房地產企業財稅籌劃范文

導語：如何才能寫好一篇房地產企業財稅籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產 企業所得稅 稅務籌劃 財務運用 收益

一、房地產企業稅收情況概述

稅務籌劃，是指納稅人在國家稅法規定的范圍內，通過對經營、投資、理財、核算等一系列經濟活動的事先籌劃和安排下，充分利用國家稅收法規提供的優惠政策及稅收法規允許范圍內的技術手段，從而盡可能的獲得“節稅”的目的，使納稅人獲得最大的稅收利益。本文主要簡述房地產企業所得稅稅收籌劃的財務運用研究，在此前提下，先對我國房地產項目稅收立法的整體情況概括如下。房地產項目從招投標、開發、建設到銷售過程中主要涉及的稅種有：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等，這些稅種所對應的法規為各稅種的暫行條例，另外還有稅收部門的規章、通知等。所以，房地產企業在進行稅務籌劃時，一定要對國家相關稅收政策做到充分了解，同時要結合自身的情況進行稅務籌劃。稅務籌劃的分類根據類別的不同主要分為：行業、稅種、經營活動三種。房地產項目的科務籌劃可根據經營活動和稅種的不同來進行。

二、房地產企業所得稅稅務籌劃概述

1、房地產企業所得稅稅務籌劃的含義

企業所得稅是對我國內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》是1994年工商稅制改革后實行的，它把原國營企業所得稅、集體企業所得稅和私營企業所得稅統一起來，形成了現行的企業所得稅。它克服了原來按企業經濟性質的不同分設稅種的種種弊端，真正地貫徹了“公平稅負、促進競爭”的原則，實現了稅制的簡化和高效，并為進一步統一內外資企業所得稅打下了良好的基礎。企業所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得，我國企業所得稅法將納稅人分為居民企業和非居民企業，其中居民企業是指依法在中國境內成立，或者依照外國(地區)法律成立但實際管理機構在中國境內的企業。居民企業應就來源于中國境內、境外的所得作為征稅對象，包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產企業所得稅稅務籌劃是指房地產企業在依據國家相關政策及稅法規定的為前提，利用稅收法規允許范圍內的技術手段，結合企業自身生產、經營、投資和理財活動，盡可能選擇稅收利益最大化的納稅籌劃形為。

2、房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用分析

稅收籌劃是在法律法規的許可范圍內進行的，實質是納稅人為維護自己的權益，在遵守國家法律及稅收法規的前提下，在多種納稅方案中，對企業投資、經營、理財等事先做的籌劃和安排，以盡可能達到稅收利益最大化方案的決策，具有合法性。合理避稅的前提條件是：依法納稅、依法盡其義務，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其細則和具體稅種的法規條例，按時足額交納稅款。只有在這個基礎上，才能進行合理避稅，才能視合理避稅為企業的權利，才能受到法律和社會的認可和保護。可見，企業的稅收籌劃和合理避稅是一體的，在廣義上，可屬于同一個范疇。所以，房地產企業在進行企業所得稅稅務籌劃時要結合自己的實際情況，利用合法的財務手段，選擇適合自己特點的避稅籌劃措施。

(1)稅務籌劃、合理避稅有利于實現企業財務管理目標

房地產企業依據自身的特點，通過成功的避稅籌劃，可以為企業帶來最大化的稅收收益，實現企業的利潤最大化，使企業更具規模，并能更好的實現企業的財務管理目標。

(2)稅務籌劃有利于企業財務管理水平的提高

房地產企業在進行企業所得稅稅務籌劃的前提必須是合理、合法的，要求企業必須規范財務管理行為，以此為企業提供正確有效的財務決策，使企業的各項經營活動都能實現良性循環。為了達到合法的節稅目的，房地產企業必須加強經營管理和財務管理，才能使避稅籌劃方案得到最好實現。因此，開展避稅籌劃有利于規范企業財務核算，加強財務核算尤其是成本核算和財務管理，促進企業加強經營管理。

3、房地產企業所得稅的稅收籌劃案例分析

由于房地產企業項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。

案例1：某公司2000年成立，2000年應納稅所得額為-9389元，2001年應納稅所得額為-2682996.53元，2002年應納稅所得額為-1182425.88元，2003年應納稅所得額為967335.39元，2004年應納稅所得額為-754818.4元，2005年應納稅所得額為-515069.03元，2006年預計應納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務籌劃了，因為企業所得法規定，納稅人發生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但是延續彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務籌劃，則2001年的可結轉下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業就是一種損失。后通過與銷售部的協調，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節稅的目的。

案例2：房地產開發企業每年的招待費都很大，而稅法規定，納稅人發生的與其生產、經營業務直接相關的業務招待費，在規定的比例范圍內可據實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產開發企業每年調增的業務招待費很多，加大了企業應納稅所得額，這也需要進行稅務籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務費的發票，同時做好相關會議費證明材料，這樣一年下來需要調增的業務招待費就少了很多，減少了企業應納稅所得額，達到了節稅的目的。

案例3：某公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發階段，按照預計1年后就可銷售，當時有一家銷售公司與公司一大股東關系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應收賬款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規定經濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應納稅所得額。后經過多次協商，公司接受了本公司的方案。

實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規，就能達到避稅的目的。

三、結論

總之，稅收籌劃是合法的，是在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下進行的，并不是要企業虛報成本、虛報支出，而是要求企業在經過合理的、不違反稅收法規的前提下對企業的各經營活動和財務活動精心安排下，以達到減輕企業稅負，提高企業利潤的目的。

參考文獻：

[1]李大明.論稅收籌劃的原理及其運用.中南財經政法大學學報，2003;2

[2]王靖.稅收籌劃的定位與選擇.經濟與社會發展，2001;4

[3]田冰芬.稅務籌劃發展的意義及對策.經濟師論壇，2002;8

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一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃分析

（一）土地增值稅概述

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。單位包括各類企業、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營者。土地增值稅的特點是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象；征稅面比較廣；采用扣除法和評估法計算增值額；實行超率累進稅率及實行按次征收、納稅時間、納稅方法根據房地產轉讓情況而定。土地增值稅的立法原則是適度加強國家對房地產開發、交易行為的宏觀調控；抑制土地炒買炒賣保障國家的土地權益；規范國家參與土地增值收益的分配方式、增加財政收入。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物征收，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。基本征收范圍包括：轉讓國有土地使用權；地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓；存量房地產的買賣。

（二）土地增值稅計算

轉讓土地使用權和出售新建房等情況，計算土地增值稅分四步計算應納稅額。第一步計算增值額：增值額=收入額―扣除項目金額，其中收入額包括貨幣收入、實物收入及其他收入；扣除項目金額包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目。第二步計算增值率：增值率=增值額÷扣除項目金額×100%。第三步確定適用稅率：根據計算的增值率，按照稅率表確定適用稅率。第四步依據適用稅率計算應納稅額：應納稅額=增值額×適用稅率―扣除項目金額×速算扣除系數，土地增值稅實行四級超率累進稅率。

二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃存在的問題

（一）缺乏全面系統的籌劃

企業內部財務人員、稅務人員及高層管理人員只是更多地側重于理財層面及各自工作相關領域的籌劃。比如財務人員在會計的領域中，通過一些會計技巧、會計分攤及會計成本計提等方法的運用，在這些方面的籌劃能起到一些節稅的目的，但如果想要有更大的作用，想節約幾千萬甚至上億元比較困難，因此企業必須從戰略管理層面上進行改革，并落實在公司經營管理的各個環節。此外稅收籌劃不再在只是一個部門和個人的事，而是自上而下各個部門各種崗位的責任，形成全面的系統的籌劃體系。

（二）缺少專門的籌劃人才

現在大型的房地產企業都在成立或者考慮成立有獨立稅務經理的稅收籌劃部門，但目前很多中小型開發商還是財稅不分家，財務部的人員兼任稅務部的工作，甚至存在出納比財務總監的權利要大。房地產行業早期比較容易賺錢，財務人員的工作就是報稅做賬去銀行，正是因為大家對這樣的職位任職不夠深入，對財務人員要求不高，導致許多開發商聘用的財務人員專業水平不高，職業素質不高，所以稅收籌劃還有很多的空間沒有得到充分的挖掘。在籌劃人才及技術力量層面上，中小型開發商相對來說還是很薄弱的，許多房地產企業在這個方面還有很大的藍海去發掘，因此企業可以設立專門的稅務經理職位并招聘有經驗的稅收籌劃人才，還可以通過外包的方式委托具有豐富經驗的中介機構來針對本企業進行籌劃。

