公積金提前還款政策范文

導語：如何才能寫好一篇公積金提前還款政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

組合貸款涉及到銀行和公積金兩個機構，一般來說借款人是可以自由選擇優先償還任意一種貸款，但是各地公積金中心和銀行都會有自己相應的規定。有些城市規定，申請組合貸款的人在提前還款時，公積金貸款和商業貸款必須保持一定的比例，不可以只還其中的一種，這樣一來，想提前償還商業貸款是不可能了。

有的朋友想提取公積金賬戶里面的余額提前還款，但多數城市都是規定提取公積金余額還貸必須優先償還公積金貸款。要是您不用公積金賬戶的錢，用自己的存款提前還款，就可以選擇優先償還商業貸款。

由于各地政策有所不同，您可以咨詢當地公積金部門或者商業銀行了解還款政策。

（來源：文章屋網 ）

篇2

五大業務足不出戶即可辦理

繳存職工只需“柜面簽約驗證身份登錄渠道線上注冊選擇業務自助辦理”三步，即可暢享移動辦理三類提取業務：住房公積金（組合）貸款還貸提取、本市職工解除勞動關系滿兩年提取、外省市職工解除勞動關系提取和兩類還貸業務：住房公積金（組合）貸款提前還款、余額還貸。互聯網渠道辦理業務時間為周一至周日，每天9：00-16：30 （國家法定節假日除外），新聞政策閱讀、明細賬務查詢、憑證下載打印等功能不限。

職工簽約后即可足不出戶辦理上述五項業務，辦理簽約手續也很簡單，職工只需持本人身份證、住房公積金龍卡、當前正在使用的手機到各區縣管理部（分中心）柜面即可辦理。

官網、APP、微信三大渠道體驗更友好

結合廣大繳存職工的需求、移動互聯網產品和服務的特點以及住房公積金業務管理實際，住房公積金官網、手機APP、微信進行了全面升級。繳存職工通過三大電子渠道可以一鍵獲取圖文并茂的政策解讀、一手掌握全面實時的賬戶信息、一點連接專業熱情的在線客服，隨時隨地輕松體驗便捷友好的各項功能。體驗住房公積金電子渠道，只需按您所需登錄住房公積金官網、下載/升級您的“天津住房公積金”手機APP、微信關注/綁定“天津市住房公積金管理中心”或“TJZFGJJ”。

已注冊過的用戶名、密碼依然有效

目前天津市住房公積金提取、還貸政策沒有變化，繳存職工在互聯網渠道辦理業務，同樣要符合現行政策規定和柜面審核標準；2016年10月8日前已在各管理部（分中心）辦理簽約的職工無需再次辦理，登錄新渠道即可辦理；2016年10月8日前已在網站、手機APP、微信、12329服務熱線等渠道辦理過注冊的職工，無需重復注冊，用戶名、查詢密碼依然有效。

為創新便民服務，天津中心近年來不斷研發窗口服務新產品，以職工需求為出發點，進一步精簡業務環節，提高服務效率，相繼推出提取一窗口、大額還款憑證可分次取、網上繳存自動劃轉、貸款一站式辦結等十多項便民服務舉措。

住房公積金貸款可辦理余額沖貸

在工行、農行、中行、建行等全市各銀行辦理個人住房公積金貸款的職工，只要貸款不存在逾期未還的，都可申請提取本人及配偶住房公積金（含補充住房公積金、按月住房補貼）賬戶余額，提前償還住房公積金貸款（純住房公積金貸款和組合貸款中的住房公積金部分）。

職工只需攜帶本人身份證、住房公積金龍卡、貸款賬號就近選擇任何一家住房公積金管理中心網點都可辦理，一個窗口當時辦結。同時提取配偶住房公積金還貸的需要配偶攜帶身份證、住房公積金龍卡、夫妻關系證明同時到場辦理。辦理建行組合貸款的，職工仍可按原程序辦理組合貸款按揭部分余額還貸業務。

提前還款可在任一網點辦理

通過與各貸款承辦銀行的系統對接升級，繼工行、農行、中行等銀行后，包括建設銀行在內的所有住房公積金貸款提前還款不再到貸款銀行辦理，職工只需將還款資金提前存入還款代扣卡，攜帶本人身份證就近選擇到住房公積金管理中心任一網點都可辦理，當時辦結。

天津中心為廣大公積金貸款的職工提供了多渠道查詢打印還款計劃、還款憑證：持本人身份證（或委托他人持本人身份證、代辦人身份證）到貸款銀行查詢打印還款計劃、還款憑證；持本人身份證（或委托他人持本人身份證、代辦人身份證）到網點查詢打印還款計劃、還款憑證；通過住房公積金網點自助機，刷住房公積金龍卡查詢打印還款計劃、還款明細；登錄天津市住房公積金管理中心網站，點擊“個人住房資金明細賬查詢”系統，可查詢打印當年還款計劃、查詢打印還款憑證。

委托單位代印還款憑證，單位經辦人填寫《個人住房公積金貸款還款憑證打印明細表》并由職工本人簽字，單位經辦人簽字，并加蓋單位公章或財務章，然后單位經辦人持單位經辦人身份證、明細表到貸款銀行或住房公積金網點打印；已開通網上繳存住房公積金業務的單位，單位經辦人在住房公積金網點辦理完代打職工還款憑證業務后，可直接在網上繳存系統中選擇需要打印的職工，輸入起止日期后打印還款憑證。

住房積金貸款還貸提取取消還款憑證

職工償還住房公積金（組合）貸款申請提取住房公積金的，無需再提供住房公積金貸款還款憑證。職工提供本人身份證、住房公積金卡就可按政策根據賬戶情況提取，一次提取刀畈蛔慊箍釷額可多次提取直至足額。貸款結清的可提取至貸款結清當月之前（含當月）的住房公積金賬戶金額且不大于還款金額。以下情況仍需提供還款憑證：職工償還住房公積金（組合）貸款按揭部分或純按揭貸款；2015年10月1日前償還住房公積金（組合）貸款；職工貸款逾期由擔保公司代償還款。

住房公積金貸款委托提取又增5家銀行

為進一步向住房公積金（組合）貸款職工提供便利，天津中心再次擴大委托提取業務受理范圍，自2015年9月18日起在天津市浦發銀行、民生銀行、興業銀行、盛京銀行、北京銀行五家銀行辦理住房公積金貸款的職工在簽訂委托提取協議后可辦理異行委托提取業務。簽訂新委托提取協議的職工正常還款后，住房公積金管理中心會將職工住房公積金賬戶資金提取至貸款還款卡中，免去了職工每月提取、轉賬的麻煩。截至目前已有建設銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行、天津銀行、北京銀行等16家銀行實現委托提取至貸款銀行還款卡中。

對于在上述貸款銀行新申請辦理住房公積金貸款的職工，在貸款同時簽訂新委托提取協議；對于已辦理住房公積金貸款未簽訂委提協議的，借款人及配偶可到住房公積金管理中心任一分中心、管理部直接申請簽訂新委提協議；已簽訂原委提協議的，借款人及配偶可先申請終止原委提協議，原委提協議終止后，再申請簽訂新委提協議。

解除勞動關系封存自助機就能提取公積金

天津中心為進一步提高住房公積金業務服務水平，以精簡流程、提高效率為準則，從2015年5月18日起，首次推出住房公積金歸集、提取業務自助辦理，同時對單位網上業務進行升級，再增四項網上辦理業務。此舉省去取號排隊等候的環節，為繳存單位和職工節省了寶貴時間，實現了住房公積金業務辦理的歷史性突破。

自助機具可辦理解除勞動關系封存住房公積金提取業務。職工與單位解除勞動關系滿兩年或外地戶籍職工辭職離津，且賬戶狀態為解除勞動關系封存的，可通過分中心或管理部營業大廳的自助設備辦理銷戶提取手續。職工只需攜帶身份證和住房公積金聯名卡就可辦理，通過自助機點擊“提取業務辦理”后，選擇“解除勞動關系封存滿兩年”或“非津戶籍解除勞動關系”，刷住房公積金卡、讀取身份證，界面顯示賬戶余額，點擊確認后、打印回執業務辦結，無需再到分中心、管理部柜臺辦理任何業務手續。

另外，如果職工姓名、身份證號、單位名稱地址等信息需要變更的，也可通過自助機具選擇單位信息變更或個人信息變更辦理。需要提醒大家的是，職工辦理自助提取時，需已修改住房公積金賬戶初始密碼，住房公積金賬戶狀態需為解除勞動關系封存，職工可通過自助機刷卡查詢賬戶狀態，辦理“非津戶籍解除勞動關系”的職工身份證需為外省市簽發。

