房地產供應商管理范文

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關鍵詞：商業房地產：供應鏈；集成化供應鏈管理

作者簡介：康耀江(1965－)，男，河北邯鄲人，天津大學管理學院博士研究生，主要從事商業房地產及集成化供應鏈管理研究。

中圖分類號：F293.3　文獻標識碼：A　文章編號：1006－1096(2007)03－0069－04　收稿日期：2007－02－07

一、商業房地產供應鏈分類

根據供應鏈的集合程度，商業房地產開發企業的供應鏈組合可以分為5種類型，分別是地產開發型、房產開發型、物業持有型、金融投資型和綜合開發型。在這5種類型中，作為一級土地開發商的純粹地產開發型隨著國家土地管理政策的調整和土地“招拍掛”制度的全面實施，企業的主導權逐漸喪失，政府主導的趨勢越來越明顯。因此，這類房地產開發商已經越來越少；綜合運作型是綜合了地產開發型和房產開發型兩種供應鏈模式，由于地產開發部分少了，所以該種模式已經逐漸變成了房產開發型。所以，目前商業房地產企業的供應鏈組合方式主要就是房產開發型、物業持有型和金融投資型3種(丁烈云、毛鶴琴，2004)，其模式分別如下圖所示。

本文的研究對象是商業房地產開發型供應鏈，主要原因在于商業房地產開發商在整個過程中深度參與每個關鍵環節，全面地把握商業房地產產品“制造”的流程，能夠從全局的角度把握商業房地產發展的方向。

二、商業房地產開發流程

在國內的一般性教科書上，根據中國的國情和實際情況，將房地產開發分為可行性研究、前期工作、建設實施、營銷和服務等4個階段(趙世強，2003)，如下圖所示：

按照國際上傳統的經典房地產著作，一般將房地產開發分為以下8個階段：

三、商業房地產集成化供應鏈管理模型

依照上述兩個房地產開發模型并基于對其的分析，結合集成化供應鏈管理理論，建立如下圖所示商業房地產集成化供應鏈管理模型：

(一)模型基本說明

該模型不是直線供應鏈，而是橫向和縱向交叉的網絡供應鏈模型，決策、計劃和營銷不僅是供應鏈中的一個環節或流程，而且這個流程對其他3個流程始終產生影響。4個流程在職能內容上是緊密相關的，不僅互為補充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個流程雖處在供應鏈上的不同位置，但是他們之間互相“牽引”，形成了一個有機的管理創造系統，從而生產出符合市場需要的有價值的商業房地產產品。

(二)模型的四個基本流程

模型包括4個基本流程模塊：土地和資金的獲取、工程建設管理和運營管理，這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協調和統一。

決策、計劃和營銷：指的是商業房地產項目開發的整體決策和營銷管理活動，包含開發方式的決策；產品創意；開發流程與合作伙伴的確定；銷售策略的制定等。其中也包含支持性運作管理，如：確定商業房地產房型結構，布置方式和數量；具體開發計劃進度；銷售方式等。

土地和資金的獲?。褐傅氖峭恋睾唾Y金的獲取方式。土地的獲取主要是根據土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復雜，隨著我國金融市場的完善，資金來源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產企業急待研究的問題。土地和資金可以看作是房地產產品的“原材料”，如何“采購”至為關鍵。

工程建設管理：指的是項目的勘查、規劃設計和工程施工管理。勘查包括地形測量、工程地質和水文勘查；規劃設計包括項目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設施的結合，施工圖設計等；施工：包括施工單位、監理單位的選擇，質量、進度和資金的控制，竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術性最強，也是比較容易控制。

運營管理：可以用四個統一來概括，就是統一招商、統一營銷、統一服務監督和統一物業管理。這個流程處于整個流程的末端，但遠不意味著結束。商業房地產開發的價值不僅體現在房地產產品的制造上，而且很大一部分體現在對項目的管理經營上，所以運營管理流程是非常重要的。

(三)四個基本流程之間的關系分析

1．從時間上看

從時間上看4個流程具有很明顯的時間順序，這就要求在進行商業房地產開發的時候，開發公司要遵循一定的規律，不能盲目。比如在決策不確定的情況下就不能逾越這個階段開展工程建設。房地產行業是失敗不起的行業，商業房地產更是如此，嚴格執行投資建設程序，環環相扣，才能確保項目實施的穩定性、可控性，才能實現投資效益。但是實際的開發過程并不是沿直線一步一步地向前進行的，因此模型并不是直線型的，而是循環網絡型；開發是一門藝術，它是非常復雜且具有創造性的活動，開發中的有些做法不是完全合乎邏輯的，因此，不能完全依賴于抽象的模型。在每一個階段，不能僅僅考慮下一個階段，要始終從全局的角度來考慮。

2．從內容上看

(1)決策、計劃和營銷

這個流程內的管理活動貫穿整個供應鏈，“管理就是決策”，因此決策和計劃在任何管理中都是貫穿始終的活動，而且是最總要的管理活動。

現代營銷管理理論已經把營銷管理活動視為企業發展的關鍵因素，占有統領性的地位。中國房地產行業前期經歷了一個飛速發展的過程，已經進入“買方”市場，“顧客是上帝”的時代已經來臨，因此營銷管理的重要性日漸突出。將營銷管理視作貫穿始終的管理活動，并作為衡量其他管理活動是否有效的標準，可以將商業房地產開發的產品始終與市場需求保持一致，大大降低開發風險，提高項目成功的概率。

(2)土地和資金

這個流程是4個環節中技術含量最多的，也是相對最易于控制的管理環節，屬于產品“制造”階段，執行的特色最明

顯，但是并不是說這個管理環節就容易、簡單和不重要。房地產產品和一般性產品不同，具有一次性，而且要經得住長時間的檢驗(至少20年以上)。規劃、設計和建造不僅要滿足現代需要，而且要符合未來時展的要求。

土地和資金作為房地產開發的“原材料”，是影響商業房地產開發最重要的兩個要素。房產依附在土地之上，資金是項目開發的血液，兩者與其他環節的關系是非常重要的。

(3)工程建設管理

工程建設管理是決策的結果，依賴于土地和資金的支持，同時對后期的運營管理有直接的影響，為了便于后期的運營管理，在這個階段就應該安排運營管理階段的相關機構和人員進來參與決策。所以工程建設管理與其他管理模塊的交叉管理也是最多的。

(4)運營管理

運營管理是商業房地產開發的最后一個階段，但是對商業房地產項目本身來說則意味著一個新的開始。運營管理是在前面3個流程管理的基礎上開展的，因此處在最為被動的位置。在這個流程管理階段，除了要完成前面3個環節中沒有完成的一些工作外，更為重要的是要通過商業開發實現項目最終的價值。

運營管理是否能夠成功根本取決于前面3個階段的成果，取決于整個戰略和策略是否正確，運營管理在一定程度上還可以彌補前面階段的缺陷，但是對于一個商業房地產項目來說，決不能將成功押在最后的運營管理環節上。

3．從組織結構上看

商業房地產開發，在組織結構上屬于典型的網絡型組織結構。從圖中不難看出，商業房地產開發商的關鍵職能基本上都是由外部的專業機構來完成的。房地產開發商利用自身優勢，通過信息整合，以經濟利益為驅動力，建成一個系統的組織網絡，將房地產開發的各個環節的復雜職能納入到自己的管理系統內部，不僅確立了自己的中心地位，而且有效推動了整個系統的有機運轉。

四、商業房地產集成化供應鏈管理模型分析

(一)商業房地產業集成化供應鏈中企業的角色與相互關系

商業房地產業供應鏈是種網絡結構，開發商是商業房地產項目的開發實施者，是項目的總負責人，承擔項目開發成敗的經濟責任，是供應鏈的組建者，對供應鏈的運作起主導作用。所以，開發商是供應鏈的核心企業；是集成化供應鏈的管理者。由開發商提出以滿足客戶需求為目的的供應鏈分工措施，對各種資源進行整合；由開發商對戰略性問題和支持性運作問題做出決策，在項目實施前完成市場分析、費用測算、經濟評價和風險評估的過程，做出開發計劃并在項目實施過程中對計劃進行調整。

(二)商業房地產業集成化供應鏈管理的實現方式

首先，開發商要從傳統的局部性思維轉換到整體性的系統思維。在觀念上，開發商要充分尊重鏈中的供應商，一流的供應商造就一流的企業，拋棄以往哪些“非此即彼”、“你死我活”、“極力壓價”的競爭式的方式，努力營造相互合作的雙贏或多贏的新局面，從競爭走向競合，努力提高供應鏈整體的競爭能力，從而提高供應鏈的績效，為鏈中企業創造更好的績效水平。

其次，集成化供應鏈管理也不僅僅是合作伙伴的選擇，開發商要建立相應的生產計劃與控制體系、采購體系、信息技術支撐體系、價值觀共享及風險共擔體系、鏈中企業的激勵制度等支持系統，包括企業的外部網、內部網、知識庫、電子數據庫及電子數據交換系統等。以此來保證供應鏈的穩定高效運作。

第三，鏈中企業建立互信關系是進行有效合作的紐帶與保證。開發商要與合作企業共擔責任、風險與成本，同時共享成果與收益，這是企業間建立長久信任關系的唯一有效途徑。節點企業間只有建立了信任關系，供應鏈的運作效率才能得到保證和提高，開發商才能贏得長久的競爭優勢。

(三)商業房地產集成化供應鏈管理博弈分析

對于商業房地產開發商來講，作為供應鏈的核心企業，進行集成化供應鏈管理，不僅僅是從自身的利益最大化的目標出發，而是應在爭取供應鏈利潤最大化的基礎上，進行鏈中企業之間的利益協調和分配。供應鏈的競爭，首先是供應鏈與供應鏈之間的競爭，其次才是鏈中企業之間的分配競爭，它們之間存在博弈關系。下面以開發商和建筑商為例，對他們之間的博弈進行分析。開發商和建筑商都是獨立的企業。

1．博弈分析

假設建筑商的單位產品價格為p，產量為q，成本函數為TC1，則利潤為

π1=pq-TC1(q)

開發商的產品價格為P2，產量為Q2，除去中間產品(建筑商)的成本函數為TC2，則利潤為

π2=P2Q2-TC2(Q2)-pq

總利潤為

π=π1+π2=2Q2－(TC2(Q2)+TC1(q))

在只有一家建筑商的情況下，則q=Q2。并且，對于商業房地產的需求曲線滿足于

P=f(Q)

在完全信息的條件下，博弈雙方輪流出價的討價還價博弈為G(δl，δ2)，建筑商和開發商獲得利潤的貼現因子分別為δl和δ2，N={1，2}代表博弈雙方，P為中間產品的集合，X∈R+為中間產品的產量空間，T={0，1，2……}為所有的時間集合。雙方博弈的規則為：當一方給出中間產品的一個價格，另一方要么接受這個價格，要么拒絕這個價格，若接受這個價格，則根據這個價格選擇一個使其利潤最大化的中間產品的產量，博弈結束；若拒絕這個價格，博弈進入下一輪，由拒絕方出價，另一方要接受并選擇一個其利潤最大化的中間產品的產量，要么拒絕，博弈繼續下去，直到一方接受對方的出價，達成一致。

在建筑商和開發商都不能決定中間產品的價格的情況下，建筑商選擇產量來決定自身的利潤最大化，開發商根據商業房地產的市場供求函數來決定利潤最大化產量，當雙方同時博弈時，建筑商選擇產量q使其自身利潤最大化化π1則最優化一階條件為

P=MC1(q)

開發商根據需求函數決定利潤最大化，并且q=Q2時，最優化一階條件為

P=f(q)+qf’(q)-MC2(q)

上兩式聯立可得博弈均衡解p*，滿足

P*=MC1(q*)

P*=f(q*)+q*f’(q*)-MC2(q*)

滿足供應鏈的利潤最大化產量q*

f(q*)+f’(q*)q*-MC1(q*)-MC2(q*)=0

這個均衡過程的形成過程與雙方的成本函數有密切的關系，但是在傳統的合作方式中不可能達到完全信息的條件。建筑商和開發商只有形成戰略合作伙伴的關系，對供應鏈實行集成化管理，雙方充分的互相信任，博弈過程是合作博弈，才能達到供應鏈整體利益最優的水平。

2．合作博弈的帕累托改進

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［關鍵詞］房地產；供應鏈；供應鏈管理；核心競爭力

［中圖分類號］F293 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）36-0029-01

1 商業房地產開發流程

在國內的一般性教科書上,根據中國的國情和實際情況,將房地產開發分為可行性研究、前期工作、建設實施、營銷和服務等4個階段。按照國際上傳統的經典房地產著作,一般將房地產開發分為以下8個階段：提出投資設想、投資設想細化、可行性研究、合同談判、簽署正式協議、工程建設、竣工投入與資產管理。

2 房地產項目供應鏈管理研究

依照上述兩個房地產開發模型并基于對其的分析,結合供應鏈管理理論,建立如下圖所示房地產項目供應鏈管理模型。

房地產項目供應鏈管理模型

2.1 模型基本說明

該模型不是直線供應鏈,而是橫向和縱向交叉的網絡供應鏈模型,決策、計劃和營銷不僅是供應鏈中的一個環節或流程,而且這個流程對其他3個流程始終產生影響。4個流程在職能內容上是緊密相關的,不僅互為補充,而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以,4個流程雖處在供應鏈上的不同位置,但是它們之間互相“牽引”,形成了一個有機的管理創造系統,從而生產出符合市場需要的有價值的房地產產品。

2.2 模型的四個基本流程

模型包括4個基本流程模塊：決策、計劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理,其中，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協調和統一。

決策、計劃和營銷：指的是商業房地產項目開發的整體決策和營銷管理活動,包含開發方式的決策,產品創意,開發流程與合作伙伴的確定,銷售策略的制定等,其中也包含支持性的運作管理,如：確定商業房地產房型結構,布置方式和數量,具體開發計劃進度,銷售方式等。

土地和資金的獲取：指的是土地和資金的獲取方式。土地的獲取主要是根據土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復雜,隨著我國金融市場的完善,資金來源渠道的多樣化,采用何種方式獲取資金是房地產企業亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產產品的“原材料”,如何“采購”至為關鍵。

工程建設管理：指的是項目的勘察、規劃設計和工程施工管理。勘察包括地形測量、工程地質和水文勘察；規劃設計包括項目的整體布局,造型選擇,與周邊配套設施的結合,施工圖設計等；施工包括施工單位、監理單位的選擇,質量、進度和資金的控制,竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術性最強,也比較容易控制。

運營管理：可以用四個統一來概括,就是統一招商、統一營銷、統一服務監督和統一物業管理。這個流程處于整個流程的末端,但遠不意味著結束。商業房地產開發的價值不僅體現在房地產產品的制造上,而且很大一部分體現在對項目的管理經營上,所以運營管理流程是非常重要的。

3 房地產企業供應鏈管理研究

隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇,開發商若想可持續發展則必須根據企業和環境的特點,去發現、挖掘、整合內部資源和外部資源,運用供應鏈管理理論培育自己的核心競爭力,通過建立戰略聯盟的方式處理好合作伙伴相關行業關系,使得整個房地產開發流程的系統優化以達到控制和降低成本的目的,成功獲取核心競爭力。

3.1 建立房地產企業供應鏈管理成本控制系統

按照房地產開發流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經過商品房生產準備、商品房生產和商品房銷售三個階段,通過供應鏈進行成本管理,開發商在不同的階段成本控制側重點應有所不同。為了便于成本分析,簡單地把商品房建造前后作為劃分界限,將整個房地產供應鏈劃分為上游、開發商核心企業和下游,成本也相應劃分為上游成本、開發商內部成本和下游成本,進一步細化得出房地產開發企業的供應鏈成本控制模型。

供應鏈成本控制的最終目標就是控制用戶成本,使其盡可能最小化來獲取最大利潤,以較低的成本向用戶提供同等的價值或以同樣的成本向用戶提供更多的價值,特別是有助于實現用戶所看重的核心價值。最有競爭力的房地產企業供應鏈不僅應使項目總成本優化,而且使房地產企業核心競爭力的特征體現在用戶看重的核心價值上,還要體現在商品房保值、增值和對用戶新需求的預測、識別和滿足上,從而使房地產企業獲取持續競爭優勢基礎的核心競爭力。

3.2 做全程供應鏈的管理者

全程供應鏈管理的實質就是為了快速響應客戶的快速變化,有效縮短客戶到供應商的響應周期,從而迅速并準確的滿足客戶的個性化需求。全程供應鏈管理重新進行了供應鏈的分工,合作、風險分擔、利益共享的經營模式,企業的工作重心轉移到整合供應鏈內部資源,判定供應鏈的內部分工標準,分配價值活動,傳遞需求信息,制定供應鏈管理的整體戰略。

開發商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環境中開發商必須通過與房地產供應鏈的各組成部分進行討價還價,從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應的市場化、房地產市場競爭的激烈化,市場逐步向買方轉化,房地產企業在繼續依靠供應鏈內部的優勢地位獲得利潤的基礎上,需要向滿足消費者日益變化的個性化需求轉移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產開發企業轉變思維和經營方式,站在全程供應鏈管理者的角度,從房地產供應鏈的內部競爭轉向與其他房地產供應鏈的競爭,與設計商、承建商、供應商以及通往最終客戶的下游環節結成伙伴關系。

參考文獻:

［1］馬士華,林勇,陳志祥.供應鏈管理［M］.北京：機械工業出版社,2000.

