房地產糾紛法律訴訟范文
時間：2023-06-14 17:37:15
導語：如何才能寫好一篇房地產糾紛法律訴訟，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
今年隨著國家宏觀調控政策的進一步收緊，房地產開發商的融資渠道逐漸從銀行和資本市場轉向了同信托機構的合作。同時，隨著股市的持續下跌，投資者也轉向了信托理財市場，其中房地產類信托產品的銷售更是異常火爆。據了解，北京市場的房地產類信托產品只要一公布發行消息，往往1天之內就會被預約一空，準入門檻更是超過了100萬元。這是因為目前市場房地產類信托產品的預計收益率普遍較高，而且近3年來已到期的全部此類信托產品均順利兌付，并沒有出現零收益或負收益之類的糾紛，在目前股市低迷、基金折損嚴重的情況下顯示出其獨特的投資價值。
盡管如此，我們還需提醒投資者注意：不要僅僅被該類信托產品的高收益率所吸引，而忘卻了其特有的風險，投資時一定要了解該信托產品的交易結構和風險防范措施，審慎投資。
因項目地點不同、項目公司財務狀況不同、建設進度不同、資金運作模式不同，房地產類信托產品的風險狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產信托主要有以下六種：
一、抵押貸款型
運作原理：開發商將已經擁有的土地或房產抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產。此種產品結構設計簡單，法律關系清晰，也是前期已經兌付的房地產類信托產品的主流模式，選擇時應關注以下幾點：
1、 信托融資規模與抵押物的價值比率，價值是否經過公正地評估。抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌價，同時房地產項目失敗，則變現抵押物將無法收回原信托貸款本金。目前，隨著房地產價格在高位運行，抵押比率應該控制得更為嚴格，通常應當不低于2：1，如果在3：1（也就是按照評估價格打3折抵押）則比較安全。
2、 抵押物的權屬是否清晰。如施工方對建筑物的留置權是否影響抵押物的變現？開發商是否在國土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求察看土地證或信托公司持有的他項權利證明，以避免未來的法律訴訟糾紛。
3、 房地產項目的運行狀況，已經取得的證件情況（通常要求4證齊全，最基本的已經具備土地規劃證和土地使用權證），截至到信托產品發行時的開發進度，項目的位置、預計銷售價格及市場前景等。
4、 借款的開發商是否有償債能力，以往的信譽如何。如有第三方提供擔保，則考察擔保方的信用等級應作為投資者的工作重點。
二、房產回購型
運作原理：開發商將已經達到預售狀態的房產以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后開發商溢價回購該房產。信托公司發行信托計劃募集的資金購買該房產，如果到期后開發商不履行回購義務，則信托公司有權向第三方轉讓該房產。此種信托的風險點在于以下幾個方面：
1、 提防風險開發商沒有實力在信托到期時按照約定的價格回購房產。投資者可以考察開發商的資質和過去已經開發項目的銷售情況。
2、開發商承諾回購的房產在信托期內發生較大跌價的可能性。目前，一般信托公司為了控制風險，往往以低于當時市場價格一半的價格購買開發商的房產，以控制風險。投資者也應經常關注房產所在地房地產市場價格的波動狀況。
3、 如信托公司在購買房產后未在房地局辦理購房合同備案登記或未履行項目管理職責，則開發商可能一房多賣，發生糾紛（如開發商私下將房屋賣給多人，則法律訴訟和執行風險很高）。投資者可以在投資期內要求信托公司出具是否辦理了房產備案登記的證明，且要求信托公司履行項目盡職管理的責任，以避免該風險。
三、財產受益權型
運作原理：利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發商將其持有的房產信托給信托公司，形成優先受益權和劣后受益權，并委托信托投資公司代為轉讓其持有的優先受益權。信托公司發行信托計劃募集資金購買優先受益權，信托到期后如投資者的優先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣后受益權則滯后受償。選擇此種信托時，投資者應當關注以下幾個方面：
1、 項目房產在信托后的經營狀況是否能產生足夠的收益供投資者分配？
2、 信托登記制度的不健全有可能使該房產受益權人的利益不能得到有效的保障。信托公司應落實抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。
3、 房產變現后如發生大幅度跌價，則優先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計劃中的優先受益權占全部受益權的比率應不高于50%。
四、股權型房地產信托
運作原理：信托公司以發行信托計劃所募集的資金認購房地產建設項目公司的股權，使項目公司得到足夠的注冊資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。實際建設開發該項目的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購部分股權。在目前房地產公司拿地成本高漲、資金緊缺、銀行貸款不能有效解決項目現金流需求的情況下，這種融資模式逐漸增多。但該種模式結構復雜、風險水平較高，投資者在選擇投資此類信托時，應重點關注以下幾點：
1、 提防風險，如果項目公司管理混亂，那么入股的信托資金將面臨被挪用的風險。信托公司為了控制風險，往往要向項目公司派駐財務人員，但是否能實際掌握該公司的財務控制權，還需投資者審慎分析。
2、 如信托資金在繳納土地出讓金和初期建設資金后，項目開發的后期又面臨資金短缺，即信托產品的募集資金不足以覆蓋項目資金缺口，如此時不能獲取后續資金來源（銀行貸款或預售回款），則此房地產項目會成為“爛尾”項目，屆時信托產品就會遭遇風險。、
3、 如該房地產項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期回購資金將沒有著落。投資者應重點考察承諾回購股權的股東財務狀況如何？是否有足夠的經營現金流作為回購保證？另外，考察該房地產項目未來是否有良好的銷售前景和當區域房地產市場的發展前景，也應是投資者的主要工作。
同前3種房產信托模式相比，股權型信托產品對信托投資公司的風險管理能力提出了更高的要求。另一方面，從投資者角度看，由于股權的受償和變現能力相對于債權都是劣后的，所以承擔的風險也較高，理論上投資者應要求更高的風險收益補償。同時，投資者也需具備一定的股權投資和房產投資知識或經驗，才能做出準確的判斷。
篇2
房地產開發掛靠合同范本一
甲方：xx置業有限公司
乙方： (以下簡稱甲方、乙方)
經甲、已雙方友好協商，乙方自愿掛靠甲方資質進行開發經營，為此簽訂本協議，雙方共同遵守。
掛靠項目情況：
項目地點：
項目名稱：
乙方掛靠甲方開發其土地，只向甲方繳納掛靠費，及掛靠甲方的開發資質。甲方在北海新區辦理分公司，專供乙方獨立使用，營業執照及章印委托乙方管理使用，乙方自立個人賬戶，財務獨立支配核算。甲方沒有支配、買賣乙方土地和房地產的權利。開發經營期間的債權債務、費用及稅金與甲方無關，由乙方全額承擔。掛靠時間：從該項目的掛靠合同簽訂之日起到該項目的開發完成辦理全部相關手續之日止。
乙方向甲方繳納掛靠費 整，簽訂合同前向甲方繳納掛靠費 整，每年交一次，分三年付清所有工程。若不按時繳納掛靠費，乙方應承擔所欠掛靠費(每天)5%的違約金。
乙方及其所聘請、雇傭的人員不屬于甲方職工，不享受甲方職工待遇，與甲方不存在勞動用工關系。掛靠經營期間，乙方應依與政府之間的土地開發合同自負盈虧。
乙方在辦理房地產開發建設手續、竣工驗收、產權證辦理、按揭貸款等事項中，甲方應積極配合乙方辦理，乙方按合同經營情況下，因甲方不配合所造成的一切經濟損失，由甲方承擔。
掛靠期間乙方從事其他項目的開發經營活動必須由甲方授權，報甲方審核，受甲方監督，在開發經營期間所出現的一切責任性事件(民事訴訟、經濟糾紛、債務、債權、法律訴訟等)都由乙方承擔。
本協議生效后即具有法律約束力，甲、乙雙方均不得隨意變更或解除，但若乙方在開發經營期間有違法違規行為，甲方可提前終止合同，并不負法律責任，其損失由乙方承擔。
該項目開發完成后，經協商可繼續掛靠，若不掛靠，乙方應交回掛靠期間的相關手續，雙方終止本協議。
若因履行該協議發生糾紛，可協商解決，協商不成，可起訴到甲方所在的人民法院。
本協議未盡事宜，由甲、乙雙方協商后，簽署補充協議，與本協議具有同等法律效力。
本協議一式四份，具有同等效力，并經雙方簽字蓋章后生效。
甲方(簽字蓋章)： 乙方(簽字蓋章)：
年 月 日
房地產開發掛靠合同范本二
甲方：天歌房地產開發有限責任公司
乙方：馬XX
此合同本著公平、公正的原則，經雙方協商而訂立。
第一條 合同目的
經雙方協商，甲方同意乙方掛靠在甲方企業之下，從事甲方資質證[黑建房開牡第63號]范圍內的項目。同時，甲乙雙方訂立本合同，明確雙方的權利與義務及其掛靠期內的注意事項。
第二條 甲方的基本權利和義務
權利：
(1)甲方每年向乙方收取工程預算總造價的3%，作為管理費。
(2)如乙方作出有損甲方信譽和形象之行為，甲方有權單方面終止本協議，本年度管理費不予歸還。
義務：
(1)甲方在本協議生效之后，只向乙方提供相關所需的手續和資質證復印件。
(2)對乙方提出的合理要求盡可能提供良好的服務。
第三條 乙方的基本權利和義務權利：
權利：
(1)乙方可以獲取甲方對其兩條義務的承諾和兌現，若有問題可以隨時向甲方提出意見。
(2)享受甲方所提供的施工所需資質證書 。
(3)充分利用建業的資質，完全自主的開展開發建設項目。
(4)經營上實行內部獨立核算，自負盈虧。
(5)一切正常利潤歸乙方所有，不受干涉。
義務：
(1)在經營活動中嚴格遵守國家法律法規和甲方規章制度。
(2)負責解決開發過程中的事件，相關施工條件及施工設備自主負責解決。
(3)認真負責解決開發建設過程中的問題。對動遷、回遷施工質量問題和事故的發生乙方負完全責任，于甲方無關。
(4)維護甲方的信譽和形象，不做任何假冒、欺詐、侵權、損譽的事情，若發生此類事件，則甲方有權追究乙方的法律責任，并要求進行相關經濟賠償和處罰。
(5)按時足額向甲方繳納管理費。
(6)乙方開發建設項目不得超過甲方資質證所規定的范圍，如超出甲方資質證范圍的項目，乙方需自己提供相關手續證件。
第四條 (1)乙方實施的工程項目，其合同、保險、稅務、財務、銀行、統計等事項由乙方自主辦理。
(2)乙方在項目中所發生的稅費應及時繳納，在工程中如有一切債權債務均由乙方全權負責與甲方無關。
第五條 乙方在開發建設過程中，若出現安全事故等重大意外，均有乙方獨立承擔，甲方不承擔一切責任， 特此提出免責聲明。
第六條 乙方應當在合同簽訂時交付甲方合同所規定管理費用的50%，完工后交付另外50%。
本合同以簽訂日期為生效日，有效期 年。合同一式二份，甲、乙雙方各一份。
甲方簽字： 乙方簽字：
篇3
淺議以非訴訟替代為切入點樹立人民調解公信力
永陽鎮地處城關，下轄11個居委會、11個村委會，一個省級私營經濟園區，居住人口達10萬人，是全縣政治、經濟、文化中心，各類矛盾糾紛的發案率高于周邊鎮，人民調解的地位，作用也顯得尤為突出。如何樹立人民調解的公信力，將各類矛盾盡量解決在基層、在萌芽狀態，避免當事人結怨，降低當事人訴訟成本，以及為法院節省時間、減輕訴累，促進法律文書的有效執行，在“庭審式”人民調解改革取得初步經驗后，進行了摸索和嘗試，做法是：立足以非訴訟替代為切入點，樹立人民調解公信力。所謂非訴訟替代機制，是建立在人民法院指導調委會工作的基礎上，通過聯席會議制度的方式，將當事人自愿的，法院未立案或暫緩立案的，可能通過調解化解的，或通過調解可以防止矛盾激化的糾紛訴訟審理活動前移，讓人民調解委員會提前介入，并參與在法官主持或指導下的民事訴訟案件的調解。這種機制的形成，進一步拓寬了人民調解的工作范圍，使人民調解與法院訴訟銜接有了新的空間，整合了人民調解和法院審判的力量，最大限度地發揮了人民調解的工作優勢，具有較好的政治效益，社會效益和法律效益。
一、強化鎮調委會與法院的聯動，構建非訴訟替代機制。
