房地產開發企業管理制度范文

導語：如何才能寫好一篇房地產開發企業管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產企業；核心能力；要素維；空間維；時間維

中圖分類號：C29 文獻標識碼：A 文章編號：

1. 房地產企業核心能力的要素維分析

要素維是指房地產企業運營和發展的內部支持系統，具體包括：

（1）企業的資金實力和財務資源。

房地產企業從事的開發經營活動具有項目投資巨大、投資周期長、涉及面廣、不確定因素大等特點，除了對自有資金有著巨大需求外，房地產企業還有較大比重的資金需要對外籌措。隨著國家房地產調控力度的加大，房地產企業的融資環境從緊，其資金問題面臨著嚴峻的挑戰，成為制約企業發展的一個瓶頸。2008年和2010年，國內房地產開發企業本年資金來源和投資增速差值分別為-17.7%和-7.8%，出現入不敷出的現象，是自1998年以來僅有的兩年，可見目前房地產企業的資金狀況總體上不容樂觀。因此房地產企業要能在激烈的市場競爭中處于不敗之地，就要有很強的資金實力和良好的財務資源。

（2）持續性的人力資本。

我國房地產企業的人力資本現狀并不理想，存在著年齡結構年輕化、專業素質偏低且參差不齊、人員心態浮躁以及人員流動過于頻繁等問題。

獲得持續性的人力資本，一方面是由房地產企業通過招聘不斷引進高技能和高素質的人

才，另一方面是房地產企業內部員工通過接受教育培訓、技術交流、自我訓練和學習等手段使自身知識和技能不斷得到全面提升。此外，還要提高員工的滿意度，培養員工對企業的忠誠度，以保證人力資本的持續性。目前我國的房地產企業普遍存在優秀雇員流失的現象，與員工滿意度較低以及缺乏留住優秀員工的能力有關。直接影響到員工流失和員工滿意度的因素包括工作本身、晉升機會、工資水平、福利、監督者、同事、工資結構等。優秀的員工將流向工作環境舒適、有成就感、工資水平和福利待遇較高，并且具有長遠的戰略目標、能給員工提供晉升機會的公司。

（3）企業的品牌價值。

首先，品牌效應使得顧客具有很高的忠誠度，老客戶介紹新客戶的比例較高，帶動該企業的顧客群持續不斷地擴大，為房地產企業的持續發展奠定了良好的市場基礎。如萬科地產在2006年，平均每個老客戶向6.41人推薦了萬科樓盤，實際成交率達23.7%。

其次，品牌代表差異化，能協助顧客進行市場細分，并使房地產企業獲得準確的市場定位，形成有利于持續發展的競爭優勢。如SOHO以年輕的都市白領階層為主要目標市場，形成SOHO產品特有的形式——“面積不用大但功能要全、單價偏高總價要低、環境不重要但位置一定要好、戶型不講究但配套要全”。這種差異化適應了顧客群細分后的某一類型，也就能夠牢牢鎖定目標顧客群。

再次，品牌帶來附加值，可為房地產企業提供持續的造血能力。即使價格相對較高，但由于顧客對某品牌的物業有強烈的認同感，因而愿意接受溢價。從目前市場情況來看，對中高檔樓盤的選購日益體現出買房就是買品牌的趨勢。國內房地產市場的競爭的結果，必定是名牌產品占據較大的市場份額并獲得可觀的投資回報。

（4）企業管理制度與管理水平。

房地產企業的管理制度包括三個層面：最高層面是企業的基本管理制度，包括公司體制、公司治理結構、管理機制、薪酬制度以及基本會計制度等；第二層面是企業的工作流程管理制度與規章等，包括行政事務、法律事務、財務、采購、工程管理、人力資源、銷售、客戶關系等方面的管理規章；第三層面的管理制度主要包括崗位、部門和項目部或項目公司內部使用的，沒有縱向和橫向工作接口關系的工作規程。房地產企業要提升核心能力，必須建立、健全企業管理制度，并確保各項制度的有效施行。

房地產企業的管理水平除了與企業管理制度的健全性及執行度有關外，還與企業組織結構的合理性以及戰略執行力等因素有關。隨著房地產業的發展，房地產投資開發模式正在發生顯著的變化這種變化意味著房地產企業必須對各職位、部門及項目部等重新進行職能設計，重新進行職責分工，重新界定工作接口關系。因此，房地產企業必須建立柔性的、學習性的、適應企業外部環境、戰略目標和發展需要的組織結構。即企業一方面要具有不斷學習、系統地、持續的整合內外資源以應對環境變化挑戰的能力，另一方面要在企業內部形成學習氛圍及舒適的工作環境。

2. 房地產企業核心能力的空間維分析

房地產企業與其利益相關者的關系具體體現在以下幾個方面：

（1）企業與股東、債權人之間的關系。企業通過協調并合理地配置各種組織資源，增強企業持續盈利能力，創造長期的股東價值，通過規范信息披露保障各股東權益的公平性，使股東的所有者權益和債權人收益得以實現，從而提高股東及債權人的滿意度。

（2）企業與顧客之間的關系。房地產企業通過持續創新，不斷改進開發產品和服務的質量，提高產品和服務的性價比，既要保證產品服務的傳統顧客需要的滿足，又要促進顧客個性化需求的實現持續增強顧客的滿意度。

（3）企業與員工之間的關系。房地產企業通過完善內部激勵機制，為員工提供各種培訓，創造寬松的學習和發展環境，積極幫助員工正確做出自己的職業生涯規劃。企業不僅為員工提供勞動報酬，而且要為員工創造保持身心健康、工作技能持續提高、價值追求和需求層次持續提升的全面發展環境和條件。

