土地征地流程范文

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篇1

摘 要 從農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)實(shí)過(guò)程中我國(guó)政府干預(yù)存在的問(wèn)題入手，提出解決這些問(wèn)題的政策建議，政府部門應(yīng)該做到轉(zhuǎn)變政府角色、規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)程序、明確政府權(quán)責(zé)、加大引導(dǎo)農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)方面的財(cái)政支出，積極引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)。

關(guān)鍵詞 土地流轉(zhuǎn) 政府部門 政府職能

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展“列為2011年主要任務(wù)之一，而農(nóng)地過(guò)于碎化不利于機(jī)械化和農(nóng)用技術(shù)的推廣，農(nóng)業(yè)收益陷入增長(zhǎng)瓶頸，土地比較效益低下，不利于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)可以實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)和統(tǒng)一管理，培養(yǎng)出新型農(nóng)民骨干、適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的農(nóng)村管理人才、種植能手、科技帶頭人等，依靠職業(yè)化農(nóng)民來(lái)引領(lǐng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。然而，由于政府權(quán)責(zé)定位的不合理，在土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)過(guò)程中多用強(qiáng)制流轉(zhuǎn)或妨礙流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象發(fā)生。因此，要明確政府部門在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的職能，正確合理的引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)。

一、變管理型政府為服務(wù)型政府

政府不能直接進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng),而是發(fā)揮引導(dǎo)和服務(wù)的功能,抓好土地流轉(zhuǎn)在大方向上的調(diào)控、監(jiān)督。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體組織在土地流轉(zhuǎn)中的作用是“中間人”,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體組織在土地流轉(zhuǎn)中,要積極維護(hù)農(nóng)民土地使用權(quán)益,加大與企業(yè)、專業(yè)大戶與農(nóng)戶之間的聯(lián)系,不應(yīng)當(dāng)以主導(dǎo)者身份去分享流轉(zhuǎn)收入,更不應(yīng)去經(jīng)營(yíng)土地租賃業(yè)務(wù)。

對(duì)農(nóng)民新型合作組織和專業(yè)農(nóng)業(yè)種養(yǎng)大戶在財(cái)政上的扶持力度要加大。由于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)具有生產(chǎn)成本高、投資周期長(zhǎng)、面臨風(fēng)險(xiǎn)大、收益低的特點(diǎn),許多銀行和投資者對(duì)涉及農(nóng)業(yè)項(xiàng)目投資少。政府可以通過(guò)減稅貼息的辦法,鼓勵(lì)銀行和金融資機(jī)構(gòu)積極為種養(yǎng)大戶、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)發(fā)放貸款,確保農(nóng)業(yè)發(fā)展所需資金充足。

二、建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)

一是抓緊研究制定如《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條例》、《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)登記條例》以及《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)。明確界定農(nóng)地產(chǎn)權(quán)關(guān)系、交易流程與流轉(zhuǎn)范圍和程序,保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益,促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)。二是完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估制度和土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償制度。公平考慮集體、農(nóng)戶和承包者利益的前提下,科學(xué)合理地制定土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和利益分配標(biāo)準(zhǔn)。

三、積極培養(yǎng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織

加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織相關(guān)法律法規(guī)的建立，出臺(tái)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織條例。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)、管理和監(jiān)督工作。要正確界定政府與中介組織關(guān)系，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)中介組織是土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，并不是政府的行政命令執(zhí)行者。政府要對(duì)建立土地流轉(zhuǎn)中介組織起到積極引導(dǎo)作用,由于該行業(yè)特殊的社會(huì)服務(wù)性,應(yīng)結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況給予適當(dāng)?shù)恼邇A斜。

四、堅(jiān)持土地流轉(zhuǎn)依法、自愿、因地制宜的原則

土地流轉(zhuǎn)的主體應(yīng)是農(nóng)戶,農(nóng)民應(yīng)是土地流轉(zhuǎn)的決策者。農(nóng)民自己有權(quán)決定土地是否流轉(zhuǎn)，以何種方式流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)面積、流轉(zhuǎn)價(jià)格等等。必須尊重農(nóng)民的意愿,保護(hù)農(nóng)民利益,堅(jiān)決反對(duì)各級(jí)政府和鄉(xiāng)村組織以各種名目違背農(nóng)民意愿,搞強(qiáng)迫命令,進(jìn)行圈地開(kāi)發(fā)和反租倒包。

我國(guó)各地區(qū)土地的質(zhì)量不同，種植的農(nóng)作物種類區(qū)別很大，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也有很大的差別。因此，土地流轉(zhuǎn)中要因地制宜區(qū)別對(duì)待，不可照搬照套，要積極摸索出適合本土的土地流轉(zhuǎn)模式。

五、完善社會(huì)保障制度，促進(jìn)農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)

幾千年來(lái)農(nóng)民們靠土地維持生活，通過(guò)土地創(chuàng)收改善自身福利。如果剝奪了農(nóng)民的土地，相當(dāng)于斷絕了農(nóng)民的后路，土地是農(nóng)民的最后保障。所以在土地流轉(zhuǎn)中要解決好農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移問(wèn)題，使得轉(zhuǎn)移出去的勞動(dòng)力都能到非農(nóng)行業(yè)就業(yè)，并且擁有和城鎮(zhèn)職工同樣的社會(huì)保障權(quán)利，這樣才能使得農(nóng)民沒(méi)有后顧之憂自愿把土地流轉(zhuǎn)出去。所以，在土地對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)具有特殊的情節(jié)的現(xiàn)實(shí)下，要促進(jìn)土地流轉(zhuǎn),就必須減少農(nóng)民對(duì)土地的依賴,降低土地對(duì)農(nóng)民的重要性,從而就必須降低農(nóng)業(yè)收入在農(nóng)民收入中的比重,大規(guī)模轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力到非農(nóng)崗位就業(yè),提供完善的社會(huì)保障制度，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。一是大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及第三產(chǎn)業(yè),積極引進(jìn)和培育勞動(dòng)密集型的中小民營(yíng)企業(yè) ,爭(zhēng)取部分農(nóng)村剩余勞動(dòng)力“就地消化”。 二是提供被征地農(nóng)民的就業(yè)培訓(xùn),。受教育年限少導(dǎo)致農(nóng)民自身技能的缺乏，基本上就沒(méi)有什么技術(shù)，在城市中打工的農(nóng)民工也是基本上以苦力為主，沒(méi)有什么手藝，收入也較低，有些甚至還沒(méi)有種地時(shí)的收入高，這就大大增加了農(nóng)民進(jìn)城的成本，阻礙農(nóng)地流轉(zhuǎn)。因此要提高勞動(dòng)力素質(zhì),為農(nóng)民“走出去”務(wù)工創(chuàng)造條件。三是建立農(nóng)村社會(huì)保障體系。在土地補(bǔ)償中，可以考慮從土地流轉(zhuǎn)收入中提取一定比例的資金用于建立土地基金，主要用于支付農(nóng)村社會(huì)保障所需要的資金。

政府部門由于其理性經(jīng)濟(jì)人的本性,忽視了其以提供服務(wù)為主要職責(zé)的非營(yíng)利性的宗旨,在土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)一些問(wèn)題。政府部門要做到權(quán)責(zé)明確,發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)對(duì)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的積極作用。

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篇2

【關(guān)鍵詞】集體土地；國(guó)家征收；土地流轉(zhuǎn)；開(kāi)發(fā)模式

1 國(guó)家法律規(guī)定的一般模式――實(shí)行土地征收制度，國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)

我國(guó)實(shí)行生產(chǎn)資料的社會(huì)主義公有制，而土地作為生產(chǎn)資料中的重要因素，具有社會(huì)主義的公有性。因此，在我國(guó)的土地管理體制中，無(wú)論是國(guó)有土地還是集體土地，為了維護(hù)土地公有的基本制度，保護(hù)耕地和其他農(nóng)業(yè)用地，保持國(guó)家對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控能力，國(guó)家禁止所有權(quán)的流轉(zhuǎn)交易。土地所有權(quán)的不可交易性，意味著國(guó)有土地的所有權(quán)是唯一的和不可出讓、不可改變的，國(guó)有土地所有權(quán)在任何情形下都不得轉(zhuǎn)為集體所有權(quán)；集體土地除了被依法征收而成為國(guó)有土地外，其所有權(quán)性質(zhì)也是不能改變的。

所有權(quán)是民事主體對(duì)物的全面的支配權(quán)，是物權(quán)體系的根基，也是物權(quán)法許多規(guī)則的基礎(chǔ)。但是，出于公共利益的需要，國(guó)家依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收是國(guó)家以行政權(quán)取得集體、單位和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行為，是物權(quán)變動(dòng)的一種極為特殊的情形，是所有權(quán)的一種被動(dòng)流轉(zhuǎn)方式。征收導(dǎo)致所有權(quán)的喪失，對(duì)所有權(quán)人造成損害的應(yīng)給予合理的補(bǔ)償。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益（圖1圖2）[2]。

2 法律一般模式的局限性

2.1 不利于自下而上的城市化進(jìn)程

土地所有權(quán)流動(dòng)具有單向性，使得我國(guó)土地所有權(quán)正常轉(zhuǎn)化的唯一法律形式為國(guó)家征收。與此相適應(yīng)，法律規(guī)定任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。只要涉及農(nóng)地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，就要通過(guò)政府征地。國(guó)家壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng)，農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。

這樣的管理模式，對(duì)于我國(guó)自下而上的城市化進(jìn)程十分不利。其對(duì)于農(nóng)用地的非農(nóng)業(yè)建設(shè)限制以及其流轉(zhuǎn)管理的單一方式，直接導(dǎo)致了村辦企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展困境。另外，為鄉(xiāng)鎮(zhèn)承接周邊城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移形成了障礙，不利于打破我國(guó)的“二元經(jīng)濟(jì)體制”。

2.2 限制了農(nóng)民對(duì)于集體土地的平等使用權(quán)力

雖然通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有諸多限制。如《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；《土地管理法》規(guī)定集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)建設(shè)；《擔(dān)保法》規(guī)定耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，不利于土地資源的有效配置和市場(chǎng)化運(yùn)作。這就相當(dāng)于剝奪了農(nóng)民土地的所有權(quán)，阻礙了非農(nóng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資產(chǎn)存量盤活。政府作為農(nóng)地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的唯一仲裁者，擁有獲得農(nóng)地并將其轉(zhuǎn)給城市使用者的壟斷性權(quán)力。而農(nóng)民作為集體用地的實(shí)際使用者，其使用權(quán)力沒(méi)有得到公平的體現(xiàn)[2]。

3 集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式

3.1 政府主導(dǎo)型模式

3.1.1 編制建設(shè)規(guī)劃，確保集體土地的有計(jì)劃流轉(zhuǎn)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃及國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃編制建設(shè)規(guī)劃。農(nóng)民集體建設(shè)用地經(jīng)批準(zhǔn)可以采用轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建、抵押等多種形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。放開(kāi)了對(duì)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村辦企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)、私營(yíng)或者聯(lián)戶辦企業(yè)以及村民自建住宅等對(duì)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的限制。集體建設(shè)用地由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，采用招標(biāo)、拍賣等市場(chǎng)方式提供土地使用權(quán)。

3.1.2 建立《集體土地流轉(zhuǎn)許可證》審批管理制度，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)

通過(guò)《集體土地流轉(zhuǎn)許可證》管理制度的建立，規(guī)范農(nóng)村集體用地的流轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)。土地所有者和流轉(zhuǎn)雙方向土地所在地市、縣人民政府土地行政主管部門提出書面申請(qǐng)并填寫《流轉(zhuǎn)申請(qǐng)表》，然后市、縣土地行政主管部門對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核，填寫《流轉(zhuǎn)呈批表》報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，頒發(fā)《流轉(zhuǎn)許可證》，流轉(zhuǎn)雙方按合同約定支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用并辦理土地登記。

圖 3 土地流轉(zhuǎn)及土地增值收益分配

3.1.3 合理分配土地流轉(zhuǎn)收益，保障各方利益

在土地收益的分配上，土地所有權(quán)人與市、縣、鎮(zhèn)人民政府等共同參與。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)時(shí)，土地使用者須向市、縣人民政府繳納一定比例的土地流轉(zhuǎn)收益。以蕪湖為例，對(duì)于土地流轉(zhuǎn)收益和土地增值的收益，按土地所有者、鎮(zhèn)、縣(區(qū))、市各2：5：2：1分配。這樣的分配方式，保障了各方的利益，在土地所有者與管理者之間形成共同利益關(guān)系，能有效的推進(jìn)集體土地的流轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)[3]。

