房地產行業調查報告范文

導語：如何才能寫好一篇房地產行業調查報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

策劃師崗位說明書工作內容:

1.對項目所在地的房地產行業的發展水平，現有房地產項目的地理分布、功能及市場定位，現有和潛在競爭對手的現狀及發展趨勢，當地房地產的消費習慣及發展趨勢，當地政府規范房地產行業的政策法規等進行市場調查，形成市場調查報告;

2.提供項目規劃方案中總平規劃、戶型配比等與目標市場相關的設計依據;

3.結合公司的發展戰略、擁有的資源狀況及市場調查的結果，確定項目的功能用途，項目的社會及經濟效益，項目的銷售周期等并編寫項目《營銷策劃案》;

4.針對既定項目所要面對的細分市場，編制項目的銷售及定價策略、銷售資金回籠計劃等;

5.負責項目的銷售前景、市場接受情況等論證工作;

6.集業內成功的案例和領先的理念與方法及競爭性項目的營銷理念;

7.對本職所負責的調查、策劃資料進行整理歸檔;

8.完成上級交辦的其他工作。

工作職責:

1.對提交報告的合理性、完整性、準確性、可操作性負責;

與上級的溝通方式:接受房地產營銷策劃部經理的業務指導和工作安排;

同級溝通:對房地產開發經營部、財務部、工程部、合作伙伴進行業務溝通;

崗位資格要求:

性別:男性

教育背景:專科學歷(或同等學力)，房地產市場營銷相關專業。

經驗: 3年以上房地產策劃相關工作經驗。

崗位技能要求:

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滿足個性化需求

近年來，隨著國人生活水平的日益提高，消費理念也慢慢與歐洲發達國家接軌，整體櫥柜、衣柜等定制化家具也日益為廣大消費者所接受。拒絕雷同，是人們青睞定制家具的重要原因。根據一家權威機構的調查報告，85%的受訪者在選購家具時更傾向于定制家具。定制家具獨特的個性設計，能夠由顧客自己掌握櫥柜的風格，符合現代年輕人的崇尚個性，展現了自我魅力的要求，這就是它最吸引人的地方。

高揚認為，目前定制家具受到追捧主要有三方面原因：首先，定制家具的實用性和空間利用率較傳統家具都更強，也更簡單地實現了裝修風格的統一化。其次，與行業的發展趨勢密不可分，傳統家具行業中庫存量積壓的現象很明顯，廠商為了減輕壓力，將比重轉向定制家具市場。此外，房地產行業極大促進了定制家具的發展，房地產行業呈現出兩級分化的狀況，商業住宅中小戶型開始成為主流，高端豪宅別墅也大量興起，傳統的以家具成品為主的市場難以滿足這些人群的需求，而在這種情況下，定制家具就得到了很好的發展。

誠信是定制家具的根本

據了解，定制家具與傳統家具最大不同在于傳統家具制作的過程是標準化的，它的制作流程是可以獨立的，但定制家具則是一個全方位的過程，從尺寸、款式設計、再到運輸整個體系都必須緊密地結合，設計、選材、制作、物流、售后都不能脫離。這也使得在價格上，定制家具比傳統家具高出很多。

盡管定制家具比傳統家具更能滿足人們多樣化的家居需求，然而在定制家具行業繁榮發展的背后也隱藏著很多隱性的制約因素：目前，定制家具行業內以小企業居多，行業集中度較低；產品更多傾向于簡單的抄襲與模仿，品牌雜亂；產品質量參差不齊；綜合成本升高，企業風險性加大，惡性競爭趨勢較為明顯。由于許多方面不規范，國內還沒有專門的定制家具標準，一旦出現質量問題，消費者的權益很難得到保護。高揚指出，雖然定制家具的興起是2001年左右，到目前為止已經發展了10多年，誠信卻成為了定制家具的一大考驗，很多廠商對外宣傳是定制，但大部分的產品還是采取了傳統家具的標準化的流程，另外還有諸如材料不符、設計不符的現象。所以對于定制家具的質量，消費者需要理性認識。

電商是定制家具的重要銷售渠道

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摘要：本文通過對我國房地產信貸風險構成因素的分析，提出加強國家的政策監管力度、商業銀行方面作出努力、企業自身提高市場競爭力等措施來有效防范信貸風險。

關鍵詞： 成因 房地產信貸風險

個人按揭貸款政策實施以來，房地產投資及信貸基本上每年平均增幅達30%以上，在整個發展過程中，無論是房企或是個人，主要資金來源都是以銀行信貸為主，可以說銀行信貸與房地產發展血肉相連。不過，過高的非理性增長已經引起了國家的重視，各種調控政策的出臺，在宏觀面從嚴加強對房地產市場的調控，堅決遏制投資投機性購房需求，使各地房價穩中有降已經為政府工作的重心。

一、 房地產信貸風險的成因

（一）政策風險

為抑制房地產投資過熱，穩定住房價格，國家相繼出臺了一系列宏觀調控政策。國家通過采取一系列貨幣政策和財政政策影響銀行對信貸政策的把握，使銀行緊縮銀根，縮減房地產貸款。政策的出臺雖然有助于抑制房地產開發過熱、房價過高現象進一步發展，但也加大了房地產信貸風險，一旦房地產企業資金鏈斷裂，商業銀行將遭受巨大經濟損失。

（二 ）未有形成持續穩定的還款來源

一方面，國內房地產市場存在著供給機制失衡、結構性供求矛盾突出的問題。房地產開發商把大量的資金投向大戶型住宅、別墅、高檔商業用房等高價格、高回報的商品房開發建設中，中小戶型、中低價位住宅比例偏低，不能適應普通居民住宅需求，造成商品房長期滯消，從而引發資金鏈緊張；另一方面，房地產商發展過快，不論地點、不論地價，拿了建了再算，完全沒有考慮到實際的普通居民生活需求，并且價格持續高企，這樣的房地產開發投資只能適應投機需求，并不能適應普通需求，一但市場發生變化，便會積壓資金；最后，房地產商還款來源很多是靠不斷地借貸，新貸還舊賬，一但銀行借貸方面出現問題，便會造成資金鏈斷裂。

（三） 投機性買房容易引發房產泡沫

從投機與投資的觀點來說，投機性買房容易引發房產泡沫。投機性買房屬于不真實的購房消費， 本質上是住房價值循環中多余的環節，但由于炒作，投機行為會進一步不合理地推高房價。國際經驗表明，房價收入比在3-6倍為正常范圍，如果房價收入比大于6，則住宅市場將出現供過于求， 一方面有真實需求的消費者無力支付高房價；另一方面，上漲過快的房價刺激房地投機行為。

（四） 個人住房貸款的違約風險不斷加大

隨著市場經濟的發展，大部分居民的消費理念也在進一步更新，超前消費已成為一種潮流，一些購房者不顧自身經濟承受能力購買大面積住房，以改善居住條件，月光一族便是這類人群的真實寫照。由于房價收入比過高，家庭扣除還房貸款及必要日常開支后，基本已無任何空余可支配收入，任何風吹草動都將會產生違約風險，造成銀行損失。

（五） 信貸管理手段不完善形成的風險

出于對經營利潤的追求，商業銀行往往重視對房地產信貸業務的市場拓展，而對該項業務風險的分析與控制認識不夠，導致下列風險：

貸款評估形式化：首先，在貸款發放時未將項目評估工作放在重要位置。

放貸道德風險：現銀行一般都有明確的獎罰制度，有一系列明確的操作規范，但由于銀行過份重視業績，從底層至高層，誰的業績好，誰就能晉升，在這種大環境的驅動下，難免有人做出挺身犯險的舉動，如聯臺借款人出具不實的調查報告，為風險埋下禍根。并且由于房地產信貸周期長的特性，一時間不良后果很難顯現，而一旦出現問題就將不堪設想。

信息不對稱：貸款是商業銀行與客戶之間的商業行為，但對銀行而言，無論是房地產商還是個人，都存在著信息無法完善捕獲的問題。從個人貸款來說，由于我國個人消費信用制度發展滯后，個人家庭財務狀況不透明，致使商業銀行很難準確掌握借款人的真實收入和財富狀況，造假收入報告基本上已成為默認行為；