（4）企業與競爭對手之間的關系。在日益激烈的房地產市場競爭環境下，房地產企業若要從長遠利益出發，長期立于不敗之地，就不能對競爭對手采取“零和博弈”的策略，否則很可能會引起價格戰、廣告戰等，最終造成兩敗俱傷。因此，房地產企業的思維方式應從對立競爭思維轉變為合作競爭思維，即加強技術、信息交流與合作，取競爭對手之長補本企業之短，促進自身核心能力的提高。

（5）企業與社會之間的關系。由于當前國內一線和二線城市高房價的矛盾比較突出，同時社會貧富分化嚴重帶來“仇富”心態，加之部分開發商哄抬房價和欺詐消費者的行為時有發生，因此目前房地產企業在國內民眾心目中的形象還不夠好。房地產企業強調自身發展的同時，還應當遵守各項法律法規，加強企業倫理建設，同時主動承擔企業的社會責任，積極參與公益事業，實現企業與社會協調發展，并在此過程中不斷提升自身的核心能力。

3. 房地產企業核心能力的時間維分析

可持續性是房地產企業核心能力在時間維度上的目標。其基本含義是：企業發展不能超過企業內部支持系統及外部自然資源和環境的承載能力，具體而言，就是房地產企業在房地產開發活動中保障土地資源的集約化利用，以及努力降低建筑能耗、開發綠色建筑的能力。以綠色建筑為例，由于政府的規劃、社會的發展以及人們對節能減排的觀念不斷強化，綠色建筑受到眾多國內開發商的追捧，希望在大調控的背景下借此尋求突破。然而，綠色建筑不是綠化建筑，也不是高科技建筑、高成本建筑，它要求房地產企業具有足夠的核心能力支持，這種核心能力主要來自開發企業處于對未來考慮的技術、人才等方面的積累。

參考文獻

[1] 榮明生. 培育房地產企業核心競爭力，促進房地產企業可持續發展. 中國房地產，2002（9）

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關鍵詞：房地產開發；風險類型；問題；措施

中圖分類號：TU712 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-01

房地產項目開發的風險在于開發商在項目開發后的結果與預期收益的差別，目前在新時期市場經濟條件下，我國房地產開發企業面臨的風險有很多種，而如何做好風險防范，對于一個企業的生存發展來說十分重要，以下將展開詳細探討。

一、房地產開發存在的風險類型和風險產生的原因

1.環境風險。環境因素的影響包括自然災害，政策的不穩定性。在自然災害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風暴等因素都會對房地產項目造成破壞，使得投資商必須承受經濟損失。同時因為國家的國民經濟的調控和相應的政治經濟政策法律調整會給房地產投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項目的成本投資造成波動和不確定性。

2.技術風險。科學技術的進步、建設材料、技術結構的變動給房地產項目投資帶來的投資風險為技術風險。例如科學技術的進步導致建筑材料、施工技術、建筑風格在不斷的更新換代，而跟不上時展要求的項目投資投資成本高，項目進展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項目進行改造。

3.決策和管理風險。決策和管理風險包括運營風險、市場環境調查和預測的風險、技術設計風險、項目策劃風險、財務風險和高層戰略風險，決策和管理風險對一個項目的成敗起關鍵性作用。產生這些風險的主要原因有以下幾個方面：（1）位置的不可移動性；（2）資金投入大，投資規模大；（3）開發周期長；（4）經濟水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產位置的固定性，地區經濟水平的限制作用，導致經濟對房產的消費起到制約作用，開發周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產項目帶來了風險。

二、房地產開發風險應對措施

1.風險回避。風險回避主要是在房地產開發的過程中，管理者必須對風險以及可能損失做出一個初步的估計和權衡，也就是風險發生的可能性。風險回避雖然能避免重大損失，但同時也失去了投資獲利的機會，是一種比較消極的防范手段。

2.風險控制。風險控制指的是管理者采用積極的策略減少風險發生的概率，盡量將風險和損失降到最小。風險控制的手段有風險預防和風險抑制兩種類型。風險預防涉及現時成本與潛在損失的比較，當潛在損失遠遠大于采取預防措施所支出成本的時候，就要果斷采用預防風險的手段。風險控制是管理者為消除和減少風險隱患主動采取措施的一種積極辦法，在運用時成本低、效益好，一般不會產生后遺癥。建議在處理房地產開發過程中的各種風險時，要優先采用風險控制措施。

3.風險轉移。風險轉移是開發商通過一定的措施和安排將風險轉移給另一方，減少企業的損失。與風險回避不同，風險轉移是將責任或者風險轉嫁給別的單位承擔，風險回避是放棄項目開發；風險轉移與風險控制也有不同，風險轉移是將風險直接轉移出去，風險控制是自身調節風險因素。

4.風險自留。風險自留指的是房地產開發商將一些難以避免或者最終不能控制的風險留給了自己，但是前提是不影響大局的利益，且風險能夠為企業帶來較大的利益。風險自留分為有意識的風險自留和無意識的風險自留。有意識的風險自留是管理者的主動風險自留，主動去承擔未來的風險，具體措施有自我保險、專屬保險等。無意識的風險自留是開發商對損失的發生存在僥幸心理或對損失估計不足而暴露于風險中，是被動的風險自留，需要通過風險應急準備金來應對。

5.風險利用。風險利用是在開發項目的過程中通過利用風險來為企業贏取利益的方式。一般是開發商利用現實存在的風險，通過風險管理技術化險為利。

三、房地產開發風險管理應注意的問題

1.重視可行性研究。重視可行性是房地產開發者通過科學的評級分析，明確房地產項目的具體風險系數，它是房地產開發項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產開發項目是否具有可行性，開發商要研究宏觀經濟發展形式，在國家相關法律、政策等條例的許可范圍內，根據當地房地產市場的供求需要，預測開發項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風險最多的階段。