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[關鍵詞] 房地產 供應鏈管理

一、房地產業供應鏈管理模式的風險

根據房地產業供應鏈管理模式風險的來源差異，我們可以將其分為內部風險和外部風險兩種類型。內部風險與各節點企業之間的合作是否合理有關;外部風險是在所有節點企業合作良好的情況下，受外部環境的影響而產生的。

1.內部風險。房地產業供應鏈管理模式的內部風險，主要是指供應鏈節點企業選擇不當、能力和技術不能適應形勢發展，或者由于節點企業缺乏必要的溝通，造成理解不充分、缺乏信任、追求自身利益而產生的風險。非理性的合作，不一定與追求個體利益有關，它主要是由于在雙方合作過程中，由于信息傳遞出現扭曲、節點企業之間理解不充分，或是在技術和能力的支持上發生了問題，從而致使供應鏈成員無法采取合作行為。

2.外部風險。外部風險指的是與供應鏈內部各節點合作情況無關的情況下，所有能夠導致供應鏈整體低效或損失增加的危險。根據其具體來源，外部風險又可分為人為風險和行業風險。

人為風險，主要來自行業內的競爭者，比如惡意競爭者通過某種手段，對供應鏈的有意破壞。行業風險，主要是由于房地產行業受多種因素的影響，比如土地政策、稅收政策、物價變動、消費觀念等，從而對供應鏈管理模式也產生間接影響。

二、房地產業供應鏈管理模式風險的防范

在社會實踐中，越來越多的企業已經認識到，與其他企業進行合作的重要意義。相互之間良好的合作，可以創造出多贏的格局，給各節點企業帶來巨大的收益。其中通過，對于供應鏈企業來說，關鍵在于努力控制各種不穩定性，降低采用該模式所帶來的風險。

1.建立合理的約束機制。加強供應鏈成員選擇評價體系建設。房地產開發項目的特征具有惟一性，決定了供應鏈評估標準的動態性，要適時變動、不斷完善評估體系。

內部風險和相互之間的信任緊密相連，增強節點企業之間的信任程度，可以降低內部風險，更有利于供應鏈的正常運轉。一般來說，制定明確的合同條文和詳細的行為規范，是一種減少節點企業不確定行為的比較有效的手段。在供應鏈各節點企業正式合作前，房地產開發企業和其他企業應當明確各自的責任，建立約束機制，明確共同的利益所在。

除了完備的合同外，必須重視相互之間的監督。采用供應鏈模式之后，相互應當密切注視其他企業的發展和決策動態，及時發現合作中存在的問題，及時采取相應的措施，建立淘汰機制。

建立供應鏈績效評估系統。供應鏈的績效評價可以從三個方面考慮:一是內部績效評價，主要對供應鏈上的企業內部績效進行評價，評價指標包括開發成本、質量、期限等;二是外部績效評價，主要是供應鏈上的企業之間運行狀況進行評價，指標有用戶滿意度、生產能力飽滿度等;三是供應鏈綜合績效評價，不能只注重單一企業的效率，綜合績效并不僅僅是核心企業的事情，要從整體上對供應鏈進行評價。

2.建立適當的激勵機制。供應鏈上每個成員對供應鏈的貢獻大小肯定不同，建立一套有效的激勵機制，使整個供應鏈優化所產生的效益，在供應鏈各企業之間，以及企業內部之間進行合理分配，就顯得非常重要和必要。

訂單激勵。供應鏈成員企業獲得更多的訂單，是對供應鏈成員企業的一種極大的激勵。比如，承建商對原材料供應商的訂單越多，激勵作用就越大，可以對于那些能夠以合理的價格、滿意的質量和服務、及時提供原材料和設備的供應商給予更多的訂單。

商譽激勵。商譽是企業的無形資產，對企業非常重要。商譽來自于供應鏈內其他企業的評價和在公眾心目中的形象和聲譽，反映企業的產品質量和服務水平，反映企業的社會地位，包括經濟地位。

3.加強節點企業間的溝通。發揮核心企業的作用。供應鏈中不同節點企業有時會產生相互沖突的目標，房地產開發企業在供應鏈中要積極發揮協調作用，加強節點企業之間的溝通，而且要有長遠的眼光，廣泛聽取各方面的意見，在掌握足夠的信息后再進行決策。

建立房地產供應鏈知識共享機制。比如成立房地產知識咨詢協會、組建自愿學習團隊等，定期組織開展活動，加強相互之間的交流。通過這種方式，來逐步推進房地產開發企業與各節點企業的知識共享，有效促進知識的相互學習，各自加強自己核心能力的建設，提高新知識的轉化率，提高各企業動態的學習能力、持續的技術創新能力以及對市場的迅速響應能力，進而增強房地產供應鏈的整體競爭力。

建立供應鏈信息共享機制。充分利用工nternet等科技手段，實現企業之間信息交流的網絡化、橫向化、制度化、規范化、靈活化和安全化。在信息時代里，信息對企業意味著生存。企業獲得更多的信息意味著企業擁有更多的機會、更多的資源。通過建立供應鏈信息共享機制，企業能夠更快捷地獲取合作企業的需求信息，由于消除了相互之間的猜忌，可以共同探求解決新問題的方法，降低了風險。

總之，風險防范與規避，是一個十分復雜的問題，相應的措施和方案也非常得細致具體。房地產企業在進行風險防范時，應根據自身的情況來制定相應的策略，以使供應鏈管理模式得到更好的開發和利用。

參考文獻:

[1]王學發王宏王靖:房地產開發企業的供應鏈管理模式.河南城建高等?？茖W校學報，2001(4),P31

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[關鍵詞] 房地產投資 險 防范

自2001年北京申辦奧運成功以來，房地產業一躍成為我國國民經濟的主要支柱產業,各地房地產投資開發占全社會固定資產投資的比重被迅猛拉升至15%左右，特別是北京市的房地產投資在2004年高達58.27%。雖然在2008年住宅銷售量有明顯下降，但房地產投資依然保持強勁的態勢，據統計，今年1月～6月，全國房地產投資為1.5萬億元，同比增長35.1%。但由于房地產投資形態具有投資金額巨大、回報率高、位置固定性、建設周期長等特點決定了房地產投資活動的不穩定性和高風險性，由此，房地產投資者必須認真地分析與研究其投資風險，探討和采取有效的防范措施，這樣才能獲得預期的經濟收益。

一、房地產投資主要風險類型研究

任何一項房地產投資的形成都要經歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環節的變化或某個因素的形成都會給房地產投資項目帶來多種多樣的風險。傳統上，其風險主要分為投資系統性風險和非投資系統性風險。前者會影響整個房地產市場變化，后者只針對單項房地產價格變化。

1.投資系統性風險

(1)政策風險。房地產業是我國國民經濟的主要支柱產業，在我國市場經濟尚未完善的情況下，國家對房地產業的發展作了嚴格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭規定、限制別墅建設等等相關宏觀調控政策都給房地產投資者帶來風險。

(2)利率風險。當前房地產投資的資金60%主要來自銀行貸款，所以銀行利息率的少許變化，都會給房地產投資帶來較大風險。一般來說，利率越低，房地產投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產投資成本越高，其投資收益越低。2004年以前我國執行的是較低的存貸利率，有效的配合了房地產的發展。但是隨著房地產出售市場價格的飛速上升，我國開始執行從緊的貨幣政策，僅在2007年一年內就加息六次，一年期存貸款利率分別累計上調1.62個百分點和1.35個百分點，公積金貸款利率累計上調0.54個百分點，拉緊了房地產投資的資金鏈，加大了投資成本和風險。

(3)通貨膨脹風險。通貨膨脹是指因紙幣發行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從2007年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現象顯現。其主要原因之一是房地產投資項目過多，導致相關的材料如鋼材、煤電等需求量大于供給，使其售價水平上漲，材料等售價水平的上漲又成為生產者要求工資上漲的理由，周而復始，形成成本推進性通貨膨脹。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產投資項目建設完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風險。

(4)供求變化的風險。當房地產供不應求時，房地產價格急速上升，產生高額利潤，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給量，使之達到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發生變化，其不確定性給房地產投資帶來極大的風險，當市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產投資者將面臨“空房”率高漲的尷尬局面。

(5)自然風險。自然風險是指由于自然因素（如地震、火災、洪水、風暴、雪災等等）的不確定性和不可抗拒性對房地產投資項目產生的風險。如今年5月份的四川汶川大地震，災區房地產市場受到毀滅性破壞,雖然國家對災區執行了從松的貨幣政策，提供大量的臨時住所和住房補貼，但由于地震的影響在人們心理上產生的巨大負面影響，導致大量的房地產投資項目取消，已經在地震災區所支付的房地產投資項目將面臨著是否繼續還貸、房屋如何維護和銷售的難題。

2.非投資系統風險

(1)經營競爭風險。當前的房地產市場是完全競爭市場，由于房地產投資者在經營上的不善或失誤，會喪失對房地產市場的占有率，造成期望收入水平與實際結構相背離的風險。經營競爭風險的出現主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900萬平米開發量，大小樓盤過分密集，在2008年該區某大型樓盤打出打折、送精裝修等促銷手段，房價一度跌至2700元/平米，導致同區樓盤也紛紛相應降價，房價逼近開發商的投資成本，風險頗大。

(2)財務風險。房地產投資者資金來源分為自有資金和借入資金，在利率保持不變的狀態下，投資者可以充分利用自有資金和借入資金這支財務杠桿的效應，擴大投資利潤，如果這支財務杠桿運用得不好，同時也加大了收不抵債的可能性和風險。特別是在當前由于房價下滑，全國退房呼聲高漲，造成購房者不按期或推遲或取消支付購房款情況下，會給負債經營的投資方帶來新風險。

(3)質量風險。在同地區同價位的房地產面前，項目的施工質量就成為投資者首要考慮的要素。房地產項目施工質量不達標準，可能導致返工、加固、更改設計等技術處理，而且會拖延工期，加大資金投入。各大城市都有因為消防設施設計、施工不達標或施工質量不過關的“爛尾樓”出現。

二、房地產投資風險防范

1.投資系統風險的防范

(1)時刻關注政策導向，把握投資時機。我國房地產業起步較晚，市場不夠完善，因此國家經常會出臺一系列政策來引導其健康發展。房地產投資者在投資決策做出前，應主動與當地政府、金融機構、各級主管部門取得聯系，及時了解國家各項財稅政策和城市建設規劃變動對房地產業可能產生的影響，及時調整投資策略，控制投資風險，提高投資效益。

(2)提高預期和采用固定利率合同形式，規避利率風險。利率風險主要來源于國家貨幣政策的變化，具有不可預見性。但國家的每次調整都是有跡可循的，如GDP指標的高漲都會引起國家金融機構的高度緊張，房地產投資者可以時刻關注這些指標系數，及早做出安排，同時為應付我國銀行貸款利率的提高可能及預期，可以預先與銀行等金融機構簽訂固定利率合同。

(3)有效控制供應鏈和銷售渠道，規避通貨膨脹風險。通貨膨脹的主要表現在上游供應鏈中的材料價格的飛漲，如果和材料供應商和施工方在簽署合同時，就對供應價格做出明確的限制或直接采用固定價格，則可以達到風險轉移給供應商和施工方。同時在銷售渠道中，加大宣傳力度，采用預售預租等手段，將資金盡快回籠再投資出去，也可以抵消通貨膨脹帶來的成本增長。

(4)進行充分的市場調查，對供求變化做出良好的反應?？梢晕凶稍児?、房地產公司對房地產市場的供求狀況進行調查和分析，獲取詳細的信息資料，同時根據社會需求和城市建設規劃來調整投資項目，避免供給過旺和重復建設產生的風險。

(5)加強保險意識，規避自然風險。房地產保險不同于其他類型是以房屋及建筑物的安全為標的，能有效將地震、火災等不可抗拒力帶來的風險轉移給保險公司，從而成為房地產投資者規避自然風險的主要途徑。

2.非投資系統風險的防范

(1)重視競爭對手，有效防范經營競爭風險。在市場經濟中，競爭無處不在，要防范經營競爭風險，應做到以下兩點：一是清晰的認識到各競爭對手之間優缺點，找出投資項目的差別化和亮點；二是努力降低投資成本，加強管理績效，逼退其他經營性競爭對手，獲得或保持較好的市場占有率。

(2)優化投資組合，規避財務風險。房地產投資活動雖然是一個周期長、高風險高收益的活動，但是各個投資建設項目的風險程度、獲利能力、資金需求量各有不同。投資者可以合理恰當的搭配各種不同投資類型的項目，計算整體收益與整體風險之間的相關性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規避財務風險。同時減少資金成本中借入資金的比例，吸引更多的投資者，分擔風險。

(3)健全監管機制，保障房地產質量。房地產項目在房地產業中是待售商品，除了考慮優質投資地段選擇、施工成本低廉外，還需要選好設計、施工、監理、材料供應商的質量。投資者在投資過程應明確各個環節和流程，并有相應的監管制度，如在材料招標過程中，應與信譽良好的供應商簽定較長期的供應合同。在施工過程，利用質量和經濟相掛鉤的形式，簽訂責任狀，對工期和施工質量及時監管，避免扯皮現象，保障投資項目的完成。

總之，房地產投資者應理性對待風險，對投資系統性風險應提高警戒和預測，對非投資系統性風險更應及時消除和規避，及時注意使用多種投資方式，分散風險，減少損失，達到建設投資利潤最大化的目標。

參考文獻：

[1]韓春民:建設單位在工程項目中的風險管理[J].建筑經濟,2006(10)

[2]蔣先玲:房地產投資教程[M].北京:對外經濟貿易大學出版社,2005

篇5

一、上海房產價格已經高過美國

自從2000年以后，上海的房產價格一直處于快速上升中。據上海中房指數辦公室的上海中房價格指數，2000年8月，上海中房住宅指數只有660點；2004年10月，上海中房住宅指數漲到了1270點，漲幅達92．4％。也就是說上海中房住宅指數在過去4年間漲了將近1倍。按年分析的話，2001年12月底，上海中房住宅指數相對2000年12月底的上海中房住宅指數上漲10．1％，2002年底相對于2001年底上漲15．5％，2003年底相對于2002年底上漲33．1％，2004年10月底相對2003年12月底上漲13．1％。從中房價格指數可以看出，上海市房地產增速最快的年份是2003年。Zhou， Sornette（2004）的研究發現：2002年11月份，上海莘莊地區的房產均價只有2800元／平米，而2003年10月，莘莊地區的房產均價已經達到5400元／平米。Zhou，Sornette（2004）的研究對中房價格指數進行了數量分析，結果發現上海中房指數的增長速度本身也在增長，即房產價格呈冪指數（Super－Exponentially）增長。而根據復雜系統理論，任何冪指數增長的系統都是不穩定的。這說明上海房產價格的指數化增長肯定是無以為繼的。Zhou， Sornette（2004）據此認為上海的房產泡沫正在形成，而且泡沫化程度超過英國倫敦。