單位網上業務辦理系統新增四項業務。住房公積金網上業務系統在目前已開通繳存和封存業務的基礎上，新增了存量制卡、單位信息變更、個人信息變更和封存原因變更四項業務。

從2015年5月4日開始，已開通網繳的單位辦理以下四項業務：①為職工申制住房公積金聯名卡；②變更單位經辦人身份信息（或手機號碼）；③為職工辦理15位升18位身份證號個人信息變更；④為封存狀態職工變更封存原因，可通過網上業務系統直接辦理。未開通網繳的單位需要辦理上述單位及個人信息變更業務的，可通過分中心或管理部營業大廳的自助設備辦理。

住房公積金網點周六、日都能辦理業務

為更好地為繳存職工服務，天津中心在周一至周六營業的基礎上，實現部分營業網點一周七天工作制，接受職工辦理個人住房公積金業務。

一周七天營業的網點有和平管理部、河東管理部、河西管理部、南開管理部、河北管理部、紅橋管理部、塘沽管理部和開發管理部。

篇3

年初的住房貸款利率7折優惠著實讓購房者們驚喜了一把，但隨著近期各家銀行7折利率優惠政策的逐步退市，不少購房者開始打起了退堂鼓。盡管優惠政策逐步退出，但購房需求仍然存在。如何在沒有優惠政策的情況下，盡可能地節省貸款開支，成為目前購房者首先需要考慮的問題。

那么，在房貸過程中，究竟有哪些省錢的竅門呢?

技巧一公積金貸款不可少

房貸想省錢，最簡單、最可行的辦法是能用公積金的一定要用公積金。

另外，購房者在申請購房組合貸款時，要盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大限度地降低每月公積金的還款額。同時還需要盡可能地縮短商業貸款年限，在家庭經濟可承受范圍內盡可能提高每月商業貸款的還款額。照此操作，月還款額的結構就會呈現公積金貸款份額少、商業貸款份額多的狀態，公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業性貸款，這樣同樣可以節省一大筆開支。

此外，商業貸款轉為公積金貸款，只要轉換成功，貸款人就可以節省利息支出。至于能節省多少，要看什么時候轉換了，前3年內轉換省錢最多。如果貸款前3年內沒轉成，最好在貸款年限三分之一的時間內轉。以貸款10萬元、10年為例來說，在還款12個月即一年后商業貸款轉換成住房公積金貸款，比在第60個月即第五年后轉。可多省8032.88元。

值得注意的是，專家提示說，公積金貸款一般從審批到發放所需的時間至少近一個月，所以急需購房的消費者最好提前申請貸款。

技巧二固定利率房貸抵御加息

據了解，現在不少商業銀行都推出了固定利率房貸業務。雖然固定利率較高，但一旦央行加息，或者房貸利率變動，固定利率房貸業務的優勢就顯現出來了。購房者可以選擇3至5年期的固定利率貸款，一旦未來央行取消優惠利率或上調利率，借款人也只需按照固定利率支付利息，不會受加息的影響。浮動利率房貸與固定利率房貸相比，浮動利率房貸會更劃算。以25萬元5年期房貸為例，消費者如果選擇固定利率房貸，每月還款額在5000元左右；如果選擇浮動利率房貸，每月還款額不超過4850元，兩者相差近150多元。

值得注意的是，現在包括建行、招行、興業等銀行在固定利率的基礎上又推出了“固定+浮動”類房貸業務，房貸者可以根據自身的情況來調整固定利率和浮動利率的期限，這也突破了固定利率產品期限較短的限制，給了貸款人更多自主選擇的機會。

招商銀行烏魯木齊分行個人理財中心工作人員認為，在利率變動期，購房者不妨考慮選擇固定利率房貸業務，一定程度上可以節省一筆開支。

技巧三找到省錢的還款方式

除了上述技巧外，選擇適合自身經濟情況的房貸還款方式也是省錢的重要途徑之一。當前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分攤到每個月，同時購房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月，購房者每個月還給銀行固定金額。

從省錢角度看，等額本金還款方式優于等額本息。但是，選擇等額本金還款，購房者在初期的還款壓力會比較大。舉例來說，以貸款2s萬元，期限20年，利率以目前央行公布的房貸利率標準水平(5.94％)下浮30％后(4.16％)計算，等額本金首月還款1968.34元。而等額本息首月只需還款1536.11元。

篇4

根據《中華人民共和國住房公積金管理條例》（中華人民共和國國務院第350號令）、《四川省住房公積金貸款管理辦法》（川建發[2007]108號）、《阿壩藏族羌族自治州住房公積金貸款管理辦法》（阿府發[2007]28號）文件精神，結合我州經濟發展現狀及由于特殊的地理環境、氣候因素影響，大量職工將在內地購買自住住房的實際，為進一步提高住房公積金的使用效率，讓廣大職工充分享受公積金貸款政策的優越性，滿足州內職工異地購房貸款的需要，結合我州的實際，特制定《***住房公積金異地購房直貸實施方案》。

一、總體目標

切實解決廣大繳存職工異地購買自住住房申請住房公積金貸款中的困難，讓廣大職工充分享受公積金貸款政策的優越性，實現其退休后住有所居、住所宜居的目標。

二、基本原則

（一）堅持自愿原則。在自愿申請的基礎上，嚴格執行“個人申請、資格審查、嚴格擔保、即報即審、按期歸還”，依規審批，嚴格管理的原則。

（二）堅持便民原則。充分考慮繳存職工異地購房的實際情況，簡化辦事程序、提高辦事效率、公開貸款程序，確保貸款辦理快捷高效，為繳存職工異地購房提供良好的服務環境。

（三）堅持嚴把擔保公司準入關原則。嚴格參照委托銀行對擔保公司的準入條件進行依法審核，確保繳存職工異地購房后階段性擔保落到實處。

（四）堅持資金安全的原則。嚴格按照政策規定，嚴格操作流程，加強風險防控，確保資金流動性、效益性和安全性。

三、主要內容

（一）貸款對象。具有完全民事權利能力的職工個人，且不超過國家規定的法定退休年齡；具有***城鎮常住戶口或有效居留身份證明的職工；申請時已連續一年以上正常繳存住房公積金，并沒有支取公積金用于支付購房首付款，同時無公積金貸款余額；具有合法有效的購買自住住房的備案合同，且首期付款不低于所購住房價值的規定比例；借款人有穩定的經濟收入，信用良好，具備相應的貸款償還能力。

（二）貸款購房范圍。經***住房公積金管理中心認可，能夠在成都市市轄行政區域范圍內的房產管理部門辦理房屋銷售備案、分戶產權辦理及抵押的房屋且與中心認可的擔保公司簽訂協議的項目樓盤。

（三）貸款擔保方式。異地購房個人住房公積金貸款采用的擔保方式為：1、抵押擔保，抵押物為所購房屋本身。2、階段性擔保。在異地購買自住住房期房房屋所有權證未辦理之前，由與中心合作的融資擔保公司提供階段性連帶責任保證擔保，保證時間為自每筆借款合同簽訂之日起至正式抵押辦理完畢并由中心委托銀行及中心復核止，保證期間內借款人以其所購房屋權益向中心合作擔保公司提供抵押反擔保；擔保公司可根據貸款金額的一定比例向借款人收取擔保服務費，收取擔保服務費的執行標準為：（1）擔保服務費為貸款金額的3‰；（2）擔保手續費為每戶100元。

（四）經辦金融機構。異地購房個人住房公積金貸款業務經辦金融機構為***住房公積金管理中心合作委托銀行：中國農業銀行股份有限公司阿壩分行、中國建設銀行股份有限公司阿壩分行、中國工商銀行阿壩直屬支行。

（五）貸款額度、期限。對符合異地購房個人住房公積金貸款的繳存職工單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元，貸款期限最長不超過30年，且不能超過借款申請人在法定退休年齡前剩余的工作年限（法定退休年齡男職工 60周歲，女職工55周歲）。

可貸額度和期限的確定還必須同時具備以下條件：

1、單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元。

2、貸款成數最高不超過8成。

3、月還款額不能超過家庭月平均收入的50%。

4、公積金貸款期限最長不超過30年，且不能超過借款申請人在法定退休年齡前剩余的工作年限。

（六）貸款利率。異地購房個人住房公積金貸款利率統一按照中國人民銀行規定執行。現行利率為1---5（含5年）年4.0%，5年以上4.50%。還款期間如遇利率調整，于次年1月1日起按相應利率檔次執行新的利率規定。