2.選擇最佳開發區位。選擇最佳的開發區為對于房地產企業來說有著至關重要的作用，它關系到房地產項目成功與否，通常從這幾個方面進行最佳開發區位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿狀況及水電通達情況；項目所處區域未來的發展情況等。

3.推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設。房地產企業要用科學、嚴格、規范的標準要求自己，通過加強風險知識的系統培訓，強化員工風險管理意識，加強對現行法規和企業制度的學習，提高從業人員對“違法、違規”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風險。

4.建立具有職業化的管理體系。房地產企業應該加強企業的科學化、職業化、法制化管理模式，逐步實現企業資金的統一化、制度化、程序化管理，制定具有企業標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則規范企業管理行為。用規范化的管理體系，用標準的工作模式、工作流程程序、制度規范職業行為，使得每項工作都有據可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

四、結束語

總之，房地產開發的過程中會遇到環境、技術、管理、決策等各個方面的風險，可以說風險存在于房地產運作的每個階段，只要我們對可能發生的潛在的危險事先預備，制定風險管理流程，并作好風險預算，將風險降到最低，就能保證我國房地產企業的穩定發展。

參考文獻：

[1]薛小榮，何慧麗.我國房地產風險防范對策[J].科技創業月刊，2009，05：50+52.

[2]魏巍.我國房地產企業風險管理現狀及對策研究[J].商業會計，2009，24：45-46.

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【關鍵詞】房地產；資本結構；資產負債率；公司績效

一、研究背景

國內外有多位學者曾研究資本結構與公司績效的關系，但結論正反分明，部分學者認為二者成正相關關系，另一部分則認為是負相關關系。在國外的研究中，Ronald W.Masulis（1983）通過實證研究表明，公司價值的變化與債務水平的變化正相關，債務每變動1美元，公司績效變化0.23-0.45；Titman and Wessels最早全面研究了資本結構的決定因素，認為企業的獲利能力與負債比率呈顯著負相關關系。在國內的研究中，呂長江和王克敏（2002）對我國上市公司進行實證研究表明，資產負債率與公司績效正相關；李義超（2001）分析資本結構與公司績效的關系，得出二者為負相關的結論。

本文旨在以上述理論為背景，研究我國房地產行業上市企業的資本結構與公司績效的關系。房地產行業是資金密集型行業，湯華然（2011）指出，2000年以來，中國房地產開發企業的資產負債率一直高達72%，遠高于國內其他企業60%的資產負債率水平。一方面鑒于該行業高負債的資本結構；另一方面，2008年金融危機以來我國房市的逆市上漲，受通脹壓力宏觀調控層面趨緊，房地產企業出現資金面緊張的現象，開始多元化籌資。因此本文以房地產上市企業為研究對象。

在關于房地產企業資本結構與公司績效的研究中，牟偉明等（2008）研究指出，認為我國房地產上市公司資產負債率與績效呈正相關關系；唐尚亮（2009）研究得出我國上市公司債務比例與企業績效負相關的結論；蔡亮亮（2010）通過實證分析得出，房地產上市公司資本結構與公司績效呈現一定的負相關關系。

二、模型與數據

1.模型構建

由于凈資產收益率不能體現股價對企業績效的影響，本文選取托賓Q值反映企業績效，以資產負債率（LR）作為解釋變量衡量企業的資本結構。

2.樣本選取與數據來源

本文以滬、深兩市A股主營業務為房地產的企業作為研究對象，同時考慮到財務異常，剔除ST、PT類公司。

牟偉明、唐尚亮研究所采用的數據均在2007年以前，蔡亮亮采用2007-2009年的數據。本文主要想反映出2008年金融危機以來，尤其是2010年以來受資金面趨緊影響的房企的資本機構變化與企業績效間的關系，因此選取2007-2010年的數據。同時為保持數據的連貫性，將剔除數據不連貫的企業。

三、結果分析

1.描述性統計

房地產行業是一個資金密集型行業，對宏觀經濟也較為敏感。其資本結構最鮮明的一個特點即高負債水平，盡管如此，2008年金融危機爆發以來，我國上市房企的資產負債率仍在不斷上升；受金融危機影響，房地產行業在2008年所創造的企業績效并不明顯，但是相比2007年，危機之后上市房企的績效大幅降低。

2.截面分析

通過對樣本截面數據的線性分析，得出2008年解釋變量LR與被解釋變量Q-1值相關性不顯著，但2007年以及金融危機后2009、2010年的回歸結果都證明了上市房地產企業資產負債率（LR）與企業績效（Q-1值）存在明顯的負相關關系。

四、結論及建議

1.結論

依據李義超、唐尚亮、蔡亮亮等人的研究結果，已得出我國上市房企負債融資具有內源性，融資結構單一，企業破產制度不健全，內部人控制現象仍舊突出等結論，這些因素都是形成房地產企業資產負債率與企業績效呈負相關關系的重要原因，本文在支持以上結論的同時，還強調一點：后危機時代房地產企業在持續低績效值背景下的高負債融資行為的風險性正在提高。

這是因為，隨著危機的逐步散去，宏觀經濟從寬松的刺激環境逐漸向穩健的調控環境轉變，經濟復蘇情況下通脹壓力抬頭，一是房地產企業貸款的成本在提高，二是在流動性收縮的情況房地產企業從銀行貸款的難度在提高。另外，隨著房地產行業監管政策的逐漸加強，企業管理制度及治理結構的逐步完善，房企的經營管理壓力業正在增大。

2.建議

由于這種高負債融資行為風險性的提高，房地產企業一是要積極擴寬融資渠道，改善融資結構，控制負債融資水平；二是房地產企業需要積極提高資金使用效益，提升經營管理水平，重視財務績效；三是房地產企業應該拓展合作機制，改革股權結構，改進治理模式，建立風險分擔機制。

最后，為了促進房地產行業的健康發展，監管層更需要進一步加強監管，完善相關企業管理制度，規范企業治理機制，增強信息透明度。

參考文獻

[1]Masulis,The Impact of Capital Structure Change on Firm Value：Some Estimates,Journal of Finance,Vol.38,No.2,Mar1983.

