村民委員會選舉條例范文
時間：2023-05-04 13:10:05
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篇1
今天，我們村召開村民委員會換屆選舉大會。我受本村村民選舉委員會的委托，主持選舉大會。本次選舉大會有兩個主要內容。第一，推選新一屆村民委員會候選人，第二，舉行正式選舉，選舉新一屆村民委員會組成人員。現在清點到會人數，本村共有選民_______人，初步統計到會_______人，委托投票_______人，流動票箱______人，超過選民半數，符合法定人數，可以開會。
根據《中華人民共和國村民委員會組織法》、《山東省村民委員會選舉辦法》和《中華人民共和國治安管理處罰條例》等有關法律法規的規定，為搞好本次村民委員會換屆選舉工作，特制定本村換屆選舉會場紀律，望選民共同遵照執行。
1、與會選民要服從選舉大會工作人員的統一指揮，在指定地點就坐。
2、與會選民應注意維護好會場秩序，做到不在會場內來回走動，不隨便亂說話，會議未結束，不提前退出會場。
3、選民要認真寫票、投票，珍惜自己的選舉權，領取選票時，要以村民小組為單位，嚴格按順序，憑選民證或委托書領取。填寫選票時，要按每次一人的原則依次進入秘密寫票處寫票。投票時，選民要將自己的選票親自投入票箱，棄權票也不要帶走。
4、正式選舉時，接受委托投票和選票的人要嚴格遵照選舉人的意愿寫票。每一選民接受的委托投票不得超過三張。正式候選人不得參與選舉大會的任何組織工作，不得接受委托投票和選票。
5、任何組織和個人不得追查選民投票情況，不得改變選舉結果，不得以威脅、賄賂、拉幫結派、偽造選票等不正當手段干擾選舉。
6、村民對選舉程序或者選舉結果有異議的，可以向鎮人民政府或者市民政部門提出書面申訴，對其處理決定不服的，還可以向上級民政部門提出書面申訴。
7、嚴禁在選舉中使用暴力、威脅、欺騙、搶票箱、撕選票等非法手段擾亂會場秩序。凡有違犯此規定并危害會場安全或他人人身安全的，視情節輕重給予批評教育，情節嚴重的由公安機關依《治安處罰條例》有關規定給予處罰，構成犯罪的，交司法機關追究刑事責任。
選舉大會現在開始。
大會進行第一項：全場起立，奏國歌。
大會進行第二項：推選村民委員會候選人。
《山東省村民委員會選舉辦法》規定：“選舉村民委員會由村民直接提名候選人”，“村民委員會候選人通過預選產生”。本村新一屆村民委員會由____人組成。根據《山東省村民委員會選舉辦法》的規定，按照等額推選，差額選舉的規定，每張候選人選票只填寫_____人，然后按照得票多少的順序確定____名候選人。同時，根據上級規定，為了精減干部職數、減輕農民負擔，提倡支部書記和村委主任“一人兼”、支部成員和村委成員交叉任職。
下面推選監票人、唱票人、計票人。
第一種形式，經村民選舉委員會提議，第一組由___、______、______，第二組由_____、______、_____……為監票人、唱票人、計票人，同意的請舉手，不同意的請舉手，好，通過了。
第二種形式。由各村民小組現場推選出各組的監票人、唱票人、計票人，然后由各小組監票人、唱票人、計票人推選1人作為選舉大會的總監票人、唱票人、計票人。然后公布推選名單。
下面，由監票人開驗票箱。
下面開始寫票、投票，寫票、投票的順序是先由監票人、唱票人、計票人寫票投票，然后其他選民以小組為單位按順序寫票投票，同時安排流動票箱到戶投票。
本次選舉共發選票______張，收回選票______張，符合法律要求，選舉有效；有效票______張，棄權票______張，廢票______張。現在按得票多少公布選舉結果。______、_____、______ 、______為候選人。現在請候選人到臺上開會。
（會議內容：一是征求候選人是否同意參加正式選舉，如果有人要求退出正式選舉，本人要在大會上聲名，然后根據得票多少進行遞補。二是確定候選人演講。并提出演講要求和紀律。）
公布正式候選人名單并印制選票（按姓名筆劃排列，如果筆劃相等按筆順排列。）
大會進行第三項：由候選人進行競選演講（如果沒有要求競選演講的即取消此項。）
下面宣布競選演講紀律：
1、演講的內容不得違被法律法規和黨的方針、路線、政策。
2、不得亂許愿，亂承諾。
3、不得借機攻擊和污蔑他人。
發現上述行為要立即制止演講。不聽勸告，情節嚴重的要取消候選人資格。
下面競選演講開始，首先由_________演講,_________作準備。
大會進行第五項：正式選舉新一屆村委會成員。
由各小組清點參加會議人數。
各位選民，本村登記選民____人，參加今天選舉大會的____人，委托投票____人，流動票箱_____人，符合法定人數，我宣布正式選舉大會開始。
本次選舉大會在鎮換屆選舉領導小組的指導下，在村黨支部及村民選舉委員會的共同努力下，經選民投票已經產生了村委會候選人，他們是_____、_____、_____、______(按姓名筆劃排列)。由選民一次性選舉出主任、副主任和委員。
現在推選監票人、唱票人、計票人。
我提議：由第一輪投票的_______等同志繼續擔任監票人、唱票人、計票人，同意請舉手，不同意請舉手，通過了。（如有被推選為候選人的要及時調整。）
下面，由監票人開驗票箱。
下面選民開始寫票、投票，寫票、投票的順序是先由監票人、唱票人、計票人到秘密寫票處寫票、投票，然后其他選民以小組為單位，按順序依次到秘密寫票處寫票、投票，同時安排流動票箱到戶投票。
下面投票結束，各小組整理選票，唱票、計票，然后匯總。
下面就記票方法進行說明。
收回的選票等于或少于發出的選票選舉有效，多于發出的選票選舉無效。候選人獲得贊成票（主任票加副主任票加委員票的總和）超過參加投票人數的半數始得當選班子成員。當獲得過半數選票的候選人超過應選名額時，以得票多的當選。其中獲得主任票最多的當選為主任（主任票不需過半數），獲得副主任票加主任票最多的當選為副主任（副主任票也不需過半數），其他人當選為委員。當選人數達到或超過3人但仍不足應選名額時，宣布選舉結果有效，不再補選。當選不足3人時，可就地在未當選的候選人中補選一次，然后確定主任、副主任和委員。如果仍不足3人，按得票多少補至3人，暫時履行村委會職責，推選一人主持村民委員會工作。但應當在六個月內另行選舉，另行選舉時原當選村委會成員資格有效。
本次選舉共發選票_____張，收回選票______張，符合法律規定,選舉有效。有效票______張，棄權票______張，廢票______張。
下面宣布選舉結果。我宣布______，總票數____張，其中主任票_____張，副主任票_____張，委員票_____張，當選為______村第七屆村民委員會主任。_____，總票數______張，其中主任票_____張，副主任票_____張，委員票_____張，當選為副主任。_____，總票數____張，其中主任票____張、副主任票_____張，委員票_____張，當選為委員。
大會進行第五項：頒發當選證書。
大會進行第六項：舉行宣誓就職儀式，請新一屆村委會成員宣誓就職。
篇2
關鍵詞：村（居）民委員會換屆；做法；經驗
中圖分類號： D034 文獻標識碼： A
根據《中華人民共和國村民委員會組織法》、《中華人民共和國城市居民委員會組織法》和《四川省村民委員會選舉條例》規定，長寧縣縣第九屆村（居）委會換屆選舉從2013年10月開始，經過縣、鄉（鎮）、村三級嚴密部署和有序開展，歷時兩個多月，已基本結束。
一、基本情況
全縣18個鄉鎮、269個村委會，30個社區居委會，總人口45.83萬。全縣有選舉權的村(居)民34.92萬人，登記選民329565人，登記率94.37%，參選選民313346人，參選率95.07%。此次換屆選舉，共選出村（居）委會成員1030人，其中主任294人，委員736人，高中以上文化程度 670 人，占成員數的65%，比上屆提高了13個百分點，主任、委員平均年齡42歲，比上屆降低5歲，女性成員325人，占成員總數的31.5%。
二、認識統一、措施有力、依法選舉
本次換屆選舉，縣委、縣府高度重視，堅持在“高”字上定目標，在“嚴”字上下功夫，在“優”字上做文章；工作中重點堅持了“五個到位”：
一是堅持認識到位，思想上不麻痹。為搞好換屆選舉工作，縣委、縣府前后三次召開動員會和培訓會，使各級干部提高換屆選舉認識，端正態度，增強依法選舉的自覺性，廣大村民自覺提高了參與意識，換屆選舉深入扎實地開展。
二是堅持領導到位，工作上不松懈。成立了由縣委書記任組長的第九屆村委會換屆選舉工作領導小組，組建了工作指導組，鄉鎮、村成立相應的領導機構和工作機構。縣五套班子領導包鄉鎮指導，全縣副科級干部包村（社區）指導換屆選舉，做到了分工明確，責任到人、工作定期通報。
三是堅持規范到位，程序上不疏漏。按照村（居）民委員會換屆選舉法律法規，各村（居）都制定了詳細的實施方案和工作流程，明確選舉程序和重點環節，做到了法定的程序一個不少，規定的步驟一個不漏，公示的事項一個不缺，法定的時限一個不超。圍繞選舉的重要環節，嚴把“五關”：嚴把選舉委員會產生關，嚴把選舉辦法制定關，嚴把選民登記關，嚴把候選人產生關，嚴把選舉投票關。
四是堅持責任到位，責任追究不遷就。在換屆選舉工作中，全縣普遍實行了“五個第一責任制”的工作機制，即鄉鎮黨委書記為“第一責任人”，駐村人員為“第一指導人”，支部書記為“第一執行人”，村（居）民代表為“第一監督人”，村民群眾為“第一參與人”。出現因操作不規范、程序不合法，造成選舉無效、群眾上訪等問題，視情節輕重追究相關領導的責任。
五是堅持目標到位，質量上不降低。換屆選舉質量上始終堅持有利于穩定、有利于發展、讓人民群眾在“能中選好，好中選優”。大量充實一批懂經濟、會管理、辦事公道、有開拓進取精神，能帶領群眾致富奔小康的能人，形成了一個能團結帶領群眾發展經濟、維持秩序、治理環境、建設和諧家園的領導集體。
三、取得的主要成效
全縣第九屆村（居）委會換屆選舉工作取得地成效，概括起來有以下幾點：
1、改善了村（居）會干部結構，加強了村委會組織建設。一是村（居）會干部年輕化、知識化，富有朝氣，充滿活力。從這次選舉結果來看，村委會干部的文化層次比上屆明顯提高，年齡比上屆明顯下降。二是村（居）委會干部中能干的人多了。這次選舉出來的村（居）委會干部，多數見識寬廣，思維活躍，在發展經濟方面有點子，發家致富方面有辦法。三是經過選舉，村（居）干部有了絕大多數群眾的信任基礎，辦事有人跟，腰桿硬了。經過選舉確實改善了干部結構，加強了村委會建設。
2、進一步提高了廣大干部群眾的民主法制意識。一是群眾對民主選舉政策和村委會組織法衷心擁護，積極參選。二是群眾對法律、法規學得細，對選舉程序摳得嚴。在這次選舉中，只要程序有點同法律規定不一致，群眾就要向有關人員或到民政部門問個明白。三是一些村干部法制觀念淡薄的現象有了明顯的轉變。特別是多數鄉鎮干部通過村委會換屆選舉，受到了一次真切生動的法制教育。
3、基本形成了上下齊心促發展的良好局面。一是一批“老大難”村面貌開始發生變化，二是民主選舉極大地調動了群眾的積極性。群眾對選出的干部抱有很高的期望，覺得在新當選干部帶領下，能干出樣子，實現自己致富的愿望。因而他們共同致富的熱情高、干勁足。三是干部的事業心和責任感增強。一方面他們得到了群眾的信任，深感責任重大，使命神圣；另一方面，選舉中他們在群眾面前有公開承諾，這對他們既是壓力，又是動力，使他們的事業心和責任感大大增強。
4、為全縣農村經濟發展奠定了堅實基礎。經過換屆選舉，比較普遍地選出了各級黨委政府滿意，廣大群眾擁護支持的村（居）委會班子，使以黨支部為核心的村級組織整體建設得到了加強，凝聚力、號召力大大提高。換屆選舉基本結束后，大部分村黨支部、村委會普遍發動群眾修訂、完善村級各項規章制度和經濟社會發展規劃，帶領群眾搞好農村各項工作。
四、下步工作打算
（一）抓好村（居）委會班子建設
俗話說：群眾富不富，全看村干部。村（居）民能否致富奔小康，村干部起著至關重要的作用。下步縣里計劃分批搞好村（居）委會干部輪訓，增強其政治素質、法制觀念、科學頭腦、經濟理論、更好地帶領群眾奔小康。
篇3
各縣（市）房產局,各區住房建設局，高新區、新站區建設發展局，經開區房產中心，各房地產開發企業，各物業服務企業, 各業主大會、業主委員會：
為進一步規范業主大會和業主委員會的成立和活動，維護業主合法權益，健全業主自治運作體系，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、《合肥市物業管理若干規定》及有關規定，結合我市實際，現將《合肥市業主大會和業主委員會指導規則》印發給你們，請認真貫徹執行。
附件：合肥市業主大會和業主委員會指導規則
二〇一二年一月三十一日
附件：
合肥市業主大會和業主委員會指導規則
第一章 總則
第一條 為規范業主大會、業主委員會的成立及活動，維護業主的合法權益，指導全體業主正確行使共同管理權利，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、《合肥市物業管理若干規定》及有關規定，結合本市實際制定本規則。
