房地產風險管理范文

導語：如何才能寫好一篇房地產風險管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產；風險；防范對策

一、房地產管理所面臨的風險

（一）政策性風險

政策因素在一定程度上對每個行業都會產生影響。房地產也不例外，在房地產投資過程中，房地產投資者收益目標會受到政府的土地供給政策、住房政策、地價政策、價格政策、稅費政策、環境保護政策、金融政策等的巨大影響，從而給投資者帶來風險。但客觀地講，關于房地產業的政策、法律、法規，及各種專項整治措施是最為復雜的，變化也是最頻繁、最難以預見的。

（二）市場供求風險

一般的企業所面臨的市場供求風險主要包括原材料采購供應失控、競爭加劇、市場波動等因素。而對于房地產行業來說，除了上述幾種因素外，還存在房屋銷售價格波動較大的因素所帶來的風險。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，說明商品房供求平衡，對國民經濟的健康發展起著促進作用；空置率在10%-20%之間為危險區，此時就需要房地產商要采取各種手段來增加商品房的銷售量，從而保證房地產市場的正常發展；而空置率在20%以上則為商品房重積壓區，如果這一現象不予以解決，那么國民經濟會受到嚴重影響。

（三）經營風險

房地產投資者將投資購買或修建的房地產出租的經營時，因為經濟活動的波動將會影響其財產收人的可變性，他們也因此會有遭受損失的風險。房地產項目運作周期長，從前期策劃、項目開發到后期管理的環節眾多，尤其是一些關鍵環節，如土地獲取、規劃設計等，對整體運營有著巨大的影響，這對企業的綜合操控能力提出了很高的要求。經濟條件的變化對一些財產的影響經常比對另一些的大，這取決于財產的種類、財產的地理位置和現存的租約等因素。同時，因為需求的變化、人口的變化以及其他原因，國家內許多地區和城市內區域在經濟增長率方面存在差異。所以，受到影響程度較大的那些財產將面臨較高的風險。

（四）決策風險

決策風險包括運營風險、財務風險和人員處置風險。決策風險就是指關系著項目成敗存亡的項目定位過程中潛在的風險。一旦出現意外，將造成無法彌補的損失，其后果是相當嚴重的。項目定位是決策層根據市場調查、經濟技術分析、可行性研究報告做出的，包括項目目標客戶定位、建設環境、品質定位，是指導項目設計、建設、營銷策劃方案等工作的依據。若項目定位不準確、盲目開發建設，帶來的后果將不堪設想。這也是開發項目過程中存在的最大風險。所以，一個項目的做與不做、買與不買、怎么去做，都存在著高層管理的決策風險。

二、房地產管理中風險管理的防范對策

（一）完善房地產政策

近些年我國房價在迅猛的上漲，與此同時也制定出了一些房地產政策，而這些政策很明顯都是適應房價和銷售量上漲的情況。而對于房價和銷售量停滯或者下降的情況，根本就適應不了。此時，政府除了加息和上調存款準備金率外，還應放寬制度和改善性的房貸利率，對信譽好的房地產企業在信貸上給予支持。

（二）完善市場信息的采集和披露體系，提高市場透明度

一個有效的市場離不開市場透明度的提高。全面、透明、可靠的市場信息是政府、房地產企業和消費者等市場參與者各方做出正確判斷和決策的依據。

（三）加強銀行信貸管理，完善房地產金融市場

加強銀行信貸管理，發展信貸資產證券化，分散房地產信貸風險；完善稅費體系，合理稅負。另外，由于房地產跟房地產金融緊密聯系和房地產風險的長期性和復雜性，房地產風險防范應在房地產市場和房地產金融市場兩方面“雙管齊下”。做好房地產金融防范，對房地產健康發展非常有必要。

（四）構建房地產風險管理體系

營造良好的政策和法律環境是建立健全完善的房地產風險管理體系的首要任務。無論是什么規模的企業，建立完善的風險管理體系是保證房地產企業健康發展的重要因素。其次，房地產企業應加強風險意識，搭建符合自身特點的風險管理架構，完善風險信息管理體系，建立科學的風險管理機制。房地產風險管理的框架和流程是根據房地產企業規模和管理模式來決定的。對于大型房地產企業來講，基于企業管理體系下的風險管理系統需要建立。管理者在項目前期首先要把風險清單以及風險準備計劃的編制做好，在組織上設計專門的風險管理崗位，將風險管理覆蓋企業中的每個部門。項目部作為風險管理的一線部門，要實時的檢測項目風險的臨界值，并把結果定期匯報給上級公司。對于下屬基層部門來講，也要對風險報告進行定期的審核；對于中小型房地產企業來講，應該把風險防控意識首先要提高起來，把前期的項目風險管理規劃做好，并在項目績效評估工作當中放入風險的臨界值檢查結果。

三、結語

房地產行業是一個投資大、周期長、涉及因素較多的復雜的系統工程，因此影響其風險因素也較多。項目能否取得預期結果，其具有很大的不確定性。所以，要用不同的方法、從多個角度來對存在的風險進行分析，然后提出一些預防風險的方案。總而言之，房地產風險管理是一個有機整體，必須與各個部門相結合才能很好的控制房地產風險管理。

參考文獻：

[1] 朱亞東. 淺析房地產風險的內容及規避對策[J]. 民營科技, 2010, (07) .

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[關鍵詞]房地產 項目投資 風險管理 必要性 措施

中圖分類號：S24 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）30-0054-01

一、房地產投資項目風險管理的必要性

（一）有利于保障項目管理的科學性

風險管理主要是利用科學的方法對于項目投資進行準確定位和分析，并對在投資項目中產生的任何可能的風險進行評估和分析，有利于減少和消除在決策和項目執行過程中的經濟風險、技術風險，能夠有效的保障整個房地產投資項目的管理科學性和合理性，是項目管理重要組成部分。

（二）有利于促進項目建設順利進行

風險管理是為決策者和管理者提供大量有效的管理措施和應對措施，使得整個項目管理過程更具科學性，并且風險管理深入到投資項目的各個領域和各個環節，能夠提高整個企員工的參與度，使其全身心投入到項目決策和管理中，從而保證了促進了項目建設的順利進行，除此之外，風險管理能夠通過有效措施盡可能的減少和控制風險帶來的損失，并對于造成損失之后的后續管理工作提供有效措施，保證了管理的延續性，提高了管理的效能。

（三）有利于促M企業經濟效益提高

房地產投資企業通過風險管理，能夠最大程度上保證安全生產目標的實現，并且最大程度上減少在各個環節產生的費用，有效的減少了費用的支出，增加了企業的經濟效益，與此同時，風險管理能夠時刻警醒了和刺激房地產投資過程中的風險管理意識，從而提高了整個企業的管理效能，從而有效的控制了企業的風險損失，達到了保障和提高企業經濟效益的目的。

二、房地產投資項目風險管理現狀及問題

（一）房地產投資背景

目前，受到國家房地產政策以及房地產市場的影響，房地產投資受到了一定的限制，但是從整體上看，房地產投資還是處于發展和上升階段。正如前文中所談到的，房地產投資市場面臨的背景較為復雜，其主要影響因素表現在以下幾個方面：國家政策的變化。國家通過宏觀調控對于市場進行調節，旨在幫助引導市場健康發展，從國家對于房地產投資的政策來看，國家對于房地產的投資的擔憂非常明顯，花大力氣整治和提高整個市場的環境，這對于房地產投資企業來說是重要的政策信號，如果不能夠及時的掌握和了解國家和地方的投資政策，那么房地產企業很容易受到房地產政策風險的侵擾。投資競爭日益激烈。房地產投資企業的競爭進入白熱化階段，企業的競爭必然帶來企業風險，而企業為了實現發展又不得不去正面面對風險和挑戰，尤其是對于小企業來說，各方面都不成熟，受到風險的打擊壓力大，更需要加強風險管理。