在經過過去幾年持續快速增長后，上海的房產市場價格已經被推到極高的水平，上海房屋與土地資源管理局網站2004年11月26日公布的資料。計算出上海房產的均價是8241．5元／平米。保守估計上海的住宅戶均面積只有80平方米，那么每套住房的均價是65．9萬元。根據上海統計局網站資料：2003年上海城市居民人均可支配收入是14867元，而每戶家庭平均人口是2．99人。從這兩個數字可以算出家庭年平均收入是44452元，這樣算來，上海人平均需要花費家庭年總收入的14．8倍才能按照2004年11月份的價格購買到戶均面積為80平米的住房。

美國房價與上海房價的對比。美國的數據均來自美國國家統計局的網站（如無特別注明，文中所有美國數據均來自該網站的美國房屋調查報告），上海的數據來源于上海統計局以及上海房地資源管理局的資料（如無特別注明，文中上海數據均來自上海統計年鑒2004）。上海的每套房產面積中位數是估計值，每套房產價格中位數是根據每套房產面積中位數的估計值計算得出。美元按照1：8．3的匯率折算成人民幣。上海的房產平均單位面積價格已經超過全美平均單位面積價格，甚至超過美國紐約和芝加哥的價格，僅僅低于洛杉磯的房產價格。值得注意的是，根據2003年的統計數據，上海平均家庭收入不足全美平均家庭收入的1／10。而上海市區（不算郊縣）的人口密度2001年是2363人／平方公里，1996年，紐約人口密度是8886人／平方公里。在一個人口密度是上海3．8倍，家庭平均收入是上海家庭平均收入10倍的美國金融中心紐約，房產絕對價格還不及上海的房產絕對價格。

二、上海房產價格飛漲的成本因素分析

經濟學原理認為，從長期來看，在一個完全競爭市場中，商品的價格等于商品的成本。因為，如果商品的價格高于商品的成本，將吸引越來越多的供應商進入這個產業，供給的增多將導致價格的下跌。而當商品價格低于商品成本時，現有的供應商會選擇退出，供給的減少將使價格上升。最后只有當商品價格正好等于商品的成本時，市場和產業才會趨于均衡。經濟學理論認為完全競爭市場不會存在超額利潤。把經濟學的一般原理應用到房產市場中，可以認為：假如房產市場是一個完全競爭市場或者接近完全競爭市場，那么從長期來說，房地產的價格應該等于房地產的成本。Hendershott（1966）認為房產的真實價值（Fundamental Value）應該等于房產的重置成本（Replacement Cost）加減將來由于空置率低于或者高于平均水平而引起的租金變動。Hendershott（2000）認為：當房產價格高于真實價值時，房產開發商將持續地開發新的房產供應市場；當房產價格低于真實價值時，房產開發商將停止建造新的房產。正由于房產供應商的這種行為，將使得房產價格最終會穩定于房產的真實價值。但是在實際市場中，投資者通常并不明白這一點，當房價上升時，投資者的短視行為使得他們認為房產價格將持續上升。所以當房產價格上升時，投資者由于擔心將來房產價格上升更高，將不斷地跟風買進房產。投資者的這種追漲行為使得房產價格急速上升。急速上升的房產價格最終刺激了地產開發商開發更多的房產供應市場，。這樣將使得房產的空置率越來越高。最后在過量的供應下，房地產泡沫破裂，房產價格急劇下降。

在上海，房產的重置成本到底是多少呢？上海外環內某地段2004年正在施工的一棟18層高的住宅建筑成本預算，容積率為1．5，資料來自某房地產開發公司內部資料。

在上海，房產的重置成本大約只有4000元／平方米。而上海目前房產的銷售均價已經達到8241．5元／平方米。因為重置成本遠遠低于銷售價格，所以毫不奇怪，大量的新興建筑正在上海各個地方破土動工，放眼望去，整個上海到處都是轟鳴的起重機。雖然從長期來說，房產的價格會趨向于房產的重置成本。但在短期內，房產的價格則確實有可能偏離房產的重置成本，而且有時候這個短期還會不那么短，甚至可能長達10年。而10年以后的重置成本可能又會發生變化。 可見單分析房產的成本還不足以把握房產價格未來的具體變動情況，因而接下來本文繼續從房產的需求和供應方面來分析上海的房產市場。

三、上海房產市場的需求分析

對房產的需求具體來說可以細分為三種需求：消費需求、投資需求以及投機需求。

從消費需求方面來看，消費需求是指出于自住目的而需要購買房產所帶來的需求。而消費者對房產的消費需求與居住城市的人口總數是成正比的。如果一個城市人口快速增長，新移民源源不斷的對房產的消費需求有可能會造成該城市的房價急劇上漲。自從2000以來，上海房價一直在不斷上漲，這種房價上漲的因由是否在于新移民？上海市人口變動情況，資料來自上海市統計局。2000年到2003年4年間，上海市總凈遷入人口僅42．5萬人，只占上海市總人口的不到3％。這么微小的新移民數量不足以對上海房產市場產生較大的沖擊力。在上海的人口構成中，流動人口占了很大一個比例。由于中國戶籍制度逐步走向寬松，可能有很多常住人口沒有在上海市戶籍機構登記而采取長期的流動人口形式住在上海。是不是流動人口對房產的消費需求造成了過去幾年上海市房產價格的快速上漲呢？上海市流動人口情況，資料來自上海市統計局。2003上海市流動人口雖然比2000年增加111．7萬人，但是中心城區流動人口僅僅增加0．09萬人，而新增流動人口主要分布在上海市的郊縣，而且根據統計，其中85．3％是來自農村，是進城務工的農民。分布在郊縣的，主要是由農民構成的流動人口自然不大可能對上海中心城區的房產市場造成消費需求沖擊。

從上海市人口變化來看，過去幾年上海戶籍人口增加僅42萬人，而流動人口在中心城區幾乎沒有增加。所以很難說上海過去幾年的新移民會對上海房產市場造成需求沖擊。那么，是否在過去幾年發生了特別情況，使得上海市民愿意在居住上面花費更多？果真如此，當然這種需求的沖擊會造成上海市房價的上漲，這種行為同時會造成房租價格的上漲。過去幾年上海市租房價格指數，資料來自上海市統計局。過去幾年中，房屋租賃價格指數并沒有什么變化，這說明對于住房的消費需求在過去幾年中并沒有大的增長。

綜合起來看，在過去幾年中，上海市的人口并沒有大的增長，而且上海市的房屋租賃價格指數并沒有什么變化。本文未能發現任何導致住房消費需求大幅增長的證據。

從投資需求來看，對房產的投資需求是指購買房產，然后出租，期望從房產的租金收入中獲得回報的需求。在上海的內環線以內，一套面積約為40平米的一室戶房價每月房租大約為1200元。而該房產的價值按照2004年11月份的價格計算大約為50萬元。也就是說，購買該房產轉租的投資年回報率約為0．12×12／50＝2．9％。這只比國債利率稍微高一點，考慮到房屋出租還有可能連續幾個月遇到租不出去的情況，因而很難想象上海的房產還具有靠房租收入獲益的投資價值。

再看看投機需求。投機需求是指購買房產期望將來賣出時賣價高于買價，從買賣差價中獲利的需求。在任何一個市場中，適當的投機需求是必須的。因為這些投機者的存在，給市場提供了流動性以及價格發現的功能。但在一個投機成分過多的市場中，價格的波動會很大，而且價格會極度偏離價值，使得市場失去效率，資源得不到有效配置。泡沫的形成與過度投機是分不開的。Garber（1990）的研究認為：過度投機會造成市場出現泡沫。

在2004年11月24日舉行的上海市政府新聞會上，上海市政府新聞發言人指出：近年來，本市居民購房比例占75％左右，外省市人士購房比例為20％左右，境外人士購房占5％左右。外省市以及境外人士購房一般不是為了自住，上海房產也不具備購房以后從房租收入中獲益的價值。這說明大量的房產購買者是為了投機。即使本地房產購買者占到75％，但在市場投機氣氛濃郁的情況下，不能排除部分本市居民購買房產也是為了投機的可能性。

四、上海房產市場的供給分析

Glaeser， Gyourko（2003a）的研究認為：假如一個城市控制房產的供給，那么在需求增加時房產價格將飛速增長。Glaeser， Gyourko（2003a）認為，1980年以后美國紐約房產的供求由于受到限制而增長緩慢，這導致了美國紐約的房產在1980年以后以每年2．2％的速度在升值，這個升值速度是全美平均速度的兩倍。Glaeser， Gyourko（2003b）的研究發現：當一個城市由于新移民等原因而快速擴張時，對房產的需求會快速增加。但是只要這個城市的房產供應沒有受到限制，那么對房產需求的增加只會增加這個城市房產的面積而不會增加這個城市房產的價格。針對1970―1980年間全美各城市的數據進行的實證研究證實了他們的觀點。

如果上海市自從2000年以后由于某種原因而導致房產的供應量受到限制，那么這種供應量的受限將導致房產價格的上升。然而1992年國家開發浦東、建設上海的決策出臺以后，從1993年起，上海市的房屋竣工面積一直保持著較大的數量。上海市的房產價格自2000年以后一直在快速增長。2000年的房產價格升值確實導致了2001年房屋竣工面積的大幅攀升，增幅達27．5％，2003年房屋竣工面積比2002年又增長39％。過去幾年快速增長的房屋竣工面積使上海市房屋總面積快速增加。2003年上海居住房屋總量達3．06億平方米，而2000年上海市居住房屋總量只有2．07億平方米。從1990年到2000年，上海市居住房屋面積增加1．2億平方米，翻了一番。這個時間用了10年。而2003年上海市居住房屋總面積又相對2000年增加0．99億平方米。前一個1．2億平方米的居住房屋面積增加用了10年，后一個0．99億平方米的居住房屋面積增加只用了3年。

從以上分析來看，自2000年以來，上海的房產供應增長速度十分迅速，房產的供應并沒有受到限制。但是從2000年以來，上海的房產價格還是飛漲。這說明過去幾年上海的房產需求增長速度超過房產的供應增長速度。就是說，過去幾年上海的房產賣的比蓋的多。而本文第三部分已經分析過，上海過去幾年的人口只有大約3％的增長，流動人口也沒有增長，房產的租賃價格幾乎沒有變動，對房產的消費需求在過去幾年變化不大。這說明過去幾年對上海房產快速增長的需求主要出于投機需求。

根據泡沫理論，如果存在過度投機，商品價格快速增長的同時也開始孕育泡沫。而泡沫總歸是要破裂的。

篇6

為推動我縣房地產業持續健康發展，根據縣政協常委會2012年工作安排，6月中旬開始，縣政協抽調部分政協委員和有關單位人員組成專題調研組，走訪了縣住建局、縣國土資源局等部門和多家房地產開發企業，實地踏看了部分住宅小區，并外出宜豐、上高、武寧、龍游等兄弟縣區學習考察，現將本次調研情況報告如下。

一、發展現狀與特點

我縣人口近30萬，縣城城鎮人口約4萬，居民戶數約1.3萬。2003年以來，全縣共有房地產開發企業16家，分別在**、宣風、銀河、萬龍山等處建成商品住宅小區29個（不含經適房和廉租房），總供地面積2071.17畝,總建筑面積為198.1萬㎡，總開發戶數13185戶?？h城內共有13家房地產開發企業建設商品住宅小區20個，總用地面積1183.2畝，總開發戶數9563戶。概括來講，主要呈現以下特點：

（一）全縣房地產業投資強勁增長，產業地位日益凸現。統計數據表明，2009年-2011年縣城房地產業累計完成投資8.27億元，房地產業實現增加值3.72億元，完成規費收入1002萬元，土地出讓金2.08億元，稅收收入1.02億元，對全縣經濟增長的貢獻率約為4.7%。房地產業投資的大幅增長，改善了城市面貌和居民住房條件，推動了城市基礎設施建設的完善，也帶動了建筑、建材、裝修、家具、家電等相關行業的快速發展，增加了大量就業崗位。如表一所示：

2009年－2011年縣城內房地產開況統計表(表一)

時  間

建筑面積(萬㎡)

總套數

（套）

總投資額（億元）

土地出讓金（萬元）

規費收入（萬元）

稅收入庫

（萬元）

2009年

7.95

587

1.57

3569.23

374．12

1843

2010年

14.27

1000

2.4

4244.67

276．39

3691

2011年

12.63

921

4.3

13010.4

352．23

4692

合計

34.85

2508

8.27

20824.3

1002.74

10226

（二）房地產開發主要以住宅開發為主，房地產消費基本本地化。房地產開發主要以住宅為主，近幾年住宅建設的比例達到90%以上，而商業性物業不到10%。同時**外來投資和外來人口較少，歷年推出的商品房93.3%是由本縣區居民消費，僅有327戶為外縣來蘆購房戶，占銷售總戶數的6.7%。

（三）房地產業外觀形象、樓盤設計、環境配套不斷提升。如現代城別墅區、半山豪園和正在建設的新天地，較之早先開發的小區，無論在外觀形象、樓盤設計和環境配套上都有明顯提高。

（四）房地產價格連年攀升,小區空置率較高。據統計（見表二），目前縣城區商品房銷售價多層房均價為2480元/㎡，比2009年上漲近1倍；小高層電梯房均價2850元/㎡，最高3380元/㎡?？h城20個小區已建成商品房5884套，已銷售4833套，平均空置率約為18%，超過國際通用的10%的空置警戒線。

縣城內各小區相關數據表（截止2012年6月）(表二)

序號

公司名稱

樓盤名稱

總用地

面積（畝）

已建

成面積

(萬㎡)

 銷售均價

 (元/㎡)

總戶數（套）

已建戶數(套)

已銷售

戶數

(套)

入住率(%)

容積率(%)

綠地率(%)

1

江西鑫海地產

有限公司

天燈柱、金茂、金惠

25.7

5.73

381

381

381

100

2

**宏祥房地產開發有限公司

金鷹小區

100

9.88

2230

740

400

380

65

1.66

39

3

**高強房地產開發有限公司

戲龍名苑

44.78

4.66

320

320

320

90

1.62

30.7

新天地

109.1

4.12

2850

965

394

136

1.56

34

 

4

 

 

 

**縣溢源房地產開發有限公司

時代水岸

35.7

6.30

2580

400

380

304

70

1.98

34

時代經典

72

4.90

2600

576

341

297

15

2.00

38

麗景星城

35

4.70

2560

315

315

283

65

2.00

38

碧水華庭

36.5

4.96

2430

436

352

302

47

2.00

38

怡和源

70.5

2.78

2500

606

168

67

1.98

43

5

浙江龍游金峰房地產開發有限公司

現代城

109.6

10.2

2600

459

459

335

78

1.38

32

6

**匯天置業有限公司

美蘆水郡

63.12

7.60

2780

450

367

337

75

2.00

33

7

宜春市金豪房地產開發有限公司

富祥花園

36

3.78

260

260

260

20

1.80

40

8

瑞昌市景泰房地產開發有限公司

錦繡家園

30

4.94

2200

354

354

280

45

1.90

28

9

**縣永欣房地產開發有限公司

濱河名居

44.3

5.10

2500

512

338

263

47

2.00

35

10

**縣鴻華房地產開發有限公司

蔗棚蔬菜批發市場

8.6

1.4

960

82

82

82

62

2.67

11

**大華房地產開發有限公司

金河灣

46.3

4.60

2400

304

247

205

45

1.56

33

12

****玉女山莊有限公司

半山豪園

284

36

2750

2123

678

572

13

1.89

38

13

浙江省義烏市中北房地產開發有限公司

財富廣場

32

3.6

2800

280

48

29

2.80

33.2

縣城城區合計

1183.2

125.25

9563

5884

4833

二、存在的主要問題

（一）房地產業呈現非良性發展態勢。消費者、開發商和政府三方所得利益均不理想。第一，消費者普遍感覺購房負擔較重。一套130㎡的住房價格達32.5萬，以雙職工家庭計算,2011年在崗職工平均工資為24000元，房價收入比達到6.8倍，超過國際慣例通用的4-6倍的標準。同時，商品房性價比偏低。我縣縣城商品房均價（2500元/㎡）與上高縣（2800元/㎡）相差不大，但上高的商品房在環境、配套、物業等方面檔次遠高于我縣。第二，開發商反映開發周期長，投資收益不高。因資金問題、拆遷困難、建設過程中阻工鬧事多等原因，我縣的樓盤開發周期大都在六年以上。一位開發商反映，雖然在**以20萬/畝的價格購地，但開發周期過長，財務成本很高，平攤后年投資回報率并不高。而在上高等地以130萬/畝的價格購到凈地可以直接開工建設，三年之內完成一個樓盤的建設和銷售，相比之下，年投資回報率還更高。第三，政府以低地價、低規費、優稅收等條件進行房地產招商，減少了大筆財政收入。

