房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況范文

導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)因子分析法配對(duì)樣本T檢驗(yàn)

一、引言

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的改革，市場(chǎng)得到了有效發(fā)展，逐漸成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，其利潤(rùn)也一直高于其他產(chǎn)業(yè)。金融危機(jī)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的沖擊，因此對(duì)其經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行分析就變得極為重要。經(jīng)營(yíng)績(jī)效也稱為經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)效果，即企業(yè)某一經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的業(yè)績(jī)。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)即是通過(guò)特定的評(píng)價(jià)體系，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，采用一定的方法對(duì)其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀合理的分析評(píng)價(jià)。國(guó)外對(duì)于經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)的研究大約始于泰勒的科學(xué)管理理論，在現(xiàn)代公司制度誕生之后，為加強(qiáng)資本所有權(quán)控制和公司內(nèi)部控制，對(duì)于績(jī)效評(píng)價(jià)的研究也逐漸深入。國(guó)外研究的績(jī)效評(píng)價(jià)方法主要有三種模式:財(cái)務(wù)模式，即選擇能代表公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的財(cái)務(wù)指標(biāo)，并按照加權(quán)的方式計(jì)算綜合得分，沃爾評(píng)分法就是其中的一個(gè)典型例子；由于資本市場(chǎng)和股東認(rèn)為財(cái)務(wù)指標(biāo)法無(wú)法真實(shí)衡量企業(yè)未來(lái)能創(chuàng)造的價(jià)值，管理者也認(rèn)為其無(wú)法全面評(píng)價(jià)企業(yè)業(yè)績(jī)，因此西方學(xué)者提出價(jià)值模式，即以股東最大化為導(dǎo)向，考慮未來(lái)企業(yè)能為股東創(chuàng)造的價(jià)值，該模式中最成熟的當(dāng)屬經(jīng)濟(jì)增加值法；考慮到企業(yè)的其他非財(cái)務(wù)指標(biāo)也會(huì)影響到企業(yè)業(yè)績(jī)，又有學(xué)者提出了績(jī)效評(píng)價(jià)的平衡模式，涵蓋了那些影響企業(yè)績(jī)效的非財(cái)務(wù)指標(biāo)，最典型的就是平衡計(jì)分卡。本文采取實(shí)證的方式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行探討將有助于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整自身財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，以期為國(guó)家相關(guān)部門(mén)提供參考。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）研究假設(shè) 盈利能力主要評(píng)價(jià)企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，當(dāng)企業(yè)的盈利能力較高時(shí)，說(shuō)明企業(yè)善于利用資源創(chuàng)造價(jià)值，因此可以提出以下假設(shè)：

假設(shè)1：企業(yè)盈利能力越強(qiáng)，收益質(zhì)量越高

收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營(yíng)績(jī)效的重要標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)收益是某一會(huì)計(jì)期間賬面收入和費(fèi)用配比的結(jié)果，但并不表示有實(shí)際現(xiàn)金的凈流入，只有當(dāng)會(huì)計(jì)收益轉(zhuǎn)化為真實(shí)的現(xiàn)金流入時(shí)才表明實(shí)際財(cái)富的增加。當(dāng)企業(yè)收現(xiàn)能力較高時(shí)，說(shuō)明企業(yè)能夠及時(shí)回收現(xiàn)金，將會(huì)計(jì)收益轉(zhuǎn)為真實(shí)收入，避免壞賬的產(chǎn)生及資金缺口的出現(xiàn)，因此可以提出以下假設(shè)：

假設(shè)2：收現(xiàn)能力的提高有利于企業(yè)收益質(zhì)量的提高

營(yíng)運(yùn)能力反映了企業(yè)利用現(xiàn)有的資源創(chuàng)造價(jià)值的能力，該比率較高時(shí)說(shuō)明企業(yè)對(duì)資源的利用效率高，其中一個(gè)重要的方面是對(duì)于賬款的回收速度較快。在分析該指標(biāo)時(shí)也應(yīng)當(dāng)考慮到可能對(duì)于企業(yè)未來(lái)的銷(xiāo)量帶來(lái)的影響。因此本文提出以下假設(shè)：

假設(shè)3：營(yíng)運(yùn)能力的提高有利于公司短期收益質(zhì)量的提高

成長(zhǎng)能力就是指企業(yè)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)速度和成長(zhǎng)趨勢(shì)，高經(jīng)營(yíng)績(jī)效的企業(yè)不僅要有較高的會(huì)計(jì)盈余，還應(yīng)該有穩(wěn)定的增長(zhǎng)，只有基于主營(yíng)業(yè)務(wù)才能維持其增長(zhǎng)，如果收益的增長(zhǎng)主要依靠那些非經(jīng)常性損益項(xiàng)目，這樣的增長(zhǎng)是不可持續(xù)的，成長(zhǎng)性較差。因此本文提出以下假設(shè)：

假設(shè)4：企業(yè)成長(zhǎng)能力越高，收益質(zhì)量越高

（二）變量定義 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，本文將從經(jīng)營(yíng)績(jī)效的四個(gè)方面分別選取重點(diǎn)指標(biāo)，構(gòu)建財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)體系，較全面地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效可以從四個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)：盈利能力、收現(xiàn)能力、營(yíng)運(yùn)能力和成長(zhǎng)能力。盈利能力主要評(píng)價(jià)企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，如果企業(yè)善于利用資源，則表明經(jīng)營(yíng)績(jī)效好，反之則說(shuō)明經(jīng)營(yíng)績(jī)效較差。收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營(yíng)績(jī)效的重要標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)收益是某一會(huì)計(jì)期間賬面收入和費(fèi)用配比的結(jié)果，但并不表示有實(shí)際現(xiàn)金的凈流入，只有當(dāng)會(huì)計(jì)收益轉(zhuǎn)化為真實(shí)的現(xiàn)金流入時(shí)才表明實(shí)際財(cái)富的增加。營(yíng)運(yùn)能力是評(píng)價(jià)企業(yè)資源利用效率的指標(biāo)，如果周轉(zhuǎn)速度較快，則說(shuō)明企業(yè)能充分利用現(xiàn)有資源為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。成長(zhǎng)能力就是指企業(yè)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)速度和成長(zhǎng)趨勢(shì)，高經(jīng)營(yíng)績(jī)效的企業(yè)不僅要有較高的會(huì)計(jì)盈余，還應(yīng)該有穩(wěn)定的增長(zhǎng)，只有基于主營(yíng)業(yè)務(wù)才能維持其增長(zhǎng)，如果收益的增長(zhǎng)主要依靠那些非經(jīng)常性損益項(xiàng)目，這樣的增長(zhǎng)是不可持續(xù)的，成長(zhǎng)性較差。本文根據(jù)這4大特征設(shè)定8個(gè)反映經(jīng)營(yíng)績(jī)效的財(cái)務(wù)指標(biāo)見(jiàn)表（1）。

（三）樣本選取 本文的樣本取自于滬深兩市A股的房地產(chǎn)上市公司2009年的98個(gè)樣本，剔除個(gè)別極端樣本以避免對(duì)結(jié)果的干擾。對(duì)于這98個(gè)樣本分別選取其上述8個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)分析這些公司2009年的經(jīng)營(yíng)績(jī)效情況。本文的數(shù)據(jù)均來(lái)自于國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)處理采用SPSS和EXCEL軟件。

三、實(shí)證檢驗(yàn)分析

（一）描述性統(tǒng)計(jì)從表（2）可以看出不少指標(biāo)的最小值和最大值都相差比較大，說(shuō)明公司間各指標(biāo)的狀況存在不同程度的差異。從盈利能力指標(biāo)來(lái)看，公司之間的差異比較大，說(shuō)明公司間盈利水平變化幅度較大，但其總體均值水平并不是很高，可見(jiàn)并不是所有的房地產(chǎn)公司都有較高的收益，這也可能是因?yàn)樵诮?jīng)歷了2008年的金融危機(jī)后，不少公司還沒(méi)完全緩解過(guò)來(lái)，從而導(dǎo)致了總體收益水平的偏低。從收現(xiàn)能力指標(biāo)來(lái)看，公司間的收現(xiàn)水平有較大差距，且總體均值為負(fù)數(shù)，說(shuō)明房地產(chǎn)公司的收現(xiàn)情況并不樂(lè)觀，營(yíng)業(yè)收入不能及時(shí)收回現(xiàn)金。從營(yíng)運(yùn)能力看，公司間的差異更是明顯，尤其是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，最高的光華控股甚至達(dá)到了884.43，經(jīng)分析，如此高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是因?yàn)樵摴驹诒ＷC了較高營(yíng)業(yè)收入的情況下很好的控制了應(yīng)收賬款，反映了其資金利用效率，但是在進(jìn)行控制時(shí)也應(yīng)該考慮該政策對(duì)公司營(yíng)業(yè)收入的影響，要對(duì)減少的營(yíng)業(yè)收入的成本與減少的應(yīng)收賬款的收益之間進(jìn)行權(quán)衡，找到一個(gè)最佳水平。從公司的成長(zhǎng)性來(lái)看，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率在公司間差異巨大，其行業(yè)均值也為負(fù)，說(shuō)明有不少公司未能走出低迷狀態(tài)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比重總體來(lái)看，房地產(chǎn)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)所占比重較高，可見(jiàn)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)比較突出，源于主營(yíng)業(yè)務(wù)能為公司帶來(lái)高利潤(rùn)。根據(jù)上述描述，從總體上對(duì)2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行分析，可知營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)（應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率）和成長(zhǎng)能力指標(biāo)（凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率）是影響公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的主要指標(biāo)。

（二）因子分析由于評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的財(cái)務(wù)指標(biāo)存在不同程度的相關(guān)性，本文采用因子分析法來(lái)評(píng)價(jià)2009年房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。因子分析的基本目的是用少數(shù)幾個(gè)因子去描述多個(gè)變量之間的關(guān)系，其基本思想是把聯(lián)系比較緊密的變量歸為同一個(gè)類(lèi)別，而不同類(lèi)別的變量之間的相關(guān)性較低，通過(guò)降維將相關(guān)性高的變量聚在一起，基本原理是以相關(guān)性為基礎(chǔ)，從協(xié)方差矩陣或相關(guān)矩陣入手把大部分變異歸結(jié)為少數(shù)幾個(gè)公共因子所為，把剩余的變異成為特殊因子。運(yùn)用SPSS軟件對(duì)2009年滬深兩市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行處理，如表（3）所示。該表主要驗(yàn)證原有變量是否適合進(jìn)行因子分析。KMO檢驗(yàn)用于研究變量之間的偏相關(guān)性，計(jì)算偏相關(guān)時(shí)由于控制了其他因素的影響，所以會(huì)比簡(jiǎn)單的相關(guān)系數(shù)小。一般KMO值小于0.5則不適宜作因子分析，大于0.7則比較適合作引子分析，本文中KMO值為0.707，適合進(jìn)行引子分析。Bartlett球形檢驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)量Sig