四、貸款流程

（一）咨詢

對于向管理中心（管理部）提出異地購房個人公積金意向貸款的借款人，咨詢人員須完成以下工作內容：

1、向借款申請人告知異地購房個人公積金貸款的購房范圍和所需材料，發放《異地購房個人公積金貸款申請所需材料清單》。

2、咨詢人員通過系統調取借款申請人的公積金信息，審核其公積金繳存情況是否符合有關政策規定的要求及審核借款申請人夫妻雙方有無尚未還清的住房公積金貸款。

3、借款人根據貸款需要到委托銀行查詢申請人及配偶的個人信用情況，申請人（配偶）累計逾期次數不能超過6次，最高連續逾期次數不能超過3次。

4、咨詢人員根據借款申請人提供的信息及個人信用情況測算借款申請人的最高貸款額度和最長貸款年限，并出具《異地購房公積金貸款證明》。

5、告知借款申請人***住房公積金管理中心認可的項目樓盤明細。

（二）選房

有選房意向的借款人本著自愿的原則到公積金中心認可且與中心合作的擔保公司簽訂協議的購房范圍內選定所購房屋，并需完成以下事項：

1、給開發商說明將申請***異地公積金貸款。并說明備案信息第5條的房屋按揭信息約定為：公積金貸款由中心認可的擔保公司提供階段性連帶責任保證擔保。

2、按照公積金貸款規定比例交首付款。

（1）購買首套自住房且建筑面積在90平方米以下（含90平方米）的，住房公積金貸款首付款比列不得低于20%；對購買首套自住房且建筑面積在90平方米以上的，住房公積金貸款首付款比例不得低于30%。

（2）對申請住房公積金貸款購買第二套自住房的，首付款比例不得低于50%。

對“第二套住房”的認定按照國家相關部門規定執行。

3、簽訂正式購房合同并備案。

4、借款人將持個人基本資料（身份證、戶口簿、婚姻證明原件及復印件2份）、購房合同、備案表原件2份到中心合作擔保公司辦理擔保相關手續。

（三）辦理擔保

根據***住房公積金管理中心與擔保公司的合作協議，借款人可提前到擔保公司簽訂《擔保合同》及抵押相關文件。簽訂上述合同的同時，擔保公司將收取擔保費，并代房產登記管理機關向借款人收取所購房屋的預購商品房預告登記費、預購商品房抵押預告登記及抵押登記相關費用。代收費用標準以辦理上述登記時房產登記管理機關的規定為準。

（四）中心審核

公積金管理中心（管理部）收到由中心合作擔保公司出具的加蓋公司或授權分支機構蓋有公章或業務專用章的《擔保承諾書》及抵押相關資料后，將對借款申請人的相關資料進行審核。

審核人員對借款申請人的貸款申請進行審核。主要包括貸款材料的合規性、合法性、材料填寫的完整性，以及借款申請人的貸款條件是否滿足中心的有關要求。

1、申請人再次提供有效身份證明、材料，由審核人員按照中心規定復核有關材料。

2、審核人員審查借款申請人所提交的貸款材料是否齊備、完整，材料規格、份數是否符合有關規定，所提交的材料復印件需與原件一致，并在復印件上加蓋“與原件核對無誤”及審核人員印章。

3、審核人員對借款申請人個人信息進行復核：

（1）對借款人提供的原件進行審核并核對各個原件上所載有關信息是否一致，借款申請人的所有證件是否在有效期內。

（2）核對借款申請人的姓名、身份證號碼是否與住房公積金系統中的一致。

（3）查詢住房公積金繳存明細及繳存狀態，審核借款申請人住房公積金的繳存情況是否符合有關政策規定。

（4）查詢住房公積金貸款信息，審核借款申請人夫妻雙方有無尚未還清的住房公積金貸款。

（5）審核借款人申請人個人信用調查報告。

4、審核人員對借款申請人的購房行為進行審核：

（1）審核借款申請人所購房屋是否在中心規定的異地購房范圍內。

（2）審核購房合同原件，是否已正式備案并對購房合同原件上的姓名、身份證件號碼與身份證件進行核對，確認借款申請人為貸款所購房屋的買受人之一。

（3）審核合同原件上的主要標的是否有涂改，如有涂改，須買賣雙方在涂改處簽字、蓋章。

（4）購房合同原件及相關補充文件上不得有所購住房項目土地或在建工程原抵押權人拒絕解除抵押等內容的條款。

（5）審核購房首付款收據（發票）與購房合同原件中的售房人名稱及簽章上使用的名稱是否一致；首付款是否達到中心規定比例。

（6）對由擔保公司出具的《擔保承諾書》的真實性進行審核。

5、審核人員指導借款申請人填寫《***住房公積金個人住房貸款申請書》。

6、審核人員再次確定借款申請人的貸款金額、貸款期限，并指導借款申請人、配偶在《***住房公積金個人住房貸款申請書》相關內容上簽名并加蓋手印。

7、審核人員按要求整理客戶資料并簽發委托貸款通知書。

8、由中心領導審批，符合條件的，予以放貸；對不符合條件的，告知理由，并將相關材料退還客戶。

（五）放貸

1、委托行根據《個人住房公積金委托貸款通知書》與借款申請人面談、面簽《借款合同》等資料并完成復審簽章工作。

2、委托行及時將借款合同及抵押相關資料返回中心，合作擔保公司以便及時辦理預告登記和商品房預抵押登記相關手續。

3、委托行擬定貸款發放日后，委托行向管理中心信貸科（管理部）辦理貸款劃撥手續，并遞送《***住房公積金管理中心住房公積金貸款撥款明細單》，管理部通過書面形式向管理中心信貸科申請劃撥資金、并附《撥款明細單》，由業務科辦理撥款。

4、委托行在貸款發放后5個工作日內，將貸款檔案資料返回前臺受理人員（管理部前臺受理人員）進行歸檔。

（六）還款、結清

1、借款人從發放貸款的次月起，按借款合同的約定每月應按時償還貸款本息。

2、貸款滿一年以后借款人可以提前還款，應提前5個工作日內向公積金管理中心（管理部）提出特殊業務申請，經管理中心（管理部）和委托銀行同意后，可采用以下方式提前還款。

（1）提前一次性償還全部本息。

（2）提前歸還部分本金。（歸還額度以萬元為單位、限三次）

3、在擔保公司承擔保證責任期間內，如借款人發生主合同所規定違約情形導致***住房公積金管理中心提前終止借款合同的，公積金中心將書面通知委托銀行，由委托銀行根據公積金中心書面通知向借款人發出《 銀行個人住房公積金貸款終止合同通知書》，在委托銀行向借款人發出《 銀行個人住房公積金貸款終止合同通知書》后，借款人未在通知書規定的還款期限內還款的，委托銀行向中心合作擔保公司發出《 銀行個人住房公積金貸款履行保證責任通知書》，由中心合作擔保公司一次性代為清償借款人所欠公積金中心全部款項。

4、結清最后一次貸款時，借款人應親自前往貸款銀行并在柜面辦理還貸結清手續。

（七）注銷抵押

借款人結清全部貸款本息后，憑委托貸款銀行出具的貸款結清證明和撤銷房屋抵押證明等相關材料，到原房屋抵押登記部門辦理抵押注銷手續。

五、工作要求

（一）提高認識，加強領導。州中心及全州各縣管理部要高度重視異地購房個人公積金貸款工作，要將此項工作作為有效解決我州繳存職工退休后住有所居，老有所養的堅強資金保障，充分認識用足用好用活公積金貸款政策的重要意義，來推動我州異地購房公積金貸款的全面開展，實現“圓職工安居夢、住房公積金在行動”的工作目標。

（二）加強宣傳，營造氛圍。通過媒體宣傳、發放資料、辦培訓班等形式，加大對異地購房公積金貸款對象、購房范圍、擔保方式、貸款額度、期限、利率和操作流程等政策的宣傳力度，提高政策的知曉率。

（三）密切配合，規范運作。公積金中心要全面負責異地公積金貸款相關工作，主動加強各部門的協調，認真做好政策宣傳、貸款流程培訓及審批工作；委托銀行積極配合公積金中心做好貸款發放、貸款回收及正式抵押相關資料的交接保存工作；中心合作擔保公司按相關規定做好預告登記和商品房預抵押登記及正式抵押登記手續并將正式抵押相關手續交予委托銀行。

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Attention：由于各地住房公積金政策存在差異且相關政策變化頻繁，故以下解答僅供參考，請在辦理前咨詢當地住房公積金管理中心。

1　Question：在高薪誘惑下我剛跳槽到一索新公司，每個月的薪水是10000元，我想問問每個月應該有多少公職金呢?

Answer：恭喜你，收入不錯哦。北京市的住房公積金繳存額統一為職工工資的12％，但是繳存上限不得超過2392元。原則上這一公積金繳存上限是不允許突破的。不過要注意，這一月繳存額上限在明年也許還會有新的變化，2008年的繳存額上限是按照統計局公布的2007年北京市職工人均月工資的300％，分別乘以12％的單位和職工住房公積金繳存比例確定的。

