房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式范文

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篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 本土企業(yè) 盈利模式 轉(zhuǎn)變

2013年外來房企大鱷大規(guī)模地進入杭州市場，給本土房企帶來了很大的生存發(fā)展壓力。從2013年上半年的杭州土地交易情況來看，只有一家本土房企拿地超過了10億元，其余的都在10億元以下，甚至有的本土房企根本沒有成功進行土地交易，且土地交易額排名前十位的企業(yè)均為外來房企。外來房企的大規(guī)模進軍杭州市場已經(jīng)打破了原本的房地產(chǎn)市場格局，迫使本土房地產(chǎn)企業(yè)不得不適當調(diào)整自身的盈利模式，以適應(yīng)變化的市場。

一、杭州本土房地產(chǎn)企業(yè)面臨的威脅

（一）土地閑置現(xiàn)象嚴重

部分房企在購買土地后，通常會閑置很長時間，短期內(nèi)不會開工建造。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，杭州本土房企從拿到土地開始一般要閑置1.5年左右才會開始動工，部分房企甚至?xí)^兩年，例如：濱江集團在2010年11月最終以總價18.06億元奪得杭政儲出51號楊家牌樓地塊后，直到2012年12月才開工。相對而言，進駐杭州市場的外來房企從拿地到開發(fā)的時間要比本土企業(yè)短，一般為半年到一年。作為國內(nèi)首個進駐杭州的外來地產(chǎn)大鱷萬科集團，其進入杭州后的第一個項目魅力之城，從2006年5月拿地到2007年4月首次開盤只花了不到一年的時間。造成這一現(xiàn)象的主要原因是：杭州本地房地產(chǎn)企業(yè)一般規(guī)模比較小，自身資源有限，在前期爭取土地所有權(quán)時已經(jīng)耗費了很多的人力、物力、財力等資源，資金周轉(zhuǎn)可能會出現(xiàn)問題，雖然項目的手續(xù)已經(jīng)全部辦妥，但房企已無力支付項目的部分費用，造成開發(fā)時間延誤，不得不閑置已獲得所有權(quán)的土地。此外，部分房企也會因土地具有良好的增值空間，與常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)相比周期短、利潤高，在房企拿到土地后，延遲辦手續(xù)，因此囤地造成了土地閑置。

（二）企業(yè)利潤來源單一

房產(chǎn)開發(fā)的盈利模式下，企業(yè)獲得利潤的關(guān)鍵措施是提高銷售價格和降低開發(fā)成本，營銷策略和成本控制就成為了此盈利模式的重點。杭州房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要包括地價、建安成本、銷售及財務(wù)費用等。在經(jīng)歷2012年的“滑鐵盧”之后，杭州土地市場隨著樓市的回暖，再現(xiàn)瘋狂拿地現(xiàn)象，土地價格出現(xiàn)大幅上漲趨勢。據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)土地版的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，杭州土地成交價格已從2013年4月的最低價7 347.62元/平方米上漲到11月份的14 018.6元/平方米，漲幅高達90.79%。房地產(chǎn)的建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施安裝成本的簡稱。近年來，隨著物價水平的整體上漲，建安成本也隨之大幅上漲。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2009年1月杭州小高層的建安成本為1 300元/平方米，高層為1 850元/平方米，2012年隨著通貨膨脹的擴大化，杭州小高層的建安成本上升到2 300-2 500元/平方米，高層為2 800元/平方米，增長幅度高達51.35%甚至更高。此外，繼2013年6月銀行大鬧錢荒之后，杭州各銀行都不同程度地延長了個人住房貸款放款周期，最長的放款周期延長至一個月，這無疑延長了企業(yè)的銷售收款周期；國家出臺的一系列限購政策使企業(yè)的房屋銷售放緩，銷售周期變長；6月份的銀行錢荒推動了企業(yè)融資成本的上漲，企業(yè)的財務(wù)費用也隨之上升。土地價格上漲、建安成本上升、銷售周期拉長、財務(wù)費用等期間費用上升使得房地產(chǎn)開發(fā)的利潤逐漸降低。尋找更多的利潤來源和優(yōu)化各成本的結(jié)構(gòu)成為了房企需要考慮的首要問題。

（三）缺乏規(guī)模經(jīng)濟及經(jīng)驗曲線效應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)是資本密集型行業(yè)，但是，杭州本土房企的特點是“小且散”，大部分房企比較分散，各自擁有的資源較少，很難獲得規(guī)模經(jīng)濟，產(chǎn)業(yè)集中度較低。單個房企由于自身資金的有限，在購買土地時會向銀行等金融機構(gòu)求救，等房企拿地后開發(fā)時又可以通過預(yù)售戶型籌集資金。這樣一來房企只要擁有拿地渠道及能付土地首期款，就可以實現(xiàn)企業(yè)的擴張和發(fā)展。盲目擴張很容易導(dǎo)致企業(yè)長期平均成本上升、管理效率低下甚至無效率、資金鏈斷裂，出現(xiàn)規(guī)模不經(jīng)濟的現(xiàn)象。規(guī)模不經(jīng)濟會使企業(yè)長期平均成本曲線從其最低點開始逐漸上升。此外，大部分杭州本土房企在不斷擴大規(guī)模的過程中并不注重內(nèi)在修煉，大部分房企都有自己的設(shè)計、監(jiān)理、建筑及物業(yè)等管理部門，各部門只是機械地接受企業(yè)高層安排的任務(wù)，不能深入了解市場及做到專業(yè)化，無法獲得經(jīng)驗曲線效應(yīng)，也增加了企業(yè)的管理成本。本土房企在做大的同時無法做強，這種盈利模式已經(jīng)嚴重威脅到了部分房企的盈利能力，一些房企迫于壓力已經(jīng)開始尋求新的盈利模式。

（四）缺乏創(chuàng)新性融資渠道且融資成本高

在融資渠道上，杭州本土房企傾向于較為保守的融資渠道，大部分房企局限于銀行貸款、內(nèi)部員工借貸、信托。作為杭州本土房企大鱷之一的濱江集團的項目資金全部來源于銀行貸款，平均融資成本為7.2%。但其他實力一般的房企從銀行貸款的成本一般在10%左右，信托融資則在10%-18%，融資成本最高的是基金，要求的年收益率為20%左右。而作為外來房企大鱷之一的萬科地產(chǎn)擁有較低融資成本的優(yōu)勢，2013年萬科在香港發(fā)行的8億美元5年期定息債券，債券票面利率卻僅為2.625%，并創(chuàng)下了房企海外融資成本新低。萬科2013年的幾次土地交易中的融資成本也僅為7.5%。這都源于萬科多樣化的融資模式，萬科除了使用傳統(tǒng)的融資方式外，還通過境外方式、與投資公司合作成立專門用于土地拍賣的基金公司等方式獲得低融資成本的資金。

二、完善現(xiàn)存盈利問題的對策

（一）提高效率，縮短土地閑置時間

杭州本土房企可以在土地交易時根據(jù)自身情況合理分配企業(yè)資源，以避免有錢買地、無錢開發(fā)的尷尬，從根源上減少土地的閑置。此外，本土房企還應(yīng)該在拿地后迅速開發(fā)以促進資金的回籠，為企業(yè)帶來收益。萬科集團一直以來都是以快取勝，拿地后迅速開發(fā)，開盤銷售，加速企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)，實現(xiàn)盈利。土地閑置問題僅靠房企也是不可能完全根除的，需要政府相關(guān)部門采取一系列的措施共同治理土地閑置問題。針對由于開發(fā)商主觀原因造成的閑置土地，由政府納入土地儲備范圍，允許其轉(zhuǎn)讓，同時限定其轉(zhuǎn)讓后的開發(fā)用途，并退還因開發(fā)用途改變所造成的土地出讓金差價，以此盤活閑置土地。此外，國家相關(guān)部門還應(yīng)對各房企建立土地閑置情況檔案，將所有房企的土地閑置情況劃分等級，對于拿地后土地閑置現(xiàn)象較為頻繁的房企設(shè)置預(yù)警信號，嚴格審查這些房企并實施相應(yīng)的監(jiān)督管理機制。

（二）盈利方式的多元化

投資界有一條著名的理論就是“不要把雞蛋放在一個籃子里”，這一理論同樣也適用于房地產(chǎn)行業(yè)。杭州本土房企可以通過以下方面實現(xiàn)盈利方式的多元化：（1）可以利用現(xiàn)有的行業(yè)信息、客戶資源和規(guī)模優(yōu)勢尋找新的競爭優(yōu)勢，以利于房企在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上發(fā)展基金等相關(guān)業(yè)務(wù)，以此來分散企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，增加企業(yè)的盈利來源。例如：萬科集團以基金投資者的身份參與徽商銀行H股的首次公開發(fā)行，并將成為徽商銀行的最大股東。當萬科集團遇到融資困難時，徽商銀行可以為其提供更多的貸款支持，降低萬科的資金成本，進而間接降低企業(yè)的采購成本，增加企業(yè)利潤。（2）可以拓展其他的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不只局限于傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)地產(chǎn)，可以同時發(fā)展物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，實現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)的多元化。萬科集團的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)范圍就十分廣泛，包括：住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。雖然養(yǎng)老地產(chǎn)是一個新興業(yè)務(wù)，其盈利能力還有待研究，但是，多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展一定會給企業(yè)帶來新的盈利空間及利潤來源。

（三）追求規(guī)模經(jīng)濟及經(jīng)驗曲線效應(yīng)

（1）實現(xiàn)產(chǎn)品的標準化。萬科的王石曾提出過“像造汽車一樣造房子”的經(jīng)營理念，用標準化的生產(chǎn)方式建造房屋，以提高勞動生產(chǎn)率，降低成本。（2）實施標準化的管理。標準化管理有利于提高管理效率，降低管理成本。萬科集團通過建立完善的企業(yè)管理制度體系，以規(guī)范的制度為基礎(chǔ)，以SAP系統(tǒng)、內(nèi)部網(wǎng)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)審批系統(tǒng)等系統(tǒng)為平臺，實現(xiàn)標準化管理。（3）形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。本土房企之間可以形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以避免單個企業(yè)在市場開發(fā)中的盲目性以及因自身資源的有限而缺乏競爭優(yōu)勢；戰(zhàn)略聯(lián)盟可以減少房企間的競爭、哄抬地價、增加企業(yè)的投資成本；本土房企還可利用戰(zhàn)略聯(lián)盟進行資源的整合，提高資源利用效率進而實現(xiàn)聯(lián)盟各方的做大、做強。（4）可以參照萬科集團的專業(yè)化、精細化的管理模式適當調(diào)整自身的發(fā)展方式。本土房企可以設(shè)立專門的價值鏈業(yè)務(wù)部門，實行專業(yè)化分工，各部門之間相互獨立并且可以充分地了解市場信息、獨立作出適合企業(yè)發(fā)展的決策，最后，由管理層及各部門進行協(xié)調(diào)，進而制定出有利于企業(yè)整體發(fā)展的政策，以此實現(xiàn)本土房企在房地產(chǎn)行業(yè)更快、更好地發(fā)展。

（四）拓寬融資渠道，降低融資成本

杭州本土房企應(yīng)突破原有融資觀念的限制，積極拓寬融資渠道，選擇融資成本較低的融資方式，降低企業(yè)成本。（1）本土房企可以充分利用銀行理財產(chǎn)品進行融資。杭州本土房企的領(lǐng)跑者濱江集團在2013年開始利用興業(yè)銀行為其設(shè)立的理財產(chǎn)品來滿足其在華家池項目的融資需求，該筆資金通過“銀行――信托――基金”來規(guī)避監(jiān)管，融資成本相對較低。（2）創(chuàng)建房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。本土房企可以與具有一定實力的投資公司進行聯(lián)合，創(chuàng)建專門的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，便于本土房企籌集資金，促進房企進行房地產(chǎn)開發(fā)時獲得成本較低的資金。2005年底萬科就與中信資本投資有限公司簽訂了合作協(xié)議，共同建立了“中信資本――萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”，以投資于萬科及萬科關(guān)聯(lián)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目。（3）境外上市融資。境外的融資平臺更靈活且成本相對較低。萬科集團、恒大地產(chǎn)等知名企業(yè)都是在香港上市進行融資的。本地房企也可以選擇在香港交易所主板或是創(chuàng)業(yè)板上市，以便獲得較低成本的資金。綠城集團董事長宋衛(wèi)平曾公開稱，其合作伙伴九龍倉融資成本基本在1%-2%，而綠城的融資成本則為10%，相當于在香港上市的九龍倉融資成本的至少五倍。因此，境外上市融資是本土房企減少融資成本的有效方式之一。

三、總結(jié)

杭州本土房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場競爭中繼續(xù)擁有一席之地并保持原有的市場份額，需要根據(jù)市場的變化適時調(diào)整自身的盈利模式，充分利用自身的各種優(yōu)勢進行創(chuàng)新，探索出一條屬于且符合企業(yè)發(fā)展的盈利模式。同時充分利用國家新出臺的政策來完善自己的盈利模式，以適應(yīng)新的變化，進而促進自身盈利水平的提高，實現(xiàn)企業(yè)的做大、做強。J

參考文獻：

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篇2

一、資產(chǎn)重型化模式盈利方式及面臨的挑戰(zhàn)

內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)通過資產(chǎn)重型化經(jīng)營模式獲得了大量的超額利潤，通過對房地產(chǎn)企業(yè)各盈利環(huán)節(jié)進行細分和研究之后，我們可以把重資產(chǎn)經(jīng)營模式分為四大基礎(chǔ)盈利方式。

土地增值：土地的稀缺性和不可替代性決定了土地資源供給數(shù)量的有限，造成土地有限供給與相對無限需求之間的矛盾，根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律，需求大于供給的時候，土地的出讓金價格就會逐步攀升（見圖1）。自2000年以來，由于房地產(chǎn)需求的增加，帶動房價高速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)儲備的土地資源大幅增值，輕松賺取“土地紅利”。時間差和房價高漲是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賺取“土地紅利”的重要原因。盡管相關(guān)法律規(guī)定了企業(yè)獲取房地產(chǎn)開發(fā)用地后的開工建設(shè)時間，由于沒有嚴格實施，從而致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都大量囤積土地、放緩開發(fā)速度、延長開發(fā)周期，隨著時間推移，賺取土地增值帶來的“土地紅利”。

