農村宅基地和村民住宅建設管理辦法

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第一章總則

第一條為進一步加強我縣農村宅基地和村民住宅建設管理，正確引導農民合理集約使用土地，規范農民建房行為，切實保護耕地資源。根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《農業農村部自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》《中共省委農村工作領導小組辦公室等四部門關于進一步強化農村宅基地管理的通知》（閩委農辦〔2020〕4號）和《省人民政府關于進一步加強農村宅基地和村民住宅建設管理的若干意見（試行）》（閩政〔2021〕2號）等有關規定，結合我縣實際，制定本實施辦法。

第二條本辦法所稱農民建房是指農民在鄉鎮（街道）、村莊規劃區內，使用宅基地進行新建、擴建、改建住房的行為。

第三條農民建房應遵循以下原則：

（一）堅持科學規劃的原則。堅持規劃先行，科學編制國土空間規劃和村莊規劃。農民建房應當按照鄉（鎮）國土空間規劃和村莊規劃使用土地（國土空間規劃、村莊規劃獲批前，在不涉及生態保護紅線和永久基本農田的前提下，現行土地利用總體規劃、城鄉規劃、村莊建設規劃和其他專項規劃作一致性處理后，可作為農村宅基地和村民住宅建設的審批依據），不符合國土空間規劃或村莊規劃的，不得批準農村宅基地和村民住宅建設。鼓勵農村村民向中心村或小城鎮集聚，有條件的鄉鎮（街道）可集中建設“農民公寓”或“農民住宅小區”。

（二）堅持耕地保護的原則。農民建房集中點的選址應充分利用村內空閑地、原宅基地、未利用地、荒坡地等，嚴格控制農村宅基地占用農用地特別是耕地，不得占用永久基本農田。

（三）堅持節約集約用地原則。嚴格控制宅基地面積，鼓勵農村集體經濟組織采取措施對舊宅基地盤活置換合理利用。

（四）堅持“一戶一宅”的原則。嚴格執行農村村民“一戶一宅”的法律規定，另行選址建房的，必須限期拆除原舊房，并將原舊房所占土地退回農村集體經濟組織。

第四條縣人民政府對農民建房管理負總責；農業農村部門負責農村宅基地改革和管理有關工作；自然資源部門負責在國土空間規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局，依法辦理農用地轉用審批和規劃許可等相關手續；住建部門負責指導農村住宅質量安全、村莊建筑風貌管控等工作；鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）負責審核批準農村村民住宅用地，組織做好農村宅基地審批和建房規劃許可有關工作。農民建房實行屬地管理，鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）是第一責任主體，鄉鎮（街道）黨政主要領導是第一責任人。

第二章規劃編制、建房選址與用地保障

第五條建立鄉村規劃編制委員會，統籌推進“多規合一”的實用性村莊規劃編制工作，科學安排農村宅基地布局。具體由鄉（鎮）人民政府負責組織編制，并報縣人民政府審批。原則上各鄉（鎮）總體規劃在五年之內不得修改。

第六條農村住房建設應科學選址。必須避開崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地質災害易發的區域，避開風口和可能出現洪水或被洪水淹沒的地段，避開各類保護區、有開采價值的地下資源和地下采空區，避免被鐵路、過境公路、高壓輸電線路穿越，避開地震活動斷裂帶等抗震不良場地。

第七條合理安排農村宅基地用地，引導優先利用存量建設用地，確需占用農用地的，新增建設用地計劃指標實行單列安排，專項保障、實報實銷，當年保障不足的，下一年度優先保障；涉及占用耕地的，由縣自然資源部門統一落實耕地占補平衡，不得收取耕地開墾費。具體按照自然資源部、農業農村部《關于保障農村村民住宅建設合理用地的通知》（自然資發〔2020〕128號）規定辦理。

第八條農村宅基地涉及的農用地轉用審批事項，由縣自然資源部門根據農村宅基地用地需求，及時上報縣人民政府審批農用地轉用后，由鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）審批具體宅基地地塊；或由鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）每年年初根據全域農村宅基地用地需求，編制農村宅基地農用地轉用年度方案，報縣自然資源局、縣人民政府一次性審批后，審批具體宅基地地塊，確有需要的可在年中增加農用地轉用審批批次。

第三章農民建房審批

第九條農民建房按照國家、省市有關法律法規規定，由鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）負責審批管理。鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）每年按季度將農民建房規劃、用地審批情況分別報縣農業農村、自然資源、住建等主管部門備案。