（二）普通中低檔商品房供大于求。我縣縣城商品房大多數都是120-150㎡的中等戶型，中低檔商品房市場目前趨于飽和狀態。如表二所示,縣城已動工的20個樓盤商品房總設計戶數為9563套,已建成5884套,已銷售4833套，已建待售1051套，已批待建3679套,以上二項合計已批待售4730套,以三口之家計算,還需增加14190人來縣城定居。

（三）土地投放量過大，沒有實行凈地出讓，土地出讓價格低。一方面，商品房用地投放總量過大、速度過快。2003年以來，全縣房地產供地共2071.17畝(見表三)。其中縣城城區供地共1766.8畝，至今還有7宗未動工土地計351.88畝（見表四），如按照我縣目前的建設模式,平均容積率1.8計算，這7宗土地還可以建設商品房420000㎡，約3100套。加上現有樓盤的已批待售商品房4730套，縣城內已供地待售商品房合計7830套。另一方面，土地出讓效益低。由于我縣在土地出讓時沒有做好周邊環境，大多沒有做到凈地出讓，導致土地出讓價格非常低。我縣的土地平均價格為20萬/畝，最高賣了87萬/畝，而上高縣采用先做環境再凈地出讓的做法，土地賣到130—400萬/畝，經濟效益可觀。

全縣房地產業供地情況表(表三)

年度

土地投放量（畝）

土地出讓金收入（萬元）

已開發面積（畝）

未建設面積（畝）

2003

219.15

219.15

2004

190.16

141.06

49.1

2005

42.3

2220.63

42.3

2006

666.43

13043.95

616.43

50

2007

250.03

2588.44

160.03

90

2008

57.95

1351.27

45.74

12.21

2009

177.5

3569.23

93.49

84.01

2010

213.42

4244.67

213.42

2011

217.11

13010.4

40.95

176.16

2012

37.12

3220

37.12

合計

2071.17

43248.59

1572.57

498.6

縣城內房地產未動工樓盤土地情況統計表(表四)

序號

用地單位

宗地位置

供地

時間

供地

面積（畝）

備注

1

上高宏利房地產公司

日江路南側

2008.2

13.77

未搬光纜

2

應小平

更田村

2009.9

84

置換土地

3

佳鑫房地產公司

更田村

2010.12

50.98

征地款未發到位

4

瑞聯地產置業公司

更田村

2010.12

60.14

征地款未發到位

5

坤賢地產公司

古城管理處

2011.5

71.72

未交地

6

鑫海地產開發公司彭戰勝

**鎮潭田

2009

34.15

未建

7

創宇房地產開發公司

**行政路

2012.1

37.12

未交地

合計

351.88

（四）房地產開發水平不高。一是開發企業多、小、資質低。目前在縣城區從事開發的13家房地產開發企業中，沒有具備一級資質的開發企業，具有二級資質的2家，三級資質的5家，四級資質的4家,還有2家資質待定。全縣所開發29個樓盤中，總建筑面積在10萬㎡以上的樓盤只有7個，其余都是小型樓盤。由于房地產開發企業缺乏高資質和沒有雄厚資金實力，無法完成具有較大規模、較高品質的樓盤建設。二是商品房開發水平不高，樓盤檔次較低。開發產品以多層建筑為主，小高層電梯房建設剛剛起步，真正的別墅區還沒有，開發商開發理念落后，品牌意識不強，市場營銷觀念不強，以賣環境、賣配套、賣功能、賣管理的“以人為本”的開發理念尚未形成趨勢。

（五）配套設施不完善，物業管理滯后。部分開發商只顧片面追求增加建筑面積以提高自身效益，忽視項目配套設施建設，給消費者生活造成不便，也給社會管理帶來隱患。如綠地、幼兒園、超市、停車位、社區服務等配套設施多數小區不完善或達不到要求。物業管理停留在初級的保安保潔水平，絕大部分住宅小區沒有成立業主委員會。政府應做的市政基礎設施不完善，如：垃圾中轉站、學校、停車場、市場、公廁、供電網絡等。

（六）房地產業發展環境不優。首先，因未能實行凈地出讓，造成房地產開發過程中征地拆遷難。如美廬水郡，僅40畝的土地，開發已經五年了，至今仍有一個養豬圈在小區中間，嚴重影響小區建設和居住環境。半山豪園也因為拆遷難而調整規劃，留下一處敗筆。二是建筑工程建設過程中“強攬工程、強買強賣、強行阻工”的現象時有發生。一些地頭蛇采取強行強霸的手段，以高于市場的價格供應建材、參工參運。既擾亂了房地產開發施工市場，加大了房地產開發成本，更損害了投資環境，不利于引進真正有實力的房地產開發企業進駐**。

三、意見與建議

**發展房地產業有著獨特的優勢。一是生態優勢。**有好山好水好空氣，常年氣溫比**低3-5℃，全縣森林覆蓋率達67.4%。武功山是國家級重點風景名勝區，山口巖水庫依城而建，山環水繞的**是名副其實的山水之城、宜居之城。二是區位交通優勢?？h城距**只有17公里，車程只有15分鐘，自有**后花園之稱。三是價格優勢。**房地產均價在4500元/㎡左右，比**高出2000元/㎡，在**買一套房的資金在**可以買一套房（含普通裝修）加一輛車。只要我們加強房地產業的引導，找準產業定位，理順運作方式，**房地產業是大有可為的?；诖耍岢鋈缦陆ㄗh。

（一）提高認識，高度重視房地產業的發展。**的房地產業不是不要發展、而是要如何發展、如何更好地發展的問題。房地產業關聯度高、帶動力強，涉及到40多個產業部門，是國民經濟的支柱產業。據測算，每億元房地產開發投資可以帶動國民經濟各部門的產出2.86億元，可以增加就業崗位2000多個。就財政收入來講，以年投放土地200畝，每畝均價100萬計算，土地出讓金收入為2億（含成本）；按平均容積率1.6計算，建筑面積為21.34萬㎡，按75元/㎡的規費標準計算，規費收入是1600萬元；按均價3500元/㎡，平均稅率12%計算，稅收收入約0.9億元；按以上幾項測算，則200畝土地的房地產開發帶來的財政收入合計3.06億元。因此我們要把房地產業提升到事關**發展后勁的戰略高度來抓，要下決心、下大力氣像抓工業一樣抓實抓好，讓房地產行業成為支撐**經濟社會新一輪發展的重要產業。

（二）找準發展定位，實現**房地產業的科學發展。

建議**房地產業今后一段時期的發展定位為科學規劃，完善城市基礎設施，引進高資質有實力的開發商，面向中高端客戶，開發中高檔樓盤，做到政府、開發商和消費者三贏，實現**房地產業的科學可持續發展。一是充分利用**生態優勢，打造最佳人居環境，發展中高檔旅游休閑房地產，將**建設成宜居宜游的休閑后花園。二是開發中高檔樓盤，打造**品牌。中低檔商品房已經供大于求，**的房地產業要發展好，必須定位在中高檔樓盤。要瞄準**以外的高端改善房客戶群，引導開發商更新理念，建設一批環境美、綠化好、文化濃、質量優、物業管理好的樓盤，以高品質的住房小區打造**房地產品牌，實現居者“有”其屋到居者“優”其屋的轉變。武寧縣建設旅游、休閑、養生城市，選擇生態環境好的地段，打造“臨街不建店面、地面不停車、物業智能卡管理、高層與多層并重”的高端純住宅小區，成功吸引了大批創業成功人士前來消費，大大提升了武寧房地產升值空間。三是引進高資質開發企業。要提高房地產企業資質準入門檻，最好要引進三級以上資質的開發商。另外，要引導開發商加快樓盤開發周期，在簽訂合同時，可要求開發商的樓盤開發周期控制在四年以內。

（三）限量供應土地，實行凈地出讓。一是加強城市土地利用總體規劃及實施，限制土地投放規模。武寧縣為了消化2006年以前的空置土地，2007-2008年兩年未對外供地。龍游縣嚴格控制土地投放量，等到前一個樓盤開發到一定時期才開始供應下一個樓盤的土地。從**目前的實際情況出發，建議每年供應商品房用地200畝左右，土地拍賣價格定在100萬以上。對閑置土地要按照國土資源部《閑置土地處置辦法》的規定，采取適當措施予以處置（能收回的盡量收回），將現有的351.88畝完全未動工的土地用于中高檔小區建設，不再進行低水平重復性建設。二是要堅持凈地出讓，完善市政基礎設施，先做環境后賣地，以提升土地的價值。

（四）優化操作模式，實現房地產業的良性發展。建議縣政府以城司為載體，通過城司這個平臺，完成籌資、征地拆遷、基礎設施建設，然后實現凈地出讓，獲取差額利潤，然后再投入資金征地拆遷、建基礎設施，再凈地出讓，以形成一種良性循環。否則，**的城市建設、房地產業開發不可持續。武寧縣和宜豐縣的土地運作模式較為成熟，武寧縣由城司負責籌資、基礎設施建設和土地出讓，國土局負責征收土地，房管局負責征收房屋，至今已儲備土地1萬多畝。宜豐縣先由政府完成征地拆遷，再由城司以土地貸款修路，完善基礎設施，之后才掛牌拍賣，土地賣到130-400萬/畝。

（五）完善配套設施，強化房地產行業監管。一是城市基礎設施該政府做的政府一定要配套完善好，該開發商做的政府部門一定要督促開發商做好。要科學規劃城市醫療、教育、環衛設施、社區服務、市場、停車場等設施的布局，小區樓盤中的綠化、停車位、幼兒園、超市、休閑健身、排污系統等設施必須達到使用要求。二是要統一房地產業的稅收和規費的收取標準，并做到統一征收。要加強對房地產業的管理，住建局要聯合公安、城管等有關部門對房地產開發建設過程中的強攬工程、強買強賣、強行阻工等行為進行專項治理。

篇7

關鍵詞：房地產企業；成本管理；控制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

引言

房地產企業成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動直接成本，間接成本則有機會成本和管理成本兩項內容。在房地產行業的成本管理部門，做好企業的成本控制，就是要把房地產建設過程中的任務分解到最易控制的程度，并明確每個子任務的所需因素。任務的目標就是指明該任務需要實現的要求，包括資源要求（如各種資源計劃，人員、設備等）計劃、時間計劃、質量要求、驗收標準和上下關聯任務，這些因素是描述一個任務的重要信息，只有把每個任務的成本控制好了，才能實現成本的綜合控制。

一、房地產企業成本控制存在的問題

隨著房地產行業的發展，房地產企業公司結構日趨完善，項目管理日趨規范，這在很大程度上推動了房地產企業成本的下降。但與此同時，部分房地產項目仍然存在成本過高的問題，需要采取積極的舉措予以改善。

1.成本控制意識不濃

首先，由于近年來我國房地產行業利潤水平較高且行業發展迅速，這就使得房地產企業總體盈利較佳，企業職工特別是領導者的成本意識相對薄弱。其次，部分項目領導者為加大項目主導權，積極爭取控制權，即使有空閑也不愿意在項目之間進行調劑，而短缺的項目則更多的需要爭取銀行等金融企業的支持，從而在房地產企業內部人為的拉高了成本。

2.使用缺乏長遠規劃性

首先，部分房地產企業缺乏長遠的規劃，在使用計劃上更多的是以年度為計劃期限，缺乏更為長遠的融資方案，這就與房地產項目本身的長周期存在差異，可能導致本年度的過度使用而下一年度相對缺乏，不得不花費更高的成本獲取外部的支持。其次，從房地產企業管理模式來看，項目無法得到合理保障，一般而言，房地產開發企業會同時運行多個項目，通過集中統一管理甚至成立財務公司的模式來運行，這就可能導致某一項目挪作他用。而無法得到保障，甚至項目無以為繼。

3.成本控制措施空化

首先，房地產項目成本控制目標不明確，部分房地產項目在追求上以越多越好等為目標，或者認為房地產項目只要融到了資就是賺錢，從而沒有按照項目實際需求進行安排，從而導致成本過高。其次，使用過程中安排不合理，項目部沒有與原材料供應商等單位就支付時間等進行協商，導致部分被提前支出，部分由于延后支出而增加了違約等，這也加大了成本。

二、房地產企業全過程成本控制

近幾年來房地產業得以快速發展，作為我國國民經濟中的一個重要的支柱產業，但隨著國家房地產業各項政策的逐步實施，房地產開發市場不斷的壯大，僅僅依靠土地資源的升值來獲取利潤的風險也在不斷的增大，如何以最低的成本在規定的時間內開發出能夠滿足市場需求的房地產產業，是房地產開發企業需要關注的首要問題，是以利潤最大化為主要目標，進度與產品的質量是圍繞著成本目標來進行的，而市場和成本是對利潤最主要的因素，房地產開發企業也僅能對成本有所控制，這也成就了成本控制在房地產項目管理和開發中的核心地位及作用。

1.房地產開發設計階段的成本控制

在建筑工程項目開發設計階段，努力提高可行性研究報告數據的準確度，切實發揮其控制建設項目總成本的作用。盡可能準確地計算出包含土地成本、工程造價、前期規費、材料費、機械費、資金成本及管理費用等可能發生的工程建設項目全過程費用。做好項目經濟評價，必須積極參與項目決策前的準備工作，認真收集有關資料，切實做好項目的可行性研究報告，要求專業設計人員在確保設計的實用性、科學性、經濟性、合理性的同時，盡量節省投資，要做到精心設計，將設計與造價結合起來，有效的控制工程變更，對因工程設計問題造成工程延期，大量的工程變更，工程材料浪費，超出投資限額等，由設計單位按合同承擔相應的經濟責任，從而把設計的權、責、利有效的結合起來，從而使建筑工程成本在設計階段能得到有效的控制，發揮其最大的效益，確保房地產開發企業經濟效益的最大化。

2.房地產開發施工階段的成本控制

2.1施工單位的選擇與管理。應通過建設項目招投標，選擇報價合理、信譽良好、具有較強的管理能力和經濟實力的承包商作為合作單位，同時在合作過程中還應加強對承包單位的管理與服務。

2.2施工現場簽證的管理。現場簽證主要指房地產企業與承包，簽訂工程合同后，由于工程設計變更、現場施工需要及其他可變因素導致原施工流程及合同約定的變更，是工程承包合同的補充內容。首先應明確簽證各職能部門、各相關負責人的簽字權限，避免結算時發生互相推諉的現象；其次應加強合同管理，避免、減少和規范現場簽證；第三應加強現場簽證時效性，避免簽證久拖不簽，為結算帶來麻煩。

2.3設計變更管理。設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態的改變和修改。一方面設計變更是由設計團隊整體的水平、能力、素質決定的，所以選擇優秀設計團隊是控制設計變更最有效的方法之一；另一方面設計變更是由房地產公司管理團隊的水平、能力、素質決定的，應使公司編制的策劃書、設計委托書科學、準確并具有一定的前瞻性，以更好的控制設計變更數量，從而達到控制工期和造價的目的。

3.房地產開發竣工結算階段的成本控制

在建筑工程項目竣工階段，應該對建筑工程施工階段的技術資料、變更、工程簽證索賠，資金來往賬目等資料進行核對和整理，根據建筑工程施工資料與往來賬目，合理支付工程施工的人工費、材料費、機械和設備的各項費用。也要處理好建筑工程的索賠，對于建筑工程施工階段發生的索賠項目和金額進行核對，根據合同和協議支付索賠款額，建筑工程項目竣工階段的造價控制，也是工程項目中造價控制的一個重要環節。

4.逐步引進科學的成本管理方法

具體而言主要包括目標成本管理和作業成本管理。目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。作業成本管理的基本思想是企業利用作業成本計算所獲得的信息進行作業管理，以達到不斷消除浪費、實現持續改、提高客戶價值，最終實現企業戰略目標的一系列活動。隨著房地差企業競爭的日益加劇以及當前面臨的經濟形勢，要求房地產企業采用科學的成本管理方法，使得企業的成本管理上一臺階，并真正實現成本管理給企業帶來的效益，才能促進企業健康、持續地發展，才能順利地度過當前的危機。

結束語

在房地產開發中，成本控制是房地產開發企業重要組成部分，在房地產市場經濟競爭中具有十分重要的意義，也在以后的競爭中占據重要的地位，對房地產開發進行合理的成本控制是控制工程成本的關鍵，因此，我國需要加強對房地產成本控制的分析與研究，完善相關的制度，建立一支有專業素養和專業知識的成本控制研究隊伍，采用科學合理的施工方法與施工工藝，這才能確保房地產項目開發過程中以最小的代價，獲取最大的利益。

參考文獻：

[1]邵玲娟.房地產企業現代成本管理控制問題研究[D].山東大學,2008.