（二）房地產企業的風險管理意識和管理方式問題

房地產企業經過多年的發展，整體上看從起步逐漸走向成熟，但是還并未真正實現成熟，尤其表現在一些中小投資企業中，他們的風險管理意識和管理方式存在很大的問題，阻礙了投資企業的健康、穩定發展。其問題主要表現在以下幾個方面：風險管理意識問題。房地產企業風險管理意識較為淡薄，一些企業并未建立完善的風險管理制度，并未設立相關崗位和落實各方責任，使得風險管理區域盲目化和松散化，這種風險管理意識的淡薄，是對于提高投資企業風險管理的首要障礙；風險管理方式問題。大部分企業風險管理方式較為單一，尤其在風險評估方面，大部分企業都是依據自身的經驗，對于投資項目進行預判和決策，決策缺乏科學性指導，導致投資項目的風險增大，并未并未形成完善和完備的風險應對和解決措施，使得風險的危害增加，不利于企業的長遠、健康發展。

三、房地產投資項目實例分析

A房地產開發建設公司準備在B市投資一處房地產項目，其中有兩個備選方案供A房地產公司選擇，一處是住宅項目，另一處是商業廣場項目，通過對于兩個項目的風險評價，最終確定為A公司提供決策。下圖為兩個項目的預計經濟指標表。

（一）區域背景和政策背景分析區域背景和政策背景能夠幫助房地產投資項目充分了解當地的社會環境和政策環境，從而有利于進一步做好風險的評估和評價。

（1）區域背景。C小區建設項目位于城市東郊，屬于政府政務新區所在地，其開發和利用的程度隨著政府單位的逐漸落成，以及該地區的基礎設施不斷完善的基礎上，能夠吸引大量的購房者，所以從市場需求來看較好，除此之外，該地區的涉及的拆遷戶較少，這對于開發投資來說減少了很多拆遷的麻煩。D 商業廣場建設項目位于城市中心區域，屬于該城市的老城區改造，人口較為密集，發展商業的潛力較大，但是由于位于該城市的老城區，所以其拆遷的難度較大，并且由于商業廣場的建設面積較大，中心區域的地價較高，投資的工期長并且效益回收的時間也較長，這是D商業廣場建設項目面臨的最大困難。

（2）政策背景。近年來，該市通過房地產開發建設獲得了較大的發展，并且隨著工業和商業的逐漸發展，城市化進程的不斷加快，該市政府在政策支持力度上不斷增強，對于發展本地區房地產開發抱有很大期望，特別是對于老城區改造項目的政策傾斜力度較大，支持和改造對于老舊城區的現代化改造項目建設。

（二）房地產投資能力分析該房地產投資企業屬于外地中型房地產開發企業，并且從以往的投資實踐看，以投資的小區建設見長，對于商業開發項目很少涉足，此次投資項目是市場拓展到該市的第一次投資，管理層的態度相對保守，并且要求短期內，小投資，穩收益的原則，所以再結合表1數據以及區域和政策背景，對于C小區建設的投資額和收益周期都明顯小于對于D商業廣場的建設項目投資，所以從穩妥的角度來說，對于此次投資項目的決策來說，經過專家評審和最終管理層決定，選擇了C小區的建設項目投資。

（三）投資項目風險管理建議

（1）充分重視“風險識別和風險評估”的結合。房地產投資項目涉及多個層面和領域，所以在對風險進行評估時，首先要充分認識和了解存在哪些方面的風險，例如，拆遷風險、金融風險、政策風險以及競爭風險等等，其次要加強風險評估，風險評估主要是對于風險進行全面、準確和系統的分析，幫助房地產投資項目決策者了解投資項目，并在事后對于風險造成的后果進行評估，積累更多的管理經驗。

（2）加強風險應對。特別是針對單個項目的風險時，如何采取有效措施避免和減少風險帶來的危害，對于企業來說也至關重要。企業要充分的重視和發揮管理創新的作用，加強風險應對，提高企業的風險管理能力。

參考文獻

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一、投資性房地產財務風險管理體系

資本增值是財務活動的根本目的，防范并控制價值的不穩定（不利結果）是財務風險管理的目標。那么，讓我們先看看投資性房地產的價值之路：經濟趨勢影響現有工商業利潤及個人收入；工商業利潤及個人收入轉而決定其支付租金的能力；租金決定投資性房地產的營業凈收入；最后，營業凈收入決定投資性房地產的市場價值。這樣，現有經濟趨勢的改變對投資性房地產的價值，較之住房價值，會有巨大的近期沖擊，那就是，房地產價值的上漲趨勢或下降趨勢首先發生在與住房市場相對的投資性房地產市場上。由此，投資性房地產對現有經濟趨勢的敏感程度要強于自用房地產，所以，對投資性房地產財務風險管理要充分考慮當前的經濟趨勢，并密切聯系房地產市場景氣循環。

首先，建立風險管理信息系統，以把握經濟趨勢、了解所處房地產景氣循環周期及其階段。對于企業投資者來說，應廣泛、持續不斷地收集與本企業投資性房地產相關的內部、外部初始信息，包括歷史數據和未來預測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風險信息數據庫。對于個人投資者來說，自己收集信息的成本過高，不符合成本一效益原則，但是應該關注有關研究機構的各種信息，建立適合自己的信息管理檔案。

其次，根據收集的風險初始信息，結合具體投資性房地產項目情況，建立風險評估系統，利用成型的風險管理工具手段，定性和定量相結合，以識別和度量投資性房地產財務風險，為風險決策和控制提供條件。風險識別，既要正確判斷一項財務活動中存在什么風險，又要找出引起這些風險的原因。識別的方法主要有：①專家預測法，如民主討論法、頭腦風暴法、德爾菲（Delphi）分析法；②幕景分析法，即計算機模擬未來狀態，以直觀的“幕景”（scenarios）描繪所能引起企業風險的各種風險因素及其影響情況，如對一個投資項目的幕景分析，可以告訴決策人員這一項目在最好、最可能和最壞三種情況下的未來情形，并且還可能給出這三種情況下可能發生的事件和風險，以供決策人員參考；③資金分析法，財務管理部門可通過對企業資金及其運動的分析來識別在企業資金各種存在及分布上的風險，以及在某一期間內資金循環周轉方面可能出現的風險。本文將從經濟指標和財務指標兩方面來構建投資性房地產財務風險的度量框架。

最后，根據風險度量框架的指示，針對租金收入、營業費用和籌資結構建立風險控制系統，將防范放在第一位，綜合采取風險回避、風險分散、風險轉移、風險自擔的控制措施。

二、投資性房地產財務風險度量

財務風險度量，是通過計算相關指標或建立模型對識別出的財務風險從量上進行估計，建立財務預警系統，為風險決策提供科學依據。工欲善其事，必先利其器。度量指標是表現風險程度的基本載體，是建立風險度量框架、指導風險決策的支撐性工具，因此，選擇合適的度量指標就顯得尤為重要。投資性房地產對客觀經濟環境的敏感性，要求投資者能夠使用經濟指標從宏觀上對其財務風險進行把握，同時，財務風險的度量最終應落腳于財務指標的靈活分析與運用，因此，下文將從經濟指標和財務指標兩方面來構建投資性房地產財務風險的度量框架。

（一）經濟指標

描述房地產市場狀況的經濟指標有許多，如價格、租金、租金增長率、交易額、空置率等等。這些指標都可以衡量房地產景氣循環及其周期，而且統計數據也較為容易獲得。

但是，作為投資性房地產財務風險的度量指標，本文認為空置率是最優的量化指標，分析空置趨勢還有助于確定潛在項目的“穩定使用率”。所謂“穩定使用率”，是指項目啟動以后的年度使用率。這是評估項目可行性的一個重要因素。

（二）財務指標

現金，既是資本又是報酬。財務風險管理的出發點是資本增值，落腳點是減少損失獲得報酬，最終都由現金來反映。因此，財務風險管理應以現金流量為基礎。

從物業持有者的角度，投資性房地產現金流量分析應采用股權現金流量法。現金流量包括流出量和流入量，投資性房地產的現金流出量（投資成本）主要是初始投資（包括購買價格或建造成本）、投資性房地產的現金流入量（投資回收）包括稅后現金凈流量和稅后處置收入。

三、投資性房地產財務風險控制

由于投資性房地產的特殊性，對于個人投資者和小型散戶投資者來說，財務風險的控制重在防范；對于長期持有物業的房地產開發商來說，可以對物業進行整體經營規劃，其財務風險的控制原則是“防范+控制”。

（一）投資前的準備工作

投資前的準備工作是否充分，直接關系著投資之后房地產的經營狀況，因此，將其作為財務風險控制的基礎內容。投資前的準備工作主要包括兩大方面：判斷投資切入點和做好市場分析。