2　Question：救命啊，我看中了一套二手房，但是談判過程中業主表示不想讓我用公積金貸款，這是為什么啊?是不是二手房不能用公積金貸款呢?這套房子我還是很喜歡的。

Answer：哎，這是個常見現象。不僅是二手房，一手房的開發商有時候也不愿意購房人使用住房公積金貸款，原因主要是因為公積金貸款的放款時間相對于商業貸款來說要慢一些，業主或是開發商拿到錢的時間會比較慢。不過你還是有必要和業主好好溝通一下，目前隨著政策松綁以及公積金貸款辦理流程的提速，一般來說，在辦理產權過戶后15個工作日之內就可以放款(中直機關的“國管公積金”可能還會慢一些)，想必對于業主來說，也不急在這一時，可以建議業主咨詢一下專業人士或是公積金中心，相信現在市場不好，溝通之下取得業主的配合還是有可能的。

3　Question：幾年前我貸款買房的時候還沒有公積金，去年的時候單位給我繳納了公積金，我現在可不可以把原來的商業貸款變成公積金貸款啊?

Answer：很遺憾，至少在北京目前還不具備商業貸款轉公積金貸款的條件。或許不久之后會有相應政策出臺吧，可以關注一下。

4　Question：聽說公積金貸款能比商業貸款節省不少利息呢，我現在看上一套商品房，80萬的2居室，我可能要貸款20年左右吧，我想問問和商業貸款比起來我能節省多少呢?

Answer：如果能說得再詳細點就更好了。按照你提供的情況我幫你算算賬吧。如果你買的是普通住宅的話，那么無論是住房公積金還是商業貸款的話，你都可以貸款8成，也就是貸出64萬元，在你貸款20年的前提下，利息方面最大差距可以達到230000余元：

按照商業貸款基準利率下浮計算：你的月還款是3975.35元／月，20年到期共支付利息313603.78元；

如果是二套房貸按利率上限計算：你的月還款是4858.72元／月，20年到期共支付利息526093.44元；如果是使用住房公積金貸款的話：你的月還款是

3895.16元／月，20年到期共支付利息294837.60元。能省不少錢哦，特別提醒的是，如果你首套房產是商業貸款的話，那么第二套房使用公積金貸款的話，是不需要執行二套房貸款利率的。

5　Question：我剛買了套房。我是不是可以用公積金賬戶內的錢還月供啊?怎么規劃比較合算呢?

Answer：這是個好主意，也是可行的。事實上如果合理規劃的話，你還可以節省更多。首先，在你購房之后，憑貸款協議或是購房合同、房產證可以辦理公積金提取事宜，而且你配偶的公積金賬戶內的余額也是可以提取的哦。提取后的公積金可以用來償還每個月的房貸月供。按照目前政策，商品房每年可以提取一次，政策性住房每個季度可以提取一次；其次，如果你公積金的繳存額比較高的話，那么可以在提取之后選擇做部分提前還款，如果還月供的壓力不大的話，在還款后可以保持原貸款金額不變但是相應的縮短貸款的年限，因為貸款時間越長，利息越高。這樣的話，你的利息支出會節省一部分。

還有一個消息：公積金中心正在考慮將住房公積金的支取時間變為可以按月支取，不過現在并無正式的政策出臺，可以關注一下哦。

6　Question：前段時間我支取了一次公積金，我現在又面臨買房，會不會對我的公積金貸款有影響啊?

Answer：放心吧，只要你提取之后沒有中斷繳存，不會影響你用公積金貸款的。不過要是你購買商品房的話，需要注意：你必須是建立有公積金賬戶滿1年，且申請貸款前連續繳存12個月沒有中斷的，但是如果你購買經濟適用房、兩限房等政策性住房，那么即使是繳存首月，也是可以申請的。

7　Question：公積金存在那里給不給利息啊?我也想把公積金提出來。該怎么辦?

Answer：公積金存在那里當然會給利息啊，公家不會占你的便宜。當年繳存的公積金按人民銀行活期存款利率計息；上年結轉的公積金本息按人民銀行公布的3個月整存整取利率計息，而且職工繳存住房公積金享受免征利息稅的優惠政策，實際利息收益已高于銀行商業存款利息。但是公積金不是隨隨便便提取的，只有以下情況下才能提取：

購房后(無論是商業貸款、公積金貸款還是全款付清的)憑貸款協議或購房協議、房產證可以提取；

裝修、翻建、大修自有住房的，憑相關協議與發票可以提取；

租金支出超過家庭收入5％的可以提取；

退休、身故也可以憑相關證明辦理提取手續；

出境定居、生活困難正在領取最低生活保障以及繳納公積金之后被判刑的也可提取。

8　Question：我相中了一套酒店式公寓，我打算用住房公積金貸款把它買下來，可行否?

Answer：給你潑一瓢冷水，沒戲。住房公積金貸款，只針對住宅類產品，包括以住宅立項的商品房、經濟適用房和廉租房，它是住房貨幣化分配的表現形式之一。你買的是酒店式公寓，必然是商業立項，屬于營業用房或者說商用房，住房公積金你是用不了了，想買的話只能全款支付或者是商業貸款了。

9　Question：我正在申請兩限房，估計最近能有結果，不知道我如果用住房公積金貸款申請的話，是不是還有優惠呢?

Answer：先祝你好運。住房公積金政策對于購買兩限房、經濟適用房都是支持的，不過住房公積金貸款的利率以及兩限房的房價都已經處于低點，要是還想再打折那是不可能了，不過你還是可以享受到一些支持的，首先，如果你購買的是90平米(誤差在3％以內)以下的政策性住房，那么即使你的公積金繳存只有一個月，也可以享受到住房公積金貸款；其次，公積金貸款對于政策性住房，可以執行最低10％的首付哦。

10　Question：我已經辦完公積金貸款了，但是最近金融危機，我的手頭資金有點緊張還貸款變得有些吃力，我該怎么辦啊。

Answer：針對你這樣的問題，公積金貸款的另一個有時就可以體現出來了，那就是“自由還款”。也就是說，你可以與公積金中心確定個人貸款金額、期限后，由公積金中心為你確定一個每期貸款的最低還款額度。你只要在不低于這一最低還款額度情況下可自由選擇每月還款額度的還款方式。另外提醒你：自由還款并不意味著你最終可以少還款，如果一直按最低還款額度還款，那么到貸款到期時就會有一大筆剩余的貸款要還，這有可能在中遠期時給你造成比較大的負擔。

篇6

第一條  為支持職工個人購、建、大修自住住房，規范住房公積金政策性信貸管理，維護借貸雙方的合法權益，根據《中華人民共和國擔保法》、中國人民銀行《貸款通則》、《個人住房貸款管理辦法》、建設部《城市房地產抵押管理辦法》和《海南經濟特區住房公積金管理規定》等有關法規，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱住房公積金政策性個人住房抵（質）押貸款（以下簡稱本項貸款）是指住房公積金管理機構運用歸集的住房公積金，委托商業銀行（以下簡稱受托貸款人）向已繳存住房公積金并在當地城鎮購、建、大修自住住房的從業人員個人（以下簡稱借款人）發放的政策性抵（質）押貸款。

第三條  辦理本項貸款實行個人財產抵押（或質押）和貸款合同履約保證保險及財產保險相結合的方法。

第二章  貸款對象和條件

第四條  本項貸款對象為在本經濟特區范圍內繳納住房公積金并具有完全民事行為能力的從業人員。

第五條  借款人申請本項貸款必須同時具備以下條件：

（一）本人連續一年以上逐月足額繳納住房公積金并存入住房公積金管理機構專戶；

（二）購、建、大修自住住房并已交付總價款的50％以上；

（三）有穩定的經濟收入來源和按期償還貸款本息的能力；

（四）有可作為抵押的所購、建、大修自住住房的合法房地產，或可作為質押的受托貸款人認可的有價證券；

（五）住房公積金管理機構和受托貸款人規定的其他條件。

第三章  貸款額度、期限和利率

第六條  本項貸款額度按“借款人繳存住房公積金累計余額×倍數”確定，但最高不超過借款人實際應付購、建、大修住房款的50％。其中，工作年限滿十年以上的從業人員，倍數不超過6；工作年限不足十年的從業人員，倍數不超過9.第七條  工作年限滿十年以上的從業人員，貸款期限一般不超過5年；工作年限十年以下的從業人員，貸款期限可適當放寬，但最長不得超過10年。