3.2 自下而上推動(dòng)型模式

與政府主導(dǎo)模式相對(duì)應(yīng)的，還有自下而上的，由企業(yè)來(lái)推動(dòng)集體土地流轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式。在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，大城市周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)受到核心輻射力的影響，承接了部分產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，形成了“離土不離鄉(xiāng)，進(jìn)場(chǎng)不進(jìn)城”的城市化局面。這些地方的集體土地流轉(zhuǎn)發(fā)生最早，具有典型的自下而上性。

3.2.1 以行政村和村民小組作為土地安排的主體

以行政村和村民小組為單位，建立集體經(jīng)濟(jì)組織，在不改變土地所有權(quán)性質(zhì)的情況下，對(duì)集體土地進(jìn)行規(guī)劃，分為農(nóng)田保護(hù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)和商住區(qū)，由集體經(jīng)濟(jì)組織出面以土地招商引資。以廣東省南?？h為例，由村民小組將集體土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃安排，然后以土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)或物業(yè)出租的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，避免了國(guó)家征地壟斷農(nóng)地非農(nóng)化的格局，為農(nóng)民利用自己的土地推進(jìn)工業(yè)化留下了較大的空間。

3.2.2 以政府的相關(guān)政策管理作為后續(xù)手段

在由村民組織進(jìn)行用地安排的同時(shí)，為了規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)，還需要同時(shí)有政府的政策手段對(duì)其進(jìn)行約束，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)秩序，避免土地流轉(zhuǎn)的混亂，保障經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。以廣東省為例，對(duì)于自下而上的土地流轉(zhuǎn)過(guò)程，其于2005年6月出臺(tái)了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》這一地方規(guī)章，同年10月1日起在全省范圍內(nèi)實(shí)施以對(duì)省內(nèi)大范圍的集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范。其中明確指出允許流轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)用途，如興辦各類工商企業(yè)，包括國(guó)有、集體、私營(yíng)企業(yè)，個(gè)體工商戶，外資投資企業(yè)(包括合資、合作、外商獨(dú)資企業(yè)、“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè))，聯(lián)營(yíng)企業(yè)等；興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)；興建農(nóng)村村民住宅等。另外，對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租給予了明確界定，并且明確了其相應(yīng)的管理形式[4]。

3.2.3 以合理的利益分配作為最終保障

自下而上的推動(dòng)模式，村民小組作為推動(dòng)的主體，其土地出讓利益需要首先受到保護(hù)。而政府作為后續(xù)市場(chǎng)的管理者，需要處理好在同村民小組進(jìn)行利益分配時(shí)的協(xié)調(diào)，保障廣大農(nóng)民作為最終受益者的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。以廣東省為例，《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定了集體土地所有者出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得土地收益的管理和使用方式。要求將其納入農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理，其中50%以上存入銀行專戶，?？钣糜谵r(nóng)民社會(huì)保障安排，不得挪作他用[5]。

4 結(jié)語(yǔ)

集體土地流轉(zhuǎn)是當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中遇到的重要問(wèn)題。對(duì)于集體土地流轉(zhuǎn)的絕對(duì)限制對(duì)于在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下我國(guó)城鎮(zhèn)的建設(shè)十分不利。以自上而下、自下而上兩種方式作為突破口，適時(shí)將集體土地流轉(zhuǎn)納入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，完善土地流轉(zhuǎn)制度，規(guī)范流轉(zhuǎn)方式，合理分配流轉(zhuǎn)收益，保障農(nóng)民利益，是當(dāng)前集體土地流轉(zhuǎn)迫切需要解決的問(wèn)題。

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篇3

[關(guān)鍵詞]農(nóng)村土地 承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 改革與發(fā)展

一、基本情況

1.土地流轉(zhuǎn)情況:汝州是個(gè)農(nóng)業(yè)大市,轄區(qū)97萬(wàn)人,下轄11個(gè)鄉(xiāng)、4個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)辦事處,有456個(gè)行政村,農(nóng)村人口83.2萬(wàn)人,總農(nóng)戶數(shù)21萬(wàn)戶,土地總面積232萬(wàn)畝,耕地面積94萬(wàn)畝,流轉(zhuǎn)土地面積7.5萬(wàn)畝,流轉(zhuǎn)面積占比8%,參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶占總農(nóng)戶數(shù)的10%,土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)涉及的村為273個(gè),占總村數(shù)的60%。

2.農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)形式有四種:一是租賃;二是置換;三是托管;四是土地拍賣轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

3.農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的用途及租金的支付:一是承包土地種植糧食,這是目前廣大農(nóng)村最常見(jiàn)的土地流轉(zhuǎn)形式,占目前土地流轉(zhuǎn)形式的85%,其租金的支付也是五花八門,有的是按每畝地每年約250-350斤小麥給付,有的是按當(dāng)時(shí)小麥價(jià)格折算人民幣給付,也有的是把小麥直接折合成面粉分期給付;二是租賃比較貧瘠土地建設(shè)臨時(shí)性廠房,汝州礦產(chǎn)資源比較豐富,建設(shè)臨時(shí)性廠房主要是粉碎礦石或者堆積礦渣等,租賃年限不等,視經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)情況而定,占目前土地流轉(zhuǎn)形式的5%,其租金的支付是按每畝地5080元的價(jià)格按年給付;三是土地拍賣轉(zhuǎn)讓使用權(quán),這主要是政府,其用途是公路建設(shè)、城市規(guī)劃及大型廠礦企業(yè)建設(shè)用地,占目前土地流轉(zhuǎn)形式的5%,其租金的支付是按每畝地不低于80000元的價(jià)格由政府一次性給付;四是極少部分農(nóng)民利用耕地的有利位置建設(shè)私人住房,這主要是位于交通方便、臨近公路的耕地,其住房有自用,也有出售。

二、制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的因素

1.農(nóng)業(yè)發(fā)展對(duì)土地流轉(zhuǎn)的制約。一是農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的問(wèn)題仍然存在。從調(diào)查了解的情況來(lái)看,農(nóng)田水利特別是小型水利等基礎(chǔ)設(shè)施年久失修、損毀比較嚴(yán)重的情況仍然普遍,糧食生產(chǎn)靠天吃飯的特征仍比較明顯。目前,汝州市缺乏灌溉條件的“望天田”有21萬(wàn)畝,占總耕地面積的22.3%,灌溉水利用率平均60%,工程完好率為50%,缺水問(wèn)題限制了糧食的進(jìn)一步增產(chǎn),打擊了農(nóng)民種地的積極性,也制約著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。二是農(nóng)業(yè)科技推廣力量有限,制約了糧食單產(chǎn)的提高,制約了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣存在經(jīng)費(fèi)缺乏、設(shè)施落后、技術(shù)人員不足等問(wèn)題,據(jù)汝州市農(nóng)業(yè)部門反映,因推廣資金不足,當(dāng)?shù)囟鄶?shù)增產(chǎn)技術(shù)只能小面積示范推廣,無(wú)法大面積轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力,而在糧食產(chǎn)量較低的情況下,部分農(nóng)戶認(rèn)為種糧收益低下,還要花費(fèi)大量的物力和財(cái)力,得不償使,從而不愿承包土地。三是農(nóng)村留守人員力量薄弱,沒(méi)有精力承包土地。由于青壯年勞動(dòng)力大量外出打工,留守人員在種好自己土地的同時(shí)已是困難重重,沒(méi)有多余的精力去關(guān)注土地的流轉(zhuǎn)。2008年底汝州市勞務(wù)輸出總?cè)藬?shù)達(dá)24.5萬(wàn)人,占全市人口總數(shù)的26%,隨著農(nóng)村青壯年勞動(dòng)力的不斷轉(zhuǎn)移,種植的農(nóng)作物缺乏先進(jìn)和有效的科學(xué)管理,造成糧食產(chǎn)量和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率低下,而留守人員由于自身精力有限,沒(méi)有多余的時(shí)間和精力去承包土地,進(jìn)一步加大了土地流轉(zhuǎn)的難度。

2.企業(yè)發(fā)展環(huán)境制約著土地的流轉(zhuǎn)。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,新建企業(yè)投資處于觀望等待狀態(tài),以期政府在土地使用價(jià)格上有所優(yōu)惠,如汝州市電石廠的建設(shè)征地,按規(guī)定每畝地不低于80000元,但地方政府為吸引投資,以每畝地50000元的價(jià)格出讓土地,其差價(jià)由政府補(bǔ)貼,出現(xiàn)了政府征地倒貼的現(xiàn)象。

3.土地仍然成為外出打工人員生活的最終保障。目前,企業(yè)受發(fā)展環(huán)境的影響,大量縮減規(guī)模,裁撤人員,使外出打工人員生活不穩(wěn)定,預(yù)期收益減少。在對(duì)農(nóng)民工的調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn),受企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的影響,外出打工人員工資由原來(lái)的平均每月1500-3000元左右,減少到800-1500元左右,生活的不穩(wěn)定,預(yù)期收益的減少,使土地仍然成為農(nóng)民工生活的最終保障。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問(wèn)題

1.農(nóng)村承包土地實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營(yíng)難。1982年在全國(guó)農(nóng)村實(shí)行的,各地基本上采用的是將土地平均分為若干份,采用抓鬮的辦法,隨意的分包到千家萬(wàn)戶。這樣做的結(jié)果是“一土變多土,大土變小土”,使得各地的土地更加分散。業(yè)主想擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營(yíng),又沒(méi)有多余的土地。農(nóng)民想放棄承包土地,又擔(dān)心今后生活沒(méi)有保障。多數(shù)村組的土地流轉(zhuǎn),僅限于本村之內(nèi)或鄰里之間,且流轉(zhuǎn)的規(guī)模較小,普遍以解決雙方地塊零星分散,方便生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為目的。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)好不容易引進(jìn)了有實(shí)力的業(yè)主,但是在實(shí)施土地規(guī)模流轉(zhuǎn)時(shí),往往因?yàn)橐粦艋驇讘舫邪鼞袈煲獌r(jià)不能簽訂土地流轉(zhuǎn)合同,而使當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)?；鬓D(zhuǎn)難以成功,影響了流轉(zhuǎn)的速度,制約了土地、資金、技術(shù)和勞動(dòng)力等諸要素的優(yōu)化組合,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地集約化經(jīng)營(yíng)難。

2.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)費(fèi)用高、收益低影響農(nóng)民土地承包的積極性。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn),農(nóng)民對(duì)種糧的信心不足,認(rèn)為糧價(jià)的上漲趕不上物價(jià)的上漲,特別是與糧食生產(chǎn)相關(guān)的農(nóng)藥、化肥、機(jī)械用工費(fèi)用等的生產(chǎn)成本上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于糧食價(jià)格的上漲,種糧不賺錢已是糧農(nóng)的普遍心態(tài)。通過(guò)對(duì)07和08年的農(nóng)用物資的調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn),尿素價(jià)格每噸由原來(lái)的1650元上張到1900元,復(fù)合肥每噸由原來(lái)的1900元上張到3200元,鉀肥每噸由原來(lái)的2200元上張到3200元,農(nóng)民種一畝地春秋兩季的成本由原來(lái)的530元上漲到了580-610元左右,增加了50-80元,以每畝土地最高產(chǎn)900小麥和1100斤玉米計(jì)算,每畝地的最高毛收入為1350元左右,再扣除種地成本和租金,每年每畝地的凈收益大約在400-450元左右,一年的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如外出務(wù)工一月的工資,而汝州市的小麥平均畝產(chǎn)僅696斤,如遇天旱則秋糧顆粒無(wú)收的現(xiàn)象也時(shí)常存在,土地收益的低微,嚴(yán)重影響了他們對(duì)承包土地的積極性。

3.流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范,多為口頭性協(xié)議。農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn),多通過(guò)私下口頭協(xié)議,將土地流轉(zhuǎn)給鄰居或親屬,沒(méi)有簽訂合同,導(dǎo)致承包費(fèi)兌現(xiàn)難而引發(fā)糾紛,難以解決。目前普遍存在著這種農(nóng)戶間口頭約定流轉(zhuǎn)土地的現(xiàn)象。