（三）外部環境的改變造成行業管理的轉型

過去十年是中國房地產企業黃金的時期，毛利高利潤空間大，因此房地產企業高層并不重視稅收籌劃，而現在房地產行業正處于下行通道，許多房地產企業出現資金壓力大，利潤空間降低，銷售不暢等特點。而房地產企業在資金和銷售雙重的壓力背景下，又遇到土地增值稅清算和征收的壓力，這樣迫使房地產企業自身管理由粗放化型向精細化型轉變，在這期間精細管理的核心就是，對成本控制中的財稅成本控制。

（四）錯過最佳的稅收籌劃時機

現在許多房地產企業一般都是在項目開發后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始進行稅收籌劃。項目開發到這個階段時，籌劃的空間已經很小，此時不是不能進行籌劃，而是這個時候可操作的方法已經很少了。所以企業如果在項目開發后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始稅收籌劃，籌劃的效果將會大打折扣。例如，房地產企業剛剛立項，準備在一塊地上同時開發公益性項目和住宅項目兩個部分，此時土地價格的籌劃就尤為重要，為避免所有土地價格的一刀切，在取得土地的時候就要和政府的相關部門進行溝通，把價格合理分配到兩個項目中去，這樣就可以獲得更好的籌劃效果；如果企業在項目開發中后期才開始籌劃，必然會錯失扣除項目中最大的籌劃空間――土地價格這個部分。

（五）不及時了解新的稅務政策及各地區稅務政策的差異

國家稅收法律政策是在不斷地改進和完善中，如果許多房地產企業的財稅人員不及時了解和掌握新的稅務政策，不僅造成其做出的稅收籌劃價值大打折扣，甚至使得房地產企業遭受不必要的高額稅負及稅收處罰。例如北京市地方稅務局公告2013年第8號文件中規定，“納稅人進行房地產開發項目土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標準對普通住宅進行審核確認”，在這之前是按照一棟樓來計算平均值，確認是否符合普通住宅的標準，如果企業的財稅人員沒有及時了解到這個政策，還用以前的舊政策來籌劃，在土地增值稅清算中將無法享受普通住房的優惠政策，這樣必然會對企業造成不可挽回的損失，并且將會承擔高額的稅負。

在我國不同地區出臺一些有地域特色的稅務政策，許多房地產企業并不了解，所以企業要及時了解所在地區稅務政策的特色及關注每個地區稅務政策的差異，做到最大程度上的享受稅收優惠政策、合理合法的加大扣除項目，最大限度地提高企業的利潤空間。

三、加強房地產企業土地增值稅稅收籌劃的建議

（一）改變項目的轉讓方式

房地產企業稅收籌劃不應只是停留在理財層面上，要達到戰略層面和企業架構方面的高度，形成屬于企業高端層的籌劃設計和運作。譬如通過對項目轉讓方式的復雜化，把一個簡單的資產轉讓方式變為一個復雜的股權轉讓方式，通過轉讓項目方式的復雜化進行稅收籌劃。

案例1：A公司將某大廈轉讓給B公司，大廈轉讓額為9億元，可扣除項目金額為3億元，增值額為6億元，本次交易不是簡單的資產轉讓，而是通過境外股權轉讓方式完成的；適用的營業稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，企業所得稅稅率為25%。

方案1：簡單的資產轉讓方式。

營業稅金及附加： 9×5%×（1+7%+

3%）=0.495億元。

增值率：6÷3×100%=200%，適用的土地增值稅稅率為50%，速算扣除系數15%。

應繳納土地增值稅額：6×50%-3×15%=2.55億元。

應繳納企業所得稅額：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875億元。

稅后利潤：9-3-0.495-2.55-0.73875

=2.21625億元。

方案2：通過境外股權轉讓方式。

營業稅金及附加：根據相關的稅收政策規定，在中國境內沒有任何股權轉讓，也沒有任何資產交割，免征營業稅及附加。

應繳納土地增值稅額：同上，也免征土地增值稅。

應繳納企業所得稅額：（9-3）× 10%

=0.6億元，根據國家稅務總局公告2013年第72號文件的相關規定進行反避稅，雖然在境外做的股權交割但其資產包在中國境內，如果反避稅成立，需要繳納企業所得稅，本次為境外公司非居民企業，所以企業所得稅稅率不是25%而是10%。

稅后利潤：9-3-0.6=5.4億元。

通過上述計算可知，方案1房地產企業需要繳納稅金合計為3.78375億元，稅后利潤為2.21625億元，方案2需要繳納稅金合計為0.6億元，稅后利潤為5.4億元，通過把簡單的資產轉讓方式變為復雜的股權轉讓方式，可以減少稅負并增加企業利潤3.18375億元。

（二）前期合理分配各個項目中的土地成本

房地產企業稅收籌劃最好的時機在項目前期，最大的籌劃空間是土地成本，如果能在項目前期對土地成本進行合理的分配，將會加大扣除項目的金額，減小增值率降低土地增值稅稅率，從而起到節稅的作用。

案例2：A房地產企業以8000萬元價格買到一塊土地，其中75%的面積開發文化旅游地產及相關配套設施、25%的面積做住宅，而住宅部分總銷售收入2.1億元，按照面積分配的土地成本2000萬元，房屋開發成本1億元，本例適用的營業稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%。

方案1：項目前期不進行籌劃。

營業稅金及附加：2.1×5%×（1+7%

+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.2-0.1155=7845萬元。

增值率：7845÷13155×100%=59.64%，

適用的土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數5%。

應繳納土地增值稅額：7845×40%-13155×5%=2480.25萬元。

方案2：該房地產企業開發的項目大部分屬于文化旅游和公益項目等，所以從政府取得的總土地價格非常優惠，其他房地產企業周邊住宅項目的地價是A企業的3倍左右。如果能在事前做一下稅收籌劃，在取得時和政府部門對土地成本分配進行談判，把文化旅游項目和住宅項目的土地價格分開，總地價不變還是8000萬元，住宅項目部分的地價和周邊地價一樣6000萬元左右，剩下金額2000萬元作為文化旅游項目部分的地價。

營業稅金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.6-0.1155=3845萬元。

增值率：3845÷17155×100%=22.41%，

適用的土地增值稅稅率為30%。

應繳納土地增值稅額：3845×30%=

1153.50萬元。

通過上述計算可知，如果能在項目前期把土地成本進行合理的分配，便可以節省稅金增加利潤1326.75萬元。

（三）適當加大公共配套設施的籌劃

房地產企業建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，〔2005〕26號中對普通標準住宅的規定為：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準，允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。因此，房地產企業有時可以通過適當增加公共配套設施投入減少增值額，來享受免征的稅收優惠政策。

承上文案例2：籌劃后仍需繳納土地增值稅額為1153.50萬元，如果房地產企業再增加投資600萬元在小區內建設一個居民健身場所和增加一所幼兒園，則項目總成本為17755萬元。

增值額：3845-600=3245萬元。

增值率：3245÷17755=18.28%。

應繳納土地增值稅額：由于增值率小于20%符合稅收優惠政策，所以免征土地增值稅。

通過上述計算可知，房地產企業雖然項目增加600萬元的投資款，但可以減少稅金1153.50萬元，同時增加項目利潤553.5萬元，并提高了小區的檔次、完善了相關配套設施。

（四）利用稅率臨界點的籌劃

我國土地增值稅計算采用四級超率累進稅率，在每一級稅率范圍中都存在稅率臨界點，利用這些臨界點可以直接影響到土地增值稅繳納金額的大小，通常基本的方法是在土地增值稅清算時，通過加大扣除費用或者減少銷售收入的方式，使土地增值稅稅率降低一個級數，從而起到節約稅金的作用，基于基本方法的運用又衍生出許多的籌劃方案。例如通過增加銷售環節的方式，普遍認為減少納稅環節可以減輕稅負，增加納稅環節會加大稅負，但對于土地增值稅來說卻是恰恰相反的，兩次買賣或者多次買賣可以減少每次銷售房產的增值額和增值率，使土地增值稅稅率級數下降，從而減少應繳納的土地增值稅稅額；還可以通過分期銷售、分期組合不同項目的搭配銷售、項目合并清算及減少銷售單價等方法。

綜上可以計算出增值率、毛利率和稅率對應關系為：第1級數為稅率30%、增值率不超過50%時對應的毛利率區間為小于52.95%；第2級數為稅率40%、速算扣除系數5%、增值率超過50%～100%時對應的毛利率區間為52.95%～65.77%；第3級數為稅率50%、速算扣除系數15%、增值率超過100%～00%時對應的毛利率區間為65.77%～78.59%；第4級數為稅率60%、速算扣除系數35%、增值率超過200%時對應的毛利率區間為78.59%以上。