產(chǎn)品增值：對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場是企業(yè)不可控的因素，而產(chǎn)品開發(fā)卻是企業(yè)可控制的因素。要追求高額利潤，產(chǎn)品升值是重要的途徑，尤其是2008年之后，包括中信、綠城、龍湖、星河灣等企業(yè)加大產(chǎn)品塑造力度，通過產(chǎn)品塑造和客戶的新體驗實現(xiàn)了在相同區(qū)位、相同土地的情況下，獲得比其他企業(yè)更高的收益回報。如中信地產(chǎn)自2007年底整合以來，以購房者購買中信地產(chǎn)的房屋為前提，圍繞地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為客戶提供包括文化、度假、旅游、理財?shù)劝藗€方面的專屬增值服務(wù)，特別是打造了擁有4萬多個家庭客戶，總業(yè)主客戶人數(shù)超過10萬人的“中信會”，以會員形式提供系列增值服務(wù)，使其房地產(chǎn)產(chǎn)品的競爭力和盈利水平得到了大幅提升。

資本增值：房地產(chǎn)企業(yè)資本增值具體可分為以下兩個方面。一方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)低成本的融資。主要涉及如何以最小成本獲得企業(yè)所需要的資本，普通的資本籌集包括自有資本的積累、權(quán)益資本的籌集和負債資本的籌集。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，主要融資方式是負債資本，主要途徑有房地產(chǎn)經(jīng)營貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托以及發(fā)行債券等方式，其中對銀行低息貸款是以前房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式。另一方面是優(yōu)化資本運營結(jié)構(gòu)以獲得最大的資本收益。房地產(chǎn)企業(yè)利用資本運營調(diào)整資本的結(jié)構(gòu)，具體來說包括企業(yè)負債結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營結(jié)構(gòu)、來源結(jié)構(gòu)等，企業(yè)需要在總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)、負債資本與權(quán)益資本、長期負債與短期負債、專業(yè)化經(jīng)營與多元化經(jīng)營、長期投資與短期投資、金融資本經(jīng)營收益等構(gòu)成要素中進行目標結(jié)構(gòu)的選擇與合理比例的確定，高負債化的資本結(jié)構(gòu)是以前房地產(chǎn)企業(yè)最典型的資本運營結(jié)構(gòu)。

周轉(zhuǎn)增值：2011年以來，房地產(chǎn)企業(yè)信貸緊張、資金成本快速升高，在這樣的環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)成為眾房企追求利潤的主要手段，高周轉(zhuǎn)的好處在于，能給房企帶來大規(guī)模、高市場占有率以及投資的快速回收。該模式的代表是行業(yè)標桿企業(yè)萬科，萬科自2010年起適時采取了深入二三線城市、主攻中小戶型、加快周轉(zhuǎn)的運營策略。這種“高周轉(zhuǎn)、不囤地”的開發(fā)模式、高于同行的管理水平、多達40余個城市的市場規(guī)模，促進了萬科“逆勢擴張”，用337天實現(xiàn)了1000億的銷售規(guī)模，成為了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額千億級公司。高周轉(zhuǎn)加快了單位資本的盈利效率，成為近幾年房地產(chǎn)企業(yè)普遍追求的盈利模式。

當前，國家對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控進一步加大，限購限價政策深入實施，土地升值減緩、利潤率上升空間降低，地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)盈利模式面臨嚴峻挑戰(zhàn)。

市場競爭壓力：地產(chǎn)行業(yè)跑馬圈地的時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在從一線城市到二三線城市，都有數(shù)量眾多的地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)參與市場競爭，特別是同質(zhì)化競爭非常激烈。以旅游地產(chǎn)為例，央企華僑城是旅游地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，其開發(fā)的歡樂谷項目為其贏得了巨額利潤。在利潤的吸引下，其他房地產(chǎn)企業(yè)紛紛介入旅游地產(chǎn)開發(fā)，在準一線城市的武漢，上海世茂集團投資400億打造的武漢嘉年華主題樂園項目，在蘇州、常州、徐州、泰安、寧波等較為核心的二三線城市，宋城股份、蘇州高新等企業(yè)投資的各種主題公園項目也已紛紛落地。在行業(yè)同質(zhì)化競爭的壓力下，華僑城負債率明顯上升，2012年超過72%，已經(jīng)越過了國資委對央企負債率劃定的70%的“紅線”，而且未來還將面臨更為激烈的競爭格局。

企業(yè)運營壓力：傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開發(fā)模式需要大量的前期投入資金，而這些投資主要由企業(yè)獨自承擔(dān)。2011年以來，各大銀行先后收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，證監(jiān)會也暫停房地產(chǎn)上市公司再融資，地產(chǎn)企業(yè)資金鏈承受巨大壓力而不得不通過信托，甚至高利貸等手段融資。這種融資成本非常高，使企業(yè)的財務(wù)杠桿率大幅下滑，盈利水平隨之下降。重資產(chǎn)模式下的地產(chǎn)企業(yè)運營核心是資金鏈，在沒有外部資金支持的情況下，企業(yè)經(jīng)營只能局限于一定區(qū)域或開發(fā)有限的地產(chǎn)項目，企業(yè)運營受到嚴重制約。

政策稅收壓力：近幾年，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控日益嚴厲。土地增值稅使地產(chǎn)企業(yè)在土地增值環(huán)節(jié)的利潤被稅負拿走，囤地模式行不通了；更為嚴厲的限價政策使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售利潤受到制約，暴利時代難以再現(xiàn)，囤房模式也行不通了；日益深入的限購政策，二手房轉(zhuǎn)讓政策使地產(chǎn)市場的投機需求大幅減少，整個地產(chǎn)市場的活躍度逐漸降低。而根據(jù)上證、深證上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為稅負最高的行業(yè)，在統(tǒng)計的23個一級行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負約為15%左右，企業(yè)的盈利水平受到了極大的削弱。

通過分析我們可以看出，地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重型化模式已經(jīng)難以適應(yīng)當前的政策環(huán)境和市場形勢，單打獨斗、統(tǒng)包統(tǒng)攬的粗放型運作模式盈利日益困難，地產(chǎn)企業(yè)盈利模式需要擺脫“重型化”，轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)模式”。

二、地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)輕型化的優(yōu)點及經(jīng)營模式分析

地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式突出特點是投入小、風(fēng)險小；高杠桿率、高回報率；標準化程度高，專業(yè)化程度高。具體而言，其主要優(yōu)點有以下幾點。

融資方式多樣，有效打破資金瓶頸。在融資模式上，輕資產(chǎn)模式的資金來源方式眾多，投入的自有資金通常較小。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計，輕資產(chǎn)模式比較發(fā)達美國房地產(chǎn)企業(yè)通常自身只投入約15%左右的資金，另外有15%左右的資金來源于銀行資金，其他70%是社會大眾的資金，主要有房地產(chǎn)開發(fā)基金、產(chǎn)業(yè)信托基金、物業(yè)投資基金等方式。這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)模式”保證了企業(yè)的資金安全，有利于企業(yè)順利運營。

市場風(fēng)險分散，利于企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營。在“輕資產(chǎn)模式”下，地產(chǎn)企業(yè)自身投入的資本小，資金來源的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險由全社會共擔(dān)，企業(yè)的風(fēng)險得到了稀釋。以美國房地產(chǎn)企業(yè)為例，盡管美國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平低于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，但其盈利的穩(wěn)定性遠高于國內(nèi)企業(yè)，根據(jù)最近20年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，美國房地產(chǎn)的回報率長期穩(wěn)定在9.5%～13%之間，其波動幅度遠小于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)。

專業(yè)能力突出，競爭優(yōu)勢充分顯現(xiàn)。“輕資產(chǎn)模式”的另一個優(yōu)點是市場高度細分，專業(yè)化非常高。房地產(chǎn)企業(yè)都傾向于選取自身最具優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，加以培育發(fā)展，形成企業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢。美國房地產(chǎn)行業(yè)在資本運作、設(shè)計策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)都有非常專業(yè)的企業(yè)，這些企業(yè)在取得專業(yè)化優(yōu)勢后，往往會把規(guī)模做大，成為這一環(huán)節(jié)最具競爭力、最強、規(guī)模經(jīng)濟最優(yōu)的企業(yè)。

通過比對國外地產(chǎn)行業(yè)比較先進的“輕資產(chǎn)模式”，結(jié)合國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，我們認為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)實施“輕資產(chǎn)”運營，可以選取以下模式。

金融化——以小投入撬動大資本。這種模式下，地產(chǎn)企業(yè)是組織者，通過組建基金（如房地產(chǎn)基金、物業(yè)基金等）將社會上的資金集中起來進行地產(chǎn)運營。目前國內(nèi)已經(jīng)有多家企業(yè)開始探討這種模式。如萬通控股董事長馮侖“導(dǎo)演+制片”的輕資產(chǎn)模式正在萬通地產(chǎn)內(nèi)部一步步實踐。2013年萬通地產(chǎn)將依托正奇資本基金平臺，發(fā)起規(guī)模約為13.2億元的CBD物業(yè)投資基金，投資標的為北京中服Z3地塊。目前，萬通地產(chǎn)Z3項目的財務(wù)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，因為有物業(yè)投資基金的資金支持，包括地價在內(nèi)的Z3項目后續(xù)資金目前都已經(jīng)全部解決。這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)”模式未來還將在萬通地產(chǎn)現(xiàn)有的全部商用物業(yè)中展開。產(chǎn)業(yè)基金是地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式最直觀的運營模式，而地產(chǎn)金融化還包括直接融資租賃、經(jīng)營租賃和出售回租等多種運作模式，他們的共性都是運用杠桿手段以較小的資本撬動大資本，實現(xiàn)風(fēng)險分散，獲取相對較高的收益。

標準化——把單商品做成大規(guī)模。產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟，而規(guī)模經(jīng)濟的基礎(chǔ)是標準化。在房地產(chǎn)市場資源相同的情況下，誰擁有標準化體系，誰就擁有行業(yè)的未來。標準化其實就是管理的專業(yè)化、精細化，其核心是產(chǎn)品的標準化。即從產(chǎn)品的設(shè)計、施工、采購、成本控制等環(huán)節(jié)制定標準，進行復(fù)制。產(chǎn)品標準化背后是流程的標準化、管理的標準化，即從“客戶細分—價值細分—居住要求—技術(shù)標準—設(shè)計模塊—標準化產(chǎn)品”體系的整套標準流程。在產(chǎn)品標準化層面做得最出色的地產(chǎn)企業(yè)是萬科。萬科根據(jù)客戶細分，劃分出不同客戶的價值關(guān)注點，推出客戶對居住面積、居住環(huán)境、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)格、產(chǎn)品功能、局部指標等方面的居住要求，進而將居住要求轉(zhuǎn)化為技術(shù)標準，落實到設(shè)計的模塊，形成部品的模塊化、功能的模塊化、戶型的模塊化和組團的模塊化等，經(jīng)過大量的沉淀最終構(gòu)成一個標準化的產(chǎn)品體系。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有意識地把業(yè)已開發(fā)出來的、比較成熟的地產(chǎn)產(chǎn)品梳理總結(jié)，使之標準化。如華僑城地產(chǎn)的華僑城系列、中糧置地的大悅城系列、華潤置地的橡樹灣系列等都是比較成功的案例。

專業(yè)化——由運營型轉(zhuǎn)為服務(wù)型。地產(chǎn)行業(yè)向“輕型化”轉(zhuǎn)型，由投資運營轉(zhuǎn)為專業(yè)服務(wù)也是未來的重要趨勢。相對于額度巨大的地產(chǎn)投資，做專業(yè)服務(wù)相當于是“沒有本錢的生意”，但其利潤率卻相當可觀。這一模式國內(nèi)做得比較好的是綠城的代建模式。2010年9月，在經(jīng)過精心策劃之后，綠城成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司，專業(yè)從事代建業(yè)務(wù)。綠城代建業(yè)務(wù)進展相當神速，不到半年，綠城的代建業(yè)務(wù)已落地項目就達到了近40個，總規(guī)劃建筑面積約500萬平方米，已成功進入浙江、上海、江蘇、福建、山東、河南等多個省市。綠城的代建模式幾乎不占用綠城的資金，但卻是綠城新的利潤增長點和未來轉(zhuǎn)型的方向。目前綠城的代建業(yè)務(wù)以項目代建、資本代建等商業(yè)代建為主，同時，安置房、保障房等政府代建項目也是綠城代建業(yè)務(wù)拓展的主要方向。通過經(jīng)驗積累和專業(yè)培育，綠城的代建業(yè)務(wù)水平和質(zhì)量在不斷提高，已成為其核心競爭力。

三、地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)輕型化經(jīng)營需要培育的基本能力

中國房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的商業(yè)模式是“投資—拿地—開發(fā)—銷售”，這種一條龍大而全的資產(chǎn)重型化商業(yè)模式對高速發(fā)展時期的中國房地產(chǎn)業(yè)來說可謂居功至偉，成就了十幾年的中國房地產(chǎn)業(yè)的奇跡。然而，隨著行業(yè)的發(fā)展，這種模式越來越顯露出它的局限性，而分工專業(yè)、資產(chǎn)輕型化的“美國模式”將成為未來的行業(yè)發(fā)展主流模式。投資與開發(fā)、建設(shè)、后期物業(yè)管理、服務(wù)分別由產(chǎn)業(yè)鏈條上的專業(yè)公司來負責(zé)，這將是行業(yè)的未來發(fā)展趨勢。要實現(xiàn)這一模式轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)公司應(yīng)該著重培養(yǎng)以下能力。

一是卓越的組織管理能力。資產(chǎn)輕型化的地產(chǎn)開發(fā)模式使房地產(chǎn)企業(yè)不再全部運作整個產(chǎn)業(yè)鏈，而是將產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)都交由專業(yè)的公司參與運作，房地產(chǎn)企業(yè)自身只是一個組織者、統(tǒng)籌者，這就需要其具備卓越的組織管理能力，使各個環(huán)節(jié)能夠銜接有序，充分發(fā)揮最大效應(yīng)。