第十條鄉鎮（街道）成立農村宅基地和村民住宅建設管理委員會（以下簡稱管理委員會），負責農村宅基地和村民住宅建設管理工作，管理委員會主任由鄉鎮（街道）黨委主要負責人兼任。管理委員會統籌組織鄉鎮（街道）農業服務中心、自然資源所、村建站、綜合行政執法等工作力量成立管理委員會辦公室，按照省農業農村廳、自然資源廳、住房城鄉建設廳《關于規范農村宅基地審批管理的通知》（閩農綜〔2020〕45號），落實“一窗收件、一站服務、一次審批”工作機制，承擔日常工作。

第十一條農村村民有下列情形之一的，不得申請農村宅基地：

（一）占用永久基本農田的，或有其他亂占、濫用土地行為，經土地行政主管部門立案查處未結案的；

（二）原有宅基地的面積已經達到規定面積標準，或者能夠解決分戶后法定面積標準的；

（三）將原有住宅出賣、出租、贈與他人或改作生產經營用途的；

（四）不符合城市規劃、鄉（鎮）土地利用總體規劃、鄉（鎮）總體規劃、村莊規劃等的；

（五）原有住宅拆遷已安置的（包括貨幣安置）；

（六）未選用省、市、縣推薦的農民建房設計通用戶型的；

（七）法律法規政策規定的其他情形。

第十二條新建建房標準：

（一）用地標準。嚴格執行“一戶一宅”規定，嚴格控制宅基地面積。按照《省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》規定的宅基地使用面積標準審批，農村村民新建住宅每戶宅基地面積限額為80平方米至120平方米，具體標準如下：①小戶（3人及以下）最高不得超過80平方米；②中戶（4~5人）最高不得超過105平方米；③大戶（6人及以上）最高不得超過120平方米；④申請拆（擴）建的，可按原有合法宅基地面積審批，但審批的建筑占地最高不得超過120平方米。

（二）建筑標準。村民建房規劃以戶為單位，提倡聯排式建設。農村獨棟式、并聯式或聯排式自建住宅不得超過三層，每戶住宅建筑面積控制在300平方米以內；建設多層單元式住宅的，每戶住宅建筑面積控制在200平方米左右。村民建房層高一層可放寬在3.5米以內，其他樓層控制在3米以內。

（三）設計標準。村民建房原則上要求按坡屋面形式設計，具體房型須選用省、市、縣提供的農民建房設計通用戶型，房屋立面裝修須符合縣住建部門明確的村鎮住宅建設風貌管控要求，不符合要求的，鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）不得出具《農村宅基地用地和建房驗收意見》；鄰近鐵路、高速公路、公路建房除遵守上述規定外，還需按照《鐵路安全管理條例》《公路安全保護條例》規定的外緣起向外的距離標準建設。

第十三條農民建房審批程序：

（一）提出申請。農村村民向戶籍所在地村委會提出宅基地用地建房書面申請。填寫《農村宅基地和建房申請審批表》，簽署《農村宅基地使用承諾書》，并提供相關申請要件（家庭戶口本、戶主及申請人身份證）。

（二）審核公示。村委會依法組織召開由掛村領導（工作隊）參加的村委會或村民代表會議，對宅基地申請對象資格條件進行審議，審議結果形成會議紀要。將申請宅基地的當事人的相關信息在本村張榜公示，無異議后，由掛村領導（工作隊）及村主干簽署《農村宅基地和建房申請審批表》連同其他材料，報送所在鄉鎮（街道）便民服務中心。

（三）現場踏勘。鄉鎮（街道）便民服務中心收件后，由管理委員會辦公室具體審查申請人是否符合規劃要求及宅基地審批條件，并派員現場核查。

（四）審核批準。鄉鎮（街道）管理委員會根據審核、踏勘結果集體研究后，由鄉鎮（街道）人民政府做出審批：對符合條件要求的，核發《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》，并按規定程序公布；不符合條件要求的，不予核發，并書面告知申請人并說明理由。