4.農(nóng)村土地仍然存在“無(wú)償”流轉(zhuǎn)以及撂荒的現(xiàn)象。造成這種現(xiàn)象的主要有以下三個(gè)方面的原因:一是市場(chǎng)因素。從目前的情況來(lái)看,仍存在著“谷賤傷農(nóng)”潛在因素,主要表現(xiàn)在種子、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)膜等生產(chǎn)資料漲幅過(guò)高,導(dǎo)致糧食生產(chǎn)成本過(guò)高,國(guó)家的直接補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策被農(nóng)資漲價(jià)所擠占,種糧收益甚微。二是一些地塊和田塊位置偏僻。一些土地地勢(shì)較高,位置偏遠(yuǎn),質(zhì)地瘠薄,自然條件又差,操作起來(lái)十分不便,無(wú)人愿意接受流轉(zhuǎn)承包。三是農(nóng)村主要?jiǎng)趧?dòng)力大量外出,也是造成土地撂荒的一個(gè)主要原因。

四、建議

1.加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),達(dá)到集約化經(jīng)營(yíng)的目的。政府部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)業(yè)科技推廣工作,以提高農(nóng)作物產(chǎn)量,提高農(nóng)民收益,推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)步伐的加快,繼續(xù)加大對(duì)糧食生產(chǎn)的支持力度,圍繞農(nóng)田水利基本建設(shè),加快中小型水利設(shè)施建設(shè),擴(kuò)大農(nóng)田有效灌溉面積,加大對(duì)內(nèi)澇田及中低產(chǎn)田的改造投入力度,提高糧食生產(chǎn)能力。健全完善基層農(nóng)技推廣體系,加大資金投入力度,充實(shí)科技人員,大力推廣農(nóng)業(yè)新品種和先進(jìn)實(shí)用技術(shù),提高土地出產(chǎn)率,增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益,提高農(nóng)民種糧的積極性,為集約化經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造有利條件。

篇4

摘 要 隨著我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，農(nóng)村集體土地被征用的規(guī)模不斷擴(kuò)大，同時(shí)農(nóng)村征地補(bǔ)償費(fèi)用分配相關(guān)問(wèn)題也隨之發(fā)生，如何優(yōu)化農(nóng)村征地補(bǔ)償費(fèi)用分配管理，已經(jīng)成為相關(guān)管理部門的重要工作任務(wù)。本文首先分析了當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村征地補(bǔ)償分配問(wèn)題及其產(chǎn)生原因，進(jìn)而提出了完善農(nóng)村征地補(bǔ)償分配管理的有效措施，可以為農(nóng)村土地補(bǔ)償分配管理提供合理的參考。

關(guān)鍵詞 農(nóng)村土地 征用 補(bǔ)償 分配管理

農(nóng)村土地補(bǔ)償費(fèi)的分配直接關(guān)系到農(nóng)民的直接利益，如果處理不當(dāng)，不僅會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民的合法權(quán)益受到損壞，甚至有可能導(dǎo)致影響農(nóng)村社會(huì)和諧穩(wěn)定的問(wèn)題發(fā)生。因此，總結(jié)我國(guó)農(nóng)村征地補(bǔ)償費(fèi)用分配改革過(guò)程中的各項(xiàng)問(wèn)題，并根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律以及政策要求，優(yōu)化農(nóng)村土地補(bǔ)償費(fèi)用分配制度，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地補(bǔ)償費(fèi)用改革，已近成為相關(guān)管理部門的重要工作任務(wù)，這對(duì)于構(gòu)建和諧穩(wěn)定的新農(nóng)村建設(shè)環(huán)境也具有重要的意義。

一、農(nóng)村土地征用補(bǔ)償分配糾紛問(wèn)題

（1）地方政府與農(nóng)村集體組織的糾紛。通常情況下，農(nóng)村征地補(bǔ)償費(fèi)用的分配方式以及分配比例是由上級(jí)主管政府制定，因此征地補(bǔ)償費(fèi)用經(jīng)常出現(xiàn)截留的現(xiàn)象，導(dǎo)致征地補(bǔ)償費(fèi)用難以全部落入農(nóng)民群眾手中，導(dǎo)致政府與農(nóng)村集體組織之間出現(xiàn)分配糾紛。

（2）農(nóng)村集體組織與農(nóng)民的分配糾紛。村委會(huì)或者村民小組在決定土地征用分配對(duì)象時(shí)，如果隨意性較強(qiáng)，就會(huì)導(dǎo)致村民與村集體經(jīng)濟(jì)組織、或村民委員會(huì)、或村民小組之間因?yàn)橥恋卣饔醚a(bǔ)償問(wèn)題出現(xiàn)糾紛，不利于土地征用工作的順利開(kāi)展。

二、農(nóng)村土地征用補(bǔ)償分配糾紛原因分析

（1）土地征用補(bǔ)償分配缺乏相應(yīng)的法律支持。由于針對(duì)農(nóng)村土地征用補(bǔ)償分配問(wèn)題，我國(guó)目前還沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的法律文件，也未能制定的一系列管理文件，在土地征用補(bǔ)償分配上既不夠細(xì)致也缺乏針對(duì)性，因而導(dǎo)致土地征用補(bǔ)償工作也缺乏法律的約束與規(guī)范，當(dāng)農(nóng)村征地補(bǔ)償?shù)募m紛發(fā)生時(shí)，難以依照法律規(guī)定進(jìn)行裁定。

（2）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村征地補(bǔ)償一般是按照三年之內(nèi)的量產(chǎn)平均值、勞動(dòng)力等綜合考慮確定的，但是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同的影響，僅僅依靠這一依據(jù)制定農(nóng)村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必導(dǎo)致以土地作為主業(yè)的農(nóng)業(yè)家庭補(bǔ)償金額難以滿足生活所需。

（3）農(nóng)村征地補(bǔ)償收益主體不明確。由于國(guó)家相關(guān)的法律以及政策體系中，對(duì)于農(nóng)村征地補(bǔ)償分配的主體規(guī)定并不明確，而且在費(fèi)用發(fā)放上大多采取中央財(cái)政撥款、各級(jí)政府主管發(fā)放的模式，這就導(dǎo)致了農(nóng)村征地補(bǔ)償費(fèi)用截留克扣的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，對(duì)農(nóng)民群眾的合法權(quán)益造成了侵害。

（4）農(nóng)村征地補(bǔ)償分配程序不完善。雖然國(guó)家對(duì)于農(nóng)村征地補(bǔ)償費(fèi)用的分配有著嚴(yán)格的要求，要求征地以及補(bǔ)償流程均需要經(jīng)過(guò)聽(tīng)證以及公示，但是在各級(jí)政府的具體實(shí)施上，忽視了對(duì)于這一程序的重視，部分地區(qū)在土地補(bǔ)償費(fèi)用的分配管理上，甚至沒(méi)有經(jīng)過(guò)必要的核實(shí)與公示，因而導(dǎo)致農(nóng)村征地補(bǔ)償費(fèi)用的分配不公平，農(nóng)民在征地補(bǔ)償活動(dòng)中的權(quán)益遭受侵害的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

三、農(nóng)村征地補(bǔ)償費(fèi)用分配制度完善措施研究

（1）為農(nóng)村征地補(bǔ)償費(fèi)用分配制度提供法律依據(jù)。我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)也是我國(guó)重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，因此必須完善農(nóng)村土地管理方面的法律法規(guī)體系建設(shè)。缺乏法律依據(jù)，勢(shì)必導(dǎo)致土地征用補(bǔ)償分配糾紛問(wèn)題在解決處理上處于尷尬境地，因此國(guó)家相關(guān)管理部門應(yīng)該針對(duì)農(nóng)村土地征用補(bǔ)償分配問(wèn)題，完善相關(guān)法律政策體系的建設(shè)，為土地征用管理、土地補(bǔ)償發(fā)放以及土地補(bǔ)償分配提供法律支持，減少土地征用補(bǔ)償分配糾紛問(wèn)題的發(fā)生。

（2）完善農(nóng)村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的界定。農(nóng)民作為現(xiàn)階段我國(guó)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中的弱勢(shì)群體，也是國(guó)家需要投入資金支持保護(hù)的對(duì)象。因此，國(guó)家應(yīng)該規(guī)范農(nóng)村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的界定，并盡可能的滿足農(nóng)民群眾的利益，通過(guò)設(shè)定農(nóng)村征地最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及設(shè)立專項(xiàng)資金確保補(bǔ)償費(fèi)用的發(fā)放，確保農(nóng)村征地補(bǔ)償管理的規(guī)范合理。

（3）規(guī)范農(nóng)村征地補(bǔ)償費(fèi)用分配程序。對(duì)于農(nóng)村征地補(bǔ)償費(fèi)用分配管理，首要原則是實(shí)現(xiàn)分配補(bǔ)償機(jī)制的公開(kāi)透明，應(yīng)該及時(shí)的將農(nóng)村征地補(bǔ)償分配中的各個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行聽(tīng)證與公示，通過(guò)提供報(bào)表的或者是可查閱文件的方式，對(duì)農(nóng)村征地補(bǔ)償費(fèi)用分配進(jìn)行約束管理。其次，應(yīng)該采取措施將農(nóng)村被征地者吸引到農(nóng)村征地費(fèi)用補(bǔ)償分配管理之中，通過(guò)他們的參與來(lái)實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償安置費(fèi)用的使用、分配以及管理的規(guī)范化，在分配管理上充分發(fā)表自己意見(jiàn)，并及時(shí)的維護(hù)自身的合法權(quán)益，避免土地征用補(bǔ)償分配管理糾紛的發(fā)生。

（4）優(yōu)化農(nóng)村征地補(bǔ)償費(fèi)用分配方案的制定程序。首先，農(nóng)村征地費(fèi)用補(bǔ)償分配方案的制定主體應(yīng)該是農(nóng)村基層組織，通過(guò)召開(kāi)農(nóng)村基層村民大會(huì)初步制定分配方案，并經(jīng)由村委會(huì)進(jìn)行監(jiān)督與審查。其次，對(duì)于分配方案制定后，應(yīng)該由村委會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，并調(diào)查核實(shí)后方可實(shí)施，對(duì)于存在糾紛的，則應(yīng)該由村委進(jìn)行調(diào)節(jié)。第三，在土地補(bǔ)償款分配方案制定后，應(yīng)該及時(shí)的公示并聽(tīng)取村民的意見(jiàn)，給予村民相應(yīng)的知情權(quán)以及話語(yǔ)權(quán)，避免分配方案糾紛的發(fā)生。第四，在農(nóng)村征地費(fèi)用補(bǔ)償方案制定以后，應(yīng)該由上級(jí)主管部門組織進(jìn)行宣講，特別是涉及到法律原則的問(wèn)題，避免分配方案在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)違反法律的現(xiàn)象。

四、結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)隨著農(nóng)村土地征用規(guī)模的不斷擴(kuò)大，由此導(dǎo)致的農(nóng)村土地征用補(bǔ)償費(fèi)用分配問(wèn)題也不斷增加，對(duì)于農(nóng)村社會(huì)的和諧穩(wěn)定造成了較多不利的影響。因此，各級(jí)政府管理部門應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到完善農(nóng)村征地補(bǔ)償費(fèi)用分配制度的意義，并通過(guò)優(yōu)化土地征用分配方案制定流程，強(qiáng)化過(guò)程實(shí)施監(jiān)管等一系列措施，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地征用補(bǔ)償費(fèi)用分配管理的法制化、規(guī)范化與標(biāo)準(zhǔn)化。