二是突出的資本運作能力。輕資產(chǎn)運作模式使房地產(chǎn)企業(yè)的金融化屬性進一步增強，企業(yè)不但要以較低的成本融入社會資金，還要有較強地資本經(jīng)營運作能力，加快資本周轉(zhuǎn)速度，提高資金使用效率，同時要特別注意金融風(fēng)險的防范，使企業(yè)資金流始終處于高效安全的快速周轉(zhuǎn)中。

篇3

關(guān)鍵詞:養(yǎng)老地產(chǎn)；物業(yè)；+PTR；模式

社會購房需求2014年中央經(jīng)濟會議中第一次就中國經(jīng)濟新常態(tài)作出了詮釋，所謂經(jīng)濟新常態(tài)主要指中國將面臨結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)分工需要細致，中國經(jīng)濟增長將由高速轉(zhuǎn)入中高速。新常態(tài)表明中國經(jīng)濟進入諸多有利于經(jīng)濟增長的紅利加速消失、經(jīng)濟增長的硬約束變得更強、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變壓力加大的時期。［1］而根據(jù)國家統(tǒng)計局關(guān)于第二產(chǎn)業(yè)對于國家GDP貢獻率的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中不難看出自2010年至2014年第二產(chǎn)業(yè)貢獻率已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)四年下滑。作為第二產(chǎn)業(yè)的標志性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也無可避免受到了沖擊。中國房地產(chǎn)業(yè)正面臨著一二線城市房價奇高，而三四線城市出現(xiàn)大量的鬼城、爛尾樓的事實。因此，如何在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期重新尋找房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機遇顯得尤為重要。依據(jù)國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，未來房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展依然離不開國家政策以及社會需求。通過分析國內(nèi)外房地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合中國經(jīng)濟新常態(tài)政策，得出發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、建立PTR模式、滿足中產(chǎn)階級購房需求將成為總過房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢。

1養(yǎng)老地產(chǎn)的興起

隨著人口結(jié)構(gòu)不斷變化，中國面臨的老齡化問題將越來越嚴重，根據(jù)中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)關(guān)于中國人口老齡化預(yù)測，中國正加速進入老齡化社會，到2020年老齡化人口將達到20%，從業(yè)主消費特點角度分析，老年人相比其他住戶而言對衛(wèi)生醫(yī)療設(shè)施要求更高、休閑娛樂設(shè)施需求并不突出，中國傳統(tǒng)的三代同堂、互相照料的居住模式在購房壓力巨大的城市已逐漸消失，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將有利于這一問題的有效解決。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)，國外已經(jīng)有較為成熟的發(fā)展模式，以美國為例。首先從地產(chǎn)類型劃分來，美國采取獨立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、老年社區(qū)等形式。而在融資模式來說，美國地產(chǎn)的類型一般根據(jù)老年群體需要護理的程度劃分有形成了完善的融資體系，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)既可以通過向銀行貸款、發(fā)行債券、保險公司供給，也可以通過證券化等方式籌資。盈利模式除了通過直接銷售和出租地產(chǎn)外，更多的是通過對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行專業(yè)化、多層次、多角度的細分，為養(yǎng)老人員提供相關(guān)的咨詢、照顧、護理等服務(wù)賺取利潤，并提供大量的增值服務(wù)，諸如保險、理財?shù)取６椭袊壳暗酿B(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展而言，主要面臨融資渠道和地產(chǎn)類型單一、盈利模式模糊、投資成本高而回收期長等問題。因此，為減少建造成本，中國養(yǎng)老地產(chǎn)可采取社區(qū)嵌入式養(yǎng)老模式，即在原有小區(qū)基礎(chǔ)上分層次構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)。此模式客戶群體廣泛，群眾基礎(chǔ)好，其核心問題在于解決與原住戶的關(guān)系，確保影響原住戶的生活質(zhì)量。這種模式在位于上海萬科城市花園小區(qū)內(nèi)已有成功案例。其次針對持有模式資本回收周期長問題，可采取社區(qū)銷售+持有模式，同時應(yīng)拓寬融資渠道，與政府、保險、醫(yī)療行業(yè)建立長期合作，減少企業(yè)用地成本等前期投資，通過保險、醫(yī)療等增值服務(wù)幫助企業(yè)快速回籠資金，從而促進養(yǎng)老地產(chǎn)長期健康穩(wěn)定發(fā)展，緩解社會養(yǎng)老壓力。

2PTR模式－地產(chǎn)企業(yè)新出路

近期萬科股權(quán)事件愈演愈烈，而萬科計劃引入深圳地鐵則引發(fā)了關(guān)于物業(yè)加軌道交通的新一輪猜想。在房地產(chǎn)形勢不容樂觀的情況下，未來的房地產(chǎn)行業(yè)加大同軌道交通業(yè)的融合將有助于房地產(chǎn)企業(yè)尋找新的盈利點，繼續(xù)提高品牌影響力。而PTR模式的有效運用恰恰能夠為房地產(chǎn)企業(yè)同軌道交通產(chǎn)業(yè)的融合帶來顯著幫助與收益。PTR模式即PPP、TOD、R+P三種模式的融合。［2］不同于PPP模式單個項目的政府與私人企業(yè)的融合，PTR模式更強調(diào)軌道交通業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、物業(yè)管理的多方面融合，即軌道交通同周邊土地綜合開發(fā)。PTR模式最早出現(xiàn)在香港地鐵項目中，PTR模式的成功實踐也使得香港地鐵成為了全球為數(shù)不多的盈利的地鐵公司之一。雖然PPP模式在我國可行性得到了一定的認可，但是單純的PPP模式并不能有效的整合資源，相比之下，PTR模式可以加大企業(yè)同政府、軌道交通業(yè)的合作，企業(yè)與政府通過股權(quán)劃分一方面可以轉(zhuǎn)移單純的軌道交通面臨的投資大投資回收期長的風(fēng)險，同時可以提高軌道交通周邊房產(chǎn)開發(fā)的整體性和統(tǒng)一性，也更有利于開展周邊服務(wù)，通過物業(yè)管理來提高整體效益。

3目標人群精準化－適應(yīng)中產(chǎn)階級需求

中產(chǎn)階級是社會的生產(chǎn)力引擎，根據(jù)瑞士信貸銀行最近的《全球財富報告2015》，中國中產(chǎn)階級人數(shù)達到1.09億人，雖然只占全國成年人口的11%，但卻超越美國的9200萬人，成為全球中產(chǎn)階級人數(shù)最多的國家。據(jù)推測中產(chǎn)階級一生中將多次換房，中年以后擁有第二住宅，進行房地產(chǎn)投資將成為普遍的現(xiàn)象。［3］目前，中國社會結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)為金字塔形，未來將向橄欖球型社會過渡。因此把握中產(chǎn)階級的購房需求將是未來房地產(chǎn)業(yè)的一大機遇。隨著物質(zhì)生活水平的提高，中產(chǎn)階級已經(jīng)不在局限于生存需求，越來越多的中產(chǎn)階層開始注重生活品質(zhì)，更多的時間遠離城市前往鄉(xiāng)村休閑度假，作為休閑度假等城市周邊鄉(xiāng)村的特色房產(chǎn)將會吸引中產(chǎn)階層的目光。因此作為房地產(chǎn)企業(yè)在近幾年興起的旅游地產(chǎn)中也可加大對適合休閑娛樂的鄉(xiāng)村的投入力度。

4結(jié)語

在經(jīng)濟新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟制度改革將會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該逐步減少對傳統(tǒng)模式的依賴，著眼于未來市場需求，加強自身結(jié)構(gòu)調(diào)整，提前布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，拓寬同政府的合作渠道，同時精準化提供服務(wù)，從而實現(xiàn)長足發(fā)展。

作者:張瑞俏 谷文強 單位:南昌大學(xué)建筑工程學(xué)院

參考文獻:

［1］齊建國，王紅，彭緒庶，劉生龍．中國經(jīng)濟新常態(tài)的內(nèi)涵和形成機制［J］．經(jīng)濟縱橫，2015(3)．

篇4

關(guān)鍵詞：社會責(zé)任；房地產(chǎn)；轉(zhuǎn)型

一、前言

隨著國家對房地產(chǎn)市場的宏觀管制、以及消費者意識的不斷加強證實房地產(chǎn)企業(yè)粗放型方式已經(jīng)不能適應(yīng)時代的發(fā)展。在日趨激烈的市場競爭和復(fù)雜的宏觀環(huán)境下，可持續(xù)發(fā)展的迫切要求對企業(yè)的社會責(zé)任承擔(dān)能力提出了更高層次的要求。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型，企業(yè)要想生存，需要以可持續(xù)發(fā)展為戰(zhàn)略，在社會責(zé)任浪潮中改革創(chuàng)新。

二、社會責(zé)任內(nèi)涵

對企業(yè)社會責(zé)任（Corporate Social Responsibility，簡稱CSR）問題的研究發(fā)端于美國。1924年，英國學(xué)者歐利文?謝爾頓（Oliver Sheldon）在對美國企業(yè)考察、研究后。提出了企業(yè)社會責(zé)任的概念。隨后，CSR在理論界和社會界引起了廣泛的關(guān)注，至今未形成統(tǒng)一的定義[1，2]。

對于企業(yè)社會責(zé)任的認識應(yīng)該是一個動態(tài)的過程，而不是固定的[3]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)及其承擔(dān)社會責(zé)任的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

前幾年，房地產(chǎn)開發(fā)迅猛發(fā)展，巨大的市場需求也給開發(fā)商帶來了巨大的收益，利益的最大化是他們的根本目標，這本無可厚非。但是，也有開發(fā)商忽視社會責(zé)任、輕視消費者、質(zhì)量意識淡薄，因此，有關(guān)商品房的投訴率逐年增高。其主要和直接的原因是違背科學(xué)規(guī)律，造成不良社會形響，破壞了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會形象。

而政府對他的控制，又引發(fā)了房地產(chǎn)市場和各地房地產(chǎn)企業(yè)的深刻變化，房源去化舉步維艱，庫存居高不下，寒冬當頭降臨。

2.房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任的現(xiàn)狀

當前的粗放的發(fā)展模式已經(jīng)滿足不了房地產(chǎn)企業(yè)的持久發(fā)展。如今的房地產(chǎn)，經(jīng)過政府的多輪調(diào)控，已經(jīng)達到成長過程中一個比較理想的轉(zhuǎn)型拐點，無論是在企業(yè)的融資模式方面、盈利模式方面、還是企業(yè)自身所承擔(dān)的責(zé)任方面都面臨著一個轉(zhuǎn)型的契機。

四、企業(yè)加強承擔(dān)社會責(zé)任的必要性

通過改善自己對待社會責(zé)任的態(tài)度，并依據(jù)這種不斷改善的理念行事，使得房地產(chǎn)企業(yè)在競爭高度激烈的時代，更好地取得至高點。因此房地產(chǎn)企業(yè)欠缺的社會責(zé)任，是其轉(zhuǎn)型的必要條件，也是企業(yè)更好發(fā)展的必由之路。只有在市場上具有良好道德操守的房地產(chǎn)企業(yè)，才能得到社會認可并在競爭中立于不敗之地。

李玉華和王會蘭（2008）也指出所謂企業(yè)社會責(zé)任是指企業(yè)在創(chuàng)造利潤、對股東利益負責(zé)的同時，還要承擔(dān)對員工、對社會和環(huán)境的責(zé)任，實現(xiàn)企業(yè)和社會的雙贏[4]。

五、房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任加強的方向

1.公共利益及自然環(huán)境

從法制的角度講，金福海（2002）提出“環(huán)境利益是一種公共利益，環(huán)境保護雙軌制，要求一方面有完善的環(huán)境行政管理制度，另一方面有完善的環(huán)境公眾參與制”[5]。

劉太剛（2011）認為：公共利益實際上是在不同主體的利益發(fā)生沖突的情況下幫助公共管理者進行利益取舍的工具[6]。因此現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任既承認企業(yè)應(yīng)當有利潤最大化的責(zé)任，同時也承認企業(yè)應(yīng)當在資源與環(huán)境的約束下，必須遵循節(jié)約資源和保護環(huán)境的宗旨。企業(yè)作為自然資源的主要消費者，應(yīng)當承擔(dān)起借閱自然資源、開發(fā)資源、保護資源的責(zé)任。

所以孫超、朱慧（2013）提出房地產(chǎn)企業(yè)需要迫切的進行轉(zhuǎn)型，可以從以下幾個方面著手：

（1）進行觀念革新；

（2）實施綠色建筑的經(jīng)濟激勵；

（3）加強綠色建筑法律建設(shè)。

2.企業(yè)自身與合作伙伴

企業(yè)自身和合作伙伴的社會責(zé)任主要體現(xiàn)在四個方面：

（1）對投資人負責(zé)。企業(yè)要以調(diào)整人力資源結(jié)構(gòu)、培育研發(fā)能力、再造開發(fā)流程、建立投資變量相關(guān)分析模型為重點，對盈利進行了探討。

（2）客戶需求。當下，客戶責(zé)任轉(zhuǎn)型是產(chǎn)品品質(zhì)的提升。未來必將轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品品質(zhì)上來。除了傳統(tǒng)的對建筑質(zhì)量的要求外，目前更重要是要關(guān)注建筑的全壽命，提高品質(zhì)，滿足居民對居住的舒適度、安全性的高要求。

（3）企業(yè)員工與合作伙伴負責(zé)。李志、程（2011）認為，對員工的關(guān)愛與激勵是提升員工企業(yè)歸屬感和滿意度、調(diào)動員工積極性、實現(xiàn)企業(yè)目標的重要過程[8]。

（4）對公司經(jīng)營負責(zé)。在企業(yè)使命的大旗下，企業(yè)經(jīng)營者和管理者要有良好的道德操守。企業(yè)經(jīng)營者是企業(yè)的帶頭人，也是企業(yè)文化的倡導(dǎo)者、實踐者，其價值觀念、道德修養(yǎng)對企業(yè)行為具有重要的導(dǎo)向作用和示范作用。