四、結(jié)論

對(duì)于經(jīng)營(yíng)績(jī)效來(lái)說(shuō)，最重要的指標(biāo)是盈利能力指標(biāo)，這也是股東最為關(guān)注的指標(biāo)，縱觀2009年房地產(chǎn)公司的盈利情況可以發(fā)現(xiàn)不少公司每股收益和股東權(quán)益凈利率偏低，對(duì)于這些公司來(lái)說(shuō)首要任務(wù)就是增加營(yíng)業(yè)收入控制成本，提高公司利潤(rùn)水平。只有在做大利潤(rùn)的基礎(chǔ)上才能進(jìn)一步擴(kuò)大公司規(guī)模，增強(qiáng)公司實(shí)力。現(xiàn)金流是公司維持經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，因此對(duì)于每家公司而言都是至關(guān)重要的。2009年不少房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金比率較低，甚至為負(fù)值，據(jù)此認(rèn)為這些公司在現(xiàn)金流回收的控制上存在問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能獲得及時(shí)的現(xiàn)金流入，嚴(yán)重是將會(huì)影響到公司的正常運(yùn)營(yíng)。在具體實(shí)務(wù)中，公司應(yīng)盡量推遲現(xiàn)金流出，對(duì)于現(xiàn)金流入則要設(shè)計(jì)合理的現(xiàn)金折扣制度和商業(yè)促銷(xiāo)手段加速資金的回籠。經(jīng)過(guò)對(duì)上述公司的分析，發(fā)現(xiàn)這些公司在運(yùn)營(yíng)能力上存在很大區(qū)別，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率甚至從0跨度到接近900。控制好應(yīng)收賬款對(duì)于房地產(chǎn)公司很重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司需要不斷大量的現(xiàn)金流入。但是，周轉(zhuǎn)過(guò)快也會(huì)存在一些隱患，嚴(yán)格的應(yīng)收賬款回收制度可能會(huì)減小公司的銷(xiāo)售規(guī)模，影響到營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該制定合理的應(yīng)收賬款回收制度，在能夠擴(kuò)大銷(xiāo)售規(guī)模的情況下注重對(duì)應(yīng)收賬款的控制。房地產(chǎn)企業(yè)不能過(guò)多的依賴外部環(huán)境諸如政府背景、稅收優(yōu)惠、行業(yè)壟斷、財(cái)政扶持等一些有利因素，而應(yīng)該做好主營(yíng)業(yè)務(wù)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)能力，不斷強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力，注重控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，做好項(xiàng)目前期管理。一些有實(shí)力的企業(yè)可以對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩嘣?jīng)營(yíng)，增加企業(yè)的收益和現(xiàn)金流量。

參考文獻(xiàn)：

［1］郗蒙浩、王惠彥、黃偉：《談績(jī)效評(píng)價(jià)方法及其在國(guó)內(nèi)外的發(fā)展》，《經(jīng)濟(jì)師》2007年第4期。

［2］彼得·F·德魯克：《公司績(jī)效測(cè)評(píng)》，北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社2000年。

［3］王成化、劉俊勇、孫薇：《企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)》，北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社2003年。

［4］劉力、宋志毅：《衡最企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的新方法》，《會(huì)計(jì)研究》1999年第1期。

［5］AJ．埃巴：《經(jīng)濟(jì)增加值—如何為股東創(chuàng)造財(cái)富》，北京：中心出版社2001年。

篇2

摘要：首先對(duì)本文中采取的統(tǒng)計(jì)學(xué)方法因子分析和聚類(lèi)分析思想進(jìn)行了簡(jiǎn)單的闡述。通過(guò)選取20 家房地產(chǎn)上市公司2013 年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)建立財(cái)務(wù)指標(biāo)體系，共選取17 個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，運(yùn)用spss 軟件結(jié)合因子分析和聚類(lèi)分析，以6 個(gè)主因子的得分作為變量對(duì)20 家上市公司分類(lèi)并結(jié)合實(shí)際情況給予財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)。對(duì)于最后的評(píng)級(jí)結(jié)果提出了自己的建議。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因子分析聚類(lèi)分析

0 引言

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，同時(shí)為了擴(kuò)大資金，大的地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)公司上市發(fā)行股票、債券等金融產(chǎn)品吸納資金。這些風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑就轉(zhuǎn)嫁給了銀行，信貸機(jī)構(gòu)，投資者。因此如何有效評(píng)價(jià)和防范風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展，是我們急需解決的問(wèn)題。

1 因子分析及聚類(lèi)分析思想

1.1 因子分析的思想因子分析的基本思想是根據(jù)相關(guān)性大小把原始變量分組，使得同組內(nèi)的變量之間相關(guān)性較高，而不同的變量之間的相關(guān)性較低。每組變量代表一個(gè)基本結(jié)構(gòu)，用一個(gè)不可觀測(cè)的綜合變量表示，這個(gè)基本結(jié)構(gòu)就稱為公共因子。用較少的綜合指標(biāo)分析存在于各變量中的各類(lèi)信息，而各綜合指標(biāo)之間彼此是不相關(guān)的，代表各類(lèi)信息的綜合指標(biāo)稱為因子。因子分析就是用少數(shù)幾個(gè)因子來(lái)描述許多指標(biāo)或因素之間的聯(lián)系，以較少幾個(gè)因子反映原資料的大部分信息的統(tǒng)計(jì)學(xué)方法。

因子分析有如下特點(diǎn)：

①因子變量的數(shù)量遠(yuǎn)少于原有的指標(biāo)變量的數(shù)量，對(duì)因子變量的分析能夠減少分析中的計(jì)算工作量。②因子變量不是對(duì)原有變量的取舍，而是根據(jù)原始變量的信息進(jìn)行重新組構(gòu)，它能夠反映原有變量大部分的信息。③因子變量之間不存在線性相關(guān)關(guān)系，對(duì)變量的分析比較方便。④因子變量具有命名解釋性，即該變量是對(duì)某些原始變量信息的綜合和反映。

因子分析的出發(fā)點(diǎn)就是用較少的獨(dú)立變量的因子變量來(lái)代替原來(lái)變量的大部分信息。

1.2 聚類(lèi)分析思想我們所研究的樣品（網(wǎng)點(diǎn)）或指標(biāo)（變量）之間存在程度不同的相似性（親疏關(guān)系———以樣品間距離衡量）。于是根據(jù)一批樣品的多個(gè)觀測(cè)指標(biāo)，具體找出一些能夠度量樣品或指標(biāo)之間相似程度的統(tǒng)計(jì)量，以這些統(tǒng)計(jì)量為劃分類(lèi)型的依據(jù)。把一些相似程度較大的樣品（或指標(biāo)）聚合為一類(lèi)，把另外一些彼此之間相似程度較大的樣品（或指標(biāo)）又聚合為另一類(lèi)，直到把所有的樣品（或指標(biāo)）聚合完畢，這就是分類(lèi)的基本思想。

2 構(gòu)建房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系

2.1 指標(biāo)的選取與說(shuō)明衡量上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，通常都是考核盈利能力，償債能力，運(yùn)營(yíng)能力，發(fā)展能力，現(xiàn)金流，每股結(jié)構(gòu)這六個(gè)指標(biāo)。財(cái)務(wù)指標(biāo)比較全面的反映了一個(gè)企業(yè)的狀況，通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析可判斷企業(yè)是處于快速成長(zhǎng)型企業(yè)，穩(wěn)健性企業(yè)，高增長(zhǎng)高風(fēng)險(xiǎn)性企業(yè)。用來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)在資本活動(dòng)中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，所以選取的指標(biāo)能夠全面反映公司的經(jīng)營(yíng)狀況。本文選取了滬深20 家上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)。構(gòu)建以下的財(cái)務(wù)指標(biāo)體系(表1)。

2.2 財(cái)務(wù)指標(biāo)處理由于各指標(biāo)之間差異比較大，因此需要將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，采用SPSS 軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。在所選指標(biāo)中有正向指標(biāo)，適度指標(biāo)，逆向指標(biāo)。則對(duì)適度指標(biāo)流動(dòng)比率、速動(dòng)比率，逆向指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行取倒數(shù)的正向化處理。

2.3 因子分析法適用性檢驗(yàn)根據(jù)上述因子分析的原理，采用KMO 和巴特利特球形度檢驗(yàn)對(duì)20 個(gè)上市公司的17 個(gè)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)。如表2。

由上表得KMO 的值為79.8%，各指標(biāo)之間存在一定的相關(guān)性，原始變量可以做因子分析。同時(shí)，巴特利特球形度檢驗(yàn)的結(jié)果近似卡方的概率接近0，表明在0.05 的顯著性水平下，原指標(biāo)存在相關(guān)性。

2.4 主因子提取本文以主成分分析法構(gòu)造因子變量，根據(jù)特征值大于1 提取主因子。通過(guò)主成分分析共提取了6 個(gè)主因子，累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)到89.695%，能夠很好的解釋總方差，足夠表達(dá)出原始數(shù)據(jù)的信息。

3 基于聚類(lèi)分析法劃分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)

結(jié)合運(yùn)用聚類(lèi)思想將房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)。將上述20 家上市公司主因子得分作為新的變量，對(duì)其進(jìn)行K 均值聚類(lèi)分析，將風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分為3 個(gè)等級(jí)：風(fēng)險(xiǎn)較小，風(fēng)險(xiǎn)一般，風(fēng)險(xiǎn)較高。運(yùn)用SPSS 軟件計(jì)算結(jié)果如表3。

由表可得風(fēng)險(xiǎn)較高的企業(yè)：宋都股份。

風(fēng)險(xiǎn)一般企業(yè)：浙江廣廈、濱江集團(tuán)、順發(fā)恒業(yè)、金科股份、泰禾集團(tuán)、中南建設(shè)、中弘股份、深振業(yè)、中航地產(chǎn)、華僑城、金融街、榮安地產(chǎn)、億城股份。

風(fēng)險(xiǎn)較低的企業(yè)：萬(wàn)科地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、新華聯(lián)、榮盛發(fā)展、保利地產(chǎn)、南京高科。

上面分析結(jié)果中對(duì)于6 家風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)公司，要保持好公司良好的財(cái)務(wù)管理狀況，同時(shí)也要有一定的防范意識(shí)。對(duì)于13 家風(fēng)險(xiǎn)一般的房地產(chǎn)企業(yè)，可以以現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行運(yùn)作，但應(yīng)隨時(shí)關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化情況，建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，盡最大能力降低風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較高的宋都股份，應(yīng)引起公司內(nèi)部和外界投資者的高度重視，及時(shí)根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，找到影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素并采取相應(yīng)的對(duì)策，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況惡化。

4 結(jié)論

本文通過(guò)選取較有代表性的17 個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，利用因子分析分為6 個(gè)主因子，并利用聚類(lèi)分析對(duì)上市房地產(chǎn)公司進(jìn)行分析并做出風(fēng)險(xiǎn)歸類(lèi)評(píng)價(jià)。這可以為房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人，經(jīng)營(yíng)者，投資人決策者提供參考依據(jù)。對(duì)于債權(quán)人，特別是銀行等金融機(jī)構(gòu)及債券投資者最關(guān)心的是貸給企業(yè)的款項(xiàng)安全度。當(dāng)銀行金融機(jī)構(gòu)貸給企業(yè)資金時(shí)也都要對(duì)企業(yè)做風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，以保障自己利益最大程度的安全。對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必然要提高盈利能力，償債能力，運(yùn)營(yíng)能力，有利于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。良好的財(cái)務(wù)狀況不僅影響公司內(nèi)部團(tuán)結(jié)穩(wěn)定，另一方面樹(shù)立企業(yè)的良好形象和信譽(yù)，增強(qiáng)投資者、債權(quán)人、政府機(jī)構(gòu)等相關(guān)利益者對(duì)企業(yè)的信心。從經(jīng)營(yíng)者的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分，更能促使經(jīng)營(yíng)者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視和憂患意識(shí)，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。從整體上，使得房地產(chǎn)行業(yè)健康循環(huán)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]邵鐵柱，于莎.基于因子分析的房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)[J].科技與管理，2013，15(1):91-93.

[2]李素紅，陳立文.基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)[J].河北工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2011，40(6):101-106.