參考文獻(xiàn)：

篇5

走節(jié)約集約化用地道路，加強(qiáng)土地整理，合理利用土地

首先，科學(xué)制定土地利用規(guī)劃，加強(qiáng)土地整理。土地利用規(guī)劃是對(duì)一定區(qū)域未來(lái)利用土地超前性的計(jì)劃和安排，是依據(jù)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地的自然歷史特性在時(shí)空上進(jìn)行土地資源分配和合理組織土地利用的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施［6］。土地整理是在土地生態(tài)環(huán)境容許的限度內(nèi)增加可利用土地，緩解土地供需失衡，實(shí)現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一和土地永續(xù)利用的有效途徑。實(shí)踐證明，土地整理是保證土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)、可持續(xù)利用的必由之路。國(guó)際上許多發(fā)達(dá)國(guó)家都經(jīng)歷了這一過(guò)程，目前還在不同程度的延續(xù)。只是由于各國(guó)的國(guó)情不同，其發(fā)展模式有所差異。鑒于此，地方政府在征地中應(yīng)切實(shí)遵循“用途合理”、“土地用途管制”的指導(dǎo)思想，對(duì)土地合理開(kāi)發(fā)利用使稀缺的土地資源利用率實(shí)現(xiàn)最大化。通過(guò)土地利用規(guī)劃和土地整理，復(fù)耕還田，確保耕地不減少，實(shí)現(xiàn)土地使用集約化。其次，限制人們對(duì)土地的過(guò)度占有，促進(jìn)對(duì)土地的節(jié)約集約使用。人多地少是我國(guó)的基本國(guó)情，保護(hù)土地更是關(guān)乎中華民族生存與發(fā)展，關(guān)系廣大人民群眾根本利益的大事。改變傳統(tǒng)用地觀念讓土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變、由大手大腳用地向厲行節(jié)約用地轉(zhuǎn)變、由寬松優(yōu)惠供地向從嚴(yán)從緊供地轉(zhuǎn)變、由約束性不強(qiáng)的管理向依法嚴(yán)格管理轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)變“高樓大廈就是城鎮(zhèn)化”的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。最后，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)通過(guò)法律不斷規(guī)范人們?cè)谕恋厝〉?、保有、使用等方面的行為，汲取一些發(fā)達(dá)國(guó)家在工業(yè)化、城市化過(guò)程中的非理性擴(kuò)張對(duì)自然資源，特別是對(duì)土地資源所造成的浪費(fèi)與破壞的教訓(xùn)，通過(guò)合理規(guī)劃，在有限的土地上實(shí)現(xiàn)生態(tài)、建設(shè)、居住用地的合理安排和集約利用。提高節(jié)約集約用地水平，使現(xiàn)有的土地資源得到充分合理的利用，發(fā)揮土地的最大潛能。

設(shè)立有效的救濟(jì)途徑制約政府行政征收權(quán)

“沒(méi)有救濟(jì)就沒(méi)有權(quán)利”，救濟(jì)程序的嚴(yán)謹(jǐn)和完備，是權(quán)利實(shí)現(xiàn)的主要保障。我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)被征地農(nóng)民的救濟(jì)程序還有很大缺陷，這顯然不利于對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)。由于救濟(jì)程序的缺失，很多失地農(nóng)民無(wú)奈走上上訪、之路，這無(wú)疑就違背了土地征用目的的初衷。應(yīng)當(dāng)為失地農(nóng)民設(shè)立并完善行政救濟(jì)程序、司法救濟(jì)程序，設(shè)立并完善公益訴訟制度。有效的救濟(jì)是制約行政權(quán)的最后防線，在政府行使行政征收權(quán)與農(nóng)民私權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，需要行之有效的救濟(jì)途徑來(lái)解決糾紛。實(shí)踐證明，行之有效的救濟(jì)是建立土地征收糾紛的司法救濟(jì)機(jī)制，司法救濟(jì)通常由司法訴訟作出終局裁決，即人民法院接受農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員的訴訟請(qǐng)求，依法定的審判職權(quán)和訴訟程序，審查土地征收行政行為的合法性，裁判土地征收行政爭(zhēng)議，糾正土地征收行政違法，監(jiān)督相關(guān)行政主體依法行使農(nóng)村土地征收權(quán)，實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員合法土地權(quán)益的司法保護(hù)和救濟(jì)。目前，我國(guó)土地征用只在安置補(bǔ)償部分才涉及對(duì)被征用人的救濟(jì)，而且一般都是先有行政機(jī)關(guān)裁決，對(duì)行政裁決不服再申請(qǐng)行政復(fù)議或是提起行政訴訟。土地征用過(guò)程中的其它環(huán)節(jié)如:行政規(guī)劃、征用決定等重要行政行為并沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)督和救濟(jì)方式，這無(wú)疑是不完整的也是不徹底的。因而建立完整的救濟(jì)途徑能夠監(jiān)督和制約政府的行政征收權(quán)，防止征地過(guò)程中對(duì)農(nóng)民合法權(quán)益的侵害。

完善農(nóng)村土地征用程序，保障農(nóng)民在民主決策中的權(quán)利

在征地過(guò)程中，農(nóng)民應(yīng)該擁有參與及決策的民利，這一方面體現(xiàn)了憲法賦予公民享有的平等參與全國(guó)性和地方性事務(wù)的管理和決策的權(quán)利，另一方面體現(xiàn)了基層民主政治運(yùn)行過(guò)程中的一系列自治性的民主政治權(quán)利。農(nóng)村土地征用涉及到千家萬(wàn)戶農(nóng)民的利益，因此完善農(nóng)村土地征用程序，保障農(nóng)民在民主決策中的權(quán)利就顯得十分必要。實(shí)踐中政府應(yīng)從三個(gè)方面完善農(nóng)村土地征用程序:一是加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地征用的審批程序和審批檢查力度，從源頭上抓好城市建設(shè)規(guī)劃審批，劃定永久性農(nóng)田保護(hù)區(qū)，全面落實(shí)占補(bǔ)平衡要求，尤其是要加強(qiáng)對(duì)所謂“公共利益”的審核，嚴(yán)格監(jiān)管土地征用過(guò)程中出現(xiàn)的濫用行政權(quán)力的問(wèn)題;二是增加農(nóng)村土地征用的聽(tīng)證程序，弱化政府的行政職能和主導(dǎo)作用，應(yīng)當(dāng)考慮設(shè)計(jì)專門針對(duì)征地目的正當(dāng)性和必要性的聽(tīng)證程序，設(shè)計(jì)制定補(bǔ)償方案的聽(tīng)證程序，充分聽(tīng)取和考慮被征地人的意愿。聽(tīng)證的具體步驟可以參照《行政訴訟法》規(guī)定的聽(tīng)證程序舉行，邀請(qǐng)與征地行為本身沒(méi)有利害關(guān)系的第三方主持，被征用的主體可以就涉及內(nèi)容提出自己的意見(jiàn)，雙方充分予以交流。若征地主體不能舉證證明其征地目的的正當(dāng)性或者舉證不充分，征地不應(yīng)得到批準(zhǔn)。征地主體不能證明補(bǔ)償方案的可行性，土地征用程序就不能啟動(dòng);三是加強(qiáng)農(nóng)村土地征用的民主性，充分尊重土地所有權(quán)人和使用權(quán)人意愿，強(qiáng)化其參與作用。作為集體土地的所有權(quán)人和使用人，農(nóng)民對(duì)土地征用這一對(duì)其自身有巨大影響的事項(xiàng)的意見(jiàn)應(yīng)被尊重和考慮。同時(shí)，建立信息公開(kāi)制度及時(shí)公開(kāi)土地信息，向社會(huì)公開(kāi)土地征收的有關(guān)情況，公布對(duì)土地征收有影響的決策信息、補(bǔ)償?shù)姆秶?、?biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等資料，讓農(nóng)民知情。然后，讓農(nóng)民可以有效地參與決策、改變失地農(nóng)民“被告知”的角色，這樣就可以提高征用土地的透明度，防止在征用土地過(guò)程中的暗箱操作，被征土地的農(nóng)民才能理解征地行為，積極配合政府的征地活動(dòng)，使我國(guó)逐步實(shí)現(xiàn)土地征用的民主化和公正性。

健全和完善農(nóng)村土地征用的補(bǔ)償制度，充分保障失地農(nóng)民的利益

農(nóng)村土地征用補(bǔ)償制度的建立，是保障失地農(nóng)民利益的關(guān)鍵所在，也是避免雙方矛盾沖突的有效措施。我國(guó)《物權(quán)法》第42條規(guī)定:“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！薄段餀?quán)法》規(guī)定的“足額支付”土地補(bǔ)償費(fèi)等，體現(xiàn)了“完全補(bǔ)償”的原則①。實(shí)踐中真正落實(shí)“足額支付”征地補(bǔ)償，應(yīng)該從幾個(gè)方面著手:提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定的按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、缺乏科學(xué)性，而且根據(jù)級(jí)差地租的理論，不僅沒(méi)有包含土地增值部分，而且連被征收土地的市場(chǎng)價(jià)格都沒(méi)有體現(xiàn)［7］，在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，只有以土地的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)才較為合理，才能讓農(nóng)民支持土地的征用，甚至在土地征用的過(guò)程中政府應(yīng)該讓利于民，適當(dāng)提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，尤其是公路、鐵路等一般性建設(shè)項(xiàng)目，不能隨意以國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)名義壓低征地價(jià)格，侵害農(nóng)民利益。第二，合理地給予安置。應(yīng)該在給予金錢補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，對(duì)他們今后的生活給予安置。建立失地農(nóng)民的社會(huì)保障機(jī)制是解決失地農(nóng)民今后生活的根本途徑［8］，具體做法是將征地農(nóng)民納入養(yǎng)老保險(xiǎn)體系，這里大致有兩種情況:對(duì)完全征地的農(nóng)民，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行農(nóng)轉(zhuǎn)居，然后加入城鎮(zhèn)居民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系，進(jìn)“社?！?對(duì)部分征地的農(nóng)民，應(yīng)及時(shí)加入農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)體系，進(jìn)“農(nóng)保”。第三，擴(kuò)大補(bǔ)償?shù)姆秶?。土地征用安置補(bǔ)償辦法應(yīng)根據(jù)區(qū)域的地理狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均耕地面積、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值等確定片區(qū)綜合價(jià)，執(zhí)行同地同價(jià)原則，并以承包期30年為一周期，實(shí)行分年支付土地補(bǔ)償費(fèi)，前三年的土地補(bǔ)償費(fèi)一次性兌現(xiàn)，剩余27年的安置補(bǔ)償費(fèi)按年支付，每年應(yīng)該按一定比例增長(zhǎng)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物價(jià)指數(shù)的變化，每三年調(diào)整一次。這一做法可以解決農(nóng)民拿到一次性補(bǔ)償費(fèi)后，“坐吃山空”的后患，保障他們老有所依。

篇6

一、總體要求

認(rèn)真摸清征收土地工作在程序上、征地補(bǔ)償安置資金到位上及征收土地供應(yīng)上存在的問(wèn)題，制定解決方案。通過(guò)建立長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)一步健全征地程序，規(guī)范征地補(bǔ)償安置資金管理，加強(qiáng)征地批后監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)好被征地居民的合法權(quán)益，把征地工作提高到一個(gè)新的水平，促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。

二、主要任務(wù)

這次征地工作情況專項(xiàng)清理的范圍是：2005-2011年期間實(shí)施征地工作的有關(guān)情況。對(duì)全區(qū)范圍內(nèi)的征地工作情況進(jìn)行逐個(gè)批次、逐宗核實(shí)，建立臺(tái)帳，區(qū)別情況，分類處理。

一是查清在征地程序上有哪些不完善的地方。是否履行了征地前的預(yù)公告和聽(tīng)證；經(jīng)批準(zhǔn)征收土地后，是否履行了公告和登記程序，凡未依法依規(guī)履行征地程序的，必須立即糾正規(guī)范。

二是查清哪些項(xiàng)目拖欠補(bǔ)償費(fèi)及拖欠的原因。查清征地補(bǔ)償安置費(fèi)用管理和撥付方式，批次和單獨(dú)選址項(xiàng)目征地補(bǔ)償安置費(fèi)用確定的金額、兌現(xiàn)情況、拖欠數(shù)量及原因。凡征地補(bǔ)償安置費(fèi)用撥付不到位的，必須在2012年9月底前落實(shí)到位。

三是查清已批征收土地中未供土地的面積及原因。未供土地要逐宗查實(shí)未能供出的原因，凡批準(zhǔn)征地之日起1年內(nèi)未供地的，要限期提出供地方案。