人民調解作為一種民間調解，從一開始創建，在廣義上就是一種非訴訟替代，即民事案件不通過訴訟的方式而以中間人出面排解達到和平的化解的目的，這與法院的司法調解有異曲同工之處，這也是新時期人民調解與法院之間開展聯動協作的基礎，同時，也由于人民調解是在雙方當事人自愿的基礎上所達成的協議(格式化)，在不違背現行的法律政策的情況下，應該就是當事人意志的體現。最高人民法院對人民調解格式化協議書的認定上，是作為案件審理的最有效證據予以采信，甚至在調解后，一方反悔時進行訴訟而給予維持，進一步提升了人民調解在法律上的權威性。因此，在新時期人民調解的非訴訟替代機制的形式，是特指狹義上的與法院立案審理執行過程中的補充性替代，一方面是建立在民調程序的公正性上，另一方面是建立在人民調解員素質的提高上，這兩方面缺一不可。除廣義層面上的替代外，這種狹義上的替代就是要求人民調解員積極參與到法律訴訟的全過程，發揮人熟情通的優勢，做好法院案件審理的輔工作，包括案件主審法官想做而做不到或不方便做的一些事，為法院人性化辦案創造條件，這不但符合當事人雙方的意愿，也合乎“三個代表”思想的要求，在一定意義上講也是一種法律救工作，強化法院與人民調解之間的互補，對樹立人民調解的公信力也將起到明顯的推動作用。一是建立鎮調委會和法院聯系庭的聯席會議制度。由鎮和法院每季度相互通報民事糾紛發案情況、發案的特點。調解工作的難易程度，確立相互配合的案件數量、原因以及配合的方式，明確調解的預期值。二是建立鎮調委會和法院聯絡員制度。鎮指定的聯絡員一般為鎮村(居)調委會的首席調解員，并將名單報送法院，由法院根據案件的具體情況指定參與的調解人員。縣法院指導民一庭庭長為聯絡員，隨時通報未立案和已立案以及已裁決案件的情況，并明確需要配合調解的案件、主持和指導的法官，確定調解的地點、參加人員等。三是建立調解檔案審核制度。凡啟動非訴訟替代機制的調解案件，其檔案資料以調委會歸檔，使用的程序以人民調解程序為主，由受理、通知、調查取證、調解、達成協議、送達回訪等書面資料組合成完整的卷宗，并有首席調解員審核簽字方可歸檔，適時請縣局、縣法院共同評審，改正不足，進一步提高調解協議的制作水平。四是建立民調審判聯動制度。縣法院對于一些簡單的民事糾紛案件有時也啟動特邀人民陪審員(一般為基層調委會主任擔任)或民調委人員主持調解，發揮其為人公正、熟悉業務、人熟情通的優勢，在法院先行調解達成協議的，由法院主持調解的法官制作調解協議書，由法院落實履行或委托調委會監督履行，提高人民調解員調解的公信力。五是建立首席人民調解員的培訓制度。由人民法院派主審法官到鎮進行鎮、村(居)首席調解員培訓，每年集中培訓二至三次，同時，根據實際情況組織首席調解員到法院進行旁聽觀摹案件審理，適時邀請主審法官進行典型案例剖析和答疑釋惑，印發相關法律資料等，逐步實施首席調解員持證上崗調解制度。
二、明確非訴訟替代適用范圍，確保人民調解不缺位、不錯位、不越位。
從工作實踐來看，啟動非訴訟替代機制，人民調解員既是主角也是配角，但目的只有一個，即園滿解決民事糾紛案件。人民調解適用非訴訟替代機制，一般主要為以下四類案件：一是未經人民調解委員會調解而直接向法院的糾紛，一般為小定額債務糾紛，法院可以建議當事人將糾紛委托給鎮人民調解委員會進行調解，降低當事人的訴訟成本。二是已經立案，但有可能通過調解解決的民事糾紛，一般為侵權糾紛、鄰里糾紛、婚姻糾紛和少數商事糾紛，法院在庭審前，經雙方當事人同意，可委托或邀請鎮人民調解委員會進行調解，或參與調解， 調解成功后，原告撤訴。三是已經開庭，但當事人情緒激動，有可能采取過激行為的民事案件，一般為容易激化、積怨多年、歷史遺留的鄰里糾紛、權屬糾紛、舊城改造、房屋拆遷糾紛、土地山林糾紛和群體性糾紛等，一般情況下，法院可暫緩判決，會同人民調解委員會做當事人的思想工作，或征得當事人的同意后，在法官指導下，由鎮人民調解委員會進行調解，這類案件在調解成功后，原告可以撤訴，也可以由法院制作調解協議書或在情緒平穩后由法院進行判決并履行。四是在進入執行程序后，被執行人有可能采取過激行為，或執行有難度的案件，一般為一名原告多名被告或多名原告一名被告的案件，如企業破產、糧油加工廠擠兌、環境污染、征地拆遷、土地流轉等涉及人數多的群體性矛盾，法院可暫緩執行，商請鎮人民調解委員會進行調解執行。
三明確非訴訟替代運作原則，樹立人民調解的公信力。
啟動非訴訟替代機制應把握以下原則：一是為當事人降低訴訟成本的原則。訴訟在民事案件中，應該是在調解不成的情況，最后不得已而選擇的最終途徑。但其中的訴訟成本必然會轉嫁當事人雙方或一方的頭上，增加了當事人雙方的經濟負擔，有時出現案件勝訴，但經濟上卻帶來了很大的損失，之所以出現這樣的結果，是因為不是什么民事案件都可以進行法律援助的，而導致這種結果不但會給當事人認為沒錢法院不受理，有錢進行訴訟反而導致打贏官司輸了錢，沒有說公理的地方，而要避免這種情況出現，走非訴訟替代則是最佳的選擇。二是化解矛盾和平共處的原則。俗話說“一起官事三代仇”，既然走到了法院訴訟程序，矛盾必然激化到不可調和的局面，法律的公正裁決和平息矛盾之間出現了愿望相背的情況，公正得到了，但再和平共處的基礎卻喪失了，這與正確處理人民內部矛盾的初衷相悖的，也不利于社會穩定。三是降低執行成本的原則。民事案件除經濟案件外，一般標的不是太大，法院判決文書生效后，當事人一方如果久拖不履行，法院在執行時，僅執行費一項也會增加當事人一方的經濟負擔，增加法院的工作量，這與調解庭履行義務相比，在時間、人力、經濟的負擔都會明顯降低。四是經濟的原則。這里所指的經濟是指方便、快捷、高效。人民調解在非訴訟替代處理一些群體性民事糾紛方面表現比較靈活，一般情況下，效益較高。在把握上述四個原則的基礎上，法院如果有法官參與調解，人民調解的公信力將會明顯提升。
篇4
抵押人（乙方）________________________
第一條 為確保甲方與________________（以下稱借款人）簽訂的________年____ 號借款合同（以下稱借款合同）的履行，乙方愿意以其有權處分的位于________ 市（縣）________區（鎮）________路（街）________號 ____________房間之房產（地產）的全部權益（以下稱該抵押物，具體財產情況見抵押物清單）抵押給甲方，以作為償還借款合同項下之借款的擔保。
第二條 本抵押合同擔保范圍為借款合同項下之借款本金、利息（包括因借款人違約或逾期還款所計收的復利和加收的利息）借款人應支付的違約金和賠償金以及實現貸款債權和抵押權的費用（包括律師費和訴訟費）
第三條 本合同的效力獨立于被擔保的借款合同，被擔保的借款合同無效不影響本抵押合同的效力。
第四條 本合同項下有關的評估、保險、鑒定、登記、保管等費用均由乙方承擔。
第五條 乙方不可撤銷地授權甲方在本合同簽訂后執行本合同、借款合同、購房合同及全套有關該抵押物的證明文件到有關的房地產管理機關辦理抵押的登記備案手續。
第六條 乙方不可撤銷地授權甲方在獲得該抵押物的正式產權證明后，依有關法律法規的規定，到有關的房地產管理機關辦理該抵押物的正式抵押登記手續，并將該抵押物的他項權利證書及抵押登記證明交存于甲方。
第七條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保險條款禁止或排除的任何方式或任何目的。
第八條 未經甲方同意，乙方不得對該抵押物作出任何實質性結構改變。因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產生的任何增加物，自動轉為本合同的抵押物。
第九條 抵押期間，未經甲方同意，乙方不得將該抵押物轉讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務、饋贈或以任何形式處置。由此引起甲方的任何損失，由乙方承擔責任。
第十條 乙方對該抵押物必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受甲方的監督檢查。對該抵押物造成的任何損壞，由乙方承擔責任。
第十一條 乙方負責繳付涉及該抵押物的一切稅費。乙方因不履行該項義務而對甲方造成的一切損失，乙方應負責賠償。
抵押物的保險
第十二條 乙方須在取得該抵押物________日內，到甲方指定的保險公司并按甲方指定的保險種類為該抵押物購買保險。保險的賠償范圍應包括該抵押物遭受任何火災、水災、地震等自然災害及其他意外事故所導致的破壞及損毀；投保金額不得少于重新購買該抵押物的全部金額；保險期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期還款的義務，抵押人應繼續購買保險，直至借款合同項下貸款本息全部還清為止。
第十三條 乙方需在保險手續辦理完畢十日內，將保險單正本交甲方保管。保險單的第一受益人須為甲方，保險單不得附有任何損害或影響甲方權益的限制條件，或任何不負責賠償的條（除非甲方書面同意）
第十四條 乙方不可撤銷地授權甲方為其上述保險事吸哪個的代表人，接受或支配保險賠償金，將保險金用于修繕該抵押房屋的損毀部分或清還本合同項下借款人所欠甲方的款項，此授權非經甲方同意不可撤銷。
第十五條 抵押期內，乙方不得以任何理由中斷或撤銷上述保險。否則，乙方須五條件賠償甲方因此所受的一切損失。
第十六條 乙方如違反上述保險條款，甲方可依照本合同之保險條款的規定，代為購買保險，所有費用由乙方支付。
第十七條 抵押期間，該抵押物發生保險責任以外的毀損，乙方應就受損部分及時提供新的擔保，并辦理相應手續。
第十八條 發生以下情況的，乙方同意甲方有權提前處分抵押物：
（一）根據借款合同的約定借款合同提前到期的；
（二）乙方違反本合同第八條、第十條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十八條；
（三）當有任何糾紛、訴訟、仲裁發生，可能對抵押物有不利影響的。
第十九條 乙方保證，在借款人不履行借款合同約定條款時，甲方有權依法就處分該抵押物的價款優先受償。
第二十條 處分本抵押合同項下之款項，依下列次序處理：
（一）用于繳付因處理該抵押物而支出的一切費用；
（二）用于扣繳所欠的一切稅款及乙方應付的一切費用；
（三）扣還根據本合同乙方應償還甲方的貸款本息及其他一切款項。
第二十一條 處分該抵押物的價款超過應償還部分，甲方應退還乙方。
第二十二條 乙方在遵守本合同其他條款的同時還作聲明及保證如下：
（一）向甲方提供的一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處；
（二）準許甲方或其授權人，在任何合理的時間內依法進入該抵押房產，以便檢查；
（三）乙方在工作單位、聯絡方式等發生變化時，須在十日內書面通知甲方；
（四）乙方在占有該抵押物期間，應遵守管理規定，按時付清該抵押物的各項管理費用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責任，須賠償甲方因此遭受的損失；
（五）當有任何訴訟、仲裁發生，可能對該抵押物有不利影響時，乙方保證在十日內以書面形式通知甲方
第二十三條 任何一方違反本合同任何條款，給對方造成經濟損失的，應向對方支付借款合同項下貸款余額的____%違約金，違約金不足以彌補對方損失的，違約方還應就不足部分予以賠償。
第二十四條 如因履行本合同而產生任何糾紛，雙方應盡量友好協商解決，協商解決不成的，由甲乙雙方共同選擇下列方式之一；
（一）提交該抵押房產所在地人
民法院訴訟解決；
（二）提交仲裁委員會裁決。
第二十五條 爭議未獲解決期間，除爭議事項外，各方應繼續履行本合同規定的其他條款。
第二十六條 雙方商定的其他條款：
（一） ________________________________
（二）________________________________
（三） ________________________________
第二十七條 借款合同中的借款人按期付清合同約定的借款本息及其他費用，并履行本合同的全部條款及其他所有責任后，本合同即告終止。甲方將協助乙方到房地產行政主管部門辦理抵押注銷登記手續，并將抵押房產的所有權權屬證明文件和收據退還乙方。
第二十八條 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各執一份，登記機關存檔一份。
抵押權人住所：____________ 抵押人住所：__________________
電話：____________________ 基本賬戶開戶行：______________
傳真：____________________ 賬號：________________________
郵政編碼：________________ 電話：________________________
傳真：________________________
郵政編碼： ___________________
甲方（公章）____________ 乙方（蓋章）________________
負責人（簽字）__________ 法定代表人（簽字）__________
