的管理就顯得更加必要。

4、完善房地產企業的內控體系

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關鍵詞：會計信息 規范制度 房地產會計核算

房地產開發企業在企業制度方面比較獨立，這在一定程度上促進了房地產開發行業的規范化。然而，現有的一些制度對會計處理方面并沒有明確的規定，使得企業的會計核算和實際情況有一定的差距。房地產開發行業屬于長周期、大投資的特點，配合我國在房地產生產和銷售方面的管理策略，使得房地產企業在會計信息方面和其他企業有一些不一致的地方。房地產開發企業的會計信息需要進行改進，以期更進一步完善房地產會計核算。

一、將會計科目進行統一，利于信息獲取

房地產企業在關于會計科目設置方面，要根據財政部統一科目，利于會計信息使用人員進行企業之間的對比分析；還需要房地產企業其內部做好統一的科目設置，包括一級科目設置和二級及更多科目的設置，利于對會計信息進行分析和制作會計報表。一般情況下，可以依照公司在開況，公司的經營規模等，進行成本會計核算。在一些情況下，企業在很多項目方面都不是進行獨立核算的，因此也就不需要單獨建立相關費用賬目表，只需要在成本項目地方增加管理費用一欄即可。為了計算方面，還可以取消開發成本一級帳，將房屋開發、土地開發以及代建工程開發等設置為一級帳，進一步進行相關明細賬目的設置。在實際的操作過程中，房地產企業可以按照具體的情況進行詳細賬目表的設置，全面進行成本計算。到年底的時候歸檔即可。

二、會計核算基礎實施權責發生制，規范會計制度

有資料顯示，房地產企業在上市公司和國有公司在會計核算方面，采取的是權責發生制核算方式，從而能夠及時準確的找到交易項目，并對費用進行核實，對費用的具體情況有所了解。權責發生制在一定程度上能夠及時準確的反應企業的財務狀況變化情況，對企業的收益和負債有很直觀的了解。通過權責發生制，還能夠將企業的盈虧、結余等，以及企業的運營狀況進行了解。這樣的管理利于提高企業的安全性，抵抗風險。

三、規范房地產企業收入和成本管理

我國在會計準則、會計制度方面，商品銷售收入確認的標準有4個，包括企業已經把商品的所有權的主要風險與報酬轉移給購買方，或者是企業對已經售出的商品沒有進行控制，或者是和交易有關系的利益沒有進入企業，或者是收支能夠可靠的計量。在這些內容里面，收入確認的標準是風險和報酬的實質轉移。當不滿足以上4條時，即使商品開發完畢，驗收通過，同樣不能夠對其收支進行確定、這些標準如何兼顧會計準則和相關法律法規，還需要進一步完善。

四、規范信息披露

（一）土地信息資料全面化

對土地信息資料全面化，讓信息使用者能夠及時了解房地產的開況。房地產在開發過程中消費最高的是土地成本。企業的發展好壞在一定程度上取決于土地成本。對于企業而言，土地成本越低，其在市場經濟競爭中越有優勢。這樣的話企業在發展中就可以有更大的利潤空間，利于企業的長遠發展。投資者在對其企業發展方向方面有了準確的認識之后，就能夠準確做出投資判斷，從而保障投資者的利益。增加土地信息量的披露，是作為房地產財務報告內容中比較有價值的一條。

（二）現金流量評估進一步完善

根據不同內容對現金流量進行評估。房地產企業在做財務報告的時候，現金流量信息是比較重要的一方面，企業在對項目進行基本劃分時，要對現金流進行劃分，從企業財務報告中體現到現金的銷售情況、采購情況以及購買情況和工資開銷等，從而實現現金流向的有用性。

（三）重視信息資料的風險性

信息資料風險性要重視，保障投資者利益。房地產開發企業是一個高風險的行業，它有其自己的特殊性。在這一行業，需要將會計信息準確披露，從而保障投資者的合法權益。一般情況下，質量需要有保障，企業要建立完善的質量保障制度，當然，房地產商品和其它的商品有著很大的不同，其本身具有周期長、性價高等特點，使得其保證金數額巨大，周期更長。這樣的話就需要房地產企業在進行會計核算的時候，把保證金列為成本核算，為消費者做好風險信息評估，提高企業的抵抗風險的能力。另外一方面，企業財務會計核算在進行會計報表的時候，還需要對風險內容進行總結，增加風險項目，包括開發風險、籌資風險、土地使用風險等，方便投資者決策。

五、結束語

會計制度和會計準則包括《企業會計準則》《企業會計制度》等相關的規章制度。市場經濟在發展過程中的不斷完善，也是對會計制度在不斷的改進和完善。房地產開發企業在發展過程中，也需要根據市場需要，完善會計核算，更好的體現會計部門的職能。對于會計工作人員，則需要不斷提高自己的工作水平，完善業務技能，規范會計核算。相信在未來的發展過程中，房地產會計核算和會計信息會得到不斷的完善，為房地產企業和投資者提供更為全面可靠的會計信息。