第八條  本項貸款利率根據中國人民銀行有關規定，按3個月整存整取存款利率基礎上加點執行。貸款期限為1年至3年（含3年）的，加1.8個百分點；期限為3年至5年（含5年）的，加2.16個百分點；期限為5年至10年（含10年）的，加2.34個百分點。

第九條  住房公積金管理機構應從本項貸款回收的利息中向受托貸款人支付手續費，手續費率按不高于貸款利息收入的5％確定。

第四章  貸款程序

第十條  借款人申請本項貸款應向本人繳存住房公積金的住房公積金管理機構提出書面申請，并提供下列材料：

（一）具有法律效力的身份證明（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；

（二）住房公積金繳存憑證；

（三）購買自住住房的，提供合法的購房合同或協議書以及交款憑證；建造自住住房的，提供建設管理部門批準的建房證明文件和工程預算以及所建住房的《國有土地使用權證》；大修自住住房的，提供合法的所修住房的《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》；

（四）住房公積金管理機構認為有必要提供的其他文件或資料。

第十一條  住房公積金管理機構收到借款申請及符合要求的各種材料后進行初審，在十個工作日內作出初審意見。對初審合格的，委托受托貸款人進行貸前復審。受托貸款人接受委托后，應在一個月內做出貸款復查結論并報告住房公積金管理機構。

第十二條  住房公積金管理機構對貸款復查結論認為可行的借款申請，在十個工作日內作出同意給予貸款的答復，并與受托貸款人簽訂委托貸款協議。借款人應在接到答復后十五天內與受托貸款人簽訂借款合同和抵押（或質押）合同并辦理法律公證手續，同時委托受托貸款人辦法貸款合同履約保證保險及財產保險，在受托貸款人銀行開立個人住房儲蓄存款帳戶。

第十三條  第十二條手續完成后，住房公積金管理機構用轉帳方式將資金劃轉到受托貸款人的委托貸款基金帳戶。

第五章  貸款抵押或質押

第十四條  借款人申請本項貸款應以本人購、建住房在建工程或本人合法擁有的房地產作為抵押，或以本人合法擁有的有價證券作為質押。

第十五條  本項貸款抵押按下列要求辦理：

（一）受托貸款人應對抵押物估價或委托有關機構估價，所需費用由抵押人即借款人負擔，抵押率最高為抵押物估價值的50％；

（二）以購、建住房在建工程作抵押的，在未取得房地產權證之前，應持與售、建房單位依法簽訂的有效購、建房合同，到在建工程所在地縣以上人民政府房地產管理部門辦理抵押登記備案手續，同時出售、建房單位提供擔保，待工程竣工交付使用后，持《房屋所有權證》辦理正式抵押登記；

以房地產作抵押的，應持《房屋所有權證》或《國有土地使用權證》及有關評估、確認報告，到房地產所在地縣以上人民政府房地管理部門辦理抵押登記手續。其中房屋未辦妥《房屋所有權證》的，應代之以依法生效的《房屋買賣合同》辦理抵押登記備案手續，待辦妥《房屋所有權證》后，再據以辦理正式抵押登記手續。

（三）抵押合同自登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。合同中注明受托貸款人為抵押權人；

（四）抵押權設定后，所有能證明抵押物權屬的證明文件（原件）均由受托貸款人保管，受托貸款人應出具保管證明并承擔保管責任。抵押人即借款人不得將抵押物再次抵押、轉移、出租、變賣和饋贈，且負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受受托貸款人和為本項貸款提供貸款合同履約保證保險及財產保險的保險公司的監督檢查。

第十六條  本項貸款質押按下列要求辦理：

（一）受托貸款人應對出質人即借款人提交的有價證券進行查詢和認證。

（二）出質人應將確認后的有價證券交付質權人即受托貸款人保管，質押合同自有價證券交付之日起生效，至借款人還清全部貸款本息日終止。

（三）質押期間，質權人負有妥善保管質物的責任，出質人對質押的有價證券不得以任何理由掛失或追索證券本息及收益。

（四）質押的有價證券兌現日期先于還款日期的，應選擇以下方式處理：

（1）到期兌現用于提前清償貸款；

（2）轉換為定期儲蓄存單繼續用于質押；

（3）用質權人認可的等額有價證券調換。

第六章  保險

第十七條  借款人應委托受托貸款人與指定的保險公司為本項貸款辦理貸款合同履約保證保險及財產保險。

第十八條  貸款合同履約保證保險及財產保險的保險內容與責任按保險公司有關規定執行。保險期限應與貸款期限一致。投保額按貸款本息總額確定，保險費按“投保額×3.5％×保險年限”計算并一次付清。

第十九條  辦理貸款合同履約保證保險及財產保險所需全部費用由借款人負擔。

第二十條  抵押（或質押）期內，保險單由受托貸款人保管。借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險，否則，受托貸款人有權代為投保，一切費用由貸款人負擔。在保險期間，抵押物如發生保險責任范圍以外的毀損，由借款人負全部責任。

第七章  貸款使用及償還第二十一條  借款人應當將本項貸款資金專項用于購、建、大修自住住房，不得挪作他用。其中用于購買、共建職工自住住房的，借款人不得自行從帳戶中提取本項貸款資金，應委托受托貸款人將資金劃轉到售房、建房單位的銀行帳戶。

第二十二條  借款人應在雙方約定的貸款期限內（節假日順延），按月均還款辦法歸還貸款本息。其公式：

                                   n

                            　AI（1＋I）

每月等額償還貸款本息＝————————

                               n

                            （1＋I）  －1

其中：A為貸款本金；n為貸款（月）期數；I為貸款月利率。

第二十三條  借款人未按合同約定的期限、額度償還貸款本息的，逾期部分按銀行有關規定加收罰息，以后還款須先補還逾期尚欠本息。

第二十四條  借款人未按合同約定還款在一至三個月（期）內的，受托貸款人應每月及時發出催交通知書；超過三個月的，受托貸款人應于第四個月起通知保險公司，保險公司應繼續向借款人催交三個月，如借款人仍未按合同約定償還逾期部分貸款本息的，由保險公司即時代為償還貸款本息，并在此以后按抵（質）押貸款合同規定按時交付欠款，直至投保人恢復履行抵（質）押貸款合同或保險公司付清投保人的全部欠款為止。受托貸款人在取得保險公司代為償還逾期貸款本息后，將抵押物（或質物）的所有權益通過合法手續讓渡給保險公司。

第二十五條  借款人如提前償還貸款，應經受托貸款人同意，已計收的貸款利息不再調整。提前還清全部貸款本息的，借款人應持受托貸款人的書面證明，向保險公司提出申請，保險公司經核實后按實際貸款期限（以年計算）計算應收保險費，退還多余的保險費，保險責任終止。

第八章  借款合同的變更和終止

第二十六條  借款合同需要變更的，必須經借、貸及保險三方協商同意，并依法簽訂變更協議。其中借款人要求提前還款的變更，按第二十五條辦理。

第二十七條  借款人在還款期內死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的，其財產合法繼承人、受遺贈人或法定監護人繼續履行借款人所簽訂的借款合同。

第二十八條  抵押人（或出質人）即借款人還清合同規定的全部貸款本息后，抵押物（或質物）返還抵押人（或出質人），借款合同終止。

第九章  違約及處置

第二十九條  借款人有下列情形之一的為違約或無法履約：

（一）6個月以上不按合同約定償還貸款本息；

（二）擅自改變本項貸款用途，將資金挪作他用，或阻撓、拒絕受托貸款人及為本項貸款提供貸款合同履約保證保險及財產保險的保險公司對貸款使用情況進行監督檢查；

（三）提供虛假文件或資料，已經或可能造成貸款損失；

（四）未經受托貸款人同意，將抵押物或質物拆遷、出售、轉讓、贈與或重復抵押；

（五）借款人在還款期限內死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人，或其法定繼承人、受遺贈人、法定監護人拒絕履行借款合同；

（六）違反本辦法和借款合同、抵押（或質押）合同、保險合同規定的其他行為。

第三十條  借款人有第二十九條所列違約或無法履約情形的，為本項貸款提供貸款合同履約保證保險及財產保險的保險公司有權依法處置抵押物或質物，所獲價款按下列順序分配：

（一）扣繳處置抵押物（或質物）有關稅款；

（二）償還借款人所欠全部貸款本息及違約金；

（三）支付處置抵押物（或質物）的費用；

（四）剩余部分退還借款人。

第十章  附則

第三十一條  本項貸款額度不足借款人實際應付購、建、大修住房款的50％的，借款人可就不足部分向住房資金管理機構申請其他住房資金貸款，貸款利率按中國人民銀行規定的貸款利率執行，其他事項參照本辦法辦理。