第二條 本市行政區域內業主大會的成立和召開、業主委員會的選舉及活動適用本規則。
第三條 業主大會是由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
第四條 業主大會、業主委員會應當依據法律、法規、規章的規定和管理規約、業主大會議事規則的約定行使合法權利、履行相應義務。
第五條 業主大會或者業主委員會的決定，對全體業主具有約束力。
業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。
第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣（市）、區（開發區）物業管理行政主管部門指導下，負責組織協調本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛，其中，涉及重大糾紛的，由市、縣（市）、區房地產行政主管部門負責調解。
居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好相關工作。
第二章 業主大會
第七條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
（一）入住率達到50%以上的；
（二）首批物業交付滿二年，并且入住率超過30%的；
（三）首批物業交付滿三年的。
符合首次業主大會會議召開條件之一，建設單位、20%以上業主或者前期物業服務企業可以書面向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府申請成立業主大會。
分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第八條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。
第九條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到成立業主大會申請之日起45日內，成立首次業主大會會議籌備組，并指定專人擔任首次業主大會會議籌備組組長。
第十條 籌備組由業主代表、建設單位代表、街道（鄉鎮）和居（村）民委員會代表組成。
業主代表應當具有業主身份、具有完全民事行為能力、責任心強、模范履行業主義務、具備必要的工作時間。業主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府或居（村）民委員會組織業主推薦。
籌備組成員人數應為單數，其中非建設單位的業主代表人數不得低于籌備組總人數的一半。
第十一條 籌備組應當自成立之日起15日內將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯系方式等在物業管理區域內顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。
業主（20%以上）對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。
建設單位和前期物業服務企業應當配合籌備組開展工作。
第十二條 建設單位或前期物業服務企業必須自籌備組成立之日起7日內向籌備組提供籌備首次業主大會會議所需的下列文件資料，并承擔籌備召開首次業主大會會議所必需費用。
（一）物業管理區域證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊；
（三）業主名冊；
（四）建筑規劃總平面圖；
（五）交付使用公用設施設備的證明；
（六）物業服務用房配置證明；
（七）其他有關的文件資料。
籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無關的活動。
第十三條 籌備組負責首次業主大會會議籌備工作，履行下列職責：
（一）確定首次業主大會會議召開方案，會議召開的時間、地點、形式、議題及表決規則；
（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
（三）確認業主身份及業主在首次業主大會會議上的表決權數；
（四）提出首屆業主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單；
（五）召開首次業主大會會議的其他籌備工作。
對前款規定的內容，業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，在物業管理區域內公告，并將公告時間、地點書面（或以其他方式）通知全體業主。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案等提出異議的，籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。
第十四條 籌備組應當遵守以下工作原則：
（一）籌備組組長負責召集和主持籌備組會議；
（二）籌備組作出決定應當經籌備組過半數成員同意；成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。
（三）籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對表決及會議記錄予以簽字確認；
（四）籌備組的業主代表不能委托人參加會議；
（五）籌備組應當自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。
第十五條 首次業主大會會議應當對以下事項進行表決，并應當經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意：
（一）管理規約；
（二）業主大會議事規則；
（三）業主委員會委員、候補委員名單。
業主大會自對以上事項表決通過之日起成立。籌備組應當自首次業主大會會議作出決定通過之日起3日內，將表決結果在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。籌備組自公告之日起職責終止。
第十六條 業主大會決定以下事項：
（一）制定、修改管理規約、業主大會議事規則；
（二）選舉或者更換業主委員會委員；
（三）確定或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和收費方案；
（四）選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）申請改建、重建建筑物及附屬設施；
（七）改變共用部分用途；
（八）利用共用部分進行經營以及所得收益的分配、使用與管理；
（九）對業主違反物業管理相關規定的行為，向人民法院提起訴訟；
（十）決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。
決定第（五）項事項，應當經專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（六）項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第十七條 業主的表決權按照面積和人數計算。
業主的面積表決權數按照下列方法認定：
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
業主的人數表決權數按照下列方法認定：
（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總人數，按照前項的統計總和計算。
按照規劃建設的人防工程、車庫、車位、攤位等特定空間面積不計入建筑物總面積。
第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：
（一）物業的使用、維護、管理；
（二）專項維修資金籌集、使用；
（三）物業共用部分的經營與收益分配；
（四）業主共同利益的維護；
（五）業主共同管理權的行使；
（六）業主應盡的義務；
（七）違反管理規約應當承擔的責任。
第十九條 業主大會議事規則應當規定以下事項：
（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；
（二）業主委員會職責；
（三）業主委員會議事規則；
（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
（五）業主投票權數的確定辦法；
（六）業主大會會議的表決程序；
（七）業主委員會委員和候補委員的資格、人數和任期等；
（八）業主委員會日常活動監督辦法；
（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；
（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理以及業主委員會委員工作性補貼標準；
（十一）業主委員會財務管理的規定；
（十二）業主委員會印章的使用和管理。
第二十條 業主不按規定繳納專項維修資金、物業服務費等費用或實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其被選舉權、表決權的行使予以限制。
業主大會議事規則對業主權利的限制并不免除其應承擔的義務。
第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議由業主委員會根據業主大會議事規則組織召開，每年至少召開一次。業主大會定期會議召開前，業主委員會應當向業主公告以下內容：
（一）上一年度物業管理情況報告；
（二）上一年度業主委員會工作情況報告；
（三）上一年度業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理情況報告；
（四）上一年度利用物業共用部分進行經營活動所得的收益和使用情況報告；
（五）物業管理的其他有關事項。
業主大會定期會議應當討論并決議以下內容：
（一）審查業主委員會和物業服務企業或者其他管理人的年度工作報告及下一年度物業管理方案；
（二）選舉需要補選或者換屆選舉的業主委員會委員、候補委員；
（三）決議下一年度物業管理有關事項；
（四）決議下一年度業主委員會收支預算；
（五）決議物業管理其他有關事項。
第二十二條 發生下列情形之一的，業主委員會應當立即組織召開業主大會臨時會議：
（一）有20%以上的業主提議的；
（二）物業管理區域內發生物業服務企業停止服務以及其他重大緊急物業管理事件需由業主共同決定的；
（三）管理規約或業主大會議事規則規定的其他情況。
第二十三條 業主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
第二十四條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托人參加會議。
未參與表決的業主，其投票權數是否計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。
第二十五條 物業管理區域業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選及表決辦法由業主大會議事規則規定。
第二十六條 物業服務合同期限屆滿前90日，業主大會應當決定物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。
決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前60日告知原物業服務企業并在物業管理區域內公告。
物業服務合同屆滿前，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期滿前60日通知業主委員會，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議，決定物業管理方式、服務事項和服務標準等。
第二十七條 物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業與業主委員會按規定履行交接義務：
（一）移交《安徽省物業管理條例》第四十八條規定的材料；
（二）移交物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案；
（三）物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備；