第十四條建設項目開工前，建設方應向所在鄉鎮（街道）管理委員會辦公室提出現場丈量放樣申請，確定建房位置，明確四至邊界后，方可進行施工。

第十五條建設項目竣工后，建設單位或個人應向鄉鎮（街道）管理委員會辦公室報送竣工房屋圖像和相關資料，辦理工程竣工規劃驗收后交付使用。

第四章農民建房監督管理

第十六條縣人民政府及縣農業農村、自然資源、住建等部門，負責本轄區內的農民建房的監督檢查，并將農民建房監管納入各鄉鎮（街道）年度工作考核體系進行考核獎懲；鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）為農民建房監管第一責任單位，鄉鎮（街道）掛村領導（工作隊）和村主干為主要責任人，每個建房項目均明確一名鄉鎮（街道）掛村領導和一名責任人負責具體監管，鄉鎮（街道）管理委員會辦公室及其組成機構負責建房指導、建房用地的批后監管等工作。

第十七條農民建房監管流程：

（一）實地放樣階段：建房用地批準后，由鄉鎮（街道）掛村領導召集鄉鎮（街道）管理委員會辦公室相關組成機構和村（居）委會人員，按照批準要求到現場實地丈量放樣，根據批準的地類、范圍、面積，確定四至界址，并在現場設立包含對擬建房屋負監督責任的鄉鎮（街道）掛村領導和責任人姓名、電話，及擬建房屋層數、間距、建設規模等內容的公示牌，以便群眾監督及縣、鄉鎮（街道）、村三級巡查。

（二）基槽驗線階段：建房戶動工挖基時，由鄉鎮（街道）掛村領導召集鄉鎮（街道）管理委員會辦公室相關組成機構和村（居）委會人員到現場做好驗線放樣、挖槽埋基。施工完成后，管理委員會辦公室相關組成機構進行現場檢驗，檢驗合格后方可進行下階段施工。

（三）主體建設階段：村民建房完成基礎至一層平臺期間，由鄉鎮（街道）掛村領導召集鄉鎮（街道）管理委員會辦公室相關組成機構和村（居）委會人員到現場，依據規劃審批總平面布置圖和建筑單體設計圖，對該層以下的平面布置、層高、外形（走廊、門窗面等）等進行檢驗。檢驗合格后方可進行下一階段施工。

（四）定期抽查階段：鄉鎮（街道）掛村領導、鄉鎮（街道）綜合執法大隊要定期對在建項目進行日常巡查，一旦發現違建情況，要在第一時間制止違建行為。

（五）結頂驗收階段：村民建房主體完工后，由鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）組織檢查驗收。驗收合格后出具《農村宅基地用地和建房驗收意見》并交付使用。

第十八條嚴格落實“一戶一宅”，強化“建新拆舊”管理。易地新建住宅先拆后建的，優先安排宅基地；先建后拆的，村民應與鄉鎮（街道）管理委員會辦公室、村（居）委會簽訂三方協議并作出承諾，新建住宅竣工后，須在6個月內將舊宅自行拆除或交付村級組織處理，舊宅基地退還村級組織；未按照協議約定拆除舊宅、退還舊宅基地的，鄉鎮（街道）管理委員會辦公室督促村民自行拆除，經催告仍不履行的，由鄉鎮（街道）管理委員會辦公室、村（居）委會向人民法院提出訴訟后依法申請強制執行。拆除舊宅、退還舊宅基地前，不予辦理新建住宅的不動產登記手續。

第五章法律責任

第十九條對未依法取得或者違反《鄉村建設規劃許可證》規定內容的建房，由相關部門給予處罰，責令停止建設、限期改正。逾期不履行的，依法依規強制執行。

第二十條縣人民政府將農民建房用地管理納入鄉鎮（街道）人民政府年度工作目標考核，有下列情形之一的，對鄉鎮（街道）政府工作目標考核一票否決，對鄉鎮（街道）人民政府主要領導和鄉鎮（街道）掛村領導等其他負有責任的人員予以問責：

（一）農民建房用地管理秩序混亂，致使年度轄區內宅基地違法占用耕地面積比重大，造成惡劣影響或其他嚴重后果的；

（二）發生農民建房違法占地案件造成嚴重后果的；

（三）對違反農民建房用地管理規定行為不制止、不組織查處，或制止、查處不力的；

（四）對違反農民建房用地管理規定行為隱瞞不報、壓案不查的。

第二十一條縣農業農村、自然資源、住建部門在受理農民建房申請和監管時應做到公正、公開、透明，如發現徇私舞弊、監管職責履行不到位等行為，追究單位相關責任人的行法律責任。

第六章附則

第二十二條本辦法自2021年2月18日起施行，暫行一年。本辦法由縣農業農村局、自然資源局、住建局負責解釋，未涉及事項，依照國家、省、市制定的法律法規及政策執行。