（六） 價格型調控工具――利率的使用將使過高的房地產價格回歸理性

房地產行業是資金密集型行業，不管是房地產企業建房所需的開發貸款，還是個人住房所需的按揭貸款，對資金的需求量都非常大，所以對利率非常敏感。因為貸款利率的變動，對住房的需求和價格及未來的市場預期影響最為直接，可以說它比控制土地供給、緊縮信貸規模，上調存款準備金率等一系列數量型調控工具都有效。

二、 房地產信貸風險的防范

（一）國家政策方面

1. 鼓勵多元化融資方式發展

由于我國融資方式比較單一，房地產開發資金主要來自銀行信用貸款，因此房地產行業與金融行業關聯度較高，房地產行業一旦出現風險將影響金融行業的安全和穩定。政府應合理引導其他融資方式如住房公積金、房地產證券、房地產保險、房地產信托等融資方式發展，減緩金融行業房地產信貸壓力，減少金融行業信貸風險。

2.健全我國信用評級機構

信用評級可以在一定程度上反映企業經營管理情況。信用好的企業會珍惜企業積聚起來的信用而不會采取輕易違約的行為。因此建立健全我國信用評級機構，對房地產開發企業信用進行評級，可以降低房地產信貸風險。

（二）商業銀行方面

1. 制定合理的信貸標準，加強貸前評級和審核

對于房地產信貸風險比較大的一線城市，商業銀行可以適當制定比較嚴格的信貸政策，而對于房地產貸款風險比較小的二三線城市，商業銀行可以適當降低貸款條件設置，這樣不僅可以根據不同風險程度降低房地產開發貸款風險，也可以促進商業銀行房地產信貸業務的開展，促進商業銀行發展。商業銀行發放房地產信貸資金之前，對房地產開發企業的信用記錄、企業素質、貸款開發項目資金來源、存在風險等進行綜合信用等級評估。對于信用等級較高的企業，可以適當制定寬松的貸款政策，對于信用等級較差的企業，商業銀行在發放貸款前要相對謹慎。

2. 對貸款資金進行嚴格管理

房地產開發貸款是否能夠順利回收與房地產開發項目資金的使用有關，對房地產開發資金進行嚴格管理與監督，防止房地產開發貸款的資金被房地產開發商挪用，用于炒股、儲存土地等，可以減少商業銀行房地產信貸風險。

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摘 要：目前，房地產行業在高速發展的同時也帶來了一系列的社會問題，在社會責任的履行方面，房地產企業的行為被社會廣大民眾所重視。作為社會組成部分的重要一環，房地產企業義不容辭需要負起構建和諧社會的責任。本文主要闡述了在當前社會發展的形勢下，房地產企業對社會責任的履行現狀，提出了很多企業都存在社會責任意識淡薄、信息不對稱道德風險、企業社會責任評價監督體系落后等問題。最后針對房地產企業存在的社會責任問題，提出了三個對策：發揮社會輿論監督作用、加強房地產企業內部機制建設以及監理社會責任的評價監督機制。

關鍵詞 ：房地產企業 社會責任

一、房地產企業社會責任履行的現狀

最近幾年，雖說房地產行業受到一定的沖擊，發展減緩，但是它帶動地方經濟發展的勢頭也是其他行業無法比擬的。可該行業在帶動經濟的同時也引發了一連串社會問題。不斷快速上漲的房價使很多剛需購房者或者剛畢業的年輕夫婦望而止步，就算有了首付款購買房子，也是成為了經濟負擔很重的“房奴”。并且我國對房地產行業還沒有制定明確的法律制度來規范他們的行為，監管手段還不夠有效，房地產市場經常出現不誠信的經營行為，比如說捂盤、哄抬房價以及偷稅漏稅等。這些惡劣的行為嚴重損害了政府以及購買者的利益，也使得房地產行業在經濟市場中的形象差。房地產企業社會責任履行現狀令人擔憂，具體有以下幾點：

1、履行社會責任的房地產企業較少

據《中國房地產企業社會責任現狀調查報告》分析顯示，34.7%房地產企業表示在自身企業發展計劃中，不包含社會責任的履行。并在接受調查的企業當中，民營企業在履行社會責任方面整體相對不足，甚至還有很多企業表示不知道有社會責任性履行這件事。這表明國內的大部分房地產企業對社會責任的認知還處于初級階段。

2、房地產企業投放過多虛假廣告，影響企業信譽及企業形象

近年來，廣告促銷方案隨處可見，為爭銷量，很多企業不遵循實際情況，投放虛假廣告，比如，有的企業投放虛假房地產內容，誤導消費者；有的商品房根本就沒取得銷售許可證；有的甚至還不具備相應的房地產機構資質；有的全是空頭支票，不能兌現的承諾。所有這些就是房地產企業不切實際，做出違法違規的虛假廣告，由此引發諸多消費糾紛，導致購房人對房地產企業不再信任，極大的影響了企業信譽及企業形象。據不完全統計，接近一半的購房糾紛均是由虛假廣告引發的，商品房信息不對稱、交房后房屋面積“缺斤短兩”、綠化變樓房等現象比比皆是。

3、房地產企業缺乏保護自然資源的意識

我們的地球需要一片自然的清新，這就要求我們要做好環境保護工作，保護自然資源，確定綠色住宅的發展方向。目前，大多數消費者在購房時，除了要考慮房屋的價格、所處地段、房屋質量外，也更加注重考慮房屋是否環保節能。然而，多數開發商還未重視這一點，仍一味追求以房屋美觀為突出賣點，忽視以房屋節能環保為主的重要性。

二、房地產企業履行社會責任存在的問題

1、房地產企業履行社會責任意識淡薄

目前，我國現代企業制度已逐步完善，市場經濟制度也為大多數企業所適用，大多數企業能夠根據現有的市場經濟特點，制定出適合本企業發展的經營策略、發展理念等，在選擇房產產品、經營領域等各方面也有了足夠強大的意識及先進技術。然而，對于履行社會責任、回報社會這一方面，大多數企業卻處于意識淡薄的狀態。比如，企業在規劃長期發展戰略時，未將社會責任指標納入其中；企業在進行裁員時，未考慮到這會對政府與社會造成多大的就業壓力；企業在控制成本使用低劣、偽劣原材料時，未考慮到這會對消費者及社會帶來多大的危害。多數房地產企業對于社會責任的重要意義及價值還沒有真正理解，履行社會責任的意識淡薄，這樣也不利于促進企業的發展壯大。

2、信息不對稱下的房地產企業道德風險

傳統經濟學中有一種理想的完全競爭模型就是，生產者和消費者在競爭市場上，擁有相等的信息量，以供自己做出正確的決策，這種模型在現實生活中并不存在。我們的房地產企業就存在嚴重的信息不對稱的現象，生產者和消費者擁有不同等信息量，開發商對自己開發的樓盤諸如房屋的質量、物業服務以及成本等等各方面情況非常清楚，但作為購房者在購買房屋前對這些方面的信息卻知之甚少，因為對于這些方面信息的缺失導致購房者處于信息的劣勢。產生這種想象的主要原因是，與其他商品不同，房地產商出售的房屋只有在建好甚至是購買入住后購房者才能了解相關方面的信息，才能進行同類商品之間的比較判斷，而一開始往往只能聽信生產者也就是開放商的一面之詞。房地產企業這種在信息上占有的巨大優勢，容易崔使他們產生了不好的銷售動機，比如，肆意夸大、虛假宣傳、在產品信息上有所隱瞞。這種買賣雙方在產品信息上的不對稱往往導致房地產企業做出不負責任的決定。

3、企業社會責任評價和監督體系滯后

另一方面，企業社會責任評價和監督體系的滯后也是導致房地產企業不能很好履行社會責任的一方面原因。首先，我國在關于企業社會責任理論方面的研究起步較晚，這種理論研究的滯后，導致目前，關于針對環境有效評價和監督企業履行社會責任的體系在我國尚沒有形成。例如，我國目前缺乏對房地產企業履行社會責任的情況進行評估的相關非政府機構，這種評估、監管的缺乏，就容易導致房地產企業大環境的扭曲、惡化。認真研究不難發現，我國的法律體系中對于企業履行社會責任方面有相關的規定內容，然而目前一些房地產企業的做法，不得不讓我們審視這些規定是如何落實，由于部分政府官員對企業社會責任的認識不夠全面和深刻，有些或是出于自身經濟考慮或迫于某種壓力，種種原因造成政府部門功能的缺失，也導致我國企業社會責任評價和監督體系建設的滯后，因此，政府及相關管理部門對房地產企業現在的問題負有不可推卸的責任。管理部門過分注重自身利益，只關心企業的稅收和利潤，而對企業履行社會責任程度的引導和監督力度遠遠不夠。