四、結語

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關鍵詞：房地產開發企業；納稅籌劃；納稅管理；戰略籌劃

近幾年我國房地產行業發展迅速，成為了國民經濟的支柱產業。房地產業具有開發周期長、業務復雜、占用資金量大等特點，而且房地產企業涉稅事項眾多、計稅復雜，為了規避法律風險，逃稅漏稅是絕對不可取，但面對日益激烈的市場競爭，房地產企業又必須合理合法的降低企業的稅負。面對如此現狀，房地產企業的稅務籌劃顯得很重要。

一、納稅籌劃基本原則

1.合法性原則

納稅籌劃必須要在法律所允許的范疇之內，通過對法律的深刻理解和精確把握進行，絕對不能以鉆法律空子和幫助企業偷稅為目的，否則，就不能稱其為納稅籌劃。

2.整體性原則

納稅籌劃是對納稅人的整體稅收負擔的一種籌劃和減輕，因此，應當遵循整體性原則。

3.減稅性原則

納稅籌劃是一種減輕稅收負擔的行為，因此，納稅籌劃必須遵循減稅性的原則。所謂減稅性，就是減輕稅收負擔直至稅收負擔最輕。

4.成本效益原則

納稅籌劃要有利于實現企業的財務目標，進行納稅籌劃應遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現經濟有效。

二、房地產企業納稅籌劃存在的問題

1.誤把納稅籌劃當成了財務部門會計處理的工作

房地產企業的稅收存在兩個環節：一是企業產生稅收的環節；二是企業交納稅收的環節。但是有很多房地產企業的決策人認為：“稅收就是財務部門的事，財務部門所作的財務處理就決定企業的應納稅額。出現多交稅和被稅務機關處罰的情況，就是財務人員失職”。這說明，房地產企業決策人的納稅觀念存在著誤區，未能了解稅收是如何產生的。

2.誤把納稅籌劃的實施放在業務產生的事后來進行

房地產企業為什么總在稅收方面出現問題，而且常常被稅務機關處罰呢？這是因為企業的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發現稅負很重，總期望事后通過財務人員在財務處理上來解決納稅問題。這是房地產企業暴露的最大缺陷。此時，房地產企業相關的稅收已產生，再進行賬面處理已為時已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。

3.企業內部缺乏必要的納稅管理

目前房地產企業對內部進行納稅管理的少之又少，很多房地產企業財務人員開始學習相關的稅收法律、法規，對企業自身的業務開始進行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業偷稅逃稅的現象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業在經營過程中，每一個環節都存在稅收問題。其他業務部門的不規范操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。

三、房地產開發企業納稅籌劃的建議措施

1.加強稅收政策的學習

怎樣利用國家的稅收政策來對房地產企業的銷售過程進行納稅籌劃，最終實現減輕稅負的目的，是目前房地產企業納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動納稅”走向“主動納稅”，對出現的問題不要憑僥幸心理，不僅財務人員非財務人員也要掌握稅收政策，學習納稅籌劃的相關知識，企業才能達到整體降低稅負的目的。嚴格地按照稅法的規定依法納稅、誠信納稅，要避免“關系稅”對企業產生的影響，才能避免納稅風險。

2.重視規范性的決策操作

房地產企業在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關注財務、稅務方面的事項，也應關注日常經營的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財務人員具備籌劃意識，各個部門的人員均要具有籌劃意識才能達到最佳效果。納稅籌劃不可盲目，應堅持依法原則，在進行納稅籌劃時必須遵守國家的各項法律、法規，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃，才能達到預期效果。

3.重視戰略籌劃

雖然能就事論事對單個項目、單筆業務或單個環節可以進行籌劃，但還應構建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。房地產開發公司的納稅籌劃沒有一個整體系統的規劃，對某個方案進行納稅籌劃，卻使得節省的稅金小于設立分公司的費用，這種片面的考慮，忽略了該項目對企業在開發、經營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業的效益，卻被同樣增加的經營成本消耗殆盡，結果是得不償失的。

4.重視前瞻性籌劃發展

不少房地產企業就是在接受了教訓，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結果籌劃只能起到亡羊補牢的作用。如果企業從開發房產的一開始，就進行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業規避納稅風險，還能免去不必要的經濟損失和名譽上的受損。所以，房地產企業要進行納稅籌劃，應在項目啟動之初就開始，對整個項目高瞻遠矚，合理規劃，這樣，才能給企業帶來更多的收益。

參考文獻：

[1]馬圣君：房地產企業土地增值稅籌劃分析[J].金融管理.2008.05.

[2]莊粉榮：房地產企業財稅籌劃實務[M].中國經濟出版社.2011.01.

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【關鍵詞】房地產 分立 稅務籌劃 特殊性稅務處理

企業從籌資設立至利益分配的整個運行鏈無不受到稅務法規的制約，尤其在納稅觀念日益增強的今天，企業可以通過稅務籌劃，從而最大程度減小稅務風險，最大可能地獲取稅后收益。

企業任何經營決策一旦形成經營行為就記錄在案不能隨意更改。這就需要企業在進行經營決策時，事先對照相關稅收政策進行籌劃，以形成對企業有利的決策方案。通俗講，就是要運用稅收籌劃來為企業合理避稅、節省成本。

房地產集團公司大都為項目公司管理模式，其特點是項目前期開發多由集團母公司負責，在立項、概念設計、方案申報、控詳規設計、工程招投標及開工許可證一系列前期工作完成，項目可行性基本確認后，集團母公司會設立項目公司，正式開工建設。此時是最適合進行整體項目的稅務籌劃，特別是土地增值稅及所得稅的稅務籌劃。

財政部、國家稅務總局《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）明確，一家企業將部分或全部資產分離轉讓給現存或新設的企業，被分立企業股東換取分立企業的股權或非股權支付，便實現企業的依法分立；分立企業應按公允價值確認接受資產的計稅基礎。

根據房地產集團公司的特點，土地使用權一般在項目正式開工前都是歸屬于集團母公司的，一旦項目開工，需將土地使用權轉移給項目公司。由于近年土地價值升值較快，土地在權證轉移時增值部分需繳納大額稅金，給房地產企業帶來相當負擔。如果參照《企業重組業務企業所得稅管理辦法》（國家稅務總局公告2010年第4號）第二十七條中規定的企業特殊重組條件的，可以不按土地投資入股的形式設立項目公司，而以企業分立的形式成立項目公司并滿足上述文件殊性稅務處理規定的企業分立條件，土地計稅基礎可以按被分立企業的原有計稅基礎確定，從而免除大量稅賦。因為，《中華人民共和國企業所得稅法》第五十七條規定，就企業整體（即全部生產經營所得）享受稅收優惠過渡政策的，合并或分立后的企業性質及適用稅收優惠條件未發生改變的，可以繼續享受合并前各企業或分立前被分立企業剩余期限的稅收優惠。

一、案例

A房地產集團（以下簡稱“A公司”）擁有B地塊土地權證，前期工作已全部完成，現成立C項目公司對B地塊進行房地產開發。目前B地塊土地原始成本為23 700萬元，資產評估值為68 500萬元。計劃將B地塊土地權證辦入C項目公司名下以便正式開工建設。

如果A公司不經過稅務籌劃，直接以無形資產――土地使用權出資成立C項目公司，所需繳納的稅種如下：

1.根據財政部、國家稅務總局《關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）關于“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅”的規定，此項投資無需繳納營業稅。

2.根據財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定，其土地評估增值部分需要由A房地產集團繳納B地塊評估增值部分相應的土地增值稅，即土地增值稅預納稅額=評估價值×2%=68 500×2%=1 370萬元。

3.根據《企業所得稅法》第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換（注：以土地投資也歸屬非貨幣性資產交換的范疇），以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利和利潤分配等用途，應當視同銷售貨物、轉讓財產和提供勞務，國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。因此，需由A房地產集團繳納B地塊評估增值部分相應的企業所得稅。

A公司對外投資所得稅=（評估價值-賬面成本-土地增值稅）×25%=（68 500-23 700-1 370）×25%=10 857.5萬元。

合計稅務成本=1 370+10 857.5=12 227.5萬元。

二、政策解讀

根據財稅（2009）59號文，如果分立滿足以下幾個條件，則可以使用特殊稅務處理：（1）具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的；（2）企業分立后的連續12個月內不改變分立資產原來的實質性經營活動；（3）取得股權支付的原主要股東，在分立后連續12個月內，不得轉讓所取得的股權；（4）被分立企業所有股東按原持股比例取得分立企業的股權，分立企業和被分立企業均不改變原來的實質經營活動，且被分立企業股東在該企業分立發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%。