[2]史殿新.基于ERP系統的S房地產公司目標成本控制研究[D].華南理工大學,2012.

篇8

關鍵詞：成品住宅；一體化；產業鏈；前期階段

中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：1674-9944（2015）12-0287-04

1傳統住宅產業鏈存在的問題

傳統住宅產業鏈屬于資本密集型產業，掌握土地和資本的房地產企業居于整個產業鏈的主導地位。從項目總體策劃、立項審批、規劃設計、開工準備、全面施工、驗收交付許可到登記入住的各階段，均為單線推進模式，形成以房地產企業為核心進行配套生產的產業鏈。傳統住宅建設依托勞動與資本密集，勢必與資源節約型和環境友好型的可持續發展道路相背離，其發展后勁因而受到嚴重牽絆。具體而言，傳統住宅產業鏈存在以下問題。

1.1產業鏈價值分布不合理

中國現行的土地供給制度，在很大程度上決定了土地主導著住宅產業價值鏈，因此地方政府掌握土地資源，以及房地產企業掌握資本，控制了產業鏈的主要利益，導致產業鏈中利益分配不均，未能賦予產業鏈各價值主體公平競爭的平臺，進而影響了新技術、新材料、現代管理理念和方法在產業項目中的實施。

1.2產業鏈環脫節

科技密集型程度較低，以及地方政府、房地產企業壟斷資源、資本，傳統住宅產業鏈各價值主體呈現粗放經營與合作的關系，導致產業鏈關系孤立割裂，未能形成平等參與、優勢互補、高效溝通與互惠合作的一體化關系模式。

1.2.1房地產開發粗放競爭

作為獲得資金、土地便能運營的房地產企業，一般不具備項目規劃能力，因而只能委托設計院進行規劃設計。通常規劃設計環節占據整個項目成本的70%，這就導致傳統住宅產業鏈中沒有技術支撐的房地產企業，無力培養自身的規劃設計能力，只得憑借拿地環節進行粗放競爭，以此確保自己的利益主體地位。

1.2.2勞動密集型的建筑業

由于傳統住宅建設多為現場手工作業，加之產業鏈各環節各自為政、銜接互濟不夠緊密，導致工人勞動強度加大，生產、經營呈分散狀態，因而拉長了建設周期、降低了生產效率。同時，因設計、施工、部品選擇與運輸的責任部門缺少實時溝通與工作對接，又導致相互推諉、權責不明，因此建設質量難以控制，監管耗費成本巨大。

1.2.3建材業標準化、系列化、部品化水平較低

現場手工作業的勞動密集型生產方式，導致傳統住宅產業鏈中部品、建材的工業化生產水平較低，因此影響了住宅產業化的基礎――部品與建材的標準化、規格化與系列化。這無疑導致資源浪費、勞動效率降低、工程質量堪憂，進而影響產業鏈環的銜接與住宅產業的規?；?。

1.2.4未形成供、產、銷一體的“鏈"狀參與主體

傳統住宅產業鏈的供、產、銷關系為：房地產企業拿地委托設計院完成規劃設計通過工程招投標選擇施工企業由施工企業整合原材料供應商、建材經銷商、設備供應商等承擔施工任務完成施工并交付給房地產企業房地產企業通過銷售或自行銷售給最終客戶由物業管理公司負責維護住宅產品。

由此可知，這種生產組織形式的參與主體，涉及眾多部門和人員，各自擁有獨立的經營目標、技術理念和利益關系，眾口難調很難建構合作紐帶，生產經營的一體化模式因此較難實現。此外，建筑設計與室內設計工作割裂，大量半成品的“毛坯房”上市交易，致使購房后還需進行二次裝修，這不僅增加了環境負擔，不符合低碳環保的大勢所趨，同時，亦不利于建材、部品的標準化、工業化生產體系的建構。

2成品住宅產業鏈的重構原則

“成品住宅”（finished housing）是指套內所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、廚房和衛生間的基本設施等全部完成，已具備基本使用功能的住房。成品住宅開發建設應強調以“成品”為目標，采用一體化開發建設管理方式，使各生產要素完美組合，減少中間環節、優化資源配置；通過工廠化生產提高構配件質量與生產能力，從而節約建設成本、降低勞動強度、提高勞動效率，發掘其價值與使用價值的“商品”。成品住宅的產業鏈建構原則表現為以下幾方面。

2.1以終端用戶需求為導向

2.1.1立足顧客現實需要和潛在需求

成品住宅從土地獲取管理、項目總體策劃、設計任務書的制定、建筑設計、室內設計、部品選樣、項目施工、材料設備的供應、竣工驗收、入住總結到售后服務等各環節，均以終端客戶的需求和消費為中心，以產品的服務功能為重點，綜合技術推動型和需求拉動型的優點而形成產業鏈；以客戶需求為導向，重構產業鏈各價值主體的生產組織形式與工作對接的關系，真正實現“以客戶為本”的產業鏈建構主旨。

2.1.2搭建用戶參與設計的開放平臺

“以客戶為本”的建構主旨還表現在：在成品住宅的產業鏈中介入用戶參與設計、監控的過程。為此，以信息系統為支撐搭建用戶參與的平臺實屬必要。例如，在前期規劃設計階段，利用BIM互動性與及時反饋性的可視化特性，可使客戶更加直觀、快捷地了解項目全過程。同時其強大的模擬功能輔以造價控制環節，亦可方便客戶把握節能、日照、熱傳導與緊急疏散情況，進而有效控制成本，深化客戶的自主參與程度。此外，通過類似的信息平臺收集用戶的需求信息，進而優化方案，亦有助于改善產業鏈環之間的協作關系，以期高效生產出市場接受度高的產品。

2.2建構信息共享的平臺打通全產業鏈

2.2.1優化設計方案

信息化的集成環境可為成品住宅的產業鏈建設提供較準確的模型。其信息平臺的優化性在于：將“多種項目設計方案和投資回報分析結合起來，從而實時的計算出設計變化帶來的投資回報變化，找出最優方案”，從而有利于參與主體客戶的決策。與此同時，對于施工難度較大的異形設計，亦可藉此信息平臺優化設計施工方案，以期減少工程量、壓低工程造價，為客戶贏得更多的價值回報。

2.2.2 鏈接工作接口

傳統住宅產業鏈環脫節的重要導因就在于各專業之間溝通不到位。據統計，僅僅由于項目成員之間的數據互通性較弱而產生的額外成本，就降低了建筑工程6%左右的效益。例如，由于建筑施工與室內裝修割裂，時常出現建筑主體結構妨礙管道設備的布置的問題。為此，變更原初設計方案，導致資源與勞動力的浪費，人為拉長了建設工期。信息化的集成環境因其模擬、預演與協調功能，可在“專業之間與專業內部進行碰撞檢驗，并即時生成數據，以供施工參考”，因而成為打通住宅全產業鏈、提升項目效益、進行全過程精細化管理的重要平臺。

2.2.3 高效傳遞信息

信息化的集成環境可通過交互窗口修改三維模型，其即視性、互動性與反饋性為設計、建造、運營信息的傳達提供較大便利。同時，其完備的構件信息亦為自動生產加工提供了技術條件。此外，通過4D模擬可預演施工過程，采用5D模型輔以成本控制，皆體現了信息化集成環境可動態、高效傳達信息的優勢。

2.3建構工業化生產平臺

2.3.1縮短建設周期

由于工業化生產平臺藉由標準化、規?；?、系統化的工業化生產方式，取代分散的手工業生產方式，其中的住宅部品、建材皆在工廠流水線上產生，故通用化、系列化、集約化程度較高，加之現場裝配式施工方式，因而顯著提高了生產效率，與此同時，亦較少受制于天氣情況，建設工期大大縮短。

2.3.2提高工作成效

一方面，對傳統住宅的產業鏈進行分解、重組和優化，密切成品住宅的產業鏈接口，提高各工種之間的信息溝通成效，深化客戶的自主參與層級，可顯著提高工作效率且質量可控；另一方面，工業化生產方式帶來的標準化、規格化的部品、建材，亦有利于成品住宅的規模化生產與社會化營銷，從而推動成品住宅的產業化進程。

2.3.3減少資源浪費

勘察、設計、施工、項目管理、監理、部品、材料、設備等的全產業鏈生產組織形式，可減少在設計、施工、材料部品的選樣、供應等環節中，因工作對接問題與無效益變更導致的資本浪費與能源消耗。此外，工業化生產平臺采用污水再生利用和雨水收集利用技術，實現施工養護用水的循環利用， 可顯著節水節能。另外，標準化、通用化、現場裝配式的工業集中生產方式，亦可降低建筑主材與輔材的損耗。

3成品住宅前期階段的一體化產業鏈建設

成品住宅是一項涉及獲得土地、開發、設計、施工、監理、材料、設備和用戶等眾多方面的系統工程。一體化則指在信息化集成環境與工業化生產方式基礎上，以為用戶提供優良的成品住宅和優質服務為目標，將獲得土地、投資開發、設計施工、構配件生產、部品設備生產供應、施工、銷售及售后服務等諸環節聯結為一個完整的產業系統，實現成品住宅產供銷一體化。在此，以產品設計中的人、機、環境關系為研究成品住宅建設一體化的切入點。具體而言，即成品住宅開發建設各環節均以用戶需求為基礎，進而，傳承中國古代造物模件化技術與多元樣式兼容的營構模式，以成品住宅的部件化、標準化生產為出發點，根據消費者品質需求的不同，探索個性化菜單裝修模式與大眾化標準式裝修模式，實現工業化與人性化、通用化與個性化、批量化與多樣化的共贏。同時，建構以產業鏈核心企業為成員的企業集團，整合資金、資源、技術優勢，注重成品住宅推廣應用過程中的集成化、低碳環保與智能化技術。

根據成品住宅一體化產業鏈的構成及相關因素，可將產業鏈系統分為土地獲得管理、項目投資開發、項目設計與項目報批等前期階段，土建安裝、樣板房施工等中期階段，以及住宅銷售與服務等后期階段。其中，投資開發定位的正確性以及設計構思、設計成果等前期階段，直接影響成品住宅一體化產業鏈建設成果與項目實施結果，因此，擬重點闡述成品住宅前期階段的一體化產業鏈建設情況。

3.1土地獲得管理

3.1.1土地信息收集

收集土地信息的目的在于，藉由政府、專業網站和主流報紙為公司拍地、融資、調整土地價格、了解區域土地情況、分析市場競爭等提供參考。一般而言，由集團營銷企劃部通過報紙、土地儲備中心處、人員來電、約訪等途徑收集、整理土地信息。在地塊公示后，確定重點意向地塊，報送公司主管、領導審批。之后對獲批地塊進行審核并進行現場勘查，在此基礎上，將勘查資料整理成文報送公司管理層。經公司管理層研討后，由企劃部組織完成“意向地塊可行性研究報告”。負責這一環節的職能部門為公司營銷企劃部與公司管理層，必要時需與國土部門交涉。

3.1.2意向地塊可行性研究分析報告

制定詳細實施計劃，通過具體數據和量化的衡量標準、責任分配，動態預測、分析市場、消費者與競爭對手的可行性分析報告，可降低企業投資風險，提高決策成功率。通常來說，意向地塊可行性研究分析報告涵蓋城市發展與房地產市場整體概述、周邊情況分析及重點個案研究，區域樓盤目標客戶分析、經濟測算等內容。

由營銷企劃部設定可行性研究計劃、組織市場調研、定位分析產品，而后提交設計部。設計部進行項目規劃設計和初步分析，提交采購部與審計部。由采購部和審計部對產品進行初步成本測算，并制定初步銷售計劃和銷售價格，提交財務部。財務部對投資經濟效益進行分析評估，總結評估結論提交公司管理層審核、決策。此環節涉及職能部門為營銷企劃部、設計部、采購部、審計部、財務部、公司管理層。

3.1.3土地競拍管理

土地競拍旨在：①控制各城市短長期的土地供應總量；②逐年增加經適房用地的供應；③對商品房用地進行招標或掛牌出讓，并確定出讓價高限，以防地價飆升；④將一次性收取土地出讓金改為收取土地租金。具體流程包括準備履約保證金、參加掛牌、準備投標拍賣所需文件，與拍賣人、招標人、土地管理部門、掛牌人等簽約，以及備份同摘牌、投標、拍賣相關的資料。該環節由土地管理部門控制。

3.2項目投資開發

3.2.1制定“項目經營計劃書”

作為項目經營的綱領性文件，計劃書涉及經營業績、客戶維度，包括成本、設計、工程、入住、物業的內部維度，以及學習與發展。制定項目經營計劃書首先需就項目位置、現狀、配套設施情況、規劃設計條件、技術經濟指標等進行簡要分析與介紹。集團應對總利潤要求、總投資要求、峰值資金、人員配置、總開發周期、品牌建設、團隊建設等提出總體量化要求。制定項目開發中關鍵節點的行動計劃和各部門、各專業的詳細進度計劃。根據項目實際情況，陳述可能存在的風險，并制定應對方案。最后，對上述內容分類列表匯總。該環節在獲得土地后一個月內進行，由公司管理層和各職能部門負責。

3.2.2編寫“項目前期市場研究報告”

“項目前期市場研究報告”是項目策劃與編制“產品建議書”的參考。營銷企劃部需系統收集、整理、記錄、分析成品住宅地產市場、營銷、產品等方面的信息，以期對項目進行可行性分析，為市場定位和公司決策提供依據。在地產市場調研與分析的基礎上，分別從項目市場、項目客戶、產品概念、規劃設計、建筑室內設計細節與標準、配套設計、社區服務、戶型面積配比、項目價格等入手進行定位。最后，依據項目投資開發周期、銷售周期、經濟收益調整定位，以尋求用戶與項目的平衡點。

3.2.3撰寫“產品建議書”