三、方法步驟

（一）自查階段（6月23日-7月31日）。各有關(guān)街道辦事處、園區(qū)管委要根據(jù)實(shí)施方案的要求，組織開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)征地工作情況的專項(xiàng)清理工作。自查一定要做到全面排查，逐一清理，真實(shí)準(zhǔn)確。對(duì)清理的各類問(wèn)題要統(tǒng)一填寫表格，并匯總報(bào)至市國(guó)土資源局分局。國(guó)土分局要對(duì)各有關(guān)街道辦事處、園區(qū)管委的自查情況進(jìn)行審查，確保其真實(shí)性和準(zhǔn)確性，并將自查結(jié)果匯總后，于7月30日前報(bào)區(qū)政府。

（二）整改階段（8月1日-9月30日）。國(guó)土分局要對(duì)清查出的問(wèn)題，區(qū)分情況限期整改并寫出清理工作情況報(bào)告。對(duì)于一時(shí)難以解決的問(wèn)題要進(jìn)行分析研究，明確整改到位時(shí)間。對(duì)專項(xiàng)清理工作中，發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)案件，要會(huì)同區(qū)監(jiān)察局依法依紀(jì)追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。9月30日前，國(guó)土分局要將清理工作報(bào)告和清理整改后難以解決問(wèn)題的情況明細(xì)表報(bào)區(qū)政府。

（三）驗(yàn)收階段（10月1日-11月30日）。國(guó)土分局、區(qū)監(jiān)察局要加大對(duì)此次征地工作情況專項(xiàng)清理工作的監(jiān)督檢查，確保清理工作到位，違規(guī)行為糾正到位。針對(duì)這次清查暴露出來(lái)的管理問(wèn)題，各有關(guān)部門和單位要舉一反三，制定行之有效的管理辦法和措施，盡快建立健全征地服務(wù)機(jī)構(gòu)，切實(shí)維護(hù)好被征地居民的合法權(quán)益。

四、工作要求

(一)統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，確保領(lǐng)導(dǎo)到位。為確保征地工作情況專項(xiàng)清理工作落實(shí)到位，區(qū)政府將成立由區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長(zhǎng)，各有關(guān)街道辦事處、園區(qū)管委和區(qū)直有關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員的征地工作情況專項(xiàng)清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在國(guó)土分局。各有關(guān)街道辦事處、園區(qū)管委及相關(guān)職能部門也要成立相應(yīng)的組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，在清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，把這次征地工作情況專項(xiàng)清理工作抓好抓實(shí)。

篇7

一、指導(dǎo)思想

以黨的大和屆四中全會(huì)精神為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展，加快建立城鄉(xiāng)一體化社會(huì)保障體系，切實(shí)保障被征地農(nóng)民根本利益，逐步建立與我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的被征地農(nóng)民社會(huì)保障制度。

二、基本原則

（一）堅(jiān)持保障水平與社會(huì)承受能力相適應(yīng)，政府能承受、被征地農(nóng)民能接受，并隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展逐步提高的原則。

（二）堅(jiān)持權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一，多繳多得，少繳少得，不參保不享受待遇的原則。

（三）堅(jiān)持個(gè)人繳費(fèi)與政府補(bǔ)助相結(jié)合的原則。

三、費(fèi)用分擔(dān)

以行政劃拔方式使用的土地，在征地時(shí)涉及應(yīng)繳納的被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)政府承擔(dān)部分，按項(xiàng)目隸屬關(guān)系，結(jié)合省財(cái)政直管縣體制，分別由省、市、縣區(qū)政府和項(xiàng)目建設(shè)單位分類承擔(dān)：

（一）在區(qū)、區(qū)實(shí)施的國(guó)家和省列重大建設(shè)項(xiàng)目，省政府承擔(dān)70%，市、區(qū)政府各承擔(dān)15%；實(shí)施的市級(jí)建設(shè)項(xiàng)目，市政府全額承擔(dān)。

（二）在縣、縣、縣實(shí)施的國(guó)家和省列重大建設(shè)項(xiàng)目，省政府承擔(dān)70%，縣政府承擔(dān)30%；實(shí)施的市級(jí)建設(shè)項(xiàng)目，市政府承擔(dān)70%，縣政府承擔(dān)30%。

（三）在我市三縣兩區(qū)實(shí)施的其它項(xiàng)目，被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)除應(yīng)由個(gè)人承擔(dān)的部分以外的部分，從項(xiàng)目概算中列支。國(guó)家另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

四、實(shí)施步驟

（一）宣傳動(dòng)員階段?？h區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村社要層層組織學(xué)習(xí)《省被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)辦法》，編寫告知書、便民卡等宣傳資料開(kāi)展被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)政策宣傳工作，讓被征地農(nóng)民認(rèn)識(shí)到建立被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)的重大意義，提高參保的積極性，確保被征地農(nóng)民老有所養(yǎng)，促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)和社會(huì)穩(wěn)定。未開(kāi)展被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)工作的縣區(qū)，要召開(kāi)動(dòng)員會(huì)議，全面部署此項(xiàng)工作。各縣區(qū)對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村社的相關(guān)人員要進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

（二）調(diào)查摸底階段。各縣區(qū)人社局要會(huì)同發(fā)改、財(cái)政、國(guó)土、農(nóng)牧等部門，對(duì)年月以來(lái)的土地征收情況，包括用地類別、項(xiàng)目隸屬關(guān)系、涉及人數(shù)及年齡結(jié)構(gòu)等進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查統(tǒng)計(jì)，為符合參加被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)條件的被征地農(nóng)民建立紙質(zhì)檔案和電子數(shù)據(jù)庫(kù)檔案，并依據(jù)《省被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)辦法》，對(duì)各級(jí)財(cái)政應(yīng)補(bǔ)貼的資金進(jìn)行測(cè)算，制定工作計(jì)劃，明確基金來(lái)源，確定工作措措施。

（三）業(yè)務(wù)辦理階段。各縣區(qū)要嚴(yán)格按照《省被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)辦法》和《市被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)暫行辦法》的規(guī)定，組織人社、發(fā)改、財(cái)政、國(guó)土、農(nóng)牧等部門及相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工作人員入村入社開(kāi)展工作，分片分段、任務(wù)到人、逐戶落實(shí)，按照資格審查、參保登記、核定繳費(fèi)、財(cái)政補(bǔ)貼、待遇發(fā)放的工作程序進(jìn)行，確保月底前全面完成任務(wù)，做到應(yīng)保盡保。對(duì)實(shí)施中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，要認(rèn)真分析研究，提出解決的辦法和措施，經(jīng)縣區(qū)政府或市人社局同意后組織實(shí)施。

（四）檢查驗(yàn)收階段。市政府將組織人社、發(fā)改、財(cái)政、國(guó)土、農(nóng)牧等部門對(duì)各縣區(qū)開(kāi)展被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)工作情況進(jìn)行檢查驗(yàn)收，對(duì)全面完成工作任務(wù)的縣區(qū)通報(bào)表?yè)P(yáng)，并作為勞動(dòng)保障年度考核目標(biāo)的加分項(xiàng)。對(duì)不能按期完成任務(wù)的通報(bào)縣區(qū)政府進(jìn)行定期整改。

五、工作要求

（一）統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，高度重視被征農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)工作。多年來(lái)，市委、市政府高度重視被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)工作。年，市政府制定印發(fā)了《市被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)暫行辦法》，并在區(qū)紡織路街道、王峴鎮(zhèn)組織實(shí)施，把第二輪土地承包以來(lái)被征地的農(nóng)戶中符合參加被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)條件的人口納入保障范圍，切實(shí)保障了被征地農(nóng)民的基本生活，解除了他們的后顧之憂，有效推進(jìn)了征地拆遷工作，支持了城市建設(shè)，收到了明顯的效果。年，省政府按照修訂了《省被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)辦法》，進(jìn)一步明確了工作責(zé)任，確定了按征地情況和項(xiàng)目隸屬關(guān)系解決被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)政府承擔(dān)部分的原則和方法，完善了操作程序，規(guī)范了資金劃拔流程。這是省委、省政府關(guān)注民生、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重大決策。各縣區(qū)要充分認(rèn)識(shí)建立被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的重大意義，增強(qiáng)落實(shí)這項(xiàng)惠民政策的責(zé)任感和緊迫感，把被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)工作擺上重要議事日程，在政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，按照《辦法》規(guī)定的職責(zé)，協(xié)調(diào)配合、形成合力，確保被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)政策落到實(shí)處。

（二）把握政策重點(diǎn)，全面落實(shí)各項(xiàng)政策措施。一是要準(zhǔn)確界定用地類別。凡以出讓方式用地的，不論項(xiàng)目級(jí)別，都應(yīng)當(dāng)按照誰(shuí)用地、誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，足額落實(shí)被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)。以行政劃拔方式用地的，要按照項(xiàng)目隸屬關(guān)系由各級(jí)政府和項(xiàng)目建設(shè)單位分類承擔(dān)被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)。用地類別由同級(jí)國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)界定。二是準(zhǔn)確界定項(xiàng)目隸屬關(guān)系。項(xiàng)目隸屬關(guān)系分為國(guó)家、省列重大項(xiàng)目，市縣區(qū)項(xiàng)目和其他項(xiàng)目三大類，由同級(jí)發(fā)改部門在征地時(shí)確認(rèn)。三是確保政府補(bǔ)貼足額到位。凡市縣區(qū)屬項(xiàng)目，在征地時(shí)，要將被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)納入征地總費(fèi)用及項(xiàng)目概算，采取測(cè)算預(yù)留等辦法確保足額到位，不得打白條、走空帳。凡省發(fā)改委認(rèn)定政府投資、公益性的國(guó)家和省列重大項(xiàng)目，由市國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)，在征收土地時(shí)，先行測(cè)算應(yīng)承擔(dān)的30%部分，然后依據(jù)相關(guān)程序，由人社、國(guó)土資源部門逐級(jí)申請(qǐng)應(yīng)由省政府承擔(dān)的70%部分。

篇8

農(nóng)村土地管理問(wèn)題分析

隨著我國(guó)社會(huì)以及經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地資源的供求矛盾日益緊張，各種違法占地的問(wèn)題頻發(fā)，對(duì)于我國(guó)土地管理工作的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展十分不利，綜合分析，土地管理問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（1）農(nóng)村宅基地的管理不規(guī)范。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者是用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，也不得擅自改變農(nóng)村宅基地用途。但是由于管理力度不足，導(dǎo)致擅自占地、非法騙取宅基地、非法轉(zhuǎn)讓宅基地、改變宅基地用途以及超面積占地的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這不僅導(dǎo)致國(guó)有土地的流失，而且由于非法占地以及違法建筑的處理程序繁瑣、操作困難，不利于實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地管理的規(guī)范化。

（2）土地資源浪費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。當(dāng)前農(nóng)村土地資源浪費(fèi)的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾方面：非農(nóng)建設(shè)占用大量的農(nóng)村集體土地，導(dǎo)致農(nóng)村耕地面積不斷縮減；農(nóng)村土地整治項(xiàng)目雖然有助于實(shí)現(xiàn)農(nóng)村用地的占補(bǔ)平衡，但是耕地質(zhì)量不過(guò)關(guān)，導(dǎo)致農(nóng)作物產(chǎn)量不斷下降；農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)劃不合理，農(nóng)村土地資源閑置的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。這些問(wèn)題均造成了農(nóng)村土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，也不利于農(nóng)村土地管理的可持續(xù)。

（3）土地承包經(jīng)營(yíng)管理不完善。在農(nóng)村土地市場(chǎng)中，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓程序不規(guī)范，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格也沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，因而導(dǎo)致土地承包經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范。而且部分地方政府隨意的更改農(nóng)村土地承包合同，造成農(nóng)村集體土地的非法流失，而且對(duì)于農(nóng)民的土地賠償安置管理不完善，影響了農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及社會(huì)穩(wěn)定。

農(nóng)村土地管理制度改革措施

（1）規(guī)范農(nóng)村宅基地的審批以及建設(shè)流程。完善農(nóng)村土地管理制度，地方政府首先必須完善宅基地的審批管理，嚴(yán)格執(zhí)行每戶一處宅基地的標(biāo)準(zhǔn)，而且應(yīng)該控制農(nóng)村宅基地的面積不得超標(biāo)。宅基地超標(biāo)的應(yīng)該由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織收回，并統(tǒng)一安排使用。為了強(qiáng)化對(duì)于宅基地的監(jiān)督，應(yīng)該采取對(duì)宅基地審批結(jié)果公示的方式，通過(guò)農(nóng)民群眾開(kāi)展宅基地審批、使用監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)宅基地審批以及建設(shè)使用流程的規(guī)范合理。