對應條件（1），A公司成立C項目公司就是為了開發B地塊，對整個地塊收入成本進行獨立核算，因此具有合理的商業目的。

對應條件（2），C項目公司整體開發計劃持續3年，可用項目立項書、方案設計書、控詳規設計書、項目計劃進度表作輔助證明。

對應條件（3），A公司可出具董事會會議紀要，聲明不會在12個月內轉讓其對C項目公司的股份。

篇5

摘 要 房地產開發具有投資大、生產周期長的特點，其耗用資金之大、涉及領域之廣、產業鏈條之長，為其他行業無法比擬。房地產企業在開發銷售過程中，涉及的稅種至少有10種，平均稅負高于國內其他行業，總體稅率偏高。如何通過納稅籌劃達到企業稅負最低，從而減輕資金壓力、降低成本、增加經濟效益，對房地產企業具有重要的現實意義。

關鍵詞 房地產企業 納稅籌劃 臨界點

一、 房地產企業納稅籌劃的現狀

（一）企業沒有認識到納稅籌劃的重要性

實際工作中，很多領導和員工沒有認識到納稅籌劃在提高企業資金利用效率，降低企業資金成本過程中的重要作用。領導不重視納稅籌劃，員工也不愿意投入時間和精力來做企業的納稅籌劃，使房地產開發企業未能形成一個良好的籌劃環境，納稅籌劃水平偏低給企業造成不必要的損失。

（二）錯誤的認為納稅籌劃是財務部門的工作

納稅籌劃是指納稅人通過籌資、投資、收入分配、組織形式、經營等事項的事先安排、選擇和策劃，在合法的前提下，以稅收負擔最小化為目的的經濟活動。納稅籌劃的重點在于事前籌劃。很多房地產企業決策人認為：稅收是財務部門的工作，財務部門所做的賬務處理決定企業的應納稅額，出現多交稅或被稅務機關處罰是財務人員的責任。財務只是對企業經營成果進行核算和反應，而稅收是企業在土地轉讓、開發經營、銷售房產等過程中產生的，決策人進行這些業務之前的納稅籌劃是非常重要的。如果決策人沒有樹立正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發現稅負過重，想通過賬務處理來解決納稅問題，此時稅收已產生，已不存在所謂的納稅籌劃了。正確的納稅籌劃觀念為：合同決定稅收，決策人在決策前可先與財務人員、稅務事務所進行商討，利用稅收政策進行稅務籌劃，各部門之間互相配合，規避企業的納稅風險。

二、 房地產企業納稅籌劃的基本原則

依法納稅是每個納稅人應盡的義務，偷稅漏稅是國家法律所不容許的，稅收征管法對各種違法行為制定了相應的懲罰規定。企業在進行納稅籌劃時，需要考慮以下幾項原則：第一，合法性原則。在稅收籌劃中，首先必須嚴格遵循合法性原則，這是納稅籌劃區別于偷稅漏稅行為的根本特征。第二，事前籌劃原則。納稅籌劃必須在事前進行，企業經營活動一旦發生，納稅義務也隨之產生，納稅人此時覺得稅負太重，在做任何籌劃都是徒勞的，經不起稅務部門的檢查。第三，目標性原則。企業事前應分析企業的納稅環境，掌握存在的問題，考慮籌劃的可能性，制定籌劃的目標，然后確定實現目標的方法。

三、 房地產企業開展納稅籌劃的主要方法

（一）利用稅收優惠政策

納稅人應充分利用可享受的優惠政策直接減少應納稅額，來減輕或免除納稅義務。稅法制定了大量的優惠政策，納稅人完全可以通過合法途徑，依靠納稅優惠政策減輕企業的納稅負擔。

（二）利用企業或項目分拆

分拆法是通過將收入在兩個或者更多的納稅人之間分配，或者將混合著不同稅率和稅收優惠政策的項目進行拆分。通過降低納稅人的應納稅基礎，減少應納稅額，達到節稅的目的。

（三）利用稅率臨界點

通過稅率的差異來調整應納稅額的方法。適用于具有多種稅率的納稅項目，通過納稅籌劃達到最佳稅負點，使納稅額最低。

四、房地產企業主要稅種的納稅籌劃分析

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值稅性收入的單位和個人所征收的一種稅。

稅法規定，納稅人建筑普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20%的，應就其全部增值額按規定計稅。實際工作中，房地產企業要測算增值率，如果測算的增值率略高于20%時，應設法使增值率≤20%。改變增值率的方法主要有以下幾種：一是合理定價。通過適當降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率。二是增加扣除額。如房地產公司可將房屋進行簡單裝修或適當改善開發項目的住宅環境，通過提高房產的質量來適當增加扣除項目，既能提高市場競爭力，又能合理避稅。三是分解銷售價格。如果有可能分解房地產銷售價格，就有可能存在納稅籌劃的空間，通過降低房地產的增值率來減低應繳納的土地增值稅。很多房地產在出售時已經進行了裝修，房地產企業可以將裝修作為單獨的業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產來進行納稅籌劃。房地產企業可將經裝修過的房屋出售分為兩個合同：房屋出售合同和房屋裝修合同。房地產企業只需對房屋銷售合同部分核算土地增值稅，在合理的情況下，盡量增加裝修合同金額，減少裝修對應的成本，以降低增值率。土地增值稅共設定30%、40%、50%、60%四檔稅率。如果銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率時，房地產企業就需要進行合理的納稅籌劃，所以以上的方法不僅僅適用于20%臨界點的籌劃。在納稅籌劃時開發商應考慮如何使房價在同行中最底，應繳土地增值稅最少，所獲經營利潤最佳這個問題。

房地產企業還可以通過代建房、合作建房等方式進行籌劃。第一種是代建房方式。稅法規定，代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。如果房地產開發公司在開發之初便能確定最終客戶，可以采用代建房方式進行開發，而不需要采用先開發后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產開發公司以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備，也可以由客戶自己購買和取得，關鍵是房地產產權沒有發生轉移。通過代建房方式建房，房地產企業只需按代建收入的3%繳納營業稅及相關的附加稅。第二種是合作建房方式。稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收。比如某房地產開發公司購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。而房地產企業只需對建成后轉讓屬于房地產公司的住房繳納土地增值稅。

（二）營業稅的納稅籌劃

營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人所取得的營業額征收的一種商品與勞務稅。房地產企業繳納營業稅的范圍主要有：銷售不動產，自營建筑、修繕和裝飾工程作業和出租自行開發的商品房等業務。

稅法規定：納稅人兼營不同稅目應稅行為的，應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額，按各自的稅率計算應納稅額；未分別核算的，從高使用稅率。銷售不動產的稅率 5%，自營建筑、修繕和裝飾工程作業的稅率3%，出租商品房的稅率5%。房地產企業在存在不同的生產行為的情況下，應使用拆分法，對基數進行準確劃分，區別各自的應稅行為，分別適用各自稅率，既準確反映了經營狀態，又減低了公司稅負。例如，A房地產企業銷售精裝修后的住宅，總建筑面積80000，預計銷售單價10000元/。如果A與買主按10000元/的價格簽訂銷售合同，商品房銷售完后A應繳納營業稅10000×80000×5%=4000萬元。如果A與買主按8500元/的價格簽訂銷售合同，然后按1500元/的價格簽訂裝修合同，商品房銷售完后A應繳納營業稅8500×80000×5%+1500×80000×3%=3760萬元。兩種不同的銷售方式后著比前者節稅240萬元。對于混合銷售行為要通過簽訂勞務合同，使所提供的建筑業勞務與應繳納增值稅的勞務相分離開來，從而按照營業稅率3%進行納稅籌劃而不是17%繳納增值稅。

為了促進銷售，房地產企業在銷售不動產時推出促銷活動是常有之事，在選擇促銷方式上需要合理籌劃。例如，B房地產企業開發建設了一住宅小區，準備在國慶前開盤銷售，并推出一個促銷方案：凡在當年10月1日―10月7日與B簽訂購銷合同的客戶，均可贈送價值3000元的空調一臺。該促銷活動吸引了不少客戶，在優惠期間共實現銷售收入2000萬元，并送出空調200臺。根據稅法相關規定，B的促銷活動屬于混合銷售行為，贈送的空調應按市場價值并入銷售收入繳納營業稅，B應納營業稅=（20000000+3000× 200）×5%=103萬元。如果B更換另一種促銷方式，直接給出3000元的購房折扣，將贈送空調的價值抵為購房折扣，以降低成交價。稅法規定：單位和個人提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價值為營業額。在這種促銷方式下，B可按折扣后的金額為營業額，應納營業稅=（20000000-3000× 200）×5%=97萬元。后一種促銷方式比前一種節稅6萬元。