篇7

【關鍵詞】個人住房貸款；提前還款

1.引言

隨著我國改革開放進程的不斷加快，我國經濟實現了一次又一次的騰飛，城鎮居民收入水平獲得了大幅增長，對于改善生活條件的需求愈發迫切，其中購房需求被放在首要位置，居民購房熱情愈發高漲，房地產業也由此得到了飛速的發展。在國家擴大內需等各項積極財政政策的刺激下，我國固定資產投資總額在短期內大幅增長，其中房地產投資在我國GDP中的占比逐年增長。

隨著我國個人住房貸款的發展以及受貸款利率調整的影響，即我國個人貸款基準利率由下降通道轉為上升通道之后，直接導致很多地區出現集中性的提前還款高峰。2007年中國人民銀行的一項調查報告顯示，借款人在貸款存續期內的還款規劃、資金成本和產生的費用以及家庭收入結構、水平等的變化是導致借款人提前還款行為發生的最主要原因。如果說我國居民傳統“無債一身輕”的觀念是主導借款人提前還款規劃的直接原因，那么由貸款利率波動拉動借款人支付資金成本的提升以及我國經濟向好帶來的借款人家庭收入結構的調整及絕對額的不斷增長，將成為借款人家庭最終落實提前還款規劃的推動力。

通過本論文的研究旨在識別影響個人住房貸款提前還款的主要因素，為商業銀行在貸款審核階段及貸后管理階段進行有效的管理提供依據，并為我國個人住房抵押貸款證券的估價提供理論和技術基礎。具體理論和實踐意義如下：

從理論研究角度看，由于國外對個人住房貸款乃至個人住房貸款提前還款行為的研究起步較早，已經積累了大量的、較為成熟的研究成果，而我國在此方面的研究卻處于起步階段，以往由于數據樣本整體數量不足、缺乏完整性、連續性等原因，導致學者在進行定量分析和建立模型時存在較大難度。由此，通過本論文的分析及實證研究將為商業銀行個人住房貸款提前還款風險的管理提供有益參考。從實踐研究角度看，通過本論文的分析及實證研究將為住房抵押貸款證券化之后，合理確定住房抵押貸款證券發行價格提供有力依據。同時，通過對個人住房貸款提前還款行為表現形式的研究，深入探討由提前還款為商業銀行經營管理帶來的影響，從而有利于商業銀行提升風險的有效性。

2.個人住房貸款提前還款風險影響因素分析

2.1 外生因素分析

外生因素要包括由于地理環境、經濟整體情況或人口變化等因素導致的借款人提前還款風險，以及由自然環境變化或借款人死亡導致貸款無法償還，由保險公司或擔保公司代為償還借款人應還未還欠款而出現的提前還款違約風險。

2.2 內生因素分析

內生因素是指與個人住房貸款緊密相關的內生經濟變量，主要包括以下幾方面因素。

2.2.1 房產價格因素分析

房產價格是導致借款人發生提前還款重要因素，一方面由于房地產價格上漲，借款人可以通過再融資的方式獲得更多貸款，滿足其多樣化的個人消費及經營需求，由此借款人就會提前還清原貸款的方式以申請更高額度的貸款。另一方面，借款人由于改善居住條件、子女上學等剛性需求引發的換房行為，導致借款人要提前還清個人住房貸款，撤銷房產他項權以便房屋的銷售。

2.2.2 借款人收入狀況因素分析

宏觀經濟向好，住房的轉手率提升，促進提前還款行為的發生。當經濟形勢走低，居民無力償還貸款，銀行會通過拍賣等方式處置房產后收回貸款，也會形成借款人的提前還款。另外，住房公積金繳存也加速了借款人的提前還款。

2.2.3 利率因素分析

固定利率條件下，市場利率下降時，借款人提前還款的概率加大。采用浮動利率條件下，市場利率提高時，借款人提前還款的概率加大。另外，較低的市場利率水平會促使很多本來不具備還款能力的購房者購房，通過轉手，加速提前還款。

3.個人住房貸款提前還款管理的國際經驗

3.1 違約金管理制度

違約金制度，即銀行對于個人住房貸款提前還款的借款人收取違約金，并以此作為銀行價格補償的方式。

3.2 貸款產品創新模式

伴隨我國房地產市場的快速發展，個人住房貸款取得了長足的發展，競爭程度日趨激烈，由此市場上涌現出很多新興的個人貸款產品，特別是在還款方式上更為多樣，既有利于拓展市場空間，也起到了管理提前還款風險的作用。（1）多樣化的貸款計劃。根據不同的職業類別和收入水平對借款人進行細分，并針對不同的群體設計個性化的產品，以起到降低借款人還款壓力，限制提前還款的作用。（2）Mortgage One賬戶。即通過將借款人的存款賬戶與貸款賬戶關聯的方式，將借款人存款賬戶中的資金視為提前償還貸款，不僅為借款人節省了利息支出，還保證了借款人資金的流動性，同時起到了降低提前還款的作用。

3.3 衍生金融工具管理模式

在美國，個人住房貸款的利率方式以固定利率為主，銀行為借款人提供提前還款的選擇權，而此舉將無法預期個人住房貸款整體資產組合在將來一段時間內的現金流動性。由此很多商業銀行通過套期保值的方式化解個人住房貸款提前還款的風險。險。

3.4 個人住房貸款證券化

近年來，管理個人貸款提前還款風險的新手段是通過資本市場將提前還款風險進行轉嫁。其基本機制是金融機構通過將個人住房貸款打包出售給特別設立的特殊目的公司（SPV），金融機構資產負債表上的個人住房貸款轉變為現金，從而使個人住房貸款的違約風險和提前還款風險隨著貸款的銷售轉移給SPV，從而通過SPV發行的個人住房貸款證券（MBS）在資本市場上將這些風險分散給眾多的投資者。金融機構的利潤被鎖定為該個人住房貸款發行利率和銷售利率之間的買賣差價。從整個金融市場系統風險管理角度看，由于遵循了風險配置的基本原則，個人住房貸款的風險由風險過渡者（金融機構）轉移給承擔不足者（愿意且有承擔該風險能力的投資者）手中，對降低系統性風險有至關重要的作用。

4.管理個人住房貸款提前還款風險的建議

通過分析結果和國外經驗的總結，結合我國商業銀行目前在提前還款風險的管理中存在的問題，提出了具有一定針對性的解決方案。

4.1 建立健全違約金制度

違約金制度，是在個人住房貸款的交易價格中，通過運用風險定價機制，對借款人的提前還款行為進行補償的技術。違約金制度是商業銀行提前還款風險管理的第一步，也是最基礎的管理方法。違約金制度是國外普遍采用的一種管理提前還款的方法，經過長時間的發展已經形成很多種方式，包括規定違約金、盯住市場違約金等，商業銀行根據自身發展現狀及對風險的容忍度，綜合運用各種方式以彌補提前還款造成的損失。

4.2 運用表內對沖方法管理提前還款風險

表內對沖，利用了商業銀行資產負債表中資產方和負債方對于市場利率變動產生的反向效應可以相互抵消的原理，合理安排和管理表內各項業務，以使市場利率變動對表內業務的總體影響降到最低水平。由個人住房貸款提前還款產生的風險如果能夠實現在商業銀行表內業務中自然對沖，對于商業銀行來說，不僅轉嫁或轉移了金融風險，而且降低了管理成本，同時對于整個金融體系來說，起到了有效控制和管理系統性風險的作用。

4.3 推進個人貸款產品創新和提升服務水平

管理和控制提前還款歸根結底是為了挽留客戶，以此為出發點考慮，最容易實現的方法莫過于通過商業銀行自身個人貸款產品創新，乃至個人金融產品的聯動以及進一步提升商業銀行服務的水平和質量，從而不斷提高單一客戶口袋份額，并通過提供多樣化、個性化的產品和服務，不斷提升客戶對同一銀行產品和服務的認可度、信賴感和忠誠度。

參考文獻：

[1]施錫全，張淼.我國住房抵押貸款提前還款的博弈分析[J].財經研究，2002，10.

[2]施方.住房抵押貸款中提前償付行為的研究[J].國際金融研究，2001，9.

[3]樓江.對個人住房抵押貸款提前償還的研究[J].房地產金融，2001，3.