三、提高房地產企業社會責任水平的對策

面對如今的房地產行業環境和我國在企業履責方面相關的研究水平，想要提高房地產企業社會責任水平，需要改變的不僅僅是房地產企業本身，還需要政府、媒體等社會各界的共同努力。經過研究筆者認為，想要提高房地產企業社會責任水平，我們應從以下幾方面著手：

1、充分發揮社會輿論的積極作用

履行社會責任對于企業是重要的，不可替代的，社會輿論可幫助房地產企業充分認識這一點。社會輿論對于企業履行社會責任的積極作用有三方面：一是約束作用，針對企業的一些不恰當做法，社會輿論就是通過媒體、網絡等方式，對開發商出于自身利益作出的一些對社會不負責任、不理性的行為，進行曝光、批判，這種社會輿論的效應，自然而然就對房地產企業產生了一種精神上的、無形的約束作用。二是引導作用，企業作為社會的一份子，必然會收到社會輿論的影響，強烈正面的社會輿論，可以使房地產企業及其內部員工明辨是非，迎合社會需求，擯棄不合理做法，大大減少其行為的無目的性，促進社會理性的弘揚。三是激勵作用，正面的社會輿論能夠讓企業及其員工深刻認識到企業履行社會責任的必要性及重要性，也能夠讓眾多房地產開發商了解到提高競爭力與履行社會責任之間的重要關系，找準平衡點，從而更加自覺遵守社會道德規范，切實履行社會責任。

2、加強房地產企業內部機制建設

誠信是企業的立足根本，也是企業能否履行社會責任的關鍵。企業誠信的缺失往往就是違法違規的開始，如今房地產行業的偷稅漏稅、虛假宣傳等行為，其實根源都是企業誠信的缺失。要想從根本上解決這一問題，必須要加強房地產企業內部機制建設，作為房地產企業本身，首先應該從思想上認識到誠信的重要性，將履行社會責任列入自身的企業文化。加強員工的培訓教育，通過宣傳教育，使員工充分認識到誠信對于企業和社會發展的積極意義，將誠信理念灌輸到每一位員工心里，使其能夠講誠信、樹信譽。誠信是一個企業、一個人最最基本的品格，只有誠信貫穿企業內部，才能更加積極主動的履行社會責任。同時，企業內部可以指定一套道德評價標準，以正確的道德規范來對員工的行為進行管理，塑造員工的道德形象，營造企業內部的道德氛圍。這種道德評價標準會不經意間沖內部影響企業員工乃至企業決策者的商業決策，引導其積極履行企業的社會責任。

3、建立企業社會責任評價和監督體系

我國關于建立企業社會責任評價體系的研究不僅起步晚，而且不夠全面和規范，與國外企業社會責任的評價體系不同，我們多是基于企業的財務指標上來作出評價，并不能對環境等一系列問題進行合理評價。首先，要建立企業社會責任評價體系，建立企業社會責任評價體系就是針對每一個行業構建一套科學全面的評價體系，對于房地產行業，這種監管體系不僅可以給房地產企業形成一定壓力，更能夠為監管部門進行監督管理提供決策依據，使其能夠更好的監督開發商履行社會責任。同時全面的監管體系，也能有效加強社會對房地產企業的監督，促進社會對房地產企業的了解，使房地產企業更加深得民心，從而更好地履行社會責任。于此同時，要積極組織建立有效的監督和約束體系，在對房地產企業做出正確引導的同時，能夠運用強制的法律手段對其出現的違法違規行為進行堅決懲處。完善相關的法律法規，監察、審計、紀檢、工商、稅務等部門，積極深入現場，溝通了解情況，出現問題要做到及時發現。政府部門可根據會計、法律事務所等提供的依據，對相關行業企業進行嚴懲，堅決落實相關法律法規。另外，社會各界也可以積極投身到房地產企業的監督隊伍中來，面對企業的一些違章違法行為，及時向有關部門投訴，向社會公開，學會拿起法律的武器維護自己的合法權益，通過大家共同的努力來幫助房地產企業更好的履行社會責任。

參考文獻：

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[3]許云華.論房地產企業的社會責任[J].特區經濟.2007.4.

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關鍵詞：市場營銷；行業背景動態；理實一體

中圖分類號：G712 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2013）22-0162-02

調查顯示，目前高職高專市場營銷專業的現狀是：專業設置缺乏對各個行業的深入調研，市場營銷專業的專業設置結構和人才培養層次結構沒有明顯界定，如房地產營銷、汽車營銷、醫藥營銷、服裝營銷及電力營銷等，各個行業在營銷原則、營銷手段、營銷策略及營銷技巧方面存在較大差異，所以對市場營銷人才的要求也明顯不同，例如，近幾年市場對汽車營銷人才的需求急劇增加，要求從業人員不但要有嫻熟的營銷技巧，還要懂得汽車結構，汽車行業相關知識及汽車行業營銷規律。而我國目前高職高專市場營銷專業的專業設置多只重視營銷專業理論基礎知識的系統教育，而忽視行業差異的理論及實踐教學，因而畢業生的行業知識缺乏，解決實際營銷問題的能力較弱，致使市場營銷人才市場上的專業性和結構性人才比例失衡，導致企業用人單位的用人成本增加，畢業生的就業出現障礙，用人單位對營銷專業畢業生的滿意度下降。為此，本文對市場營銷專業理實一體動態行業背景系統學習方案進行了設計，以探索解決目前高職高專市場營銷專業人才培養與市場實際需求脫節問題的解決方法。

一、從人才培養方案入手改革人才培養模式

為經濟建設培養應用型人才是教育的根本任務。市場營銷專業要面向經濟建設需要，即按市場需求來抓好市場營銷專業建設。這是人才培養工作主動、靈活的適應市場需求的關鍵環節。在設置市場營銷專業時，一定要深入各個行業和市場進行調查，邀請企業中有實踐經驗的市場營銷從業人員和各個行業的代表進行論證，要從當地相關產業體系出發，從各個行業的實際情況出發，設置所需專業，構建市場營銷專業課程體系。因此高職高專營銷專業人才培養目標要依據當地區域經濟及具體行業需要進行定位，具體應描述為培養適應當地區域經濟發展需要，滿足行業營銷業務一線需要，具有良好的營銷職業道德，掌握營銷專業基本理論和某個或多個行業（如汽車、通信、房地產、零售、電力行業等）的專業知識和營銷方法，具有進行營銷調研、市場分析、產品推銷、營銷策劃與銷售管理等能力的技能性應用型人才。

二、以地方經濟發展需要為依據構建動態理實一體動態行業背景課程學習方案

市場營銷專業人才培養模式改革的重要突破口在于構建理實一體的動態行業背景學習方案，即以地方經濟發展需求為基礎充分調研各個行業對營銷人才的知識要求及技能要求，以此作為構建市場營銷專業課程的重要依據。鄭州電力高等專科學校從對鄭州市及周邊地區經濟的研究出發，以房地產行業、電力行業、汽車行業、計算機行業為切入點，在課程設置中做了大膽的嘗試和探索，每個行業背景課程以兩周實踐課程的形式呈現在第三學期到第六學期，專業負責人及專業課程組成員根據國家宏觀經濟結構的調整、地方經濟的調整、前序及后序課程的安排，對行業背景課程及課程具體內容進行動態調整。行業背景課程的實現方式以理實一體為基本方法，具體教學方法及教學實施手段以行業不同加以調整。下面，以鄭州電力高等專科學校市場營銷專業汽車行業背景和電力行業背景實踐課程為例闡述如何構建行業背景課程學習方案。