（四）移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；
（五）法律、法規規定的應當移交的其他事項。
業主大會重新選聘物業服務企業后，業主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業服務企業，原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應按照相關規定對共用部位、共用設施設備、檔案資料等交接進行監督，并簽署意見。
第三章 業主委員會
第二十八條 業主大會選舉產生業主委員會。物業項目規劃建筑面積小于或等于10萬平方米的，業主委員會由5人組成；物業項目規劃建筑面積大于10萬平方米，小于或等于20萬平方米的，業主委員會由7人組成；物業項目規劃建筑面積大于20萬平方米，小于或等于30萬平方米的，業主委員會由9人組成；物業項目規劃建筑面積大于30萬平方米的，業主委員會由11人組成。業主委員會可以選舉候補委員，業主委員會任期一般為三年，可以連選連任。
第二十九條 業主委員會委員選舉產生后3日內應當組織召開業主委員會會議，推選主任1人、副主任1至2人。
經業主大會同意，業主委員會可以聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。
第三十條 業主委員會委員、候補委員應當由物業管理區域內的業主擔任，并應當符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則；
（三）按規定交納物業服務費及其他相關費用，按照規定交納專項維修資金；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
（五）具有一定組織協調能力；
（六）具備必要的工作時間（住宅小區業主委員會委員、候補委員應在小區內常住）；
（七）管理規約、業主大會議事規則規定的其他條件。
除上述條件外，主任委員還應當符合以下條件：
（一）具有豐富的工作經驗和良好的群眾基礎；
（二）熟悉物業管理相關法律、法規、規章和政策；
業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。一個物業管理區域內，一個自然人只能代表一個法人或者其他組織。
第三十一條 業主有下列情形之一的，不得成為業主委員會委員候選人：
（一）存在違法違規裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法違規占用公共設施、設備、場地等行為的；
（二）業主本人、配偶及其近親屬在本區域內物業服務企業工作的
（三）存在其他違反有關法律、法規、規章規定行為的。
第三十二條 業主委員會自首次業主大會表決通過之日起30日內，持以下材料向物業所在地縣（市）、區（開發區）物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：
（一）籌備組出具由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；
（二）業主大會決議；
（三）管理規約、業主大會議事規則；
（四）業主委員會委員、候補委員名單；
（五）街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的初審意見。
材料齊全的，縣（市）、區（開發區）物業管理行政主管部門應當5個工作日內予以備案，并告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。
業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。
第三十三條 業主委員會憑縣（市）、區（開發區）物業管理行政主管部門出具的備案證明，向物業所在地公安部門申請刻制業主委員會印章。
第三十四條 業主委員會執行業主大會的決定，接受業主的監督，依法履行下列職責：
（一）召集業主大會定期會議和臨時會議；
（二）定期向業主大會報告物業管理情況；
（三）代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）根據業主大會決定，簽訂經營性物業承包租賃合同；
（五）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務；
（六）組織和監督專項維修資金的籌集、使用；
（七）審核需要業主分攤的費用，督促業主按照規定交納物業服務費用和其他應當由業主共同分攤的費用；
（八）監督管理業主共有收益；
（九）建立并妥善保管工作檔案；
（十）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（十一）配合社區相關組織做好本物業管理區域內的社區建設工作；
（十二）業主大會賦予的其他職責，但法律、法規、規章規定由業主共同決定的事項，業主大會不得授權業主委員會直接決定。
業主委員會根據業主大會的決定簽訂物業服務合同和經營性物業承包租賃合同時，應將簽訂的合同、經業主大會同意的經營性物業收益使用管理方案報送物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
第三十五條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
（一）管理規約、業主大會議事規則；
（二）業主大會和業主委員會的決定；
（三）物業服務合同；
（四）專項維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業共有部分的使用和收益情況；
（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位處分情況；
（七）經營性物業租賃合同；
（八）業主大會和業主委員會活動經費的收支情況；
（九）其他應當向業主公開的情況和資料。
第三十六條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。
第三十七條 業主委員會會議由主任委員召集和主持，主任委員不能履行職務或者不履行職務的，由副主任委員召集和主持；主任委員、副主任委員不能履行職務或者不履行職務的，由半數以上委員共同推舉一名委員召集和主持。
業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員半數以上同意并書面簽字，自作出決定之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。
業主委員會委員不能委托人參加會議。
候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第三十八條 業主委員會應當于會議召開3日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。
業主委員會會議應當制作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。
第三十九條 業主委員會應當建立檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：
（一）業主大會、業主委員會會議記錄；
（二）業主大會、業主委員會的決定；
（三）管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、專項服務合同、經營性物業承包租賃合同等；
（四）業主委員會委員選舉及備案材料；
（五）各類資金使用賬目；
（六）業主意見和建議；
（七）業主及業主代表名冊；
（八）物業交接時的承接查驗資料。
第四十條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。
業主大會議事規則應當規定業主委員會印章使用辦法。
第四十一條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益列支。工作經費的收支情況，應當每季度或半年在物業管理區域內公示一次，接受業主和物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府監督。
工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。
業主委員會委員是公益性崗位，不得領取工資類報酬，是否給予工作性補貼（包括交通費、通訊費等）由業主大會決定，但不得超過以下標準：
（一）物業管理區域面積小于等于30萬平方米，工作補貼不超過200元每月；
（二）物業管理區域面積小于等于50萬平方米，工作補貼不超過300元每月；
（三）物業管理區域面積超過50萬平方米，工作補貼不超過400元每月。
對物業管理區域面積較小或者較大等特殊情況，業主委員會委員工作性補貼經業主大會同意并報經物業所在地縣（市）、區（開發區）物業管理行政主管部門備案后可以進行適當調整。
第四十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業主委員會在物業管理區域內顯著位置予以公告：
（一）不再具備業主身份的；
（二）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；
（三）被依法限制人身自由，無法履行委員職責的；
（四）業主本人、配偶及其近親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業工作的；
（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；
（六）法律、法規、管理規約規定的其他情形。
第四十三條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會授權，可以決定是否終止其委員資格:
（一）不履行委員職責或長期委托他人履行委員職責的；
（二）利用委員資格謀取私利的；
（三）拒不履行業主義務的；
（四）侵害他人合法權益的；
（五）連續三次以上無故缺席業主委員會會議的；
（六）因疾病、經常外出等原因難以履行職責的；
（七）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第四十四條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會。拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。
第四十五條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。
第四十六條 業主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉。
業主委員會應當自任期屆滿之日起10內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。
第四十七條 業主委員會未能組織換屆選舉的，原業主委員會應當于屆滿前30日以書面形式告知物業所在地的縣、區（開發區）物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織換屆選舉工作；逾期仍未能組織的，由物業所在地居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。
原業主委員會在屆滿后10日內，根據街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉鎮人民政府暫時保管。
在新一屆業主委員會產生前，物業所在地的居民委員會或者村民委員會應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。新的業主委員會產生后，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉交給業主委員會。
第四十八條 業主委員會集體辭職或業主委員會人數不足總數的二分之一時，應當及時以書面形式告知物業所在地的縣、區（開發區）物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
未能重新選舉的，原業主委員會應根據街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉鎮人民政府暫時保管。
在新一屆業主委員會產生前，物業所在地的居民委員會或者村民委員會應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。新的業主委員會產生后，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉交給業主委員會。