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 上市公司 財(cái)務(wù)績(jī)效

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2013）07（a）-0148-01

房地產(chǎn)上市公司務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，科學(xué)、客觀地評(píng)價(jià)方法有助于改進(jìn)和完善財(cái)務(wù)管理工作。研究房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，科學(xué)客觀地財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)可以反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)績(jī)，也可以對(duì)企業(yè)今后的戰(zhàn)略目標(biāo)提供積極的導(dǎo)向。第二，財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)可以對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行有效的監(jiān)督，使企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并提出改進(jìn)的方案，及時(shí)的調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。第三，有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)行業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，取得了輝煌的業(yè)績(jī)，但是各地房地產(chǎn)企業(yè)缺乏面對(duì)危機(jī)的意識(shí)和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的舉措。因而，研究房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)有利于企業(yè)正確的面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。

1 房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效現(xiàn)狀

財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)作為當(dāng)前上市公司間財(cái)務(wù)指標(biāo)的橫向比較方法。通過(guò)上市公司各項(xiàng)指標(biāo)與行業(yè)平均值的比較分析，給予綜合評(píng)分，并按檔次評(píng)定其財(cái)務(wù)水平級(jí)別，從而反映企業(yè)位于行業(yè)中的經(jīng)營(yíng)管理水平。財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)作為公司績(jī)效評(píng)價(jià)體系的重要內(nèi)容，其較直觀和客觀地為投資者判斷企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的總體水平、揭示其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)大小和成長(zhǎng)空間[1]。目前，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)現(xiàn)狀表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率較高。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資回報(bào)率高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效良好，較易從銀行獲取貸款。然而，股票融資過(guò)程中程序較復(fù)雜，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率偏高。此外，房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)績(jī)效波動(dòng)較大，企業(yè)放行新股困較大，致使房地產(chǎn)行業(yè)從股市中獲取的資產(chǎn)總量占總資產(chǎn)的比例低于其他行業(yè)。第二，房地產(chǎn)上市公司生產(chǎn)周期長(zhǎng)，流動(dòng)資產(chǎn)和存貨周轉(zhuǎn)速度較慢。受地域、公司規(guī)模、購(gòu)買(mǎi)力等因素的影響，各個(gè)房地產(chǎn)上市公司運(yùn)營(yíng)情況有所差距。第三，房地產(chǎn)上市企業(yè)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)較快，但各個(gè)公司發(fā)展水平不平衡。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)較快，有著良好的發(fā)展?jié)摿Γ掷m(xù)保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

2 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)的思路

根據(jù)現(xiàn)有房地產(chǎn)上市公司發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率高、房地產(chǎn)上市公司生產(chǎn)周期長(zhǎng)，流動(dòng)資產(chǎn)和存貨周轉(zhuǎn)周期慢等特點(diǎn)，設(shè)計(jì)以下評(píng)價(jià)指標(biāo)。分別包括定量評(píng)價(jià)指標(biāo)和定性評(píng)價(jià)指標(biāo)兩個(gè)部分。定量評(píng)價(jià)指標(biāo)包括：短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力等。定性評(píng)價(jià)指標(biāo)包括：財(cái)務(wù)管理能力和企業(yè)基本素質(zhì)兩個(gè)方面[2]。短期償債能力包含速動(dòng)比率。速動(dòng)比率作為短期償債能力的核心指標(biāo)，它能反映房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)債務(wù)支付的速度和效率。長(zhǎng)期償債能力包含資產(chǎn)負(fù)債率和已獲利息倍數(shù)。資產(chǎn)負(fù)債率是體現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司償還債務(wù)的承擔(dān)能力與保障能力，資產(chǎn)負(fù)債率較小說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)較保守，財(cái)務(wù)穩(wěn)定性較高，債權(quán)人資本的利用率較低。反之，如果負(fù)債率較高，說(shuō)明財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，財(cái)務(wù)穩(wěn)定性較低。已獲利息倍數(shù)可以體現(xiàn)對(duì)債務(wù)償還的保障能力。如果已獲利息倍數(shù)越高，長(zhǎng)期償債能力就越強(qiáng)。運(yùn)營(yíng)能力包含流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率，如果流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率低則反映了房地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)速度慢的特點(diǎn)[3]。盈利能力包含資產(chǎn)報(bào)酬率和資產(chǎn)凈利率等。他們能夠反映房地產(chǎn)上市公司對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行綜合利用的情況。公司的盈利不僅可以為接下來(lái)的投資提供資金支持也可以用作對(duì)股東的回報(bào)。盈利能力指標(biāo)是房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)績(jī)，效評(píng)價(jià)中最直觀的體現(xiàn)。定性評(píng)價(jià)指標(biāo)中的財(cái)務(wù)管理能力包含籌資能力和投資水平兩個(gè)部分，籌資能力是增強(qiáng)利潤(rùn)的重要因素，同時(shí)也是擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)的關(guān)鍵的所在。企業(yè)基本素質(zhì)包含管理者素質(zhì)、員工素質(zhì)和技術(shù)裝備素質(zhì)等。管理者素質(zhì)高低對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效有一定的影響，例如管理者的知識(shí)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)理念、發(fā)展方向、組織協(xié)調(diào)能力等。

3 結(jié)語(yǔ)

本文根據(jù)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)績(jī)效現(xiàn)狀，提出了財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)的定量指標(biāo)和定性指標(biāo)并對(duì)其進(jìn)行分析，目的在于及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司營(yíng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，建立科學(xué)客觀地評(píng)價(jià)指標(biāo)，為企業(yè)的良好發(fā)展提供保障。科學(xué)合理的財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)有利于房地產(chǎn)上市公司的企業(yè)財(cái)務(wù)管理，正確的分析企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，從中找出不足，不斷完善和優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的顯著提升。

參考文獻(xiàn)

[1] 高健.淺談企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)[J].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2007（S1）：193.

篇4

我們對(duì)湖南省內(nèi)70個(gè)縣的200戶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了抽樣調(diào)查。樣本企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況表明，縣域房地產(chǎn)投資雖然保持快速增長(zhǎng)，但供求差距拉大，價(jià)格回落，空置房增加，企業(yè)資金緊缺加劇，暴利逐步被擠出等宏觀調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，當(dāng)前縣域房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)主要有以下特點(diǎn)。

（一）宏觀調(diào)控力度加大，投資被迫急劇膨脹

國(guó)土資源部關(guān)于認(rèn)真貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知（國(guó)土資發(fā)〔2007〕236號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須在3年內(nèi)完成商品住宅項(xiàng)目的投資，致使存量土地開(kāi)發(fā)投資加速。2008年上半年，樣本企業(yè)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資32.84億元，同比增長(zhǎng)74.08%，相當(dāng)于2007年全年開(kāi)發(fā)投資量的80.34%。從開(kāi)發(fā)面積來(lái)看，樣本企業(yè)在建工程施工面積531.45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)83.61%。新開(kāi)工面積358.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)94.48%，是2007年全年新開(kāi)工面積的1.07倍，其中住宅新開(kāi)工面積304.5萬(wàn)平方米，占84.92%，同比增長(zhǎng)1.11倍。從土地開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，2008年上半年，樣本企業(yè)土地開(kāi)發(fā)投資增速同比下降0.44個(gè)百分點(diǎn)，投資額占本年完成投資額的16.42%，比2007年末降低12.44個(gè)百分點(diǎn)。

（二）房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，價(jià)格增幅明顯回落

與2006年相比，2007年樣本企業(yè)增大商品房市場(chǎng)投放量（本年竣工面積）35.44%，實(shí)際銷(xiāo)售面積卻增加近40％。進(jìn)入2008年后，商品房銷(xiāo)售形勢(shì)每況愈下，上半年商品房累計(jì)竣工面積192.02萬(wàn)平方米，實(shí)際銷(xiāo)售面積僅為116.26萬(wàn)平方米。由于縣域商品房供大于求，導(dǎo)致空置房快速上升。2008年上半年空置面積為90.82萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.23倍，比2007年末增長(zhǎng)78%。樣本企業(yè)商品房銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)8.59%，而同期商品房竣工量同比增長(zhǎng)1.56倍。與此同時(shí)，商品房?jī)r(jià)格增速平穩(wěn)回落，出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。2007年末樣本企業(yè)商品房平均售價(jià)漲幅比2007年上半年上升2.74個(gè)百分點(diǎn)，而2008年上半年漲幅卻比2007年下降5.25個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅、辦公樓和商業(yè)用房?jī)r(jià)格漲幅分別回落7.45、6.42和7.72個(gè)百分點(diǎn)，主要是國(guó)家提高了商業(yè)營(yíng)用房的首付比例和利率、宏觀經(jīng)濟(jì)增速趨緩、股市的財(cái)富大幅縮水所致。

（三）企業(yè)資金異常緊缺，融資成本日益攀升

2008年上半年樣本企業(yè)從正規(guī)金融貸款13.64億元，同比增長(zhǎng)13.16%。民間融資總額2.72億元，同比增長(zhǎng)19.43%。而同期企業(yè)完成投資32.84億元，同比增幅達(dá)74.08%。加上樣本企業(yè)2008年上半年空置房積壓占用資金18.27億元，比樣本企業(yè)同期從正規(guī)金融貸款和民間融資總和還多9.49%，資金缺口進(jìn)一步加大。近年來(lái)央行多次加息，在銀行貸款成本上升的同時(shí)，推高了民間融資利率。2008年上半年，樣本企業(yè)民間融資成本比2007年上半年上升67.34%，1年期和3年期民間融資平均利率比2007年底分別上升了3.46和3.34個(gè)百分點(diǎn)，其中1年期民間融資利率是金融機(jī)構(gòu)基準(zhǔn)利率的2.17倍，企業(yè)融資成本負(fù)擔(dān)加重。如某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)怡然花園項(xiàng)目，以最高月利率達(dá)50-80‰借入民間資金1080萬(wàn)元，一年利息支出競(jìng)達(dá)800萬(wàn)元，后因公司債務(wù)包袱過(guò)大被迫外出逃債。

（四）經(jīng)營(yíng)效益大幅下滑，企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)難以為繼

隨著宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的不斷累積，縣域房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)分化明顯，出現(xiàn)利潤(rùn)減少甚至虧損，相當(dāng)部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼，處于停工或半停工狀態(tài)。2008年上半年，樣本企業(yè)利潤(rùn)總額同比下降2180.54萬(wàn)元，下降31.39%，僅為2007年全年利潤(rùn)總額的13.26%。2008年上半年，有67戶企業(yè)發(fā)生虧損，虧損面達(dá)33.5%。主要是銷(xiāo)售急轉(zhuǎn)直下和融資成本上升所致。

二、縣域房地產(chǎn)金融運(yùn)行狀況中的主要問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)信貸過(guò)度膨脹

近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了一系列宏觀調(diào)控措施，大中城市房地產(chǎn)貸款得到了有效抑制，但縣域房地產(chǎn)企業(yè)貸款不僅沒(méi)有減緩，反而大幅度上升，偏離了金融宏觀調(diào)控方向，個(gè)別欠發(fā)達(dá)縣域甚至成為金融宏觀調(diào)控的“死角”。2007年末湖南省縣域房地產(chǎn)貸款余額21.94億元，比2006年末增長(zhǎng)51.2%，比同期全省縣域貸款增速高出41.3個(gè)百分點(diǎn)；2008年6月末貸款余額30.44億元，比上年同期增長(zhǎng)73.5%，比同期全省縣域貸款增速高出59.3個(gè)百分點(diǎn)。