________年______月______日 _________年________月_______日
登記機關：________________
抵押登記編號：____________
篇5
關鍵詞：房地產；抵押；質權
1 緒論
1.1 現實背景和理論背景
隨著社會經濟的發展和科學技術的進步，人們對于住房的需求日益增加。但是由于購房者相對于開發商而言是弱勢的一方，房地產抵押是抵押人向債權人進行擔保的一種方式，這里的債權人包括了銀行、施工隊等，關于商品房的抵押問題目前在我國的法律中已經有了明確的規定。但是在實際的房地產抵押會出現很多問題，會損害購房人的利益，首先一旦商品房被抵押，購房者在辦理房產證的時候就會出現問題。另外，一旦商品房無法交付，出現爛尾，房屋拍賣，購房者能否優先受償以彌補損失也是很大的問題。
本文主要是通過對于《合同法》、《破產法》及《消費者保護法》中涉及到的法理學問題進行探究。購房者相對于其他的民事主體而言屬于弱勢群體，購房者利益受損其背后可能是一個家庭的損失，房產抵押問題處理不好會帶來嚴重的社會隱患，勢必會擾亂房地產市場的秩序，進而影響經濟的平穩運行。
1.2 研究方法
本文的研究方法主要采用的是實證分析與案例分析相結合的方式以探究在商品房買賣過程中出現的法律問題。文章的前半部分采用了文獻綜述的形式。后半部分研究方法包括了對比分析，歸納分析對于購房問題的解決進行總結。
1.3 研究目標
本文的研究目標是通過完善立法保護購房者的利益，提高立法層級，對于購房者的利益以基本法的層面去保障，解決法條之間的沖突，提升法律的可操作性，購房者的生存權能夠得到應有的保障。
1.4 研究目的
本研究首先對于房地產交易過程中經常出現的問題進行整理，對于國內外學者對于本問題的研究現狀進行研究，尤其是在預告登記制度的研究上主要對大陸法系國家的先進經驗進行梳理，為我國該制度的立法構建提供依據，以保證房產抵押制度的體系的完整性。另外對于目前《消費者權益保護法》等在購房者利益保護問題上的缺位進行研究，以期彌補現有法律的缺陷。
1.5 研究意義
本題目的研究意義首先在理論上對于房地產的抵押問題進行梳理，以期為今后學界對于該問題的研究做出指引，不僅在于保護購房者的合法權益，也在于通過立法整治房地產買賣過程中的亂象，因為房產市場的發展不僅涉及到開發商、債權人，還涉及到貸款銀行在內多方利益。對于抵押行為進行規范，可以說是大勢所趨。商品房抵押問題不僅是法學界本身的問題，其對于房地產市場的穩定發展，經濟社會的平穩運行都有著重要的意義。
2商品房抵押現狀及購房者利益保護問題分析
2.1商品房抵押現狀
目前商品房在建過程中由于資金有限，為了取得足夠的資金不得已要向銀行等金融機構貸款，而此時房屋作為不動產就會成為押品。另外還有開發商在施工的過程中需要雇傭施工隊施工。那么就存在工程隊也需要抵押物的問題，那么這樣一來在建的工程也就是房屋也就成了抵押對象，所以現在縱觀各大樓盤，我們看到近五分之一的樓盤均存在抵押問題，但是如果不到房產部門去查詢的話一般來講開發商是不會主動說明的，但是后續就會存在很大的隱患，購房者的權利會因此受到損害。另外一點，很多開發商是無照經營就是在沒有獲得房屋銷售許可的情況下就開始買賣房屋，這個時候，甚至無法與購房者簽訂備案合同，僅僅是一紙協議，這時候開發商銷售的是期房，那么這樣一來對于購房者的風險就會更大，這些購房者接受了目前不能簽訂合同的事實，更不會去主動查詢該商品房的抵押情況，開發商往往以低價為誘餌引誘消費者購房，購房者很有可能在沒有意識的情況下就買到存在抵押的房屋。而存在抵押的房屋實際上是存在很大的隱患的，下文中我們就著重分析房地產抵押存在的問題。
2.2 購房者利益保護中存在的主要問題及影響
2.2.1存在引故意隱瞞和欺詐導致的無法優先受償的問題
房地產抵押過程中，一般會牽扯到很多人的利益，其中的關系比較復雜，法律關系主體相互之間會有利益牽扯。除了有房地產的抵押人、抵押權人，一般還會有債權人，有時還會有多名債權人。有的抵押人為了周轉資金，還會在一套房產上進行多次抵押，產生了抵押權優先問題。在房地產買賣過程中，房地產物權所有人應該把房產抵押情況如實的反饋給買受人，在誠實守信的原則下完成商品房的買賣交易，實現物權轉讓。而且商品房所有人在進行房屋交易時，應及時的把有關情況向抵押權人溝通，如果沒有及時的解除抵押權，商品房在轉讓過程中會因為抵押權的存在而無法辦理過戶手續。如果商品房買賣雙方都堅持誠實守信原則，則在交易過程中一般會比較順利，不會產生相關的法律問題，但是如果如果存在故意隱瞞或者欺詐是情況，則往往會產生非常復雜的法律關系，一些買受方或者抵押權人也會因此造成很大的財產損失。所以如果購房者購買的房屋上存在權屬爭議的情況下其辦理房產證就會出現問題。如果開發商難以為繼，法院勢必會拍賣房產，以所得價款優先受償。但是是否能夠得到優先受償還取決于諸多因素，這就是我們需要去探討的。房地產如果拍賣實際上債權人有三方，一方是債權人、一方購房人、另一方是銀行，如果該房屋拍賣所得價款優先清償了在先的債權人，那么對于在后的債權人很有可能無法得到清償。另外房屋的抵押分為抵押給銀行或者抵押給其他人兩種。抵押給銀行之前銀行會預先審查好該房屋所有權人的資質。拍賣所得價款會優先給購房人。但是如果抵押給其他債權人，這兩個債權人之間的關系就是同等的。這其中優先清償的主體就不確定了。購房者很有可能因此利益受到損害，所以說保證購房人的優先受償權是必要的。
2.2.2抵押登記還存在不統一的問題
關于抵押登記，我國關于抵押登記的規定并不完善，對于房地產的抵押登記只是在民事立法上有所規定，并沒有上升到行政立法的高度。這就會導致商品房的抵押狀況出現漏洞，有一些該登記的事項沒有進行登記。長期以來我國房地產登記形成了房屋和土地分別登記的狀況,形成了登記機關、登記程序、登記權屬證書都不統一的格局。而且在流程上進行抵押登記需要的時間長,行政審批效率低。時間的拖延對于開發商和購房者都帶來了一定的變化因素和因此造成的法律風險。
2.2.3存在拖欠工程款導致的法律風險
購房者出于自身居住的需要購買房屋，其一定不希望所購買房屋在權屬問題上存在爭議，一旦己方的房屋被抵押，有可能出現購房者的利益得不到實現的問題，但是如果其買到的房屋正是已經抵押出去的，就有權益被侵犯的風險。其中，拖欠建設工程款的房產抵押帶來旳法律風險比較嚴重。如果開發商資金鏈斷裂，無法按時交付房屋，那么法院會通過拍賣的方式將房產拍賣所得價款償付債權人，這個時候購房人未必能夠獲得優先受償。《合同法》第二百八十六條規定:“發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”那么如果優先清償了拖欠的工程價款，有可能導致剩余的拍賣款不足以清償購房人。這樣一來我們發現一旦開發商的房屋拍賣。最先得到受償的是工程承包方，而且這是一項法定的權利。
3 購房者利益保護問題產生的原因分析
3.1 法律意識淡薄，對房產抵押不了解
對房地產抵押登記制度還不夠重視。我們如果以商品房對外提供擔保就要對房屋進行相應的抵押登記，因為對于不動產我國實行的是登記生效主義，也就是說登記是抵押權生效的必經程序，所以我們在購房的時候一定要到房產局去查詢該房屋是否已經抵押出去以及權屬是否有爭議，因為未經登記不得對抗善意第三人。但是實際的生活中經常會出現購房者在購買房屋的時候沒有注意該房產是否被抵押出去，進而到最后出現這樣或那樣的問題。有的對房地產抵押的限制還不清楚。我國對房地產抵押有很多的規范和限制，他們很好的保護了抵押雙方的切身利益，維護了房地產抵押市場的秩序。《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》是其中最重要的兩部法律法規，在房地產抵押過程中，都要嚴格遵循上述兩部法律法規的規定。房地產抵押不是隨心所欲的進行，要嚴格的受它們的限制和約束。比如對于劃撥的土地就有特殊的額規定，由于劃撥的土地不能夠任意的在市場進行交易，所以在劃撥土地上建立的房產也是不能夠抵押的，其他的還有自留地、宅基地等土地性質的使用權，也不能任意進行抵押。但是這些土地的依法承包者，具有使用權的除外等。我們在本文中所探討的是對商品房進行抵押，對商品房抵押的限制目前來看是比較少的，所以在實踐當中易于操作。正是因為商品房抵押是常見的，所以相伴而生的也是一系列的問題。
3.2《優先受償權批復》位階還比較低，購房者優先權不明確
歐美國家的建設工程合同解除法律制度，經過了一百多年的發展完善，才形成了一套管理領域、管理功能覆蓋面廣、制度約束力明顯的法規制度體系。我國對于房產問題的立法目前來看是有欠缺的。在很多問題上上位法與下位法存在沖突，以至于法院在處理房地產相關問題上很難有相應的法律去對應。司法實踐中存在很多的問題。雖然國家有關部門和地方政府先后頒布了一系列法規文件用以指導規范商品房抵押，積極保護購房者利益，但覆蓋面不全、操作性待完善等問題仍然沒有得以很好地解決，很多配套制度還沒有及時跟上，參照性制度偏多，可操作性不強。如對因情勢變更引起的合同解除法律規定還不夠明晰，對購房者的任意解除權還存在爭議。
可見，商品房抵押作為物權法和債權法的重要組成部分，原則性規定已經做出，但實際操作過程中由于具體的操作性法律規范的缺失，在堅持維護公平正義的過程中，進一步健全完善相關法律規定成為購房者利益保護得不面對和解決的現實問題。如，關于優先受償權的規定，因為建設工程價款優先權是法定的，所以在司法實踐中的很大程度上都是建設工程價款優先受償。但是購房人的利益需要保障，所以，但是為了解決這一問題，為解決房地產企業破產程序中購房者權利與建設工程價款優先權之間的沖突，05年對于《批復》的答復中給了一定條件的購房者以優先受償權。但建設工程價款優先權是由法律直接規定的，而購房者優先權的依據僅有《優先受償權批復》這一司法解釋，我國目前城市化進程已經接近60%，城市中商品房抵押和購房者比比皆是，司法解釋對于購房者的利益保護力度遠遠不夠。這一立法層級顯然是不高的。在司法實踐中很少有法官引用此批復去判案。所以，一旦房產開發商的資金鏈斷裂，勢必有權人申請該企業破產，如果走企業破產程序就涉及到了債權人的優先受償權的問題，《合同法》規定物權優先于債權受償，從權利性質的角度來看，購房者所享有的權利實際上屬于債權的一種，而物權是要優于債權的，所以說在銀行和購房人之中，銀行的擔保物權優先于購房者的債權，那么購房人的利益很難在此種關系中得到保障。
既然要在破產程序中賦予購房者權利超越其他法定優先權的地位，就應當通過法律進行明確規定。另外，如果此時債權人是銀行，購房者就處于相對弱勢的地位，在兩個債權之間如何平衡和取舍，一定會給法官造成困擾。在沒有明確法律依據的情況下，就使購房者債權超越普通債權顯然是依據不足的，其從法理角度對于普通債權尚無優先效力，更何況法定的建設工程權以及物權，這時候購房者的利益未必能夠得到應有的保障。那么我們就會發現對于批復的答復與現行的民法相悖。
3.3 缺乏明確的預告登記制度
《物權法》賦予了抵押權預告登記權利人絕對限制他人處分該不動產的保全效力，但是在實際的實踐中并沒有得到較好的利用。這些問題產生的根源在于我國的預告登記制度不完善，比如開發商在銷售房屋之前未取得銷售許可，而此時消費者購買房屋是無法進行預告登記的，這時候如果出現一房多賣或者是開發商的房屋被抵押出去的情形，購房者是無能為力的，因為其并沒有經過法定的公示程序，司法實踐中由于購房者的法律意識淡薄，其買到房屋后，即使是期房也只是等待房屋交付，而沒有意識到需要通過法律的途徑去維護權利，防范風險。一旦這個階段，開放商將商品房抵押出去，如果事先有了預告登記，開發商就無法與債權人進行登記，這實際上是對購房者本身的保障。但是如果沒有進行登記，那么債權人作為善意的第三人理所當然享有抵押權。那么后續一旦出現問題購房者就失去了保護自己權利的武器。
3.4《消費者權益保護法》還不完善，購房者主體范圍規定不明
另外，我們發現上述問題的根源就在于我們國家沒有從基本法的層面明確保障購房者的權益。我們發現對于購房者權益的保護只是散見于司法解釋中，沒有上升到基本法的高度。實際上，購房者是屬于消費者范疇的，但是由于房屋是一種特殊性的商品，所以他區別于普通商品，目前在消費者權益保護法中沒有針對購房者的特殊規定，但實際上商品房上存在抵押就是商品瑕疵的體現。所以我們在今后要對《消法》進行完善。
從《優先受償權批復》中對享有優先權購房者的規定來看，關于“支付全部購房款”這一條件是不存在爭議的，但“支付大部分購房款”中的“大部分”該如何界定仍需其他相關法律規定予以補充明確；而且對于購房者實際上也沒有進行區分。因為自然人購房和法人購房其本質是不同的。自然人抵御風險的能力要弱于法人。有很多家庭是用全家一輩子的積蓄去購買房屋。我們憲法中強調對人權的保障，其中最為重要的就是其中的生存權。所以如果是自然人購房，即使有貸款，仍然應當確保其優先受償權。同時，滿足什么樣的條件才能成為享有優先權的購房者尚無明確的規定，該款規定明顯是沒有確數的。沒有規定一個合理的數值。這樣一來司法實踐會產生困難。另外關于購房者范圍的規定僅僅存在于司法解釋當中，而且該司法解釋還是與基本法有沖突的，所以這些都是我們的《破產法》和《公司法》以及《合同法》需要完善的事項。