以用戶為導向，探討項目的市場受眾面，進行項目市場定位與產品建議，是撰寫“產品建議書”的目的所在。獲得土地后，營銷企劃部市場主管負責制定編寫工作計劃，計劃報送營銷總監并通過后，由營銷企劃部、市場部人員與相關部門進行協商與溝通，并就目標客戶群、項目主題、形態、建設指標等深入調研，而后提交市場調研報告。同時，營銷企劃部組織編寫“初步產品建議書”，論證方案的可行性。建議書提交公司管理層審批通過后，由設計部開始項目初步規劃設計，審計部、財務部測算成本、財務指標實施，營銷企劃部綜合各部門意見，組織編寫“產品建議書”。再次提交管理層審批、論證。經由董事長、集團總部論證通過后即可實施。此環節涉及職能部門較多，包括營銷企劃部、項目部、審計部、財務部，以及公司、集團管理層等。

3.3項目設計與建材、部品選樣

3.3.1制定工作計劃

此環節在產品建議書確定之后與概念設計之前的一周開始，由規劃設計部負責制定有關項目內容、工期、起始時間、需其他部門配合事項等內容的工作計劃，并交由規劃總監與公司管理層的總經理審批。

3.3.2設計招標

招標文件旨在闡明部品、建材的采購或工程性質，通報招標程序將依據的規則和秩序，是投標商編制投標文件的基礎，也是采購人與中標商簽訂合同的基礎。

設計招標環節涉及四大流程：①編制招標書。由規劃設計部負責制定計劃，報送公司管理層審批。招標書通常包括：方案招標書、施工圖設計招標書、景觀設計招標書。方案照標書在產品建議書完成一周后提交，施工圖設計招標書在擴初階段根據擴初深度提交。景觀設計招標書在規劃方案確定后一周內提交。②實施招標流程。由規劃設計部負責實施，公司管理層總經理委托的招標小組評標，相關表單報送公司管理層審批。③編制設計任務書。設計任務書包括方案設計任務書、景觀設計任務書、施工圖設計任務書。一般由規劃設計部負責編制任務書，在招標確定后一周內開始。方案設計任務書需對項目名稱、用地概況、設計依據、總體控制性指標等進行明確說明；要依據用戶需求定位戶型與面積匹配；指明具體的經濟技術指標、總體規劃要求、住宅戶型設計要求、建筑形式、功能、車位比例要求等；提出技術控制要點與提交成果的形式、要求；出示設計時間節點。景觀設計任務書除項目簡介、定位與設計時間節點外，需重點就景觀設計原則、規劃技術經濟控制指標、景觀設計要求、方案設計提交成果形式與內容、景觀施工圖紙內容等提出具體要求。施工圖設計任務書需對總圖設計、平面設計、立面設計、室內裝修設計與標準等提出具體要求。④簽訂合同。由規劃設計部負責合同的談判和起草，并交由相關部門流轉審批，一般在招標確定后一周內開始。

3.3.3方案設計與建材、部品選樣

一體化產業鏈的建構理念，使得成品住宅方案設計階段，即要考慮從住宅構件、部品的設計生產，住宅建造施工，住宅使用、改造直至廢棄回收等各個階段，積極通過新技術來提高效率、降低能耗，從而求得經濟和環境關系的平衡與優化。

成品住宅的方案設計階段包括以下環節：在投資部、銷售部的市場調研基礎上進行建筑、景觀、住宅室內風格定位；規劃設計部提出概念方案的同時，裝修設計與主案設計師介入，從住宅的長壽化發展、用戶的標準化與個性化需求角度入手，優化戶型、預留可調整的空間，提供可供用戶自主選擇與搭配的菜單式裝修方案；在戶型定稿前，由裝修設計師結合系統設備、土建各方做最后優化，完成成品住宅戶型設計方案及施工圖；方案設計完成的同時，設計單位提交材料、部品和設備清單，財務部進行成本估算；設計師通過信息平臺與一站式建材、部品超市選擇材料、部品樣板，提交技術部確認（銷售部、成本部、工程部參與），并由技術部、設計部確定材料設備供應商。

由上述流程可知，在方案設計與建材、部品選樣的過程中，立足用戶需求，借助信息化集成環境與一站式采購，建筑師、室內設計師、銷售部、財務部、工程部、材料供應商等搭建了緊密的工作接口，建構起互助合作、優勢互補的一體化產業鏈。

3.3.4方案論證、評審

方案論證內容主要為：審核項目定位，會審專業規范、技術要點、設計指標、設計風格、物業管理、成本控制等，以此為確定中選方案提供依據。

方案論證對象包括：規劃、建筑、施工圖與景觀方案。其中，規劃、建筑與景觀方案由規劃設計部負責組織論證后，填報論證表并報送相關部門審批。施工圖方案由項目部負責組織圖紙會審，填報會審意見并報送相關部門審批。

3.4項目報批

此階段在整套施工圖出圖前即可進行。

3.4.1辦理項目立項手續

首先，將土地成交確認書和土地儲備中心地產經營科提供的資料，提交行政審批中心發改委立項。繼而，將環境影響報告書提交環保局審批，獲得項目審批意見。最后，攜帶材料至行政服務中心發改委窗口辦理立項手續。

3.4.2辦理建設用地規劃許可證

首先，至規劃局窗口獲得“選址規劃意見書”，至測繪院獲地形與管線圖，至規劃局獲得紅線圖與規劃設計要點，并轉交設計院，從設計院處獲得建筑設計方案。復歸規劃局審批，獲取建筑設計方案審定意見書。在相關部門簽署意見后，至規劃局窗口辦理用地規劃許可證。

3.4.3辦理土地證

攜帶土地登記申請書、土地登記法人代表身份證明書、土地登記委托書及委托人身份證明書等，土地權屬證明文件，建設用地規劃許可證、選址意見書、規劃紅線圖、總平圖等，至國土局辦理。

3.4.4辦理建設工程規劃許可證

首先，將施工圖交由行政主管部門授權的審圖機構審查，獲得“建筑工程施工圖設計文件審查批準書”等相關支撐文件；繼而，至規劃局申請規劃放線，同時，環保局進行環保評估，審核通過后至規劃局辦理建設工程規劃許可證。

3.4.5辦理建筑工程施工許可證

施工單位與監理單位招投標，選定監理施工單位后，至城建檔案館進行施工合同備案，至房管局進行白蟻預防登記，至質監站進行質監、安檢備案。備齊相關材料后，即可辦理建筑工程施工許可證。

3.4.6辦理預售證

首先，辦理預售住房價格批復，至地名委員會辦理小區命名審批。攜帶項目所在地派出所出具的地址、編號證明，辦理住房預售面積審查，至產權處報送相關報建資料供審查，最后，聯絡公司工程部協助產權處進行現場勘查，無異議后即可獲得預售證。

4結語

到目前為止，江蘇成品住宅仍低于住宅年開發量的40%，與發達國家成品住宅開發量的80%以上相去甚遠，究其原因在于：產品質量問題影響購房成本與用戶消費觀念的轉型。因此，立足終端用戶需求與信息化集成環境，設計、施工、監理單位等尚需積累成品住宅建設經驗，強化獲得土地、投資開發、設計施工、構配件生產、部品設備生產供應、施工、銷售及售后服務等產業鏈的銜接力度與合作機制，提升住宅部品、建材的標準化、通用化與工業化生產水平，才能推動成品住宅的產業化進程，實現資源節約型和環境友好型的可持續發展目標。這里，梳理前期階段一體化產業鏈的流程，或可為成品住宅投資開發、設計、管理體系的規?；?、一體化建構，拋磚引玉。

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篇9

商業地產開發運營現狀及資金障礙分析

住宅地產和商業地產在開發運營上存在著本質差異，住宅開發的核心是獲得廉價土地和健康的現金流，一個項目完整的操作周期是2~3年，售后交給物業管理公司，不存在后續經營發展問題。而商業地產的本質是商業，地產只是實現商業價值的載體，一個商業項目的操作周期要5~8年（含建設和運營）。目前國內很多地產商均以開發住宅地產的思路和手法對商業地產實施運營開發，在項目未建成之前就將集中型商業散售。散售后，小業主往往基于自身利益的考慮，以租金價值為取向而忽視業態之間的促進發展，極易造成鄰里業態的沖突，如火鍋店旁邊是高檔時裝、化妝品店比鄰寵物店等尷尬情況。[18]而散售的商業街由于缺乏統一管理運營導致個體經營性的短視，致使開張時紅火，兩年后成為“死街”。對于商業地產來說，持有并運營零售型商業部分更便于統籌協調、合理定位、商業安排；反之，商業地產的核心競爭力就無法完全體現，而長期持有商業資產及運營導致的大量資金缺口往往是目前許多商業地產商必須面對的嚴酷現實。

（一）資金流動性不強

目前國內商業地產的主要運作模式是以重資產為主的香港模式和以售養租為主的萬達模式。以香港模式運營的商業地產企業通過獲取一、二線城市傳統商業核心區域的土地或舊商業，通過移植現代、時尚的香港商業物業理念，實現與周邊商業的差異化競爭，多以城市綜合體或單體零售商業為主，商業部分完全自持，由開發商打造的香港專業商業管理團隊進行零售物業的運營管理。初期投資回報較低，2~3年后物業進入成熟運營期后實現了高于同行或周邊區域的租金水平和分成收益，以較高的租金貼現低成本的土地，快速收回成本實現盈利。該模式雖從長期看可為企業帶來經營和資產增值雙重收益，但對開發商的資金實力要求很高，要求能夠承受較高的一次性資本投入和前期的商業培育再投資。萬達模式運營的商業地產企業基于低地價、政府扶持、核心區位、訂單式招商等成體系的產業鏈整合優勢，通過綜合體項目中公寓、寫字樓、住宅的銷售回報補貼大型商業的投資和運營的虧損，不可售持有型物業在整個項目中一般不超過30%，以銷售型物業產生的現金流收回項目的整體投資，以接近“零成本”的價值持有集中商業或酒店，等待時機將持有型資產上市實現證券化，投資人獲利退出。為滿足持有資產進入證券化平臺的要求，萬達商業項目的租金絕對值較低，且租金回報相對于高售價處于很低的水平，在犧牲一定收益的條件下實現了較穩定的現金流運營。以售養租模式雖然在一定程度上解決了商業地產運營的大量資本沉積問題，但低租金模式不利于商業的培育，使物業價值提升不快，背離了商業運營的基本原理。通過比較，我們可以看到，不論是重資產持有模式還是以售養租模式都無法從根本上解決商業地產運營中資金流動性不強的問題。

（二）融資渠道不暢

鑒于商業地產的經營屬性，不但在開發階段需要大量的資金投入，在竣工開業后仍然需要在1~3年的培育期繼續投資，通過進入品牌的調整、商業性宣傳活動、價值客戶的固化等措施，促進租金、分成收益、資產三項指標穩定提升。即便如此，如果僅僅依靠租金凈收益償還已有投資，保守計算需要8~20年，近期投資開發建設的商業物業由于土地價格的增加，投資回收期還會相應延長。國內商業地產商往往通過銀行、信托公司、保險機構、外資等進行融資，以融資資金投資住宅等其他高回報的產品，補貼商業運營的虧損，但目前也出現了融資渠道不暢的問題。首先，銀行配合國家房地產調控政策收緊了貸款規模。依據國家對住宅地產市場投機行為調控整頓的要求，自2009年開始各家商業銀行收緊了對整個地產行業的貸款規模。如調高首付款支付比例、上調房屋貸款利率、實際利率執行基準利率上浮等。2012年在穩健貨幣政策的指導下，各商業性銀行的貸款額度還會降低，同時會加大對保障性住房和中小型生產企業的傾斜扶持，商業性房地產開發商通過銀行融資投向住宅，通過住宅銷售補貼商業運營虧損的做法無法實施。第二，信托因凈資本核算指標和房地產產品監管而主動壓縮業務。2011年5月各商業銀行的總行根據銀監會要求，全面叫停銀（行）信（托）合作，房地產信托的發行從“事后報備”變更為“事前審批，一事一議”。而2011年2月12日銀監會下發的《信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》（銀監發【2011】11號）則對信托公司的凈資本、風險資本計算標準和監管指標做出了明確規定，并嚴格要求2011年底進入“結算期”。由于房地產融資類信托產品對凈資本金要求數額明顯高于其他工業、服務業信托產品，直接導致信托公司2012年主動壓縮房地產信托業務。第三，保險資金因投資能力、比例限制和缺乏專業管理團隊而很少涉足商業地產。2010年9月保監會印發了《保險資金投資不動產暫行辦法》（保監發【2010】80號），保險資金可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品，可以采用債權、股權或者物權方式投資不動產，但僅限于商業不動產、辦公不動產、保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產，但并不是所有的保險企業都有參與的資格。根據《辦法》規定，投資不動產的保險公司上一會計年度末償付能力充足率需不低于150%且投資上季度末償付能力充足率不低于150%；上一會計年度盈利、凈資產不低于1億元人民幣；具有與所投資不動產及不動產相關金融產品匹配的資金，且來源充足穩定。目前符合條件的也只有人保、平安、太平洋、泰康等少數幾家大型公司?！掇k法》對投資比例也有謹慎的規定，即投資不動產的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產的10%，投資不動產相關金融產品的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產的3%；投資不動產及不動產相關金融產品的賬面余額，合計不得高于本公司上季度末總資產的10％。由于投資比例的限制，缺乏案例、實際操作細則，沒有專業的商業運營團隊支持，大型保險公司對于投資商業地產抱謹慎態度，僅基于自用考慮，在一線城市收購了一些已經建成的、核心區域的寫字樓。第四，外資因政府審批及結匯障礙進入困難。現行法律法規明確限制外資以債權投資房地產，以股權方式投資房地產企業需要商務部、外匯管理局、國家工商總局聯合審批。鑒于對自身投資安全性的考慮，外商資金往往選擇在國內開發商獲得土地并追加了部分建設投資后，以股權并購或增資的方式進入項目，此行為需要上述三部局聯合審批方能實施。外資股權若要實現股東分紅，換匯后匯出境外，也需要相同的審批程序和時間。外資僅在股權投資和退出兩個環節就要耗費1~2年的時間，本來離岸的低成本資金由于“空轉1~2年”，變成了與國內“熱錢”成本相當的資金，喪失了經濟優勢。如果再綜合政治意識形態對投資風險的放大效應，境外資金的成本已經明顯高于國內的資金。在商業地產的發展機遇期，如何妥善解決資金流動性不強與融資渠道不暢的突出問題，充分挖掘商業地產開發運營鏈條中各個環節的融資價值，釋放參與建設企業和政府的吸金性，實現各種權益的經濟最大化，提高外部投資人的注資興趣點，促使持有型資產變現流動，將是新時期商業地產發展必須考慮與解決的重要問題。以下筆者根據全價值鏈理論與國內外商業地產經營的成功模式，提出全價值鏈商業地產模式并進行分段解析。