（三）房產稅的籌劃

房產稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余額或租金收入為計稅依據，向房屋產權所有人征收的一種財產稅。房產稅采用比例稅率，有兩種征收方式：其一、根據房產計稅余額的1.2%征收；其二、根據房產租金收入的12%征收。

財稅【2008】152號一、關于房產原值如何確定的問題：“對按房產原值計稅的房產，房屋原值應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。”對于土地使用權是否需要計入房產原值計征房產稅，取決于企業執行的會計制度。如果企業執行《企業會計制度》，納稅人會計核算時應將土地使用權通過“在建工程”計入房產原值的，應按賬簿“固定資產”科目記載的房屋原值計征房產稅，而不得為減少基數而分離土地使用權成本。如果企業執行《企業會計準則》，應將土地使用權作為“無形資產”核算的，房產原值不包括土地使用權，計征房產稅時是不包含土地使用權成本的。假設，房產公司自建自用的辦公樓等房產對應的土地使用權價值2000萬，按30%計算房產的計稅余值，執行《企業會計準則》比執行《企業會計準則》每年要多交房產稅2000萬×（1-30%）×1.2%=16.80萬元。企業在房產稅納稅籌劃時，應綜合考慮會計制度這一因素。

房產稅稅率的特殊規定：從2008年3月1日起，對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅；對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。對于同一房產出租行為，就房產稅而言，出租給企業用于生產經營的稅負是出租給個人用于居住稅負的3倍。所以，房地產公司在進行房產出租時，在可獲得租金差不多的前提下，應優先考慮出租給個人用于居住這一方式。

對企業而言，將機器設備、辦公設備等附屬設施一同出租給其他企業是常見的情況，按照現行的房產稅法規定，在同一份租賃合同中簽訂的相關標的，將視為一個整體征稅。如果將房產和附屬設施不加區分，附屬設施租賃收入也按12%稅率征收房產稅。因此為減輕企業負擔，對于房產公司將房產和附屬設施同時租賃的行為，應分別簽訂租賃合同，而且應在當地稅務機關允許的前提下，盡量壓縮房屋租金，提高附屬設備租金，已達到合理避稅的目的。

參考文獻：

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[2]黃劍偉.納稅籌劃的方法與原則.中華會計網校網站.

省略/new/429/430/431/2006/7/ma2705354831167600217235-0.htm.

篇6

關鍵詞：房地產，稅務籌劃，稅率

稅收籌劃對企業具有重要的作用。對企業而言，稅收籌劃得當，用足用好稅收優惠政策，有利于減輕節省企業的稅負，增加企業的利潤和可用資金，提高企業的競爭力，有效維護企業權益，使自身價值達到最大化，促進企業良性發展。房地產企業開發項目具有投資額大，建設周期長等特點。從項目立項到施工再到銷售的過程中，涉及到眾多稅種，主要稅種就是營業稅、土地增值稅、房產稅和所得稅。這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產企業依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。

一、房地產企業稅收現狀

在我國稅從項目立項到施工再到銷售的過程中，房地產開發企業涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅，房地產企業開發項目具有投資額大，建設周期長等特點。涉及到眾多稅種，這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產企業依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。

二、房地產開發企業稅收籌劃技術

房地產開發企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。

（一）規避平臺籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。

（二）投資轉化技術

房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。

(三)稅基籌劃技術

房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

（四）實現技術

主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。

三、房地產稅收籌劃方式

（一）利用臨界點進行稅收籌劃

納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行房地產稅收籌劃。

（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發公司對于投資性房地產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同，存在著較大的房地產稅收籌劃空間。

1、采取出租方式應承擔的稅負

營業稅：房產租賃屬于服務業，按照租金收入的5%征稅，應為5%×R1；房產稅：房產稅應依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅為12%×R1；城建稅：假設**房地產開發公司位于市區，城建稅稅率為7%，依據其繳納的營業稅，則，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業必須繳納印花稅，根據《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負為0.1%R1；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那么，企業租金收入應納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

總體稅負T1=營業稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負T1=41.22%R1。

2、采取聯營方式應承擔的稅負

房產稅：根據稅法規定，房產稅依照房產原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產稅稅負=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標準不一，以菏澤市為例，城區單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L；所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2。

總體稅負T2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

尋求稅負均衡點。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃

房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。

（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發企業以房地產的法定所有權轉移后確認銷售收入，但在實際工作中應采取謹慎原則，客觀評估收入的實現，對估計價款不能收回的，不能確認為收入；已經收回部分價款只將收回部分確認為收入。

四、結語

以上討論了房地產企業稅收籌劃的技術及方案。但在實際操作中，這些稅種的籌劃并不是獨立的，各稅種之間存在著聯系。所以我們在對某一稅種進行籌劃時，應考慮其對別的稅種的影響，以達到降低企業整體稅負的效果。

參考文獻：

篇7

劉丹

（ 西南民族大學 四川省成都市 610041 ）

 

摘要：隨著我國經濟的不斷增長和房地產市場競爭的日趨激烈，國家對房地產企業的調控力度也越來越大，房地產企業自身能夠節約的成本越來越少，而有效的稅收籌劃也成為了一個節約成本的重要領域。本文立足于房地產企業的稅收籌劃，通過對該類企業各個主要的環節進行稅收籌劃的操作，為房地產企業提供一些有益的借鑒資料。

關鍵詞：房地產企業稅收籌劃應用

 

一、             房地產企業稅收籌劃的必要性

（一）稅收籌劃對企業的財務管理有極大的促進作用

房地產業的發展離不開對現金流的使用,現金流同時對于相對收益與絕對收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用,同時能夠對現金流進行改善,對企業的發展起到促進作用。

（二）納稅人對稅收進行籌劃有利于提高納稅的意識

稅收籌劃是少繳費、緩繳費,并不會違反國家的法律。它是依法根據國家出臺的相關優惠政策采取節省稅收的策略,從而達到稅收零風險,保證自己經濟和名譽方面的健全。

（三）稅收籌劃能夠促進房地產業的規劃、有序發展

運用稅收籌劃,能夠正確的引導房地產行業規范化地發展,對房地產行業中的倒把投機等行為有一定的抑制作用。企業合法根據國家推出的優惠政策和鼓勵政策對資金進行合理的運用,對企業的產品結構進行重新組合來減少賦稅,這樣對資源適當配置與資本流動都有極大的促進作用。

二、           房地產企業各個環節的稅收籌劃的應用

（一）  準備環節籌資

房地產企業對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經營發展起著至關重要的作用，從稅收的角度觀察，不同的籌資方式公司所承擔的稅負是不同的。

（二）  建設環節

房地產企業建房通常是通過自建、代建和合作建房三種方式。首先，雖然大部分房地產企業比較偏向于自建，但在這種方式下稅收籌劃的操作空間是比較小；其次，房地產的代建是指房地產企業代替客戶進行房地產開發建造，建造完成后向客戶收取收入的行為。這種方式對于房地產開發企業來說，其收入只是勞務報酬，屬于營業稅的征收范圍，其中并沒有發生房地產權的轉移，因此不需考慮土地增值稅，從而減輕了稅負；最后，房地產的合作建房。這種建房方式由于投資方沒有發生用建造成功的房屋換取土地使用權的行為，對于投資行為本身是不用繳納營業稅的。而建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。而房屋建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅，使得合作企業雙方共同減輕稅負獲得利益。

（三）  銷售環節

房地產的銷售環節是房地產企業涉及稅種最多的環節，如營業稅、土地增值稅、印花稅、城市建設維護稅及教育費附加等，而房屋的銷售價格則是各開發商和購房者最關心的問題，并且直接影響繳納企業營業稅和土地增值稅的多少。

1、營業稅籌劃

案例1：A企業系房地產開發公司，其對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同規定房子總價款為300萬元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應交營業稅為15萬元（300）；如果按分期收款確認收入，第一次應交營業稅為6萬元（300，以后兩次分別交營業稅4.5萬元（300）。雖然兩種方法確認收入都是交營業稅15萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。

2、土地增值稅的籌劃

案例2：X房地產開發公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元‚豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。

如果不分開核算，X公司應繳納土地增值稅為：增值率為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200萬元