[2]Sheridan Titman and Roberto Wessels,The Determinants of Capital Structure Choice,Journal of Finance,Vol.43,No.1,Mar1988.

[3]呂長江,王克敏.上市公司資本結構、股利分配及管理股權比例相互作用機制研究[J].會計研究,2002.

[4]李義超,蔣振聲.上市公司資本結構與企業績效的實證分析[J].數量經濟技術經濟研究,2001,2.

[5]湯華然.我國房地產融資問題研究[J].科學發展,2011.

[6]牟偉明,許珂,劉廣玲.上市公司資本結構與公司績效關系的分析――基于房地產上市公司的實證[J].常州工學院學報,2008.

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關鍵詞：多元化納稅負債競爭力

在我國城鎮化政策的導向下，隨著我國房地產市場的開放和發展，越來越多的企業進入房地產這個行業，據統計，我國目前注冊的房地產公司有9萬家左右，。國內的房地產行業在10年多的發展中得得到了了空前的發展與壯大。做為房地產企業的的狀況也是層次不齊，房地產市場在前期的發展中摸索前進。

一、房地產企業的發展現狀

（一）房地產企業數量逐年增加，房地產企業隊伍不斷壯大。隨著房地產市場的放開，房價一直上行不下，越來越多的企業加入到房地產企業的隊伍中，其中包括原來以此為主要業務的民營企業和國有企業，據統計，根據新浪地產數據顯示，目前我國的房地產企業達到九萬多家，與與2007年的5萬多家相比，房地產企業增加了將近一倍。這也使得房地產企業的競爭越來越激烈。

（二） 房地產企業整體結構逐步又單一化轉向多元化發展的趨向，民營企業、

國有企業、外資企業等企業形式多頭并存。我國的房地產企業在房地產市場沒有放開前，主要以國企為主，1994年，又建設部等幾個部門聯合推選的百強企業，無一例外都是國企。隨著國家房地產市場放開，民營房地產企業開始迅速發展，10年以后的房地產百強企業，百分之八十以上的企業為民營企業。商品房的投資主體由國有企業逐漸轉變為民營企業，在房地產行業占主體的是民營企業和股份制企業，國有房地產企業由于機制和競爭活力等方面原因在房地產市場逐步開放的情況下開始萎縮。同時外資企業也看到了房地產市場的繁榮和高利潤，紛紛涌入，成為房地產行業不可忽視的重要組成部分。

多元化的房地產企業為房地產行業的發展帶來了競爭的活力，也為房地產行業的管理帶來更多的新問題，這也是目前房地產行業的新狀況。

（三） 房地產企業整體上存在著規模小，實力弱的狀況。根據意大利經濟學

家的帕累托的80/20規律，論證一個成熟、規范的行業，只有百分之二十的企業占到該產業百分之八十的份額，這個行業才能有序競爭。根據國家統計數字，2005年我國前8家上市公司的份額占到百分之十五左右，而2005年的房地產企業大概有五萬家，這說明我國的房地產市場在當時時期還沒有走上有序競爭的局面。截止2011年，我國房地產百強企業的銷售額占到總體銷售額的百分之二十八，這與房地產企業的數量基數相比，還有一定的距離。

從2011年的數據統計顯示，2011年綜合實力排名前十的房地產企業的銷售額均值達到555.2億元，百強企業的營業收入均值達到132.3億元，與前幾年企業資產規模相比，已不可同日而語，萬科、保利、恒大等大型房地產企業規模壯大，管理規范，是房地產行業中的佼佼者。

另有大部分地方房企特別是民營企業還存在這規模小、實力弱的狀況，有待于房地產市場的進一步調控，通過融資、并購、企業重組的方式，對房地產行業進行改組，壯大企業發展規模。

（四） 房地產企業負債率高，對銀行依賴性大。我國的房地產企業存在一個

普遍特點，對銀行的依賴性較大。這要從國內的房地產企業資金來源說起，企業的資金來源一般是三個方面：國內貸款、自籌資金以及其他資金（主要是定金和預付款）。企業的自有資金一般都較少，銀行貸款始終貫穿在項目的整個運作過程。房地產開發資金有一半來自于銀行貸款，另外購房者的貸款也來自銀行，定金和預收款也有一部分來自于銀行，按照統計，房地產企業資金的百分之七十來源于銀行貸款。根據國際通行標準，銀行貸款在房地產開發中的資金標準為百分之四十，我國房地產企業的銀行貸款遠遠超過這個比例。

央企參與的地產開發項目，有其他業務面收入，資金雄厚；大型的民營企業和股份制企業通過自有盈利儲備和上市發行股票等方式為企業募集發展所需資金；但是對于大部分民營企業來說，主要通過銀行獲得資金，資金來源渠道脆弱，在國家調控和競爭激烈的情況下這樣的資金來源渠道明顯不足以應付，就導致企業“資金鏈”斷鏈的情況頻頻出現，一方面影響了銀行的貸款回收，另一方面也給消費者的住房消費帶來了不確定的風險。