1.判斷投資切入點。利用所處房地產市場景氣循環階段，判斷投資性房地產的切入點。市場供需平衡與不平衡的現象是市場景氣的兩種表現形式，如此周而復始的重復發生就形成了景氣循環。房地產景氣循環也是由于供給和需求的波動產生的。經濟活動具有周期性，對空間的需求也呈周期性波動。由于建造時滯等原因，供給往往落后于需求的變化，因此，空置率和價格/租金就會產生波動。它們決定了房地產投資的收益率和風險水平，極大地影響著房地產投資在財務上的成功和失敗。

2.做好市場分析。投資應以市場分析為起點。市場分析就是對市場客觀環境、同檔次同類型的投資性房地產的市場需求狀況及競爭對手等情況進行分析。投資性房地產的市場分析是在供需分析和未來市場增長潛力分析的基礎上，確定以下幾個環節：（1）選擇投資類型，（2）市場定位，即確定潛在承租人的水平層次，是面向高端市場，還是面向中低端市場。（3）選址，房地產的地域性及投資的長期性決定了選址的重要性。

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關鍵詞：市場營銷；市場機會；風險管理

1 房地產市場營銷管理的意義

房地產行業具有投資大、開發周期長、設計環節多等特點，又處于這種不斷變換的外部環境下，房地產企業經歷的風險就比較多，在社會主義市場經濟體系的建構和完善的今天，市場營銷學發展迅速，市場營銷學的進步著實影響著房地產企業的發展，也推動著國民經濟的發展。在激烈的市場競爭中不存在沒有風險的機會，而在企業所遭遇的各種風險中，營銷風險的危害最大，也最難預料和預防。因此，要想在這復雜的環境生存發展，就需要加強房地產市場營銷的風險管理，對其進行探索研究，用科學的方法對其進行規范管理，有著極其重要的意義。

回避營銷風險可以節約企業成本。市場營銷風險者最經濟的手段為就可能發生的風險做好準備，運用最合適的、最佳的技術手段降低管理成本。以最適合的市場營銷風險工具，及有關的安全計劃，以最合理的處置方式，把損失控制到最低限，以盡可能低的管理成本，達到最大的安全保障，取得控制風險的最佳效果。促進房地產企業風險管理水平的提高，使其在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。

2 房地產市場營銷風險的形成和成因

從實質上分析，市場營銷風險的成因主要有兩種：一種是企業主觀因素造成的，另一種是市場環境的客觀因素形成的。

2.1 房地產市場營銷風險的主觀因素成因

（1）企業未擺脫傳統計劃經濟體制的影響，仍然保持傳統的市場營銷觀念。計劃經濟時期商品供不應求，傳統的營銷觀念奉行的是以產定銷原則。現代市場營銷觀念奉行按需生產、以銷定產原則，強調根據市場需求組織生產經營活動。在現代市場經濟條件下，商品供應相對過剩，消費是一種屬于消費者的行為。企業營銷觀念錯誤，導致行為錯誤，因而產生風險。

（2）企業決策者習慣于憑主觀想象作出營銷決策。最終將會導致產品滯銷，資金擱淺。

（3）企業營銷管理者和營銷人員不了解市場規則、規范或法規，也極易引發市場營銷風險。

在市場經濟體制下，為了維護公平的競爭環境，長期以來形成了一系列規則規范、法律法規（如國家有關的法律法規、行業行為規范、慣例等），如果某一企業的營銷活動違反了市場規則規范，重者則受到國家法律的制裁，輕者則受到同行其他企業的抵制、封殺和聯合反擊，最終使企業敗北。

（4）企業缺乏處理市場營銷風險的經驗和知識。當企業產生營銷風險后，由于缺乏處理營銷風險的經驗和知識，風險就不能被及時控制并化險為夷。

2.2 房地產市場營銷風險的客觀成因

市場營銷活動受到企業外部各種環境因素的影響和干擾，并由此而引發市場營銷的風險。對此類原因，企業必須加以研究。

（1）市場需求變化的客觀性，是導致市場營銷風險客觀存在的首要因素。隨著我國市場經濟體制的建立、發展和完善，企業的生產經營活動愈來愈受制于市場需求。而市場需求則是一個不斷發生變化的不可控因素。我國企業所面對的市場需求，已經由數量型需求轉變為質量型需求，并且正朝著個性化需求演進。

（2）經濟形勢與經濟政策變化產生市場營銷風險。近幾年來，我國的社會經濟形勢可以說發生了翻天履地的變化：縱觀我國經濟的方方面面，無一不在快速變化中，并繼續快速變化著。從全球經濟形勢看，各國經濟之間的相互聯系度和影響度也在進一步上升，世界上某一國家的經濟形勢的變化，也導致其他國家的經濟形勢發生變化。

3 房地產市場營銷風險管理的種類

3.1 內部環境的風險管理

企業的內部環境包括企業體制、運行機制、企業營銷政策、營銷體系、營銷環境等方面的因素。企業中市場營銷體系內部環境又是市場營銷風險管理的基礎，沒有良好的內部環境，風險管理很難發揮有效的作用，所以改善公司內部環境對提高公司內部營銷風險管理能力有著非常重要的意義。其中內部環境有：

（1）風險管理理念的強化。如房地產公司風險管理理念淡薄，遇到問題再處理，不總結經驗教訓，上升不到風險管理的階段，內部員工欠缺風險的意識等一系列問題的思想理念的強化。

（2）部門權利和職責。權利和職責的清晰分配，各盡其責。

（3）制定合適的人力資源準則。人力資源部制定雇傭、定位、培訓、評價、指導、晉升、薪酬和補償措施的準則，統一評定標準，實行精細化管理。

3.2 市場監控的風險管理

市場唯一不變的法則，就是市場永遠在變。關注市場的當前情況的同時，關注市場的變化，這包括對國家市場政策和競爭者的情況的監控。把握好市場變化的法則，預測市場變化所帶來的影響，對市場供求平衡的準確分析。

（1）信息傳遞，有效的溝通。建立信息系統，對市場及時監控與數據獲取、采集、分析。管理層與員工之間有效溝通。

（2）建立風險評估工具。風險評估技術需要利用眾多數據來比對，要重視搜集關于風險的歷史數據，遇到風險時及時記錄，使其形成歷史數據，作為以后的風險評估工具。

（3）有效的監控。風險管理是隨著時間而變化的，原來有效的風險應對可能對現在不起作用，控制活動也失去作用，需要對市場政策環境等進行及時監控和數據分析。

3.3 產品的風險管理

產品風險是指產品在市場上處于不適銷對路時的狀態。產品風險包括產品自身風險、產品質量風險、產品入市時機選擇風險和產品市場定位風險、產品品牌風險等。產品自身風險又包括：建筑、結構、裝修、材料、小區規劃、綠化、配套、位置、文化差異等等。

4 市場營銷風險管理的控制

在房地產營銷過程中，不論哪種風險都必須有針對性的進行規避和管理，因此房地產企業應設立門的人員或機構進行企業風險管理活動，系統性、全局性對風險進行定期的復核和評估：

（1）提高風險意識，將風險管理納入企業的經營管理之中。將風險管理納入日常的經營管理工作中去，尤其是對于那些不可控因素如體制、政策、市場等造成的風險，更要有清醒的認識和管理措施。

（2）建立合理的風險管理組織。為了使風險管理成為企業持續不斷的管理活動，有條件的企業應建立相應的風險管理機構，條件不成熟的企業也應設專人進行風險管理。同時，企業也要充分利用“外腦”即利用專業風險管理咨詢公司為房地產企業服務，做好企業的風險管理工作。

（3）創建高效的風險管理信息系統。運用這一系統可以在合適的時間把合適的信息傳送到需要此信息的人員那里。這樣的信息既包括風險管理理論與方法的管理支持信息，還包括房地產行業和企業自身風險及風險管理政策的信息，以及企業外部可以給企業風險管理提供支持的信息，是一種全方位立體性的信息網絡。企業可以利用現代先進技術，特別是企業區域網絡來建立風險信息管理系統。