第四章 指導監督
第四十九條 物業所在地縣（市）、區（開發區）物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理中的投訴。
第五十條 建設單位拒不履行組織成立業主大會相關義務的，縣、區（開發區）物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令限期改正。對逾期仍不改正的，報由相關行政主管部門進行處罰。
第五十一條 業主委員會不履行職責的，物業所在地縣、區（開發區）物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其限期履行職責；業主委員會逾期仍不履行的，可以由物業所在地居民委員會或者村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下，組織業主召開業主大會會議決定有關事項。
第五十二條 召開業主大會會議，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派人參加并給予指導和協助。
召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會或者村民委員會，并聽取居民委員會或者村民委員會的建議。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會或者村民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會或者村民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
第五十三條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的縣、區（開發區）物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第五十四條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主委員會印章的，物業所在地縣、區（開發區）物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的應當依法追究責任人的法律責任。
第五十五條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，依法追究法律責任。
第五章 附則
篇4
一、健全普法機制，扎實做好各項基礎性工作
今年以來，按照“*”普法規劃的總體要求，縣依
法治縣辦積極創新工作思路，開展了各項法制宣傳活動，保障“*”普法的順利開展。
（一）加強組織領導，明確工作目標。年初，因人員變動，及時調整了依法治縣領導小組。同時，按照州、縣依法治理的工作要求，制定印發了《*縣*年普法依法治理工作要點》，從普法、法制教育等多方面明確今年的各項任務目標。為深入開展“法治六進”工作，縣黨委轉發了依法治縣領導小組《關于開展“法治六進”活動實施方案》，進一步明確了工作標準、考核辦法及重點學習宣傳的法律法規，使該項工作有了較好的可操作性。為進一步加強對“法治六進”工作的指導、檢查和督導，確保“法治六進”活動扎實有效開展,根據《關于認真開展*縣“法治六進”活動實施方案》文件精神，印發了《*縣依法治縣領導小組成員單位及相關單位職責》并成立了*縣“法治六進”活動指導小組。各指導小組在依法治縣領導小組辦公室的組織、指導、協調下由依法治縣領導小組辦公室牽頭開展工作。要求各單位認真履行職責，落實工作要求，切實承擔起積極開展法制宣傳教育工作的社會責任，努力完成法制宣傳教育“*”普法規劃明確的各項目標任務，為全面推進“平安*”、“法治*”建設和構建社會主義和諧社會提供強有力的法治保障。
（二）充分發揮普法講師團作用，最廣泛地動員和組織社會力量參與法制宣傳教育。今年，進一步充實了普法講師團隊伍，從公安、檢察院、法院、司法局等多部門抽調人員積極深入機關、企事業單位、鄉村、社區、學校舉辦巡回法制講座。普法講師團從4月17日至27日,舉辦法制講座8期，主要宣講了《憲法》、《合同法》、《治安管理處罰法》、《農村土地承包法》、《道路交通安全法》、《婚姻法》等法律，發放普法宣傳材料10000余份，廣播宣傳16小時，解答法律咨詢100余人次，起到了明顯的宣傳效果。
（三）健全法制宣傳網絡。在加強縣普法辦工作隊伍的同時，抓好各鄉（鎮、場）普法隊伍建設，并積極發揮村隊兩委班子、人民調解員的作用，進一步健全縣、鄉、村法制宣傳網絡。利用電視、廣播、板報、橫幅、標語、講座等多種群眾喜聞樂見的形式開展法制宣傳。提高了隊伍的政治思想素質、業務指導能力，并組織開展專業法的學習培訓，不斷提高工作水平。1月份第七次村民委員會換屆選舉，依法治縣辦及時下發了《關于做好縣第七次村民委員會換屆選舉的法制宣傳與服務工作的通知》，廣泛深入地宣傳了《中華人民共和國選舉法》、《村民委員會組織法》和《新疆維吾爾自治區村民委員會選舉辦法》等法律、法規。
（四）著力推進“法治六進”工作。以“法治進機關”為“龍頭”，以“法治進社區”、“法治進鄉村”為基礎，突
出重點，找準“抓手”，促進“法治六進”活動全面、深入、務實發展。突出學用結合，在法治實踐上下功夫，改變“重普（法）輕治（理）”、“普（法）而不治（理）”現象。
二、整合資源，提升普法宣傳效果
（一）積極開展“送法下鄉”活動。以《憲法》、《民法》、《刑法》、《合同法》、《治安管理處罰法》、《國防法》等法律為重點宣傳內容，在各鄉鎮場開展了“送法下鄉”活動。
將普法與維護農牧民合法權益相結合，與“三個文明”建設相結合，圍繞農牧民增收、產業結構調整方面宣傳法律知識，保護農牧民的合法權益。用法律知識和社會主義的新思想、新文化占領群眾的思想陣地，為消除農村各種陳規陋習現象創造了良好的環境。
(二)利用“12·4”、“三·八”婦女維權周、“3·15”、“憲法、法律宣傳月”、“民族團結教育月”、“安全生產月”、“6·26禁毒日”等活動之機，抓好對憲法和法律法規的宣傳，突出抓好新頒布的《勞動合同法》、《就業促進法》、《禁毒法》、《律師法》的宣傳，力促“法治進機關”進程。6月18日至20日舉辦了三天的干部培訓班，全縣8個鄉（鎮、場）主管領導和工作人員，公、檢、法、司等32個縣直相關部門領導和干部，共計72人參加培訓。在*縣第三期后備干部培訓班上，對50名后備干部進行了法制講座。
（三）利用各鄉鎮場召開牧業總結會之機，深入到廣大牧區對農牧民進行面對面的法制宣傳。同時還利用各鄉鎮場給牲畜藥浴之際，積極開展了牧區法制宣傳。
（四）各鄉鎮場司法所結合本地實際，針對不同對象，利用集貿日等適時開展法制宣傳。如塔秀鄉司法所廣泛開展《農村土地承包法》、《合同法》、《婚姻法》、《禁毒法》等法制宣傳。
（五）加強青少年的法制教育。全縣各學校把法制教育作為教學的重要內容，納入到教學計劃，做到教材、教師、課時、人員四落實。健全和完善了學校法制副校長工作制度，全縣18所學校均配備了法制副校長。同時進一步加強了學校和法制副校長的聯系，明確職責，定期上法制課，使法制副校長工作逐步正規化、制度化。不斷完善派出所、家庭、學校、社會“四位一體”的幫教體系，努力預防和減少青少年犯罪。全縣各學校通過標語、宣傳欄、板報、知識競賽等
多種形式，對學生進行生動、直觀的教育，努力營造法制教育氛圍。同時調動社會各方面力量，加大綜合治理力度，公安、教育、文化、司法等部門聯動配合，集中整治校園周邊
秩序，凈化、優化育人環境。
（六）抓好宗教人士的法制教育。縣統戰部、民宗委多次舉辦宗教人士法制培訓和座談會，組織學習《憲法》、《刑法》、《臥爾茲選編》、《新疆維吾爾自治區宗教事務管理條例》等法律法規。
上半年，全縣共開展普法宣傳131場次，發放宣傳資料12000余份，舉辦各類講座和培訓班151期，受教育人數達到4208人。
三、強化監督檢查，確保“法治六進”取得實效
依法治縣領導小組加強對“法治六進”活動的檢查、督促工作，使各項工作任務得到全面落實，確保了依法治理取得實實在在的效果。5月7日，縣政法委、法院、司法局、局等單位領導組成普法依法治理領導督查小組，深入各鄉（鎮、場）對“法治六進”每一進的開展情況進行督查，重點對“法治進鄉村”進行了督促檢查。
篇5
縣物業管理實施細則一第一章 總 則
第一節 目的依據
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》、《江西省物業管理條例》等法律、法規和規范性文件的有關規定，參照《撫州市物業管理實施細則》，結合本縣實際，制定《資溪縣物業管理實施細則》(以下簡稱《細則》)。
第二節 概念范圍
第二條 本《細則》所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
本《細則》所稱業主，是指不動產登記簿或其他法定文件確定的物業的所有權人。
本《細則》所稱物業使用人，是指物業承租人和除業主外的實際使用物業的其他人。
本《細則》所稱物業服務企業，是指依法設立，具有獨立法人資格，取得相應資質，從事物業服務的企業。
第三條 本《細則》適用于本縣行政區域內物業的管理、使用、養護、服務及監督管理活動。
第三節 原則職能
第四條 物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。
第五條 縣房管局負責本縣行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
(一)業主大會和業主委員會的業務指導;
(二)物業服務企業的資質、服務質量的監督管理，物業服務的招投標、物業服務合同的簽訂、收費的監督管理;
(三)專項維修資金和住宅物業質量保修金的交存、使用的監督管理;
(四)受理、處理對物業服務企業和從業人員的投訴;
(五)物業使用和維護的監督管理;
(六)其他監督管理職責。
規劃、建設、環保、城管、工商、物價、公安、財政、民政、園林綠化、市政、環衛、供水、電力、電信等行政和公用企事業單位，按照法律法規的規定，負責各自職能范圍內的管理和服務工作。
鄉鎮人民政府應當建立本轄區物業管理工作制度，具體負責組織、指導、監督本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理的相互關系。
社區居民委員會、村民委員會應當協助鄉鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第一節 業主權利與義務
第六條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
業主的配偶、父母或者成年子女在物業管理區域內居住，經業主本人書面授權，享有前款規定的業主權利。
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規定;
(五)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(六)按時交納物業服務費用;
(七)法律、法規規定的其他義務。
業主不得以放棄權利為由不履行義務。
第二節 業主大會籌備組
第八條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。
只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照縣房產行政主管部門或者鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：
(一)物業管理區域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)交付使用共用設施設備的證明;
(六)物業服務用房配置證明;
(七)其他有關的文件資料。
第九條 符合成立業主大會條件的，鄉鎮人民政府或者房產行政主管部門應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由鄉鎮人民政府代表擔任。
籌備組中業主代表的產生，由鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。
籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由鄉鎮人民政府協調解決。
建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。
第十條 籌備組應當做好以下籌備工作：
(一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;