3.對社區(qū)建設(shè)發(fā)展承擔(dān)責(zé)任

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是創(chuàng)建和諧社區(qū)的推進者。楊林萍（2009）認為隨著社會的發(fā)展，人民生活水平的提高和市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始了從原有的“居者有其屋”的開發(fā)理念，向“居者有其樂”的開發(fā)理念轉(zhuǎn)型[9]。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所承擔(dān)的社會責(zé)任從原來一個時間“點”，到現(xiàn)在一個時間“段”。建設(shè)和諧社區(qū)，要求房地產(chǎn)企業(yè)不僅要解決居住、治安等基礎(chǔ)功能，更應(yīng)該承擔(dān)社會責(zé)任，提供更加全面的社會服務(wù)。

房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任存在的問題，本文從三個方面綜述了社會責(zé)任的創(chuàng)新內(nèi)容，基本上反映出了房地產(chǎn)責(zé)任制度轉(zhuǎn)型的概況由此提出對房地展望：

（1）企業(yè)經(jīng)營如何把握好最低的社會成本，在理念和行動上要有健全的體制來鼓勵企業(yè)做出更大的行動。

（2）從當前社區(qū)建設(shè)的情況來看，由于體制、理念、政策等方面依然存在一些制約社區(qū)發(fā)展的深層次問題，阻礙了社區(qū)建設(shè)的快速發(fā)展的想現(xiàn)象，社區(qū)委員會應(yīng)作出全面的思考

（3）利益相關(guān)者對房地產(chǎn)企業(yè)的影響力度有限。因此應(yīng)加強約束機制，達到和諧的狀態(tài)。

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篇5

一、房地產(chǎn)行業(yè)遇增長瓶頸，金融創(chuàng)新帶來變革機遇

1.房地產(chǎn)行業(yè)面臨增長天花板，房企盈利能力下滑

2015年至今，在持續(xù)的貨幣寬松、信貸增產(chǎn)、政策松動的強刺激下，房地產(chǎn)行業(yè)進入小周期上升階段，市場交易行情持續(xù)復(fù)蘇，房企資金鏈明顯好轉(zhuǎn)，收獲了靚麗的成績單。但是從長期來看，除一線城市和少數(shù)核心二線城市出現(xiàn)供小于求的情況，大部分城仍然市面臨庫存積壓、降價難銷的困境，去庫存依舊是未來長期主題。同時，天價地王頻頻出現(xiàn)，地價漲幅持續(xù)高于房價漲幅，房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間繼續(xù)縮窄在所難免。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售規(guī)模增長的中長期瓶頸，依靠簡單拿地、開發(fā)賣房的盈利模式將難以持續(xù)。從上市房企財務(wù)數(shù)據(jù)看，自2011年以來，房地產(chǎn)企業(yè)銷售毛利率從接近40%的高位持續(xù)下降至28%，銷售凈利潤率從16%下滑至不足10%，行業(yè)盈利空間持續(xù)被壓縮。雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)明顯回暖，但多數(shù)房企增收不增利，2016年一季度行業(yè)銷售凈利率為9.68%，同比下降了3.3個百分點。今年一季度房企盈利繼續(xù)出現(xiàn)分化，1/4的上市房企銷售凈利率高于10%，而另有1/4的房企卻已經(jīng)為負值。

2.部分房地產(chǎn)企業(yè)負債率高企，急需改善融資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式，必然會導(dǎo)致高杠桿和負債率偏高，而房企的主要融資渠道為債務(wù)融資（銀行貸款、委托貸款、公司債等）。去年以來信貸政策寬松，銀行貸款利率多次下調(diào)，房企融資成本明顯降低，同時A股再融資渠道也在放寬，房企融資沖動強烈。2016年1-6月，上市房企發(fā)行公司債、企業(yè)債、超短融等信用債超過2500億元，遠高于去年同期水平，代表房企發(fā)行公司債的票面利率普遍在3%-4%之間，較去年明顯降低；2015年28家上市房企定向增發(fā)募集資金超過1200億元，今年上半年又有20家房企定向增發(fā)700多億元，另有25家房企正處于審批流程中，部分房企甚至連續(xù)推出定增方案，房企資金饑渴可見一斑。

房地產(chǎn)企業(yè)融資的增加，造成部分房企資產(chǎn)負債率居高不下。上市房企資產(chǎn)負債率持續(xù)升高，2015年達到76.64%，比2014年提高1.8個百分點。綠地控股、泛海控股等部分房企的資產(chǎn)負債率超過了87%，遠高于行業(yè)平均值，其負債以債券、銀行貸款等為主。房企負債率高企，意味著企業(yè)償債壓力巨大，同時會影響企業(yè)后續(xù)再融資的安排，因而急需開拓融資渠道及創(chuàng)新融資模式。

3.房地產(chǎn)與金融合作密切，金融創(chuàng)新浪潮帶來發(fā)展機遇

房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)都是傳統(tǒng)的資金密集型行業(yè)，二者合作廣泛而密切，在國外的行業(yè)分類中，房地產(chǎn)行業(yè)直接被視為金融的一部分。一方面，房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性使其成為金融領(lǐng)域最重要的抵押品和融資工具；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)債、IPO、定增等傳統(tǒng)方式融資，同樣離不開金融機構(gòu)的支持。

近幾年，隨著金融市場管制逐步放寬，金融創(chuàng)新尤其是直接融資渠道拓寬，互聯(lián)網(wǎng)金融如火如荼，金融行業(yè)迎來新一輪發(fā)展階段，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來變革的機遇。以P2P、眾籌等為代表的新型互聯(lián)網(wǎng)融資方式，為房企將重資產(chǎn)的房子、土地轉(zhuǎn)換為輕資產(chǎn)提供了便利。金融創(chuàng)新也在推動房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化不斷發(fā)展，譬如ABS＼MBS＼CMBS、類REITs、公積金貸款證券化等產(chǎn)品開始涌現(xiàn)，這為房企開辟了新的融資渠道，有利于提高資產(chǎn)流動性。在“地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”大融合的趨勢下，部分房企借助金融創(chuàng)新力量，加速戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，目標成為產(chǎn)業(yè)金融集團或其他類基金投資管理機構(gòu)，也變得順理成章。

二、房企轉(zhuǎn)型金融背后動因思考

1.企業(yè)利潤多元化，謀求高投入高回報

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)，最主要的目的是尋求更大增量市場，突破現(xiàn)有行業(yè)發(fā)展瓶頸，拓寬企業(yè)利潤來源。而金融行業(yè)門檻高、資本金數(shù)量大、盈利能力強，正符合房企未來戰(zhàn)略需求。部分投資于金融行業(yè)的房企，已經(jīng)獲得豐厚回報。泛海控股的民生證券公司已經(jīng)成為其利潤主要來源，2015年證券公司營業(yè)利潤占比達到51.2%。綠地控股的全資子公司綠地金控去年實現(xiàn)凈利潤30 億元，占比上市公司凈利達40%。

2.拓寬融資渠道，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本

房企直接參與金融業(yè)務(wù)，將融資渠道從銀行、公司債擴展至信托、私募基金、保險、REITs、互聯(lián)網(wǎng)金融等領(lǐng)域，并且不斷發(fā)展出融資租賃、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、P2P與眾籌等新型融資方式。而以債權(quán)融資為主的融資結(jié)構(gòu)，也悄然發(fā)生改變，股權(quán)融資占比大幅增加，房地產(chǎn)股權(quán)投資基金開始興起。直接參股或控股金融機構(gòu)的房企，享有更多融資便利，入股保險的企業(yè)將有可能獲得大量低成本、長期限的保險資金；對入股銀行的房企而言，一方面其在地產(chǎn)開發(fā)周期中的融資需求皆有所滿足，包括前期拿地保證金、開發(fā)貸、銷售期按揭貸款以至于在持有運營階段的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款、社區(qū)金融服務(wù)等，另一方面也可對房企產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)提供融資服務(wù)。

3.推動房企經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)多為重資產(chǎn)模式，即企業(yè)投入大量自有資金用于拿地、開發(fā)項目；但是借助金融創(chuàng)新方式，房地產(chǎn)基金、眾籌等多種融資渠道獲取資金，將項目大部分權(quán)益打包轉(zhuǎn)讓，一方面使企業(yè)債務(wù)出表，從而優(yōu)化房企財務(wù)報表結(jié)構(gòu)，另一方面使企業(yè)專注于設(shè)計、建造、招商及運營管理等環(huán)節(jié)，使企業(yè)經(jīng)營模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)換。

三、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的三大主要模式

1.成立金融控股平臺，統(tǒng)籌金融業(yè)務(wù)，獲取金融全牌照

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融最直接的模式就是成立金融控股平臺，獨立開展所有進入業(yè)務(wù)，通過多種渠道布局，目標是獲取金融領(lǐng)域全牌照。采用這種模式的多為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，如萬達集團、恒大集團、綠地集團等，它們未來謀求房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與金融業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同效應(yīng)，力求打造金融地產(chǎn)財團的發(fā)展模式。

萬達集團在2015年正式成立萬達金融集團，目前已經(jīng)擁有網(wǎng)絡(luò)金融、保險、投資等子公司，今年上半年收入155億元，發(fā)展極其迅速。恒大集團成立恒大金融集團，先后獲得保險、銀行等業(yè)務(wù)牌照，設(shè)立恒大金服公司涉足互聯(lián)網(wǎng)金融，其中“恒大人壽”借助亞冠決賽高調(diào)亮相，引起廣泛關(guān)注。綠地集團將金融業(yè)務(wù)作為三大新業(yè)務(wù)版塊，成立金融控股集團，進入包括互聯(lián)網(wǎng)金融、私募基金、小貸/擔(dān)保等多個領(lǐng)域，并參股東方證券、上海農(nóng)商銀行、錦州銀行等金融機構(gòu)。

2.參股控股金融機構(gòu)，擴大金融布局

部分中型房企由于自身實力有限，但是在金融行業(yè)擁有一定的經(jīng)驗或資源，選擇直接參股或控股金融機構(gòu)的方式，以“地產(chǎn)+金融+X”為戰(zhàn)略目標，逐步轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)。一般而言，房企主要通過認購上市金融機構(gòu)定向增發(fā)的股份或二級市場收購、收購非上市金融機構(gòu)股權(quán)等手段，獲取金融機構(gòu)的參與乃至控制權(quán)，快速開展金融業(yè)務(wù)；或者聯(lián)合其他房企、資本共同發(fā)起設(shè)立壽險、財險、再保險、民營銀行等公司，從而獲取金融牌照，擴大金融領(lǐng)域布局。

泛海控股是典型的轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司，從2014 年起加大了在金融領(lǐng)域的投資，在“金融+房地產(chǎn)+戰(zhàn)略投資”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路指導(dǎo)下，先后收購并增資民生證券、亞太財險、民生信托、民生期貨等，設(shè)立基金、投資管理公司、民金所等子公司，聯(lián)合其他民企發(fā)起成立壽險、再保險公司等，不斷完善金融版圖。

互聯(lián)網(wǎng)金融平臺則是房企轉(zhuǎn)型金融的熱門路徑。今年以來，就有金地集團、碧桂園集團、佳兆業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上線互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，推出眾籌、首付貸、供應(yīng)鏈融資等各類金融產(chǎn)品。2016年9月，泛海控股設(shè)立民生金服控股有限公司，也建立了互聯(lián)網(wǎng)金融控股平臺。

3.與金融機構(gòu)合作，創(chuàng)新發(fā)展房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

雖然很多房企意識到金融業(yè)務(wù)的價值，但是出于自身實力、整體戰(zhàn)略等多種原因，難以直接參與金融業(yè)務(wù)，所以選擇與外部金融機構(gòu)合作，實現(xiàn)地產(chǎn)與金融的創(chuàng)新結(jié)合。

房地產(chǎn)公司與券商、基金合作推動房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，將成熟物業(yè)等存量資產(chǎn)打包發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），房企實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)項目的投資退出，提前變現(xiàn)租金收益，縮短投資回報周期，提高資金運用效率，加速輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，而REITs投資人享受租金、物業(yè)升值等帶來的投資收益，豐富資產(chǎn)配置品種，實現(xiàn)雙贏目標。例如，2015年萬科地產(chǎn)與鵬華基金發(fā)起的國內(nèi)首只公募REITs“鵬華前海萬科REITs”，以不高于基金資產(chǎn)50%的比例投資于萬科前海企業(yè)公館股權(quán)，運作一年的投資收益達到了9%，而同期的同期滬深300指數(shù)下跌近19%。

房企與P2P、眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的合作，有些集中于首付貸、眾籌購房等產(chǎn)品，雖然能幫助房企提高成交量，推動項目去化，加速銷售資金回籠，但是存在助長房價上漲和涉嫌非法集資等法律風(fēng)險，部分地區(qū)已經(jīng)叫停。而現(xiàn)在房企與互聯(lián)網(wǎng)平臺的合作，更加重視場景與金融的結(jié)合，挖掘消費金融潛力，譬如圍繞購買房地產(chǎn)過程購房、裝修、物業(yè)管理的消費需求，借助互聯(lián)網(wǎng)為客戶提供金融解決方案。

此外，多家房企引入保險等機構(gòu)作為戰(zhàn)略投資者。保利地產(chǎn)引入泰康人壽、珠江人壽、安邦保險，遠洋地產(chǎn)引入中國人壽等，推進地產(chǎn)與保險在戰(zhàn)略層面的長遠合作，二者在融資、運營、業(yè)務(wù)開拓方面實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。譬如在當前熱門的養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，保險作為低成本長期資金的投入者，地產(chǎn)企業(yè)作為養(yǎng)老社區(qū)的承建者、運營者，雙方的結(jié)合將帶來持續(xù)良好的效益。

四、房企轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)須重視風(fēng)險

房地產(chǎn)與金融雖然都是資金密集型行業(yè)，但是二者在政策監(jiān)管、市場競爭等方面存在很大的不同，房企轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)過程中不可避免面臨諸多風(fēng)險。