二、 房地產開發企業存在的問題

（一） 房地產企業利潤和納稅不對等。房地產行業是暴利行業，這從我國

房地產市場近年來的發展就可以明顯看出，據國家統計數據顯示，房地產行業的利潤比其他行業的平均利潤高出5倍，遠遠高出其他行業，但是房地產企業向國家所繳納的稅款卻與其利潤有很大的差距。究其根源，是國稅部門沒有與銀行、土管局、規劃局等單位形成聯合協作機制，對于房地產項目的開工進度、開發數量等難以做到信息透明，從而對房地產企業該收的稅款難以實現完善管理。這也是當前稅務部門急需解決的問題。

（二）民營企業與國有企業不對等競爭。國有企業與民營企業在同一個市場進行激烈競爭，與其他壟斷性行業相比，這是我國房地產行業的一大特色，由此引起的爭議也越來越多，國有企業攜帶國家資本進入市場競爭，與私營企業自籌資金對比，有著明顯的不對等性。

國有企業因其性質決定了經營者沒有太多的風險意識，對于資金的安全管理存在漏洞，比如近幾年各地屢屢出現的“地王”，基本都是國有企業的行為，這些土地在市場景氣的情況下可以獲得利潤，但是一旦市場缺乏有效的支撐，土地價錢與房價達不到均衡，國家的資產無形中遭到損害；另外國企和政府存在著千絲萬縷的關系，政府對市場的管理行為無法做到“一碗水端平”的狀態；國有企業的資金實力也是民營企業不能與之平等的重要原因。

（三）大部分企業品牌管理意識較差，缺乏核心競爭力。隨著市場的逐步有序化，很多房地產企業對于自身都加以調整和完善，在企業內部推行現代企業管理制度，加強了自身的競爭力，這些行為得到了資本市場的認可，這些房地產企業因此上市發行，得以壯大發展，主要以大型房地產企業為代表。

另外也有大部分的中小房地產企業更注重短期效益，企業的品牌管理意識較差，缺乏核心競爭力，這對于企業自身的壯大與發展十分不利。

三、房地產開發企業相關問題的解決方案

（一）國家要規范管理，對于民營資本與國有企業的競爭從經濟大局出發，進行適當調整。對于民營企業與國有企業在房地產市場的共存狀況，國家要從民生的角度出發，對于二者進行合理調整。2010年中石化將其屬下的一家房地產進行公開轉讓，這是我國對于國企在房地產市場調整邁出的重要一步。房地產行業產業鏈較長，涉及的行業較多，對于民營企業與國有資本的調整要考慮各方面的的利益，進行均衡調整。

（二）規范銀行貸款，房企要增加融資渠道。根據目前大部分房地產企業對銀行貸款的依賴程度，可以毫不諱言地說，房地產企業把行業的風險部分轉嫁到銀行上面，這是一個危險的信號，給國家的金融安全造成了隱患，另外一方面對于房地產企業來說，過度對銀行的依賴使房企不能健康發展。所以，要通過國家調控，規范銀行貸款，減少房企對銀行的依賴。有利于維護社會穩定、房企健康發展。

（三）企業要加強核心競爭力。房地產行業競爭越來越激烈，房企要改變

思路，加強企業的核心競爭力，從企業品牌樹立、內部管理、產品質量保證等方面著手，使企業在市場競爭中立于不敗之地。

隨著我國城鎮化的進一步推進，我國的房地產行業的逐漸規范，房地產企業進一步發展與壯大，與此同時，也涌現出了各種各樣的問題，這些問題涉及到各方面的關系與利益，。如何應對這些問題，對于房地產企業來說，自身規范、加強內功、快速發展是企業在競爭中制勝的法寶；對于國家來說，只要是從民眾的角度出發，都會得到社會的支持與擁護。

參考文獻：

[1]苑韶峰.我國房地產市現狀與政府規制［J］．價格理論與實踐，2007(3)

[2]馬松波.論房地產企業品牌建設[J].中國商界(下半月)，2010，(08).

[3]包筱蕾.論我國房地產企業的品牌建設[J].科技創新導報，2010，(12).

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關鍵詞：房地產項目；稅收籌劃；重要性

一、土地增值稅的概念及其特殊性

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得收入的單位，按照國家規定的扣除后的增值額部分對國家進行納稅的一種稅負。土地增值稅是房產企業負擔最重的一種稅負，其所采用的方法是超額累進稅率，這種計稅方式更增加了企業的稅收負擔，相應地，土地增值稅的籌劃對房產企業來說顯得尤為重要。合理的土地增值稅籌劃方式能夠在降低企業生產經營成本的同時有效提升企業價值。

二、房產項目的土地增值稅稅收籌劃分析

（一）普通住宅稅收籌劃

對于普通住宅項目的稅收籌劃，應當做好項目定價，把握好土地增值稅稅率變動的臨界點，定價時應當準確把握土地增值稅的稅率檔次，提高企業的稅后凈收益。普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優惠政策，依據相關計算方法將免稅的最高定價作為參考。利用土地增值稅臨界點來選擇適當的開發方案，避免因增值稅率高于起征點造成稅負增加。另外房產企業可以選擇適當的利息扣除方式，貸款利息扣除限額包括商業銀行同類同期貸款利率限額扣除以及按稅法規定的房產開發成本的10%以內扣除兩種方式。在市場可以接受的范圍內，房產企業采取適當的方式加大公共配套投入，改善項目的綠化環境，提高檔次，增加扣除項目金額，降低稅率。