（2）強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)管，避免違法占地行為的發(fā)生。為了保護(hù)農(nóng)村的土地資源，必須通過(guò)強(qiáng)化執(zhí)法、加強(qiáng)監(jiān)督的措施，避免國(guó)有土地資源的流失。執(zhí)法監(jiān)督應(yīng)該采取動(dòng)態(tài)巡查的方式，通過(guò)定期巡查以及集中整治等多項(xiàng)措施，堅(jiān)決的打擊違法占地現(xiàn)象的發(fā)生。此外，應(yīng)該在農(nóng)村設(shè)置土地協(xié)管崗位，利用土地協(xié)管員對(duì)農(nóng)村用地進(jìn)行全程的監(jiān)控管理，提高土地監(jiān)督管理效果，杜絕違法占地以及違法建設(shè)等問(wèn)題的發(fā)生。

（3）完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建設(shè)。土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)作為農(nóng)村土地交易以及出讓的交易平臺(tái)，也是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地管理規(guī)范化需要重點(diǎn)完善的內(nèi)容。對(duì)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建設(shè)，應(yīng)該遵循公平合理、公正公開(kāi)的原則，可以在一定的區(qū)域范圍內(nèi)試點(diǎn)建設(shè)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，規(guī)范農(nóng)村土地的出讓與轉(zhuǎn)讓。需要注意的是，在農(nóng)村土地市場(chǎng)的建設(shè)上，政府應(yīng)該轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地經(jīng)營(yíng)的職能，將工作重點(diǎn)放在農(nóng)村土地的使用規(guī)劃、土地管理以及市場(chǎng)監(jiān)管與調(diào)控方面。

（4）保護(hù)農(nóng)村耕地資源，嚴(yán)格控制土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。耕地是保證我國(guó)糧食供應(yīng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)保障，因此必須保護(hù)耕地資源，在進(jìn)行農(nóng)村土地置換管理以及土地整治過(guò)程中，必須確保耕地質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)耕地資源數(shù)量與質(zhì)量的雙重保護(hù)。其次，為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)村社會(huì)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定，必須嚴(yán)格控制農(nóng)村的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定上，應(yīng)該綜合考慮征地的用地性質(zhì)、土地市場(chǎng)價(jià)格以及對(duì)農(nóng)民生產(chǎn)生活所造成的影響，制定公平的農(nóng)村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

結(jié)語(yǔ)

篇9

關(guān)鍵詞：農(nóng)地征用制度 補(bǔ)償機(jī)制 土地產(chǎn)權(quán)

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2012）11-045-03

在我國(guó)，農(nóng)地征用制度是指國(guó)家出于公共利益的需要，依法將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的一種制度安排。我國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)地征用補(bǔ)償制度產(chǎn)生于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，在當(dāng)時(shí)的歷史條件下，對(duì)于保障國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，加快工業(yè)化和城市化，起了巨大的作用，農(nóng)民也作出了巨大的貢獻(xiàn)。雖然后來(lái)也進(jìn)行過(guò)幾次修訂，補(bǔ)償金額有所提高，但總體上還是以原土地農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的倍數(shù)加以補(bǔ)償，不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。最明顯的改革措施是2004年11月13日的《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》的相關(guān)內(nèi)容，它肯定了土地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障功能。提高了土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。承認(rèn)了農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，確保土地補(bǔ)償費(fèi)主要用于被征地的農(nóng)戶。對(duì)征地補(bǔ)償方式進(jìn)行了重大改革，確定了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、重新?lián)駱I(yè)、入股分紅等三種農(nóng)民安置方式。這對(duì)于緩解當(dāng)前土地征收中存在的矛盾，平衡政府、用地單位與農(nóng)民之間的關(guān)系，具有非常重要的意義。綜觀我國(guó)農(nóng)地征用領(lǐng)域的機(jī)制，全面的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬與征用程序及流程、各級(jí)政府在征地中的職責(zé)及公平正義準(zhǔn)則、縣鄉(xiāng)村三級(jí)協(xié)調(diào)分工及利益分配機(jī)理到農(nóng)民在征地中的責(zé)權(quán)利規(guī)定等，均沒(méi)有實(shí)現(xiàn)科學(xué)、合理、清晰、明確的運(yùn)作。特別是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)又低于其他性質(zhì)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，存在的明顯弊端或隱性問(wèn)題長(zhǎng)期沒(méi)有得到徹底解決。

一、國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)使征地長(zhǎng)期在政府行政強(qiáng)制色彩中運(yùn)行

中國(guó)憲法和《土地管理方法》規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以按照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。但一方面沒(méi)有明確界定什么是“公共利益”，也未清晰闡述“公共利益”的含義和范疇，對(duì)公共利益的規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，導(dǎo)致實(shí)際操作過(guò)程中“公共利益”被輕易地?cái)U(kuò)大化。地方政府在土地征用運(yùn)作實(shí)踐中，除國(guó)家公益性、重點(diǎn)建設(shè)或服務(wù)項(xiàng)目按照“公共利益”要求進(jìn)行征地外，包括企業(yè)用地等其他范圍的用地，凡涉及占用集體土地的，也一股腦兒地行使國(guó)家征地權(quán)和公權(quán)力。甚至不少的地方政府追求短期經(jīng)濟(jì)效應(yīng)或眼前經(jīng)濟(jì)利益而通過(guò)農(nóng)地征用大搞經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，樂(lè)此不疲地進(jìn)行權(quán)利尋租行為。另一方面，這樣的法律規(guī)定事實(shí)上從法律的角度明確和保障了國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體土地征用的最終處置權(quán)，有關(guān)政府部門實(shí)際上嚴(yán)格管制著土地的征用，任何單位用地均必須到政府部門辦理嚴(yán)格的審批手續(xù)。而當(dāng)被征用土地的用途、價(jià)格和去向在真正的被征用土地使用主體被邊緣化而被省、市、縣、鄉(xiāng)政府與新的用地主體協(xié)商確定后，土地征用就根本不以被征地農(nóng)民的同意為前提，作為對(duì)被征土地?fù)碛屑w所有權(quán)的村一級(jí)單位便主要發(fā)揮行政命令的執(zhí)行角色，而不能履行談判角色。村集體經(jīng)濟(jì)組織大會(huì)或農(nóng)民也沒(méi)有多少可以影響農(nóng)地征用的決策的能力了。村領(lǐng)導(dǎo)在農(nóng)地征用執(zhí)行過(guò)程前后，只有發(fā)揮“模范帶頭”、“說(shuō)服引導(dǎo)”和“安撫一方”的份兒，但當(dāng)遇到征地補(bǔ)償?shù)母鞣嚼娣峙洳痪扔煞伞⒄呋蛐姓畈拍茉斐傻膯?wèn)題時(shí)，顯然簡(jiǎn)單的說(shuō)服、勸導(dǎo)和安撫已經(jīng)難以起到應(yīng)有的作用。于是容易形成地方政府與農(nóng)民對(duì)峙的局面，造成對(duì)社會(huì)穩(wěn)定、和諧極為不利的因素，這種博弈主體法律地位的不平等造成的現(xiàn)象或問(wèn)題長(zhǎng)期得不到深入人心的解決或改進(jìn)，在國(guó)家全神貫注發(fā)展經(jīng)濟(jì)、實(shí)現(xiàn)社會(huì)長(zhǎng)治久安的欣欣向榮的大環(huán)境中形成不安定隱患。

二、不清晰的土地產(chǎn)權(quán)界定導(dǎo)致征地補(bǔ)償中利益分配比例的不明確性和隨意性

我國(guó)法律規(guī)定，集體土地歸各級(jí)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同所有，但并沒(méi)有確認(rèn)究竟歸哪一類集體經(jīng)濟(jì)組織所有，且目前我國(guó)農(nóng)村缺乏行使集體所有權(quán)的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕M織形式和程序。農(nóng)村土地至今呈現(xiàn)的所有結(jié)構(gòu)依然是：第一級(jí)所有為村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有；第二級(jí)所有是村農(nóng)民集體所有；第三級(jí)所有是鄉(xiāng)（集）農(nóng)民所有。盡管農(nóng)村土地歸村民小組、村這些集體經(jīng)濟(jì)組織所有，但村民小組、村的土地所有權(quán)是不完全的，通常不得不因行政隸屬的原因而在遇到農(nóng)地征用問(wèn)題時(shí)服從鄉(xiāng)一級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織的安排意見(jiàn)。所謂農(nóng)村土地集體成員共同所有，也實(shí)際上變成了無(wú)人所有，或鄉(xiāng)、村干部小團(tuán)體所有，造成集體土地所有權(quán)的虛位或易位。我國(guó)目前集體土地所有權(quán)主體的不確定，實(shí)質(zhì)就是產(chǎn)權(quán)不明晰，這就為不合理的農(nóng)地征用留下可乘之機(jī)，進(jìn)而導(dǎo)致了不合理的征地補(bǔ)償。

我國(guó)農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)特征是：產(chǎn)權(quán)主體模糊，產(chǎn)權(quán)權(quán)能殘缺，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性差、流動(dòng)性弱（指單向度的權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)際上存在不確定性，農(nóng)民持有土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)，但對(duì)是否擁有農(nóng)地發(fā)展權(quán)存在很大爭(zhēng)議，本應(yīng)該部分歸屬于私人的產(chǎn)權(quán)混淆于公共領(lǐng)域中，這樣的由于產(chǎn)權(quán)不清晰現(xiàn)狀而產(chǎn)生的博弈的結(jié)果，當(dāng)然農(nóng)民職能是處于“弱勢(shì)位置”，于是農(nóng)民的部分利益未被重視就“自然”地被剝奪了。

農(nóng)民集體土地產(chǎn)權(quán)不清，導(dǎo)致土地征用補(bǔ)償費(fèi)分配不公。農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體混亂，導(dǎo)致了土地征用補(bǔ)償費(fèi)分配的糾紛。我國(guó)農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》等法律中，都有明確的規(guī)定。但是，“集體”究竟是指哪一級(jí)，法律規(guī)定則較為模糊。在不涉及利益分配時(shí)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、村委會(huì)、鄉(xiāng)（村）經(jīng)濟(jì)組織都不關(guān)心所有權(quán)主體問(wèn)題，一旦有土地征用補(bǔ)償費(fèi)下發(fā)時(shí)，大家都爭(zhēng)先恐后地當(dāng)土地所有權(quán)主體，都舉出充足的理由來(lái)證明自身的合法主體地位。正是因?yàn)檗r(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的含糊不清，才產(chǎn)生了土地征用補(bǔ)償費(fèi)“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）扣”、“村留”、“鄉(xiāng)（村）經(jīng)濟(jì)組織提”的現(xiàn)象，使得原本就很少的征用費(fèi)到農(nóng)民手中幾乎所剩無(wú)幾。而且截留于集體經(jīng)濟(jì)組織之中的土地補(bǔ)償費(fèi)，也無(wú)法由作為集體成員的農(nóng)民直接支配，便出現(xiàn)了“人人所有，人人無(wú)權(quán)”的現(xiàn)象，加之現(xiàn)實(shí)集體組織對(duì)土地征用費(fèi)管理使用不規(guī)范，被少數(shù)幾個(gè)管理者所控制，進(jìn)而被用于發(fā)放工資、獎(jiǎng)金、福利，揮霍浪費(fèi)，甚至是貪污挪用，嚴(yán)重?fù)p害了廣大農(nóng)民的合法權(quán)益。有關(guān)政府部門在將農(nóng)民集體所有的土地征用轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地時(shí)，從集體土地中轉(zhuǎn)移了巨額的價(jià)值。從而呈現(xiàn)出征地收益分配的不合理及征地補(bǔ)償費(fèi)在農(nóng)民、集體經(jīng)濟(jì)組織和基層政府之間的分配不合理。雖然這種狀況在近幾年因各地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的上漲有所好轉(zhuǎn)，即農(nóng)民得到的補(bǔ)償安置費(fèi)用有所提高，但這種分配的比例依然未得到根本的改觀，被征土地的收益分配格局依然大概是：政府占20%～30%，新的用地主體占40%～50%，村級(jí)組織占25%～30%，農(nóng)民僅占5%～10%。同時(shí)農(nóng)地征用后的土地增值部分的收益以各種名義或形式流向政府，征地受償主體只能是集體經(jīng)濟(jì)組織而將農(nóng)民排除在外，被征地農(nóng)民只能在集體經(jīng)濟(jì)組織中受償，這顯然有失公平。