參考文獻：

[1]何陳歡.房地產行業會計信息質量問題的分析與探討[J].現代商業， 2014， （2）

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1.對于房地產開發企業來說其收入比較復雜。商品銷售主要有開發銷售一體化和合同性開發兩種。對于后者來說是根據預先制定的合同開發項目，按照合同內容的標準進行收款確認工作，而對于企業自己開發的房地產項目商品因為其投入的資金較多，整個工程的開發周期較長。所以房地產項目產品采取很多的收款方式進行結算工作，比如預售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認收款和辦理過戶等，所以對于房地產開發企業來說是一個比較復雜的過程。在實際的會計核算的過程中《企業會計準則-收入》和《企業會計制度》中規定風險和報酬的轉移必須要以確定的實質性的資產轉移為準，因此對于一名高素質的會計人員來說必須在工作中分清實質的收入。綜上所述房地產開發企業在進行核算的時候其收入具有較高的復雜性。

2.在房地產開發過程中因為其產品本身的建設周期較長，所以對于一般的項目商品在建設過程中會投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時間，在這個期間中，即使預售工作已經完成，但是對于我們會計工作來說也無法確認收入，這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。

3.對于房地產開發企業來說現金流量表的編制工作是以整個企業為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業單位為基本的單位，而房地產開發企業是以建筑部門作為一個基本的生產部門，其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現金流量表所體現的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個房地產開發工程完成后則是表現為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會對企業內部會計核算造成較大的差異性，這些差異性會對企業產生一定的影響，因此無論對于內部的審查還是外部的認知，現金流量表都無法表現出企業現金流的全貌，這也就造成了我們會計工作的困難性。

二、解決會計核算問題的措施

1.合理設置會計科目在房地產開發企業進行會計賬目設計的時候要仔細的對本企業的所有的工程進行詳細審查工作，要明確本企業對于開發項目的數量，項目的具體規模，并要求結合具體的內部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話，那就不用單獨設立開發間接費用賬。只是在成本欄目內增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對開發成本一級賬適當的取消，并且可以把代建工程、房屋開發等科目設為一級賬，然后根據相應的一級科目設置明細賬。在我們的實際的工作中房地產開發企業完全能夠設立一份明細臺賬，然后根據我們進行的核算的不同對象，設立成本卡片，這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內容包括開工的具體時間、結束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內容則是應該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優點是反映整個項目的進程的資金情況，有利于對項目是否投資進行詳細的分析。

2.實施現金收付實現制房地產開發企業因為在一個會計期間內，可能會導致企業的賬目和資金實際支付和發生的實際時間不一樣。我們國家的《企業會計準則》規定會計的核算是以權責發生制為主體，但是經過我們會計人員多年的工作經驗發現其實對于房地產開發企業可以在日常的會計核算的工作中進行現金收付實現制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權責發生制的房地產企業會計核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對所產生的利潤進行調劑，權責發生制在客觀上為企業的待攤費用和應收賬款等賬戶進行調節提供了便捷，能夠導致我們會計信息的不準確，進而導致資金的流失。再就是權責發生制不能準確的反映出企業的資金周轉和其收入的實際情況，這樣會導致企業的資金的周轉情況不明確，如果房地產開發企業的工程項目簽訂越多的購銷合同，所產生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權責發生制并不適合我國的房地產開發企業的會計核算工作。如果是收付實現制能夠符合會計核算的謹慎性的原則，而且能夠很明確的表現出房地產企業的資金的流向問題，在編制現金流量表的時候也不影響現金收入、費用及營業外收入的情況。

3.擴大信息透明度在房地產開發公司進行會計核算工作的時候應該加大信息的披露力度：一是對于土地的擁有量及其成本的信息，對于一個房地產開發企業來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目，這些土地隨著年限的增加也可以產生一定的利潤，如果用于開發的話會給房地產開發企業帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產公司在信息中并沒有土地使用權、總額等相關的信息。所以我們在房地產開發公司應該在財務報告中增加關于土地使用及擁有量的相關信息，這樣可以有利于社會對于土地資源的監督；二是企業在項目開發過程中應該將所有的資金流向進行公開，讓媒體和社會進行監督。在房地產開發項目中應該把企業作為基本一個的單位，在這個項目中的所有的活動都應該受到公眾的監督活動，尤其是對于資金的流動情況，更應該有詳細的報表讓媒體及公眾來時刻監督。主要的監督內容應該有購買工程物資款，對工人的工資發放情況，還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質量保證金及風險信息的透明度，我們房地產開發企業有一定的高危險性，為此我們應該建立起保證金制度來保障房屋產品的質量，以此可以防范風險。但是對于我們房地產開發企業來說開發的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時間也相對其余的商品比較長，所以對于保證金的數額自然較高，而且需要保證的時間也相對較長?；诖朔N情況企業應該就開發的具體情況提取質量保證金，把保證金計入工程成本，提高對于風險的應對能力。同時在企業的財務報告中應該把企業可能遇見的各種風險進行詳細的列明，并對項目的抗風險力度進行標注，這樣才能夠提高房地產開發企業的抗風險能力的透明度。