（二）成本測算和分配

完善企業管理制度，合理劃分管理部門及生產部門，對房產企業的管理費用、銷售費用以及工程項目中的開發間接費用等成本測算沒有嚴格的規定，因此在實際業務中，房產企業財務部門能夠依據自身實際情況，將開發項目的行政管理、技術支持、后勤保障等與公司業務做合理的分割，在組織機構、人員編制等方面也能夠進行合理的分配，從而做到能夠將各部門費用明顯區分列支，減少因企業部門職責劃分不清帶來的費用認定風險，加大建造總成本。

三、稅負優化的可行性實施方式

以“麗景長安”項目為例，麗景長安項目由2棟保障房、7棟商品房及配套商業、地下車庫組成，總占地面積73，188m2，總可售建筑面積248，602.95 m2，其中2棟保障房可售建筑面積50，496.62m2，占比20%。商品房戶型為137m2和155m2的平均單價分別為3萬和3.4萬，每套平均售價分別約為430萬和490萬。項目取得土地使用權，建安成本已分別按照保障房、商品房、車庫、商業等進行了歸類，測算土地增值稅時，保障房和非普宅成本均按照建筑面積比例分攤計算，測算應繳土地增值稅為15.07億。

其中：1.麗景長安項目若全部銷售收入約為71.8億，其中普宅收入3.53億，非普宅收入63.14億，車庫和商業5.16億，本次測算按照非普宅收入68.3億為基數測算。

2.由于普宅部分增值額為負值，不繳納土增稅，本次測算僅考慮非普宅部分土增稅。（見表1）

非普宅增值稅計算：（見下頁表2）

依據此房產項目的具體情況，可以采用以下方式進行土地增值稅優化。

（一）按不同方式進行成本分攤

一是按照占地面積分攤土地成本，依據北京市地方稅務局公告2016年7號《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》第三十一條的規定解決占地面積和綜合經濟技術指標作為稅務機關認可的證明材料，在項目清算時使用“基底占地面積”計算分攤保障房和商品房土地成本，能夠得到稅務機關認可，此次測算預計可節約土增稅3460.18萬。（見表3）

二是專屬建安成本的方式，根據北京市地方稅務局公告2016年7號《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》第三十一條（三）。使用該種方式需要房產公司提供足夠的證據支持建安成本可以按受益對象直接歸集，通過溝通讓稅務機關認可企業建安成本專屬于某項成本對象的真實性、準確性、完整性。而其他開發成本包括前期費用和基礎設施費，還包括與開發產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用及其他間接費用不能獨立核算的成本，需按建筑面積比例去分攤；如果方案落地實施階段能夠全部順利解決，此次測算建安成本如果不按建筑面積分攤由原基礎數據扣除項目總額29.36億增加到30.67億，預計可以節約土增稅7869萬。

三是車位和商業自持或打包銷售的方式，該項目車位計稅成本1.3萬/M2，車位的可售面積平均34 M2/個，以此計算車位的可扣除成本約為30萬/個。市場銷售價格為25萬/個，因此該項目車位為負增值。根據北京市地方稅務局公告2013年第8號第二條的規定，土地增值稅的計算統一采用“二分法”，非普通住宅、車位、商業統一作為其他商品房合并計算土地增值稅。土地增值稅清算前存在大量未售車位，按照我公司的數據，目前未售車位361個，商業8套，市場價格車位25萬/個，商業4萬/平，按照銷售部門預測，剩余車位和商業不能實現銷售，如果打包銷售，可以給予適當的銷售折扣，按照車位20萬/個，商業3萬/平測算，預計節稅62.06萬，如自持車位的負增值將無法在本次清算中使用，從而加大了項目增值幅度。

四是優化公司現售樓處成本分攤，根據《土地增值稅暫行條例細則》第七條（二）的規定，獨立建造、使用后拆除的售樓處，不屬于開發間接費用的范圍，不允許在計算土地增值稅時扣除。如不建設售樓處，而是使用配套商業進行銷售工作，在產品規劃支出前就做好相關預案的話，現售樓處已發生的500萬成本就能夠作為扣除項目進行扣除，預計可節約土增稅324萬，從而也起到了節約銷售成本的目的。

五是優化期間費用與開發間接費用的轉化，可以通過合理的方法，作為項目開發成本扣除，根據《土地增值稅暫行條例細則》第七條（二）的規定，直接組織、管理開發項目的人員工資、福利費，允許計入開發間接費用，并加計扣除20%。實施條件是費用支出與項目工程建設直接相關，如關聯方具有工程管理能力和資質，對工程管理派遣工程人員的工資薪酬和免收的工程項目等有關費用，在實際管理的開始日雙方應簽訂工程管理服務合同和工程項目有關服務合同，發生相關費用可計入開發間接費而不歸集為管理費用，優化后的歸集分攤方法可以增加商品房開發成本1100萬，預計可節約土增稅1035萬。

具體優化成本分攤節稅的方式見表4：

以上優化方案共計節稅1.89億，籌劃方案落地，進行土增稅清算時，還需要與主管稅務機關進行充分溝通。

（二）合理制定項目售價

合理制定項目銷售目標，通過大數據的匯總分析項目成本、市場定位以及項目銷售情況，配合項目稅收籌劃測算，參照土增稅階梯累進計算的特點，找到本項目有利的稅率臨界點，進行效應測試，從而起到對銷售價格定價的輔助指導，避免因缺少稅收籌劃數據的支持盲目定價，產生的高售價反而比相對略低售價收益低的情況發生。

（三）利用利息支出方式減輕稅收負擔

合理運用利息支出方式能夠有效抵扣所需納稅額，稅法規定利息支出能夠按轉讓房產項目計算分攤，并提供金融機構證明，允許按照實際情況對稅收部分進行扣除，房產開發費用按照取得土地使用權所支付的金額和房產開發成本之和5%進行扣除；凡是能按照房產開發項目計算分攤利息支出都能按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。在此案例中，保障房利息計稅成本7，120.65萬，商品房20，668.40萬，車庫5，671.77萬，商業1，595.27萬，資本化利息支出總額為35，056.09萬，有效利用利息支出方式能夠減輕房產項目開發商的稅收負擔。

參考文獻：

[1]李東芳.淺議投資性房地產的稅收籌劃[J].企業研究，2013（10）：161-161.