(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;
(五)制定業主委員會委員候選人產生細則，確定業主委員會委員候選人名單;
(六)制定業主委員會選舉細則;
(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，起草《業主委員會選舉細則》、《業主委員會章程》、《業主管理規約草案》，并在大會召開前15日發給參加會議的成員征求意見。
業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起設立。
第三節 業主大會
第十一條 業主大會決定以下事項：
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;
(四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;
(五)選聘和解聘物業服務企業;
(六)籌集和使用專項維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(八)改變共有部分的用途;
(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;
(十)法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。
第十二條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：
(一)物業的使用、維護、管理;
(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業共用部分的經營與收益分配;
(四)業主共同利益的維護;
(五)業主共同管理權的行使;
(六)業主應盡的義務;
(七)違反管理規約應當承擔的責任。
第十三條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：
(一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;
(二)業主委員會的職責;
(三)業主委員會議事規則;
(四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;
(五)業主投票權數的確定方法;
(六)業主代表的產生方式;
(七)業主大會會議的表決程序;
(八)業主委員會委員的資格、人數和任期等;
(九)業主委員會換屆程序、補選細則等;
(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;
(十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。
不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時管理規約規定。
第十五條 業主大會會議決定事項實行投票表決。
住宅物業業主的投票權按套計算，每套住宅計一票。
非住宅物業的投票權按建筑面積計算，100平方米以下(含本數)的有1票投票權，每超過100平方米再計1票。
第十六條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。
第十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
(一)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
業主委員會不履行召集定期會議義務的，經業主申請，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織業主召開業主大會定期會議。
第十八條 未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅小區，由鄉鎮人民政府在征求該住宅小區業主意見并取得過半數業主書面同意后，指定物業所在地社區居(村)民委員會代行本《細則》規定的業主委員會職責。
第四節 業主委員會
第十九條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由3至11人的單數組成。業主委員會的每屆任期不超過5年，可連選連任。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守國家有關法律、法規;
(三)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務;
(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔;
(五)具有一定的組織能力;
(六)具備必要的工作時間。
第二十條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業主管部門和鄉鎮人民政府備案：
(一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;
(二)管理規約;
(三)業主大會議事規則;
(四)業主大會決定的其他重大事項。
業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。
業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。
第二十一條 業主委員會履行下列職責:
(一)執行業主大會的決定和決議;
(二)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;
(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(五)監督管理規約的實施;
(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;
(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
(九)業主大會賦予的其他職責。
第二十二條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
(一)管理規約、業主大會議事規則;
(二)業主大會和業主委員會的決定;
(三)物業服務合同;
(四)專項維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業共有部分的使用和收益情況;
(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處置情況;
(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;
(八)其他應當向業主公開的情況和資料。
第二十三條 業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。
業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會;不及時移交的，鄉鎮人民政府應當協調督促其移交。
第二十四條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：
(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;
(二)喪失民事行為能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第二十五條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式提出辭職請求的;
(二)不履行委員職責的;
(三)利用委員資格謀取私利的;
(四)拒不履行業主義務的;
(五)侵害他人合法權益的;
(六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。
業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補細則由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。
工作經費籌集、管理和使用的具體細則由業主大會決定。
第三章新建物業與前期物業管理
第一節 物業管理區域
第二十六條 物業管理區域的劃分，以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并遵循相對集中、便于管理的原則，考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。
分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
第二十七條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，必須持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業管理主管部門申請劃分物業管理區域。
物業管理主管部門應當自受理申請之日起20日內，在征求鄉鎮人民政府的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。
第二十八條 新建住宅區物業銷售前，建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質的物業服務企業提前介入，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業服務協議，承擔前期物業服務。房管部門應當把物業管理提前介入作為核發《商品房預(銷)售許可證》的前置條件。
第二節附屬設施設備的配置
第二十九條 新建住宅小區，建設單位應當按照《資溪縣住宅小區物業管理用房配置細則》規定配置物業服務用房。
物業服務用房由開發建設單位無償提供，依法屬于全體業主共有，并由房產管理部門依法辦理房屋產權登記手續，但不頒發產權證書。業主有權查詢。
第三十條 按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發建設單位所有的，開發建設單位應當提權歸其所有的證明文件，并優先為業主提供服務。
第三十一條 新建住宅小區內的機動車停車庫(位)與住戶套數的最低比例標準，由規劃行政主管部門按照建設部《城市居住區規劃設計規范》的相關規定制定。
住宅小區內規劃用于停放車輛的車庫和建筑物附屬設施內的車位歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定屬于開發建設單位所有或者相關業主共有。約定屬于建設單位所有的，開發建設單位應當提權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業主。
占有業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于業主共有，建設單位不得銷售。
第三十二條 凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區內的水、電、氣等專業經營設施的計量表應當實行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨立計量表,由相關專業經營單位負責向最終用戶進行收費;安全防范、消防、環衛、郵政、信息等附屬設施設備的配置應當符合物業使用的基本條件。
新建住宅小區供電設施建設工程應當符合國家和行業標準的電力工程建設規范，由供電部門依照國家標準、行業標準進行審核和驗收，供電方式應按照安全、可靠、經濟、合理和便于管理的原則確定。
用地面積15畝以上小區應當修建一座垃圾中轉站(垃圾房8m2以上)，有居民活動場地的應配套建設一座公共廁所。
規劃、建設部門在進行建設工程規劃審批和設計審查時，應當按照《城市居住區規劃設計規范》進行審查、審批，并征求物業管理等部門的意見。
第三十三條 凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。開發建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
專業經營設施設備包括變電、二次供水、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。