篇8

各國有商業銀行上海市分行、政策性銀行上海市分行、交通銀行上海分行、上海浦東發展銀行、上海銀行、其他商業銀行上海分行、上海市辦理人民幣業務的外資銀行、上海市農金改辦：

為進一步加強銀行帳戶管理，規范外省市企業單位在滬開立、撤銷臨時存款帳戶的行為，現將有關事項通知如下。

一、臨時存款帳戶的開立

凡符合在滬開立臨時存款帳戶條件的外省市企業單位，申請開立臨時存款帳戶時，應填寫《開立銀行帳戶申報表》（一式三聯：一聯開戶單位留存；一聯開戶銀行留存；一聯由開戶銀行遞交人民銀行上海分行帳戶管理專柜辦理制卡手續），并向開戶銀行出示其原所在地工商行政管理部門頒發的《法人營業執照》（副本）或《營業執照》（副本）、人民銀行頒發的基本存款帳戶《開戶許可證》、技術監督部門頒發的法人《組織機構代碼證》（副本）、法人單位同意其在滬開立臨時存款帳戶并承擔其經濟法律責任的證明（法人單位證明應加蓋法人單位公章和法人代表簽章）。開戶銀行審查后應留存其復印件備查。

開戶銀行經審核同意后，應將該開戶單位的一聯《開立銀行帳戶申報表》、《法人營業執照》（副本）復印件或《營業執照》（副本）復印件、基本存款帳戶《開戶許可證》復印件、法人《組織機構代碼證》（副本)復印件（各復印件應加蓋開戶銀行的公章，以對其真實性負責）、法人單位的證明，一并遞交人民銀行上海分行帳戶管理專柜制作臨時存款帳戶《帳戶管理卡》。開戶銀行應按規定向人民銀行上海分行上報臨時存款帳戶開戶信息，并向開戶單位核發臨時存款帳戶《開戶許可證》。

開戶單位如確有需要另在其他銀行開立臨時存款帳戶的，除按上述規定向開戶銀行出示其證件外，還應向開戶銀行出示該單位原所在地基本存款帳戶的開戶銀行同意其在滬開立臨時存款帳戶的證明和已開立臨時存款帳戶的開戶銀行同意其在其他銀行開立臨時存款帳戶的證明（銀行證明應加蓋開戶銀行公章和負責人簽章）及已有的臨時存款帳戶《帳戶管理卡》。開戶銀行辦理該臨時存款帳戶制卡手續時，應將上述材料一并送交人民銀行上海分行帳戶管理專柜。該臨時存款帳戶不得辦理現金支付。

二、臨時存款帳戶的撤銷

申請撤銷臨時存款帳戶時，申請單位應填寫《撤銷銀行帳戶申報表》（一式三聯：一聯開戶單位留存；一聯開戶銀行留存；一聯由開戶銀行寄交人民銀行上海分行帳戶管理專柜），并將臨時存款帳戶《賬戶管理卡》和臨時存款帳戶《開戶許可證》送交原開戶銀行。

原開戶銀行審核后，應按規定向人民銀行上海分行上報臨時存款帳戶銷戶信息，并將該銷戶單位臨時存款帳戶《帳戶管理卡》寄交人民銀行上海分行帳戶管理專柜，其臨時存款帳戶《開戶許可證》按規定作注銷處理。

三、本規定自1999年9月1日起實行，以前規定如與本規定有抵觸的以本規定為準。

特此通知。關于《上海市住房公積金個人購房貸款管理辦法實施細則》的兩點說明1999年11月5月，上海市住房委員會以滬房委會發（99）第8號文了《上海市住房公積金個人購房貸款管理辦法實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。現就《實施細則》作兩點說明：

一、《實施細則》中以黑體字表示的部分條款并無特別涵義，屬排版印刷失誤。

二、《實施細則》中第二十四條第三、四款的計算公式和說明作以下修改：

部分提前還清后的剩余貸款本金余額按月償還本息的計算公式為：

R=Pr×I×(1+I)n(1+I)n-1部分提前還清后的剩余貸款本金余額按月償還本息的計算公式為：

Rm=Prn×［1+(n-m+1)×I］（公式中R為每月償還貸款本息金額；Pr為提前還貸后的貸款本金余額；n為商定后的剩余貸款的還貸月數；I為重新計算還貸時原貸款已還月數加上n后所對應的期限檔次的住房公積金個人貸款的月利率；Rm為提前還款后第m月的償還貸款本息金額；m為從1到n的正整數。）

篇9

[關鍵詞]銀行利率 房地產金融 利率調整

近段時間以來，央行進行了多次的利率調整。利率作為金融市場上的資金價格，它的變化對房地產金融業有著不容忽視的影響。

何為房地產金融呢?房地產金融是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。重慶經過多年的積累和發展，特別是在成為直轄市和西部大開發戰略的推動下，近幾年重慶房地產業發展迅猛，進入“黃金發展時期”。通過對銀行利率調整和重慶市房地產金融現狀的分析，我們可以得出銀行利率調整對重慶市房地產金融的影響。

一、重慶房地產金融現狀

1.融資渠道單一

在融資方式上，重慶仍與中國其他地區一樣，采取依賴銀行的單一融資渠道。商業銀行的信貸幾乎介入了房地產運行的全過程中，是重慶房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。在房地產開發資金中，自籌資金、定金及預付款、國內貸款之和已占據著房地產開發資金總量的九成以上，而企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，房屋定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。股權融資、房地產債券融資在重慶房地產金融中所占的份額非常小。房地產資金信托近年來雖然有顯著發展，但仍不能與銀行信貸相提并論。

2.銀行信貸向房地產全面滲透

據統計，重慶個人住房貸款已占同期全社會個人消費貸款總量的83.1%，顯示出住房消費已成為廣大居民的消費熱點。住房信貸發展已成為大勢所趨，住房金融品種也在不斷創新，重慶的多家銀行開始推出公積金與商業資金的組合貸款業務，有的銀行還推出了二手房按揭、住房二次抵押貸款等業務。銀行信貸向房地產行業全面滲透，進一步推動了重慶房地產金融業的發展。

3.商品房信貸增長迅速表一

――數據來源于《重慶統計年鑒―2006》

從表中我們可以看出最近幾年以來重慶商品房開發整體呈逐年上升的趨勢。而在2007年1到7月中，重慶商品房銷售額高達407.22億元，同比增長 92.1%。

重慶商品房信貸有著如此迅速的增長，除了本身廣大消費者對重慶商品房有著強烈需求以外，近年來重慶市各家商業銀行在商品房開發、經營、消費過程中，提供了大量的貸款優惠。以及重慶市政府也多次出臺了居民住房保護政策。在很大程度上，有效地推動了重慶商品房信貸的發展。

二、利率調整情況

自2004年以來央行不斷地進行利率調整，特別是從2007年以來，央行已經進行了四次利率調整。每次的調整幅度不大，有規律可循，但是調整的頻率過快，間隔時間也越來越短。

近一步分析，央行最近幾次的利率上調主要目的是為了抑制當前過于火熱的股票市場。然而實際的情況卻是，加息對房地產市場的影響要比股市市場大得多。利率是資金使用的成本，而房地產行業是資金密集的行業。在整個房地產的開發、流通和消費過程中，利率的變化對房地產開發商、商業銀行、消費者、投資與投機者等都有不同的影響。

三、利率調整對重慶市房地產金融的影響

由于住房是一種流動性差的投資品，利率的變化對住房的投資者十分敏感，特別是當住房的投資者預期到央行貨幣政策讓利率進入一個上升的通道時，投資者不會貿然地進入房地產市場，甚至會把手中的住房盡早出手。對于住房的消費者來說，利率進入上升的通道對他們的影響更大，因為他們多數人都是通過長期住房按揭貸款進入房地產市場的。銀行利率的調整對不同的房地產金融主體有著不同的影響。

1.利率調整對房地產開發商的影響

作為房地產開發商，其開發資金來源主要它主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業信用貸款和項目貸款；三是上市發行股票募集資金；四是發行企業債券；五是房地產信托，它包括資金信托和資產信托等形式；六是房地產基金，基金的收入來源包括資產增值、房租收入等等，可分為私募和公開發行兩種；七是商業信用，如建筑施工企業的短期墊款。

在重慶，房地產開發商的資金主要來源于自籌資金、定金及預付款、國內貸款。其中，企業自籌資金中也有很大部分是來自銀行貸款。因此，銀行貸款利率上調給重慶房地產開發商的影響比較大

(1)房地產開發商的融資成本提高。目前，重慶的房地產開發企業上市直接融資的還是少數，多數企業還是主要依靠商業銀行貸款實現間接融資。因此，一旦銀行貸款利率提高，則房地產開發商需要付出更大的代價來使用資金，融資成本就會相應上升。而對一些規模較小、實力較弱、信用較差、開發資金來源單一的小公司，由于其開發資金幾乎完全依賴于銀行貸款，融資渠道十分狹窄。利率上調后，他們所受到的影響會比那些實力強、信用好、開發資金來源較多元化的大型企業大得多，面臨著巨大的財務壓力。