金融行業(yè)競爭激烈，轉(zhuǎn)型金融同樣面臨盈利困難的風(fēng)險。以壽險業(yè)為例，2015年上海人壽、恒大人壽、人保健康等均出現(xiàn)凈利潤虧損億元以上。我國經(jīng)濟進入新常態(tài)后，金融機構(gòu)不良貸款處于上升通道，房企轉(zhuǎn)型金融不得不面臨這個風(fēng)險。我國銀行業(yè)不良資產(chǎn)總量和占比最近幾年持續(xù)雙升，不良資產(chǎn)率已經(jīng)突破2%，銀行利潤增速出現(xiàn)銳減。

我國金融機構(gòu)牌照采用審批制，獲取牌照的難度極大，通過發(fā)起設(shè)立金融機構(gòu)獲取金融業(yè)務(wù)牌照的房企不得不面對漫長的審批過程，也有可能無法通過審批。監(jiān)管機構(gòu)對產(chǎn)業(yè)資本獲取金融牌照采取嚴格審核的態(tài)度，譬如目前有200多家企業(yè)排隊申請保險牌照，但保監(jiān)會15年至今年上半年僅批準24家籌建，對發(fā)起企業(yè)提出財務(wù)報表良好、有持續(xù)出資能力、股東社會信用要好、有專業(yè)人才隊伍等多項要求。

而熱門的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融，目前并沒有嚴格的行業(yè)規(guī)范，也缺乏相關(guān)法律的監(jiān)管和約束。部分房企的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品甚至存在自融問題，即旗下平臺將募集資金投入到關(guān)聯(lián)公司的房地產(chǎn)項目上，而這種隱蔽的風(fēng)險很難被監(jiān)管部門及時發(fā)現(xiàn)。有些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的房地產(chǎn)P2P產(chǎn)品還存在資金監(jiān)管缺失、重復(fù)抵押等問題，面臨房價下跌、逾期等風(fēng)險，如果因此出現(xiàn)兌付問題，對行業(yè)發(fā)展和房企品牌都是巨大傷害，投資者更是面臨嚴重損失。

從監(jiān)管層面來看，房地產(chǎn)參股金融，受到住建部、央行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會、保監(jiān)會等多個部門的監(jiān)管，涉及多個部門的協(xié)調(diào)，有可能存在一定的監(jiān)管空白。而房地產(chǎn)與金融作為關(guān)聯(lián)度很強的行業(yè)，二者的融合，存在影響金融系統(tǒng)穩(wěn)定的隱患――以房企入股銀行為例，房企可能一定程度上影響銀行的決策，銀行信貸政策、利率政策、風(fēng)控機制獨立性減弱，如果房企或銀行一方發(fā)生問題，風(fēng)險將會疊加放大。

五、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的建議

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛切入金融業(yè)務(wù)，企圖從“地產(chǎn)+金融”的融合中獲取企業(yè)新的發(fā)展動力，再加上“互聯(lián)網(wǎng)”的因素，地產(chǎn)與金融的創(chuàng)新更是層出不窮。房企在轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)該在以下四個方面努力。

首先，制定轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略目的，做好頂層設(shè)計規(guī)劃，譬如選擇整體轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)還是走產(chǎn)融結(jié)合，選擇戰(zhàn)略投資或者財務(wù)投資，實現(xiàn)全牌照的金控集團還是集中某一行業(yè)深耕等。

其次，結(jié)合企業(yè)自身的運營模式、資本實力等條件和優(yōu)勢選擇實現(xiàn)路徑。以國有大型房企為例，它們資金實力雄厚、股東背景強大，可以直接獲取金融牌照，甚至直接成立金控集團，在發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)同時，做大金融業(yè)務(wù)，推動企業(yè)跨越式發(fā)展。中小房企則資本有限，可選擇互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，開展金融創(chuàng)新，服務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。

再次，建立符合金融行業(yè)特點的人才管理與激勵機制。金融行業(yè)是資本密集型+知本密集型行業(yè)，人才是核心資源。房企需要建立起市場化的激勵機制，完善職業(yè)上升通道，并著手培養(yǎng)地產(chǎn)+金融的復(fù)合型管理人才。

最后，建立地產(chǎn)業(yè)務(wù)與金融業(yè)務(wù)的隔離機制，在分業(yè)監(jiān)管的模式下還應(yīng)建立不同金融機構(gòu)間的防火墻機制。企業(yè)內(nèi)部建立嚴格的風(fēng)險控制體系，對房地產(chǎn)與金融機構(gòu)間、不同金融機構(gòu)間的關(guān)聯(lián)交易建立審查制度和機構(gòu)，在符合法律規(guī)定的情況進行關(guān)聯(lián)交易，并向監(jiān)管部門報告。

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；存在問題；加強措施

房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，關(guān)系著國民經(jīng)濟的命脈，是典型的資金密集行業(yè)，募集到足夠的資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的第一推動力。但是對于政府出臺的一系列調(diào)控措施，抑制房價增長過快、促進房價合理回歸，對房地產(chǎn)行業(yè)影響很大，面對日益趨緊的融資環(huán)境，銷售量萎靡不振、成交量環(huán)比下降，部分房地產(chǎn)行業(yè)無法承受高額的成本支出以及巨額的土地付款，同時更嚴重的暴露出資金管理的薄弱環(huán)節(jié)。

1 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

1.1 資金使用效率低下

受本身行業(yè)性質(zhì)影響，項目投入資金多、開發(fā)周期長，房地產(chǎn)投資要受到包括土地投資、綜合開發(fā)、建筑施工和銷售市場等四個相互關(guān)聯(lián)因素影響，一旦資金投入需經(jīng)過至少上述四個市場的流通才能最終形成利潤回報。經(jīng)歷環(huán)節(jié)過多造成潛在風(fēng)險增大，前期開發(fā)拖沓、項目管理不到位造成工期延長，銷售政策不利、售后服務(wù)欠佳會形成產(chǎn)品積壓，資金沉淀嚴重，最終都會影響資金的及時回籠，降低資金的使用效率。

1.2 融資形式單一、負債率居高不下

由于政府對房地產(chǎn)企業(yè)IPO和股權(quán)再融資限制條件較高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)更多的選擇負債融資來滿足資金需求，這就造成企業(yè)資產(chǎn)負債率較高，流動負債率也高于其他行業(yè)水平。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)70%-80%的開發(fā)資金直接或間接來源于銀行或其他金融機構(gòu)，一旦房地產(chǎn)價格下跌、成交量下降或者房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不善造成房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠困難，償貸能力降低，可能會造成金融體系動蕩，進而累及整個國民經(jīng)濟。

1.3 資金管理意識模式落后

大部分房地產(chǎn)企業(yè)建立了資金預(yù)算管理制度，但是由于管理人員認識不到位，導(dǎo)致制度形同虛設(shè)，同時缺少在項目投資和經(jīng)營等各環(huán)節(jié)對資金管理的控制，導(dǎo)致各環(huán)節(jié)成本費用超支嚴重。另外，一個房地產(chǎn)公司通常會在不用的區(qū)域或者不同的省份同時存在項目，導(dǎo)致資金分散，缺乏集中統(tǒng)一管理，上級單位很難及時準確的了解資金的流向和使用情況，使得房地產(chǎn)公司存在大量的賬外循環(huán)資金。

1.4 資金鏈抗風(fēng)性能力差

房地產(chǎn)行業(yè)基本采用高杠桿盈利模式，即投入小部分的自有資金，大部分資金來源主要依靠銀行貸款，因此銷售性風(fēng)險和融資性風(fēng)險造成房地產(chǎn)行業(yè)整體抗風(fēng)險能力較差。由于房地產(chǎn)企業(yè)融資形式單一，主要依靠銀行貸款，銀行一旦限制放貸，企業(yè)資金就會出現(xiàn)缺口；預(yù)售款和銷售款不能及時收回，就會引發(fā)資金鏈趨緊，高額的銀行利息將會加劇企業(yè)資金緊張，項目開發(fā)款項無法保證，整個資金鏈面臨斷裂的危險。

2 加強房地產(chǎn)資金管理的建議

2.1 加強項目前期可行性分析、降低資金使用的機會成本

為確保資金能夠收回，在項目可行性分析階段，應(yīng)認真調(diào)查擬開發(fā)項目背景情況，并對市場供應(yīng)和需求狀況進行科學(xué)、客觀預(yù)測，然后對開發(fā)進度和時間進行合理安排和計劃，如按照前期、主體和竣工驗收等不同階段合理安排項目開發(fā)進度。根據(jù)項目投資和開發(fā)進度，合理估算所需資金量，擬定籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。因為項目開發(fā)需要資金量比較巨大，因此在投資前必須進行縝密的資金計劃和安排，減少資金成本，保證項目的正常運行。

2.2 拓寬融資渠道、降低資產(chǎn)負債率

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)長期發(fā)展規(guī)劃和短期經(jīng)營活動，判斷對資金的需求，分析各種融資方式的資金成本，在籌集資金中確定合理的股權(quán)資金、債券資金的比例。可通過運作上市和發(fā)展房地產(chǎn)信托基金的方式，減少對金融機構(gòu)融資的過分依賴。具有一定實力的房地產(chǎn)企業(yè)還可通過并購其他中小企業(yè)，增強資本擴張的能力，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效益，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)選擇中小城市，避開與大型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，利用欠發(fā)達地區(qū)較低的土地價格，獲得較高的投資回報和資本積累。

2.3 加強項目管理、提高資金使用效率

加強內(nèi)部管理，加快項目開發(fā)進度、縮短項目開發(fā)周期，提高資金的回籠速度。加強工程預(yù)算和成本核算管理，使產(chǎn)品成本正確反映企業(yè)產(chǎn)品的實際支出，并對工程結(jié)算進行嚴格把關(guān)，在施工過程中確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上減少浪費支出。做好資金計劃和預(yù)算管理，工程部、財務(wù)部應(yīng)根據(jù)在建工程進度情況合理安排付款計劃，確定合理的工程付款節(jié)點，拒絕一切不合理支出，杜絕流動資金的浪費。

2.4 完善資金監(jiān)控、減少資金風(fēng)險

定期或不定期的對資金使用情況進行檢查，通過日常報表管理加強對資金的掌控，同時結(jié)合專項檢查發(fā)現(xiàn)資金管理過程中的深層次問題。尤其是加強對銷售回款的管理，公司應(yīng)制定內(nèi)部銷售政策明確各環(huán)節(jié)工作職責(zé)、責(zé)任人和時間節(jié)點，對外做好與銀行和公積金管理部門的溝通，以加快資金回籠，縮短資金在銷售環(huán)節(jié)占用的時間，減少資金風(fēng)險。

參考文獻

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[2]房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制 建筑經(jīng)濟 2006/08 中國期刊全文數(shù)據(jù)庫

[3]淺議房地產(chǎn)企業(yè)集團財務(wù)管理 中國外資 2009/12 中國期刊全文數(shù)據(jù)庫

篇7

【關(guān)鍵詞】“藍海戰(zhàn)略” 可彈性組合小戶型房產(chǎn) 價值能力

我國的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生于20世紀80年代,由于行業(yè)進入壁壘低、基本技術(shù)公開化、產(chǎn)品更新迅速,很多企業(yè)在利潤驅(qū)使下步入房地產(chǎn)行業(yè)。在1991年之前,我國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目增長一般在20%-30%之間,1992年和1993年出現(xiàn)房地產(chǎn)熱,房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)目成倍地增長。據(jù)統(tǒng)計,目前我國房地產(chǎn)企業(yè)有30000多家,但其中大型房地產(chǎn)企業(yè)集團僅占5%左右,而中小型企業(yè)占90%左右。隨著國家政策的宏觀調(diào)控、土地門檻提高、銀行貸款融資難度增大,中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場背景更加嚴峻。此外國外房地產(chǎn)企業(yè)和外資的進入,加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭。面對嚴峻的市場形勢,中小房地產(chǎn)企業(yè)如何制定有效的戰(zhàn)略措施以在競爭激烈的市場中站穩(wěn)腳已成為刻不容緩的任務(wù)。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境分析

1、內(nèi)部優(yōu)勢(S)。中小房地產(chǎn)企業(yè)擁有地方優(yōu)勢和廣泛的社會關(guān)系資源,并具有靈活自主的面向市場的經(jīng)營機制。

2、內(nèi)部劣勢(W)。銀行對中小房地產(chǎn)企業(yè)的放貸比較謹慎,其財務(wù)資源的獲取能力較差;大部分的企業(yè)年平均開發(fā)面積不到20000平方米,大型項目管理經(jīng)驗都無法與大企業(yè)相比;大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成團結(jié)高效的人才吸納和培養(yǎng)體系,不利于形成企業(yè)凝聚力;缺少長期發(fā)展戰(zhàn)略;財務(wù)管理、資本運作能力低下,融資方式單一。

3、外部機會(O)。其一,市場需求的多元化為中小房地產(chǎn)企業(yè)迅速占領(lǐng)細分市場提供了機會。其二,中國房地產(chǎn)市場的壟斷并未形成,據(jù)統(tǒng)計,中國房地產(chǎn)市場被大大小小近3萬家房地產(chǎn)企業(yè)瓜分,即便是目前規(guī)模最大,最具競爭力的房地產(chǎn)巨頭萬科,其發(fā)展目標也是到2015年占有3%的市場份額。其三,城鎮(zhèn)化水平繼續(xù)增長:截至2007年底,我國共有城鎮(zhèn)人口約5.94億,到2020年,城鎮(zhèn)居民將增長到8億人,估計到2020年城鎮(zhèn)人口人均建筑面積將達到32.4平方米,這就為中小企業(yè)提供了一個非常有利和寬松的生存環(huán)境。況且城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率一直保持在10%左右,這強勁的經(jīng)濟增長勢頭保證了居民的購買力和對房地產(chǎn)市場的需求。其四,國家行業(yè)政策的鼓勵:從2008年11月27日起,央行下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點,其他期限檔次存貸款基準利率也作相應(yīng)調(diào)整。

4、外部威脅(T)。中小房地產(chǎn)企業(yè)外部威脅主要來自于國家宏觀政策的勒緊、土地成本的上升、建材價格上漲、外資企業(yè)進入中國市場等。中小房地產(chǎn)企業(yè)市場戰(zhàn)略環(huán)境SWOT分析如表1。