從縣域房地產(chǎn)貸款投向來(lái)看，亦未能有效體現(xiàn)金融宏觀調(diào)控中有保有壓和扶優(yōu)限劣的政策導(dǎo)向。樣本企業(yè)銀行貸款中，虧損企業(yè)貸款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，資產(chǎn)負(fù)債率75%的高負(fù)債企業(yè)銀行貸款占比達(dá)到22.6%，表明相當(dāng)部分貸款流向了虧損企業(yè)或資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)加大

1.關(guān)注類(lèi)房貸急劇增多。2008年6月與上年同期相比，湖南省縣域房地產(chǎn)貸款雖然不良貸款數(shù)量無(wú)明顯變化，但關(guān)注類(lèi)貸款由7282萬(wàn)元快速增加至17839萬(wàn)元。隨著國(guó)家進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，縣域房地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)將集中暴發(fā)，金融機(jī)構(gòu)面臨不良貸款上升的壓力將進(jìn)一步加大。

2.普遍缺乏還貸能力。樣本企業(yè)中，有41戶資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上，其中有8戶超過(guò)100%，處于高負(fù)債運(yùn)行狀態(tài)。近兩年來(lái)樣本企業(yè)速動(dòng)比率只有0.4左右，表明企業(yè)短期償債能力明顯不足,房地產(chǎn)貸款存在較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（三）企業(yè)亂融資危及金融穩(wěn)定

房地產(chǎn)民間融資在快速擴(kuò)張的同時(shí)，形式多樣的亂融資行為有所抬頭，并在個(gè)別欠發(fā)達(dá)縣域蔓延，嚴(yán)重影響金融安全，甚至危及社會(huì)安定。一是招股合伙集資。許多房地產(chǎn)企業(yè)為拿下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由其各大股東在其關(guān)系人中廣泛發(fā)展合伙者共同出資參與開(kāi)發(fā)，然后高額分紅。目前這種方式是縣域房地產(chǎn)企業(yè)民間融資的主要途徑，如某縣房地產(chǎn)公司近幾年來(lái)采取這種融資方式聚集資金達(dá)2.5億多元，從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)達(dá)20多個(gè)，開(kāi)發(fā)面積達(dá)40多萬(wàn)平方米。但由于這種集資方式缺少公開(kāi)的操作指引和法規(guī)保障，極易產(chǎn)生融資糾紛。二是中間人“打包”集資。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)中間人將集來(lái)的資金“打包”后轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)企業(yè)。如2008年4月初，某縣一中間人從張家界、桑植等地集資130萬(wàn)元“打包”后，再以自己的名義向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融出資金，以獲取高額利潤(rùn)。這種方式由于通過(guò)多個(gè)環(huán)節(jié)，利息更高，風(fēng)險(xiǎn)更大。三是跨區(qū)域進(jìn)行民間融資。房地產(chǎn)民間融資區(qū)域擴(kuò)大化。如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司永順項(xiàng)目部，從永順、吉首等地跨區(qū)域融資6257萬(wàn)元，參與融資人員1200多人次，目前已出現(xiàn)了激烈的融資糾紛。

（四）金融機(jī)構(gòu)內(nèi)控弱化

金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中，出現(xiàn)了一些操作風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在：一是假按揭欺詐風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)讓員工或其他人提供身份向銀行申請(qǐng)個(gè)人按揭，購(gòu)買(mǎi)自己開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)。如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭方式套取了大量的銀行信貸資金，又將這些已經(jīng)抵押貸款的房子一房多賣(mài)，共有18戶業(yè)主遭遇了假按揭。二是以個(gè)人名義貸款變相開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)投資者或者以個(gè)人名義貸款，變相用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如華容縣房地產(chǎn)公司老板伍某曾以個(gè)人名義從中國(guó)銀行支行貸款35萬(wàn)元間接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，貸款期限為5年，目前因公司資不抵債已形成不良。三是抵押物價(jià)值高估。在實(shí)際操作中,借款人為了得到更多的貸款,常常要求評(píng)估機(jī)構(gòu)抵押物的價(jià)值進(jìn)行高估,而一些評(píng)估公司受利益驅(qū)使,通過(guò)各種手段虛增抵押資產(chǎn)的價(jià)值，導(dǎo)致變現(xiàn)額與債權(quán)額的嚴(yán)重偏差，給銀行帶來(lái)?yè)p失。四是銀行違規(guī)發(fā)放貸款。在利益趨動(dòng)下，銀行自身在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，不可避免地出現(xiàn)了放松信貸條件以搶奪客戶、擴(kuò)大規(guī)模的現(xiàn)象。如對(duì)“四證”不齊全的項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，或以流動(dòng)資金貸款替代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款;在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金沒(méi)達(dá)到35%的的情況下發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房發(fā)放按揭貸款貸款時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于40%的要求；個(gè)別銀行人員甚至對(duì)發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款收取高額回扣。

三、完善縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控的政策建議

（一）調(diào)整房地產(chǎn)金融調(diào)控重點(diǎn)

在調(diào)控地域上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向縣域。近年來(lái)，大中城市一直是國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)，宏觀調(diào)控政策效應(yīng)在大中城市已經(jīng)明顯顯現(xiàn)。隨著宏觀調(diào)控政策應(yīng)由大中城市向縣域滲透，縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨拐點(diǎn)，縣域房地產(chǎn)金融也集聚了大量的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融調(diào)控應(yīng)把視線更多地投向縣域。在調(diào)控部位上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向增量。在對(duì)存量土地開(kāi)發(fā)和在建工程項(xiàng)目實(shí)施金融調(diào)控的同時(shí)，更要加強(qiáng)對(duì)待新增土地開(kāi)發(fā)和新開(kāi)工項(xiàng)目的調(diào)控，防止縣域房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場(chǎng)需求盲目開(kāi)發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴(yán)防形成的新不良貸款。在調(diào)控對(duì)象上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)縣域房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)企業(yè)實(shí)施金融調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)放在關(guān)注民間融資金額較大、投資規(guī)模過(guò)大、資金異常緊張、還貸能力不足的高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）把握房地產(chǎn)金融調(diào)控力度

房地產(chǎn)企業(yè)是縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)牽動(dòng)著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，對(duì)于縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控的力度應(yīng)把握“有保有壓、區(qū)別對(duì)待、協(xié)調(diào)平衡”的原則。一是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與企業(yè)承受能力平衡。縣域房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，更容易受到市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)和政策性風(fēng)險(xiǎn)的沖擊，房地產(chǎn)金融調(diào)控要充分考慮企業(yè)的承受能力。在對(duì)運(yùn)作不規(guī)范、不符合要求的房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)決不予貸款的同時(shí)，對(duì)資質(zhì)較好、有效益、守信用的縣城房地產(chǎn)企業(yè)仍要積極給予支持。二是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與縣域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平衡。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的大趨勢(shì)下，對(duì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的縣域?qū)嵤┙鹑谡{(diào)控時(shí)應(yīng)采取差別化的區(qū)域策略，把握好調(diào)控力度，避免縣域經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)較快發(fā)展。三是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與縣域金融健康發(fā)展的平衡。既要通過(guò)金融調(diào)控，形成正確的房地產(chǎn)信貸導(dǎo)向，促進(jìn)房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，又要防止因過(guò)度調(diào)控加大企業(yè)還貸風(fēng)險(xiǎn)，影響銀行信貸效益，危及金融安全。

（三）注重房地產(chǎn)金融調(diào)控效應(yīng)

篇5

面對(duì)廠商對(duì)于中小企業(yè)CRM產(chǎn)品不遺余力的宣傳，眾多中小企業(yè)卻是各有各的看法，有的覺(jué)得CRM的確有所幫助，有的則不以為然。 

需求一：能否量身定制？ 

一家早在兩年前就實(shí)施了CRM的廣告公司經(jīng)理樊先生向記者訴苦說(shuō)：“起初我們公司上下對(duì)這套系統(tǒng)寄予了很大的期望，以為它可以輕松解決我們?cè)诳头鞒谭矫娴囊恍﹩?wèn)題，但結(jié)果表明，實(shí)施起來(lái)太難了，最后它成了一個(gè)負(fù)擔(dān)！” 據(jù)了解，他們購(gòu)買(mǎi)的是一套通用CRM，在使用的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有許多環(huán)節(jié)與公司自身的做法不一致，于是有許多功能模塊根本無(wú)法使用，實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中只利用了CRM系統(tǒng)中15%左右的功能。 

軟件用戶對(duì)軟件產(chǎn)品的個(gè)性化需求是軟件供應(yīng)商面臨的一個(gè)最頭痛的問(wèn)題，因?yàn)閭€(gè)性化與開(kāi)發(fā)成本之間是一對(duì)不可調(diào)和的矛盾。因?yàn)樾袠I(yè)太多，如果每一個(gè)行業(yè)做一個(gè)行業(yè)版本的話，對(duì)一個(gè)專(zhuān)業(yè)軟件商來(lái)說(shuō)難以實(shí)現(xiàn)。從供應(yīng)商的角度來(lái)說(shuō)，不能用行業(yè)版本來(lái)滿足每一個(gè)行業(yè)的需要，因?yàn)楣?yīng)成本太高。如何協(xié)調(diào)解決成本與個(gè)性化之間的矛盾，看來(lái)是CRM廠商需要解決的重要問(wèn)題。 

需求二：能否幫助銷(xiāo)售？ 

中小企業(yè)在客戶管理方面更加重視銷(xiāo)售機(jī)會(huì)，而以往他們對(duì)客戶價(jià)值重視不足，忽視了客戶資源的有效利用，處在從自然成長(zhǎng)型向策略成長(zhǎng)型企業(yè)的過(guò)渡階段。這類(lèi)企業(yè)對(duì)CRM最迫切的需求是客戶資源企業(yè)化和加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況的控制。 

正文房地產(chǎn)公司雖說(shuō)應(yīng)用CRM系統(tǒng)一年以來(lái)收效很大，但仍然對(duì)CRM提出了更多的要求。正文房地產(chǎn)公司客戶部的宦先生接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)于許多開(kāi)發(fā)商而言，來(lái)自一線銷(xiāo)售的壓力、資金回收的壓力仍然較大，企業(yè)必須面對(duì)樓盤(pán)的設(shè)計(jì)問(wèn)題、規(guī)劃問(wèn)題、定價(jià)、物業(yè)管理及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力等諸多問(wèn)題。企業(yè)急需借助CRM系統(tǒng)，來(lái)提高一線銷(xiāo)售人員對(duì)于客戶跟蹤、客戶服務(wù)的能力。但公司目前使用的CRM系統(tǒng)在有效提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)方面表現(xiàn)一般。 

需要三：能否加強(qiáng)培訓(xùn)？ 

申隅集團(tuán)是一家成功的房地產(chǎn)公司，在經(jīng)過(guò)對(duì)信息化建設(shè)大筆投入之后，公司負(fù)責(zé)IT架構(gòu)的陳女士卻依然對(duì)CRM保持觀望。 