（4）建立科學的風險管理機制。事先對風險進行衡量，確實了解企業的風險度，并對可能發生的損失有足夠的估計，收集企業自己和行業的相關資料，進行分析比較，并密切注意社會、經濟、政治和自然環境的變化，發現潛在危險，力求避免或轉嫁風險。進而作出處理風險的正確決策。充分認識和掌握風險發生的特點和規律，摸清產生風險的各種因素，合理安排項目管控，制定系統制度，搞好風險項目的重點管理，提出有利于企業的最佳處理方案。通過各種防災防損措施盡力預防和消除可能發生的風險，或降低風險程度，以較少的耗費得到最好的安全效益。最后進行方案的成果評估。

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關鍵詞：風險管理；房地產；內部審計

一、房地產企業內部審計在企業風險管理的價值

當下經濟發展方式的轉變使得經濟正在經歷著換擋。在這樣的特殊階段，房地產企業的風險特別是資金風險變得越來越大，對其資金風險管理的能力要求越來越高。在企業的資金管理過程中，企業的內部審計是重要的環節之一，是及時發現其資金風險點以及采取相應應對措施的重要基礎。因此，房地產企業應該積極改進自身的內部審計方式和措施，引入全面風險管理理念，全面提升企業的資金管理能力，提升審計效果，規避企業風險。

二、當下房地產企業的內部審計現狀

(一)制度方面

在市場經濟和現代管理理念的雙重作用下，內部審計已經成為眾多企業進行企業內部控制和管理的標準手段之一。對于房地產企業來講，內部審計的重要性不言而喻，企業的領導者和管理層都深知這一點，因此在內部審計制度建設方面的動作比較頻繁。但是，在眾多的房地產企業中，都或多或少的存在著一些問題，主要體現在兩個方面：一方面是制度本身的合理性和科學性；另外一方面是制度對于企業本身的適應程度。對于制度本身的合理性和科學性，當下的房地產企業由于受到自身知識水平、技能以及經驗的限制，在制度設計的合理性和科學性方面存在著一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前審計和事后監督評價，制度的更新頻次較低，導致制度的設計逐漸落后等等方面。對于制度對企業自身情況的適應程度方面。房地產企業在進行制度設計的時候，或多或少會對先進企業的內部審計制度和方式進行學習和借鑒，但是也正是這樣的借鑒可能會導致其脫離企業自身的實際情況，形成沒有實際效果和實踐意義的“空制度”。

(二)人才方面

良好的人才資源和儲備是科學的制度建立的基礎。房地產企業在制度建立的過程中，通常受到人才技術的限制。總體來看，當下房地產企業的內部審計人才問題主要集中在質量上面。由于經濟環境的變化，導致企業在面臨新的經濟環境時需要及時的調整相關的管理方式和策略，同時，隨著管理本身的發展，企業內部審計的管理理念及方式也在不斷的更新和進步，這幾點要求企業的內部管理人才就需要具備較強的學習能力以及持續不斷學習的意識，只有這樣，才能使自己企業的人才結構和人才所帶來的知識和技能不會落后，也就從基礎上防治制度和執行方面的不科學合理以及脫離實際。我國房地產企業的內部審計人才結構就存在著一定的落后的問題，一方面是企業的人才更迭機制不足，另一方面也是人才自身的惰于學習，以至會導致并使得在經濟環境和管理目標變化時，房地產企業的內部審計人才顯得較為落后和能力不足。

(三)激勵和控制方面

在激勵和控制方面，這是房地產企業內部審計制度切實落地的過程，是內部審計發揮其應有效果的過程。在房地產企業的內部審計執行過程中，由于房地產企業項目復雜度和周期交錯度較高，其建造的設計、材料等價格具有一定的隱蔽性，內部審計結果可能涉及相關人員利益等，這就給內部審計增加了很大的難度，也是房地產企業亟待提升內部審計能力的重要原因。總體來看，當前的房地產企業在內部審計的執行和監督方面，有一些流程化的東西，發揮著重要的作用，但是也存在著“形式重于實質”的現象。針對房地產企業項目的地域跨度大、信息不流暢的問題沒有著手解決，對經營過程中可能存在較為隱蔽的舞弊行為沒有提前預判，導致企業的內部審計流于形式，達不到預期的效果。

三、案例淺析

作為中國房地產企業集團——恒大地產，其在經營過程中顯示出來的前瞻性和穩定性是毋庸置疑，其在內部審計完善和優化方面也必然有值得借鑒和學習的地方。在今年的年度工作會議上，恒大集團董事局主席許家印先生發表講話，其在談到2017年的重點工作時，就以單列的形式強調了內部監管和約束機制的建立，而在內部監管和約束中，內部審計就是一個重要的環節。由此可見，盡管恒大集團擁有很強的資金管理能力以及內部控制能力，但是仍然將以內部審計作為重要環節的內部控制和約束作為工作重點。具體來看，恒大集團今年在內部審計方面的工作主要由以下幾個方面。一是加強內部審計部門自身的建設，這包括制度建設、流程建設、隊伍建設等等；二是加強巡視和專項檢查力度，最后是強調相關人員要加強自身學習，打鐵必須要自身硬。從恒大集團的相關措施來看，對于內部審計工作的完善和健全，主要從制度完善，強力執行和人才學習等方面進行。房地產企業也可根據自身情況，借鑒和學習其適合自己的地方，提升企業內部審計能力。

四、基于風險管理導向的房地產企業內部審計措施

(一)制度方面

針對房地產企業內部審計制度科學合理性以及切合實際兩方面的不足，企業應該著力從制度入手，建立和不斷完善內部審計制度和流程，提供通暢的運行通道和流程。具體來講，房地產企業應該積極把握當下經濟形勢下的管理目標和方向，在國家抑制房地產泡沫的大背景下積極加強自身內部控制，提升管理水平。一方面，房地產企業應該和具有良好關系的兄弟企業建立起良好的合作關系，相互探討和研究關于風險管理的制度設計和執行工作，并且在此基礎上根據自身的具體情況，遵循自身企業發展規律，因時因地制宜，建立起本地化的內部審計制度。另一方面，企業應該深刻認識到房地產業務過程中的資金信息隱蔽性，做好各個環節的公開和可追溯，建立起追溯體系及追溯責任制，使得相關的審計工作能夠在“可查”的基礎上進行，提升內部審計的效率和效果。

(二)人才方面

“打鐵要自身硬”，這是恒大集團內部控制管理針對人才培養和優化方面給我們的重要啟示。房地產企業的內部審計工作由于行業特性，顯得較為復雜和多變，一方面需要扎實的專業知識技能，另一方面也需要豐富的實踐經驗。因此，房地產企業除了在人才引進方面做好工作外，還要加強內部的學習、交流和培訓，營造進步氛圍，打造相關的學習體系，保持人才結構和人才知識的新鮮度。一方面企業可以與本地高校相關學院建立良好的溝通交流機制，做好人才和知識儲備；另一方面，企業可以與關系良好的企業建立合作關系，取長補短，共同培養內部審計人才，達到內部審計能力提升的共贏。

(三)激勵和控制方面

在激勵和控制方面，房地產企業應該積極踐行相應的內部審計制度，并且在實踐中不斷的總結和摸索，逐步優化企業內部控制制度。具體來講，一方面企業應該建立相關的執行和時間流程，做好各個環節的責任制下放，環環相扣，做好監督和審查，獎懲并舉，做好激勵工作；另一方面，企業要結合人才方面的措施，著力提升執行人員的業務水平，增強執行和實踐的效果以及反饋能力，為后期的總結和優化奠定良好的基礎。

五、練好內功任重道遠

在房地產市場深入發展的今天，經濟增長方式發生著較大的改變，房地產市場面臨著較大空間的泡沫抑制以及政策調控，各家房地產企業需要審時度勢，根據自身的具體情況積極適應這樣的大情勢、大背景，在做好外部轉變的同時積極進行內部管理的優化和完善，進一步練好內功。內部審計工作是企業內部管理重要的一環，總體來講，企業應該立足內部審計制度的建立和優化，逐步探索和研究相關課題，為后續的制度完善提供理論和經驗支撐。同時，企業應該做好人才方面的優化，在做好人才引進的同時逐步建立內部培訓體系，達到企業的長期人才戰略和短期人才戰略的并行和融合，促進人才資源的可持續發展。最后，企業應該做好后續的執行和監督工作，以期達到總結經驗和激勵執行的效果，為房地產企業的健康發展進一步練好內功作出應有的貢獻，這是一項十分重要的任務，我們要不懈的努力，任重而道遠。

參考文獻：

[1]王玉寶.淺議房地產開發企業的內部審計與風險管理[J].中國商論，2015(17).