(2)房地產開發商的利潤有所下降。由于銀行利率的提高，意味著房地產開發商要從獲得的收入中拿出比原來更多的部分來償還銀行貸款利息，其利潤就會有所下降。但近期以來，重慶房價仍然不斷向上攀升，重慶房地產市場并沒有因為利率的上調而降溫，發展勢頭依然很強。開發商因為加息所損失的利潤可以通過提高房價轉嫁到購房者頭上。因此，房地產開發商的利潤雖然有所下降，但其利潤沒有受到實質性的巨大影響。

2.利率調整對商業銀行的影響

商業銀行作為重要的房地產金融機構，為房地產行業籌集、融通資金，并提供相關金融服務，在房地產金融領域中占有十分重要的位置。

目前，我國房地產金融主要是由銀行房地產信貸構成的，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和銷售的整個過程。在重慶，房地產的開發和消費貸款也同樣嚴重依賴于商業銀行。近期以來的幾次銀行利率調整給重慶的商業銀行帶來了不小的影響：

(1)提高銀行貸款收益率。貸款利息收入是商業銀行重要的利潤來源之一。隨著貸款利率的上調，銀行新發放的房地產開發貸款、建筑業流動資金貸款和個人住房貸款等房地產金融業務的貸款利息收入都會有所增加，從而提高銀行的貸款收益率。

(2)導致房貸客戶提前還貸。自2007年以來，央行前后調整四次利率，使得貸款利率上升了0.9%。為了不用償還由于貸款利率上調帶來的利息增長部分，重慶的住房消費者掀起了提前還貸的熱潮，部分個人住房貸款經辦機構還出現了排隊提前還款的場景。新的利率要明年一月才執行，所以許多房貸客戶選擇在明年一月前部分或全部提前還貸。提前還款量普遍增大會打亂銀行的經營戰略，影響銀行貸款的質量。

3.利率調整對購房者的影響

由于收入不同、資金來源不同，消費目的不一致，利率調整對購房者的影響也不一樣：

(1)增加普通消費者還貸負擔。對于普通消費者，他們購房的目的主要是為了居住，他們選擇購房的方式也大多是住房按揭買房。一旦銀行加息就會直接增加他們的貸款購房成本，引起月供增加和支付能力下降。面對此情況，有的消費者會選擇提前還貸。此外，利率的提高也會打擊潛在消費者購房的積極性。

盡管央行近期以來進行了多次利率調整，但每次調整的幅度并不大。以現行的利率水平看來，多次加息也不過使重慶普通消費者每月多負擔幾十元的房貸。對于重慶一般家庭而言，這樣的月供仍是能夠接受的。對于那些沿用舊利率還貸的消費者，他們中的許多人都選擇趕在明年一月前部分或全部提前還貸。部分新申請房貸的消費者可能會增加自有資金或首付款比例。

而最新的數據顯示，從重慶2007年1至7月商品房的銷售情況看來，盡管在這未到一年的時間里央行先后提高了四次基準利率，但重慶商品房的銷售情況卻沒有因此而下降。其銷售額高達407.22億元，同比增長92.1%。其原因在于，廣大消費者對重慶房地產的需求仍然非常旺盛。

由此看來，雖然銀行貸款利率的上調增加普通購房消費者的還款負擔，但調整后的貸款利率仍在人們能夠接受的范圍以內。因此，在一段時間以內，重慶的普通消費者若仍會通過銀行貸款進行住房購買。

(2)購房投資者更加慎重投資。對于那些以購房為投資的投資者，受加息的影響較大。他們的情況與普通消費者不同，他們購買的房子不是用于居住，而是用來賺錢，他們所講求的是投資回報率。銀行利率的上調，會直接增加他們的投資成本，如果租金價格或者房價上漲幅度不足以彌補加息導致成本的增加，影響就會很大，不僅投資收益減少，投資風險增大，投資行為受到抑制，可能還會考慮重新尋找新的投資方向。

重慶房地產近年來進入“黃金發展期”，吸引了大量房地產投資者。銀行利率的上調會引發一些依靠銀行貸款投資者降低其投資重慶房地產的需求，使得購房投資者更加慎重理性地進行投資，在一定程度上能夠緩解房地產投資熱。

(3)購房投機者炒房受到限制。對于購房投機者來說，由于貸款利率上調，資金成本上升，房價漲幅必須達到一定比例才能確保收回本金，他們的投機風險增加。更重要的是，由于持續加息對資產價格泡沫有擠出效應，投機者很可能改變房價走勢預期，因考慮到房價可能下跌而紛紛撤離房地產市場，改變其投機行業和投機產品。

無論對于何種購房者，在重慶目前的經濟形勢下，銀行利率上調都將在一定程度上擠出房地產消費中的非理性因素，從而推動重慶房地產金融業的健康發展。

參考文獻：

[1]地產金融.上海財經大學出版社，2003.

[2]龍勝平，方奕，徐鋼.房地產金融與投資.上海人民出版社，2005.

篇10

XX年是**省分行確立的“安全年”，為貫徹省分行和支行黨委對“安全年”的各項工作安排和要求，我部成立了“安全年”工作領導小組，制定《房信部“安全年”工作實施方案》，利用班后會的學習時間，把上級行和支行的各項會議精神、工作安排和部署及時傳達給每位員工，使全體員工清楚認識當前我行的形勢、任務和要求；組織全體員工學習《“安全年”工作實施方案》、《違法違紀專項治理工作實施方案》、《中國我行工作人員違規行為處理辦法》等文件，開展對典型案件的學習分析和討論，通過學習和討論，落實案件防查制度，使全體員工從思想上認識安全防范的重要性、必要性，明確各項規章制度、加強遵紀守法觀念，牢固樹立廉潔自律和風險防范意識，并以此指導我部的日常工作，保證各項業務開展合法、合規；根據支行“訪百家、談百人、到百點”活動工作要求，通過個別談心、上門拜訪等形式，了解員工思想動態、協助員工解決工作、家庭等方面困難，及時掌握員工狀況。在做好各項專項治理工作的同時，我部注重培養員工的職業道德素質。今年，我部在工作中加強了員工的組織紀律性，教育員工愛崗敬業，工作中提倡員工發揚無私奉獻精神，鼓勵員工積極參加支行組織的乒乓球賽、籃球賽、羽毛球賽等活動，通過活動充分調動員工的積極性、創造性，發揚團隊精神，增強了部門的凝聚力、戰斗力，提高了部門的工作效率。

二、迎難而上，做好個人貸款營銷工作，實現貸款余額止跌回升。

XX年是我行**省分行制定的“業務發展年”。年初，省分行向我支行下達了商業性個人按揭貸款余額新增21000萬元，個人消費貸款余額新增3400萬元的任務。但直至9月，各類貸款余額不升反跌，其中個人消費貸款余額比年初下降4232萬元；個人住房按揭貸款余額比年初下降1789萬元；個人商業用房貸款余額比年初下降799萬元。業務發展不理想，主要有以下幾方面原因：一是我行個人消費貸款對客戶的貸款用途有較大的限制，申請資料的要求比較嚴格，客戶不愿意到我行申請個人消費貸款；二是我行助業貸款的操作辦法未能適應市場需求，助業貸款業務受到限制；三是自XX年年初省分行停止我支行開發貸款和個人按揭貸款業務經營權后，發展商未恢復與我支行合作的信心；四是我支行個人住房按揭貸款依賴性較強，業務發展不均衡；五是我行信貸政策收緊，個人類貸款準入門檻較高；六是我行按揭業務政策競爭力不足；七是受到人民銀行提高按揭貸款利率影響，客戶提前還款量較大。

面對困難和問題，我部采取了多種措施，扭轉不利形勢。1．分清崗位，明確職責。房信部是XX年年8月由原房地產金融客戶部、個人客戶部及個人銀行業務部的部分崗位組建而成。部門成立后，我部馬上制定的《房信部崗位設置及崗位職責方案》，根據業務分工和流程控制的需要，把前后臺各崗位分設成貸款業務營銷崗、公積金業務崗、貸款業務申報崗、貸款發放崗、客戶服務崗、貸后管理崗、檔案管理崗、綜合管理崗等崗位，對各崗位的職責進行了清晰的劃分，基本上達到了分工合理、職責明確、崗位制衡的目標。

2．優化業務流程，加強業務培訓。

在我部業務開展過程中，發展商普遍對我支行提出提高貸款發放速度的要求。為恢復發展商與我行合作的信心，加快業務發展，我部對貸款業務流程進行了完善和優化。

首先，利用新開發的個人貸款業務系統，在貸款業務申報崗和貸款發放崗之間實現了貸款資料一次錄入、共享使用、異機修改等功能，使貸款申請資料能夠應用于貸款申請、合同打印、貸款發放等多個環節，避免了各崗位錄入資料的重復勞動，減少出錯的機會，對貸款發放流程進行了進一步的優化。