4 完善購房者利益保護的對策思考
4.1重視房產抵押和購房者利益保護相關的法治宣傳
恩格斯提出：“宣傳上的正確策略并不在于經常從對方把個別人物和成批的成員爭取過來，而在于影響還沒有卷入運動的廣大群眾。”恩格斯的這句話給學生的啟發是：房產抵押與購房者利益保護法律糾紛解決如果只是停留在爭議雙方當事人范圍內，還是缺少廣泛的影響力。只有運用文化的思維和方式，使得購房者利益保護的法律法規在社會上產生共鳴，才會產生定紛止爭的良好效果和影響力。一方面是將購房者利益保護的相關法律融入社會主義法治文化中。對其功能與作用發揮進行積極反思。立足于觀念文化的不斷創新。借助法治文化的宣傳網絡和平臺，逐步做好購房者利益保護相關法律的推介，增強傳播效果和影響力。
另一方面善于從“身邊人”做起。合同解除當事人雙方的真實表現，可以源源不斷地為購房者利益保護相關法律傳播提供生動的內容和廣泛的影響力。法院審判機關與法官所進行的購房者利益保護糾紛化解活動，都會產生積極的法治文化傳播效果，應不斷加強制度建設，規范工作人員行為，有目的、有作為地進行房產抵押與購房者利益保護糾紛化解的法治傳播。承包方、發包方等參加購房者利益保護糾紛活動的過程，也是接受相關法治教育的過程，并且會把自己所接受的內容擴散至更大的空間。應重視參與購房者利益保護糾紛的每一位當事人，妥善解決好他們關心的問題，絕不可忽視其所具有的法治傳播力量。
4.2 強化對預售品商品房情況的主動告知義務
由于預售的商品房尚處在建狀態，購房者只能憑開發商的廣告宣傳來了解商品房的大致情況。如果是購買之后抵押出去在所不問，如果是購房之前房屋上就存在抵押的情況，無論是抵押給銀行亦或是抵押給工程隊，均是應當告知購房者的事項。現在很多售樓員為了賣房子故意隱瞞抵押事實，后續因為房屋被抵押出去，會給購房者帶來一系列的隱患。另外，如果在建商品房存在產權上的瑕疵，如已經設立抵押，開發商也必須如實告知，如果隱瞞不告，或者告知實，應承擔欺詐或者違約責任。另外，我們的相關房產登記部門也應做好抵押登記，公開抵押信息。政府部門對于售樓過程中對購房者有所隱瞞的開發商予以相應的行政處罰。另外從消費者權益保護的角度，開發商及其相關的銷售人員也應當確立起如實告知的義務。
此外，地方政府的住建、規劃等部門對建設工程合同履行的管理中，一般都有很多的行政資料和證據，對一些法律不好規范的死角，地方政府部門的行政管理往往能夠起到很好的作用。因此法院要加強和地方政府的法律合作，法院應通過加強與地方政府工程建設管理部門的交流與協作，充分發揮政府有關部門協調、調解功能以及地方專業領域優勢，實現法院法律訴訟解決機制與地方協商調解機制的有效銜接，從整體上推進法院審判機構和地方政府合作部門聯動，形成工作合力，共同推進建設工程合同解除矛盾化解，促進社會和諧。建立聯席會議制度。法院應與地方有關機關定期召開聯系會議，加強溝通，探討完善建設工程合同解除處理相關配套工作機制，解決合作中的難點問題，提高聯合效率；建立支持調解制度。法院和政府雙方應在保障合同當事人各方權益的前提下，聯合出臺鼓勵政府部門、仲裁機構、法院支持調解的方法措施，加強地方政府調解與仲裁、訴訟程序的銜接，加強雙方證據的保護審查，避免重復調解，節約法律資源。
4.3 優化購房者優先受償權的順位
所以作者認為，如果在房屋出售之前就已經存在抵押的，那么購房者買到房屋后應學會如何理性的去應對，若房地產企業在已經設立了建設工程抵押權后又將房屋出售的，如果房地產企業告知抵押權人出售行為，并得到其同意的，根據《物權法》第一百九十一條的規定，房地產企業應當將購房款用于清償抵押權人或者提存。如果將取得的購房款用于清償抵押權，則抵押權消滅，與購房者權利之間便無沖突產生。但是，實踐中這種情況下出售房屋需要征得抵押權人同意，如果抵押權人不同意，那么出售行為無效，若出售行為未獲得抵押權人的同意，而購房者屬于善意第三人時，雖然處分行為無效，但購房者可以要求返還購房款并支付利息。因為兩者之間的協議是有效的。我們國家對于物權行為和債權行為采用的是區分原則。其中符合購房者優先權成立條件的購房者可以就該購房款優先清償；不符合優先權條件的以及購房者主張的利息債權都只能作為普通債權清償。所以說債權能否得到清償還要看購房者是否為善意第三人。我們應當看到《批復》的內容與民法本質上是相悖的。從立法的角度上看，目前解決這一沖突比較簡潔的方法就是對該批復進行修正，區別對待善意購房人和惡意購房人以尋求和《合同法》相一致。但是實際上最行之有效的方案還是加快立法進程，從基本法的層面去完善立法以維護購房者的利益。
4.4 健全完善購房者利益保護的相關法律規定和司法解釋
我國合同法自施行以來，購房者利益保護法制領域建設取得了長足的進步，但由于起步晚，一些領域還存在不完善和“空白”的問題。立法上的滯后不僅會造成管理主體和監管規則缺失，而且容易導致購房者利益保護的無序低效，這與進一步保護人民財產安全，不斷規范工程建設和管理目標背道而馳。應根據購房者利益保護法律活動發展變化的規律，研究借鑒國內外先進經驗，健全完善購房者利益保護相關法律法規辦法，充分保障好當事人雙方的合法權益。
為了有效節省法律資源，充分發揮各方力量及時有效的解決購房者利益保護糾紛，要加強購房者利益保護的調解工作。從性質上說，購房者利益保護調解協議是雙方當事人意思自由表示的結果，具有合同效力。但是調解的過程蘊含著各種情理性因素，調解人員的反復勸說、引導甚至在某些問題上曉以利害，這與民事合同的權利義務的設定過程完全不同。因此，不能簡單地把購房者利益保護協議當做普通合同來處理，要逐步規范引導。此外，還要對購房者的任意解除權作出全面細致的法律規定，盡快出臺司法解釋，避免雙方當事人因為對法律的理解不同各執一詞，也免除了法官在審理具體建設工程合同解除案件時法律適用中的難題。
篇6
收購全國金融公司致訴訟纏身
2008年6月，美國房地產泡沫開始破裂，次貸危機爆發。彼時，執掌美國銀行的是CEO肯尼斯·劉易斯，之前的一系列成功收購使他對收購近乎著迷。在房地產行業衰退日益加深之際，美國銀行無視風險，以45億美元收購了正處于困境的美國最大商業抵押貸款機構——全國金融公司，使美國銀行成為本國最大的房地產貸款機構。但此次收購也使美國銀行陷入無盡的法律糾紛，全國金融公司超過1000億美元的房地產貸款中約九成是次級貸款。據不完全統計，因收購全國金融公司給美國銀行造成的訴訟損失超過400億美元。
美國銀行遭受的房地產貸款相關法律訴訟大致可以分為三類：
第一類是所謂的“聲明和保證”索賠權，主要來自房地美、房利美等金融機構。它們要求美國銀行回購抵押貸款（主要由全國金融公司發放），并認為美國銀行就借款人和資產狀況提供了錯誤信息。此類訴訟及影響主要包括：2011年1月，美國銀行與房地美和房利美就回購不良貸款達成和解協議，美國銀行向這兩家住房抵押貸款公司支付28億美元作為回購款項，用于回購旗下子公司（全國金融公司）直接出售給房地美和房利美的住房抵押貸款。2013年1月，美國銀行與房利美達成超過100億美元的和解協議。根據協議，美國銀行將支付房利美36億美元，并以67.5億美元回購在2000年1月至2008年12月期間，由全國金融公司售出的可能存在問題的3萬筆房屋抵押貸款，以了結抵押貸款索賠。
第二類是欺詐訴訟，主要由購買抵押貸款債券的投資者提出，這些投資者手中的債券全部出現了大幅度貶值。2011年6月，美國銀行與黑石集團、太平洋投資管理公司等22家投資機構就要求470億美元的房貸相關債券贖回糾紛達成和解，美國銀行向這些機構支付85億美元的賠償。這是第二類欺詐訴訟的代表。
第三類是政府對美國銀行（主要與全國金融公司相關）的欺詐性終結贖回權的。2012年2月，美國政府和49名州檢察官與美國銀行、花旗、富國和摩根大通等機構達成總額400億美元的協議，以和解圍繞這些銀行不正當獲取借款人房屋、侵害借款人權益的指控，其中，美國銀行向政府機構支付近40億美元罰款，并向貧困借款人提供86億美元的還款減免和本金減記。
盡管美國銀行的房地產貸款相關訴訟損失并不完全是由全國金融公司造成的，但在房地產泡沫開始破裂時收購一家處于破產邊緣的房地產貸款機構，從常理判斷——無疑過于激進。
激進收購美林證券陷虧損黑洞
2008年9月14日，就在美國第五大投資銀行雷曼兄弟破產前夕，美國銀行與當時美國第三大投資銀行美林證券達成協議，以440億美元收購后者。根據協議，美國銀行將以每股29美元的價格（前一個交易日美林證券股票為17美元），以換股方式收購美林證券，該收購價比美林證券前一個交易日的收盤價溢價70%。
美林證券創辦于1914年，是一家歷史悠久、聲名顯赫的國際投資銀行，在金融危機前的2006年，美林證券總資產為8413億美元，盈利高達74.99億美元，股東權益則達390億美元。然而，從2007年開始，隨著次貸危機的爆發，美林證券經營業績一落千丈，當年虧損77.77億美元，股東權益驟降至319億美元。由于美林證券持有上千億美元的次級貸款相關衍生品，市場擔心巨額資產減計將使融資變得困難，以及業績下滑和流動性風險上升，都將使美林證券處于破產的邊緣。
危機前利用兼并收購成功實現擴張的美國銀行，無視金融市場動蕩可能帶來的巨大系統性風險，在與雷曼兄弟收購談判失敗后（主要原因是美國財政部和華爾街其他金融機構不愿為雷曼房地產貸款資產提供擔保），轉而倉促收購了規模和風險更大的美林證券。此次收購獲得了美國政府的融資支持和擔保，據說是政府促成了此筆收購，但事后看來這是一大敗筆。
從美林證券提交給美國證券交易委員會的2008年年報來看，美國銀行因收購美林證券而陷入虧損黑洞。2008年，美林證券巨虧276億美元。因此，在美國銀行完成對美林證券的收購后，以440億美元的天價得到的股東權益僅為43億美元，這意味著美國銀行的原有股東權益流失近400億美元。受美林證券巨虧影響，美國銀行2008年利潤降至40億美元，2007年為149億美元。由于美林證券的股票可以1∶0.8595的比例轉換成美國銀行的股票，因此，美國銀行原有股東收益被進一步稀釋，股本數量從50億股大增至86億股，使美國銀行每股收益從2007年的3.35美元降至2008年的0.56美元。由于經營業績惡化和資本充足率的下降，美國銀行被迫向美國政府求助，先后獲得450億美元的救助。受美國銀行利潤下降及投資者對未來盈利能力的擔憂，從收購美林證券到2008年2月的半年期間，美國銀行股價重挫90%，從33美元跌至2.53美元。市場對美國銀行在動蕩環境下激進收購美林極不看好，在2008年9月15日宣布收購決定的當日，股價暴跌21%。
受美林證券上千億有毒資產不斷減計和房地產訴訟巨額費用支出的拖累，2009年，盡管美國銀行利潤僅小幅升至63億美元，但之后的2010年陷入虧損22億美元的困境，2011年僅盈利14億美元，2012年利潤勉強回升至42億美元，僅相當于危機前美國銀行盈利的1/4。
2013年一季度財務表現
2013年4月17日，美國銀行公布了一季度財務報表，其基本表現如下：
盈利能力有所增強，營業收入小幅增加。美國銀行2013年一季度的凈利潤為26.2億美元（攤薄后每股收益0.2美元），較上年同期的6.53億美元（攤薄后每股0.03美元）顯著增長，但仍低于市場預期，也遠低于危機前單季度40億美元的盈利水平。美國銀行平均資產回報率僅為0.27%，比上年同期的0.12%增長了0.15個百分點，但仍處于較低水平。
從收入結構來看，與上年同期相比，凈利息收入略有下降，非利息收入有較大上升。其中，凈利息收入為109億美元，上年同期為111億美元，減少2億美元。凈利息收入的同比下降歸因于消費貸款余額下降和低利率環境導致的資產收益率的降低，盡管長期債券余額和存款支付利息的減少對前者的不利影響被部分抵消。一季度的凈利息收益率（凈息差）為2.43%，而上年同期為2.51%，同比收窄8個基點。
非利息收入有較大增幅（主要是資產減計減少），較上年同期增長11%，增加14億美元。推動這一增長的最主要因素包括：結構性債券和衍生品的減計大幅下降，一季度結構性債券減計為9000萬美元，而上年同期高達33億美元；衍生品本季度減計為5400萬美元，而上年同期減計額高達15億美元。與上年同期相比，資產減計損失大幅減少，但非利息收入卻有所下降。次級債務回購和信托優先證券兌換相關收入約減少12億美元，銀行抵押貸款收入和債券銷售凈收益也同比有所降低。
各項業務呈現延續增長勢頭。美國銀行一季度各項業務呈現延續增長勢頭。其中，存款余額同比增長5%，至1.1萬億美元。發放的第一留置權按揭產品同比增長57%，至240億美元。全球財富與投資管理部門的營業收入、凈收益和長期管理資產均創下新紀錄。消費信貸不良率創五年來新低，公司貸款余額同比增長17%，至3670億美元。投資銀行業務收入15億美元，保持全球第二位水平，同比增長26%。