商業地產全價值鏈股權投資模式及其創新點

價值鏈理論是由邁克爾•波特（MichaelE.Porte）r提出的。在同行業競爭者、供應商的議價能力、購買者的議價能力、潛在進入者威脅與替代品威脅五種競爭力構成的“五力模型”中，只有靈活運用成本優勢戰略、差異化戰略、縫隙市場戰略等才能在激烈的商業競爭之中勝出。公司應該視具體情況和自身特點來選擇戰略方針，同時要考慮連接產品或者供給的系列渠道。波特首次將這種渠道稱為價值鏈，并在每一條價值鏈上區分出內部后勤、生產或供給、外部物流及配送、市場營銷及售后服務等五種主要的活動，而每一項活動都伴隨著各自的派生活動，每一家公司的價值鏈相應地融入一個更為廣闊的價值體系中。[19]在價值鏈理論的基礎上，針對我國商業地產面臨的背景情況與自身特點，對商業地產運營中的土地供應方（政府）、生產或供給方（建設總包方）、市場營銷（基金管理公司）、售后服務（商業運營團隊）等鏈條環節的價值進行深度挖掘，并對這些環節融入更為廣闊的價值體系中的關系進行系統梳理，試圖運用金融手段實現商業地產運營的全價值鏈體現。股權投資是指企業或個人購買的其他企業（準備上市、未上市公司）的股票或以貨幣資金、無形資產和其他實物資產直接投資于其他單位，通過投資取得被投資單位的股份，目的是為了獲得較大的經濟利益，這種經濟利益可以通過分得利潤或股利獲取，也可以通過其他方式取得。目前學者們研究的股權投資形式主要有三種：一是商業資產信托，二是私募股權基金，三是類REITs資本化平臺（詳見表2）。本文根據目前國內研究的主要股權投資形式中投資人權利義務、投資人關系、資金特點及發展現狀，結合商業地產價值鏈上政府、開發商、建設總包方、商業運營團隊與潛在商業購買人的價值取向，將股權投資的幾種形式與債權投資形式結合起來，設計了商業地產全價值鏈股權投資模式。主要由四種不同的股權投資方案組成，一是政府為主導的私募產業基金；二是以建設總包方為主導的建設開發集合計劃（權益與現金集合信托計劃，以收益權為劣后級、社會資金為優先級的集合信托計劃）；三是由商業資產潛在購買者參與組成金融衍生方案；四是商業地產運作成熟后通過REITs平臺上市的公募基金方案，這四種新方案加上原有的傳統商業銀行融資模式構成了系統的、多元性的并具有延展性的商業地產產業融資模式（詳見圖2）。

商業地產全價值鏈股權投資模式的創新之處有以下幾點：創新之一：公私搭募。按照不同商業階段回報率的不同匹配相適應的資金，在建設或并購期借助持有商業的品牌價值和對未來居住價值的提升，提高公寓、寫字樓、配套住宅的銷售價格，以較高的回報率平衡前期進入項目的社會性資金的高風險。商業進入成熟期后，每年實現了持續穩定的租金收入，風險大幅降低，適合進入公眾融資平臺，成為非專業性公眾投資人的可選投資產品。尊重并量化投資風險，合理搭配公眾和私人性資金。創新之二：資金個性配置。針對項目的不同業態（如零售商業、公寓、寫字樓等），面向未來可能持有或熟悉該業態運作的機構投資人募集資金，既符合國家對于“面對特定的、有風險識別能力的投資人進行募資”的客觀要求，又能降低未來階段性投資到期退出的兌付風險。創新之三：私募平臺，政府調控。政府投資的國有“沉沒資產”———核心區的國有商業用地或資產進入基金，吸引國有和社會投資人投資，選擇專業建設和運營團隊負責中期的建設和后續運營，政府以土地或資產供應為手段，以區域或行業的視角對商業性基礎建設投資和運營進行調控，達到合理刺激居民消費，擴大內需的目的。創新之四：以利貼息。在項目的開發期，以項目工程款收益權為建設總包單位融資，并將建設總包單位獲得的“額外浮動利潤”以轉移支付的方式支付給信托投資人，既幫助建設總包單位開拓了潛在的市場，又彌補了企業融資難的客觀問題。創新之五：商業物業定制。提前鎖定潛在的長租期大面積租戶、未來資產持有人，為其定制商業物業，并將未來資產持有人引入私募平臺，約定持有人按工程進度支付購房款；請長租期大面積租戶配合開發商申請銀行開發貸款并約定進入運營期后，開發貸款轉為經營性貸款。充分利用定制模式，減輕開發期的資金壓力。創新之六：物業租金提前分紅。未來商業租戶和潛在的持有人可選擇在預售前以資金投資私募平臺，不但可以全程監控目標物業的建設質量和進度，也可以作為投資人獲得基金或信托的分紅，其實質就是通過投資的前置，提前獲得了標的物業的租金分紅。

全價值鏈商業地產運營鏈條分析

房地產開發工作以項目為單位實施，最顯著的特性是唯一性、可借鑒但不可全盤復制性。從可行性研究到設計任務書下達這一階段（業內統稱為前期）的工作直接決定了項目的成敗，商業運營團隊的主要任務除對項目進行市場調研、客群分析、未來租金分析外，還應依據項目的控規要求對各個業態的比例進行調整———原則是未來使用功能優先，內部布局和功能優化為主，外立面裝飾變化為輔。融資團隊的主要任務是基于各業態的未來銷售、持有意向，按全壽命原則組合各方面的資金，實現投資方利益最大化。現在規劃的城市未來綜合商業體的主要業態以零售商業、公寓、寫字樓、酒店為主，該平臺的利益方有政府、建設總包、潛在的租戶、可能的業主、某個業態整體購買人等，各參與方的訴求不同，給項目帶來的潛在價值不同，成功的基金方案應該在最大程度上優化、整合各方訴求，為項目創造最有可能的開發運營環境。

（一）通過商業產業開發私募基金實現政府公信力的商業價值

政府在出讓土地獲得利益的同時，維護社會穩定、解決就業、創造持續稅收等方面的訴求也在加強。為了便于統籌管理與整體經營，我們應該充分發掘政府公信力價值。全國性的開發商可以考慮與省或直轄市一級的政府設立商業產業開發私募基金，即在地方政府融資平臺外，依托政府公信力重點整合和改造省屬（直轄市屬）范圍內的原輕工業、供銷社、物資局的商業資產、土地，形成具有投資價值的商業資產包，地方政府出地、專業商業開發運營商出錢并負責運營。當地政府的投資公司和開發商出種子資金，注冊實體作為基金的GP③和次級LP④，吸收當地大型企業、社保和養老基金、社會資金作為基金的優先級LP⑤，共同發起商業產業基金，專注于商業資產包的開發、運營。這種模式可以充分利用政府信用和建設管理團隊的專業性吸收社會資金，由開發運營商掌握項目的管理權，政府以土地出資作為GP和次級LP，不但可以全程監督項目的開發和運營，預防經營風險，指導微觀實體運營支持政府的宏觀政策，還可以獲取常規收益（次級LP）和額外的超額收益（GP）。此外，政府對持有型商業物業在開業之初的地方性稅收的減免、城市配套基礎設施費用的減免、政府同意商業內部的功能布局優于外立面的形象工程、協調消防和人防部門接受在法規內的創新性設計等宏觀政策性的支持，會對項目的成本、工期、銷售價格、后期使用成本等產生良性的影響。

（二）通過以利貼息的信托計劃實現建設總包方的融資價值

由于建設總包方一般是輕資產運營企業，在已有的債權融資模式中因缺乏抵押物而往往被忽略了融資價值。商業地產全價值鏈股權投資模式中，建設總包方以工程應收賬款權益委托發行信托計劃，由建設方的母公司做增信擔保⑥，投標時按全額取費⑦，引入信托計劃以股權形式投資來減輕開發商的資金壓力。因開發商獲得總包方的信托融資，原本給開發商讓利優惠⑧的6%~8%有可能作為利息轉移支付給信托計劃，開發商對此信托計劃承擔連帶責任，并承擔部分利息費用，當后期財務成本較低的銀行貸款或銷售收入足以支付信托本金和收益時，信托投資最先退出。如果建設總包方的母公司或關聯單位出于自用、改善資產結構或投資獲利的目的，有意整棟購買寫字樓、公寓或商業，可以將其在基金的投資與目標物業鎖定，在托管銀行設立專戶，建設總包單位對基金的投資專門用于支付目標物業的工程款。該融資方案的核心是將第三方在項目中的權益證券化并投資于項目的開發過程中，首先，使建設單位因具有強有力的資金支持與其他同行相比更具競爭力而獲得項目，原來的工程墊資成為股東出資通過股權方式進入項目公司，可按出資比例獲得項目支付的分紅。第二，建設總包方初期借用較銀行利息高的信托融資，一旦低成本的銀行貸款進入，即刻替換信托資金，通過提升高成本資金的流動性變相降低資金使用成本。第三，工程款利潤取費中原本讓利給開發商的6~8個百分點作為部分利息貼現給信托計劃，剩余部分利息約為7~9個百分點，⑨等同于建設單位向銀行貸款的利息，不會額外增加建設單位的財務成本。第四，將建設總包的潛在購買價值在銷售環節體現，以量身定制的模式降低了銷售壓力、舒緩了募資壓力，同時也開拓了一條持有型物業的退出渠道。

（三）通過不同金融產品資金鏈實現商業資產購買客戶的投資價值

商業地產全價值鏈股權投資模式還可以使商業資產的購買客戶包括整體購買客戶與小業主通過參與資金鏈中不同金融產品的投資，實現他們的投資價值。這些客戶可以次級LP的身份參與初期的政府產業基金，以優先級LP身份參與總包方發起的信托計劃，也可以公眾投資人的身份參與類REITs平臺融資?；鹱鳛轫椖抗镜墓蓶|，可以在注資前與原股東簽訂對賭合約，基金對部分物業享有優先購買權、優先租賃權，一旦觸發行權條件（例如基金退出、獲得預售許可），基金的投資人作為物業的潛在購買者和租賃人與物業資產的持有人項目公司可以直接簽訂房屋買賣或長期租約。一般大面積需求的租賃客戶相對于小面積租賃客戶而言是處于優勢地位的，如果基金或商業管理公司作為若干小面積租賃客戶的代表，在項目建設之初，就以專業化的知識和經驗籌劃未來的運營，并統一協調業主和租戶在租期、租金漲幅、業主更替、使用功能等方面的利益，無疑為后期商業租金的增加、商業物業價值的增加奠定了良好的基礎，實現了業主、租戶雙贏的良好局面。這種模式對潛在的商業購買客戶、小業主的吸引力有三點：一是提前鎖定了目標物業。將銷售或租賃工作延伸至項目初期，以認購基金份額的形式提前鎖定物業的潛在購買者和租賃人。二是房屋購置首期款支付周期的延長降低了小業主的經濟壓力。三是以基金分紅的形式提前獲得了資產投資的“租金”收益。

（四）通過類REITs平臺實現商業產業基金原始股東的財富價值

將產生穩定租金收入的成熟商業資產進入類REITs平臺，通過資產證券化的方式向不特定的公眾募集資金。通過類REITs平臺融資，借助資本市場的“市盈率”杠桿對商業資產的租金進行放大，實現了投資商業產業基金原始股東財富價值的增加；資產進入平臺后通過專業團隊的運營，以定期派發紅利的形式為公眾提供穩定的收益。

結論

綜上所述，成功開發運營商業地產的核心是“優秀的商業策劃、招商、運營管理團隊”和“基于商業物業全壽命的證券化資本運作”，這兩個核心的本質是對地產行業“人”和“財”價值的深度挖掘，進而通過地產即“物”這個載體實現“人”與“財”被挖掘價值的經濟體現，筆者將這種基于深度挖掘地產開發要素的模式定義為“全價值鏈商業地產模式”。

其核心是以股權投資模式、按商業物業不同開發運營階段組合不同類型的資金，通過資金放大“人、財、物”在開發鏈條中的附加價值，確保持有型商業物業運營和處置價值的最大化。全價值鏈商業地產模式的核心是以輕資產運營方式將運營與重資產剝離，以費用收費模式替代資產收益。具體操作方式是運用私募股權投資（PE）、信托計劃與公募基金（REITs）相組合的金融手段在不同階段為商業地產項目開發、收購和持有經營提供強大的資金支持。通過私募基金投資開發型物業，并對商業物業進行先行收購和管理，充當預上市資產的孵化器，待成熟后出售給上市基金。資產管理公司即房地產基金管理者，對私募和公募基金的參股或控股使得其在整個資本運作過程中有足夠的控制力。在操作的全過程中遵循資產類型與投資人相匹配的原則，實行物業細分，即按照不同標準進行物業分類，并為每種細分的資產匹配相應的PE或REITs。在商業物業可行性研究分析的初期，開發商就需要將政府（土地供應平臺）、建設總包單位（建設平臺）、租戶和購買人（商業運營平臺）、基金及基金管理公司（融資平臺）等資源進行深度價值挖掘，目的是募集資金開發建設、提前鋪路鎖定銷售對象、拓展退出渠道。全價值鏈商業地產模式的精髓是對產業鏈參與單位的資源整合，建立動態的、多贏的、風險互擔的利益價值共同體。目前國內大型的、持有型商業資產一般交易周期普遍較長、交易價格不高，造成這種客觀現實的主要原因是購買人對物業未來價值的測算差異、缺乏專業的商業運營團隊來支持購買決心、短期內無法了解現有租戶對物業持續租賃的忠誠度等。

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[關鍵詞]旅游體驗；旅游產業；旅游產業鏈

[中圖分類號]F59

[文獻標識碼]A

[文章編號]1002―5006(2010)06―0019一07

隨著近年來旅游市場需求的快速成長，以及國內外政治經濟形勢的不斷變化，特別是由于中國政府對國際社會的碳減排承諾等原因，旅游業被再一次提到了新的高度。2009年11月25日，國務院常務會通過《關于加快發展旅游業的意見》，并明確提出“把旅游業培育成國民經濟的戰略性支柱產業和人民群眾更加滿意的現代服務業”。但是，旅游業的邊界到底是什么?旅游現代服務業到底又是什么?目前尚沒有明確的界定。本文擬從旅游體驗的角度來分析旅游產業價值鏈，討論旅游產業的邊界與現代服務業特征。

1產業鏈的概念與內涵

自1985年邁克爾?波特(Michael E Porter)在《競爭優勢》中提出價值鏈(value chain)的概念以來，產業鏈(industry chain)、供應鏈(supply chain)等概念相繼產生，其中產業鏈是產業價值系統的簡稱，但由于理論研究的缺乏，產業鏈、價值鏈、供應鏈常?；鞛橥桓拍?。在國內學術界，雖然產業鏈一詞實際應用不少，但理論研究并不多。學者們尚未就產業鏈的特性、本質、結構、形成機制、治理模式等理論基礎性問題形成共識。近年來，國內學者對產業鏈的界定大致可以分為3類：

第一類是從產品生產的角度定義。產業鏈是指在一種最終產品的生產加工過程中――從最初的自然資源到最終產品到達消費者手中所包含的各個環節――所構成的整個的生產鏈條。產品生產角度強調關鍵產品的中心地位，產業鏈涵蓋了商品或服務在創造過程中所經歷的從原材料到最終消費品的所有階段，即圍繞核心產品，一種或幾種資源通過供應商、制造商、分銷商、零售商等承擔著不同的價值創造職能并相互聯系的環節，不斷向下游產業轉移直至到達消費者的路徑。

第二類是從戰略聯盟的角度定義。產業鏈是在一定地域范圍內，同一產業部門或不同產業部門某一行業中具有競爭力的企業及相關企業，以產品為紐帶，按照一定的邏輯關系和時空關系，連接成的具有價值增值功能的鏈網式企業戰略聯盟。戰略聯盟的角度強調產業鏈的整體優勢，認為產業鏈的本質在于以具有較強國際競爭力或競爭潛力的企業為核心，與相關產業的企業以產品、技術、資本等為紐帶結成的一種具有價值增值功能的戰略關系鏈，將一個企業的整體優勢轉化為一個區域和產業的整體優勢，從而形成這個區域和產業的核心競爭力，帶動產業整體發展。

第三類是從產業關聯的角度定義。產業鏈是產業依據前、后向的關聯關系組成的一種網絡結構。產業關聯角度強調企業甚至產業間的供給和需求關系，在這種各產業依據前、后向的關聯關系組成的鏈式生產結構中，有關的經濟活動、經濟過程、生產階段或經濟業務按次序聯結起來，產業上游到下游各相關環節間的供需鏈、企業鏈、空間鏈和價值鏈4個維度有機結合。

以上3種定義方式雖然角度各不相同，但本質上都認同核心產品或產業在產業鏈中的鏈核地位以及產業鏈中不同產業間的前、后向鏈式關系。然而芮明杰等認為，隨著模塊化時代的到來，產業鏈的形態已經發生了根本性的變化，產業鏈中知識關聯的重要性更加突出。產業鏈在本質上是以知識分工協作為基礎的功能網鏈。因此，對于模塊化時代的新興產業，則應更多地從知識分工協作角度定義其產業鏈。