第三十四條 本《細則》實施前建設的住宅小區內的供水供電設施設備，由業主大會決定是否進行水電改造后移交給專業經營單位，業主大會決定改造移交的，專業經營單位應當接收。
第三十五條 專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任，按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質量。
第三節 前期物業管理與物業交付
第三十六條 建設單位應當依法通過招標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。
招標人應當在招標公告或者發出投標邀請書10日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業管理主管部門備案。
有下列情形之一的，經物業所在地的物業管理主管部門批準，可以采取協議方式選聘物業服務企業：
(一)投標人少于3人;
(二)總建筑面積少于3萬平方米。
第三十七條 鼓勵前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。
建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與監督。
第三十八條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報物業管理主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。
前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
第三十九條 新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：
(一)生活用水納入城市公共供水管網，并安裝分戶計量裝置;
(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;
(三)小區用電納入城市供電網絡，并安裝分戶計量裝置;
(四)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按專項設計要求配置到位;
(五)按照防火要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;
(六)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;
(七)按照規劃要求完成環境衛生、商業網點、物業管理用房等配套建筑及設施建設;
(八)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;
(九)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;
(十)法律、法規規定的其他條件。
建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅小區進行綜合驗收，接受房產開發主管部門、規劃、物業管理等有關部門的監管，并向房產開發主管部門辦理綜合驗收備案手續。
第四十條 開發建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起30日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續，并協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電等服務合同并在以后的移交中向業主委員會予以公示。
第四十一條 建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，并可以接受開發建設單位的委托，協助開發建設單位辦理住宅交付的有關具體事宜。
第四十二條 開發建設單位應當在物業管理主管部門、鄉鎮人民政府的監督下，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)業主名冊;
(五)物業管理必需的其他資料。
前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及上述資料移交給業主委員會。
第四十三條 建設單位與買受人訂立的房屋銷售合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容、建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，以及物業管理區域內屬全體業主共有共用的配套設施設備。
第四十四條 在前期物業管理期間，房屋交付使用前(含當月)所發生的物業服務費用由建設單位承擔;房屋交付使用后所發生的物業服務費用，在房屋銷售合同有約定的，按前期物業服務合同的約定由業主承擔;在房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。
第四十五條 建設單位訂立物業管理區域內首份房屋銷售合同前，應當制定臨時管理規約，作為房屋銷售合同的附件。
臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項作出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害買受人的合法權益。臨時管理規約應當報物業管理主管部門備案。
第四章 物業管理服務
第一節 一般規定
第四十六條 業主可以根據所在物業管理區域的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘符合相應條件的物業服務企業提供物業服務，物業服務企業應當在其資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。
第四十七條 物業服務企業應當取得物業服務企業資質證書后方可從事物業管理。
物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。
在本縣城鎮行政區域內從事物業服務活動的外地企業，應當向縣房產管理局備案。經核準合格后，方可從事物業服務活動(經營)。
第四十八條 物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。
從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第四十九條 嚴格物業服務重大事件報告制度。物業管理區域內發生下列情況之一的，物業服務企業應當按照有關規定及時向相關行政主管部門、專業單位報告：
(一)發生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在8小時內難以排除，嚴重危及業主、使用人及建筑物安全;
(三)物業服務人員擅自集體撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活;
(四)發生群體性事件;
(五)發生業主、使用人重大傷亡事件;
(六)其他嚴重影響業主、使用人正常生活的事件。
第五十條 建設單位、業主委員會、物業服務企業應當分別建立并妥善保管物業材料檔案、業主大會與業主委員會檔案以及物業服務檔案。
第五十一條 建設單位、物業服務企業及其從業人員應當按規定申報其在物業管理活動中的信用信息。
鄉鎮人民政府應建立業主委員會委員在物業管理中的信用檔案，并納入全縣物業管理信用體系。
第五十二條 物業服務企業、業主委員會應當按照有關規定向物業管理主管部門報送統計報表。
第二節 物業的裝飾裝修
第五十三條 業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續;按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。
業主拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
第五十四條 業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。
住宅裝飾裝修服務協議應當包括下列內容：
(一)裝飾裝修工程的實施內容和實施期限;
(二)允許施工的時間;
(三)廢棄物的清運與處置;
(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;
(五)禁止行為和注意事項;
(六)裝修保證金的收取和退還;
(七)違約責任;
(八)其他需要約定的事項。
第五十五條 業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。
物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時，業主或物業使用人不得拒絕和阻礙。
第三節物業服務合同
第五十六條 物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂。合同中的下列主要內容應當事先提交業主大會會議表決通過，但業主大會已授權業主委員會決定的除外：
(一)物業服務事項;
(二)物業服務質量及費用標準;
(三)合同期限;
(四)違約責任。
第五十七條 物業服務合同應當約定物業管理區域內的下列物業公共服務事項：
(一)建筑物共有部位及設施設備的使用、管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區域環境衛生的維護;
(四)公共區域的秩序維護;
(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;
(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;
(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;
(八)其他物業公共服務事項。
物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出明確約定。
物業服務合同示范文本由物業管理主管部門會同其他相關行政主管部門制發。
第五十八條 物業服務企業承接物業服務時，應當對物業管理區域內共有部分及其相應的檔案進行查驗，發現共有部分與原設計方案不符或者有質量問題的，應當書面告知建設單位、業主委員會;并按照國家、省和市的有關規定，與建設單位或者業主委員會辦理相應手續。對承接查驗中確認的問題，相關責任人應當及時整改。
第五十九條 物業服務企業應當按照有關規定與建設單位或者業主委員會辦理物業檔案和物業服務檔案、業主名冊等資料的移交手續。
物業服務企業應當自辦理移交手續之日起30日內，持相關資料向物業管理主管部門備案。
第六十條 業主委員會應在物業服務合同期限屆滿60日前組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同;不再續約且需以委托方式管理的，業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業或者其他管理人。
業主大會選聘物業服務企業前，應當召開業主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決。
第六十一條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域的物業服務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業服務合同依法、依約解除;
(二)物業服務合同期滿未續約;
(三)成立首屆業主委員會后，依法選聘了物業服務企業;
(四)法律、法規、規章規定不得繼續從事物業服務活動的其他情形。
第六十二條 物業服務企業退出物業管理區域的物業服務，應當在辦理規定退出手續的同時，履行下列交接義務：
(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案等資料和物業服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;
(二)撤出物業管理區域內的物業服務人員;
(三)清退預收、代收的有關費用;
(四)法律、法規規定的其他事項。
第四節 物業服務收費
第六十三條 物業服務收費按不同物業的使用性質和特點，實行政府指導價或市場調節價，其計費模式、標準由物業服務委托雙方訂立物業服務合同具體約定。
普通住宅、經濟適用住房和廉租房的物業服務收費以及停車服務收費實行政府指導價格，價格標準按照屬地管理原則，由縣物價局會同縣房管局依據《價格法》及其價格管理的有關規定制定。