篇6

2010：地產(chǎn)股被綁架

在這里，我們不妨回顧一下房地產(chǎn)股票的走勢(shì)。為分析方便，這里采用申萬(wàn)行業(yè)指數(shù)中的房地產(chǎn)指數(shù)作為討論標(biāo)的。該指數(shù)在2009年7月份，曾經(jīng)沖高到4396點(diǎn)，而當(dāng)時(shí)股市也處于2008年底反彈以來(lái)的高位，滬市綜合指數(shù)為3478點(diǎn)。這以后，房地產(chǎn)股票隨大盤(pán)一起調(diào)整，在9月初申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)探底2962點(diǎn)，此后又再度反彈，在11月下旬上行到4257點(diǎn)。在這段時(shí)間，盡管申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)的表現(xiàn)是屬于隨波逐流的，可就行情強(qiáng)度而言，領(lǐng)先于大盤(pán)，表明受到投資者的推崇。但在這以后，房地產(chǎn)股票開(kāi)始明顯走弱，特別是自2010年4月中旬起，出現(xiàn)了連續(xù)暴跌，到7月初已經(jīng)回落到2310點(diǎn)，而這個(gè)時(shí)候上證綜合指數(shù)大體是在2319點(diǎn)。相比2009年8月份的高點(diǎn)，上證綜合指數(shù)下跌了33.32％，而申萬(wàn)房地產(chǎn)下跌47.45％，顯然房地產(chǎn)股票超跌非常嚴(yán)重。不過(guò)，這以后的局面出現(xiàn)了變化，在2010年11月份的反彈中，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊上行到了3184點(diǎn)，其后盡管又一次回探到2653點(diǎn)，但表現(xiàn)已經(jīng)明顯強(qiáng)于大盤(pán)。進(jìn)入2011年，這種強(qiáng)勢(shì)局面得到了進(jìn)一步體現(xiàn)。

通過(guò)這樣的點(diǎn)位描述，人們不難發(fā)現(xiàn)：第一，較之大盤(pán)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)股票通常是比較強(qiáng)的；第二，國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)股票構(gòu)成了直接的利空，是其行情低迷的主要原因。這就帶來(lái)兩個(gè)疑問(wèn)：為什么房地產(chǎn)股票往往會(huì)強(qiáng)于大盤(pán)?而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，又如何改變了這種局面?對(duì)于前面一點(diǎn)，并不難回答，2008年底國(guó)家出臺(tái)政策，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其中房地產(chǎn)行業(yè)得到了不少優(yōu)惠，包括調(diào)減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的自有資金比例，提高首套房的按揭乘數(shù)，銀行按揭利率實(shí)行七折以及降低交易環(huán)節(jié)中的稅負(fù)成本等。回頭來(lái)看，這些政策起到了立竿見(jiàn)影的作用，原本低迷的樓市一下子活躍起來(lái)，房?jī)r(jià)從2009年春季超重新上漲，并且越漲越快。顯然，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)得到了較大的實(shí)惠，經(jīng)營(yíng)狀況迅速改善，效益大幅度提升。整個(gè)行業(yè)如此，相關(guān)的股票當(dāng)然就表現(xiàn)好了。其實(shí)，一個(gè)明顯的事實(shí)是，近20年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一直保持了很高的景氣程度，甚至被稱為“暴利行業(yè)”，在這個(gè)行業(yè)中的上市公司，只要經(jīng)營(yíng)規(guī)范，大體上就差不到哪里去，這也是該行業(yè)指數(shù)經(jīng)常能夠強(qiáng)于大盤(pán)的主要原因。

而后面一點(diǎn)，通常的解釋是，當(dāng)國(guó)家采取措施強(qiáng)力調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，雖然由于流動(dòng)性等原因，房地產(chǎn)只是出現(xiàn)成交萎縮而價(jià)格未必下跌的局面，但對(duì)于房地產(chǎn)股票來(lái)說(shuō)，則構(gòu)成了直接的沖擊。因?yàn)檎{(diào)控本身會(huì)改變?nèi)藗儗?duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，而這種預(yù)期的改變首先會(huì)影響到人們對(duì)開(kāi)發(fā)商盈利能力的判斷，進(jìn)而調(diào)低投資評(píng)級(jí)。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)股票就會(huì)率先開(kāi)跌。去年4月公布“國(guó)十條”，號(hào)稱是“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策”，房地產(chǎn)股票應(yīng)聲而跌，拖累整個(gè)股市下跌。這時(shí)，由于人們的證券資產(chǎn)大量縮水，結(jié)果導(dǎo)致了大家更買(mǎi)不起房。不過(guò)，在這里人們看到的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，房地產(chǎn)股票遭到了房地產(chǎn)行業(yè)的綁架，成為一個(gè)犧牲品。

2011：地產(chǎn)股價(jià)格修復(fù)

時(shí)間過(guò)去了幾個(gè)月，盡管社會(huì)上不時(shí)出現(xiàn)圍繞房?jī)r(jià)的口水戰(zhàn)，但―個(gè)客觀事實(shí)是，房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下跌。甚至種種跡象表明，由于大量剛性需求的存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在成交回升、價(jià)格上漲的可能性。也就在這樣的背景下，去年9月底，國(guó)家又公布了調(diào)控房地產(chǎn)的“新五條”。此刻，調(diào)控已經(jīng)發(fā)展到限制購(gòu)房、增加保有環(huán)節(jié)成本及擴(kuò)大供應(yīng)了。然而，在總體供求關(guān)系失衡以及土地價(jià)格不斷上漲的條件下，這樣的措施也難以真正起到打壓房?jī)r(jià)的作用。證券市場(chǎng)上的投資者發(fā)現(xiàn)，由于房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲，房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度仍然處于高位，而且多數(shù)開(kāi)發(fā)商的資金狀況十分良好，并沒(méi)有出現(xiàn)斷裂。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)公司的內(nèi)在價(jià)值與其股票的估值，就存在了太大的反差。人們反思了半年多來(lái)的房地產(chǎn)股票操作思路，感覺(jué)陷入了一個(gè)極大的誤區(qū)，客觀上房?jī)r(jià)不可能大跌，房地產(chǎn)行業(yè)仍然能夠保持很好的盈利能力，房地產(chǎn)公司還是處于高增長(zhǎng)時(shí)期。萬(wàn)科宣布2010年的銷(xiāo)售規(guī)模突破1000億元，并且表示未來(lái)將向3000億元的目標(biāo)挺進(jìn)，這等于向人們發(fā)出了一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)股票進(jìn)行價(jià)格修復(fù)的明確信號(hào)。也就是從這個(gè)時(shí)候開(kāi)始，股市上的房地產(chǎn)板塊開(kāi)始強(qiáng)于大盤(pán)，顯露出了新的生機(jī)。

這里需要指出的是，時(shí)下房地產(chǎn)股票平均市盈率大體上還處于2008年底的水平，超跌是比較嚴(yán)重的。反過(guò)來(lái)說(shuō)，投資價(jià)值也是明顯的。由于房地產(chǎn)公司特殊的會(huì)計(jì)規(guī)則，它在賣(mài)出商品房、收到全部賣(mài)房款以后，還不能馬上確認(rèn)收入，這筆錢(qián)只能作為預(yù)收款，必須等到給業(yè)主辦完產(chǎn)證以后，才能計(jì)入收入。這樣，反映在財(cái)務(wù)上，就是其收入及利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，往往會(huì)比售房進(jìn)度晚不少時(shí)間。現(xiàn)實(shí)情況是，很多房地產(chǎn)公司2011年的利潤(rùn)實(shí)際上已經(jīng)收入囊中了，只是還沒(méi)有在會(huì)計(jì)制度上確認(rèn)而已。并且，有的連下一年上半年的利潤(rùn)也已經(jīng)有了眉目。這也就意味著，從常規(guī)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)確定性相當(dāng)高，成長(zhǎng)性也很突出，相應(yīng)的，投資風(fēng)險(xiǎn)自然會(huì)比較小。現(xiàn)在投資者之所以對(duì)房地產(chǎn)股票感興趣，其中最重要的原因就在于，其估值很低，而未來(lái)的業(yè)績(jī)有把握。

政策風(fēng)險(xiǎn)仍需加以防范

當(dāng)然，再往后會(huì)怎么樣，就比較難說(shuō)了。畢竟房?jī)r(jià)的走勢(shì)還充滿較大的不確定性。所以，比較保守的估計(jì)是，未來(lái)它會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定的格局――即成交有所活躍，房?jī)r(jià)大致平穩(wěn)。而這樣的話，無(wú)疑為房地產(chǎn)股票的行情提供了一個(gè)保證，簡(jiǎn)單算下來(lái)，其估值修復(fù)還會(huì)有30％左右的空間，也就是有望將原先超跌的部分補(bǔ)回來(lái)。但在這以后再要持續(xù)地強(qiáng)于大盤(pán)，現(xiàn)在看來(lái)未必很現(xiàn)實(shí)。畢竟，房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有絲毫的放松，政策風(fēng)險(xiǎn)不能不加以防范。

篇7

一、基本情況

本次調(diào)查對(duì)象為轄內(nèi)縣域14家房地產(chǎn)企業(yè)，其中龍山3家、永順4家、保靖3家、鳳凰3家、瀘溪1家。到2008年6月末，被調(diào)查企業(yè)資產(chǎn)總額60231萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)10175萬(wàn)元，無(wú)形資產(chǎn)389萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)44793萬(wàn)元，分別比2006年增加19352萬(wàn)元、6862萬(wàn)元、315萬(wàn)元和22082萬(wàn)元；負(fù)債總額38623萬(wàn)元，比2006年增加18386萬(wàn)元；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入14414萬(wàn)元，比2006年增加7689萬(wàn)元；利潤(rùn)1764萬(wàn)元，比2006年增加1819萬(wàn)元。2008年上半年計(jì)劃總投資21334萬(wàn)元，實(shí)際完成投資8093萬(wàn)元；新開(kāi)工面積16.51萬(wàn)平方米，竣工面積12.25萬(wàn)平方米，實(shí)際銷(xiāo)售面積10.39萬(wàn)平方米，空置面積4.31平方米。

從14家縣域房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查情況看，近年來(lái)，由于房地產(chǎn)價(jià)格的迅猛上漲，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)火爆，企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)張，資產(chǎn)負(fù)債急劇增加。但從去年初以來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境逐步趨緊，過(guò)熱的勢(shì)頭得到初步抑制。2008年上半年，14家企業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目9889萬(wàn)元，比去年同期減少332萬(wàn)元；新開(kāi)工面積16.51萬(wàn)平方米，同比減少1.4萬(wàn)平米。雖然湘西房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然在溫和走高，但是企業(yè)反映由于土地價(jià)格攀升，稅費(fèi)開(kāi)支過(guò)高（占銷(xiāo)售收入的28.1%），建筑材料和人工價(jià)格不斷上漲，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本增加，融資壓力加大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，有的企業(yè)甚至已經(jīng)無(wú)力維持正常經(jīng)營(yíng)。

二、目前縣域房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題

（一）縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍資質(zhì)低、規(guī)模小。如保靖縣能夠進(jìn)入政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)經(jīng)濟(jì)信息采集范圍的建筑企業(yè)僅3家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為4家。建筑企業(yè)全部為集體企業(yè)，最大的一家資產(chǎn)規(guī)模也僅1500多萬(wàn)元。企業(yè)資質(zhì)等級(jí)普遍不高，只能從事不超過(guò)7層樓的房屋建筑。

（二）金融機(jī)構(gòu)信貸支持力度持續(xù)乏力，企業(yè)資金吃緊。據(jù)14家企業(yè)的抽樣調(diào)查反映，2006、2007、2008年三年中獲得金融機(jī)構(gòu)貸款的企業(yè)分別為2家、3家和5家，占被調(diào)查企業(yè)比例為14%、21%和36%，貸款余額分別為826萬(wàn)元、1329萬(wàn)元和1389萬(wàn)元。從縣域金融機(jī)構(gòu)對(duì)全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款情況看，2006年末貸款余額為7501萬(wàn)元、2007年末為7697萬(wàn)元、2008年6月末為7010萬(wàn)元，近三年來(lái)貸款余額基本上增長(zhǎng)不大，甚至出現(xiàn)下降勢(shì)頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱與信貸冷形成明顯反差，原因主要是受?chē)?guó)家信貸政策限制和房地產(chǎn)企業(yè)自身信貸條件不夠所致。