1.汽車行業背景營銷實訓。汽車行業背景實踐放在人才培養方案的第四學期，課程共分八個模塊，以兩周集中理論實踐結合的方式實現。第一個模塊讓學生了解汽車行業、汽車產品和汽車文化，建議學習課時為3小時。第二個模塊學習汽車營銷禮儀與溝通技巧，建議學習學時3個小時。第三個模塊進行當地汽車市場調研，分別用焦點座談法、問卷調查法進行當地汽車市場調研，并要求撰寫汽車市場調查報告，建議學時4學時。第四個模塊訓練汽車市場顧客購買行為分析與引導，包括顧客購車心理分析與引導、顧客購車動機分析、引導和購車過程分析與引導、綜合訓練，建議6學時。第五個模塊學習汽車推銷技巧建議學時數6學時，包括顧客接待與咨詢技巧、座店式銷售技巧、訪問式銷售技巧、達成協議技巧、驗車與交車、售后跟蹤服務技巧、綜合訓練。第六個模塊進行4S店銷售與管理理論學習與訓練，建議學時數6學時，包括4S店組織結構和部門職能、店內銷售人員職務說明、汽車產品展示、展廳營業活動管理、顧客（關系）管理、綜合訓練。第七個模塊汽車營銷策劃訓練，建議學時5小時，包括汽車營銷策劃書的編寫、汽車廣告傳播策劃、汽車促銷活動策劃、汽車公關活動策劃、汽車展銷會策劃、綜合訓練。第八個模塊了解二手汽車市場營銷，建議學時2小時，包括二手汽車鑒定評估和二手汽車營銷技巧和綜合訓練。

2.房地產行業背景營銷實訓。房地產行業背景實訓放在第五學期，包括六個模塊，以兩周集中理論實踐結合的實訓方式實現。第一個模塊進行房地產營銷的市場調查，建議學時6小時，包括房地產市場環境調研、購房人信息調研和房地產市場競爭對手分析調研。市場環境調研具體包括人口環境、經濟環境、政策環境調研；購房人信息調研包括家庭收入、年齡結構、家庭結構、購房需求等調研，房地產市場競爭對手分析調研包括競爭項目調研和競爭企業調研，競爭項目調研包括房地產產品調研、價格調研、廣告調研和銷售情況分析，產品調研即區位、產品特征、公司組成調研，價格調研包括單價和總價和付款方式調研；廣告調研包括售樓處、廣告媒體、投放強度、訴求點等內容的調研；銷售情況分析包括銷售率、銷售順序和客戶群分析等內容；競爭企業調研包括競爭企業的專業化程度、品牌知名度、商品房質量、縱向整合、成本狀況、價格策略、與母公司的關系、與當地政府的關系等內容調研。第二個模塊是房地產營銷的市場預測，要求應用定性分析預測方法和定量預測分析方法對某一房地產市場進行預測。其中定性預測方法包括購買者意圖調查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法，定量預測分析方法包括時間序列預測法、簡均法、移動平均法、加權移動平均法、回歸分析預測和市場因子推演法，建議6學時。第三個模塊進行房地產營銷的渠道管理實訓，內容包括目前我國房地產營銷渠道的三種方式，即直銷、和網絡營銷各自的優缺點，建議學時12學時。第四個模塊房地產營銷的原則，要求找出當地房地產營銷的真實案例3～4個，對照房地產營銷的創新原則、資源整合原則、系統原則和可操作性原則進行分析，建議學時8學時。第五個模塊房地產營銷的技巧訓練，可以在線觀看世界第一房地產銷售大師霍普金斯的房地產營銷技巧和話術視頻。實地考察和觀察4～5家當地房地產營銷企業，總結其營銷優缺點，并提出改進意見和建議，建議6學時。第六個模塊房地產營銷的價格策略，包括定價策略和調價策略，定價策略包括分級定價策略、心理定價策略、加權定價策略和折扣定價策略；調價策略包括“高開低走”策略、“低開高走”策略和“螺旋波浪”策略。可采用實地考察、調查、訪談等方法進行價格調查，并針對2～3個當地房地產公司的定價及調價策略進行分析，提出學生自己的價格制定建議，建議學時6學時。

高職高專市場營銷專業理實一體動態行業背景課程的設置和學習方案的設計，將真正提高高職高專市場營銷專業學生的技能水平，為學生畢業后的營銷領域選擇和行業選擇規劃提供有益的參考，縮短畢業生的崗位適應時間，大大提高用人單位對高職高專營銷專業學生的滿意度。

參考文獻：

[1]劉輝.市場營銷專業實踐模式特色環節分析[J].商場現代化，2008，（22）.

[2]朱麗葉.市場營銷專業應用型人才培養的教學模式探討[J].現代企業教育，2008，（22）.

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關鍵詞：房地產企業 社會責任 承擔

在當前社會環境和經濟形勢下，企業社會責任不再是一個道德話題，也不是一個法律話題，而本身就是一個經營話題，企業履責需將經營行為與商業倫理相結合。經過十余年的快速發展，中國房地產企業在改善居民住房條件、拉動經濟增長、改變城市面貌以及擴大就業方面貢獻不小。當前在我國持續深入宏觀調控的形勢下，在關注民生推進社會和諧大背景下，對房地產企業社會責任的履行進行強調，具有十分重要的現實意義和深遠的戰略意義。

一、房地產企業承擔社會責任的現狀

企業承擔社會責任是歷史演變的結果與時代進步的必然，聯合國在2000年正式啟動了全球契約計劃，推動全球企業履行社會責任，國際標準化組織在2004年啟動了IS⚪26000。伴隨著企業的發展壯大，不少房地產企業已從資本積累時期步入財富發達時期，具備了向社會承擔更多責任的潛能。

1.房地產企業對社會責任認知偏低

我們知道，房地產這個行業的產業關聯度極高，產業鏈涉及七十二個行業的發展，并且與人們的生活息息相關，對于房地產企業而言，他們造的不僅是房子，而且是對人們的未來生活環境的一種營造。從對人們未來生活環境營造的這個角度而言，社會責任感和歷史責任感是所有房地產企業都應該承擔的一種責任。但是首份《中國地產企業社會責任現狀調查報告》結論并不是非常樂觀，這個報告指出房地產企業對企業社會責任概念的認知度仍偏低，尚需普及企業社會責任的概念，房地產企業整體仍處于企業社會責任建設的初期階段。

2.房地產企業參與慈善事業沒有形成體系化

目前房地產企業對我國慈善事業發展的參與主要有兩種方式，一種是一直低調堅持為我國相關慈善事業的發展進行大量捐款，例如以泛海地產、萬達地產等為代表的一大批房地產企業，其中，萬達集團是中國民營企業中慈善捐贈額最多的企業，2011年累計捐贈慈善公益事業現金達2.57億元。另一種方式是一直積極致力于推進國內慈善事業的體制建設，例如以馮侖、王石等一些房地產公司的知名人士為代表。但是房地產企業做慈善都是個別企業單獨行動，還沒有形成行業體系。

3.只有部分房地產企業成立了專門的企業社會責任建設負責機構

根據《中國房地產企業社會責任評價指標體系暨TOP100企業社會責任實踐研究報告》顯示，只有萬科、首創、遠洋等22家企業設立了明確的社會責任管理機構。例如，萬科從2007年開始成立了企業公民辦公室，制訂集團的企業公民規劃并監督實施。越秀地產成立了由公司領導班子成員組成的“越秀地產企業社會責任管理領導小組”，負責全面統籌、組織、協調企業社會責任管理工作，以及由公司各部門及下屬子公司負責人組成的“越秀地產企業社會責任管理工作小組”，負責在領導小組的工作部署和指揮下，加強與產業鏈各利益相關方的溝通和聯系，主動加強并推進企業社會責任管理各項工作。

二、房地產企業社會責任承擔的內容

當前，對企業社會責任的理解存在一定的誤區，往往將慈善捐款及一些社會性活動作為衡量企業踐行社會責任的標準，從而掩蓋了企業社會責任的基礎與本質。國際上關于企業社會責任的內容有著以經濟、社會、環境為核心的“三重底線”理論的基本要求，房地產企業的社會責任應該能夠體現房地產企業所應重視的經濟方面、在社會方面和環境方面的底線。

1.對消費者的責任

對消費者的責任就是要提供高質量的建筑產品。質量問題是任何企業生存與發展的首要問題，品牌房地產企業在提高產品質量，包括房屋建筑的質量，也包括物業服務等方面的質量上，一直十分重視。只有產品質量具有可靠保障的企業品牌才可能獲得成功，才可能成為具有高價值的品牌。產品品質是企業的靈魂和生命，也是企業社會責任感的最重要載體之一，它最能體現房地產企業的社會責任感。