[2]秦霖.基于企業風險導向內部審計控制理論研究[J].財會學習，2015(14).

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一、房地產企業財務風險識別

1.投資風險

由于影響投資效果的因素較多，房地產企業項目投資需要承受較大的風險，才能達到最終的預期收益。導致房地產企業投資收益低于預期投資報酬水平的主要原因有：一是內部的非系統性風險，主要是企業自身存在的風險，如缺乏有效的投資管理系統，在初期市場分析、技術可行性分析及項目投資回報分析上有誤，并缺乏投資項目啟動后全周期的投資效益監控；二是外部的系統性風險，主要是企業外部市場環境變化帶來的投資收益的不確定性，包括國家的政策環境、宏觀經濟環境、以及房地產行業的周期性變化。

2.融資風險

房地產開發項目從最初的購買土地、樁基建設到主體封頂，以及配套設施和后期的物業維護等每一個開發階段都需要投入大量資金，且開發周期一般較長，因而通常需要通過融資的方式來解決資金問題，并能夠取得財務杠桿收益。在融資的過程中會因為融資方式及融資結構的不同，而存在一定的風險。在融資方式方面，如僅依賴于某一種融資方式，當該種融資方式失去作用時，就容易發生融資渠道受阻，影響企業資金的正常運作，給企業的經營帶來較大的風險；在融資結構方面，對企業資金結構的安排、籌資方式的不同選擇，由于融資產品的利率水平不同，而存在不同的融資成本及費用，如不進行合理的規劃，則會有資金成本的浪費、甚至到期無法還本付息、資不抵債的風險。

3.資金運營風險

由于資金占用量大，需要房地產企業重視資金的運營管理，而現實中很多房地產企業對資金成本控制的意識薄弱，對資金的使用及管理并不科學，存在管理不當、權責不明、監督不力等問題，使得企業的資金使用效率低下，在企業資金管理上，由于內部管理者和財務人員對資金運營管理理念的缺失，導致資金使用計劃編制不夠詳盡以及企業的執行不力，企業的資金計劃編制不夠嚴謹甚至流于形式，沒有有效的監管和資金使用效益分析。企業的財務管理工作仍停留在簡單的數據核算上，對實際資金需求估計的不準確，與資金使用部門沒有有效的溝通，導致資金安排的不夠合理，使企業面臨潛在風險。

二、房地產企業財務風險的防范措施

1.加強項目投資管理

（1）做好項目投資的可行性研究

房地產項目自身具有投資規模大、開發周期長、與地區經濟形勢緊密相關等特點，因而房地產企業在投資項目前，首先要設立專門的項目可行性研究小組，對項目所在的地區經濟形勢及市場環境進行有效的調研和分析，對項目全周期的經濟狀況進行充分的研究和論證，從而避免投資決策的盲目性，有效預測和防范可能發生的財務風險。

房地產項目的整個開發周期內存在的不確定性較多，因此企業在項目建設規劃中要注意盡量縮短項目的建設周期，避免開發周期內房地產市場外在宏觀經濟條件的變化對項目建設的影響，從而減少整個項目的投資回收期，加快資金周轉。

（2）合理安排投資組合規劃

房地產企業應根據自身的情況，順應市場需求，對不同的產品業態進行組合開發，如合理分配商業、辦公和住宅產品的比例，針對不同的消費群體合理安排戶型布局，避免單一樓盤或產品的滯銷而造成企業財務損失；在項目投資上，由于資金占用量大，可與其他企業進行聯營或合作開發，實現風險收益共擔，有效分散投資風險。

2.資金結構及流動性管控

（1）優化企業資金結構

企業良好的資金結構對整個企業的正常運行以及發展壯大有著非常重要的作用，也是企業領導階層進行籌資決策的重要參考。對于負債資金，一方面房地產企業應該在科學預測自身資金實力、償債能力的基礎上控制負債經營比例，對資產負債率、已獲利息倍數等償債能力指標進行有效的控制；另一方面負債結構上，房地產企業要對短期負債與長期負債的比例進行適當調整，對流動比率、現金流動負債比率等財務指標進行有效控制，保障企業有足夠的現金流來償還相應的負債，確保企業的償債能力。此外，在籌資方式的選擇上，還要根據企業的資金特點選擇不同的籌資渠道，既要發揮銀行貸款等傳統籌資方式的功能和作用，也可以嘗試采取信托、債券等多元化的籌資渠道，控制籌資風險。

（2）加強資金流動性管控

房地產企業由于項目開發周期較長，整個周期的資金鏈條供應均會存在問題，因而必須意識到資金流動性存在的風險，避免企業面臨資金困境。企業的資金流動性風險主要表現為現金持有量風險、應收賬款回收風險等。

對于現金持有量風險，房地產企業應通過科學測算、審核企業的財務資金收支狀況，將企業的資金庫存控制在合理的范圍內，提高企業的支付能力，確保項目建設及新增項目開發的資金需求。

對于應收賬款回收風險，房地產企業應將應收賬款回收作為重點工作，加快資金回籠，確保資金能夠持續有效供應；企業相關負責部門應從房源認購開始，依據預售合同的付款節點進行有效的跟蹤、催收，并按照應收賬款的時間及金額進行分類處理，對逾期收款重點分析，逐套解決應收賬款。

3.全周期的財務預算管理

房地產企業應以項目開發的整個開發周期為著眼點，從初始資金的籌集、投資、運營到經營利潤的分配，對全周期的資金活動進行合理統籌、科學安排。首先，在項目預算方面，可以根據項目建設一級計劃的各個節點，如前期的可行性研究、規劃設計、工程建設、銷售經營、稅務清算等內容來編制項目開發的全周期預算，對項目的成本費用按照開發節奏合理匹配收支情況，并監督各相關部門認真執行；其次，在資金預算方面，按照企業的總體發展戰略和項目的具體運行情況，對資金的需求和使用進行全面的規劃，構建完善的財務預算指標體系，并通過定期考評的方式對企業項目建設過程中各項經濟事項進行全面的約束，充分發揮預算的監督和預警作用。

4.完善企業內部控制制度

科學完善的財務內部控制制度，可以幫助房地產企業增加自身的抗風險能力，有效的控制財務風險，提供財務管理水平。

完善企業的內控環境，需要嚴格的授權審批制度。一方面在各層級管理層之間合理的權責分配、形成有效的激勵與約束機制，體現權利制衡關系，落實管理控制；另一方面在內部組織結構設置上，依據企業自身特點，合理、有效地設置管理部門和崗位，建立部門和崗位之間的牽制制度，明確責任，實行不相容職務相分離制度。

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在房地產項目開發的過程中，有些企業在管理過程中因缺乏風險意識，影響最終的投資效益。房地產項目的開發周期比較長，在多方面因素的影響下，會面臨許多風險。對于房地產開發商來說，如何正確認識房地產開發項目的投資風險，提高自身的風險管理水平，是重要的研究課題之一。文章通過分析房地產項目投資風險產生的主要原因，提出具體的風險管理方法，針對風險識別、風險分析、風險應對、風險監控這四個階段，采取合理的投資風險應對措施。

關鍵詞：

房地產；投資；風險

隨著我國經濟的增長，城鎮化建設在不斷地推進。作為我國的支柱產業之一，房地產行業發揮著重要的作用。房地產項目投資是指，房地產開發企業將籌集的資金和自有資金投入到房地產項目的開發、經營及銷售的全過程中，以期獲得預期的收益。由于房地產項目投資過程中具有多種風險，要想提高房地產企業的風險管理水平，應當從項目投資風險的特點、原因等因素進行分析，采取合理的風險管理方案。