（三）部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)民間融資規(guī)模大，融資風(fēng)險(xiǎn)正在集聚和顯露。被調(diào)查的14戶企業(yè)中，有4家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均不同程度存在民間融資，融資時(shí)間一般為六個(gè)月到一年，利率為24%―36%，少量的融資利率高達(dá)72%，其中最大一戶2008年6月末民間融資余額為6257萬(wàn)元，占其同期資產(chǎn)的72%，參與融資人員1216人次，目前已出現(xiàn)融資糾紛。某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商貿(mào)城項(xiàng)目，也是采取民間融資籌集資金，由于資金鏈條斷裂，開(kāi)發(fā)商攜款潛逃，導(dǎo)致還有280萬(wàn)元集資款無(wú)法兌付，造成社會(huì)不穩(wěn)定因素。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)民間融資方式出現(xiàn)了新的變化格局：一是融資區(qū)域擴(kuò)大化。據(jù)調(diào)查了解，受融資回報(bào)率走高的刺激，周邊地區(qū)的來(lái)鳳、松桃、麻陽(yáng)、桑植等地城鄉(xiāng)居民或通過(guò)熟人到湘西融資，或通過(guò)中間人將資金“打包”轉(zhuǎn)入到集資房地產(chǎn)企業(yè)，以獲取高額利潤(rùn)。如今年4月初，永順縣某中間人將其附近的張家界、桑植等地親朋好友資金130萬(wàn)元“打包”，以自己的名義向某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融出資金。與此同時(shí)，外地企業(yè)在湘西高息融資現(xiàn)象也有所抬頭。二是資金流向逆向化。主要是民間資本正在向國(guó)家宏觀調(diào)控領(lǐng)域之一的房地產(chǎn)領(lǐng)域滲透。近年來(lái)，在土地等資源價(jià)格不斷上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)急劇升溫的背景下，民間資本為追逐高額回報(bào)逆國(guó)家宏觀調(diào)控方向而動(dòng)，迅速補(bǔ)位銀行信貸資金撤出后留下的市場(chǎng)“空白”。三是操作手段“專(zhuān)業(yè)化”。如在融資憑證上，將其標(biāo)明為“股東入股分紅”。將投資人身份認(rèn)定為“股東”，在利益分配上視為“收益分紅”，在操作層面上似乎是合理合法，無(wú)懈可擊。

（四）多數(shù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)信息不透明，賬務(wù)報(bào)表資料不全。被調(diào)查的企業(yè)中，大部分沒(méi)有正規(guī)的會(huì)計(jì)核算資料，甚至有的根本就沒(méi)有財(cái)務(wù)管理，如外地某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在永順縣經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)10余年，但該公司一直沒(méi)有健全的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)和報(bào)表，直到今年出現(xiàn)融資糾紛當(dāng)?shù)卣^(guò)問(wèn)此事后才在政府有關(guān)部門(mén)督促下于5月健全完善相關(guān)財(cái)務(wù)核算和憑證報(bào)表。據(jù)該縣房產(chǎn)局反映，由于大多數(shù)企業(yè)沒(méi)有財(cái)務(wù)核算資料或者會(huì)計(jì)報(bào)表不真實(shí)規(guī)范，造成房地產(chǎn)稅費(fèi)無(wú)法據(jù)實(shí)征收，只有通過(guò)估算“砍砣砣”的方式收取。

三、建議及對(duì)策

（一）進(jìn)一步規(guī)范對(duì)縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)督管理。一是加強(qiáng)對(duì)縣域房地產(chǎn)企業(yè)特別是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)部的管理，嚴(yán)格準(zhǔn)入條件，限制借用資質(zhì)而又缺乏資金實(shí)力的企業(yè)或個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。二是強(qiáng)化縣域房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算管理，及時(shí)督促企業(yè)建立健全財(cái)務(wù)管理，完善會(huì)計(jì)核算，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)信息透明度。

（二）加大對(duì)資質(zhì)好、實(shí)力較強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的政策扶持和信貸支持。根據(jù)目前央行加大對(duì)中小企業(yè)信貸支持的政策要求，轄內(nèi)各金融機(jī)構(gòu)要對(duì)縣域房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和信貸情況分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行摸底，對(duì)資質(zhì)好、實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步加大政策扶持和信貸支持力度，幫助企業(yè)渡過(guò)緊縮難關(guān)。同時(shí)，縣域房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)自身內(nèi)部管理，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)透明度，積極創(chuàng)造條件取得金融機(jī)構(gòu)的信貸支持。

（三）切實(shí)加強(qiáng)對(duì)縣域房地產(chǎn)企業(yè)民間融資的監(jiān)管。一是建議相關(guān)職能部門(mén)建立和完善縣域房地產(chǎn)企業(yè)民間融資監(jiān)測(cè)體系，定期采集企業(yè)民間融資活動(dòng)的有關(guān)數(shù)據(jù)，特別對(duì)其中利率變動(dòng)情況進(jìn)行定期監(jiān)測(cè)，加強(qiáng)對(duì)縣域房地產(chǎn)企業(yè)民間融資的監(jiān)測(cè)和管理。二是進(jìn)一步明確民間融資的監(jiān)管部門(mén)及其職責(zé)權(quán)限。防止目前出現(xiàn)的各監(jiān)管部門(mén)“誰(shuí)都負(fù)責(zé)，實(shí)際上誰(shuí)都不負(fù)責(zé)”的職責(zé)不清現(xiàn)象。進(jìn)一步界定民間融資和非法集資的認(rèn)定，防止出現(xiàn)“沒(méi)出事就是民間融資，出事就是非法集資”的被動(dòng)局面，以利于做好事前防范。三是加大輿論宣傳力度，使人們了解相關(guān)的政策、規(guī)定及民間借貸的風(fēng)險(xiǎn)性，避免因利率過(guò)高、投向失誤以及資金過(guò)度集中而引起風(fēng)險(xiǎn)，給借款人帶來(lái)?yè)p失，進(jìn)而引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，危及社會(huì)和金融穩(wěn)定。

篇8

關(guān)鍵詞：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析；企業(yè)管理；重要作用

電力企業(yè)作為我國(guó)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)綜合國(guó)力的發(fā)展與提升有直接影響，在世界經(jīng)濟(jì)一體化今天，電力企業(yè)要強(qiáng)化其經(jīng)營(yíng)管理就必須要依照其生產(chǎn)的特點(diǎn)以及客觀經(jīng)濟(jì)的規(guī)律對(duì)自身的生產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)施必要的計(jì)劃、組織、指揮以及控制，進(jìn)而使電力企業(yè)的生產(chǎn)、供應(yīng)以及銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)均可以密切配合、相互銜接，使企業(yè)的物力、人力以及財(cái)力均能夠得到比較科學(xué)合理的組織以及安排，不斷推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展及進(jìn)步。

一、企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析的主要內(nèi)容

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析是做好企業(yè)管理的基礎(chǔ)性條件，不同性質(zhì)的企業(yè)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析工作的主要內(nèi)容也存在著較大的差別。

1.考核指標(biāo)的執(zhí)行情況

考核指標(biāo)主要是指企業(yè)在年度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的完成情況，該指標(biāo)的完成情況對(duì)衡量企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r有直接影響，也是企業(yè)調(diào)整其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)策的主要依據(jù)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析需要考核的指標(biāo)主要包括利潤(rùn)總額、營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)濟(jì)增加值、債權(quán)余額、資產(chǎn)負(fù)債率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及人均經(jīng)濟(jì)增加值等，通過(guò)這些考核指標(biāo)的執(zhí)行情況可以反映出企業(yè)該年度的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及管理狀況，為企業(yè)管理人員作出正確的管理決策提供必要的參考依據(jù)。

（1）利潤(rùn)總額

近年某公司的年度累積實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額和預(yù)算均衡的進(jìn)度有很大的差距。在各下屬公司中，本部的地產(chǎn)業(yè)務(wù)、酒店分公司以及房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)總額不夠理想；租賃業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)相對(duì)較高；而物業(yè)公司以及酒店管理公司的利潤(rùn)總額還有待提高。從各下屬公司的總體情況來(lái)看，該公司的利潤(rùn)總額較年度預(yù)算總額還有較大的差距，通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析可以顯示出存在這種差距的主要影響因素。

（2）營(yíng)業(yè)收入

某公司累積實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入相對(duì)預(yù)算均衡進(jìn)度來(lái)看保持平衡，能夠維持在較高的水平，這也是保障公司穩(wěn)定運(yùn)行的關(guān)鍵所在。其中本部的租賃業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入較其年度預(yù)算的均衡進(jìn)度來(lái)看有所增加；本部的地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入較其年度預(yù)算的均衡進(jìn)度來(lái)看也有一定的增長(zhǎng)；物業(yè)公司的營(yíng)業(yè)收入較其年度預(yù)算的均衡進(jìn)度來(lái)看也是保持其正常營(yíng)收的基礎(chǔ)上有一定的增長(zhǎng)；酒店管理公司的年度營(yíng)業(yè)收入較其年度預(yù)算的均衡進(jìn)度來(lái)看有所降低；而房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)收入與其年度預(yù)算能夠基本持平。

（3）其他各項(xiàng)考核指標(biāo)的執(zhí)行情況

某公司的經(jīng)濟(jì)增加值相對(duì)預(yù)算均衡進(jìn)度來(lái)看有所降低；企業(yè)某月月底的債權(quán)余額與其年度預(yù)算能夠基本持平，其中房地產(chǎn)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓暫時(shí)列入到了債務(wù)期末余額中；企業(yè)成本費(fèi)用的利潤(rùn)率較年預(yù)算稍低；截止到年底企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率與年度預(yù)算為能夠基本持平；企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率與其年度預(yù)算存在著一定的差距；而人才當(dāng)量的實(shí)現(xiàn)也不能與其年度預(yù)算持平；人均經(jīng)濟(jì)增加值實(shí)現(xiàn)相對(duì)預(yù)算的均衡進(jìn)度有所降低。通過(guò)公司各種考核指標(biāo)的執(zhí)行情況可以很好地反映出企業(yè)該年度或者本月的經(jīng)營(yíng)狀況，為以后的經(jīng)營(yíng)決策提供必要的依據(jù)。

2.主要財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)算的執(zhí)行情況

主要財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)算的執(zhí)行情況也是企業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析的重要組成部分，其中主要財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)算主要包括營(yíng)業(yè)成本以及管理費(fèi)用等，這些財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)算的執(zhí)行情況和企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的高低有直接的關(guān)系，也可以很好地反映出企業(yè)本年度的經(jīng)營(yíng)狀況。

（1）營(yíng)業(yè)成本

企業(yè)上年度營(yíng)業(yè)成本累積相對(duì)其年度預(yù)算成本的均衡進(jìn)度有所增加，這對(duì)公司利潤(rùn)的高低也有很大的影響。

（2）管理費(fèi)用

企業(yè)的管理費(fèi)用主要包括可控費(fèi)用、不可控費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用等部分。其中可控費(fèi)用主要包括差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、水電費(fèi)、租賃費(fèi)以及辦公費(fèi)；不可控費(fèi)用包括稅金以及折舊費(fèi)等。整個(gè)年度管理費(fèi)用基本能夠按照預(yù)算的均衡進(jìn)度來(lái)進(jìn)行。下表顯示出了各種主要的財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)算的執(zhí)行情況，通過(guò)完成數(shù)、預(yù)算數(shù)、上年同期數(shù)以及完成預(yù)算等的對(duì)比可以對(duì)各種主要指標(biāo)的完成情況進(jìn)行必要的分析。