2.對企業股東和員工的責任

一個企業能夠帶給股東的回報，能夠帶給債權人的利益。實際上我們可以認為，如果能夠做好企業自身業務，能夠為股東創造價值，能夠為債權人帶來回報，對于股東和員工而言，這就是一個好企業。同樣，房地產企業也具有對企業股東和員工的這種責任。對企業發展而言，這也是房地產企業社會責任的一項重要內容。同時，房地產企業也要處理好和企業自身的員工之間的關系，包括就業、反對歧視、同工同酬、對員工發展及教育的重視等問題，逐步提升本企業員工的待遇和福利。

3.企業發展的責任

企業發展的責任就是要做好經營戰略，把企業效益搞好。這也是承擔企業社會責任。不要把企業經營和履行社會責任對立、割裂開來，不要認為企業社會責任就是做好事，其實把企業做好就是承擔社會責任。

4.公共關系和社會公益責任

這指的就是社會關系和社會公益，一個是上下游產業鏈條，包括房地產業施工企業，要關心施工企業的工作條件是不是合理合法的，員工是不是按時拿到工資，此外也包括對慈善事業的貢獻，對貧困群體的援助。推崇企業公民，追求的是企業和社會的雙贏，體現了一個企業的價值取向和長遠追求。

5.環境保護的責任

房地產企業要處理好與周圍自然資源環境的關系，要降低能源資源消耗，要減少污染物的排放，要減少在房產建設開發過程以及開發以后對周圍自然資源環境可能帶來的負面的影響。如在建筑規劃設計上因地制宜、減少能源消耗，使用節能環保材料與工藝、降低對環境的負面影響等相關環境保護的措施，這些才是有社會責任感的房地產企業，值得社會和同行企業的尊重。根據《中國房地產企業社會責任評價指標體系暨TOP100企業社會責任實踐研究報告》顯示，企業環保公益方面投入水平有待提高，TOP100企業中，只有18家企業公布了該項數據，多數企業投入數額不大。

三、促進房地產企業社會責任承擔的路徑

企業社會責任建設是勢不可擋的發展潮流和趨勢，是現代企業治理理念及企業家價值觀的革命。對企業的社會責任而言，房地產企業重視程度正在逐步提升。但與房地產企業積極重視社會責任的熱情相比，對企業應該承擔的社會責任的整體認識，部分房地產企業仍然不夠清晰，特別是亟待加強企業社會責任的認知和制度化、專業化、長效化的社會責任履行機制。

1.強化房地產企業對企業社會責任的認知

企業的社會責任不應該是外界強加給企業的額外責任，而應是與企業共生共榮的。我們現在強調的企業社會責任，應該告別昔日以捐款捐物為主的非可持續，不要將它變成一種沒有發展的“秀”，而應該使之與企業自身的業務相關聯、與企業資源相配套，追求社會價值、經濟價值、環境價值的和諧共享，從而使企業社會責任履行制度化并具有良性的可持續性發展。

2.構建房地產企業社會責任報告制度

要讓房地產企業更好地履行社會責任，構建房地產企業社會責任報告制度，對房地產企業的社會責任履行情況進行信息披露就是非常重要的一個措施。通過對社會責任履行情況進行信息披露的這樣一個報告制度，保證房地產企業在該方面相關信息披露的及時性、準確性、客觀性。目前，我國不少房地產企業已經開始年度企業社會責任報告書，例如《北京萬通地產股份有限公司2011年度履行社會責任報告》，《中信地產社會責任報告（2007-2010）》等。但是這些房地產企業的社會責任報告書都是各自為政，沒有統一的編訂標準。可以考慮由相關部門或者行業組織牽頭，廣泛征求社會和房地產企業的意見，制訂統一的房地產企業社會責任報告編制標準，從而對房地產企業更好地有效披露履行社會責任的相關信息進行推動。

3.建立和完善政府主導的房地產企業社會責任評價體系

通過建立房地產企業社會責任評價體系，可以督促企業履行社會責任、規范和引導房地產企業的行為。在體系的構建上，房地產企業社會責任評價體系框架的建立和完善應由政府主導構建，明確評價標準、評價指標、評價方式、獎懲政策等。在具體的領導上，建議由行業組織建立相關組織領導機構，根據政府制定的標準，進行房地產企業社會責任現狀評估，對房地產企業進行必要的指導和督促。在評價的具體實施上，建議房地產行業組織建立中立的第三方評價機制進行評價，通過積極征求社會公眾意見，對房地產企業的社會責任表現進行定期和不定期的評價，推動房地產企業主動承擔社會責任。

4.建立和完善促進房地產企業履行社會責任的政策體系

制定一系列激勵和懲罰措施，可以積極推動房地產企業履行社會責任，例如制定土地、信貸、稅收、投資、市場準入等方面的措施。應努力構建促進房地產企業履行社會責任的投融資環境，加大對責任信貸和責任投資的推進，引導投資機構在進行投資決策衡量時把房地產企業社會責任績效考慮在內。同時，還要對社會責任投資基金發展進行鼓勵，通過貼息和補助獎勵具有良好社會責任績效的房地產企業。同時還可以構建對社會責任履行不好的房地產企業進行懲罰的機制，例如2012年3月青島出臺《關于進一步加強和規范房地產開發企業管理的通知》，把企業社會責任與經營行為和企業形象一起納入對房地產開發企業進行信用考核的體系中，考核結果與市場準入清出、資金監管、工程招標、銀行信貸等相結合。另外，還可以建立社會責任標識，提升房地產企業社會責任的社會關注度。

參考文獻：

[1]崔麗.《房地產企業社會責任信息披露明顯不足》.中國青年報，2011年8月29日

[2]高武.《房地產企業社會責任與責任實現的博弈分析》.建筑經濟，2011.8

[3]趙昌文.《強制性信息披露，推動房企履行社會責任》.中國建設報，2011.8

篇7

《中國家庭金融調查報告》稱，中國自有住房擁有率高達89%，遠超世界60%左右的水平。報告還指出，中國10%的收入最高家庭占了整個社會總收入的57%，這說明中國家庭收入不均等的現象已經較為嚴重。

02QQ美食武漢站

近日，在河南衛視《鑒寶》節目中，一個美女帶著一塊金鑲玉的翡翠觀音找專家鑒定。美女表示，寶貝是干爹送的，而干爹是房地產公司老板。當主持人問到工作時，美女答，“我什么都不做”。不過經專家鑒定，干爹送的所謂金鑲玉翡翠觀音，是個大贗品。

03上海：單身禁買二套房

上海市各房地產交易中心對限購政策又有新規定：單身的上海戶籍人士，若名下已單獨擁有一套住房，不能再買第二套。此政策一出，又是一片嘩然，于是有人問，那結婚后呢？非上海戶籍人士呢？這是要提高結婚率嗎？

04人民日報近日發文：房價下行趨勢不改

近期，國土資源部等有關部門陸續數據表明，當前樓市仍處于僵持狀態，所供土地若正常開發，2—3年內市場上將會增加7000多萬套住宅，將大大加快房地產價格向長期均衡水平調整的速度。房價下行的趨勢不改。

微點評

05中學組織教師兼職售樓續:官方稱系教師團購買房

近期媒體報道，東莞光明中學老師被要求發給學生樓盤宣傳單和購房優惠券，學校調整正常教學安排，組織教師到售樓部學銷售用語。日前，學校回應稱從未組織教師賣房，實為教職工舉行的“團購買房活動”。學生帶回家的傳單和優惠券完全是自主行為。

06遼寧營口5千萬補貼公務員買房 官方稱屬國家政策

截止到2012年年底，遼寧營口1000余名公務員以及部分參照公務員管理的事業單位人員將陸續拿到一筆購房補貼，這個“紅包”約為5萬元人民幣。財政出資補貼總額超過5000萬元人民幣。

07部分樓盤微漲 房托身影再現

廣州一個樓盤銷售經理透露，目前銷售壓力很大，為了能夠銷售房子，他們想到的一個辦法就是找“房托”，營造一種熱銷環境，此時不買，后悔終生。經過一季度“以價換量”的博弈后，開發商與購房者之間的博弈升級，不少樓盤開始試探性地提高價格。

08張五常：沒看到泡沫無需打壓

76歲的經濟學“狂生”張五常直言，房地產的價值就是國家的財富，是國家財富積累的大倉庫，原則上房地產的價格越高越好。樓價上漲并非全然都是泡沫，也有生產力上漲的作用使然，并沒有看到中國房地產市場的泡沫。如果沒有看到泡沫就拼命打壓房地產市場是不明智的。