如果分開核算，應繳納土地增值稅計算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應納土地增值稅（10000－8000）×30%=600萬元；豪華住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650萬元，應納土地增值稅合計金額=600+650=1250萬元。

分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率超過20%，還要繳納土地增值稅。所以接下來就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內。

（四）  保有環節

房地產企業一般的兩種投資方式分別是依靠出租房地產獲得租金收入和以房地產入股聯營獲得利潤。這兩種方式所涉稅種及稅負各不相同。房地產企業將建成的商品房對外出租收取租金，由于涉及的稅種較多，也為企業帶來了較重的稅負壓力，因此更多的房地產企業往往傾向于第二種方式。即將房地產投資入股，與被投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為。這種行為將不征收營業稅及其附加，也不用直接繳納房產稅，在承擔一定投資風險的基礎上，只需要繳納企業所得稅。

案例3：甲房地產公司在市中心有一處房產，該房產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金收入；二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設房產原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中甲公司所占份額為400萬元。

①采取出租方式應承擔的稅負

營業稅：房屋租賃業屬于服務業，按租金的5%征稅，應交營業稅為90萬元：

房產稅：房產稅依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅稅負為21.6萬元；城建稅：甲企業處于市區，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業稅稅額為計稅依據，則城稅稅負為6.3萬元；教育費附加：2.7萬元；印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，印花稅稅負為0.18萬元；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應納所得稅，因此，所得稅稅負為42.53萬元。最終總體稅負為163.31萬元。

②采取聯營方式應承擔的稅負

房產稅：房產稅依照房產原值一次減除10%～30%的余值計稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產稅稅負6.72萬元；土地使用稅：此稅種從量定額計征，假定地區單位稅額為0.7元／平方米，土地使用稅稅負14萬元；所得稅;稅負為100萬元；最終總體稅負為120.72萬元。

由以上計算我們可以得出甲企業采用聯營方式所承擔的稅負要少42.59萬元，這樣可以為企業節省一大筆成本支出。

三、小結

現階段伴隨著我國經濟以及房地產行業的迅猛發展，房地產企業呈現出多樣化、復雜化的發展趨勢，這就導致了房地產企業的納稅管理變得越來越復雜。由于房地產企業投資規模較大，開發周期較長，繳納的稅種較多，稅額大，因此房地產企業稅收籌劃需要統籌兼顧，根據企業自身發展環境、經營環境、稅收環境的改變而進行調整，制定適用于自身企業發展的稅收籌劃方案，這樣才能在節約稅款的同時，使得企業利益最大化。

 

參考文獻：

[1]《稅法》CPA考試輔導教材.經濟科學出版社.2014

[2]蓋地.稅務籌劃.[M].高等教育出版社.2011

[3]王英.房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用分析[J] 財經界 2013

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[關鍵詞]“營改增”；房地產企業；影響

[中圖分類號]F812.42 [文獻標識碼]B

一、引言

為了順應國家經濟發展的需要，優化稅制結構，2011年10月26日，經國務院常務會議討論決定，開展增值稅制度改革試點工作2012年1月1日，上海交通運輸業和部分現代服務業率先開展營業稅改征增值稅（“營改增”）試點工作；截至2013年8月1日，“營改增”已逐步推向全國；自2014年起，國務院會議決定將鐵路運輸業、郵政服務業及電信業納入“營改增”范圍2016年3月18日下午，國務院會議明確了自2016年5月1日起，將建筑業、房地產業、金融業及生活服務業納入“營改增”范圍。

二、“營改增”的理論背景

（一）稅收效率原則

稅收效率原則是指稅收活動要有利于經濟效率的提高，能夠通過稅收分配使資源得到合理有效配置。主要包括稅收的經濟效率原則和稅收的行政效率原則這兩個方面的內容。稅收的行政效率原則主張政府在征稅過程中應當將相關行政成本降到最低，并使稅收收入最大化。稅收的經濟效率原則是指政府在征稅過程中應當保持“中性”，應當有利于社會經濟效率的提高，或者把對經濟效率的不利影響降到最小。

（二）稅收公平原則

稅收公平原則是稅收最高原則之一，它是指稅收本身的公平性，該原則提出每個納稅人的應納稅額應與其自身經濟條件相適應。即具有同等納稅條件的納稅人應負擔相同的稅額，而經濟情況不同的納稅人應繳納不同的稅。其衡量標準主要有以下三個受益標準、能力標準和機會標準。

三、營業稅與增值稅對比分析

相較于營業稅，增值稅具有避免重復征稅和降低累計稅負的作用。對營業稅納稅企業而言，在某種程度上其為了降低自身稅負，往往會盡可能地削減其商品流通環節，從而影響了社會化分工，不利于現代服務業的蓬勃發展。但對于增值稅納稅企業而言，其應納稅額主要在貨物銷售和勞務的提供環節實現，因此征收成本相對較低，更重要的是，增值稅實行以發票扣稅的制度，將交易雙方通過發票相連，便于稅務機關監督管理及可以有效避免納稅人偷稅漏稅情況的發生。此外，增值稅的稅基廣泛，對于財政而言則有了更多的和更穩定的收入。

四、“營改增”對房地產企業的影響

（一）房地產企業利潤的變化

根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號），《營業稅改征增值稅試點實施辦法》中規定房地產企業適用的增值稅稅率為11%。

1.從銷售收入角度

假設某房地產企業在營業稅稅制下的銷售收入為S，則其實行“營改增”后，由于增值稅屬于價內稅，可以計算獲得該房地產企業的不含稅銷售收入，記為S’，則：S’=S/（1+11%）=90.09%S，即“營改增”后的企業銷售收入比之前減少了9.91%。但由于增值稅存在抵扣制度，因此企業應繳納的稅費會有所變化（下文詳談）。因此，房地產企業利潤的實際變化情況，還要參照該企業實際的銷售收入和成本費用。

2.從利潤角度

通過計算可以看出，在增值稅采用簡易征收的方式下，“營改增”后房地產企業的凈利潤小于在同等條件下的營業稅稅制下的凈利潤。

（二）房地產企業稅負分析

（三）對房地產企業現金流量的影響

房地產企業的基本特征就是項目投資數額大，回收期較長，且大多數均實行預售制，即在房子滿足銷售條件并交付于買房者之前，由買房者先支付相應款項。但在營業稅稅制下，在確認預售收入的當期，房地產企業就應繳納相應營業稅額。而這部分營業稅就視為企業的一項現金流出。然而，在將營業稅轉征增值稅后，由于有抵扣制度的存在，會使房地產企業的相關成本降低，在一定程度上減少了現金流出，擴大了企業的現金流量。在此情況下，為了使企業自身取得更好、更快的發展，房地產企業會加大項目投資，采購大量的設備。

（四）時房地產企業財務管理的影響

此次將房地產行業納入“營改增”范圍，會對房地產企業的財務管理帶來一定的影響。首先，從營業稅改為增值稅，對企業的會計處理帶來直接影響，比如，會計科目的變化，要求財務人員重新適應新規；其次，稅率的變化及核算規則的變化，也會給房地產開發企業的稅務籌劃帶來新的挑戰，要求房地產開發企業在新出臺的“營改增”政策下能夠及時調整原有的稅務籌劃體系，結合自身實際的納稅能力建立行之有效的稅務籌劃機制，有效防范納稅籌劃風險。最后，由于增值稅的相關規定，房地產企業因采購相關設備所開具的增值稅專用發票不僅僅是單純的作為財務信息的原始憑證，更是企業抵稅證據。因此，企業應妥善予以保管，要求采購人員在采購時一定要取得相應的可抵扣的增值稅發票，從而幫助企業在一定程度上降低稅負。

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關鍵詞：“互聯網+”；房地產眾籌；發起人；投資人；涉稅事項