3.資金使用的執(zhí)行情況

隨著現(xiàn)金凈增加額較年初大大減少，其中公司的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所帶來(lái)的現(xiàn)金凈流量也在不斷增加，其主要項(xiàng)目有銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)、投資性房產(chǎn)租金、存款利息、保證金以及其他經(jīng)營(yíng)性往來(lái)款項(xiàng)。公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所帶來(lái)的現(xiàn)金流出數(shù)目較大，其項(xiàng)目主要包括商品支付、燃料及材料支付、勞務(wù)支付、稅費(fèi)以及罰金等。除此之外，還包括公司各項(xiàng)投資活動(dòng)以及籌資活動(dòng)所帶來(lái)的現(xiàn)金凈流量，其中公司各項(xiàng)投資活動(dòng)所帶來(lái)的現(xiàn)金凈流量值，主要是購(gòu)置各種固定資產(chǎn)所引發(fā)的費(fèi)用；公司各項(xiàng)籌資活動(dòng)所帶來(lái)的現(xiàn)金凈流量值較大，這也對(duì)公司經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的提升帶來(lái)了很大的影響。在對(duì)資金使用的執(zhí)行情況進(jìn)行分析可以讓管理者對(duì)企業(yè)各個(gè)方面的資金投入以及使用情況有一個(gè)全面的把握，對(duì)于部分資金耗費(fèi)比較大，收益卻比較小的項(xiàng)目或者部門(mén)可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或者裁撤。

二、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析在企業(yè)管理中的作用

企業(yè)管理是永恒的主題。堅(jiān)持經(jīng)常性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，這是全面提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的重要手段。

1.做好經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析工作，可以幫助企業(yè)盡快找出其在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所存在的某些規(guī)律性問(wèn)題，并根據(jù)其發(fā)展的規(guī)律來(lái)對(duì)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，進(jìn)而制定出比較科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)及發(fā)展目標(biāo)。

2.做好經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析工作可以幫助管理人員及時(shí)地調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，給正確地編制經(jīng)營(yíng)管理預(yù)算提供必要的參考依據(jù)。

3.做好經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析工作可以幫助管理人員準(zhǔn)確地掌握企業(yè)的各種經(jīng)營(yíng)預(yù)算的具體執(zhí)行情況和各項(xiàng)規(guī)章制度、方針政策等的遵守情況，進(jìn)而對(duì)企業(yè)各種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)成果實(shí)施正確的評(píng)價(jià)，有效揭示出經(jīng)濟(jì)的差異，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施有效的控制。

4.做好經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析工作可以強(qiáng)化企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任機(jī)制不斷趨于完善。第五，做好經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析工作可以幫助管理人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各薄弱環(huán)節(jié)，并及時(shí)地采取措施來(lái)應(yīng)對(duì)，充分挖掘出其內(nèi)部潛力，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益大大提升。

三、結(jié)語(yǔ)

強(qiáng)化企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析工作對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展有重要意義，要做好企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析工作要求管理人員必須要從企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)、構(gòu)建企業(yè)文化以及采取人才策略等各個(gè)方面入手，不斷深化企業(yè)的改革，及時(shí)了解及掌握市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)信息以及消費(fèi)者的主要需求，做好對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的分析工作，這樣才能夠使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析更加科學(xué)、準(zhǔn)確，進(jìn)而為企業(yè)的有效管理提供必要的參考依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊 雄：淺談信息化環(huán)境下電力企業(yè)管理方式的變革[J].科技情報(bào)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì).2010（28）.

[2]趙紅衛(wèi)：電力科技型企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理考核模式探析[J].華東電力. 2011（10）.

[3]黃遠(yuǎn)征 劉悅音：以信息化為動(dòng)力提升電力企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng).2011（03）.

篇9

［關(guān)鍵詞］平衡計(jì)分卡;企業(yè)戰(zhàn)略;房地產(chǎn)

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略執(zhí)行存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是當(dāng)下效益最高的行業(yè)之一，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。企業(yè)想要在這種環(huán)境下保持長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必須通過(guò)優(yōu)化戰(zhàn)略管理模式，保證企業(yè)戰(zhàn)略有效實(shí)施等方面著手，為企業(yè)提供科學(xué)有效的發(fā)展戰(zhàn)略，但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中還存在著許多問(wèn)題。

1．1戰(zhàn)略理解和目標(biāo)模糊

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)因?yàn)槠涮厥庑裕鋺?zhàn)略方向大多是由企業(yè)高層管理者決定的，而對(duì)于企業(yè)中層管理者和基層員工而言，往往并不了解企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略方向，難以使企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略方向貫徹到日常工作中，使其成為工作的最高準(zhǔn)則。企業(yè)各部門(mén)對(duì)于戰(zhàn)略總方向理解模糊，往往都根據(jù)各自部門(mén)的職責(zé)理解和落實(shí)，使得各部門(mén)各行其是，缺乏對(duì)企業(yè)發(fā)展方向和工作概況的共同認(rèn)知，很難在企業(yè)實(shí)際項(xiàng)目操作中做好配合和協(xié)調(diào)，造成了戰(zhàn)略具體實(shí)施過(guò)程中缺乏相應(yīng)的條理性和系統(tǒng)性。這就需要企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)化為有效的戰(zhàn)略管理體系，將戰(zhàn)略方向轉(zhuǎn)化為可見(jiàn)的目標(biāo)，并在企業(yè)各部門(mén)間做好有效的溝通，提高各部門(mén)的協(xié)作能力，同時(shí)使員工也進(jìn)一步加深對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的認(rèn)識(shí)，將其帶到日常工作中來(lái)。

1．2企業(yè)、部門(mén)、員工之間缺乏聯(lián)系

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)管理體系中，各部門(mén)只需要完成本部門(mén)相應(yīng)指標(biāo)即可，對(duì)于整體的戰(zhàn)略構(gòu)架缺乏整體意識(shí)。部門(mén)之間缺乏協(xié)作精神，員工個(gè)人也僅僅局限于部門(mén)內(nèi)的短期戰(zhàn)略層面，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的意識(shí)。但客戶注重的不是部門(mén)或員工個(gè)人的能力，而是整個(gè)團(tuán)隊(duì)的協(xié)作能力，將企業(yè)當(dāng)成一個(gè)整體衡量。因此在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，必須將企業(yè)、部門(mén)、員工有機(jī)結(jié)合，將整體與戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)緊密結(jié)合，讓部門(mén)與員工在促進(jìn)戰(zhàn)略成功實(shí)施的前提下完成屬于各自分工的工作。

1．3管理層對(duì)戰(zhàn)略實(shí)施信心不足

由于企業(yè)的戰(zhàn)略策劃往往只通過(guò)高層管理者個(gè)人能力影響，在戰(zhàn)略方針制定完成后，管理者有可能會(huì)對(duì)戰(zhàn)略方針產(chǎn)生信心不足的心理負(fù)擔(dān)。管理者在戰(zhàn)略制定完成后并沒(méi)有把戰(zhàn)略方針?lè)旁谄髽I(yè)發(fā)展的第一位，會(huì)導(dǎo)致戰(zhàn)略制定得過(guò)于脫離實(shí)際，在實(shí)際運(yùn)用中出現(xiàn)問(wèn)題，影響管理者對(duì)于戰(zhàn)略方針的基本信心。一個(gè)成功的企業(yè)，不但需要優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)者，更需要一個(gè)有能力為公司戰(zhàn)略服務(wù)的管理團(tuán)隊(duì)，只有團(tuán)隊(duì)建設(shè)完整了，才能繼續(xù)引領(lǐng)企業(yè)按照戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行擴(kuò)展。

1．4沒(méi)有建立明確的績(jī)效體系

房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)績(jī)效體系，一般是運(yùn)用目標(biāo)管理方法的一些量化指標(biāo)，在管理者對(duì)量化指標(biāo)進(jìn)行考察時(shí)，往往帶有個(gè)人喜好、厭惡等主觀情緒，很難對(duì)部門(mén)或個(gè)人的績(jī)效進(jìn)行客觀、系統(tǒng)的衡量，也不能體現(xiàn)該部門(mén)或員工對(duì)于戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施的作用大小，從而打擊了員工的工作積極性，降低了工作效率。因此管理者應(yīng)在企業(yè)戰(zhàn)略方針建立的同時(shí)，設(shè)定與戰(zhàn)略方針相關(guān)的、明確的績(jī)效目標(biāo)，來(lái)針對(duì)每一個(gè)員工和部門(mén)進(jìn)行系統(tǒng)化、公平化考核。

2平衡計(jì)分卡概述及應(yīng)用價(jià)值

20世紀(jì)80年代，傳統(tǒng)的只以單一財(cái)務(wù)指標(biāo)為考評(píng)方法的弊端日益明顯，滯后性、片面性、局限性、短期性嚴(yán)重。西方學(xué)者開(kāi)始針對(duì)績(jī)效考評(píng)模式進(jìn)行研究，于是平衡計(jì)分卡的考核方法應(yīng)運(yùn)而生。平衡計(jì)分法從顧客維度，內(nèi)部維度，學(xué)習(xí)、成長(zhǎng)維度，財(cái)務(wù)維度等多方面進(jìn)行全面考察，成為了一種更加新穎，實(shí)用性和全面性更強(qiáng)的考評(píng)方法。平衡計(jì)分卡是以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展為中心思想，對(duì)企業(yè)持續(xù)發(fā)展?fàn)顩r的評(píng)價(jià)。平衡計(jì)分卡有利于幫助企業(yè)認(rèn)清自己的真實(shí)情況、使命、價(jià)值觀等多方面因素，并將其貫徹到日常工作之中，在繼承了傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)基礎(chǔ)上，兼顧顧客、內(nèi)部流程、學(xué)習(xí)創(chuàng)新等多方面因素，以企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為核心，將企業(yè)目標(biāo)與四個(gè)維度相結(jié)合，形成推動(dòng)企業(yè)不斷發(fā)展的路線圖，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)者可以以可持續(xù)發(fā)展的眼光審視企業(yè)成績(jī)。平衡計(jì)分卡自問(wèn)世以來(lái)，已經(jīng)在美國(guó)多家公司得到了落實(shí)與實(shí)施。美國(guó)500強(qiáng)企業(yè)中有六成企業(yè)都采用了平衡計(jì)分卡的方法，在銀行、保險(xiǎn)公司等財(cái)政服務(wù)行業(yè)的應(yīng)用比率更高，從而在全球廣泛使用。如今平衡計(jì)分卡已經(jīng)涉足了全球各行各業(yè)，甚至非盈利性機(jī)構(gòu)。而在20世紀(jì)90年代中期，我國(guó)也引入了平衡計(jì)分卡模式，隨著企業(yè)改革的不斷進(jìn)行和深入，平衡計(jì)分卡的運(yùn)用愈發(fā)明顯，績(jī)效評(píng)比也越來(lái)越受管理者的重視。當(dāng)前我國(guó)許多企業(yè)在績(jī)效考核方面都借鑒了平衡計(jì)分卡的想法和因素，不少企業(yè)在此基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)了軟件產(chǎn)品，將平衡計(jì)分卡融入績(jī)效管理系統(tǒng)中，使眾多企業(yè)相關(guān)部門(mén)崗位形成對(duì)接，形成相對(duì)完整的戰(zhàn)略規(guī)劃體系，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展。