美國銀行的業務主要包括零售和公司銀行業務、個人房地產業務、全球財富與投資管理業務、全球銀行業務、全球市場業務以及其他業務。零售與公司銀行業務一季度利潤為13.82億美元，同比下降6300萬美元，主要原因之一是凈利息收入同比減少2.5億美元。凈利息收入減少是由于持續的低利率市場環境以及貸款余額同比下降100億美元。另外，貸款損失準備金同比增加2900萬美元。個人房地產業務盈利4600萬美元，收入為9.8億美元，非利息支出為8.14億美元，利潤同比減少6800萬美元。該業務利潤減少的原因是非利息收入減少1.1億美元，同時，貸款損失準備金增加3900萬美元。全球財富與投資管理業務利潤為7.2億美元，同比上升31%。其中，總收入為44.21億美元，同比上漲7%，主要由于資產管理費、交易費用以及凈利息收入和非利息收入的提高，以及貸款撥備的減少，這主要得益于美國房地產市場的回暖和股市的快速回升。全球銀行業務盈利13.38億美元，與2012年一季度相比下降了2.35億美元，主要原因是貸款損失準備金同比增加了4.4億美元，且收入同比下降1100萬美元，好在凈利息收入同比增加5500萬美元，非利息支出減少了9700萬美元，一定程度上抑制了該業務盈利的下滑。全球市場業務盈利11.69億美元，比2012年一季度上升3.41億美元，主要原因是資產估值調整（DVA）同比增加了13.79億美元，可見金融市場變化對其業務的影響。其他業務虧損10億美元，主要原因是稅收優惠減少了8.8億美元。
可以發現，美國銀行利潤重要的來源是零售與公司銀行業務，即傳統商業銀行業務。同時，交易賬戶資產價格的波動（導致減計的波動）對其利潤影響更為巨大，可見美國銀行業績未來與金融市場景氣更為密切。
資產負債結構維持穩健。一季度，美國銀行總資產達2.17萬億美元，同比下降66億美元。資產構成為：債券資產3547.09億美元，比上年期末下降1.56%；貸款余額8891.51億美元，比上年期末增加0.6%；無形資產和其他資產下降幅度較大。
負債方，總負債為1.94萬億美元，比上年期末減少354.92億美元，下降約1.8%。其中，存款余額比上年期末減少100.78億美元，下降0.9%；聯邦基金借款總額下降451.1億美元，同比下降15.3%。但交易賬戶負債、衍生品負債、短期借款以及長期債務均有所上漲。股東權益合計為2372.93億美元，普通股、優先股份額及留存收益與上年相比保持相對平穩。
根據“巴塞爾協議Ⅱ”，美國銀行的一級核心資本充足率為10.49%，較上一季度的10.38%略有提高，主要由于稅前收入的增長，但比去年同期的11.24%明顯下降。根據“巴塞爾協議Ⅲ”美國銀行核心資本充足率為9.52%，較上一季度的9.25%有所提高。長期債券余額呈下降趨勢，較上年同期減少753億美元。2013的資本管理計劃預計將從2013年二季度開始，獲準的計劃包括贖回55億美元優先股和回購50億美元普通股。一季度，美國銀行存貸比為83%，比上季度82%略有上升。
篇7
房產抵押貸款合同范文一合同編號：_________
立合同單位：
借款方：_________(即抵押人，以下簡稱“甲方”)
地址：_________
電話：_________
貸款方：_________(即抵押權人，以下簡稱“乙方”)
地址：_________
電話：_________
還款保證人：_________(甲方所在單位)
地址：_________
電話：_________
現有甲方向乙方借款人民幣(大寫)_________，用于購買、建造自用住房。售房單位為_________(寫明售房單位全稱)。為維護甲乙雙方利益，根據國務院頒發的《借款合同條例》規定立此合同，并共同遵守以下條款。
一、甲乙雙方共同遵守《職工住房抵押貸款辦法》及其補充規定和實施細則的各項規定。
二、乙方向甲方提供的貸款，甲方只能用于購買、建造翻建自用住房，不得挪作他用。
三、甲方的借款由乙方以轉帳方式劃入售房單位或施工單位(翻建住房時)在乙方開立的存款戶。
四、甲方以_________(抵押物名稱)交乙方作為借款的抵押(抵押物詳細清單附后)。抵押物的現值為_________萬元，擔保_________萬元貸款的償還。
五、借款期限_________年，即由_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。貸款利率為月息_________‰。
六、借款采用本金法按月歸還本息，甲方必須于每月_________日前向乙方歸還貸款本息_________元。
七、如遇國家統一調整存貸款利率時，按國家有關規定調整貸款利率，依此重新確定每月還本付息金額。
八、貸款期內，甲方未按本合同規定的時間償還貸款本息，逾期一個月以內的，應于下月償還貸款本息時一并歸還，乙方不予處罰，但上述情況一年不得超過兩次。逾期超過一個月或一年內發生兩次以上逾期的，乙方有權按超過的逾期天數每天向甲方收取逾期額_________的罰息。
九、如遇下列情況之一者，乙方有權對抵押物進行處理。處理抵押物所得收益抵扣甲方所欠乙方貸款本息和處理抵押物引發的各項費用后，剩余部分退還給甲方，并限甲方按期搬出用于抵押的住房，不足部分由甲方所在單位負責在三個月內無條件償還。
1.甲方在貸款期內六個月內未按期歸還貸款本息或全部貸款到期后六個月未還清全部貸款本息的;
2.甲方在合同有效期內死亡或宣布失蹤或移居國外，其法定繼承人拒不繼續履行甲方償還貸款本息的義務或無力繼續履行償還貸款本息義務的;
3.甲方違反本合同規定的任何條款的。
十、還款保證人(甲方所在單位)應積極協助乙方督促甲方按期償還借款本息。在甲方不能按期歸還借款本息且抵押處理不能履行時，還款保證人必須無條件地負責償還甲方所欠乙方的借款本息。還款保證人接到乙方要求其代甲方償還借款本息的通知后，應于三個月內無條件地代為歸還借款本息。三個月后仍未歸還的，乙方有權從其在銀行開立的住房基金存款戶或其他存款戶中扣收。
十一、甲方在未還清全部借款本息前，甲方對抵押物享有的全部權益讓渡給乙方，并不得對抵押物作任何有損乙方利益的處理。
十二、甲方需對抵押物辦理保險，保險單交乙方保管，抵押物如遇意外毀損，甲方應負責立即通知保險公司和乙方，保險公司的賠償金應首先用于歸還借款本息。若保險賠償金不足以歸還借款本息的，不足部分仍由甲方負責歸還。
十三、乙方應按合同規定辦理貸款，如因乙方原因影響甲方用款，乙方應按影響金額和天數，每天付給甲方相當于影響金額_________的違約金。
十四、甲乙雙方任何一方不履行本合同條款，雙方均有權按《民事訴訟法》第一百五十八條規定執行。
十五、本合同正本一式份，副本份，由甲乙雙方及還款保證人(甲方所在單位)三方蓋章并經法人代表簽名、公證處公證后生效，至甲方還清乙方全部貸款本息之日起失效。
十六、補充條款：_________
甲方(簽章)：_________ 乙方(簽章)：_________ _________年____月____日 _________年____月____日 簽訂地點：_________ 簽訂地點：_________
房產抵押貸款合同范文二抵押人_______愿將其房地產作抵押物，以擔保借款人_______的債務按期清償，擔保的范圍為抵押貸款的本息及罰息，經與抵押權人_______協商，于_______年_______月_______日在_______簽訂本抵押貸款合同。
一、抵押房地產狀況：
1.房屋座落：_______區_______街(路)_______胡同_______號。棟號。房屋所有權證：_______字第_______號等共計：_______棟(詳見抵押房地產評估明細表)共有權證_______字_______號。
2.結構類型：_______，建筑面積_______平方米，使用性質：_______。尚可使用年限：_______。
3.權利來源：_______年_______月_______日_______產業。
4.房屋評估值：萬千_______百_______拾元整。
5.土地位置：。
6.土地使用權取得方式：，使用年限_______。
7.土地面積：_______，地區類別：_______。
8.土地使用性質，土地證號：_______。
9.土地評估值：。
10.房地產評估總值。
二、抵押人將上述權證所載房地產之全部/部分，抵押給抵押權人。并將房屋所有權證，土地使用證交_______保管。
三、找押權人同意在房地產現值_______%以內提供貸款。貸款總額為：(幣種： )_______萬_______千_______百_______拾_______元整。抵押貸款期限_______個月，從_______年_______月_______日起至_______年月_______日止。
付款方式：
四、抵押人保證將該款項用于_______。抵押人同意按本合同所定之貸款利率(年/月利率)_______%支付利息。如遇國家調整利率或計息辦法，自調整之日起按調整后的規定計息。
五、還款方式：
六、雙方商定：抵押房屋的保險事宜按以下第 款辦理。
1.由抵押人向保險公司投保。保險費用由抵押人負擔，保險憑證交 保管。在本合同有效期內，當抵押房屋因保險事由毀損滅失時，抵押權人為該保險賠償金受償及支配人。
上述保險賠償金如不足清付貸款本息和罰息，抵押權人有權另行追償。
(已投保的，填寫下列(1)(2)款)
(1)投保價值：_______萬_______千_______百_______拾_______元
(2)保險期限：_______個月，從_______年_______月_______日起至年_______月_______日止。
2.雙方再特約另定。
七、抵押期內，抵押人須保證抵押房地產的安全、完整，并接受抵押權人的監督、檢查。
八、抵押期內，抵押人欲將房地產出租，除應預先征得抵押權人書面同意外，同時須與承租人訂約由承租人出具承諾書，闡明抵押違約時，接到抵押權人通知后三十天內承租人即須遷離該宗房地產。
九、抵押期內，未取得抵押權人書面同意，抵押人不得將房地產轉讓他人或以其它交易方式處置;不得對房屋進行翻建、修建、擴建。
十、抵押期內，抵押人必須繳交有關部門對抵押房地產征收的任何稅費，并保障該房地產免受扣押或涉及其它法律訴訟。如遇國家征地拆遷，抵押人須與抵押權人重新簽訂抵押合同。
十一、抵押人未按本合同約定的期限、金額給付貸款的，抵押人有權要求支付違約金或賠償實際損失。
十二、抵押人不依約履行本合同任何條款，或逾期不能償還貸款本息的，抵押權人有權采取以下處置方
1.依照法律程序追回欠款，在欠款尚未追回的情況下，抵押權人有權依法對房地產提出訴訟保全。
2.向房地產市場管理部門提出申請，對抵押房地產進行拍賣，拍賣所得價款按有關規定依次償還。
3.根據雙方商定，抵押權人在合同逾期30天內向房地產市場管理部門申請，將抵押房屋產權和土地使用權變更歸抵押權人所有，以追回欠款。
4.若抵押房地產的現值或拍賣的價款不足清償所欠貸款本息及罰息，抵押權人有權另行追索，若超出所欠貸款及罰息的所余部分返還給抵押人。
十三、企業法人分立，合并或更名，本合同的權利義務隨之轉移。
十四、抵押人還清貸款本息及罰息，并同時已全部履行本合同各項條款，抵押關系即告終止。抵押權人應會同抵押人在十日內到房地產市場管理部門申請辦理抵押合同注銷手續。
十五、本合同的附件_______等，構成本合同的整體。完整的合同整體方具有法律效力。本合同一式三份，抵押雙方各執一方，房地產市場管理部門存檔一份。
十六、本合同經房地產市場管理部門登記鑒證后生效。
十七、本合同經鑒證后，需到房屋產權管理部門和土地管理部門辦理他項權利登記。
十八、特約事項：
抵押權人： 蓋章
法定代表人：簽章
經 辦 人：簽章
抵 押 人：簽章
法定代表人：簽章
經 辦 人：簽章
借 款 人：簽章
法定代表人：簽章
經 辦 人：簽章
鑒證機關 章
經 辦 人 章
年 月 日
房產抵押貸款合同范文三立約人_________(以下簡稱承押人)及_________(以下簡稱抵押人)(抵押人資料詳見附表一)于_________年_________月_________日簽訂本房產抵押貸款合約(以下簡稱合約)，承押人于即日向抵押人貸予港幣(以下簡稱該筆貸款)，并已簽署欠單_________份。抵押人愿意將附表二所列之房產(以下簡稱該房產)，抵押給承押人，賦予承押人以第一優先抵押權，并愿意履行合約全部條款。
經雙方協議，訂立下列各條款，應予遵守履行。
(一)付款
(1)抵押人須依照該欠單及附表(三)規定之方式，照規定期數及付款日期，按期依時繳交應還款項予承押人或遵照承押人指定之其他方法付款。若抵押人遵照上述方式依期清繳債務，且履行合約全部條款者，可依照下列第(七)條之規定，向承押人贖回本合約抵押給承押人之房產。