[2]劉敏芝.淺議房地產企業稅收籌劃風險[J].會計師，2014（14）：49-50.

篇6

【關鍵詞】融資困境；用工困境；自主創新；合作金融

一、東部沿海中小企業發展中面臨的若干困境分析

（一）融資困境

中小企業融資困難，主要有以下幾方面原因：首先，從東部沿海中小企業發展狀況來看，本身存在著諸如：整體素質不高、自主創新能力較差、抗風險能力較低、規模較小、資信較差等問題，這些問題也成為目前融資困難的主要原因。其次，從外部融資環境上看，實行商業銀行股份制改革以來，銀行進一步加強了信貸風險的控制，而銀行業競爭加劇，也促使銀行從其“利潤最大化，風險最小化”出發，更加傾向于向盈利能力和風險控制能力較強的大型企業提供信貸支持。雖然我國出臺了關于促進中小企業發展的《中小企業促進法》，但是從執行上看，效果有限。再次，中國房地產市場的繁榮，使得大量信貸資金流向房地產開發企業，也在一定程度上擠占流向中小企業的資金流。由于我國中小企業融資渠道較為單一，民間金融機構發展較慢，也在一定程度上限制了企業的融資能力。

（二）用工困境

1．“民工回流”企業面臨“招工難”困境。“民工回流”使企業招工更加困難，目前民工回流主要有以下兩方面原因：第一，西部大開發戰略、中部崛起戰略的實施，促進了我國中、西部省份經濟的快速發展，隨著中、西部省份經濟的崛起，原本由中西部到東部沿海省份的務工人員，開始回流；第二，東部沿海省份生活成本上升，特別是近年來通貨膨脹率較高的情況下，工資上升水平低于物價上漲水平，并由此產生的實際工資水平上升困難。導致“用工難”“民工荒”問題開始在東部沿海省份出現，伴隨著“民工回流”的是企業用工成本的上升，一方面，“民工回流”導致企業熟練工人流失，對企業生產造成一定的沖擊，如果重新雇工，需要支付一定的培訓成本，這無疑給企業的持續生產和成本節約方面構成挑戰，另一方面，“民工回流”改變了東部地區勞動力供給狀況，使得企業不得不面臨“雇工難”問題。

2．勞動力素質與企業要求存在較大偏差。勞動力素質較低，無法適應企業要求，是用工困境的另一表現，隨著經濟全球化的推進，企業對勞動力素質提出了新的要求，原本那種單純依靠體力投入的生產模式，已經不適應于經濟發展的要求，隨著新技術、新設備的應用，企業越來越偏向于雇傭懂技術、懂知識的技術工人。但是目前勞動力素質與企業要求存在較大偏差，企業急需的技術工人存在較大缺口，企業即使有應用新技術、采用新設備的動力，但是由于缺乏技術工人的原因，也不得不重新考慮其生產計劃，而生產技術和設備沒有及時的更新換代，也使得企業生產效率得不到有效提升，最終導致企業整體素質較低。

（三）出口困境

1．貿易保護主義抬頭，出口環境惡化。經濟危機爆發后，全球貿易保護主義抬頭，各國紛紛實行貿易保護，對進口進行較大限制，同時積極鼓勵出口。貿易保護對于我國外向型經濟產生較大影響，我國東部沿海外向型中小企業受到不小的沖擊，由于訂單較少、出口受阻等因素影響，使得中小企業出現不同程度的產品積壓，出現資金周轉困難，甚至出現資金鏈條斷裂狀況。

2．人民幣持續升值，降低競爭優勢。人民幣的持續升值，使得我國中小企業面臨價格優勢的流失，產品競爭力被削弱，增加了發展外貿的難度。雖然國家對外貿企業進行出口稅收優惠和財政補貼，但是企業利潤依然難以保證。同時，人民幣升值使得國外產品相對競爭力增強，我國出口競爭企業面臨較大沖擊。

（四）技術創新與應用困境

1．人才吸納能力不足，阻礙技術創新。技術創新，人才是個很關鍵的因素，但是目前我國中小企業吸納優秀人才能力不足，這就在一定程度上阻礙了創新能力的形成與提升。中小企業人才吸納能力不足的原因：一是，家族式企業占多數，企業在用人方面，多是偏向于重用內部人，而對于外部人則重視不夠，削弱了外部優秀人才投身中小企業的動力。二是，人才激勵不足。首先，中小企業缺乏一個有效人才培養機制，大多數中小企業沒有比較科學合理的績效考評和員工素質評估制度，因此也不能比較公平合理的對優秀員工進行獎酬激勵；其次，長期形成的“人治企業”的管理文化，也不利于優秀人才充分發揮個人管理能力，同時也在一定程度上打擊其參與企業管理的熱情。三是，中小企業往往由于其規模小、抗風險能力較弱而留不住優秀人才。人才困境阻礙了企業的自主創新能力，使得企業生產效率得不到有效的提升，不利于企業的長期發展。