3平衡計(jì)分卡在我國(guó)房地產(chǎn)公司的應(yīng)用策略

平衡計(jì)分卡在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)遵循以下幾個(gè)步驟：第一，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行SWOT內(nèi)外環(huán)境全面分析。第二，根據(jù)公司戰(zhàn)略設(shè)定平衡計(jì)分卡的績(jī)效目標(biāo)，明確房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)之間的因果關(guān)系，將戰(zhàn)略目標(biāo)與房地產(chǎn)公司日常運(yùn)作結(jié)合起來(lái)。做好房地產(chǎn)公司價(jià)值定位，為客戶人群樹(shù)立自己獨(dú)特的價(jià)值地位。第三，要根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵步驟進(jìn)行層級(jí)篩選和落實(shí)，形成部門(mén)和員工個(gè)人的績(jī)效考評(píng)指標(biāo)。通過(guò)中層管理者的領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人績(jī)效考評(píng)中員工對(duì)自己完成情況的定位。第四，將企業(yè)的發(fā)展與員工個(gè)人工作能力、部門(mén)間相互協(xié)作能力相結(jié)合、掛鉤，把員工能力和部門(mén)協(xié)作能力加入到績(jī)效考評(píng)制度中來(lái)，并將這些工作能力與薪資直接掛鉤，達(dá)到激勵(lì)員工在遵循企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)方向的同時(shí)，提高自己的工作積極性。第五，在使用平衡計(jì)分卡體系的時(shí)候，定期對(duì)員工和部門(mén)進(jìn)行考核，將實(shí)際結(jié)果與平衡計(jì)分卡體系的四個(gè)維度指標(biāo)完成期望值進(jìn)行橫向比較，分析其中出現(xiàn)的問(wèn)題，并加以改正。在運(yùn)用平衡計(jì)分卡體系的時(shí)候，應(yīng)該首先注意以下幾個(gè)問(wèn)題：第一，平衡計(jì)分卡體系是房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略發(fā)展方針的出發(fā)點(diǎn)和參照物，在分析戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上依照平衡計(jì)分卡體系為公司設(shè)計(jì)出具體到關(guān)鍵位置績(jī)效指標(biāo)的平衡計(jì)分卡，各部門(mén)或團(tuán)隊(duì)以及每個(gè)員工個(gè)人的績(jī)效考評(píng)指標(biāo)。第二，在此之下，應(yīng)讓企業(yè)整體，以至于各個(gè)部門(mén)和員工，對(duì)于平衡計(jì)分卡體系有著充分的了解和認(rèn)識(shí)，使平衡計(jì)分卡體系能在企業(yè)中健康有效地展開(kāi)。第三，部門(mén)或個(gè)人依據(jù)平衡計(jì)分卡體系的四個(gè)維度指標(biāo)，計(jì)算相關(guān)的完成度，如果能較好地完成指標(biāo)，則可以認(rèn)為他們?nèi)〉昧肆己玫目?jī)效，認(rèn)可其工作能力。第四，平衡計(jì)分卡體系四個(gè)維度的關(guān)鍵指標(biāo)在不同的部門(mén)或員工身上賦予的權(quán)重應(yīng)該是不同的，例如房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)，人員考核的時(shí)候就應(yīng)該更注重財(cái)務(wù)和客戶發(fā)展的指標(biāo)，在其他部門(mén)也應(yīng)有其相應(yīng)的側(cè)重指標(biāo)。第五，在向平衡計(jì)分卡體系進(jìn)行反饋的過(guò)程中，實(shí)施成為一個(gè)閉路循環(huán)體系，使企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方針能得到健康有序的發(fā)展。在平衡計(jì)分卡體系實(shí)施過(guò)程中，也應(yīng)注意保持其與戰(zhàn)略發(fā)展方針的一致，使其能夠在最高意義上與公司的發(fā)展前景和發(fā)展方針相結(jié)合。

4結(jié)語(yǔ)

平衡計(jì)分卡體系是當(dāng)今最有效的績(jī)效評(píng)價(jià)系統(tǒng)，平衡計(jì)分卡體系可以將房地產(chǎn)公司內(nèi)部日程管理聯(lián)系起來(lái)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部聯(lián)系性，反應(yīng)公司綜合經(jīng)營(yíng)狀況，并采取相應(yīng)的發(fā)展策略。通過(guò)完善績(jī)效體系，促進(jìn)公司員工的工作積極性，提高部門(mén)和個(gè)人的工作效率。讓部門(mén)和個(gè)人在戰(zhàn)略方針高度統(tǒng)一的同時(shí)，減少不必要的信息負(fù)擔(dān)，緊密相關(guān)的配合與協(xié)作，讓房地產(chǎn)工司在進(jìn)行開(kāi)發(fā)過(guò)程中，保證企業(yè)的合作性，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

主要參考文獻(xiàn)

［1］［美］畢意文，孫永玲．平衡計(jì)分卡：中國(guó)戰(zhàn)略實(shí)踐［M］．北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2003.

［2］陳凌芹．績(jī)效管理［M］．北京：中國(guó)紡織出版社，2004，18（6）：72－73.

篇10

[關(guān)鍵詞] 公司債 融資渠道 債券融資

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

2007年8月14日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債發(fā)行試點(diǎn)辦法》（以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)辦法》），這標(biāo)志著中國(guó)公司債發(fā)行工作正式啟動(dòng)。眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)要想獲得良好的發(fā)展，雄厚的資金支持是不可缺少的，但近幾年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并實(shí)行偏緊的貨幣政策，利率不斷上升且銀行緊縮銀根，開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得信貸融資愈發(fā)艱難，企業(yè)只能通過(guò)其他融資渠道來(lái)獲取必需的資金。在2007年，房地產(chǎn)上市公司通過(guò)股權(quán)融資募集得巨額的資金，但是自去年9月份以來(lái)，證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資進(jìn)行了限制，開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)融資的渠道也漸行漸窄，在2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨著嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)。

同時(shí),由于國(guó)家政策及我國(guó)資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)等因素影響,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要是以信貸融資等間接融資渠道為主,輔以股權(quán)融資等直接融資渠道。在直接融資渠道中,股權(quán)融資占據(jù)著極大的比列,股權(quán)融資與債券融資的發(fā)展極其不平衡,這使得企業(yè)不得不承受著巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和較高的財(cái)務(wù)成本。且過(guò)于依賴信貸融資,加大了銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)，不利于我國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定與發(fā)展。

二、公司債的主要特點(diǎn)

公司債券公司債是由企業(yè)依照法定程序發(fā)行的債券，是為籌措長(zhǎng)期資金而向一般大眾舉借款項(xiàng)，承諾于指定到期日向債權(quán)人無(wú)條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。根據(jù)證監(jiān)會(huì)頒布的《試點(diǎn)辦法》，筆者認(rèn)為公司債主要有一下幾個(gè)特點(diǎn)：

1.發(fā)行利率市場(chǎng)化。根據(jù)《試點(diǎn)辦法》規(guī)定，發(fā)行價(jià)格由發(fā)行人與保薦人通過(guò)市場(chǎng)詢價(jià)確定。這種定價(jià)方法與股票的定價(jià)方法相類(lèi)似，公司債券同企業(yè)債券定價(jià)相比有了質(zhì)的改變，公司債券價(jià)格能夠在真正意義上實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定價(jià)，讓市場(chǎng)來(lái)確定發(fā)行利率。

2.融資資金用途限制少。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要資金來(lái)源信貸融資的資金用途被嚴(yán)格限定，同樣，企業(yè)即使通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券獲得融資，其資金使用亦需得到政府主管部門(mén)的審批，不利于企業(yè)充分發(fā)揮資金的效用和改善資金使用效率。但《試行辦法》中規(guī)定，發(fā)行公司債券募集的資金只需符合股東會(huì)或股東大會(huì)核準(zhǔn)的用途和符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，限制相對(duì)較少，有利于企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)資金的使用進(jìn)行優(yōu)化安排，降低財(cái)務(wù)成本和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

3.債券發(fā)行程序相對(duì)較簡(jiǎn)易。相對(duì)于股權(quán)融資，債券融資的程序相對(duì)比較簡(jiǎn)易，公司債券發(fā)行主要是看發(fā)行公司的盈利能力和償債能力，同時(shí)，公司債發(fā)行可以采取“一次核準(zhǔn)、分次發(fā)行”的做法，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金的需要狀況和市場(chǎng)狀況來(lái)確定發(fā)行規(guī)模和頻率。相對(duì)而言，債券融資更易發(fā)行，有利于降低資金成本和融資過(guò)程中的籌資費(fèi)用。

4.資信評(píng)級(jí)作用體現(xiàn)。《發(fā)行辦法》中不再?gòu)?qiáng)制規(guī)定需要商業(yè)銀行的擔(dān)保，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的資信評(píng)級(jí)將成為投資者投資公司債券的重要參考依據(jù)，同時(shí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)重視發(fā)行人的信息披露及發(fā)行公司債后的市場(chǎng)監(jiān)管工作，并要求在公司債券有效存續(xù)期內(nèi)，資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)每年至少進(jìn)行一次跟蹤評(píng)級(jí)并及時(shí)公告發(fā)行人資信狀況的變化情況。

三、公司債融資優(yōu)勢(shì)

正如上文分析，公司債融資方式同其他渠道相比擁有較突出的特點(diǎn)。現(xiàn)推出公司債這一融資渠道，將能夠充分發(fā)揮公司債固有的優(yōu)勢(shì)，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)信貸融資的依賴，促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道多元化。在同其他融資渠道相比，公司債融資具有以下諸多優(yōu)勢(shì)：

1.公司債融資成本較低。目前我國(guó)商業(yè)銀行三到五年期貸款基準(zhǔn)利率為7.65％（含五年），五年以上貸款已調(diào)整到7．83％，而金地集團(tuán)所發(fā)行的12億元公司債的票面利率只有5.50%，不考慮籌資費(fèi)用，金地集團(tuán)每年估計(jì)可以節(jié)約兩千多萬(wàn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。因此同商業(yè)銀行信貸融資相比，企業(yè)發(fā)行公司債可以節(jié)約相當(dāng)多的財(cái)務(wù)成本。

2.拓寬融資渠道，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)前除了少部分企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)能夠上市進(jìn)行股權(quán)融資以外，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要還是以信貸融資為主，融資渠道比較單一。公司債券的推出，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了在中長(zhǎng)期內(nèi)較為穩(wěn)定的資金來(lái)源，有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)拓寬其融資渠道，減少對(duì)信貸融資的依賴，以優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.可避免因再融資而分散股權(quán)。在股權(quán)分置改革后，通過(guò)股權(quán)再融資會(huì)分散公司股東的控股權(quán)，且有可能會(huì)降低每股收益，并可能導(dǎo)致股價(jià)下跌。對(duì)于相對(duì)控股的上市公司大股東而言，股權(quán)再融資會(huì)直接削弱大股東的控股地位。通過(guò)發(fā)行公司債在獲得企業(yè)所需資金的情況下，發(fā)行公司債融資更容易獲得股東的支持。

4.發(fā)行門(mén)檻較低，融資對(duì)象較多。公司債的發(fā)行沒(méi)有對(duì)資金用途等方面設(shè)定硬性指標(biāo)，且公司債的發(fā)行也沒(méi)有規(guī)定一定要由商業(yè)銀行等擔(dān)保人做擔(dān)保，相對(duì)而言，發(fā)行公司債的門(mén)檻相對(duì)較低。由于公司債融資更加的市場(chǎng)化，公司債的融資對(duì)象更多，除了保險(xiǎn)公司、基金等大型投資機(jī)構(gòu)之外，商業(yè)銀行及個(gè)人投資者均可能成為其融資對(duì)象，且不受原有股東條件的限制，較股權(quán)融資而言更有優(yōu)勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]葉劍:解讀公司債[J].上海投資,2008年第3期