根據(jù)上述分析我們可以知道,中小房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮到自身的優(yōu)勢、劣勢和存在的外部威脅,充分利用市場上的機會來制定出長期發(fā)展戰(zhàn)略,方能在競爭激烈的市場中一步步成長起來。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)競爭戰(zhàn)略分析

1、成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是企業(yè)在某一產(chǎn)業(yè)中以低成本取得領(lǐng)先的地位,其特點是能使處在一個低成本狀態(tài)下的企業(yè)可以獲得高于所在產(chǎn)業(yè)一般水平的收益。該戰(zhàn)略要求中小房地產(chǎn)企業(yè)保持在利潤較低的條件下其銷售價格較低,并能保證良好的產(chǎn)品質(zhì)量。但由于其內(nèi)部人力資源劣勢和項目管理不完善,該戰(zhàn)略很難收到理想的效果,況且該戰(zhàn)略也限制了企業(yè)所能獲取的利潤。

2、差異化戰(zhàn)略。差異化戰(zhàn)略是指將產(chǎn)品或服務(wù)差異化,樹立起一些全產(chǎn)業(yè)范圍中具有獨特性的東西,從而取得最大利潤。由于房地產(chǎn)是一個最依賴個性化的行業(yè),地理位置的不同、價值量的巨大、建設(shè)時間長、法律關(guān)系復(fù)雜等因素對房地產(chǎn)企業(yè)影響很大,因而一般都要求產(chǎn)品差異化,這是不動產(chǎn)和一般的工業(yè)產(chǎn)品不同的地方。

3、聚焦戰(zhàn)略。聚焦戰(zhàn)略(專業(yè)化戰(zhàn)略)是主攻某個特殊的顧客群或某種產(chǎn)品的一個細分市場或某一地區(qū)市場。這一戰(zhàn)略依靠的前提是:公司業(yè)務(wù)的聚焦能夠以更高效率、更好的效果為某一狹窄的戰(zhàn)略對象服務(wù),從而超過在較廣闊范圍內(nèi)競爭對手們。但是相對于中下房地產(chǎn)企業(yè)來說,具有聚焦于哪一領(lǐng)域,投資于該領(lǐng)域能否獲得企業(yè)利潤的增長,這將是其投資的難點,投資不正確很容易導(dǎo)致被市場所淘汰。

總之各傳統(tǒng)戰(zhàn)略模式的采用相對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說具有一定的局限性,而“藍海戰(zhàn)略”則為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供了一種新的戰(zhàn)略模式和戰(zhàn)略思路,合理采用“藍海戰(zhàn)略”將為企業(yè)提供新的價值發(fā)展空間。

三、“藍海戰(zhàn)略”的基本內(nèi)涵和作用

1、“藍海戰(zhàn)略”基本內(nèi)涵。“藍海戰(zhàn)略”由歐洲工商管理學(xué)院的錢?金和勒妮?莫博涅教授提出,其基本內(nèi)涵是指企業(yè)為獲得新的價值空間而采取一系列的戰(zhàn)略措施。

2、“藍海戰(zhàn)略”的作用。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)制定的戰(zhàn)略大都深陷于“紅海”之爭,企業(yè)在一種市場競爭者戰(zhàn)略雷同、市場趨于飽和、平均利潤率極低的行業(yè)中進行著一場你死我活的搏斗,在血腥的搏斗中,均敗下陣來。而“藍海戰(zhàn)略”為中小房地產(chǎn)企業(yè)開創(chuàng)無人爭搶的市場空間,打破價值與成本的界限,通過拓展新的盈利模式而獲得全新的價值空間。

四、中小房地產(chǎn)企業(yè)“藍海”戰(zhàn)略的制定

1、房地產(chǎn)企業(yè)的“藍海”戰(zhàn)略布局圖。房地產(chǎn)產(chǎn)品是建筑物及配套服務(wù),要“生產(chǎn)”出商品房,就必須經(jīng)歷獲得土地、設(shè)計圖紙、進行施工管理、廣告營銷等過程。一般房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程總體如圖1所示。從流程圖中我們可以知道,房地產(chǎn)企業(yè)的競爭主要集中于項目地段、銷售價格、開發(fā)成本控制、小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、廣告營銷等競爭上,各企業(yè)投資重點具體圖形如圖2所示。從圖2中,我們可以知道大型房地產(chǎn)企業(yè)資金實力雄厚、開發(fā)水準高、管理能力強,中小房地產(chǎn)企業(yè)在各競爭要素上的競爭力明顯較低,若一味跟在其后,勢必會以失敗告終。因此中小房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場上開辟出屬于自己的天地,只能另辟蹊徑,制定出“藍海”戰(zhàn)略,開辟出“藍海”空間。

2、中小房地產(chǎn)企業(yè)“藍海”戰(zhàn)略的制定。本文根據(jù)藍海戰(zhàn)略的四部動作框去構(gòu)造出中小房地產(chǎn)企業(yè)新的價值曲線,具體分析如下。(1)剔除土地資源的競爭選擇。土地的獲得是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中最昂貴的要素,隨著2008年1月7日國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號),整頓土地將成為國家房地產(chǎn)政策調(diào)控的重頭戲,土地獲取成本進一步提高。2008年全國土地購置費用同比增長28.6%,超過同期購置土地面積增幅18.6個百分點,土地成交價格漲幅達28.1%。因此對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,如果避開黃金地段的競爭選擇,將拿地的成本大大降低,從而能降低運營成本,增強中小房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力。(2)減少在廣告營銷上的盲目投資,合理使用市場營銷手段。廣告投入的成本也是房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的主要負擔(dān)之一,一般在開發(fā)成本構(gòu)成中占10%的比例,盲目的廣告投入將導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)在廣告上的負擔(dān)越來越沉重,隨時都有崩盤的危險。因此中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以市場為導(dǎo)向,正確進行市場定位,減少盲目的廣告投入,采取合理的營銷手段。(3)增加人力資源投入,組建研發(fā)團體,提高企業(yè)研發(fā)能力、資本運營能力。房地產(chǎn)研發(fā)的內(nèi)容主要包括:土地價值的分析和評估、市場的研究分析、產(chǎn)品的定位和客戶的定位、產(chǎn)品設(shè)計、供應(yīng)鏈的優(yōu)化和管理方案、資本的運營和控制等。所有這些研發(fā)內(nèi)容都是房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié),都具有極大的增值潛力,它們構(gòu)成影響中小房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要因素。研發(fā)水平的高低主要取決于其內(nèi)部的人力資源狀況,有價值、稀缺、難于模仿的人力資源能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來長期競爭優(yōu)勢,有助于房地產(chǎn)企業(yè)獲取并保持競爭優(yōu)勢。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須增加對人力資源的投入,通過建立一支具有多學(xué)科知識、多方面實踐能力和創(chuàng)新能力的技術(shù)與管理有機融合的管理團隊,這樣才能獲得企業(yè)的研發(fā)能力、資金運營能力和競爭能力的提高,進而創(chuàng)造出最佳經(jīng)濟效果。(4)創(chuàng)造可彈性組合小戶型房產(chǎn)和物管服務(wù)的“藍海”市場,塑造品牌形象。其一,創(chuàng)造可彈性組合小戶型房產(chǎn)的“藍海”市場。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長、城市化的進程和人口紅利時期三者將產(chǎn)生旺盛的房地產(chǎn)市場需求,而大部分需求將集中在中小戶型市場。首先,2006年及2007年上半年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比分別增長10.7%和11.5%。2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11759元,扣除價格上漲因素實際增長10.4%,2007年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7052元,扣除價格因素后實際增長14.2%,增幅高于上年同期4個百分點,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)投資帶來了持續(xù)的信心。其次,目前一般認為我國城市化發(fā)展目標是:2010年城市化水平達到45%,2020年城市化水平達到50%,2050年城市化水平達到60%-70%。以2005年我國人口總數(shù)、1998-2006年城鎮(zhèn)人口年均增長速度1.32%估算,我國每年約增加1724萬城鎮(zhèn)人口,即使按2005年人均居住面積26.1平米計算,平均每年將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生約4.5億平米的新增需求。最后,中國目前的人口年齡結(jié)構(gòu)處在人口紅利的階段,每年供給的勞動力總量約為1000萬,勞動人口比例較高。根據(jù)最新預(yù)測,我國的人口紅利時期將持續(xù)到2010年左右,這段時間內(nèi)適齡勞動人口有大量的房地產(chǎn)消費需求。但是小戶型住宅也存在以下問題:小戶型住宅墻體多、管線多、房間尺度從設(shè)計上限制了樓座的進深,使容積率難于提升;小戶型公寓設(shè)計上存在不少先天不足,如電梯少、一層戶數(shù)過多,某些部位采光通風(fēng)不理想等;小戶型業(yè)主對物業(yè)管理和服務(wù)(包括停車位、治安、環(huán)境維護等)要求較高。因此大多數(shù)開發(fā)商并不敢輕易涉足小戶型住宅投資,也因此產(chǎn)生房地產(chǎn)市場上的一片“藍海”。中小房地產(chǎn)企業(yè)如能將產(chǎn)品定位于商務(wù)區(qū)、交通便捷區(qū)、院校周邊的消費群體,把目光放在小戶型住宅的可持續(xù)發(fā)展上,設(shè)計出可以彈性組合的小戶型住宅,克服小戶型受到面積限制、缺少發(fā)展空間、購買人群較為單一,而且具有過渡房的性質(zhì)的缺點。將小戶型作為基本單元,將其倍數(shù)組合成單身公寓、溫馨住宅、豪華公寓等大小不同、功能齊備的空間,這種可以變動組合成中、大戶型的小戶型設(shè)計必然會因為靈活性而引起市場的關(guān)注,具有極大的發(fā)展?jié)摿ΑＦ涠?創(chuàng)造物管服務(wù)的“藍海”市場。目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營理念仍停留在傳統(tǒng)的4P(產(chǎn)品、價格、渠道和促銷)理論基礎(chǔ)上,并未真正實現(xiàn)向以消費者為中心的4C(消費者的欲望與需求、消費者獲取滿足的成本、消費者購買的方便性和溝通)理念的轉(zhuǎn)化。物業(yè)管理與服務(wù)作為房地產(chǎn)產(chǎn)品不可分割的組成部分,卻常常被房地產(chǎn)企業(yè)所忽略。但是物業(yè)管理與服務(wù)是房地產(chǎn)企業(yè)實施品牌戰(zhàn)略的突破口,是創(chuàng)造個性化產(chǎn)品、體現(xiàn)企業(yè)文化和顧客文化最重要、最直接的手段。因此中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)造此“藍海”市場,在策劃、設(shè)計、建設(shè)過程中實現(xiàn)“于細微處見真情”的服務(wù),將物業(yè)管理與服務(wù)作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成部分和起點,做好物業(yè)管理與服務(wù)的策劃和設(shè)計,成功塑造好本企業(yè)的品牌形象。

五、結(jié)論

根據(jù)上述分析,我們可以知道中小房地產(chǎn)企業(yè)制定“藍海”戰(zhàn)略的四步動作框架表如表2所示。

由圖3中我們可以知道,中小房地產(chǎn)企業(yè)在可彈性組合小戶型房地產(chǎn)和物業(yè)管理與服務(wù)上創(chuàng)造了屬于自己的一片“藍海”空間,通過價值創(chuàng)新獲得全新的發(fā)展空間,提升了企業(yè)的核心競爭力,拓展了企業(yè)新的盈利空間和利潤增長點。

【參考文獻】

[1] 邁克爾?波特:競爭戰(zhàn)略[M].華夏出版社,2004.

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；核心能力；構(gòu)建和實施；萬達商業(yè)

1、引言

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，競爭的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)能否在競爭中生存和發(fā)展，并形成自己的優(yōu)勢，關(guān)鍵取決于其是否具有核心能力，這是現(xiàn)代企業(yè)參與市場競爭、獲得發(fā)展機會的根本。

麥肯錫咨詢公司的提出，所謂核心能力是指某一組織內(nèi)部一系列互補的技能和知識的結(jié)合，它具有使一項或多項業(yè)務(wù)達到競爭領(lǐng)域一流水平的能力。企業(yè)的核心能力由洞察預(yù)見能力和前線執(zhí)行能力構(gòu)成：洞察預(yù)見能力主要來源于科學(xué)技術(shù)知識、獨有的數(shù)據(jù)、產(chǎn)品的創(chuàng)造性、卓越的分析和推理能力等；前線執(zhí)行能力則是指最終產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量會因前線工作人員的工作質(zhì)量而發(fā)生改變。地產(chǎn)企業(yè)核心能力則可以概括為：房地產(chǎn)企業(yè)在長期開發(fā)經(jīng)營過程中積累起來的獨特的、不易被模仿的、支撐著企業(yè)過去、現(xiàn)在和未來競爭優(yōu)勢知識和技能。

根據(jù)麥肯錫咨詢公司的定義，本文即以萬達商業(yè)為對象，從洞察預(yù)見能力和前線執(zhí)行能力兩個方面，探討萬達商業(yè)核心能力的選擇、構(gòu)建、實施。

2、萬達商業(yè)核心能力的選擇

企業(yè)根據(jù)企業(yè)的盈利模式、經(jīng)營戰(zhàn)略、市場環(huán)境、競爭環(huán)境，選擇符合其自身發(fā)展的核心能力，并隨著自身和周圍環(huán)境的不斷變換，適時對其調(diào)整。

就盈利模式而言，租金和物業(yè)服務(wù)費是作為大型商場的運營商主要的盈利模式。在這種模式下，由于物業(yè)服務(wù)費受政府定價的影響，利潤空間有限，因此獲取較高的租金回報就成商場運營商主要的目標。而影響租金水平的主要因素包括：市場定位、業(yè)態(tài)組合、商圈位置、商譽等，但租金水平的高低最終還是以駐商的盈利水平為基礎(chǔ)。因此，只有駐商的整體盈利水平的提高，才能吸引更多駐商，并承擔(dān)更高的租金。

就商場的生命周期而言，可分為培育期、成長期、成熟期、衰退期。萬達商業(yè)的大多數(shù)商場尚處于成長期，因此，以成長期為重點，探討其核心能力，但需要注意的是，不同發(fā)展時期的核心能力有著內(nèi)在邏輯發(fā)展聯(lián)系，而不是斷然分開的。