(2)抵押人應按貸款金額繳付手續費_________‰，并必須絕對真實地提供本合約內涉及借款之一切資料，若在簽約后，發現抵押人所提供之資料與事實不符，承押人有權立即收回該筆貸款及應付利息，并對依約所收之手續費，不予退還。
(3)依照附表(三)分期付款依期清繳，系本合約首要條件，抵押人如逾期未清付全部或部分應付款項，則須補交逾期利息，逾期利息率按月息計收，利率由承押人決定，最低按月息_________%計收，由到期之日計至該款收到之日止，無論在裁判確定債務之前或之后，此項利息均按日累積計算。抵押人若不依期繳交本金及利息或其中部分時，則全部所欠款項及利息不論屆期與否必須立刻一次償還給承押人。
(4)該筆貸款未清還前，抵押人必須按本合約規定利率付利息，惟承押人可隨時依市場情況調整利率，利率經調整后，立即生效。該筆貸款之本金及利息，由貸出款項后_________個月開始，照規定期數，每期付款金額及付款日期按月攤還。利率如有改變時，將由承押人以書面通知抵押人該較高或較抵利率，承押人認為有必要時，有絕對權調整及更改每期應付金額或還款之期數。
(5)一切每月分期付款應繳金額按照規定攤還期數，倘有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補付期款及逾期利息。逾期利息之利率由承押人單方面決定，最低按月息_________%計收。
(6)抵押人如不依約清付本合約內規定的一切款項，引致承押人催收或因為任何原因，使承押人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此而引起的費用(如有押品，包括處理押品的各種手續費、管理費、各種保險費等)概由抵押人負責償還，并由各項費用確實支付之日起，按上述關于逾期利息率計至收到之日止，同樣按日累積計算。
(7)抵押人必須在銀行分行開立存款帳戶，抵押人并特此授權承押人對與本抵押貸款有關之本息和一切費用可照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發生透支或透支之增加，概由抵押人承擔償還之責。
(8)所有應付予承押人之款項，應交銀行分行或經由該行之總行或分行轉交，此等款項必須以港幣繳交。
(二)在合約期間，抵押人必須：
(1)依期清還本合約內所有到期款項，無須承押人催收;如依期付款，抵押人有權繼續享有該房產;
(2)按照指定之利率照付逾期未付款項之利息，直至款項結清為止。無論在裁決確定債務之前或之后此項利息均按日累積計算;
(3)準許承押人及其授權人在任何合理時間內進入該房產，以便查驗;
(4)在更改地址時立即通知承押人;
(5)對該房產之損毀，不論原因如何，亦不論任何人之過失，均須負責賠償承押人之損失;
(6)立即清付該房產之各項修理費用，并保障該房產免受扣押或涉及其他法律訴訟;
(7)在按揭期間，繳交地稅，有關部門對該房產所征收之任何稅項、管理費、水費、電費及其他一切雜費及遵守居民公約內之條文并須賠償承押人因抵押人不履行上述事宜之損失;
(8)遵守一切中華人民共和國之法律及保持該房產整齊及完好狀況(正常損耗除外);
(9)先行咨詢并取得承押人書面同意，方可將該房產出售、轉讓、抵押、按揭、舍棄或以其他交易方式處置該房產或本合約規定關于該房產之權益或該房產之承購權。
(10)在本合約簽訂后，立即向承押人指定之保險公司投保不少于重新購買該房產價值之全險，該保單不得附有任何特別限制條件，或任何不負責賠償之數目(除非該等條件或數目為承押人所愿意接受，并已認可者)。保單須保障該房產不受意外損毀，火災及天災之損失，直至本合約停止生效為止。保單須過戶承押人，訂明承押人之利益獲得補償之前，不得對抵押人付出任何款項。抵押人如違反本條規定，承押人得依照上述方式另行代為投保，并得向抵押人收回全部費用及利息。抵押人同意任命承押人為其代表人，接收保險賠償金及任命承押人為該項賠償金之支配人，且此項任命系不能撤回者;
(11)將該房產之“房產權證書”之權益抵押給承押人;
(12)將上述房產權證書保險單據及有關文件，在本合約有效期內交由承押人保管，承押人得收取保管費;
(13)在承押人認為必要時，向承押人指定之保險公司投保買房產保險或抵押人之人壽保險，該等保單俱以承押人為受益人。
(三)倘該房產在本合約有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。
(四)上述保險賠償金如不足清付貸款額(包括利息)，或抵押人應付與承押人之其他款項時，不足之數應由抵押人負責清付，所有款項結清之后，本合約即告終止，在無損于保險公司權益之前提下，該房產即歸抵押人所有，除如上述者，該房產之損毀均不能使本合約失效，亦不影響本合約規定抵押人之債務責任。
(五)抵押人與承押人的權利：
(1)抵押人如不支付本合約規定之任何款項，或不遵守本合約各項明文規定之條款者或不遵守居民公約，承押人可以立刻進入及享用該樓宇之全部或部分或收取租金和收益;或以承押人認為合適之租金及年期租出該房產之全部或部分及收取租金和收益。承押人可雇用接管人或人處理上述事宜而其工資或酬報則由抵押人負責。該等接管人或人將被當作為抵押人之人而抵押人須完全負責此接管人或人之作為及失職之行。每位按上述被委派之接管人，將有以下之權利：
1.要求住客繳交租金或住用費及發出有效之租單及收據并有權以訴訟、控告、扣押或其他方式追討欠租或住用費;此等要求，收據或追討事宜將以抵押人或承押人名義而發出，而付款予接管人，抵押將不需要問及接管人是否有權行事;
2.接管人可依據承押人之書面通知而將其所收到的款項投保于該房產之全部或部分及其內之附著物及室內裝修。
(2)承押人依照第五(3)條款，有權將該房產之全部或部分按“經濟特區商品房產管理規定”之程序拍賣，此等拍賣或出售并不需要抵押人或其他人士之同意，承押人有權簽署有關該房產買賣之文件及契約及取消該等買賣，而一切因此而引起之損失，承押人不須負責。
(3)承押人可于下列情形下運用其出售該房產之權利：
1.承押人給予抵押人_________個月之通知，要求還款(不論屆期與否)而抵押人未能遵守該項通知全數償還給承押人;
2.抵押人逾期_________天仍未清繳全部或部分應付之款項;
3.抵押人不繳交地稅或有關部門所征收之其他稅收;
4.抵押人不遵守居民公約;
5.抵押人不遵守此合約之任何條款;
6.抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管財產;或抵押人為公司組織而被解散或清盤;
7.抵押人之任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收;
8.抵押人舍棄該房產。
(4)當承押人依照上述之權利而出售該房產予買主時，買主不須查詢有關上述之事宜，亦不需理會抵押人是否欠承押人債項或該買賣是否不當。即使該買賣有任何不妥善或不規則之處，對買主而言，該買賣仍然當作有效及承押人有權將該房產售給買主。
(5)承押人有權發出收條或租單予買主或租客，而買主及租客不需理會承押人收到該筆款項或租金之運用。倘由於該款項或租金之不妥善運用招致損失，概與買主及租客無涉。
(6)承押人或按第五(1)條款委派之接管人或人須將由出租或拍賣或出售該房產所得之款項依下列次序處理：
1.第一用以償付因出租或拍賣或出售該房產而支出之一切費用(包括繳付接管人或人之費用及酬報)。
2.第二用以扣繳所欠之一切稅款及抵押人根據此合約一切應付之費用及雜費(包括保險費及修補該房產之費用)。
3.第三用以扣還抵押人所欠之貸款及應付之利息。
扣除上述款項后，如有余款，承押人須將余款交付抵押人或其他有權收取之人士，拍賣或出售該房產所得價款如不敷償還抵押人所欠一切款項及利息，承押人有權另行追索。
(7)承押人運用上述權力及權利時而令抵押人受到不能控制之損失，承押人概不負責。
(8)承押人可以以書面發出還款要求或其他要求或有關抵押品所需之通知書。該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報之住宅或辦公地址或掉留在該房產內，而該等要求或通知書將被當作于發信或掉留之后七天生效。
(六)承押人要向抵押人討還欠款時，只須提供承押人高級職員簽發之欠款數目單(有明顯錯誤者例外)即作為抵押人所欠之確數證據，抵押人不得異議。
(七)抵押人向承押人付清本合約規定之貸款總額連利息及其他應付款項之后(包括轉歸該房產權予抵押人之費用)，若同時已全部遵守及履行本合約各項條件者，承押人應將該房產所有權轉歸抵押人，倘抵押人自愿提早繳付本合約規定之部分或全部款項，抵押人應給予承押人相等于該部分或全部款項_________個月利息之補償金。
(八)抵押人自選購之房產如有缺點(無論顯著或隱藏)引致損失或損傷，此與承押人無涉，如有第三者向抵押人提出損失或損傷之索償，承押人不負任何責任;本合約所用(抵押人)一詞，其涵義包括一家公司、或兩位或兩位以上共同借款之人士。此等人士應共同及個別負擔合約之責任。
(九)承押人在執行本合約各項條款時之寬容、延緩或容忍，或給予抵押人額外期限，均不能損害、影響或限制本合約所規定承押人之一切權利及權力;不能作為承押人對任何破壞合約行為之棄權，亦不能作為對以后任何破壞合約行為放棄采取行動之權利論。
(十)抵押人使用該房產不論自住、托管或租與別人居住時，必須預先書面通知承押人，并得承押人同意，方可進行，如出租給任何人，抵押人必須要求承租人依照本合約第(十一)條之規定簽具承諾書辦理。
(十一)抵押人如不履行本合約內任何條款，承押人得要求該房產住客，不論抵押人自住，托管居住或租住者限期_________天內遷出，抵押人特此授權承押人得同時呈報有關部門，由該有關部門考慮是否將抵押人(業主)因購置該房產而獲準從外地遷移戶籍之住客戶口取消，因此而造成之一切后果，全部由抵押人承擔，住客向承押人追討賠償時，抵押人亦須補償承押人一切損失。抵押人將該房產出租時須事先征得承押人同意，同時必須與住客訂約，闡明抵押背約時，接到承押人通告_________個月即須遷出。
篇8
房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點不僅關系到租賃合同的生效期，同時還與訴訟方的利益緊密相關。而租賃合同作為雙方利益的一個重要保證。租金時效的起算點是租賃合同的一個關鍵點。根據具體的案例來分析房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點確定的最佳方式。
有一份租賃合同，租期是五年，按年份來支付租金，這是我們日常生活中比較常見的一個租賃合同。雖然看似很簡單，但是如果房東沒有按照預定的時間收取房租就很容易因為錯過時間而導致收不回房租。不可否認的是部分租房客存在著拖延房租甚至抵賴的情況，如果當這種情況發生時，房屋租賃合同就是對房主的保護。但是，如果房主沒有按時收取房租，那么就很會給部分想抵賴的租房客有可乘之機。那么對于房主來說，也將喪失在司法解釋上的主動權。
根據我國最高法院的明文規定，我國的房屋在租賃買賣和訴訟方面，需要按照合同內所表明的訴訟時效起算時點來計算。注意分清其中的區別，關鍵在于無論是借款還是租金都要做到獨立的債務，通過合同將其表現的比較清晰，不僅可以避免在合同上所出現的問題，同時還可以保證房主的利益，也可以保證租房客的權益得到保障。而對于一些分期租賃房屋的合同來說，借款，買賣合同的分期應從最后一筆履行期間屆滿起算，這是在租賃過程中的一個突破性改革。根據我國最高人民法院所做的批示，無論是關于借款還是租賃的過程中，如果租賃人按照合同的約定完成了付費，那么就可以在時效訴訟合理的第二天開始進行計算，此條原則在司法培訓過程中同時適用。
二、關于租賃合同分期履行的案例分析
對于租賃分期的合同來說，每筆房屋租賃合同都要通過明確債權來進行計算，我國遼寧省大連市新鎮在2003年就有類似的房屋租賃糾紛并且做出了以下批示，《關于珠海粵運交通發展公司與大連新鎮企業集團公司借款合同糾紛一案的請示》的回復如下：
合同上所體現的卻是將整體的債務進行了分割，這種分割直接影響了房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點。因為當實際數額是一個數額的時候，履行的期限和法律后果也是不同的，那么對于債權人利用合同來維護自己的合法權益，成為了影響房屋租賃合同租金訴訟時效起算點的重要方法。針對大連的債權分割來說，租賃合同并不能完整的保護債權人的權益，應該通過民法來對房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點進行合理的記載和運用，通過民法的相關政策來計算其合同的訴訟時效，同時按照債券到期之時來計算起算點。