一、房地產企業眾籌模式

眾籌模式是指借助互聯網手段通過線上平臺籌資項目向特定群體募集項目資金，與其他的融資方式相比，眾籌具有融資效率高，融資成本低等優點，并且在眾籌時發起人可以通過投資平臺與投資人溝通互動，從而改變了以前信息只能單向傳遞的傳統模式，同時通過眾籌平臺項目信息，也可以提前鎖定有意向購房的人群。所以通過眾籌，房地產企業不僅能快速籌集資金，還能同時達到營銷、銷售等目的。目前，房地產眾籌模式可分為以下幾種:（1）營銷型眾籌，是指房地產商以營銷為目的開設的眾籌項目。通常是指房地產商以出讓部分房產轉讓收入作為廣告宣傳費，通過廣告的方式營銷吸引投資者，從而達到轉讓產品房產所有權或相關收益權目的，提升企業知名度的目的，或者是房地產企業通過抵押房產來獲得流動資金，并承諾在一定期限內將房產售出償支付投資者的投資收益。［1］（2）銷售型眾籌，是指房地產開發商為達到銷售房產，加快資金回籠速度目的，將房產或項目通過互聯網以低于市場的價格向投資者或社會公眾出售的眾籌項目。但是銷售型眾籌模式與傳統的直接交易房產還是存在一定差異，它是以產品房產作為標的物。其主要模式為:開發商通過眾籌平臺展示房產相關情況，眾籌參與人可通過眾籌平臺挑選中意的房產并進行線上預約。在預約期滿后，預約成功的投資者繳納款項并簽訂認購協議；最后，在開盤之后投資者與房地產開發商簽署房產買賣合同，完成購房。［2］（3）融資型眾籌，是指由于當前經濟下行壓力較大，房地產行業前景不太樂觀，房地產企業為了快速募集資金而發起的房地產眾籌項目，主要通過房地產企業的在建工程或待建房產為籌資標的物向公眾募集資金。融資型眾籌與其他眾籌的區別，主要在于融資型眾籌是由投資者通過眾籌平臺直接對房地產企業的地產項目投資，主要投資于房地產企業的前期工程。［3］

二、眾籌模式下企業的涉稅事項

（一）營銷型眾籌在2020年5月10日，甲公司是一家房地產企業，為增值稅一般納稅人，因籌資需要決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標的物為將一套價值為400萬元的成品房。為了達到營銷目的，甲公司承諾給予投資人一定的折扣，將折扣后籌集的資金作為籌資目標，所以籌集的目標金額為標的物的價格的85%即340萬元。本次眾籌的截止時間為5月17日，房產出售時間為7月1日，資金托管機構為中國建設銀行。同時，在眾籌過程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺和中國建設銀行支付中介費和托管費，分別為籌資金額的8%和3%。第一，在本案例中，按稅法規定，A企業本次眾籌項目繳納稅額的時間為2020年5月17日，即眾籌資金款項到賬的當天，并且在現行稅法下，甲公司本次活動視同為預售。其納稅情況如下:首先甲企業需要按稅法規定在收到投資人支付額的押金時按照3%的預征稅率預繳增值稅，因此，甲公司需預繳納的增值稅稅額為:340/（1+9%）×3%=9.35萬元。甲公司的這套房產在7月1日以800萬元（不含稅價733.94萬元）的價格成交。按照相關稅法規定，還需補繳甲公司56.7萬元的稅額（733.94×9%-9.35=56.7萬元）。最后，在甲公司轉讓住宅產權過程中時還需要支付一定的土地增值稅以及印花稅等。所以營銷型眾籌主要涉及的風險是中介費、托管費等的抵扣問題。按照現行稅法，甲公司可以按照9%的稅率取得增值稅專用發票抵扣銷項稅額，達到節稅的目的。但是如果企業取得增值稅普通發票就不能抵扣進項稅額，有些企業對于取得的增值稅發票是否可以抵扣上存在一些問題，可能導致稅款繳納不足①；二是關于眾籌和售出價格之間的422.02萬元［733.94-340/（1+9%）］的差額，企業一般認定將其為銷售費用，費用會涉及稅前扣除的問題，按照稅法規定，如果企業獲得了合法原始憑證就可在稅前扣除。此外，近幾年，由于政府不斷加強對房價控制，如“限購”政策等政策的相繼出臺，投資者人數有限，房地產企業只能靠降低房價來銷售，導致企業的盈利空間縮水，同時也會改變投資者的風險偏好，導致企業資金籌措困難，給企業帶來一定的財務風險。第二，對于投資者來說，納稅風險主要在于他的投資者身份。如果是個人投資者，就僅按投資收益所得繳納個人所得稅；如果是法人投資者，其收益所得應計入企業所得稅，繳納完企業所得稅后的個人收益繳納個人所得稅。同時還應注意，投資者是否在眾籌項目中認購了房產，如有簽署商品房買賣合同，則應按合同金額繳納印花稅。第三，對于眾籌平臺來說，根據收取的中介費所得確認為主營業務收入，計入應納稅所得額。同時按服務行業稅率繳納增值稅1.54萬元［27.2÷（1+6%）×6%］，并根據應交增值稅計提城建稅及教育費附加。

（二）銷售型眾籌甲公司是一家房地產企業，為增值稅一般納稅人，2019年4月25日決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標的物為一套價值300萬元的成品房產，標的價格為700萬。本次眾籌的截止時間為5月17日，甲公司所籌700萬元（不含稅價642.2萬元），在眾籌過程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺和中國建設銀行支付中介費和托管費，分別為籌資金額的8%和3%。第一，對于甲公司，適用9%的稅率，此時需要交納稅額為83.81萬元（642.2×9%=83.81萬元）。第二，對投資者來說，銷售型眾籌等同于房地產企業向投資者銷售房產，如果投資者的目的是為了以低于市場價獲得房產，那么投資者僅僅需要繳納契稅和印花稅，無須繳納個人所得稅。②因契稅的稅率受購房次數的影響，所以我們只計算印花稅。印花稅一般為是購房總價的0.05%，即3500元（700萬元X0.05%=3500元）。第三，對于眾籌平臺來說，需要根據收取的中介費和最終所得繳納增值稅和所得稅。按照銷售型眾籌和營銷型眾籌下所涉及的納稅情況基本相似，其所面臨的財稅問題也基本一致。

（三）融資型眾籌甲公司在2019年10月25日決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標的物為價值1200萬元的新建樓盤，本次眾籌的截止時間為11月10日，眾籌的約定利率為16%，甲企業承諾到期后還本付息，其他假設同上。由于需要支付給眾籌平臺8%的中介費即96萬元，支付給銀行36萬元的資金托管費，所以甲企業最終籌集的資金為1068萬元。在本次項目中，A企業適用9%的增值稅稅率，這次眾籌項目涉及利息，利息是否要在稅前扣除成了這種模式下的涉稅主要問題。一般來說，企業會使用利息支出來降低稅前利潤，從而達到降低所得稅的目。但在本項目中，由于眾籌平臺和銀行不是貸款方，所以這筆費用屬于籌資過程中的其他支出，不應算入利息中，企業不應進行稅前扣除，所以這筆費用屬于籌資過程中的其他支出，不應算入利息中，企業不應進行稅前扣除。但兩年期滿，A企業支付給投資者利息，企業可憑獲得的原始憑證進行抵扣。除此利息支出外，融資型眾籌的涉稅環節和營銷型眾籌大致相同。

三、眾籌模式下企業納稅籌劃的建議

無論是出于何種目的、用于何種用途的眾籌，納稅都是企業不可避免的問題，納稅問題如果處理不當就會使企業面臨涉稅風險，影響企業的形象，降低企業的信譽，所以企業應加強對財務人員的專業素質和納稅風險管控能力及政策敏感度的培養，針對以上的問題提出兩點籌劃建議。第一，加強對財務人員專業素質的培養，提高對稅務相關政策的敏感度。我國自2016年全面進行營改增，現已取得了不錯的結果，營改增的目的是為了減輕企業的稅負，但不少企業卻出現不減反增的情況，其原因還是稅務人員對稅收政策的把控不到位。不可否認，目前的形勢下，房地產行業情景不太樂觀，所以房地產企業的發展重點都放在了如何提高盈利和創新上，不可避免地忽視了對稅務及財務人員的管理與培養，導致房地產企業稅務人員能力提升緩慢，對稅收和相關優惠政策的解讀不到位，降低了企業納稅籌劃的效率。因此，房地產企業應該重視稅務管理工作，設立相對獨立的稅務部門，制定一套完整合理的績效考核和獎懲制度作為依據考核稅務人員的工作情況。第二，企業應該完善風險控制制度，眾籌模式下的財稅問題是由于國家對房地產眾籌尚未提出相關政策，所以眾籌的參與方的納稅還存在一些爭論點給房地產企業帶來了稅務風險，所以企業要針對這些爭論點完善企業的風險管控制度，提升稅務人員涉稅風險的處理能力，并且達到減輕企業稅負的目的。

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關鍵詞：稅收籌劃；成本控制；房地產業

在金融風暴席卷全球的背景下，我國經濟也不可避免地受到影響，特別是地產置業，房地產市場萎縮，投資增速回落，預售情況不佳，再加上前期宏觀調控的壓力，房地產企業現金流出現幾乎枯竭的狀態。