從理論上講，農(nóng)民土地的所有權(quán)也應(yīng)該是一種特殊的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，農(nóng)民對(duì)自己財(cái)產(chǎn)（土地）也應(yīng)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但是只因這種產(chǎn)權(quán)關(guān)系的長(zhǎng)期不明確，農(nóng)民只能是被動(dòng)地接受這種僵化的征地機(jī)制給他們帶來(lái)的他們其實(shí)并不情愿的變化。隨著城鎮(zhèn)化的加快發(fā)展和國(guó)家產(chǎn)業(yè)調(diào)整互動(dòng)發(fā)展的深入，農(nóng)民一方面因農(nóng)村和城市收入水平及生活水準(zhǔn)差距的拉大而無(wú)法繼續(xù)承受越來(lái)越大的征地收益損失，另一方面農(nóng)民也開(kāi)始越來(lái)越強(qiáng)烈地不滿于這種不公平狀況的持續(xù)，于是由此引發(fā)的農(nóng)民和村級(jí)經(jīng)濟(jì)組織或政府之間的矛盾日益增多，也日益尖銳，促成了當(dāng)前制約社會(huì)穩(wěn)定和諧的一大消極因素。

三、現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性和不科學(xué)性

在將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地時(shí)，國(guó)家對(duì)被征地者所受到的損害只是給予一定的補(bǔ)償，我國(guó)實(shí)行的是部分補(bǔ)償?shù)脑瓌t。在《土地管理法》對(duì)征地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定中并沒(méi)有區(qū)分公共利益性質(zhì)的征地補(bǔ)償和非公共利益的征地補(bǔ)償，該法第四十七條規(guī)定，征用土地的補(bǔ)償費(fèi)由土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)三大塊組成。依據(jù)《土地管理法》，中國(guó)現(xiàn)行的征地補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算方式為“產(chǎn)值倍數(shù)法”，即征用土地補(bǔ)償費(fèi)為該土地被征用前3年平均產(chǎn)值的6-10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為該土地被征用前3年平均產(chǎn)值的4-6倍。在實(shí)際工作中，由于年產(chǎn)值不確定，倍數(shù)標(biāo)準(zhǔn)存在較大幅度，政府往往在法定范圍內(nèi)采取下限，不足以使被征地農(nóng)民保持原有的生活水平。而即便按最高補(bǔ)償30倍來(lái)算，一畝地平均產(chǎn)值1000元，其全部征地補(bǔ)償費(fèi)也不過(guò)3萬(wàn)元左右。這個(gè)問(wèn)題在人多地少的地方表現(xiàn)尤為突出。這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)具有較大的不確定性，從而導(dǎo)致了農(nóng)用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性較大卻沒(méi)有相應(yīng)有效的監(jiān)督監(jiān)控機(jī)制，為部分官員滋生腐敗提供了溫床?，F(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以土地平均農(nóng)業(yè)年產(chǎn)值的若干倍計(jì)算，只考慮了對(duì)土地的農(nóng)產(chǎn)品的補(bǔ)償，沒(méi)有充分考慮土地作為農(nóng)民的生產(chǎn)資料和重要社會(huì)保障的價(jià)值，也沒(méi)有考慮對(duì)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償，更沒(méi)有體現(xiàn)土地利用的潛在價(jià)值，使被征地農(nóng)民難以分享土地利用方式改變帶來(lái)的增值，也難以分享經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的成果。這種按照年產(chǎn)值來(lái)確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，未體現(xiàn)土地發(fā)生用途轉(zhuǎn)換的巨大增值價(jià)值，更沒(méi)有體現(xiàn)土地市場(chǎng)的供求狀況，沒(méi)有體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)定位的原則，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重偏低。

四、補(bǔ)償安置方式單一

按照現(xiàn)行的補(bǔ)償政策來(lái)看，對(duì)失地農(nóng)民的安置方式主要采取兩種形式，一種是貨幣安置，另一種是就業(yè)安置，其中以貨幣安置為主。目前，國(guó)家對(duì)失地農(nóng)民的補(bǔ)償方式通常是一次性的貨幣安置，農(nóng)民在失去土地以后，征地部門將土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)以貨幣的形式一次性支付給農(nóng)民。這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于操作簡(jiǎn)單，能減輕國(guó)土部門和用地單位的安置壓力。但是，由于我國(guó)農(nóng)地具有農(nóng)民社會(huì)保障的功能，一次性支付一筆有限的土地補(bǔ)償和安置費(fèi)用，對(duì)農(nóng)民的生計(jì)出路缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)，失地農(nóng)民較易通過(guò)自謀職業(yè)來(lái)解決自己的生計(jì)。但是，在一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，失地農(nóng)民在補(bǔ)償金用完后，連最基本的生活都無(wú)法正常維持，給社會(huì)的安定帶來(lái)不穩(wěn)定因素。就業(yè)安置是指地方政府或用地單位依據(jù)征地?cái)?shù)量有比例地安排“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員就業(yè)。這是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)期存延的一種老辦法，現(xiàn)時(shí)期實(shí)施起來(lái)困難加大。有些單位為了取得政府的安置補(bǔ)償費(fèi)，就先安排一部分失地農(nóng)民就業(yè)，等拿到政府補(bǔ)貼后，就將其解雇。隨著經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型和現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，企業(yè)有用工的自由，而我國(guó)農(nóng)村人口素質(zhì)不高，文化程度低、勞動(dòng)技能少，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，即使再就業(yè)，也面臨著很大大的下崗風(fēng)險(xiǎn)。之前的招工就業(yè)安置在實(shí)踐中已失去了意義和作用?，F(xiàn)行征地機(jī)制未考慮中國(guó)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下農(nóng)民社會(huì)保障問(wèn)題。中國(guó)農(nóng)村土地承載著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料和農(nóng)民社會(huì)保障的雙重功能，而且隨著人口的增加，正在顯示出“保障重于生產(chǎn)”的特征。失去土地的農(nóng)民，在沒(méi)有任何保障的條件下尋找就業(yè)機(jī)會(huì)，加大了就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和就業(yè)成本。

五、征地過(guò)程缺乏透明度

按照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定：有關(guān)部門批準(zhǔn)征地要有公告程序，在征地前給于農(nóng)民知情權(quán)與參與權(quán)。但在實(shí)際的操作中很少遵循，缺乏應(yīng)有的透明度。不少地方征用土地不能做到公開(kāi)透明，不注意或根本就不聽(tīng)取農(nóng)民的意見(jiàn)，不做深入細(xì)致的工作，只強(qiáng)調(diào)征地具有強(qiáng)制性，方式簡(jiǎn)單粗暴。由于我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，再加上自身知識(shí)文化素質(zhì)的限制，農(nóng)民一直處于弱勢(shì)地位。一些地方政府或者因熱衷于增加地方財(cái)政收入，或者因在征地過(guò)程中取得了不小的個(gè)人收益，大量征地，甚至在農(nóng)民沒(méi)有發(fā)言權(quán)的情況下，將其土地低價(jià)處理了。有些地方甚至采取未批先征，不征就占的方法，將農(nóng)民趕離土地，然后由政府出讓。土地預(yù)征導(dǎo)致政府征地行為更加隨意、土地資源浪費(fèi)、腐敗機(jī)會(huì)增多、政府與農(nóng)民利益關(guān)系激化，進(jìn)而導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定。

六、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)城鎮(zhèn)化的建設(shè)雖然如火如荼，但因長(zhǎng)期以來(lái)，城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中的征地補(bǔ)償一直不能實(shí)現(xiàn)失地農(nóng)民滿意的生計(jì)和發(fā)展，造成了城鎮(zhèn)化率較高與失地農(nóng)民生存和發(fā)展質(zhì)量參差不齊且改善不佳的狀況，制度安排不到位、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在征地補(bǔ)償中體現(xiàn)不完全、農(nóng)民的弱勢(shì)地位的改善沒(méi)有真正提到應(yīng)有的高度等是造成這種現(xiàn)象的主要體制背景和原因。在改革開(kāi)放已經(jīng)深入推進(jìn)30多年的今天，應(yīng)該像其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)域的改革開(kāi)放一樣，進(jìn)一步大膽解放思想、拓寬思路，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地征用補(bǔ)償?shù)目茖W(xué)合理運(yùn)行，使得我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的農(nóng)地征用問(wèn)題得到有效的解決，失地農(nóng)民的生計(jì)得到合理改善，并啟發(fā)或促進(jìn)“三農(nóng)”問(wèn)題的持續(xù)改進(jìn)和解決。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

5 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策解讀

當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要類型為土地互換、出租、入股、合作等方式。流轉(zhuǎn)土地要堅(jiān)持農(nóng)戶自愿的原則，并經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)級(jí)土地管理部門備案，簽訂流轉(zhuǎn)合同。

為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要，為人民建設(shè)更美好安寧的家園，方便交通，充分發(fā)揮現(xiàn)代交通工具的便捷，用時(shí)間縮小邊遠(yuǎn)地區(qū)的距離，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，希望廣大人民群眾支持配合，特制定《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》。

征地補(bǔ)償

征收耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：旱田平均每畝補(bǔ)償5.3萬(wàn)元；水田平均每畝補(bǔ)償9萬(wàn)元；菜田平均每畝補(bǔ)償15萬(wàn)元；

征收基本農(nóng)田補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：旱田平均每畝補(bǔ)償5.8萬(wàn)元；水田平均每畝補(bǔ)償9.9萬(wàn)元；菜田平均每畝補(bǔ)償15.6萬(wàn)元；

征收林地及其他農(nóng)用地平均每畝補(bǔ)償13.8萬(wàn)元；

征收工礦建設(shè)用地、村民住宅、道路等集體建設(shè)用地平均每畝補(bǔ)償13.6萬(wàn)元；

征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補(bǔ)償2.1萬(wàn)元。

其他稅費(fèi)

耕地占用稅，按每平方米2元計(jì)算。

商品菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金，按每畝1萬(wàn)元計(jì)算。

征地管理費(fèi)，按征地總費(fèi)用的3%計(jì)算。由國(guó)土資源部門嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定使用。

耕地占補(bǔ)平衡造地費(fèi)，平均每畝4000元，統(tǒng)籌調(diào)劑使用，省國(guó)土資源廳負(fù)責(zé)監(jiān)督驗(yàn)收。

征地工作程序

第一，告知征地情況。在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門應(yīng)將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時(shí)一律不予補(bǔ)償。

第二，確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果。國(guó)土資源部門會(huì)同交通、林業(yè)部門，對(duì)擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人、各市動(dòng)遷辦公室共同確認(rèn)。

第三，組織征地聽(tīng)證。在征地依法報(bào)批前，國(guó)土資源部門應(yīng)告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，對(duì)擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請(qǐng)聽(tīng)證的權(quán)利。當(dāng)事人申請(qǐng)聽(tīng)證的，應(yīng)按照《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽(tīng)證。

第四，簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議。國(guó)土資源部門要按照本方案制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，并將協(xié)議作為征地報(bào)件必備件附征地卷一同上報(bào)。

第五，公開(kāi)征地批準(zhǔn)事項(xiàng)。經(jīng)依法批準(zhǔn)征收的土地，除涉及國(guó)家保密規(guī)定等特殊情況外，省國(guó)土資源廳通過(guò)媒體向社會(huì)公示征地批準(zhǔn)事項(xiàng)?？h國(guó)土資源部門應(yīng)按照《征用土地公告辦法》規(guī)定，在被征地所在村、組公告征地批準(zhǔn)事項(xiàng)。

第六，支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)。征地補(bǔ)償安置方案經(jīng)市、縣政府批準(zhǔn)后應(yīng)按法律規(guī)定的時(shí)限向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按時(shí)支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)用。當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門要協(xié)同農(nóng)業(yè)、民政等有關(guān)部門對(duì)被征地集體組織內(nèi)部征地補(bǔ)償安置費(fèi)用的分配和使用情況進(jìn)行監(jiān)督。