除此之外，連續性租金的支付方式有很多種，現如今最常見的一種就是分期支付，同時也有一些特殊的情況，例如在我國最高法院根據云南省人民法院所做的一些批示如下：
房屋租賃是一個具體的完整的內容，要根據租客和房主的雙方意愿來進行合作，同時要秉承著牢固的信用原則，如果在期間存在一些不可理解的問題，那么也應該存在于期限滿的次日來計算，這是普遍的訴訟關鍵點，也是債務紛爭的關鍵點。起算點的計算不僅要考慮到合同內容，同時也要根據具體的實際情況來分析。
三、分期履行合同對于起算點計算的影響
無論是債務還是租房權益的保護首要支撐點就是租房合同，其次就是在房屋租賃的過程中的訴訟點，也是影響訴訟起算點的重要因素。其中不僅包括了在租賃房屋過程中的各種手續都是為了保護租房客和房主雙方的合法權益。那么對于分期履行合同對于起算點的影響體現在時間方面。對于起算點來說，很多房屋的租賃存在著一些問題，比如租賃時間的起算點和結束的時間，這些因素都會影響房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點。那么對于分期履行合同更增加了計算房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點的難度。從客觀上來說，分期履行租房合同可以適當的對租客進行加租，因為其更為復雜，而且租客如果有抵賴之心可以運用手段來鉆法律程序的空子，分期的不確定性更大，很容易讓房主的權益受到侵害。
分析一個由于分期履行租賃合同而發生爭議的案例，2004年的河南人民法院針對分期履行合同中的訴訟做了以下的批示：
當租客的租賃期到時，分期合同的支付關系到房屋租賃合同的合法執行和起算點的計算，那么對于一些沒有按照合同進行執行的情況，可以從客觀的角度進行分析。此種做法，既按照民法的原則和順序，同時也可以最大限度的維護租賃雙方在法律上的平等地位不受侵犯。
四、訴訟時效司法解釋對于起算點的影響
由于租賃訴訟中的種類越來越多，內容也越來越復雜，司法解釋成為這些訴訟中的核心參考內容。隨著租客和房客的不同立場和供詞，司法實踐的過程也會變得更加復雜，更加紊亂，那么針對此種案件來說，訴訟中起算點的判決更加艱難，變得不再統一，甚至出現錯誤的起算點，導致案情的走向不明。2008年我國最高人民法院針對此種問題頒布了《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》，這項規定的頒布直接確定了訴訟中的起算點計算原則，從根本上解決了起算點的計算方式，讓起算點的計算方式變得更加明確。
我們仔細解讀這些內容就可以發現，《最高人民法院關于民事案件訴訟時效司法解釋理解與適用》中，通過分期支付的方式， 可以巧妙地解決租客的資金運轉問題，但是卻給房主帶來了債務危機。這項內容中正式統一了房屋的起算點方式，從客觀上確定了起算點在房屋訴訟中存在的問題，并且可以通過法律自我修復的方式解決此類問題。實際情況其實就是根據法律的變動而產生的些許調整，隨著時間的延長，房屋租賃合同也會出現些類似的問題，從最高法院的詮釋中，我們可以得出的就是在不斷發展變化的歷史中，只有堅守法律的底線才是現實生活中我們每個人都該遵守的原則。
這項內容讓房屋租賃訴訟中的起算點能夠很好的計算并且可以直接解決了諸多爭議和民事紛擾。讓租賃合同的執行變得更加順暢，讓房客和租戶的關系變得更加融洽，變得更加和諧，讓房地產的租賃行業蓬勃發展。
五、定期給付房屋租賃的對訴訟起算點的影響分析
定期是每一個租賃合同都必須嚴格執行的一項重要內容，其不僅包括著租房者的租房日期還有租房者的租賃時間和規定支付時間，這些都是在房屋租賃合同訴訟中的關鍵性內容，那么對于房屋的租賃者來說，這些既是約束也是保護，這些讓其在房屋租賃的過程中可以更好地維護自身的合法權益。對于房主來說，定期的收取房屋租賃的費用可以很好地維護與租客之間的關系，讓租客和房主之間的關系變得更加和諧，及時的進行溝通可以避免很多不必要的麻煩。但是值得我們注意的是司法解釋對于起算點的計算方式從一種變成現如今的3種，也表明了我國的法律也是隨著現實生活而不斷發展變化的。我們可以從三個方面來考慮這個問題：
（一） 從訴訟時效制度的價值取向考慮
時效性會極大地影響整個訴訟的進度，同時也會對租客和房主的生活帶來相關的影響。如在物業費的支付方面，很多房主和租戶就很難達成一會致的想法，但是隨著時間的推移和雙方的協商就會得到很合理的解釋權益，同時也會讓租賃變得更為簡潔，雖然在司法解釋中并沒有明確的確定其結束的時間，但也對租賃雙方有著合法的解釋。
（二）客觀地從房屋租賃的實際性來考慮
維護債權人的合法權益，不只是依靠房屋租賃合同的內容，同時還有房屋細節上的一些。這不僅代表了我國租賃房屋合同的重要內容，也說明了我國實際的租賃情況中極有可能會出現的一些問題，譬如連續性的租賃就是我們法律程序中所說的連續性債務。所以我們要從整體性，關聯性和獨立性進行考慮。如此才能結合實際，讓現實的租賃變得更加和諧，并且按照法律程序走向正軌。
（三） 從司法角度考慮起算點，利于節約訴訟成本
如果我們從司法的角度來對租賃訴訟中的起算點進行合理的推算，就可以節約訴訟成本并且提高了訴訟的效力，讓租賃雙方的權益都能得到合理的安排。合理安排債權人的合法權益，是我們租賃雙方都應該做到的問題。那么從客觀上來說，債權人也起到了聯系雙方的紐帶作用。
六、全國司法裁判對房屋租賃起算點的不同計算標準
隨著我國經濟的不斷發展進步，房屋租賃已經成為我國目前部分房主的主要生活來源，而對于房屋訴訟的起算點來說，體現在合同上的部分需要我們不斷地通過實踐來改善，那么對于我們而言，要以全國司法裁判作為我國房屋租賃的起算點，而不是只根據租賃合同來進行改進。如廣東高院、江蘇高院規定從最后一期履行期限屆滿之日起算，其就是通過本地租房訴訟案件中總結出來的。隨著時間的推移和現實生活的不斷發展變化，越來越多的人開始意識到房屋租賃法律訴訟中起算點的重要性，從客觀上來說，在我國房屋訴訟中的起算點計算關系到越來越多的法律問題。在不同地域和不同文化中，根據其實際情況來做出具體的判斷，是法律的進步也是社會的進步。
七、結語
我國的房屋租賃訴訟必中已然呈上升趨勢，在現實生活中越來越多的人逐漸的從事到了租賃房屋的行業，特別是在北上廣深這樣的大城市，其不僅有著非常豐富的經濟條件，同時也有著不可抵擋的發展優勢，房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點現如今已經成為越來越多北漂一族們的壓力，但同時也是催促其不斷努力向前發展的動力。換而言之，當房屋租賃合同租金訴訟時效會因為現實情況的不斷發展變化產生新的格局，從而對房屋租賃的過程中產生一個保護作用，運用法律保護自己才是每個現代人應該懂得的道理。隨著現實生活的不斷發展變化，房屋租賃已然成為現如今大都市的發展趨勢，也是我國房屋租賃事業發展的重大風向標。對于房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點如何確定，也對其有著重大的影響和推動作用。
參考文獻：
[1]陳傳法.文化傳統、社會變遷與訴訟時效立法.北京化工大學學報（社會科學版）.2006（1）.
篇9
個人房產抵押貸款合同
債權人(以下簡稱甲方):
身份證:電話:
債務人(以下簡稱乙方):
身份證:電話:
乙方急需一筆資金用于生意周轉,需向甲方借款。雙方經協商一致同意,在乙方以其房產證(以下簡稱乙方抵押物),作為借款抵押物抵押給甲方的條件下,由甲方提供雙方商定的借款額給乙方。為此,特訂立本合同:
第一條借款內容
1、借款總金額:
2、借款用途:本借款用于生意周轉需要,不作為其他非法使用。
3、借款期限:自年月日起至年月日止。期限屆滿之日清償。
4、借款利息:月息為。
乙方保證在合同規定的借款期限內按期主動還本付息。
第二條抵押物事項
1、抵押物名稱:房屋產權證(證號:)
2、抵押物價值:乙方房產證經雙方議定估價為元
3、抵押期限:自本借款合同生效之日起至乙方還清甲方與本合同有關的全部借款本息為止。
第三條甲乙雙方義務
(一)甲方義務:
1、對乙方交來抵押物契據證件要妥善保管,不得遺失、損毀。
2、在乙方到期還清借款后,將抵押物的全部契據、證件完整交還乙方。
(二)乙方的義務:
1、應嚴格按照合同規定時間主動還本付息。
2、保證在抵押期間抵押物不受乙方破產、資產分割、轉讓的影響。如甲方
發現乙方抵押物有違反本條款的情節,甲方通知乙方當即改正或可終止本合同借款,并追償已借出的全部借款本息。
3、乙方未經甲方同意不得將抵押物出租、出售、轉讓、再抵押或以其他方式處分。
第四條違約責任
1、乙方如因本身責任不按合同規定支付借款,給甲方造成經濟上的損失,
乙方應負責全部責任。
2、乙方如不按期付息還本,甲方有權任意處置該抵押物或向有管轄權的人
民法院申請拍賣抵押物,用于抵償借款本息,若有不足抵償部分,甲方仍有權向乙方追償。直至乙方還清甲方全部借款本息為止。
第五條其他規定
1、發生下列情況之一時,甲方有權停止合同并收回相應借款及利息。
(1)乙方向甲方提供情況和各項資料不真實。
(2)乙方與第三者發生訴訟,無力向甲方償付借款本息。
(3)乙方的資產總額不足抵償其負債總額。
2、甲方或乙方任何一方要求變更合同或本合同的某一項條款,須在事前以書面形式通知對方,在雙方達成協議前,本合同中的各項條款仍然有效。
3、甲乙雙方提供的借款憑證,及與合同有關的其他書面材料,均作為本合同的組成部分,與本合同具有同等法律效力。
第六條爭議的解決:
本合同遵守中國人民共和國的法律、法規,若發生爭議:
1、發生爭議雙方協商解決;
2、協商不成,請有關部門調解;
3、調解不成,向當地人民法院起訴。
本合同自即日生效。本合同一式兩份,雙方各執一份,合同文本具有同等法律效力。
甲方(簽字、蓋章):
乙方(簽字、蓋章):
訂立時間:年月日
房產擔保合同范本閱讀
抵押人：(以下稱甲方)__________
住所地：________________ 電話：________
抵押權人：(以下稱乙方)________ 地址：________ 電話：__________
法定代表人：______________ 職務：________
甲、 乙雙方本著平等互利、誠實信用、自愿公平的原則，就甲方向乙方房產抵押事項， 根據有關法律法規的規定達成本合同，以資共同遵守：
第一條 為了確保甲、乙雙方于____ 年____月___日已達成的《合同》(以下簡稱為主合同)的履行，甲方愿意以其有權處分并擁有使用權的位于____市____鎮，面積為_____畝的國有土地使用權(以下簡稱為抵押物)的全部權利抵押給乙方，作為履行該主合同的擔保。該抵押物名稱、數量和價值等情況詳見本合同的附件一。
第二條 本抵押合同擔保的范圍為主合同中約定的主債權及利息，工程款，違約金以及實現抵押權的費用。
第三條 甲、乙雙方特別聲明，本合同的效力獨立于主合同，主合同無效，不影響本抵押合同的效力。
第四條 本合同項下有關評估、保險、鑒定、登記、保管等費用均由甲方承擔。
第五條 在本合同簽訂后日內，甲、乙雙方持本合同及全套該抵押物的證明文件，到有關管理部門辦理抵押物的登記手續。甲方還同意在本合同簽訂后，在抵押登記手續辦妥前，土地使用權等證明文件可以交由乙方保管。
第六條 抵押期間，未經乙方的書面同意，甲方不得轉讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務、饋贈或以任何其他形式處置或轉移本合同項下的抵押物。由此引起乙方的任何損失，由甲方承擔責任。
第七條 甲方負責繳付涉及該抵押物的一切稅費。甲方因不履行該項義務而對乙方造成的一切損失，甲方應負責賠償。
第八條 發生以下情況的，按《中華人民共和國擔保法》的規定辦理：
(一)甲方違反本合同的第六條;
(二)當有任何糾紛、訴訟、仲裁發生、可能對抵押物有不利影響的。
第九條 甲方保證乙方對主合同約定的主債權及利息，工程款，違約金的利益有對抵押物的優先受償權。
第十條 處分抵押物的價款不足清償的，乙方有權另行追索。
第十一條 處分抵押物的價款超過應償還部分，乙方應退還甲方。
第十二條 甲方在遵守本合同其他條款的同時還作聲明及保證如下：
(一) 乙方提供的一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處;
(二) 甲方在占有抵押物期間，應遵守管理規定， 按時付清該抵押物的各項管理費用， 并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。
如不履行上述責任，須賠償乙方因此遭受的損失;
(三) 當有任何訴訟、仲裁發生， 可能對抵押物有不利影響時，甲方保證在 日內以書面形式通知乙方。
第十三條 在本合同有效期內，甲方如發生分立、合并，由變更后的機構承擔或分別承擔本合同項下義務。甲方被宣布解散或破產，乙方有權提前處分其在合同項下的抵押物。