09溫總理：穩定房地產市場調控政策普通商品房增加供給

5月18日至20日，溫總理在六省經濟形勢座談會上指出，穩定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康發展。

10李戰洪

在中國買房，不能叫“買”，50~70年所謂“產權”，只能算“租”。真正的產權和甲方是政策制定方，購房人為70年的租金，節衣縮食后首付及幾十年的按揭負債，在一次足房租之后，未來又要為“出租屋”再交“房子的稅”。房產稅，顧名思義：“房”的“產”權歸誰，誰交“稅”。房產稅有點不合理？

11聶梅生：樓市已逼近2009年初谷底 房價現筑底態勢

在聶梅生看來，當前房地產市場已經逼近上次2009年初的谷底，房價進入同比下降通道的同時，一些城市環比下降幅度開始減小，開發商以價換量和剛需釋放，在成交量緩慢提升的同時，房價逐步走穩并將在今后一段時間內處于筑底階段。

12萬達宣布26億美元收購全球第二大院線集團AMC

經過兩年談判，5月21日，大連萬達與全球第二大院線集團AMC簽署并購協議。萬達此次并購總交易金額26億美元，包括購買100%股權和承擔債務兩部分。同時，萬達并購后投入運營資金不超過5億美元，萬達總共將為此次交易支付31億美元。

13中國樓市流行更年期綜合征

家中有更年期患者，所有成員都會因此痛苦。社會經濟生活亦然。現在房地產宏觀調控進入了更年期，很多人因之患了更年期綜合征，房地產開發商、政府、已經購房者和等待購房者……所有的房地產市場主體都受其害，損傷了經濟和社會肌體的健康。

14地方忙微調 難撼樓市調控主基調

專家認為，保障合理購房需求，實現樓市“軟著陸”符合中央政策，但樓市調控的大基調沒有變，如果地方微調政策有悖于中央調控要求，“存活”時間不會長。就房地產市場而言，成交量持續萎縮、土地市場冷清等也是地方進行微調的動力來源。

15郎咸平：房地產調控當務之急不是蓋房而是"排隊"

現在全國都在搞保障房""，政府似乎覺得當務之急就是蓋房。地方政府必須明白一個基本道理：保障房是真正意義上的公共政策，沒有老百姓的參與和討論，沒有民意的首肯和批評，怎么做都是錯的。

16住建部再次強調控房價 5月或有更大降幅

住房和城鄉建設部表示，未來房地產調控仍將堅持控制投資性需求，控制房價上漲不動搖。目前，開發商的住宅庫存數已創新高，業內人士表示，去庫存已經成為開發商的當務之急，購房者有望獲得更大幅度的優惠 。

17為擺脫調控短期化 建立長效機制不能拖

近日住建部和一些部委的研究機構正研究刺激樓市剛需入市的政策儲備，并研究建立一套保證非投機投資住房消費的機制。擺脫房地產調控“短期化”傾向，探索長效機制確實是房地產調控當務之急，時間上不能拖，也拖不起。

18年存1.4萬咋成億萬富翁

億萬富翁“神奇公式”：每年定存1.4萬，享受5%利率，如此持續40年可以積累財富為1.4萬×(1+5%)×40=169萬。但是，如果將每年應存的錢全部投資到股票或房地產市場，并假定能獲年均20%的投資報酬率，那么40年后他能積累多少財富？1.4萬×(1+20%)×40=1.0281億。

19潘石屹

新秩序正破殼而出、勢不可當。阻礙它的力量在哪里？在它的舊秩序本身，而不是敵人。如行業：建筑最大阻力來自現在的建筑行業，房地產最大阻力來自現在的房地產行業，以此類推……

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［關鍵詞］人民幣；美元；匯率

［中圖分類號］F830 ［文獻標識碼］B ［文章編號］

2095-3283（2012）03-0051-02

2011年12月7日，根據中國外匯交易中心公布的數據，銀行間外匯市場人民幣對美元匯率中間價為6.3342，這是人民幣匯價連續第6個交易日盤中觸及交易區間下限，即我們常說的“跌停”。此現象非常罕見，只有在2008年國際金融危機時人民幣出現過連續4天跌停。本文將對人民幣出現的下跌情況產生的原因以及影響進行分析。

一、人民幣多次探底的原因

（一）外部原因

大多數業內人士認為，購買美元的需求量增大及美元的波段性走強，是導致2011年底人民幣對美元即期匯價盤中連續跌停的主要原因。而近期歐洲債務危機不斷升級，也是造成人民幣貶值的一個重要外部原因。2011年12月6日，標普評級機構發出警告將下調歐洲金融穩定基金（EFSF）以及歐元區所有17個國家的評級，使得海外資金避險情緒高漲，資金流出量增大，進而推高美元需求量。從2011年12月8日的歐盟峰會就三大議題達成共識：救援可暫時緩解市場恐慌，但不能徹底解決問題；財政鞏固是解決危機的根本之策，但短期內客觀上會使危機持續時間更長；歐元區國家經濟發展不平衡、統一貨幣政策與經濟趨同要求的矛盾是造成小國財政危機的重要因素，需要統一各國財政，但是短期內并不具有可行性。并且巴塞爾條約關于資本金的要求也使歐洲銀行業急于回抽全球資金，由此引發國際資本波動加劇，而且各國的貿易保護主義有所抬頭。盡管美國經濟復蘇勢頭略有回升，但高失業率、房地產市場低迷、消費者和企業信心缺失等問題尚未得到有效解決，亞洲作為新興市場同樣受國際金融危機以及歐債危機影響，經濟急速下滑的預期加速導致資金撤離，風險資產包括新興市場的貨幣遭遇大幅貶值。央行的統計數據顯示，2011年第四季度我國四大國有銀行的存款比例有進一步下滑的趨勢，而且企業貸款速度明顯放緩，這都表明世界經濟增速整體下滑，美元成為惟一避險港灣，此時選擇出售人民幣資產成為必然。2011年11月11日，美國的高盛集團在股票價格不是十分理想的情況下拋售中國工商銀行的股票也恰恰印證了這一點。

除了貿易順差和外商直接投資下降之外，熱錢流出因素也至關重要，其根本原因在于海外市場人民幣貶值預期與國際熱錢流動存在較強的相關性。2011年12月8日，亞洲開發銀行宣布將2012年東亞新興經濟體的經濟增速預期由7.5%下調至7.2%。其中，中國內地增速預期由9.1%下調為8.8%，香港由4.7%下調為4.0%，人民幣貶值預期進一步加強。2011年9月我國新增外匯占款為2472億元，10月則出現自2008年1月以來的首次負增長。10月份央行外匯累計占款余額為23萬億，比上月余額減少893億元。所有金融機構外匯占款量單月減少249億元，其中商業銀行等各家金融機構增持購買外匯金額達600億元。匯率市場出現較大波動的另一個重要原因是我國與境外匯差擴大導致的投機需求。以香港為例，2011年9月底以來人民幣不可交割遠期合約（NDF）市場已經出現了人民幣貶值預期，機構大量拋售人民幣，導致香港市場上的美元報價比內地高出數百點，兩地匯差峰值達近千點。大量投資者在內地買入美元，在香港市場賣出美元，令內地現貨市場人民幣對美元不時出現跌停現象。不論是境外的投機需求還是國內銀行業對外匯的不斷增持，都加大了人民幣貶值的預期，也助推了人民幣對美元即期匯價盤中連觸跌停。

（二）內部原因

中國經濟減速加上海外經濟體經濟減速，令國際投資者對未來中國出口前景感到悲觀。2011年，中歐雙邊貿易增速低于同期我國進出口總體增速4.2個百分點；中美雙邊貿易增速低于同期我國進出口總體增速6.6個百分點；中日雙邊貿易增速低于同期我國進出口總體增速7.4個百分點。從以上數據可以看出，我國出口貿易受海外市場的影響出現了不同程度下降。海外市場人民幣貶值預期進一步加強。