其他住宅和非住宅的物業服務收費以及其他服務項目收費實行市場調節價格，具體收費標準由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定，報物價、物業管理主管部門備案。
物業服務企業應當對物業服務事項、服務質量和相應的收費項目、收費標準實行明碼標價。
物業服務企業為業主或物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。
按照《江西省物業管理服務收費管理細則》(贛計商價字〔20xx〕766號)的規定，物業管理企業在實施物業服務收費前，必須到物價部門申請辦理物業收費批文，實行亮證收費，并自覺接受物價部門的年度審驗。
第六十四條 物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會的核查。
第六十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主約定應以物業部門指導價為準。
物業交付后長期空置的，其物業服務費收費標準按《江西省物業管理服務收費管理細則》(贛計商價字〔20xx〕766號)中規定收費。
第六十六條 物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。
物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。
第六十七條 專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向具備條件的最終用戶收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。
專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第六十八條 物業服務費以法定產權面積(房屋所有權證登記的建筑面積)計算，其中頂層躍層和閣樓按法定產權面積的一半收費，儲物間、柴房不收費，車庫按標準收費;未辦理產權證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
物業管理服務費按月收取，業主與物業管理企業約定預收物業服務費的，預收期限不得超過3個月。
第五節 舊住宅區的物業管理
第六十九條 對具備建立物業管理條件的舊住宅區，各鄉鎮人民政府應采取措施對舊住宅區進行整治。舊住宅區完成整治改造后，鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業，也可依托業主委員會或者社區居民委員會，由業主自行管理物業。
第五章物業的使用與養護
第一節物業的使用
第七十條 業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為;
(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為;
(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為;
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過國家規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為;
(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為;
(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;
(九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。
物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。
第七十一條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。
業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業頂層的業主和物業服務企業應當予以配合。
業主應當按照垃圾分類收集的有關規定傾倒垃圾。
第七十二條 房屋交付后，業主、使用人應當按照權屬登記用途使用物業，不得違反法律、法規以及管理規約將住宅改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅改變為經營性用房的，應當遵守法律、法規以及管理規約的規定，并經有利害關系的業主書面同意。
物業管理區域內按照規劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當遵守法律、法規以及管理規約的規定，經業主大會及有利害關系的業主書面同意，并依法辦理相關手續。
業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務企業。
第二節車位的使用管理
第七十三條 物業管理區域內規劃用于停放機動車輛的車庫和建筑物附屬設施內車位尚有空余的，物業管理區域內不得新辟規劃以外的停車位。
業主、物業使用人需要承租尚未出售的停車庫、車位的，建設單位應當出租，其車庫、車位租賃費實行政府指導價。
車庫、車位在優先滿足本物業管理業主、物業使用人的停車需要的前提下，可以臨時租賃給物業管理區域外的單位、個人，其租賃合同期限不得超過6個月。
第七十四條 利用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應確保消防通道和道路暢通。業主大會決定或者業主共同決定收取場地使用費的，場地使用費在扣除物業服務費后屬于全體業主共有，但物業服務合同另有約定的除外。業主大會或業主可以委托物業服務企業收取，并支付一定比例的報酬。
業主對機動車有保管要求的，可以與物業服務企業另行約定。
第七十五條 物業管理區域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三節 建設單位的保修責任
第七十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。
建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。
第七十七條 建立新建物業質量保修金監管制度。
建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價3%的比例，一次性向物業管理主管部門設立的物業質量保修金帳戶交存物業質量保修金，作為物業保修期內保修費用的保證。
物業質量保修金監管帳戶以物業管理區域為單位按幢設立專戶。建設單位在新建物業交付時，應當向業主出示物業質量保修金監管部門出具的物業質量保修金全額交存證明。
保修金存儲期限與物業的法定保修期限一致。
第七十八條 建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業管理主管部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。
第七十九條 物業管理主管部門應當每年定期向相關物業管理區域的業主和建設單位公布物業質量保修金的使用情況。
第八十條 物業質量保修金存儲期滿，建設單位履行了法定保修責任的，物業管理主管部門應將物業質量保修金本息余額退還建設單位。
物業質量保修金存儲期滿前30日，物業管理主管部門應將擬退還物業質量保修金事項在相關物業管理區域內書面公示。
第八十一條 物業管理主管部門應當對物業質量保修金的交存、使用、管理和退還實施統一監督管理。
第四節物業的養護
第八十二條 物業保修期屆滿后，業主專有部分的管理、養護、維修，由相關業主負責。
物業專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響其他物業正常使用時，業主或者物業使用人應當及時維護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。
第八十三條 業主對專有部分進行管理、養護、維修等，應當盡量避免對相鄰物業造成損害;造成損害的，應當給予賠償。
第八十四條 物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關專業經營單位，應當承擔業主專有部分以外的相關管線和設施設備的維修、更新、養護等管理責任。
前款規定的業主專有部分以外的相關管線和設施設備包括變電、供水(不含用戶自建自管的二次供水)等設施設備及相關管線和計量器具。
第八十五條 物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位應當按照下列規定向最終用戶收取費用。
(一)業主自用的向業主收取;
(二)物業服務企業使用的向物業服務企業收取;
(三)部分業主共同使用的，由相關業主分攤;
(四)全體業主共同使用的，由全體業主分攤。
物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據雙方約定向專業經營單位收取勞務費。
專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第八十六條 物業管理區域內業主共用部位及共用設施設備，由業主共同維護和管理;業主大會可以將其委托給物業服務企業或者其他管理人維護和管理。
第八十七條 住宅物業、住宅區內的非住宅物業或與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業的建設單位和業主，應當繳存住宅專項維修資金;住宅專項維修資金專項用于物業保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。
住宅專項維修資金的建立，應當遵循業主所有、統一繳存、專戶存儲、業主決策、專款專用、統籌監管的原則。住宅專項維修資金的交存、使用、管理的具體細則，由縣房管局、縣財政局按照有關規定制定并執行。
第八十八條 物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應當經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占物業建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，但不得與業主大會的決定相抵觸。
第八十九條 通道、樓梯、物業服務用房等屬于業主共有，禁止任何單位、個人侵占、處置或者改作他用。
利用共有部分進行經營的，應當符合法律、法規和管理規約的規定，并由業主大會或者相關業主共同決定。收益屬全體業主或相關業主共有。
業主委員會應當定期公布全體業主共有部分、部分業主共有部分物業經營收益的收支情況。
第九十條 物業應當定期維修養護。物業出現法律、法規、規章規定的應當維修養護的情形時，業主或者其他責任人應當及時履行維修養護義務。
發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，責任人不及時履行維修養護義務的，物業服務企業應當立即組織搶修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會，費用由相關責任人承擔。
第九十一條 因維修物業、設置管線等需要，必須進入專有部分的，業主、使用人不得拒絕。
供水、供電、信息、環衛、郵政等專業單位進入物業管理區域提供服務的，業主、物業服務企業應當予以配合。
第九十二條 專項維修資金的過戶、續籌、結算，應遵守下列規定：
(一)業主轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
(二)專項維修資金帳面余額低于首次繳付額30%的，經業主大會會議研究決定，按業主房屋建筑面積的比例向業主續籌。
(三)房屋滅失的，將專戶帳面余額返還業主。
第六章法律責任
第一節物業爭議解決途徑
第九十三條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業、開發建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的，可以自行協商解決;不能協商解決的，可以要求鄉鎮人民政府調解或者依法提起民事訴訟或申請仲裁。
業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業等對違反本《細則》的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調查、核實，并依法處理。