6土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程

我國(guó)的土地不是歸國(guó)家所有就是歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，但土地的使用權(quán)是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。

何為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓？

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程

（一）申請(qǐng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

申請(qǐng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)提交下列文件資料：

土地轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)書；土地使用權(quán)證（正本）；原土地出讓合同書或原土地轉(zhuǎn)讓合同書（復(fù)印件）；

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書或者贈(zèng)與書（經(jīng)公證），或交換協(xié)議書，或人民法院依法作出的已經(jīng)生效的判決書、裁定書、調(diào)解書，或有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政決定書，以及合法方式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的文件、證明等；

雙方或多方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明、授權(quán)委托書及人身份證明、通訊地址和聯(lián)系電話；

同一建筑物分割轉(zhuǎn)讓（如商品樓房分層分套出售）土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)提交規(guī)劃部門的有關(guān)文件以便計(jì)算房屋權(quán)利人分?jǐn)偟耐恋孛娣e；屬劃撥土地的還要補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交往地價(jià)款、補(bǔ)簽出讓合同并提交相應(yīng)文件；

屬土地分割轉(zhuǎn)讓的提交規(guī)劃部門的規(guī)劃文件或轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃要求；

軍隊(duì)空余土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須持批準(zhǔn)補(bǔ)辦出讓文件和軍隊(duì)土地管理部門的證明文件；

提交具有資格的地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的估價(jià)報(bào)告書和市土地管理局的確認(rèn)書；

地塊開(kāi)發(fā)投資或建筑物資產(chǎn)凈值財(cái)務(wù)報(bào)告；

市政道路規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)圖；

其他法律、法規(guī)規(guī)定的文件。

（二）受理申請(qǐng)（1天）

窗口收件人審查當(dāng)事人所提交的文件資料是否真實(shí)、齊備。申請(qǐng)文件資料齊全又符合規(guī)定的，則予受理；

給受理的申請(qǐng)編號(hào)并發(fā)給回執(zhí)，回執(zhí)注明所收取的文件資料，受理日期并編號(hào)。

（三）初審（5天）

土地交易所接收提供的文件資料負(fù)責(zé)到檔案室進(jìn)行查核，在5天內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面簽復(fù)。

審查人員審查上述文件資料是否真實(shí)，齊全有效，是否違反《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)規(guī)定以及省、市和規(guī)劃部門的有關(guān)規(guī)定。

審查人員查明有下列情形之一的，則駁回轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。

（1）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（2）權(quán)屬來(lái)源的性質(zhì)是不許轉(zhuǎn)讓而又未取得批準(zhǔn)的；

（3）根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的或市政府批準(zhǔn)列入征用、拆遷范圍內(nèi)的和不符合城市規(guī)劃的；

（4）司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制的；

（5）共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（6）設(shè)立抵押權(quán)的土地使用權(quán)，未經(jīng)抵押人書面同意的；

（7）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（8）以出讓方式取得土地使用權(quán)，不按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的（包括征地協(xié)議未全部?jī)冬F(xiàn)的），不按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的，達(dá)不到建設(shè)用地條件或投資額達(dá)不到總投資額25%以上的；

（9）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)權(quán)屬來(lái)源屬行政劃撥的（即未注明使用期限的），未取得土地部門批準(zhǔn)，補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交地價(jià)款和簽訂《土地出讓合同》的；

（10）轉(zhuǎn)讓已出租的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓人或受讓人與承租人未達(dá)成協(xié)議的；

實(shí)地勘察。

屬于地塊分割或面積變化的由局測(cè)量隊(duì)提供定線作業(yè)表和宗地圖。

（四）審核（3天）

經(jīng)辦人提出初審意見(jiàn)，經(jīng)所領(lǐng)導(dǎo)審核不合格的，轉(zhuǎn)窗口復(fù)函不同意辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)并退文；審核合格的提出審核意見(jiàn)報(bào)局領(lǐng)導(dǎo)審批。

交易所根據(jù)局領(lǐng)導(dǎo)的審批意見(jiàn)，將批準(zhǔn)文件資料轉(zhuǎn)交地籍科（屬成片開(kāi)發(fā)土地的先報(bào)市政府評(píng)審）。

（五）繳納稅費(fèi)

經(jīng)辦人員按照有關(guān)規(guī)定通知當(dāng)事人到指定的部門繳納稅費(fèi)，申報(bào)人應(yīng)及時(shí)將完稅或免稅證明提供給地產(chǎn)交易窗口。

（六）地籍科根據(jù)上述文件資料核發(fā)土地使用權(quán)證

（七）立卷歸檔

7轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅如何繳納

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不繳納營(yíng)業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營(yíng)業(yè)稅。

納稅事項(xiàng)：土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

稅目：轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)―轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

稅率：5%

計(jì)稅依據(jù)：企業(yè)轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去土地使用權(quán)的受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額；企業(yè)轉(zhuǎn)讓抵債所得的土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

納稅期限：以一個(gè)月為一期納稅的，自期滿之日起十日內(nèi)申報(bào)納稅；以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月一日起十日內(nèi)申報(bào)納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

納稅地點(diǎn)：企業(yè)應(yīng)向土地所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

8 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件是什么

劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指劃撥土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移，包括出售、交換、贈(zèng)與等行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)受讓人在法定條件下把自己取得的剩余期限的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給再受讓人的行為。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)的占有、使用、收益和有限處分權(quán)利全部轉(zhuǎn)移給新的權(quán)利人，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓對(duì)國(guó)家土地所有權(quán)并不產(chǎn)生影響，國(guó)家仍然享有對(duì)該土地的所有權(quán)。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

依照行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)過(guò)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，并符合下列條件者，可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓：

土地使用者是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；

領(lǐng)有國(guó)有土地使用權(quán)；

對(duì)土地上的建筑物、其他附著物擁有合法的產(chǎn)權(quán)；

依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，或以轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)

（一）行政干預(yù)性強(qiáng)。

由于劃撥土地使用權(quán)與國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策有著密切聯(lián)系，因此其轉(zhuǎn)讓須經(jīng)土地行政主管部門審查并經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批后才可有效，審查的內(nèi)容包括轉(zhuǎn)讓雙方的情況及轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否合法、轉(zhuǎn)讓后用途及土地使用權(quán)類型是否符合規(guī)劃和國(guó)家供地政策、土地權(quán)屬是否清楚等，其目的是保證國(guó)有土地收益不流失和防止劃撥土地使用權(quán)流入市場(chǎng)對(duì)國(guó)有土地市場(chǎng)造成不必要的沖擊。

在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中行政管理機(jī)關(guān)雖然不是一方當(dāng)事人，但十分重要，它不僅僅限于土地使用權(quán)辦理變更登記手續(xù)，而還要進(jìn)行之前的審查，只有存在它許可以后，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為才可發(fā)生。

（二）不對(duì)稱性。

由于劃撥土地使用權(quán)是一種特殊的土地使用權(quán)，這種權(quán)利在市場(chǎng)中的轉(zhuǎn)讓也必須受不定期的條件限制，劃撥土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中作為一個(gè)整體進(jìn)行流通的情況極少，只有兩個(gè)同時(shí)符合使用劃撥條件的主體之間才存在著一個(gè)完整意義上的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。

在多數(shù)情況下是受讓方不符合使用劃撥土地的條件，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中要通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)，將劃撥土地使用權(quán)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)或上繳劃撥土地的收益金。

（三）有償性。

2008 年2月13日國(guó)土資源部了《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，首先明確了企業(yè)國(guó)有劃撥土地權(quán)益，承認(rèn)劃撥土地使用權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，這就為其流轉(zhuǎn)提供了可靠的內(nèi)部動(dòng)力，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)人長(zhǎng)時(shí)間使用土地不可能對(duì)土地沒(méi)有投入，況且用地者在取得劃撥土地時(shí)也并非是“無(wú)償”，也付出了補(bǔ)償、安置等相關(guān)費(fèi)用。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第23條：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為?！?/p>

9 農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議范本

轉(zhuǎn)讓方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：

受讓方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：

甲乙雙方按照《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定，本著依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)雙方協(xié)商一致，就農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，訂立本合同。

一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的：

甲方將其承包經(jīng)營(yíng)的位于____鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）____村____組____畝土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方從事（主營(yíng)項(xiàng)目）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

地塊名稱：

坐落（四至）地塊數(shù)（塊） 面積（畝）質(zhì)量等級(jí)（肥力水平）備注

二、轉(zhuǎn)讓期限

轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)年限為_(kāi)___年，即自____年____月____日起至____年____月____日止（轉(zhuǎn)讓期限不得超過(guò)承包期的剩余年限）。

三、轉(zhuǎn)讓費(fèi)

轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓金為_(kāi)___元。對(duì)甲方實(shí)際投入資金和人力改造該地塊的補(bǔ)償金為元（沒(méi)有補(bǔ)償金時(shí)可填寫為零元）。

四、支付方式和時(shí)間

乙方采取下列第____種方式和時(shí)間支付轉(zhuǎn)讓金和補(bǔ)償金：

1.乙方采用現(xiàn)金方式支付轉(zhuǎn)讓金和補(bǔ)償金（無(wú)補(bǔ)償金時(shí)可劃去），支付的時(shí)間和方式為。（為_(kāi)___年____月____日前一次或多次付清）

2.乙方采用實(shí)物方式支付轉(zhuǎn)讓金和補(bǔ)償金（無(wú)補(bǔ)償金時(shí)可劃去），實(shí)物為_(kāi)___。支付的時(shí)間和方式為_(kāi)___。（為_(kāi)___年____月____日前一次或多次付清）

五、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓土地的交付時(shí)間和方式

甲方應(yīng)于____年____月____日前將轉(zhuǎn)讓土地交付乙方。交付方式為_(kāi)___。（雙方須提請(qǐng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門、發(fā)包方、雙方指定的第三者中的任一方鑒證，乙方應(yīng)向甲方出具乙方簽名的轉(zhuǎn)讓土地交付收據(jù)）

六、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用的特別約定

1.甲方轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)須經(jīng)發(fā)包方同意，并由甲方辦理轉(zhuǎn)讓認(rèn)可手續(xù)，在合同生效后終止與發(fā)包方的承包關(guān)系。

2.甲方交付的轉(zhuǎn)讓土地必須符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。

3.乙方依據(jù)合同獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后須與發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，辦理有關(guān)手續(xù)。

4.乙方獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，承包期內(nèi)依法享有該土地的使用、經(jīng)營(yíng)決策、產(chǎn)品處置和收益等權(quán)利。

5.乙方獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，必須按土地畝數(shù)承擔(dān)國(guó)家政策規(guī)定的費(fèi)用和其他義務(wù)。

6.乙方必須管好用好承包土地，保護(hù)地力，不得掠奪性經(jīng)營(yíng)，并負(fù)責(zé)保護(hù)好承包土地上的林木、排灌設(shè)施等國(guó)家和集體財(cái)產(chǎn)。

7.乙方不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。

8.其他約定：____。

七、違約責(zé)任

1.甲乙雙方在合同生效后應(yīng)本著誠(chéng)信的原則嚴(yán)格履行合同義務(wù)。如一方當(dāng)事人違約，應(yīng)向守約一方支付違約金。違約金的數(shù)額為_(kāi)___。

2.如果違約金尚不足以彌補(bǔ)守約方經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，違約方應(yīng)在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的具體數(shù)額依具體損失情況確定。

八、爭(zhēng)議條款

因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下列第種方式解決：

1.提請(qǐng)村民委員會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)關(guān)調(diào)解；

2.提請(qǐng)仲裁委員會(huì)仲裁；

3.向有管轄權(quán)的人民法院提訟。

九、生效條件

甲乙雙方約定，本合同須經(jīng)雙方簽字并經(jīng)轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地的所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)鑒證、備案后生效。

十、其他條款

本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致簽定補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

本合同一式四份，由甲乙雙方、發(fā)包方和鑒證單位各執(zhí)一份。

甲方：（簽章）____乙方：（簽章）____法定代表人：____法定代表人：____法定代表人身份證號(hào)：____法定代表人身份證號(hào)：____住址：____住址：____

簽約日期：____年____月____日