居民消費價格指數CPI不斷升高，通貨膨脹較為嚴重。從2011年年初我國CPI從4.9%一路上漲，7月份達到6.5%，創下37個月以來新高。在此環境下，國家出臺了一系列措施，例如控制信貸比例，提高存款準備金以及進行比較嚴厲的房地產調控等。盡管2011年11月份我國CPI同比漲幅回落至4.2%，降幅超過大多數學者預期。全年來看，物價已經被成功“穩住”，但是也對我國經濟增長造成了不利影響。中國物流與采購聯合會的數據顯示，2011年10月份中國制造業采購經理人指數（PMI）為50.4%，環比回落0.8個百分點。2011年下半年以來，制造業PMI中的新訂單指數回落較為明顯，平均水平較上半年回落2個百分點左右，其中新出口訂單指數、積壓訂單指數和進口指數這三個指標都顯示出中國實體經濟所面臨的壓力加大。2011年12月2日，央行調查統計司最新的《當前房地產市場形勢分析報告》和《房地產市場變化對金融業影響的調查報告》引起市場廣泛關注。報告認為，當前的一系列經濟和金融數據的變化顯示，房地產開發投資增速高位回落，房地產開發企業資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地產貸款增速回落，房價拐點初現端倪。貨幣緊縮與房地產調控的疊加效應導致房價下跌。房地產價格作為我國一個重要的經濟指標，如果房價快速下跌必然會影響我國經濟增長。2011年9月M2增速為13.0%，創2001年10月份以來新低，M2的下降緣于企業存款的下降，9月企業存款比8月少了6862億元。在宏觀政策的調控下，國內的投資增速出現了放緩局面，未來投資增速也將出現較明顯回落。可以說，整個市場對人民幣繼續快速升值的預期均發生變化。以上這些因素勢必都會增強各方對美元的需求，造成美元短期內的升值。

綜上所述，人民幣對美元的貶值只是短期現象，中國經濟的基本面并不支撐人民幣貶值，內外部因素才是造成這種現象的根本原因。從目前各種金融機構的預測來看，也都對近期人民幣對美元貶值持相反態度，從趨勢上看，人民幣升值仍將會是2012年的主題。

二、人民幣多次探底的影響

（一）減少熱錢投機套匯

業內許多專家對于人民幣短期貶值的現象，都持樂觀態度。從另外一方面說，人民幣匯率迎來了雙向波動，也向境外投資者發出了警示信號：人民幣匯率不會一路升值，也會向下波動。這會打消一些熱錢來中國投機的念頭，促使我國人民幣匯率正常波動。2011年下半年以來，盡管人民幣對美元匯率走勢發生了較明顯變化，尤其是9月、11月美元一度大幅走強，但并未對人民幣匯率走向產生顯著影響。通過近年來我國人民幣外匯政策的調整，人民幣匯率已接近均衡水平，許多業內人士也預期人民幣未來升值空間較小。在此背景下，人民幣對美元匯率的關聯度或將進一步弱化，人民幣匯率將更多體現出自主性的雙向波動特征。很多境外投資機構或者散戶游資，對人民幣的走勢判斷都不會像從前那樣十分明朗，投機套匯的風險將進一步加大，不論是對人民幣匯率的波動還是鞏固我國匯改以來所取得的成績，都較為有利。

（二）提高我國出口產品國際競爭力

人民幣貶值會降低中國產品的國際市場價格，減少資本投入的成本，提高是我國出口產品競爭力，可以使我國出口貿易快速恢復。目前，“中國制造”遍布世界，中國已經成為各國不可或缺的進口來源地。目前我國產品能夠占據一定的國際市場份額，主要還是依靠中國產品的價格優勢，在國際競爭中并不處于主導地位，如果不能進一步控制成本，出口貿易將遭受前所未有的打擊。一些原來在中國投資建廠的跨國企業，可能會將投資轉移到勞動力更為低廉的國家。某種程度上人民幣的貶值可以延緩這種情況的發生，使這些企業能夠轉型，實現“軟著陸”。

（三）部分行業將受到打擊

外匯負債類行業包括航空、通信等行業，由于有較多的外匯負債（特別是美元負債）會因人民幣對美元匯率下跌受到影響，例如，航空公司的飛機大部分是租來的，按照合約每年要定期繳納租金。原材料或零部件進口型行業，例如合資汽車行業，由于每年均需要進口相關的原材料及部件，人民幣貶值將使這些行業的成本有一定程度的上升。

投資品行業包括房地產、園區開發和具有資源價值的煤炭、有色金屬等行業，特別是我國的房地產等行業，以及各個行業對看空中國的恐懼加強，A股、B股會持續較長一段時間的低迷。短期內會加快房價的下行趨勢，目前房地產行業正常的融資成本都在20%~25%。加之國家對房地產行業的管控非常嚴格，如果房價過快下滑極有可能造成我國房地產業的“硬著陸”，產生巨大的房地產債務危機，導致國民經濟的非正常發展。

三、小結

人民幣對美元的匯率波動對各行業的影響是較為復雜和多角度的，往往是利空和利好的綜合。我們可以清楚地看到人民幣短期貶值對出口貿易、升值壓力、輸入型通貨膨脹以及人民幣匯率彈性的增強構成利好，從經濟方面看，如果我國能繼續保持健康穩定快速的發展，人民幣未來必將能成為國際強勢貨幣。但從長遠來看人民幣對美元升值的壓力并沒有減弱，人民幣并不能完全擺脫美元的束縛，其中房地產業會將受到巨大的影響，境外套取利差的游資會伺機而入。

［參考文獻］

篇9

關鍵詞：訂造家具；傳統手工家具

中圖分類號：J525.3 文獻標識碼：A

二、傳統手工制作家具的弊端

近幾年，由于行業技術工種的結構調整，從事木工和油漆工職業的人員越來越難尋覓，熟練工奇貨可居；更由于國內人工成本持續上升，裝修市場的人工費用更是水漲船高。不僅如此，傳統手工家具還有以下幾方面弊端。

價格方面：訂造家具因為家具的各種屬性參數是可以訂造的，也就是你可以控制家具成本，比如一個書柜，你覺得比較貴，可以去掉一些不必要的板材，選擇鋼架式書柜，板材少了，自然價格便宜。另外，如果是所有的家具都選擇一個品牌定做，那么廠家在生產時可以合理利用材料，價格肯定比選擇多個品牌的便宜。而木工度定做家具不一定便宜，因為沒有服務保障，費用問題相對不透明。

做工方面：木工的做工肯定是不行的，因為基本上都是手工活，板材的封邊、平滑度都存在問題，很不環保，甲醛釋放量大。而選擇品牌家具，都是有大型的生產基地，板材的封邊絕對有保障，并且環保標準基本上都是E1甚至有的是E0標準。很重要的就是售后服務，如果木工的做工出現問題，很難找到責任方，選擇品牌家具就有很好的售后保障。

材料方面：中國現在的家具大部分都是使用人造板，這也是在歐洲比較流行的，而木工為了控制成本，材料肯定是很差的，很多板材不是硬度不行，就是木材很差，你也很難有考量的依據，而訂造家具品牌一般都是找固定的供應商，如吉林露水河等知名供應商，所以材料肯定是可以保障的。

式樣方面：木工家具款式肯定是有限的，因為木工作坊還是以個人或工程隊的形式，沒有專業的設計師和家具設計的資源。而訂造家具品牌因為專業做設計，訂造，并且是以公司的形式，在設計流行趨勢，以及設計能力上，有些公司還有專業的設計軟件如尚品宅配，其提供的家具設計服務肯定是多樣化的，供選擇的余地大，并且可以參與到設計中，而木工家具是不可以的。

二、訂造家具發展趨勢

近年來，隨著國人生活水平的日益提高，消費理念也慢慢與歐洲發達國家接軌，整體櫥柜、衣柜等訂造化家具也日益為廣大消費者所接受。拒絕雷同，是人們青睞訂造家具的重要原因。根據一家權威機構的調查報告，85%的受訪者在選購家具時更傾向于訂造家具。訂造家具獨特的個性設計，能夠由顧客自己掌握櫥柜的風格，符合現代年輕人的崇尚個性，展現了自我魅力的要求，這就是它最吸引人的地方。

相比于通過傳統方式制作、購買的家具，訂造家居的優勢是非常明顯的。

一，完全根據用戶的個人需求來進行設計，從家庭固定的的居住成員到每個成員的生活習慣都能全面顧及，還可以根據對于顏色、形狀的喜好來要求，這是只有訂造家居才能做到的。

二，有可靠的質量保證。與傳統家具制作方式不同，訂造家居是由專業的工廠進行加工生產的，每個產品都有嚴格的質量把關，這讓生產出來的家居有著很高的質量水準。

三，精心設計帶來的高品位家居美感。從整體的設計到外觀的顏色、功能、擺放位置全都可以自己決定，將自己的想法告訴設計師后，便會出爐與之最匹配的實際方案。擁有一個高品位的家先從訂造家居開始。