第二節違反《細則》處理規定
第九十四條 違反本《細則》第三十九條規定的，由房產管理部門責令停止交付使用;拒不停止的，處以交付使用住宅銷售額1以上3以下罰款。
第九十五條 違反本《細則》規定，有下列行為之一的，由物業管理主管部門予以處罰：
(一)物業服務企業擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或者未辦理退出手續、履行相應義務的，處以一至五萬元的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷其資質證書;
(二)建設單位未依法交存物業質量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。
第九十六條 違反本《細則》規定，專業經營單位無正當理由拒絕對具備條件的最終用戶實行終端收費的，由縣人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。
第九十七條 業主或者物業使用人違反本《細則》第七十條、第七十一條規定的，由物業管理主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。給其他業主造成損失的，應當依法承擔民事責任。
第九十八條 對于業主、使用人不遵守規章的行為，經教育不改的，社區居委會、業主委員會可以對其行為進行公示。業主未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;物業服務企業可以催交，逾期仍不交納的，物業服務企業可以按每日加收滯納部分0.5的滯納金，必要時也可以采取適當的限制措施，或向人民法院起訴。不能及時足額交納物業服務費的業主，不得當選為業主代表和業主委員會委員，其所在相關單位應積極幫助做好思想教育工作，必要時應當代為收繳。不能及時足額交納物業服務費的業主代表和業主委員會組成人員經教育不能改正的，可依法罷免。
第九十九條 違反本《細則》規定的行為，按照國務院《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》、《撫州市住宅小區物業管理用房配置細則》及其他相關法律、法規、規章規定處罰。
第七章 附則
第一百條 本《細則》自公布起之日起30日后施行。
縣物業管理實施細則二第一章總則
第一條為規范我縣物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進我縣物業管理行業健康發展，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《黃岡市物業管理實施細則》等法律、法規，結合本縣實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本縣行政區域內物業管理及其相關活動。
本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備和場地等。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條物業管理活動應當遵循政府指導、市場運作、業主自治、契約自由、行業自律、屬地管理的原則進行。
第四條縣政府負責把物業管理納入社會管理 范疇。
縣房管局是物業管理行政主管部門，負責全縣物業管理活動的行政指導、監督和管理工作。主要職責是：
(一)貫徹執行物業管理法律、法規和相關政策，指導、監督物業管理活動;
(二)負責物業服務企業資質的監管工作;
(三)負責物業管理選聘活動的監督管理工作;
(四)負責監督、指導物業的承接查驗工作;
(五)負責住宅專項維修資金的收取、使用、指導和監督工作;
(六)負責業主大會和業主委員會備案工作;
(七)負責物業服務企業經營管理活動的監督檢查，依法查處違法行為;
(八)負責會同有關部門協調處理物業管理糾紛、投訴及有關問題;
(九)會同人社部門，對物業管理專業人員的職業準入制度的實施進行指導、監督和檢查;
(十)依法履行其他職責。
鄉鎮人民政府(社區居委會)應加強對物業管理的綜合管理工作，負責本轄區內物業管理工作的指導、協助、監督和檢查。主要職責是：
(一)負責指導、組織本轄區內業主大會成立及業主委員會選舉工作，監督業主大會和業主委員會的日常活動;
(二)督促檢查物業服務企業落實物業管理活動，協調處理物業管理矛盾糾紛、物業管理與社區管理、服務的關系;
(三)負責組織召開物業管理活動相關聯席會議;
(四)參與本轄區物業管理檢查和考評工作。
縣政府各部門按照各自職責，做好各自的物業管理工作。
縣住建局
(一)對審批后的建設項目(工程)搞好批后監督管理，對違反基本建設程序建設的行為予以查處;
(二)對違法違規施工、裝飾、裝修等破壞承重墻等影響房屋質量安全的行為予以查處;
(三)對建設、施工單位不按照國家規定及約定的保修期限和范圍承擔保修責任的行為予以查處。
縣規劃局
規劃設計新建物業項目時，負責對新建項目的各項設施統籌規劃、合理布局，按規定配置各類公建配套設施，對開發建設單位擅改規劃設計要求的行為予以查處。
縣城管執法局
(一)對違反市容環境衛生管理方面法律、法規、規章規定的行為進行查處;
(二)對破壞公共園林綠地、公共設施的行為進行查處;
(三)對因從事餐飲、娛樂、建設等經營活動帶來的油煙、噪音等污染行為進行查處;
(四)依法履行的其他職責。
縣公安局
(一)會同民政部門開展門(樓)牌清理、編制工作，指導鄉鎮人民政府(社區居委會)開展安裝及維護工作;
(二)依法打擊處理違反流動人口服務和管理條例的各類違法犯罪行為;
(三)依法查處飼養動物干擾他人正常生活行為;
(四)依法打擊處理其他擾亂公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身權利、財產權利、妨害社會管理等違法犯罪行為;
(五)科學指導視頻監控平臺等安防設施建設。
縣消防大隊
(一)對未制定消防安全制度、未組織防火檢查和消防安全教育培訓及消防演練的進行查處;
(二)對占用、堵塞、封閉的消防通道，妨礙消防車輛通行的行為進行查處;
(三)對埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的行為進行查處;
(四)對建筑消防設施、器材未保持完好有效的行為進行查處;
(五)對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口的行為進行查處;
(六)對在小區內設立、儲存易燃易爆危險品行為的進行查處。
縣物價局
(一)對超出政府指導價浮動幅度擅自提高收費標準的行為進行查處;
(二)對物業服務企業申報小區物業服務收費備案時，進行審核并頒發《物業服務收費監審證》;
(三)對超范圍收費的行為進行查處;
(四)對其他違反價格法律、法規規定的行為進行查處。
縣質監局
(一)對違反規定，擅自在經營活動中使用無生產許可證的產品或無強制性認證產品的行為進行查處;
(二)對用于貿易結算的計量器具(水、電、氣表等)未經檢定投入使用行為的查處;
(三)對不按規定擅自安裝、使用電梯、鍋爐、壓力容器、起重機械、游樂設施等特種設備以及不按規定進行上述設備維修、保養的行為進行查處。
縣文明辦應將物業管理工作納入社區精神文明建設范疇。
縣工商局負責對未取得營業執照、擅自在物業管理區域從事經營活動的行為進行查處。
供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定，負責直供管網到戶，做到同步規劃、同步施工、同步驗收，做好物業管理區域內的專項服務。
第五條實行物業管理聯席會議制度。
物業管理聯席會議由鄉鎮人民政府召集。相關職能部門和社區居委會、物業服務企業、專業經營單位及業主委員會或者業主代表參加。
物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：
(一)業主委員會未依法履行職責;
(二)業主委員會未依法換屆;
(三)物業服務企業未依法撤出和辦理交接手續;
(四)物業管理與服務過程中發生的重大矛盾糾紛;
(五)其他需要協調解決的相關事項。
第六條本縣新建小區應當實行物業管理。未實行物業管理的老舊住宅小區，應當結合舊城區改造，分步實施物業管理。
第二章前期物業管理
第七條新建小區實行前期物業管理。前期物業管理由開發建設單位負責。
開發建設單位應當提供前期物業管理辦公設備和場地，其資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。開發建設單位不得擅自處置物業共用部位、共用設施、設備等。
第八條新建小區的開發建設單位，在辦理商品房預(銷)售許可證前或業主大會選聘物業服務企業前，應當通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
投標人少于三個或者住宅規模建筑面積小于三萬平方米的，經縣房管局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
開發建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。
前期物業服務合同可以約定期限;期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第九條開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
開發建設單位在銷售物業之前，應當制定《臨時管理規約》，作為物業買賣合同的附件，對有關物業的使用、維護、管理和業主的共同利益、業主應當履行的義務以及違反《臨時管理規約》應當承擔的責任等事項依法作出約定。開發建設單位制定的《臨時管理規約》，不得侵害物業買賣人的合法權益。
開發建設單位應當在銷售物業前，將《臨時管理規約》向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與開發建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守《臨時管理規約》予以書面承諾。
第十條縣房管局應會同縣工商局制定《前期物業服務合同示范文本》、《物業服務合同示范文本》等文書，用于具體指導全縣的物業管理。
第十一條前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔。
已竣工驗收但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
第十二條開發建設單位與所選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同應一式三份，開發建設單位、物業服務企業和縣房管局各執一份。
第三章物業的承接與查驗
第十三條新建小區應當按照國家有關規定，在報批商品房開發建設項目規劃設計方案時，必須考慮物業管理服務用房、水電氣直供管網、安全措施、消防、綠化、環衛、通信、有線電視等必要的物業配套設施建設。在項目建設過程中，有關行政主管部門應當加強監督和管理，達到開發小區在竣工驗收、交付使用前符合物業使用的基本條件。
第十四條開發建設單位應當按照有關規定在物業管理區域內配置物業管理服務用房，并在申請辦理建設工程規劃許可證時，其提交的規劃設計方案中應注明物業管理服務用房的具置。
新建小區，開發建設單位應該按照不低于地上地下總建筑面積千分之三的比例配置物業服務用房;規模較小的開發項目，配置物業服務用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置，有條件的鼓勵配置社區居委會駐點工作用房。
物業服務用房其所有權屬于全體業主。開發建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業服務用房具置，房屋登記機構應在登記簿上予以記載，但不頒發房屋權屬證書。
物業服務用房不得買賣和抵押，縣房管局不得辦理轉移登記。
第十五條申報竣工綜合驗收的開發小區須達到下列標準：
(一)開發小區建設用地的使用符合小區詳細規劃要求，建筑物、道路、各種管線、服務設施、圍墻、景點等位置準確;
(二)開發小區所有規定建設項目、基礎設施、市政設施和環境建設按小區詳細規劃要求全部建成完工，沒有缺項。工程的施工質量通過相關專業部門的檢查認定，符合有關規范和標準的要求，使用功能完好，并取得認證文件;
(三)開發小區工程技術檔案、資料完整準確，并按有關規定要求歸整完畢;
(四)小區內施工機具、臨建設施、建筑垃圾、臨時建筑等全部消除完畢，場地平整、道路暢通、衛生清潔;
(五)法律、法規規定的其他條件。