1房地產開發項目投資風險管理概述

由于房地產項目具有投資數額大、地域性強、建設周期長、資金周轉慢以及變現能力差等特點，受環境因素、經濟因素以及社會因素影響，房地產項目的風險極大，企業有可能遭受巨大的經濟損失。換言之，房地產項目的投資過程是一種對未來需求進行預測并生產產品的過程。要想實現房地產開發項目投入與產出之間的良性循環，取得較好的經濟效益和社會效益，應當采取必要的投資風險管理方法。房地產項目投資風險管理是指，在房地產開發過程中，存在多種影響因素，針對這些難以預測或控制的因素要進行風險識別，經過風險評估后，采取必要的風險應對措施，以降低投資風險對利潤的影響。引入風險管理機制，對于健全房地產市場體系、培育新的經濟增長點甚至于維護我國宏觀經濟的穩定性，都具有十分重大的積極意義。

2房地產開發項目投資風險產生的原因

現階段，我國房地產開發項目投資風險產生的原因，主要體現在兩個方面。其一，宏觀環境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產與消費政策等，受經濟環境和社會的影響而發生變化，進而為房地產開發項目的投資帶來風險。具體表現為政策風險、金融風險、資源風險以及法律風險。其二，微觀環境因素，包括企業的資本實力、商品定位、成本控制以及產品競爭力等。這些微觀環境因素受投資的具體項目所處的位置區域而發生變化，同樣會對項目投資帶來風險。具體表現為投資決策風險、技術風險、開發流程風險以及管理風險。

3房地產投資風險的管理方法

在房地產開發項目投資風險管理過程中，主要包括四個階段。具體表現為：風險識別、風險分析、風險應對和風險監控。這四個階段是密切相關的，按照一定的程序周而復始的運行。

3.1房地產開發項目風險識別在房地產開發項目的風險管理過程中，首先要進行必要的風險識別。只有正確識別出所面臨的風險，房地產企業才能主動選擇有效的方法進行風險應對與監控。因此，在具體的項目投資過程中，房地產企業要通過深入分析，運用感知、判斷或歸類等方式，進行系統的、連續的認識所面臨的各種風險，提高風險識別能力。在風險管理過程中，房地產企業風險識別的參與者主要包括：風險管理團隊成員、項目團隊成員、其他項目經理、項目相關者、外部專家、房地產公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶等。在進行房地產開發項目風險識別時，還應當注意，受環境的影響，風險具有可變性，因此風險識別是一項持續性和系統性的工作，而不是一蹴而就的事情。風險識別工作要貫穿于房地產開發項目的全過程，并且隨時關注原有風險的變化，及時發現新的風險。

3.2房地產開發項目風險分析在房地產開發項目的風險管理過程中，對于已識別出的風險，要進行詳細地分析。有助于確定有關因素的變化對投資決策的影響程度，為房地產企業的投資決策提供依據。在房地產開發項目的實施過程中，可以在一定程度上降低風險事件的發生概率，減少風險損失，實現最佳經濟效益和社會效益。風險分析主要包括兩種方式。其一，風險定性分析。通過評估風險及其后果發生的可能性，并根據風險發生對房地產開發項目的目標影響程度，來評價風險的優先級，從而指導風險應對計劃的制定，幫助房地產開發項目的團隊成員糾正計劃的偏差。風險定性分析的方法主要包括：風險概率和后果、項目假設檢驗、后果風險評價矩陣以及數據精度排隊。其二，風險定量分析。在風險定性分析的基礎上，對風險發生的概率以及產生的影響進行量化處理。通過對風險進行重復的定量分析，可以判斷是否需要采用風險管理措施。因此，風險分析是風險應對計劃的一項重要依據。

3.3房地產開發項目風險應對根據風險識別和風險分析的結果，房地產企業需要制定相應的風險應對計劃。降低風險對項目目標的威脅，以達到可接受的程度。風險應對計劃必須適應風險的嚴重程度，成功實現房地產開發項目的目標效益有效性、及其成功的現實性與時間性。與此同時，風險應對計劃應當得到房地產開發項目中所有人的認可，并應由專人負責。風險應對主要包括：規避風險、接受風險、降低風險和分擔風險這四種措施。

3.4房地產開發項目風險監控風險監控是利用反饋的信息，對原有的風險管理計劃及時做出調整。為保證風險管理計劃的順利實施，根據已發生變化的風險對房地產開發項目的影響程度，重新進行風險識別、分析和應對，評估風險降低的效果。風險監控貫穿于房地產開發項目的實施全過程，是建立在項目風險的可控性、階段性以及漸進性的一種項目管理工作。

4房地產開發項目投資風險的對策

4.1加強對房地產開發項目的投資調研及決策分析要想有效應對房地產項目投資的風險，房地產企業首先應當分析市場行情，進行充分調研論證。通過了解房地產開發項目的具體類型、目標人群、需求量以及市場購買力，識別該項目所面臨的風險。其次，針對已識別出的風險，需要在房地產開發項目投資之前進行深入分析。對于涉及到的經濟、政策、資源等風險，能否有效的規避與控制，進行綜合論證與評價。通過編制可行性研究報告，為房地產開發項目的投資決策提供準確、合理的依據。最后，應當完善房地產開發項目的投資決策風險管理。通過構建風險管理判斷體系，在項目決策的過程中加強風險管理意識，降低房地產開發項目投資的風險。

4.2采用多元化的投資戰略或聯合戰略在不同地區，房地產市場中的經濟環境與市場供需具有不同的特點。可以說，房地產市場具有鮮明的地域特點。因此，房地產企業可以采用多元化的投資戰略或聯合戰略，將資金分散在不同的地區，以降低房地產開發項目投資的風險。

4.3加強房地產項目工程建設的監管為了按期完成項目，應當完善對投資項目的監管體制。首先，聘請良好的施工隊伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權利和承擔的義務。最后，選擇經驗豐富的工程監理，對質量、工期、資金成本嚴格監控。

5結束語

綜上所述，房地產開發項目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素。房地產企業要想提高盈利能力，實現長遠發展，應當正確認識項目投資風險，提高自身的風險管理水平。文章從宏觀與微觀環境因素兩個角度，分析房地產開發項目投資風險產生的主要原因。按照風險識別、風險分析、風險應對和風險監控四個階段，提出具體的風險防范措施。

參考文獻

[1]張玉波.工程項目風險管理研究[J].硅谷，2011（2）.

[2]丁雅君.淺析房地產投資開發項目風險管理[J].經營管理者，2013（13）.

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【關鍵詞】： 房地產全面風險管理風險控制

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A

【正文】

前言：

從我國實施住房分配商品化、貨幣化到現在,我國的房地產項目開發獲得了突飛猛進的發展,長期以來其投資規模實現了達到國民生產總值的份額6%以上,因為房地產業是相關性超強的產業,房地產業的發展將促進建材、冶金、家電等眾多有關產業的發展,因此按照實際的說,房地產業是我國經濟的重要產業。然而,我們應該知道,房價的直線上升,居民基本無法承受這巨大的壓力,商品房空置率越來越大,投資比例越來越大,業外巨頭都搶灘房地產造成的競爭進一步加強,但居民的購房活動越來越理性化,持幣觀望引起一些城市房地產有價無市的狀況越來越明顯,一切的一切,有宏觀因素、有因為決策失誤或設計等因素引起物業過時以及融資等原因最后造成房地產項目無法銷售轉化為現金,所以,一定要運用切實有效的方法來便面房地產開發項目的風險發生。

一、房地產開發項目風險與全面風險管理

1、房地產開發項目風險

房地產項目投資是一中非常繁雜而又極具風險的經濟行為,不但可以為投資者贏得更多的收益,而且還可以使投資者遭受風險而造成損失甚至破產。房地產開發項目在實施期間,由于建設時間長，很多投資,管理及組織協調不是那么簡單,對市場反映靈敏等特性,這就造成開發項目在各個時間的無法預知因素會相對變多,和時間有關的外界和內部因素的變動均會對開發項目的投資收益造成在一定程度的干擾。比如說在項目決策時期,因為研究市場的深度和力度不足或者決策者的錯誤決策導致項目定位出現問題,進而引起投資收益減少;在勘查時期, 掌握勘查資料程度不夠,施工單位獲得資料后因為勘查資料的偏差最終造成的工期與費用索賠而引起一定程度損失;在設計時期,對設計方案尚未進行仔細的對比與選擇,未從市場需求和技術經濟方面進行仔細的證實,對圖紙未進行仔細的會審進而導致一定程度損失;在施工實施時期,對招標工作重視程度遠遠不夠,對工程控制和合同控制力度不夠引起一定程度損失,在營銷時期,因為市場環境的變化,讓銷售遇到困難進而一起一定程度損失;還有,因為自然災害、管理組織協調、融資、利率等原因引起損失等。所以,房地產項目風險是指在房地產開發項目實施的期間,因為決策出現誤差、資金或經濟、技術、政治法律、組織協調等因素導致的財產虧損和別的經濟虧損的不確定性。