在不違反稅法的前提下進行精心的稅收籌劃，規避潛在納稅風險，節約合理納稅成本，是企業的合法權利。據專家測算，企業有15％~20％的節稅空間。房地產開發項目是典型的資金密集型行業，進行必要的稅收籌劃，對企業有效降低運營成本，增加收入利潤，具有相當重要的意義。

1房地產開發企業稅收籌劃的必要性

企業繳納的稅款是企業的運營成本之一，有效地進行稅收籌劃、合理合法地減少企業繳納的稅款額，是一條有效降低企業運營成本的途徑。下面以一個案例進行說明：

某公司2005年3月在湖南注冊成立，注冊資金2000萬元人民幣。該公司的主營業務是汽車租賃，年營業額達1000萬元人民幣。按照5％的營業稅率，該公司每年至少交50萬元的營業稅；按照10％的租賃行業利率，該公司每年應繳納33萬元的所得稅；加上每年約5萬元的附加稅，該公司每年應繳納的總稅額在88萬元左右（見圖1）。其稅收籌劃解決方案：

（1）通過安置下崗失業人員獲得稅收優惠。財稅2002年208號文件規定，如果服務性企業安置下崗失業人員達到其員工總數30％，可以免3年營業稅、3年企業所得稅和城建、教育等其他附加稅種。該公司主營業務是汽車租賃，屬于服務性行業，對招收員工的學歷知識水平的要求不會太高，完全有能力招收一部分失業下崗人員作為員工。因此，如果該公司能夠安置超過30％的下崗失業人員，就可以免繳3年的營業稅、企業所得稅以及附加稅。

（2）通過安置退伍軍人獲得稅收優惠。財稅2004年93號文件規定，如果服務性企業安置軍隊退役士官達到其員工總數的30％，企業可以免繳3年營業稅、企業所得稅和其他附加稅。因此，如果該企業租賃公司能夠依此招收部分軍隊退役士官作為其員工，就可以在3年內免繳營業稅、企業所得稅和附加稅。

以上是稅收籌劃方式的一個小的運用，可帶來可觀的經濟效益。隨著我國社會主義市場經濟日趨成熟，由于納稅風險、稅收制度的多變以及稅收籌劃知識的廣泛傳播等因素的存在，稅收籌劃將越來越被智慧的企業家們所接受。稅收籌劃正走上經濟前臺，成為企業控制成本的利器。

2房地產開發企業稅收籌劃的可行性

2．1從稅收政策看稅收籌劃的可行性

國家關于房地產行業的稅收政策，雖然不斷完善，但由于行業發展快，會出現一些新的情況和問題，因此稅法可能存在覆蓋面上的空白點、銜接上的間隙處和掌握尺度上的模糊界限等。加之會計處理方法與稅法之間存在著差異，因而企業如何納稅，往往存在多個可選擇的方案。企業可以通過對自身行為的調整，避開稅收所要限制的方面，達到國家規定的政策條件。

2．2從納稅觀念看稅收籌劃的可行性

計劃經濟年代，人們把稅收看作企業對國家應有的貢獻，側重從作為征稅主體的國家角度研究稅收，卻忽視了作為納稅主體的企業在依法納稅過程中的合法權利。隨著社會主義市場經濟的發展，理論界開始重視從納稅主體的角度研究稅收，企業財務管理者開始認識到稅收在現代企業財務管理中有不可估量的作用，研究企業納稅籌劃的思想障礙已經基本消除。

2．3從合法地位看稅收籌劃的可行性

隨著市場經濟的發展和國家稅法體系的完善，國家對企業的稅收籌劃行為也持肯定和支持的態度。2001年，國家稅務總局正式公開承認了稅收籌劃的合法地位，并且在其主管的專業報紙《中國稅務報》上開辟《籌劃專刊》，專門討論稅收籌劃的理論和實踐知識。

3房地產開發企業稅收籌劃的具體做法

房地產開發企業涉及的稅種比較多，但并不是所有的稅種都適合進行稅收籌劃。當前房地產開發企業可以進行稅收籌劃的主要有：營業稅、上地增值稅、企業所得稅。由于不同稅種的性質不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同。

3．1營業稅籌劃

營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為為課稅對象所征收的一種稅。

3．1．1合作建房籌劃法

所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業”兩種方式。兩種方式納稅義務不同，納稅人可以利用這些規定中的差異進行稅收籌劃。以“以物易物”方式為例：甲乙兩企業合作建房，甲提供土地，乙提供資金。兩企業約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經評估該建筑物價值4000萬元，甲乙各分得2000萬元的房屋。此時，甲企業通過轉讓土地使用權擁有了部分新建房屋的所有權，應以轉讓無形資產項目計算營業稅，其轉讓土地使用權的營業額為2000萬元，甲應繳納的營業稅＝2000×5％＝100（萬元），而乙企業則無須繳納營業稅。

3．1．2承包合同籌劃法

工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設單位簽訂合同時，建房屬于建筑業，適用3％的稅率；不簽訂合同時，只是負責工程的組織協調業務，屬于服務業，應繳納5％的營業稅。根據上述規定，納稅人在承包工程時，一定要與建設單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務業適用5％的稅率，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加的稅負也會相應加重。

3．1．3減少應稅項目流轉次數籌劃法

我國稅法規定，房地產等不動產轉讓屬于營業稅的納稅范疇，而營業稅是按次重復征收的，轉讓次數增加便會導致重復納稅。如：甲企業曾為建筑房屋向乙企業借入2億元人民幣，約定到期后以開發的部分房屋充抵借款。最終，甲企業用300套住宅抵頂借款，依據稅法規定應納營業稅1000萬元，城市維護稅70萬元及教育費附加30萬元，以上二項稅合計1100萬元。而乙企業接受這300套住宅后為收回欠款，轉手銷售，再次支付相關稅1100萬元，乙企業實際只收回欠款1．89億元。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業稅。若乙企業幫助甲企業銷售這300套住房，并約定住房銷售后，銷售款優先償還原先欠款。這樣使300套住房僅被銷售一次，只需交納一次營業稅，乙房地產企業實際可以收回的借款就是2億元了。

3．2土地增值稅籌劃

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得增值額征收的稅種。

3．2．1成本核算對象的籌劃

房地產開發企業可設立一家獨立的裝飾公司，專門為購房戶裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是開發企業與購房戶簽訂的房地產銷售合同，另一份是裝飾裝演公司與購房戶簽訂的裝修合同。房地產開發企業只就銷售合同上注明的房款的增值額繳納土地增值稅，而裝修合同上注明的金額屬于勞務收入，繳納營業稅，不繳土地增值稅。通過分散經營收入，從而減少稅基，降低稅率，節省稅款。

3．2．2利息扣除方式的籌劃

《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，房地產開發企業的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5％以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不能單獨計算，而應并入房地產開發成本中一并計算扣除。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業開發房地產項目主要依靠負債籌資歷，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資歷，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。

3．2．3合理確定增值額進行籌劃

根據《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免繳土地增值稅；如果增值額超過扣除項目金額的20％的，應就其全部增值額按規定納稅。同時對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。土地增值稅適用30％~60％的超率累進稅率，價格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，有些情況下價高未必利大。因此，在確定房地產銷售價格時，要全盤考慮，既要考慮價格的競爭力又要考慮企業的最終收益。

3．3企業所得稅籌劃

與營業稅等流轉稅籌劃相比，企業所得稅籌劃的效益更大也更直接。因為流轉稅籌劃的效益并不是最終的節稅效益，只有扣除對企業所得稅的影響后才是真實的效益。

3．3．1選擇投資地區籌劃

選擇投資地區進行稅收籌劃，是伴隨著國家對部分地區的稅收優惠政策出臺而產生的，符合國家宏觀經濟政策，因此得到官方承認與支持。納稅人經過核算其成本和收益，可在經濟特區、經濟開放區、高新技術產業開發區、西部地區等稅收優惠政策較多的地區注冊。如果企業已經在無優惠政策的地區成立，則可通過一定的策劃，與某些能享受優惠待遇的企業或產業掛靠，使自己也能符合優惠條件。

3．3．2選擇從屬機構籌劃

企業的從屬機構主要包括子公司、分公司和辦事處。這三種形式的從屬機構在設立手續、核算、納稅形式以及稅收優惠等方面是不同的。子公司雖是獨立法人，設立手續復雜，獨立核算和繳納所得稅等，但可以享受當地的稅收優惠政策；而分公司和辦事處則設立手續簡單，不獨立核算，也不獨立繳納所得稅，由總公司匯總繳稅，稅負較輕，但不享受稅收優惠政策。因此，在進行稅收籌劃時，應該根據具體情況分析，選擇促使企業獲得最大利益、稅負較輕的方案實施。