在成長期，商場仍舊需要大量的宣傳、促銷等市場推廣工作。因此，需要加強與駐商的合作，進行廣泛的市場推廣，擴大商場影響力；同時豐富適銷的商品種類，提高服務(wù)質(zhì)量，吸引消費者；逐步提高駐商的利潤水平，為以后的高租金回報積累基礎(chǔ)。因此在成長期萬達商業(yè)的戰(zhàn)略重點是繼續(xù)提升商場的知名度和美譽度，提高顧客的滿意度與忠誠度。

綜合上述分析，同時考慮現(xiàn)代商場競爭中基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)已趨同質(zhì)化、成本降低的空間很小的現(xiàn)狀，為了在競爭中獲取差異化的競爭優(yōu)勢，結(jié)合業(yè)務(wù)模式和培育期的戰(zhàn)略要求，萬達商業(yè)選擇建立兩類核心能力：（1）品牌整合能力，即在市場定位、業(yè)務(wù)規(guī)劃、駐商及品牌選擇、引進、合作等方面發(fā)展洞察類核心能力。（2）市場推廣能力，即在市場宣傳、促銷等方面發(fā)展基層執(zhí)行類核心能力。

3、萬達商業(yè)核心能力的構(gòu)建

萬達商業(yè)圍繞品牌和市場兩個維度，分別從市場分析決策系統(tǒng)、品牌及商戶資源庫、一定的品牌孵化能力，以及全員的推廣意識、公司品牌建設(shè)、客戶投訴的快速處理幾個方面，構(gòu)建萬達商業(yè)的核心能力。

3.1 品牌整合能力的構(gòu)建

（1）建立市場分析決策系統(tǒng)

商場在開業(yè)期間都需要進行大量的市場調(diào)研，搜集和分析資料，以便制定商場定位、目標客戶選擇、業(yè)態(tài)規(guī)劃等決策。通過建立市場分析決策系統(tǒng)，把每次或不同商場的調(diào)查結(jié)果通過數(shù)據(jù)庫的形式進行綜合分析，并加以利用，同時結(jié)合實際經(jīng)驗，建立一套市場分析與決策評價系統(tǒng)，就可以充分利用積累的資料和數(shù)據(jù)分析方面的知識，減少分析偏差，提高決策的準確性，降低商場的運作成本。

（2）建立品牌及商戶資源庫

商場是連接商戶與最終消費者的平臺。除前期商場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)從消費者的角度出發(fā)，進行商場的規(guī)劃、招商、布局之外，在商場運營過程中，選擇適合目標消費群體需求的商品或品牌，也是保障商場良好運營的重要因素。萬達商業(yè)為強化對引進品牌或商戶的管理能力，對各類品牌的內(nèi)涵、品類、目標客戶等方面進行仔細研究；同時，對商戶的管理團隊、管理水平、經(jīng)營業(yè)績等要素進行深入評價；并把相關(guān)資料集中進行記錄、分類、歸檔，從而建立一個綜合的品牌及商戶資源信息庫。

（3）建立一定的品牌孵化能力

某些業(yè)態(tài)在發(fā)展過程中，當時可能還未形成一定影響力的品牌，但是通過調(diào)查研究，確定這些業(yè)態(tài)是商場中其它業(yè)態(tài)的有益補充，并且在共同的目標客戶群中擁有廣泛市場需求。通過品牌孵化，有利于培養(yǎng)出一批忠誠的商戶，同時也有利于業(yè)態(tài)整體布局的穩(wěn)定。

3.2 市場推廣能力的構(gòu)建

（1）建立全員的市場推廣意識

就市場推廣而言，不僅僅只是公司的專業(yè)部門進行宣傳、促銷的傳統(tǒng)營銷活動，員工個體的宣傳推廣行為也同樣重要。員工是顧客的直接溝通者，每一次與客戶接觸都是一次推廣機會，員工的一言一行代表了公司或商場的形象。

（2）推進萬達商業(yè)的公司品牌建設(shè)

在成長期，公司品牌宣傳活動仍然十分重要。方案策劃和媒體選擇需符合市場定位與目標客戶的要求，對每一次的宣傳進行效果跟蹤與評價；同時必須建立品牌危機事件處理機制，建立危機處理預(yù)案；此外，公司品牌的宣傳應(yīng)注意與商戶品牌的協(xié)同問題。

（3）提高客戶投訴處理的快速反應(yīng)能力

通過培養(yǎng)一線員工，尤其是專職處理投訴的員工的處理技巧，在處理過程中使顧客產(chǎn)生信賴感；同時，商場員工的行為也會影響到商戶的工作人員，良好的行為表現(xiàn)也有益于改善他們對顧客的態(tài)度。從而實現(xiàn)使客戶滿意、吸引客流的最終目的。

4、萬達商業(yè)核心能力的實施

萬達商業(yè)在構(gòu)建上述以品牌整合能力和市場推廣能力為主要內(nèi)容的核心能力的基礎(chǔ)之上，主要從以下幾個方面，以保障其核心能力得以有效實施：

（1）繼續(xù)打造優(yōu)秀的企業(yè)文化。萬達商業(yè)著力于建立讓員工廣泛理解和認同公司的價值觀和建立規(guī)范化的行為準則，以打造優(yōu)秀的企業(yè)文化。

（2）提高人力資源管理能力。為吸引更多更優(yōu)秀的人才，萬達商業(yè)運用多元化和靈活性的人才激勵機制，使員工的知識和才能最大限度地發(fā)揮出來，使企業(yè)與員工共同成長和進步，最終使核心能力得到提高和增強。

（3）建立學(xué)習(xí)型企業(yè)。萬達商業(yè)除依靠雄厚的資源和強大的規(guī)模外，在發(fā)展中不斷增加企業(yè)的知識性資產(chǎn)，以使其能夠在市場中獲得生存和發(fā)展。萬達商業(yè)重視學(xué)習(xí)、用心學(xué)習(xí)，適應(yīng)變化的市場，通過時刻保持學(xué)習(xí)，獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢。

5、結(jié)語

萬達商業(yè)通過著力從品牌整合能力和市場推廣能力兩個維度，具體從別從市場分析決策系統(tǒng)、品牌及商戶資源庫、一定的品牌孵化能力，以及全員的推廣意識、公司品牌建設(shè)、客戶投訴的快速處理幾個方面構(gòu)建其核心競爭力，并通過打造優(yōu)秀的企業(yè)文化、提高人力資源管理能力以及建立學(xué)習(xí)型企業(yè)使其核心能力的實施得以落實。

核心能力是企業(yè)長期的實踐和強化積累起來的結(jié)果。在競爭的環(huán)境下，欲獲得持久的競爭優(yōu)勢，必須培育自己的核心能力，并通過核心能力的開發(fā)和利用，已達到實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略、保證企業(yè)競爭優(yōu)勢的目的。

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篇9

[摘要]中國地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來越多國際投資的目光，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來外資進軍中國房地產(chǎn)市場的熱點。按投資方式，我們可以把國外房地產(chǎn)投資基金分為四種方式，其對我國房地產(chǎn)市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面。總的來說，作為一種新的融資方式，我們應(yīng)該歡迎國外房地產(chǎn)投資基金進入，但是也必須要對其加以一定的管理，保證其對我國房地產(chǎn)市場發(fā)揮更大的作用。

中國地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來越多國際投資的目光，外資除了購買國內(nèi)不動產(chǎn)或從事地產(chǎn)開發(fā)以外，還可以向國內(nèi)開發(fā)企業(yè)融資的方式進入中國市場，其中，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來外資進軍中國房地產(chǎn)市場的熱點。早在10年前，就有國外的房地產(chǎn)基金進入中國，如澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行自1994年就已經(jīng)在中國運作，從1994-2003年間，該銀行已經(jīng)成功募集及籌建了5項獨立的中國房地產(chǎn)開發(fā)基金，總額超過1.2億美元。但是房地產(chǎn)投資基金真正大量進入中國是從2003年開始，央行121號文件頒布之后，早就躍躍欲試的海外基金機構(gòu)，抓住中國國內(nèi)房地產(chǎn)公司對海外資金需求的機遇，大舉進入中國房地產(chǎn)市場。

如2003年8月，荷蘭RodamcoAsia成功收購了上海盛捷服務(wù)式公寓，同時新加坡凱德置地通過其新加坡母公司設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，共籌資金額1-2億元投入上海的房地產(chǎn)項目，2004年3月，瑞安集團正式宣布其旗下的子公司瑞安地產(chǎn)，在國際資本市場成功融資近4億美元，以致力于中國房地產(chǎn)開發(fā)等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛陽房地產(chǎn)基金等數(shù)十支曾經(jīng)主要關(guān)注海外房地產(chǎn)的投資基金都已經(jīng)轉(zhuǎn)向中國房地產(chǎn)行業(yè)，國外房地產(chǎn)投資基金在短短的幾年內(nèi)就在中國房地產(chǎn)市場上占據(jù)重要地位。

雖然其規(guī)模在目前來說還比較小，投資的地區(qū)也僅限沿海一線城市以及主要的幾個二級城市，但是隨著其規(guī)模的擴大和深入發(fā)展的勢頭，勢必會對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠的影響。

一、國外房地產(chǎn)基金在我國的投資方式

根據(jù)國外房地產(chǎn)基金進入我國房地產(chǎn)市場的性質(zhì)，大致可以將其投資方式分為四類：一是開發(fā)型投資，二是收租型投資，三是收購不良資產(chǎn)，四是委托管理模式。

1．開發(fā)型投資開發(fā)型投資主要是基于開發(fā)周期所帶來的高風(fēng)險和高回報，外資資本直接介入前期的開發(fā)過程，包括土地的一級開發(fā)和項目開發(fā)，一直到項目銷售完畢為止，周期一般較長。在開發(fā)投資中，房地產(chǎn)投資基金對住宅業(yè)的投資力度較大。

因為近年來中國個人購房在銷售總面積中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外資地產(chǎn)基金更青睞于開發(fā)住宅產(chǎn)業(yè)，強勁的市場需求可以降低他們的投資風(fēng)險，獲得更大的利潤。如摩根斯丹利房地產(chǎn)基金與上海永業(yè)集團共同投資開發(fā)“錦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷蘭國際房地產(chǎn)與復(fù)地集團合作開發(fā)松江新城住宅項目，分別占50%的股份等。

2．收租型投資收租型投資的基金并不介入到地產(chǎn)項目的開發(fā)中，而是以收取穩(wěn)定的租金為目標。它又主要表現(xiàn)為兩種方式，一是通過購買有穩(wěn)定租戶的已建優(yōu)良物業(yè)，長期持有收租盈利。如荷蘭RodamcoAsia收購上海盛捷國際服務(wù)公寓就是以收租為目的，這種收租的方式可以避免買地、審批建筑等時間成本，方便快捷的介入到中國地產(chǎn)市場。另一種方式是自己開發(fā)房地產(chǎn)，然后出租經(jīng)營。

采取這種方式的有全球最大上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司的普洛斯公司，它專注于地產(chǎn)的租賃服務(wù)，在上海松江開發(fā)區(qū)為一個世界500強工廠公司專門投資了一個配送中心，普洛斯的項目往往租期在5-10年左右。

3．購買不良資產(chǎn)外資房地產(chǎn)基金最早進入國內(nèi)的途徑就是通過收購中國四大國有商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)的房地產(chǎn)項目開始的，尤其是收購不良資產(chǎn)中剝離出的酒店和寫字樓項目，外資通過不良資產(chǎn)證券化，打包處置從而變現(xiàn)盈利。比較典型的是摩根斯丹利，2004年其與內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商金地集團、盛融投資全資在中國設(shè)立一家項目公司，出資占55%，該公司受讓帳面價值為28.5億人民幣的中國建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)包，這些資產(chǎn)包中的資產(chǎn)多為中國城市中的商業(yè)物業(yè)，公司將在不良資產(chǎn)處置中發(fā)揮重要作用。

4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年興起的新興模式，這種模式就是讓多個地產(chǎn)基金管理公司參與投資管理，每個公司做自己最擅長的業(yè)務(wù)，采取這種模式的目的是要解決基金公司在投資中出現(xiàn)的機構(gòu)過于龐大，管理困難等問題，更多的從資本市場去獲利。如2005年7月25日，美國西蒙房地產(chǎn)集團有限公司以及摩根斯丹利房地產(chǎn)基金與深國投商用置業(yè)有限公司共同成立合資公司，前兩者各持32.5%的股權(quán)，后者持35%的股權(quán)，該合資公司主要從事開發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項目，由西蒙地產(chǎn)負責(zé)基金投資管理，深國投和摩根斯丹利負責(zé)融資和海外上市。上述合資公司中股東各方分工合作，共同完成項目開發(fā)、投資管理、融資、資產(chǎn)上市等基金運營的各個環(huán)節(jié)。

二、國外房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)市場的影響

目前，國外房地產(chǎn)投資基金的數(shù)額還較小，2004年為28億美元，但是在未來的幾年內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場高額的投資回報率必然會吸引外資基金的進一步進入，勢必對國內(nèi)地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠的影響。

國外房地產(chǎn)投資基金的影響可分有利影響和不利影響兩方面。

1．國外房地產(chǎn)投資基金的有利影響

（1）促進中國房地產(chǎn)進入以資本為核心的金融時代隨著央行“121”文件，國土資源部“8.31”大限和國務(wù)院“18號文件”等系列金融和土地嚴政的陸續(xù)出臺，給國內(nèi)房地產(chǎn)商帶來巨大的壓力，在貨幣市場上難以獲得資金，資本市場的重要性無疑就顯露出來了，外資房地產(chǎn)基金對中國房地產(chǎn)的投資正是引領(lǐng)中國房地產(chǎn)由項目開發(fā)為主轉(zhuǎn)為金融運作為主。在以摩根斯丹利為首的部分基金已經(jīng)通過成立本地地產(chǎn)基金實現(xiàn)外資房地產(chǎn)基金的順利落地，這些基金的運行方式逐漸由原先親自操作項目轉(zhuǎn)為委托投資管理模式。因此，通過資本市場盈利的模式逐漸流行起來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更細，各環(huán)節(jié)更專業(yè)，效率更高，更容易創(chuàng)造價值，外資地產(chǎn)基金商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型促使中國房地產(chǎn)進入以資本市場為核心的金融時代。