2、房地產開發項目全面風險管理

房地產開發項目全面風險管理換句話說即用系統的、動態的措施對風險作出一定程度的控制,來降低項目實施期間的不確定性。它不但讓每個層次的項目管理者具有風險意識、十分關注風險問題,避免風險的出現,在每個時期、每個方面實施一定程度上的風險控制,一個前后連貫的管理就出現了。房地產開發項目全面風險管理規定從項目的立項直到其結束,都一定要仔細地研究和預測風險、控制過程和風險評論、對整個過程的進行有效控制以及增加經驗和教訓。還有也需要對風險展開全面的管理及全方位的組織方法。

二、房地產開發項目全面風險管理方法

美國國家航空和宇宙航行局NASA認為風險管理有5個過程: (1)識別和確認風險; (2)分析風險原因; (3)作出風險計劃; (4)時刻關注風險計劃過程;(5)控制風險。在此風險管理期間,第一要有一個特殊的風險管理機構經過合適的風險控制方式來對房地產開發項目風險展開全方位的管理與控制,當做決策、評估的根據。

1、風險管理機構及其風險控制模式

風險管理機構不是一般的根據項目實施的階段逐漸來控制,不是以靜態地來對待風險和研究風險,各個時期之間的風險管理工作缺少一定的聯系,未將每個時期的工作、工序以及風險因素一塊進行綜合考慮,但是要根據現代管理思想,扁平的管理結構模式來構建風險管理機構,由于它更非常能符合和適應多變的環境的需求,一切的物流、資金流、信息流都以供應鏈、價值鏈、信息鏈為中心,進而出現資源需求、生產能力和控制反饋的閉環風險管理結構。其最好性能是使項目或組織是面向客戶和對象的,組織模式是扁平的,而非普通的矩陣式和職能式的面向過程的管理模式。它可以進行動態的全方位風險管理,快速找到風險還可以對以后要做的工作參考已經完成的工作作出反饋式動態規劃控制,進而盡可能地減小風險,使房地產開發項目的效益獲得相當程度提高。

2、識別并確認風險

房地產開發項目要作出有質量的風險管理與控制,一定要可以正確地辨認風險,風險的辨認常常是經過對經驗數據的研究、風險調研、專家詢問還有實驗論證等模式,在對房地產開發項目風險作出多維分解,最后辨認并確定風險,一些專家對干擾工程項目的風險元素進行調研和研究,把關鍵風險因素詳細地歸納為技術與非技術風險因素。

對各個開發項目,其的風險因素和風險隱患大小不一樣,這就要風險管理人員辨認并進行確認,經過分析猜測,辨別哪些是關鍵風險,其影響的程度怎樣,哪些風險發生的概率大,這就要求對風險作出一定程度分析。

3、分析、跟蹤風險并制定風險控制措施

房地產開發項目因為波及的利益有關方很多,這要求房地產開發項目的每個有關部門主動配合風險管理機構作出一定程度的風險研究、跟蹤,由有關部門把房地產開發項目的實際資料提供風險管理機構進行分析與評價,最后落實到相關責任人對風險實施控制。

經過對上述流程的來回研究與反饋,認清哪些因素具有隱患,隱患的概率怎樣,其影響深度如何,在者認清有關負責人的責任、權利與義務,工作的廣度、寬度一級深度。利用管理環的PDCA和5W1H措施來對目標管理。在每個時期,參考已經確定的責任、權利與義務,列出標準的表格,還要與5W1H對應起來再操作,讓工作、影響程度和資源之間出現協調和可持續的風險控制的表格。讓靜態的表格與動態的反饋式前瞻管理共同起作用,具體到有關責任人進行風險控制及對應采納風險控制方法。

【結語】：

房地產開發項目全面風險管理強調各參與方實行動態的、系統的、全過程、全方位的項目風險管理,在風險管理組織機構上,采取扁平化的風險管理機構迅速識別風險并及時采取措施而防止貽誤時機。對于風險辨認與評論,它不但要遵循開發項目一些開發程序,還要強調風險快速反饋的扁平式風險管理結構,它規定在風險出現之后要重返初始狀態再經對比和挑選最好的風險控制形式,構建對應時期的動態前瞻性決策機制。同時,通過權、責、利明確風險控制目標,通過事前評估以主動控制為主,所以在點、線、面上應用動靜相結合的措施對房地產開發項目作出全方位的風險管理,使房地產開發企業抗風險的能力得到一定程度的增加且最盡可能地增加企業的盈利能力。因為房地產開發項目是高風險的行業,全方位風險管理比只在某一實施時期的被動風險管理要合理恰當得多,由于房地產市場競爭的日益激烈,為了提高房地產企業的競爭實力的阻抗風險的能力,作出全方位的風險管理和控制是急切需要的。

【參考文獻】：[1]項目管理協會PMI,項目管理知識體系指南[Z].項目管理協會有限公司, 2000

[2]西寶,李一軍.工程項目風險鏈管理及鞭梢效應[J].哈爾濱建筑大學學報, 2002(4)

[3]張澤平,袁宏斌.談工程項目風險因素控制[J].太原理工大學學報, 1998(6)

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關鍵詞：金融危機 次級抵押貸款 蝴蝶效應 羊群效應

一、上半年我國房地產行業的現狀

全國房地產開發景氣指數經歷了連續16個月的環比（比上月）下降后，從今年4月份開始，已連續3個月環比小幅回升。全國房地產開發投資和商品房銷售面積呈加速之勢。1至4月份，全國完成房地產開發投資同比增長9.9%，增幅比1至5月份提高3.1%；商品房銷售面積增長31.7%，增幅提高6.2%。但這種情況是源于政府財政的刺激計劃與金融機構的天量貸款。貨幣供應量和中長期貸款均達到了歷史高位。同時，一定數量的虛假按揭，以及投資和投機性購房也推高了房價。造成二套房貸款門檻和成本過低，給了投機客“假做按揭，真套貸款”即在房地產市場連續套利的極好機會。

二、金融機構的現狀與困局

隨著樓市回暖，住房新增貸款也在近期創下“天量”。4月底，為應對國際經濟低迷，調動社會和企業的投資積極性，擴大投資需求，國務院常務會議決定，對現行固定資產投資項目資本金比例進行調整，其中包括商品住房投資。業內人士指出，這等于增加了杠桿率，大約給市場增加了6000億元左右的流動性。隨著資本充足率和撥備覆蓋率等監管指標的約束可能再度收緊，各大商業銀行一邊排隊再融資，一邊進一步收緊信貸投放。當上半年天量放貸的“后遺癥”開始顯現，股份制商業銀行普現“缺錢”窘態，而央行的貨幣政策正面臨兩難選擇。

三、消費者和投資者的”羊群效應”

對于目前的經濟形式，大部分企業和民眾都在“羊群效應”的刺激下，把大部分的資金投入到與房地產相關的領域之中，吹大了泡沫。上半年由于部分企業在寬松的貨幣政策下，拿到了較為充足的資金，但企業把資金投入到房地產或能源材料之中以此來確保資產的保值與增值，沒有用于企業的再生產投資。個體投資者在通脹預期下以及股市的反復震蕩中，把大量的手中資金投入到房地產行業特別是住宅地產，而真正剛性需求的自住房消費者在此種資產泡沫吹大下。筆者認為一旦宏觀經濟形勢發生微調，就會產生“蝴蝶效應”。為此我們應防微杜漸，加強危機管理意識，深化危機管理制度與措施。

四、金融機構的風險意識與風險管理

金融風險是指金融變量的變動引起的資產組合未來收益的不確定性。我國目前面臨的主要為市場風險和流動性風險。常用的一種市場風險的測度方法—VaR.VaR方法就是指市場處于正常波動的狀態下，對于給定的置信度水平，投資組合或資產組合在未來特定的一段時間內所遭受的最大可能損失，即Prob（ΔP