2．創新資金投入不足，創新面臨資金短缺問題。從企業自身方面看，技術創新需要資金支持，目前在中小企業融資困難的狀況下，創新缺乏充足的資金保障，這就使得我國中小企業出現一種“心有余而力不足”狀況，許多企業有創新動力，但是創新活動由于缺乏相應的資金支持而面臨較大阻力，因此大多數企業最后還是選擇模仿而不是自主創新。這就決定了我國中小企業創新能力長期處于較低水平。從國家方面看，國家對于企業自主創新支持力度不足也是當前企業缺乏創新能力的一個原因，因此要提高企業創新能力，應該把企業在市場壓力下的被動式創新，與國家財政金融政策主動支持創新相結合，只有這樣才能更加有效的促進創新水平的提升。

3．勞動力素質較低，阻礙了技術應用。新技術、新設備的應用應該與相適應的勞動力相配套，才能最大限度的發揮技術優勢，較快的提高生產效率，但是目前我國勞動力素質較低，產業技術工人較為短缺，這就限制了新技術的運用。由于缺乏技術工人，有些企業機器設陳舊，仍然無法更新，不僅嚴重的束縛企業生產效率的提高，而且也使得企業無法適應經濟發展而面臨被淘汰風險。

二、對策思考

（一）構建和優化針對中小企業的多元化融資平臺

針對目前中小企業融資渠道較為單一，融資較為困難的狀況，應該加快構建多元化中小企業融資平臺。

1.優化以創業板市場為主的科技型中小企業融資平臺。科技型中小企業發展壯大不僅對于提升我國的科技創新水平有重要意義，也為我國順利實現經濟轉型所必須，創業板市場的建立為中小企業融資提供了新的有效的融資平臺，創業板市場通過為處于創業期的科技型企業，提供了通過發行股票、債券的融資方式，在銀行貸款利率較高的背景下，無疑是一種低成本的融資方式。優化創業板市場，保證創業板市場更好的服務于科技型中小企業，應該做到做好以下幾方面：首先，應該加快發展為科技型中小企業上市服務的中介組織發展步伐。針對目前我國創業板市場中介組織發展相對滯后、規模較小等特點，應該在財政稅收等方面給予其一定支持，同時應該建立起中介組織評級制度，對于資信度較高的為科技型中小企業上市提供服務的中介組織給予較大稅收優惠，而對于資信度較低的中介組織應該加以規范。其次，應該加強創業板市場的監管力度，創業板上市的科技型企業由于處于創業期，其風險控制能力較低。加強對上市企業的監管不僅有利于維護投資者利益，而且對于創業規范科技型中小企業發展也有重要意義。

2．構建中小企業合作金融組織。中小企業合作金額組織的構建，有利于從企業聯盟內部解決融資難題，促使企業資金由“外源性”向“內源性”轉化，相比于“外源性”的商業銀行貸款，中小企業合作金融組織的構建。一方面，由于中小企業合作金融具有互特點，由此實行的低利率，不僅對于降低企業融資成本具有重要作用，而且也提高了企業盈余資金的利用效率；另一方面，合作金融將有利與中小企業迅速融資，對于解決企業臨時性資金困難具有重要作用。

（二）加大對中小企業技術創新的支持力度

1．設立“種子基金”扶植處于創業期的優質企業。處于創業期的“優質企業”如科技型中小企業，在應用新技術和進行技術創新活動過程中，需要較為充足的創新資金做支撐，資金對處于創業期的企業尤其重要，而這些企業往往由于缺乏足夠的創新資金，創新活動受到很大抑制，因此設立扶植優質企業的“種子基金”尤其重要：首先，從建設創新型國家來看，設立專門扶植“創新型中小企業”的種子基金，可以為中小企業傳遞國家將大力扶植具有創新活力的企業的信息，可以提高中小企業的創新熱情，進而推動創新型國家建設進程；其次，從中小企業方面看，設立“創新基金”為那些具有創新能力和活力的企業提供了一定量的資金支持，在一定程度上提高了創新水平。

2．加強中小企業科技型、管理型人才隊伍建設。要提高中小企業的創新能力，人才隊伍的建設十分重要，而人才隊伍建設需要多方參與。首先，從中小企業本身來看，需要轉變管理觀念，為科技型、管理型人才提供一個良好的發展環境，一方面，應該完善企業管理制度，建立一套科學有效的績效考核、薪酬獎勵制度，去除在薪酬和獎勵方面的隨意性，以更好吸納人才，留住人才，發揮人才潛力為企業發展提供智力保障；另一方面，應該加強企業間的交流與合作，相互借鑒人才建設機制和經營管理理念。其次，從政府層面看，一是加強財政對技術教育的投資力度，培養更多適應于企業創新活動的技術人才，提高勞動力的技術水平和科學文化素質；二是，在稅收方面給予致力于技術創新的中小企業較大的優惠，降低稅率水平；三是，加強“產、學、研”的有機結合，為高校和企業更好的合作提供平臺，加大對技術創新、新技術運用方面有突出成績的相關人員獎勵力度。

（三）加快產業升級步伐，優化產業結構

“民工回流”導致東部沿海地區中小企業出現用工困難狀況，而且隨著中國人口老齡化加快，用工困難可能在較長時間內困擾著中小企業。緩解這一問題的有效途徑是實現產業升級和產業結構的繼續優化：第一，應該著力推進中小企業轉型，由原來靠大量勞動投入的勞動密集型轉為主要靠技術、和資本投入的技術、資本密集型企業，提高企業技術應用水平和創新水平；第二，應該繼續優化產業結構，由原來的“二、三、一”產業結構轉變為“三、二、一”的產業結構類型，同時在推進產業升級和產業結構調整的同時，加快農村剩余勞動力的轉移力度，降低農村中的隱性失業問題，以便為處于轉型期的企業提供充足勞動力。

參考文獻

[1]蘇俊．淺議解決中小企業融資難的路徑[J]．經濟研究參考．2010（41）