四，施工效率快，材料環保。裝修房子最需注意的就是對材料的選購，訂造家居選用的都是不含毒性、無異味、甲醛含量很低的材料，對人體的健康損害降至最低。選好材料和款式后，只需等待5至10天就可以收到商品了，現場組裝也可以在1-3天完成。能夠讓你在快速擁有你最想要的家居。

筆者認為，目前訂造家具受到追捧主要有三方面原因：首先，訂造家具的實用性和空間利用率較傳統家具都更強，也更簡單地實現了裝修風格的統一化。其次，與行業的發展趨勢密不可分，傳統家具行業中庫存量積壓的現象很明顯，廠商為了減輕壓力，將比重轉向訂造家具市場。此外，房地產行業極大促進了訂造家具的發展，房地產行業呈現出兩級分化的狀況，商業住宅中小戶型開始成為主流，高端豪宅別墅也大量興起，傳統的以家具成品為主的市場難以滿足這些人群的需求，而在這種情況下，訂造家具就得到了很好的發展。

三、訂造家具未來前景觀望：電商是訂造家具的重要銷售渠道

篇10

放松樓市調控無疑是短期拉動經濟增長的一個最簡單、最直接、最見效快的方法，也是以往一直在走的老路。但在保增長的目標下，我們是否會再一次回到過去的老路上？筆者以為，這種擔憂完全可以理解，但其變為現實的可能性微乎其微。

最重要的一點是，新一屆政府對經濟放緩的容忍度已經明顯提升。從“保增長”到“穩增長”，過去的一段時期我們對增長和轉型總是那么糾結，但新一屆政府開始后，“把推動發展的立足點轉到提高質量和效益上來”或許會有新的突破。中央高層的一系列表態清晰地釋放了如下信號：政府以容忍經濟增長放緩為代價來推進經濟轉型的決心已定。再度放松房地產調控與中央決心“打造中國經濟升級版”的大方向相悖。

其次，如果考慮到中國房地產市場業已存在的潛在高風險，奢談放松樓市調控恐也為時尚早。中國房價之所以越調越漲，除工業化和城鎮化推動的剛需大幅增長客觀性因素外，市場流動性大又缺乏投資方向是宏觀層面的重要影響因素。不斷膨脹的投資需求在以數字政績為取向的地方政府的配合下不斷放大。如果只看到房地產發展所帶動的GDP增長，而無視真實住房消費能力和資金支撐能力，任由房地產行業成為地方政府樹立政績的工具，則不斷做大的中國經濟大起大落的波動只怕不會只有2008年那一次。

今年4月份來，越調越高的地產市場泡沫風險已成為外資機構看空中國的三大因素之一，不去促進地產市場的軟著陸，反而放松調控，無疑是給本已風聲鶴唳的地產市場添柴拱火。目前外資想要“做空中國”可能確實很難，但其理由不能輕視，如果總把“做空中國”當作笑談嗤之以鼻，甚至火上澆油，相信潮水退去時，自然會知道到底是誰在裸泳。

最后，如果僅從中國產業升級的角度看，也急需地產市場盡快軟著陸。不斷把地產這根“柱子”做大，不但會加大中國金融的系統性風險，還會阻礙中國經濟的轉型。虛擬經濟太火，實體經濟只好遭殃。過去中國經濟對房地產的過度依賴，直接導致了今天所面臨的經濟困局：一是房價的飆升直接造成了企業人力成本和土地成本的快速上升，蠶食了出口企業的國際競爭比較優勢；二是房價的飆升抽空了實體經濟的資金，導致很多中小企業錯失了產業升級的良機。炒房比做實業掙錢，誰還有心思做實業呢？三是畸高的房價是導致消費不振的罪魁禍首。“買一套房子就當一輩子房奴”，“一套房子摧毀一個中產家庭”，欲振消費提內需又談何容易。

總之，拋棄樓市調控放松的幻想，不僅是現在的選擇，也應該是未來的選擇。近期持續的土地成交高溢價，已經給未來房地產價格上漲造成了很糟糕的預期，如果再放松調控，無疑是給本已上漲的預期繼續加碼，如此循環下去，只會把房地產進一步推向“大到不能倒”的局面。而當最終的這些投資需求轉化成市場的產品供給之時，則中國房地產可能陷入極其不利的境地。從這個意義上講，目前緊要的是進一步細化調控政策以調控上漲預期，而不是相反。可以幻想的是調控手段的科學化，而非放松甚至放棄。

（作者為上海金融與法律研究院執行院長）

制約多，休閑難

國家旅游局報告 中國人休閑時間少

5月19日，國家旅游局首次《中國國民休閑狀況調查報告》。報告顯示，中國國民工作日空閑時間僅3小時，占全天的13.15%，遠低于OECD（經濟合作與發展組織）國家23.9%的平均值。

國人目前為何休閑不起？首先，受收入水平的制約。當人們的收入水平較低時，休閑的機會成本較高，工作的替代效應就會占主導，此時人們會選擇更多工作時間而犧牲休閑。當收入水平較高時，工資率增長的邊際效應降低，工作的補償效應就會占主導，人們對休閑的需求就會增加。與發達國家相比，國人目前仍處在工作替代效應讓位于工作補償效應的階段。

其次，受法制環境的制約。我國對勞動者的保障還存在法律缺失、監督不力等問題。在實際工作中，雇傭方處于強勢位置，勞動者缺乏話語權，8小時工作制、帶薪休假等制度往往無法真正落實。

最后，受休閑環境的制約。休閑設施不佳、交通不便、景點含金量低，自然會削弱國民休閑消費的欲望。

大力發展休閑產業、開辟休閑消費之路，應是我國今后提振內需和促進產業轉型的一次大好機會，而盡快削平上述三個因素的制約應是需要邁出的第一步。

（作者陳金保為經濟學博士）

稽查風暴莫一刮而過

肖鋼上任兩月 證監會掀起稽查風暴翻舊案查10公司

近期，中國證監會掀起了雷厲風行的稽查風暴，集中翻查舊案。

廣大投資者對此莫不拍手稱快。對于投資者而言，資本市場創新等業務固然可以拓寬投資范圍與渠道，但在當前造假盛行、欺詐成風的市場環境下，如何確保讓那些真正有投資價值的公司上市，淘汰掉企圖渾水摸魚的不合格公司，才是解決當前A股問題的關鍵所在。

在拍手稱贊的同時，不少投資者也有幾許擔憂：一是懲罰力度不大。此前萬福生科事件中，盡管平安證券被開出自2004年保薦制度出臺以來最嚴厲罰單，但涉嫌造假的上市公司卻只處以30萬元人民幣的罰款，且監管機構稱其尚不觸及終止上市的條件，沒有退市跡象。由于公司退市涉及到大量中小投資者的利益，如何在保護投資者利益的情況下加大懲處力度，也是擺在監管機構面前的難題。

二是稽查風暴是否只是“一刮而過”。過去監管機構往往針對特定事件來掀起審查風暴。據傳此次審查很可能是在為即將重啟的IPO正本清源。但對A股市場來說，一陣風是遠遠不夠的，只有持續性地加大監管力度，重塑公開、公平、公正的市場環境， 加強制度建設，才是長遠之道。

（作者劉曉婷為長江商學院研究員）

毒大米

檢測發現趨于主動 扭捏和推諉扯皮仍然存在

近期毒大米事件持續發酵，引發廣泛關注。如何解決食品相關監管部門在管理中存在的漏洞和缺失，杜絕此類事件的頻頻發生，是解決問題的關鍵。

對于食品監管部門來說，食品安全的“查”只是開始，“處”才真正管用。以往食品安全問題多由媒體揭發，此次毒大米問題則是由廣州監管部門檢測發現，在事件起因上趨于主動，但在檢測結果的公布表現出的扭捏、“欲說還休”，仍令公眾有些不滿。對于關乎人們日常生活甚至生命安全的食品安全問題，監管部門只有在嚴格監查的基礎上重拳出擊，不姑息，不縱容，依照法律嚴格處罰，才能真正起到懲戒問題企業，警醒相關企業的作用。