流動性風險是目前各大金融機構面臨的最為嚴重的風險。流動性風險主要分為籌資流動性風險和市場流動性風險。主要的管理策略一是運用資產管理策略和方法。二是運用負債管理策略和方法。三是資產負債綜合管理策略和方法，其中資金匯集法、資金匹配法和線性規劃法為最常用的技術手段。對于具體的風險測度可以運用指標體系分析法。1、流動性指數法I=∑wi*（Pi/Pi*）；2、存款集中度法L=∑EiWi；3、財務指標法，現金狀況比率，貨幣資產負債比率，短期資產比率，核心存款比率，存款結構比率等。

五、房地產企業的風險意識與風險管理

嚴格說來，房地產的風險管理是一個涵義相當廣泛的話題，對于不同的房地產商來說可能具有不同的內涵。而總體來說對風險的管理需要進行：風險管理規劃、風險識別、風險分析（定性、定量）、風險應對規劃、風險跟蹤等一系列活動。一個成功的全面風險管理流程能夠為企業管理者提供一個風險管理框架，以便其明確地考慮風險變化，幫助房地產商應對種種挑戰。從目前形勢，房地產企業面的主要風險是現金流的流動性風險，市場價格風險以及操作風險.目前各大房地產開發商的資金基本都是采用高財務杠桿的方式，融資組合結構也是債務融資高于股權融資。

（一）風險源的辨識

從運營過程和業務特征的角度識別；從財務報表的角度識別；從運作能力的角度識別。

（二）風險的控制

主要從以下幾個方面進行：做好資金風險規劃，建設全面的資金風險監控體制，實行系統而嚴格的預決算制度；優化融資結構，在股權融資和債務融資中找到恰當的匹配點，可借助外部專業機構協助完成此項工作；要根據市場的供求關系和消費者結構與消費行為采取合理定價策略；采取定性與定量的分析結合的方法；動態的關注宏觀經濟政策等。

六、投資者&消費者的風險意識與風險管理

無論是企業理財還是個人理財都應加強風險管理意識，注重各自的資產配置與資金結構。

篇10

 

一、交通未來城項目及風險管理概況

 

(1)交通未來城項目概況。交通未來城項目處于菏澤市開發區核心位置，西臨人民路，南臨長江路，東臨振興街，是一個集精品住宅、時尚公寓、高檔寫字樓等多種物業形態為一體的綜合性地產項目，致力于打造菏澤商住社區的新標桿。項目整體建成后將是一個集居住、購物、休閑、娛樂為一體的頂級城市綜合體。澤聯通建筑安裝有限公司承建。項目西鄰人民路，南鄰長江路，東臨振興路，占地48131㎡，總建筑面積182819㎡，綠化高于35%，由5棟高層住宅、1棟公寓和1棟寫字樓組成，十一個集精品住宅、時尚公寓、高檔寫字樓等多種物業形態為一體的綜合性地產項目，致力于打造“締造現在，引領未來”的菏澤商住社區新地標。周邊銀座商圈、開發區人民醫院，建設銀行、工商銀行等成熟生活配套一應俱全;毗鄰區實驗小學、實驗中學、菏澤一中等名校，尊享一站式教育配套;距離火車站和新汽車站僅1公里之遙，5公里直通日東高速。

 

(2)交通未來城項目風險管理概況。交通未來城是菏澤市市委、市政府、開發區委、區政府確立的牡丹區東部核心商業圈中的重點示范項目，為了確保交通未來城房地產開發項目的成功，菏澤交通集團房地產開發有限公司設立了項目部專門負責該項目的具體實施。在項目開發初期，開發部、行政部負責項目審批、土地交易、施工設計等工作;在施工期，工程部、行政部負責承建企業選擇、具體施工等工作，同時，銷售部門進行施工期間的前期銷售工作;銷售期，銷售部門負責預售、現房銷售等工作。在項目開發的全過程中，都需要全面的工程項目風險管理和質量管理體系來保障其實施運行。

 

二、交通未來城項目風險管理存在的問題

 

(1)項目的組織結構不合理。在項目組建的過程中，應該充分考慮到項目風險去在于開發全過程，而不局限與某個部門或某個開發階段。風險防控需要項目全員的參與，只有各個部門通過相互合作才能一定程度上把風險降到最低。如果沒有一個合理的項目組織結構，就會帶來相應的溝通問題，從而會使項目風險管理工作難度增加。

 

(2)項目管理人員風險意識薄弱。交通未來城房地產項目開發過程中，風險的管理主要側重于工程施工建設階段，而在前期的施工設計、土地交易及銷售階段的預售、現房銷售環節存在的風險同樣不能忽視。項目管理的風險意識薄弱、風險管理技術方法簡單，都會給項目的順利實施帶來一系列潛在風險。

 

(3)項目風險管理人員水平不高。交通未來城項目團隊中，設在工程部下的風險管理組現有成員4名，其中本科及以上學歷的2人，有相關開發經驗的2人，35歲以上的2人，相比于其他項目團隊來說，風險管理團隊成員的綜合素質一般，整體的風險管理水平一般。項目風險的識別、分析、防控等工作對項目風險管理人員的素質存在很大關系，如果項目管理人員水平不高，同樣會給整個項目建設帶來一定的風險。

 

(4)項目風險管理經費投入不足。項目風險管理經費一般包括項目風險管理人員工資、培訓及其他費用，從交通未來城項目經費投入占比中可以看出，項目風險管理經費投入相對較少，項目對風險管理的經費支持較少。一般情況下，管理經費的投入支持是房地產項目風險管理順利實施的重要條件。

 

(5)項目的資產負債率。一般情況下，資產負債率保持在50%左右較為合理，房地產開發項目由于投資比較大，維持在60%左右較為合理，如果超過80%以上，意味著房地產項目開發面臨著巨大風險。交通未來城項目前期投資比較大，資產負債率為69%，可以看出，該項目現階段資產負債率相對來說較高，面臨更大的資金鏈斷裂的風險。

 

三、交通未來城項目風險管理措施

 

風險預防是在風險發生之前，采取相應的措施降低或避免各種風險因素造成的損失，也就是說，說要降低風險發生的概率來減少損失。

 

(1)建立與政府相關部門有效溝通機制。主動與菏澤市委、市政府、金融機構、建筑企業、監理企業、稅收財務職能部門等政府部門保持有效溝通，建立健全有效溝通機制，最大限度爭取其支持，為交通未來城房地產開發項目提供一個良好的開發環境，從而在項目進程中會無形較少一系列風險因素，保證項目的順利開展。

 

(2)加強政策分析，有效規避政策風險。密切關注菏澤市當地政府部門的政策的及變化，要及時、適時根據政策的調整變化做出相應的變化，加強對其的關注與研究，從而在一定程度上避免政策風險的產生對項目建設產生的影響，積極采取有效措施規避政策風險。

 

(3)加強項目的質量監督與管理。一般情況下，質量管理以事前控制、合同管理為主。一要委托具備相應監理資質的專業公司對交通未來城房地產開發項目進行全程監督;二要加強對承包商及分包商的專業能力、資質的嚴格審查;三要建立健全質量監督管理體制;四要對相關人員進行質量培訓，提高質量管理的專業水平;五要依靠先進的工藝技術及施工技術為質量提供保障。

 

(4)加強安全意識，嚴控安全事故風險。加強安全意識，以安全生產為首要任務，嚴格防止安全事故風險的發生。要做好事故風險的防控，一要進行全員的安全培訓，切實從思想上加強事故安全意識;二要制定嚴格的安全規章制度;三要建立完善的安全監督管理機制;四是側重人員安全事故的監督;五要實時監控生產過程中的安全狀態和不安全行為;六要明確安全責任;七要全額購買人身意外傷害保險，做好風險轉移。

 

(5)完善財務管理系統，避免財務風險。制定與企業發展戰略相適應的財務戰略，創建并完善財務管理系統，建立健全財務風險防控體系，來確保開發項目的財務安全。一要制定科學的財務戰略，引導項目財務風險管理;二要做好房地產項目開發的前期規劃與可行性研究分析，為財務管理提供決策依據;三要進一步拓展項目開發融資渠道，提供項目資金的流動性;四要建立健全項目預算控制體系，并做好相應的事前、事中、事后的科學合理評價。