（2）可以減少房地產(chǎn)市場上的投機行為相比于個人資金的流入以及其他帶有投機性質(zhì)的資金的流入，房地產(chǎn)投資基金在我國還是新興的經(jīng)營模式，作為一種長期融資方式，為我國房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定的資金來源。通過與國內(nèi)房地產(chǎn)商的合作還可以增加國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展商的實力，讓國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展公司從以往比較單純的開發(fā)公司變成全面的房地產(chǎn)投資及開發(fā)公司，讓開發(fā)商從以往賺短期收入變成長遠穩(wěn)定的收入。房地產(chǎn)投資基金的進入并不是以短期收益為目標，它與一些流入我國地產(chǎn)的“熱錢”不同，它的目標是獲取長期投資的收益。

所以國外房地產(chǎn)投資基金不僅不是投機資本，而且它的介入還可以排斥其他投機資金的介入，減少市場的投機行為。（3）為房地產(chǎn)企業(yè)開辟一條全新的融資渠道目前，我國房地產(chǎn)商的資金70%來源于商業(yè)銀行貸款，過高的資產(chǎn)負債率既增加了銀行系統(tǒng)的風(fēng)險，又使房地產(chǎn)商背負了沉重的財務(wù)負擔(dān)，并且非常容易受到國家宏觀調(diào)控和金融政策變動的影響。國外房地產(chǎn)基金既可以擺脫國內(nèi)宏觀政策的約束，同時又可以提供長期穩(wěn)定的投資資金，是一種全新的融資渠道。

同時，我國國內(nèi)信托機構(gòu)推出的房地產(chǎn)信托基金在本質(zhì)上還類似債權(quán)類產(chǎn)品，所推出項目屬于信貸融資，因此，我們可以借鑒國外地產(chǎn)基金的運行模式和盈利模式，利用他們的經(jīng)驗和管理方式，真正的建立起國內(nèi)的地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品，以更低的成本向地產(chǎn)企業(yè)融資。

2．國外房地產(chǎn)投資基金的不利影響

（1）拉動國內(nèi)房地產(chǎn)價格上升目前，雖然大部分地產(chǎn)投資基金的進入是以投資為目的，但是有部分房地產(chǎn)投資基金卻帶有投機的性質(zhì)，拉升了國內(nèi)房地產(chǎn)價格的上漲。

由于我國對外資銀行開展人民幣業(yè)務(wù)還有限制，一些資金便打著地產(chǎn)基金的名義進入中國的房地產(chǎn)市場，它們名為投資，實為貸款。這部分資金會選擇與中國的房地產(chǎn)公司合作，并且在合同中以“保底”為條件保證自己這部分資金至少能保本，介入幾乎不存在風(fēng)險，顯然這種方式并不是真正的基金融資，更像是貸款，這種方式的基金雖然數(shù)目不多，但是也是一種不容忽視的現(xiàn)象，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)上的投機行為，拉升國內(nèi)房地產(chǎn)價格。

（2）抵消我國宏觀調(diào)控作用的發(fā)揮我國對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的作用就是因為在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱，通過緊縮性貨幣政策限制房地產(chǎn)業(yè)的過度投資。然而在具體實施過程中，宏觀調(diào)控幾乎沒有協(xié)調(diào)外匯因素，沒有將國外資金的介入考慮在內(nèi)，使得基礎(chǔ)貨幣的投入極大的受制于外匯因素。

房地產(chǎn)企業(yè)原來需要從銀行獲得的資金現(xiàn)在可以轉(zhuǎn)向國外獲得，仍然沒能降低房地產(chǎn)市場的投資熱度。如“121文件”基本沒有考慮到外幣協(xié)調(diào)作用的內(nèi)容，在一定程度上淡化前期出臺的政策效果，宏觀調(diào)控預(yù)期的作用沒有正常發(fā)揮出來。

（3）融資成本較高相對于企業(yè)的融資方式，國外地產(chǎn)投資基金是一種成本較高的融資方式。它的進入是以獲取利潤為主要目的的，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)必須與國外投資基金分享房地產(chǎn)市場的收益。如果從銀行貸款，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與銀行是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，到期只要支付本金利息就可以了，貸款利率大大低于房地產(chǎn)市場的利潤率。而與國外地產(chǎn)投資基金的關(guān)系屬于分配利潤關(guān)系，基金對開發(fā)項目進行資金支持，但同時也要求相對較高的資金回報，一般在15%-20%左右，房地產(chǎn)企業(yè)要支付比銀行更高的融資成本。

三、加強對國外房地產(chǎn)基金的管理

外資房地產(chǎn)投資基金對我國房地產(chǎn)市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面，總的來說，作為一種新的融資方式，我們應(yīng)該歡迎外資房地產(chǎn)基金進入，但是也必須要對其加以一定的管理，限制其不利作用的發(fā)揮，使其在中國房地產(chǎn)市場上發(fā)揮更大的作用。

1．限制國外房地產(chǎn)投資基金的投機行為國外房地產(chǎn)投資基金多數(shù)是以投資為目的，這部分基金對我國房價等方面的影響較小，但是對具有投機行為的房地產(chǎn)投資基金，我們必須要采取一定的措施進行限制和控制。

首先要判斷哪些基金是投機行為，主要從基金的投資行為去判斷，如果是作為股東投資國內(nèi)房地產(chǎn)，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益，那就屬于正常的投資，如果是用來購買多處房產(chǎn)用于銷售，或是以“保本”的形式投資，就很可能是投機行為。我們要通過對基金購買房產(chǎn)的數(shù)量進行限制，或規(guī)定基金進入房地產(chǎn)市場運作的最短時間，或是禁止基金變相貸款形式等，限制國外房地產(chǎn)投資基金的投機行為。

我們國家要盡快的出臺《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，對國外房地產(chǎn)投資基金在我國的運行進行明確的法律上的規(guī)定，使投資基金發(fā)揮其正常的作用。

2．將國外房地產(chǎn)投資基金納入到宏觀調(diào)控的范圍隨著國外房地產(chǎn)投資基金大量進入我國，勢必對我國宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生一定的影響。因此，在國家宏觀調(diào)控政策中必須要考慮到外匯因素的影響，在宏觀調(diào)控中對房地產(chǎn)使用國外資金也要做出相應(yīng)的規(guī)定，比如，不允許以變相貸款的方式進入中國市場等，從而保證宏觀調(diào)控政策的充分發(fā)揮。對國外房地產(chǎn)基金進入我國也要采取相應(yīng)措施，不是允許任何的基金進入，考慮到我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實情況，對一些發(fā)展不成熟的基金應(yīng)該進行進入限制，對發(fā)展比較成熟的基金也要對其投入的比例數(shù)額等進行相應(yīng)的規(guī)定。在宏觀調(diào)控中，也要通過保證基金的投資運行的方式，利用其成功的運行模式帶領(lǐng)中國房地產(chǎn)市場進入一個理性發(fā)展時代，使房地產(chǎn)價格處于合理水平，保證我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

3．制定國外房地產(chǎn)投資基金合理的回報率國外房地產(chǎn)投資基金的回報率關(guān)系到我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，也與房地產(chǎn)價格聯(lián)系在一起，我國房地產(chǎn)價格偏高正是吸引外資進入的一個重要原因，國外房地產(chǎn)投資基金要求高回報率勢必又會拉升我國房地產(chǎn)價格。

所以要制定合理的房地產(chǎn)投資基金的回報率，首先要根據(jù)實際設(shè)定一個回報率上限；其次，針對不同的地區(qū)和不同的地段，設(shè)定不同的回報率；再次，回報率要與房地產(chǎn)市場的風(fēng)險聯(lián)系在一起，也就是要有變化的空間，不能讓人覺得房地產(chǎn)基金就一定穩(wěn)獲收益。此外，我們也要加快建立我國自己的房地產(chǎn)投資基金，從我國實際出發(fā)，借鑒國外的經(jīng)驗，建立起具有競爭力的地產(chǎn)投資基金，這樣才能與國外的地產(chǎn)投資基金相競爭，降低對它們的融資成本。

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篇10

#房企扎堆再融資#

8月7日，招商地產(chǎn)（000024.SZ）公告因籌劃發(fā)行股份停牌。招商地產(chǎn)公告稱，公司正在籌劃發(fā)行股份購買資產(chǎn)事項，特申請股票停牌。繼8月1日新湖中寶（600208.SH）宣布將定向增發(fā)以籌措資金完成棚戶區(qū)改造項目后，已經(jīng)有多家房企宣布再融資。

近日，已有多家房企拋出再融資方案，涉及投資項目從舊城改造擴展至商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至8月7日，已有三家房企正式拋出再融資方案且用于投資地產(chǎn)項目，涉及資金總計超過88億元。

@生森濠玉O8：面對房企扎堆拋再融資預(yù)案，業(yè)內(nèi)認為或有部分資金炒作之嫌。有業(yè)內(nèi)人士向媒體透露，再融資最主要的利好是可以給企業(yè)以更多的資金，獲得更多的發(fā)展機會，但是其重啟對于個別股票的實際影響并不大。

@璞舍投資：沉寂了三年多的中國房地產(chǎn)企業(yè)再融資或開閘。已有多家房地產(chǎn)上市公司披露融資預(yù)案，股權(quán)和債權(quán)類融資有望重新成為房企融資的主要渠道。在樓市調(diào)控的大背景下，房企再融資松綁是否有悖當前政策基調(diào)？房企是否真的“差錢”？投資者又會不會買賬？

@終南夢未央：也就是大地產(chǎn)不缺錢，中小房企普遍還是缺錢的，看看信托中房地產(chǎn)信托所占比例就能發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)行業(yè)對于資金還是相當饑渴的。對于提到的那些周期性行業(yè)，本身就產(chǎn)能過剩，放開融資只會加深過剩程度；而房地產(chǎn)在大部分地區(qū)遠未達到產(chǎn)能過剩的程度，畢竟一線城市房價還在不斷新高，或許離過剩還早。

6月28日證監(jiān)會新聞發(fā)言人曾表示，根據(jù)國務(wù)院相關(guān)規(guī)定，對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。但是這一表態(tài)沒有停止房企再融資的步伐。

@資本小兵：看來房地產(chǎn)企業(yè)真的缺錢，通過信托方式之外，趁著股市稍微有點起色，又開始再融資了，既然銀行不貸款給這些企業(yè)，我們是否也要考慮這些股的風(fēng)險呢？

@榮億：再融資定向放開，房企“錢緊”格局難改。缺錢幾乎一直困擾著房地產(chǎn)的發(fā)展。特別是自2010年開啟房地產(chǎn)調(diào)控窗口后，上市房企重大資產(chǎn)重組或再融資方案均被終止。在二級市場輸血通道被關(guān)閉后，房地產(chǎn)信貸也在逐步收緊。從目前房企現(xiàn)金情況看，眾多房地產(chǎn)企業(yè)錢緊的局面仍然沒有明顯改觀。

@柴油技師：股市房企融資開口，是助長開發(fā)商捂盤惜售的錯誤信號，必然會導(dǎo)致房價進一步大幅度上漲，這是不得人心的舉措。開發(fā)商實際上并不缺錢，他們是當今最賺錢的行業(yè)，否則，為什么全國各地政府熱衷于大肆造房，各行各業(yè)都改行參與造房，有錢有勢有權(quán)的人都參與大肆炒房？顯然，一切都源于暴利的緣故。

微 吧

貝索斯為可收購《華盛頓郵報》

8月5日，華盛頓郵報公司宣布，亞馬遜創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官杰夫·貝索斯以個人名義斥資2.5億美元收購包括《華盛頓郵報》在內(nèi)的報紙出版業(yè)務(wù)，報紙管理團隊仍將繼續(xù)留任，也不進行裁員。電商大佬進軍傳媒業(yè)，為什么？

1.新聞業(yè)務(wù)和貝索斯的電商行業(yè)極為相似 商店和傳統(tǒng)媒體的資產(chǎn)都受制于物理空間，而數(shù)字新聞業(yè)務(wù)則沒有這些限制。

2.數(shù)字新聞和電子商務(wù)都可以進行個性化定制 就好像每一個亞馬遜的訪客都會看到不同的首頁一樣，每一個訪問新聞網(wǎng)站的人也可以看到不同的內(nèi)容。

3.做到業(yè)績優(yōu)秀并不一定需要掌控整個市場 科技行業(yè)往往是贏家通吃。媒體和電商領(lǐng)域卻有著規(guī)模龐大的細分市場機會，市場份額很小也可以獲利頗豐。

4.亞馬遜已能生產(chǎn)信息和完成分發(fā) 《華盛頓郵報》的新聞不過是另外一種可被亞馬遜分發(fā)的內(nèi)容。

5.亞馬遜已經(jīng)涉足訂閱和媒體設(shè)備業(yè)務(wù) 訂閱亞馬遜“Prime”遞送服務(wù)的用戶或許很快就可以獲得《華盛頓郵報》免費訂閱服務(wù)。

6.新聞網(wǎng)站的巨大訪問量也能進行商業(yè)開發(fā) 人們?yōu)g覽消費信息的同時也會停下買一些東西。考慮到亞馬遜在合作營銷和廣告方面的經(jīng)驗，不難想象《華盛頓郵報》將很快成為下一代整合內(nèi)容和電商的試驗田。

7.亞馬遜正在進入本地貨物投遞業(yè)務(wù) 這也是《華盛頓郵報》已經(jīng)涉足的領(lǐng)域。亞馬遜的員工其實也可以去遞送你每天的早報。

總之還有許多很酷的商業(yè)合作值得貝索斯和《華盛頓郵報》去試驗。

點 評

@藏波波糖：貝索斯的亞馬遜擁有硬件終端和新聞內(nèi)容銷售數(shù)字化的盈利模式，它缺的是有價值的原創(chuàng)內(nèi)容，而《華盛頓郵報》擁有的新聞原創(chuàng)業(yè)務(wù)正是其所需要的。通過Kindle出售獨家新聞內(nèi)容，不但可以賺取出版收入，還能帶動Kindle的銷售與市場占有率。