第十四條 抵押權的撤銷：主合同債務人已按合同約定的方式和期限清償了債務或已提前清償了債務，或甲、乙雙方簽定房地產轉讓合同并完成登記后，抵押權自動撤銷。
第十五條 出現下列情況之一的，乙方有權依法定方式處分抵押物：
(一) 主合同約定的主債務產生后，甲方未依約清償債務或所延期限已到甲方仍未清償債務。
(二) 甲方被宣告解散或破產。
第十六條 違反本協議的約定，構成違約行為。違約方應承擔違約責任，賠償對方一切實際損失，包括但不限于既得利益、預期利益和為處理此違約行為而支付的一切費用(包括律師費用等)。
第十七條 本合同生效后，甲、乙雙方均不得擅自變更或解除本合同。如需要變更或解除的，應經雙方協商一致，達成書面的協議。在未達成書面的協議之前，本合同的各條款依然有效。
第十八條 雙方在履行本合同時發生的爭議，由雙方協商解決。在雙方協商后仍未達成協議的，任何一方均有權向抵押物所在地人民法院起訴。
第十九條 本合同未盡事宜，雙方可以簽訂補協議，該補充協議與本合同具有同等法律效力。該補充協議必須是書面的。
第二十條 本合同附件作為本合同不可分割的一部分，與本合同具有同等法律效力。
第二十一條 本合同一式三份，甲、乙雙方各執一份，登記機關存檔一份，均具有同等法律效力。
第二十二條 本合同自雙方簽字蓋章之日起成立，自在有關房產管理部門登記之日起生效。
第二十三條 本合同附件：
1. 抵押物清單
2. 甲、乙雙方的有效證明(包括住所、電話、郵編、開戶行、帳號等。)
甲方：_____公司(章)
法定代表人：_________
或授權代表(簽字)：_____________
乙方：_________ 公司(章)
法定代表人：___________
或授權代表(簽字)：______________
______年____月____日
房地產抵押合同范本參考
貸款方:××
借款方:××
一、借款用途
××欲從事個體經營急需一筆資金。
二、借款金額
借款人向貸款方借款人民幣共**萬元。
三、借款利息
自支用貸款之日算起,按照實際支用的數額來計算利息，并計算復利。在合同規定的借款期內的年利是7%。借款人如果不按照規定的日期歸還款，逾期的部分將要加收利率0.5%。
四、借款期限
借款人保證從**年*月起至**年*月為止,按照本合同規定的利息償還借款。貸款逾期不還的部分,貸款方有權限期追回貸款。
五、條款變更
因國家變更利率,需要變更合同條款時，由雙方簽訂變更合同的文件，作為本合同的組成部分。
六、權利義務
貸款方有權監督貸款的使用情況，了解借款方的償債能力等情況。借款方應如實提供有關的資料。借款方如不按合同規定使用貸款，貸款方有權收回部分貸款，并對違約部分參照銀行規定加收罰息。貸款方提前還款的，應按規定減收利息。
七、保證條款
(一)借款方用自有房屋6間做抵押，到期不能歸還貸款方的貸款,貸款方有權處理抵押品。借款方到期如數歸還貸款的，抵押權消滅。
(二)借款方必須按照借款合同規定的用途使用借款，不得挪作他用，不得用借款進行違法活動。
(三)借款方必須按合同規定的期限還本付息。
(四)借款方有義務接受貸款方的檢查、監督貸款的使用情況，了解借款方的計劃執行、經營管理、財務活動、物資庫存等情況。
(五)需要有保證人擔保時,保證人履行連帶責任后，有向借款方追償的權利，借款方有義務對保證人進行償還。
八、合同爭議的解決方式
本合同在履行過程中發生的爭議，由當事人雙方友好協商解決，也可由第三人調解。協商或調解不成的,可由任意一方依法向人民法院起訴。
九、本合同未做約定的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規定執行。
本合同一式2份，雙方各執1份。
篇10
關鍵詞：和諧社區;物業管理;問題及對策
1社區建設中物業管理存在的問題
中國物業管理行業二十多年來得到了迅速推廣，對和諧社區、和諧社會建設做出了巨大的貢獻。但是，我們也應當清醒的看到，在發展過程中物業管理還存在法規不健全、市場不完善、企業管理不規范、業委會運作舉步維艱等諸多問題，給和諧社區建設帶來了不和諧因素。這有待于物業管理行業及社會各界引起高度重視并結合實踐工作加以研討解決。
1.1政府主管部門的問題
沒有規矩，就沒有方圓。可見作為市場規則的制定者，政府主管部門的責任無疑是重中之首。但是，在看到成績的同時，我們應該看到以下問題：
（1）法規不健全，操作難度大。如業主組織的法律地位，業主組織與其它組織的關系協調，業委會和居委會關系的協調，業主組織成立，物業管理行業協會的成立、地位和職能，物業管理權力交接程序和前期物業管理等，依然缺乏可操作性的規定。建管不分，前期物業管理矛盾突出。對于一些開發項目在規劃設計、施工階段遺留下來的問題，很多物業管理企業作為開發商的子公司，在對共用部分、共用設施設備交接過程中缺乏嚴格的承接驗收手續。對暴露出來的質量與配套設施等問題，不能也不敢站在為業主排憂解難的公正立場上，督促開發商加快解決。種種問題，引發層出不窮的糾紛，嚴重破壞了物業管理的生存環境。
（2）監管薄弱,職能缺位。物業管理行業的主管部門要承擔企業年審、招投標管理、投訴受理、綜合考評、業主團體工作指導等多塊業務管理，根本分不出人手和精力對物管事務嚴格監管、深入指導。行政監管薄弱使得物管公司取得管理權、業主大會召開成立(包括業委會成立)這兩個后續糾紛的“源頭”就不能得到有效地規范，發生問題各方也投訴無門或投訴無果，后期其它問題的預防與發生后的處理情況可想而知。此外政府作為社會公共服務的提供者和管理者，對物業管理關注更多的是社會效益和減輕行政管理負擔，所以難免會將諸如外來人口、計劃生育、社會治安方面的許多行政職能加諸于物業管理企業身上，忽視了其“經濟人”的主體地位，對于整個社區的管理沒有形成有效整合。
1.2物業管理企業的問題
企業是物業管理的提供者，目前存在的主要問題是:
（1）角色錯位，代人受過。角色錯位有兩種情況,一種是大部分物業管理企業是從房地產開發企業派生出來的，這種建、管不分的體制決定了物管從屬于、依附于、受制于房地產開發企業。開發商留下隱患，往往要靠物業管理來處理，引發業主對物管的不滿，并給工作帶來被動。同時，在公司運營目標上，也是為房地產企業服務，地位不高，許多企業處在虧損的邊緣。這使物管公司留不住人才，從業人員整體素質偏低，制約了行業的良性發展。另一種則是由我國物業管理實踐的超前性和不配套而造成的。在社區建設中，物業管理常常“義務”履行了部分政府職能，而作為市場經濟中的主體，由于沒有相應的行政手段，導致企業在實際管理中存在諸多問題，業主往往也遷就于物業管理公司，使物管公司出力不討好。
（2）管理不規范，服務意識不強。據建設部的有關資料顯示，在全國近三萬多家物業管理企業中，體制新、機制活、競爭力強的企業不到10％，按現代企業制度完成企業改制的不到4％。大多數企業存在著體制不順、機制不活、產權關系模糊、內部管理薄弱等問題。企業的管理不規范，往往導致部分物業管理只顧眼前利益，為減少成本或追求利潤，收費與服務不相符，物業日常維護上收支不透明甚至只收費不服務，侵犯業益、損害業主的利益的現象時有發生。此外，部分物業管理服務意識不強，沒有從原來的“管理者”的角色轉變過來，還未形成“在管理中服務，在服務中管理”的機制，造成服務意識不強、水平不高。
1.3業主的問題
業主是物業管理的需求者，目前，主要存在的是以下問題:
（1）業主的物業知識缺乏，給物業管理帶來難度。2008年5月，在重慶市人大、市房管局和重慶教育學院等單位組織的物業服務認同度調查結果顯示，自認為對物業管理知識了解的僅占28.3％，56.9％的業主認為“了解一點”。相關知識的缺乏使大多數業主并沒有從財產、契約和消費的角度理解物業管理，公共權利淡漠，缺少主動參與和自覺守約的意識。部分業主認為物業是業主的財產，業主想交給誰管就可以交給誰管，業主想怎么處理財產是自己的權利和自由，他人不得干涉，而且自己付錢給物業管理公司，是業主養活了物業公司，把自己放在“雇主”的地位，把物業公司當作“仆人”，觀念的混亂造成了許多問題，如某些業主不服從正當管理、拒交管理費等行為成為物業管理的一大頑癥。
（2）物業管理基本主體的缺位，業主的權益得不到有效保障。目前，業委會組建率很低，像北京這樣的城市還達不到10％。廣大業主沒有和物業管理公司對等的平臺，監督職能的缺失，利益被損，往往只能忍氣吞聲。而業主委員會只是一個無法人地位和獨立財產(承擔民事責任的基礎)相對松散的業主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔民事責任。此外，在實際運作中業委會主任、業主代表等人又難以得到適當的激勵。受托責任機制和激勵制約機制欠缺，部分業委員成員或業主代表便會因認識片面、利益驅使和角色意識偏差而不公、不當地行使自己的權力，不能真正地履行其責任、代表大多數業主利益。
2應對策略
政府、物業管理企業、業主對社區建設中的物業管理無疑發揮了重大的作用，對其中的存在的各自問題，所有相關的社會群體都在努力試圖加以解決。只要相關群體彼此關心、相互支持，就能共同營造一個和諧、文明秩序的和諧社區，最終達到共贏。
2.1制定和完善物業管理領域相關政策、法規，促進市場健康發展
一是對目前爭議比較多的以及真空地帶，及時出臺相應政策，提高可操作性，特別是在目前大量出現的糾紛和矛盾的方面，作出具體規定，以化解各方矛盾；加強物業管理市場競爭主體的培育，嚴格實行建管分離，大力推行物業管理招投標制度，真正建立業主與物業管理企業雙向選擇市場競爭機制，改善市場環境。
二是加強政府監督和指導，強化社會監督力度。積極探索物業管理行政管理模式，推廣“三級管理”模式：社區居民委員會負責本轄區業主大會、業主委員會運作的具體管理工作，區主管部門負責業務的指導與監督，省市主管部門負責制定政策法規和行業監管，加強監管，提高工作效率。積極引導發揮物業管理協會的行業自律作用和指導作用，實施“業必歸會”制度，改變目前的物業管理行業仍過分依賴于行政監管的局面，提高行業自律的社會化和專業化程度。再者，要依靠業委會、人大代表、社會代表等各方力量，加強對物業管理的社會監督。拓寬群眾投訴渠道、及時解決群眾反映的物業管理問題。
三是加強對業主大會、業主委員會成立的指導、引導，確立起物業管理市場的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力，有利于明確業主與物業管理企業之間的責、權、利關系，在保障業主的合法權益的同時，加強對業主觀念的正確引導和教育，規范和提高物業管理企業的管理服務行為和質量。2.2加強管理，改善服務質量，提高企業效益
一是企業要加強苦練內功,規范管理，強化服務意識,努力完善各項服務管理制度和質量控制程序,重視業主和物業使用人提出的意見,不斷改進工作態度、工作方法,提高工作技能,實現業主對物業服務滿意度達到與承諾和業主期望相應的水平。
二是提高服務質量、提升文化品位。首先，提高物業管理人員的素質，強化服務意識。通過舉辦培訓班、學習外地先進經驗等多種方式，提高物業公司人員的業務能力和自身修養，為用戶提供“方便、快捷、高效”的服務。其次，進一步提升物業服務品位，發揮營造社區文化、引導消費的作用。應建立必要的文教娛樂設施，引導社區健康文化生活，營造社區歡樂、祥和、文明的氛圍。
三是拓寬服務領域，開源節流，提高經濟效益。物業管理企業應創新思維，制定有利于企業發展的經營策略，在拓寬服務范圍上下功夫，形成一個好的物業經營服務機制，把企業做大做強。要加強和兄弟物管公司合作，共用部分資源，節能增效，提高規模效益。只有良好的效益才是公司健康發展的強有力保障，否則只會落入低效益－低素質員工－低質服務－低收益－低效益的惡性循環。
2.3主動學習相關知識，積極參與社區建設
一是業主要通過各種途徑學習物業管理相關內容和政策、法規，明確政府（社區居委會）、物業管理企業、業主各自的權利、責任和義務,這樣才能保護自己的合法權益，也能監督物業管理的日常工作，對物業企業提出改進意見、建議,規范和提高了物業管理企業的管理服務行為和質量。通過學習，要認識到自己作為物業消費者應具有的權利和義務,轉變“少花錢,多享受”及歧視物業公司的錯誤觀念,樹立“物業服務也是消費”的商品經濟觀念和“平等”的法治觀念。
二是積極參與社區建設，支持業主委員會的工作。要明確社區建設是一項綜合工程，需要各方的共同努力。物業管理是涉及全體業主長遠利益的大事,需要全體業主共同關心和支持,并主動配合物業管理服務工作的開展。業主委員會是廣大業主的代言人，沒有大家的支持，業委會的工作就無法全面開展。通過業委會這個平臺，業主才能更好的和物業管理公司溝通、交流意見，加強對物業管理單位的日常運作，促進和諧社區的健康發展。
參考文獻
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