2旅游產業與旅游產業鏈

關于旅游產業或者旅游產業鏈，學術界一直存在爭議。早在20世紀，美國旅游學專家托馬斯?戴維森(Thomas Lea Davison)曾提出旅游不是產業，認為將旅游定義為產業是貶低了旅游的真正意義，并曾因此引起學界的爭論。但隨著旅游市場需求與供給的不斷壯大，實際上無論是學界還是業界，大多數都承認旅游業是一個對國民經濟有重要影響的產業，只是對什么是旅游產業，尚存在兩種不同看法：

一種觀點是直接將旅游產業與旅游業等同起來，統一定義。如王大悟和魏小安根據聯合國《國際產業劃分標準》對旅游業的內容進行了界定，并認為“旅游業是滿足旅游者在旅游活動中的行、游、食、住、購、娛等各種需要，以提供旅游服務為主的綜合性產業”。旅游產業包含了所有生產或提供滿足旅游消費者在旅游過程中所需要的食、住、行、游、購、娛等方面的產品和勞務的部門或企業，它們廣義上提供各種組合旅游產品而狹義上只提供核心旅游產品，旨在完成旅游生產和服務。

另一種觀點認同上文提到的對旅游業的普遍定義，但認為旅游產業比旅游業包含了更加廣泛的內容，兩者不可等同。申葆嘉提出，旅游業主要是指以住宿業、餐飲業、旅行社以及人工建造的游樂園為主的接待諸行業的復合體，而旅游產業既包括了營利的旅游業，還包括了許多發展旅游所必須的社會非營利因素。羅明義則進一步將旅游產業分為旅游核心部門、旅游依托部門和旅游相關部門3個層次，包括了所有滿足人們旅游需求的旅游產品、旅游消費和旅游供給，而旅游業主要是指第一個層次。

旅游產業的界定存在爭議，旅游產業鏈的戈Ⅱ分也存在以下3種方法：

基于旅游者需求的旅游價值鏈界定。旅游者的需求拉動了旅游產業要素的形成，因此，旅游產業鏈的界定也常從旅游者需求角度出發。如李丹楓等認為，旅游產業鏈是指旅游消費者從獲得旅游信息并決定進行某次旅行、經過空間移動，到最終實現旅游體驗這一系列的活動過程中，因吃、住、行、游、娛、購等旅游消費涉及的企業分屬不同的產業類型而形成的一種產業鏈接關系。何建民提出，對于常規旅游來說，旅游價值鏈包括了目標顧客的選擇、定位、產品設計、價格制定、渠道選擇和形象推廣等。這類概念都強調產業鏈始于旅游者空間移動，止于旅游者旅游消費體驗的實現，是吃、住、行、游、購、娛6要素相關企業的集合。這種界定方法使旅游產業的邊界相對較窄，通常被稱為狹義的旅游產業，但便于統計與操作。也正因如此，目前國家旅游局主導的旅游產業統計口徑也基本上采用這一界定方式。

基于旅游產品供應的旅游價值鏈界定。通常認為旅游產業是由生產旅游產品與服務的旅游企業集合構成的，因此，不少關于旅游產業鏈的定義從旅游產品與服務的供應角度出發，如坦佩爾和馮特(Tapper＆Font)將旅游產業鏈定義為一條包含了所有旅游產品與服務的供應與分配的鏈條，旅游價值鏈因此可分為贏得訂單(win order)、分配前的支持(pre-deliverysupport)、分配(delivery)以及分配后的支持(post― delivery support)4個階段，以實現旅游產品的端到端無縫連接，或者將旅游產業鏈定義為包含了旅游供應商、旅游開發商、旅行社和游客4個部分的單鏈。路科從供應鏈管理思想出發，認為目前旅游業的運作是以旅行社為核心、各相關行業企業為節點而聯結成的服務于旅游者的供應鏈模式。張輝把旅游的生產與銷售涉及眾多的企業活動，從獲取旅游目的地的各種旅游要素暫時使用權開始，到旅游產品的組合以及產品的分配和銷售的整個過程定義為旅游產業鏈或旅游產品鏈。在應用研究領域，瑪麗安娜?希賈拉(Marianna sigala)認為旅游供應鏈包含產品一生中的所有方面，如原材料、材料處理、制造、分配、零售、顧客使用和最終拋棄。詹姆斯?墨菲(James Murphy)和史蒂芬?史密斯(Stephen Smith)認為約翰?門澤爾(John Mentzer，et al.)等人對供應鏈的定義適合描述烹飪旅游的供應鏈，即：直接參與產品、服務、資金和／或信息從源頭到顧客、從上游到下游的流動的3個或更多的實體(組織或個人)組成的一個整體。裴德羅?拉文托斯(Pedm Raventos)描述了在旅游產業鏈中航空公司、酒店及其他供應商與旅行社的供需關系。部分研究則根據各自研究的內容，直接從各行業通用的供應鏈定義中選擇了較符合自身要求的內容。此類旅游產業鏈的界定方法強調旅游產品與服務的供給，但并不強調產品與服務供給的起點與終點，旅游產業鏈的外延比較寬泛，與通常大家所說的廣義的旅游產業概念基本相當。

基于空間移動范圍內旅游產品供應的旅游價值鏈界定。基于旅游者需求的旅游產業鏈界定劃分了旅游產業鏈的起點與終點，使旅游產業研究具有可操作性；基于旅游產品與服務供給的價值鏈強調了旅游產業鏈的多元性，但又陷入概念泛化的困境。于是又有學者將旅游產品與服務的價值鏈終點限定在“特定旅游目的地的分配和營銷”內，相應的旅游供應價值鏈定義為：“參與了從旅游產品／服務不同部分的供應(如航空業、住宿業)到最終旅游產品在特定旅游目的地的分配和營銷這個過程中不同活動的旅游組織所組成的網絡”。或者將旅游供給限定在旅游者空間轉移過程中，如“在旅游者到目的地的空間轉移及旅游消費過程中，為其加工、組合并提供旅游產品，以助其完成到達目的地的旅行與游覽，此間所形成的以旅游企業為核心的各種產業供需關系”。

以上3種旅游價值鏈或者旅游產業鏈的界定方式都各有優缺點，第一種界定方便操作但局限了旅游產業鏈的邊界；第二種界定放大了旅游產業鏈的邊界，但由于“什么是旅游產品”仍難以界定，旅游產業鏈的邊界問題也因此仍未解決；第三種界定方法使旅游產業鏈理論上的邊界清晰，但它與第二種界定方法存在同樣的困境。傳統的旅游產業鏈定義比較關注產品的生產聯系和由此產生的物質流動，但芮明杰等認為，這些都只是產業鏈的外在表現形式。產業鏈在本質上是以知識分工協作為基礎的功能網鏈，通過知識的分工和知識共享創造遞增報酬，為顧客創造價值。因此，旅游產業鏈的定義本質上應該從知識的分工協作人手，以不同的價值創造來劃分產業環節，并將各環節以網狀結構聯系起來。

3基于旅游體驗的旅游價值鏈分析

旅游產業鏈界定的困難緣于對旅游現象本質界定的復雜性以及由此引起的旅游產品定義的不確定性，使旅游產業鏈的界定或者過于寬泛或者過于局限。根據謝彥君的分析，旅游體驗是旅游世界的“硬核”，如果在旅游世界中抽掉了旅游體驗，就等于抽掉了旅游現象的基本矛盾，抽掉了旅游現象的內核。沒有旅游體驗這種根本需要，旅游產品就沒有必要生產出來，旅游資源將依然以其自在的狀態存在著，不存在專業的企業生產旅游產品，狹義旅游業自然也不存在，而它的缺位將使廣義旅游業成為沒有內涵的空殼，它們的存在僅具有非旅游的意義。旅游業是一個新興產業，與傳統產業鏈以有形產品之間的關聯形成鏈式結構所不同的是，旅游產業鏈有“模塊化”的特征，主要表現為以知識關聯形成的網狀結構。在旅游產業鏈生產分工的背后，技術的差異只是表象，實質上是圍繞體驗創造、生產與銷售、提升的知識分工。

基于這一出發點，以旅游體驗這一旅游的“硬核”為中心，按照知識分工和價值創造，可以對旅游產業價值鏈作如下劃分(表1)：

旅游體驗產品設計。從旅游資源到旅游產品的第一步是旅游體驗產品策劃與設計，這類企業包括以旅游目的地資源整合和設計為主的旅游規劃與產品策劃、營銷等咨詢服務公司等類型企業群體，其技術含量高、價值創造空間大，但是在以往的旅游產業價值鏈劃分中卻并未得到應有的重視。

旅游體驗產品物質環境制造。策劃與設計好的概念產品需要物質載體來表現，相關的硬件建設也因此成為重要的一步，如果沒有這一環節，再好的旅游資源都只能停留在潛在狀態，不能作為一種經濟資源，也就更不能服務于游客的旅游體驗。一些專門進行景區建設、酒店建設等旅游環境與設施施工建設的專業企業群體，他們的旅游屬性被其建筑行業特征掩蓋，而使其在旅游產業價值鏈認知中長期被忽視。

旅游體驗產品信息傳遞與中介服務。凝結了概念與設施硬件的旅游產品需要向遠在異地的旅游者傳遞信息并進行銷售，相應的中介服務企業群體也因此產生，他們包括各類旅游廣告公司、文化傳播、網絡傳播等信息傳播企業群體以及專門進行產品銷售的旅游網絡在線銷售公司、旅行社企業等等。行業內廣受詬病的旅游市場信息不對稱問題，與這部分產業發育不完善有緊密關系。

旅游運輸服務。旅游體驗產品的消費依賴于消費者的移動而不是產品的移動，因此旅游交通運輸企業群體產生，這里主要指從客源地到目的地的運輸，不包括旅游地的本地交通。旅游體驗產品運輸可以看作是旅游體驗產品中的一部分，它將游客從旅游目的地外運送到旅游體驗地，其價值不僅僅在運輸功能的實現，服務也為這一環節的價值創造提供了發展空間。

旅游體驗產品生產與消費。服務業的最大特點是生產與消費的同時性，到達旅游目的地的旅游者開始享受各項旅游體驗服務的時間與地點，同時也是旅游企業進行生產的時間與地點，這些企業包括為旅游者在旅游地提供必要的吃、住、行、游、娛等服務企業群體，這部分企業通常被認為是核心旅游產業，是典型的勞動力密集型的傳統服務業的組成部分。

旅游體驗的二次消費生產與服務。根據謝彥君的解釋，旅游消費只包括愉悅的旅游體驗要求的基本消費，而旅游者消費則是旅游者在旅游過程中的全部消費，包括的范圍通常比前者大。前者屬于旅游體驗的初次消費，而旅游者在旅游地的購買行為則可以理解為旅游體驗的二次消費，它屬于旅游者消費中的非基本消費部分，是完善和加強游客旅游體驗的重要內容，和這部分生產與消費緊密相關的是一些旅游商品制造與銷售服務企業。

旅游體驗產品精加工。隨著目的地游客類型不斷升級，旅游體驗產品的精細化、個性化程度需求也 不斷提高，相應的生產與服務企業群體不斷產生與發展，這些企業群體包括知識與技術附加值較高的旅游服務體驗產品，如融養身、保健、康療與旅游休閑觀光為一體的高端接待服務企業等。

旅游體驗產品的物產消費服務。隨著旅游體驗的個性化要求程度不斷提高，部分體驗對物產的依賴度也不斷提高，專門為此類企業提供物產供應的旅游企業也不斷成長，如將酒店體驗產品與分時度假相結合，將度假與房地產開發相結合，出現的一些新型房地產開發企業群體。

旅游體驗產業鏈整合服務。隨著旅游產業鏈不斷延伸，旅游企業對金融、保險、信息等服務業的需求也不斷增大，同時也不斷融合，一些專門的旅游信用卡、旅游保險、旅游數字化服務企業不斷成長，使旅游產業進入了一個新階段。

4旅游產業鏈的基本特征

以旅游體驗為核心劃分的旅游產業價值鏈，涵蓋了旅游體驗產品的設計、配套環境的制造、體驗產品的營銷與中介服務、生產、消費與服務的各個環節和流程，每個環節對旅游體驗產品所賦予的價值各不相同，其分布呈現出一條旅游產業價值鏈的“微笑曲線”(圖1)，具有以下特征：

模塊化的網狀產業鏈結構。新興產業鏈越來越多地具備模塊化與網狀結構的特征，模塊間既有投入一產出式的傳統線性關系(如圖1左側的旅游體驗基本構成部分)，也有因知識的關聯與整合形成的非線性關系(如圖1右側的旅游體驗價值提升部分)，總體來看則是一種網狀結構。圖1中線性的描繪只代表了各環節創造價值的高低，并不代表各環節間有必然的上下游關系。但是網狀消費的外部性有可能產生其他環節運行的臨界點，如體驗產品的設計沒有完成時，設施建設難以進行；旅游體驗的基本生產和消費沒有達到一定水平，對體驗產品進行精加工和高物質附加也不現實。在這種網狀的旅游產業鏈中，模塊間橫向和縱向的關聯交織其中，知識與價值的高低緊密相連，形成旅游業的“微笑曲線”。

基本價值與追加價值的新認識。謝彥君從觀光娛樂的視角提出，除旅游觀光娛樂業以外的其他產業都是提供旅游產品追加價值的產業，都處于附屬地位。那么從旅游體驗的視角，凡是直接參與旅游體驗生產和消費過程的產業都屬于核心價值產業，而對于旅游體驗進行價值再創造的產業則屬于產業鏈中的追加價值部分。圖1中從“二次消費”處劃分，左邊部分(包括二次消費)是旅游體驗的基本構成環節，體現的是旅游產業價值鏈中旅游體驗的基本價值；右邊部分則是旅游體驗的價值提升環節，體現了旅游體驗的追加發展價值。這部分現今發展還不成熟，但從其價值地位來看，其成長空間大，創造價值高，極富發展潛力。

制造業和服務業特征的融合。縱觀整個產業鏈條，囊括了旅游體驗產品從設計到銷售再延伸到精細化的旅游服務的全過程，既與制造業的產品生產一產品設計、原料采購、物流運輸、加工制造、訂單處理、批發經營、終端零售相類似，同時又包含了二次消費服務、產品精加工、物產消費服務、產業鏈整合服務等有著明顯服務業特征的過程。一方面，旅游活動的廣泛性與復雜性，使得旅游體驗生產與服務所涉及的行業眾多，其中不乏制造業相關的企業，使得產業鏈形態具有制造業的特征。另一方面，旅游的服務特性決定了產業鏈的服務業特征明顯，因此，旅游產業價值鏈雖然形似制造業的“微笑曲線”，但又有自身獨特的內容，比如，產品營銷只是信息的中介服務而不是產品的直接銷售、運輸服務是消費者的運輸而不是單指物質產品運輸、產品的生產與消費的同時性，等等。

產業復合與價值分布趨同。產業鏈中的企業群體有相當部分具有復合的行業屬性，如旅游規劃計劃企業同時屬于咨詢行業，旅游景區建設企業群體同時屬于建筑行業，旅游運輸企業群體也屬于運輸業，旅游房地產企業屬于房地產業，旅游金融企業屬于金融行業等等。但恰恰是這些復合產業部分所創造的價值更高，處于產業價值曲線的兩端，而傳統的單純的旅游業即吃住游等企業卻只能處于價值曲線的底部，表現出產業復合程度越高，價值創造也越高的特征，這也充分說明了旅游產業的綜合關聯性特征。

5基于旅游體驗的旅游產業鏈認識的意義

更清楚、全面地了解旅游業的各方面產業特性。長期以來，將旅游業局限于吃、住、行、游、購、娛的范圍內，旅游業被認為是勞動力密集型的傳統服務業，但一些客觀上已經成為旅游產業重要組成部分的現代服務業如旅游咨詢服務、旅游電子商務服務等卻沒有被納入旅游產業的范疇，基于旅游體驗視角的產業鏈認識有助于加深對旅游業的理解，為旅游業建設成現代服務業指明方向。