房產(chǎn)稅論文范文10篇

摘要：高校后勤社會(huì)化改革關(guān)系到高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體作為獨(dú)立的納稅人應(yīng)該享受和承擔(dān)的法定權(quán)利與義務(wù)，關(guān)系到稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體的稅收管理，關(guān)系到稅收如何發(fā)揮調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)于經(jīng)濟(jì)、服務(wù)于社會(huì)的作用。文章試從高校后勤社會(huì)化改革的方向和目標(biāo)模式入手，理清高校后勤社會(huì)化改革涉及的稅收問題和稅收政策，分析高校后勤社會(huì)化改革稅收征管存在的主要問題，提出高校后勤社會(huì)化稅收規(guī)范化管理的措施。

關(guān)鍵詞：高校后勤改革；后勤社會(huì)化；稅收管理；規(guī)范化

高校后勤社會(huì)化改革給高校的管理與發(fā)展帶來了生機(jī)和活力，由此而引發(fā)的稅收問題成為高校和稅務(wù)部門乃至全社會(huì)共同關(guān)注的問題。它不僅關(guān)系到高校后勤改革的發(fā)展，關(guān)系到稅收能否規(guī)范化管理，也關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

高校后勤社會(huì)化活動(dòng)主要表現(xiàn)為高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體從事學(xué)生公寓、教師公寓、食堂經(jīng)營(yíng)和為高校教學(xué)提供后勤服務(wù)；利用學(xué)生公寓、教師公寓和食堂等高校后勤服務(wù)設(shè)施向社會(huì)人員提供服務(wù)；社會(huì)性投資建立的為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)；高校后勤實(shí)體為高校師生食堂提供的服務(wù)；設(shè)置在高校內(nèi)的實(shí)行社會(huì)化管理和獨(dú)立核算的食堂向師生或向社會(huì)提供餐飲服務(wù)等。高校后勤社會(huì)化改革是將高校后勤服務(wù)納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，建立由政府引導(dǎo)的、社會(huì)承擔(dān)為主的，適合高校辦學(xué)需要的法人化、市場(chǎng)化的后勤服務(wù)體系。

高校后勤社會(huì)化改革的主要目的，是將高校中具有經(jīng)營(yíng)性、社會(huì)性和服務(wù)性的活動(dòng)納入到市場(chǎng)化發(fā)展的軌道，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的組成部分，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。從稅收角度來說，這就意味著高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體作為一個(gè)獨(dú)立的納稅人，享受和承擔(dān)稅法規(guī)定的權(quán)利與義務(wù)。這不僅符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，增加社會(huì)供給，而且還可以為國(guó)家貢獻(xiàn)稅收。同時(shí)，高校后勤社會(huì)化后，可將主要精力用于教學(xué)和科研，減輕我國(guó)長(zhǎng)期以來計(jì)劃體制模式下高校辦學(xué)形成的沉重負(fù)擔(dān)。

一、高校后勤社會(huì)化改革涉及的稅收問題和現(xiàn)行稅收政策

本文作者：趙曉莉吳曉燕周京奎工作單位：南開大學(xué)

理論模型

考慮到住宅市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)家庭消費(fèi)決策的影響，本文仍將沿著Merton(1971)和史永東等(2009)的建模思路，將住宅權(quán)屬選擇概率納入非住宅耐用品消費(fèi)決策的隨機(jī)最優(yōu)控制模型。假定在一個(gè)無交易成本的經(jīng)濟(jì)中，代表性消費(fèi)者在t期的非住宅耐用品消費(fèi)為C(t)，住宅消費(fèi)為H(t)。為簡(jiǎn)化分析，假定無論自有住宅者還是租房者，其消費(fèi)的住宅面積和質(zhì)量相同，且住宅是無限可分的。該代表性家庭的效用函數(shù)U(C，H)滿足:U''''C(C，H)＞0，U''''H(C，H)＞0，U″CC(C，H)＜0，U″HH＜0(1)假定代表性家庭在每期有兩個(gè)收入來源:一是工資收入Ⅰ，假定它滿足dI(t)=Ydt，其中，Y為常數(shù)。為簡(jiǎn)化分析，假定該家庭僅有兩類資產(chǎn)，即無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)F和住宅資產(chǎn)H。我們用A={F，H}來代表該家庭擁有的資產(chǎn)集。上述兩類資產(chǎn)的收益構(gòu)成了該家庭的資產(chǎn)性收入。假定Pi(t)分別為無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)和住宅資產(chǎn)的價(jià)格，并且服從如下Ito⌒過程:

數(shù)據(jù)、變量與方法

(一)數(shù)據(jù)與變量選取美國(guó)商務(wù)部與統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合進(jìn)行了一個(gè)項(xiàng)目———美國(guó)都市住房調(diào)查(AmericanHousingSurvey:Met-ropolitanSurvey)，每7年對(duì)Boston、Miami、NewOrleans、Atlanta、LasVegas、Dalas、Seattle等41個(gè)城市和地區(qū)輪流作一次調(diào)查，取得被訪問者的家庭特征信息(如住宅權(quán)屬、家庭年收入、房屋結(jié)構(gòu)類型等)和個(gè)人信息(如戶主的年齡、教育水平、種族等)。本文使用2002年、2004年和2007年的調(diào)查數(shù)據(jù)①，該數(shù)據(jù)涵蓋了Baltimore、Boston、Houston、Miami的Hialeah、Minneapolis的SaintPaul、Tampa的Saint、Petersburg的Clearwater和WashingtonDC等33個(gè)地區(qū)通過隨機(jī)抽樣確定的147214個(gè)家庭，如此樣本容量，應(yīng)該能充分體現(xiàn)不同家庭的異質(zhì)性，可以做很好的政策對(duì)比分析。同時(shí)，我們以2002年為基期，利用美國(guó)CPI數(shù)據(jù)將模型中所有價(jià)值型變量轉(zhuǎn)換為實(shí)際變量。本文所使用的變量涉及住宅特征、家庭特征、戶主特征等。各變量定義如下:1．住宅相關(guān)變量h_value代表居民住宅的價(jià)值;h_ownship代表住宅權(quán)屬選擇，權(quán)屬類型分為租房和個(gè)人自有住宅。住宅結(jié)構(gòu)特征主要包括:房齡h_age、房屋的結(jié)構(gòu)類型h_type(獨(dú)立住宅定義為1，公寓定義為0)、房屋是否有空調(diào)d_airconditioner、住宅所在建筑的樓層數(shù)store_num、住宅面積h_area、房屋的使用成本h_cost、臥室的數(shù)量room_num。住宅鄰里特征包括:住宅的區(qū)位特征向量h_locat(1為市中心，0為郊區(qū))、1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有停車場(chǎng)d_parking、鄰里是否有嚴(yán)重的噪音d_comnoise、對(duì)鄰里購(gòu)物的滿意度d_shopping_satis、對(duì)鄰里居住環(huán)境的評(píng)價(jià)live_neighbor_rate、1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有工廠等工業(yè)企業(yè)d_factory、社區(qū)內(nèi)是否有娛樂設(shè)施h_recfac。2．家庭社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征及家庭類型變量家庭的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征主要包括:住房成本h_cost、房屋單位面積上的房產(chǎn)稅額per_pt、房?jī)r(jià)租金比pr_rent、家庭年收入inc、家庭總?cè)丝跀?shù)pop。另外，為減少異方差，我們也對(duì)單位面積上的房產(chǎn)稅、家庭年收入做了對(duì)數(shù)處理。戶主的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征主要包括:戶主性別hh_sex(男性定義為1，女性為0)、婚姻狀況married(1為已婚，0為未婚)、種族hh_race(白人定義為1，其他有色人種定義為0)、受教育程度edu_level和年齡hh_age。考慮到戶主年齡的影響可能是非線性的，我們控制了年齡的平方項(xiàng)hh_agesq。本文從家庭收入和戶主種族的角度來劃分家庭類型，其中把家庭收入按從低到高的順序平均分為5個(gè)組，依次為低收入家庭(l_inc)、中低收入家庭(ml_inc)、中等收入家庭m_inc、中高收入家庭(mh_inc)和高收入家庭(h_inc)，分別代表5種家庭收入類型。(二)計(jì)量模型在本文的研究中，我們通過三個(gè)步驟來分析房產(chǎn)稅對(duì)住宅權(quán)屬選擇和住宅特征需求的影響。首先，利用住宅特征價(jià)格模型(housepricehedonicmodel)估計(jì)住宅特征價(jià)格;然后利用所估計(jì)的住宅特征價(jià)格計(jì)算住宅特征需求;最后給出利用Heckman模型得出的房產(chǎn)稅、住宅權(quán)屬選擇行為和住宅特征需求的基本模型和擴(kuò)展模型估計(jì)結(jié)果。1．住宅特征價(jià)格模型我們使用標(biāo)準(zhǔn)的特征價(jià)格模型估計(jì)住宅特征價(jià)格，模型中解釋變量取住宅價(jià)值的對(duì)數(shù)。ln(h_valuei)=α0+α1Xi1+α2Xi2+εi(26)其中:Xi1代表第i個(gè)家庭的住宅結(jié)構(gòu)特征向量，包括:臥室的數(shù)量room_num;住宅類型h_type，1為獨(dú)立住宅，0為公寓;住宅面積h_area;房齡為h_age;住宅是否有空調(diào)d_airconditioner;住宅所在建筑的樓層store_num。Xi2代表第i個(gè)家庭的住宅鄰里特征向量，包括:社區(qū)是否提供娛樂設(shè)施d_recfac;1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有停車場(chǎng)d_parking;1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有嚴(yán)重的噪音d_comnoise;鄰里購(gòu)物的滿意度d_shopping_satis;1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有工廠等工業(yè)企業(yè)d_factory;住宅的區(qū)位特征h_locat，1表示市中心，0表示郊區(qū);對(duì)鄰里的滿意度live_neighbor_rate。εi代表誤差項(xiàng);α0是常數(shù)項(xiàng)，α1、α2代表各向量的系數(shù)。2．住宅特征需求利用以上住宅特征價(jià)格模型的回歸結(jié)果，計(jì)算住宅特征需求:demand=α^0+α^1Xi1+α^2Xi2(27)其中，demand代表第i個(gè)家庭的住宅特征需求，α^0、α^1、α^2為式(25)中各變量的估計(jì)系數(shù)，解釋變量同式(25)類似。3．房產(chǎn)稅、住宅權(quán)屬選擇與住宅特征需求由于本文所使用的調(diào)查數(shù)據(jù)存在家庭住宅權(quán)屬選擇的樣本偏誤問題，直接用OLS法得出的參數(shù)估計(jì)量可能出現(xiàn)偏誤，因此本文使用Heckman模型進(jìn)行分析。首先，以住宅權(quán)屬選擇作為第一階段估計(jì)的解釋變量進(jìn)行Probit估計(jì)，以確定消費(fèi)者進(jìn)行權(quán)屬選擇的決定因素。該基準(zhǔn)模型如下:Prob(own=1|•)=β0+β1per_pti+β2pr_renti+fβ3i，fZi，f+γi(28)其中:被解釋變量own代表家庭的住宅權(quán)屬選擇(自己擁有住宅，變量值為1，租房則變量值為0)，per_pt為住宅單位面積上的房產(chǎn)稅額;pr_rent代表住宅單位面積上的房?jī)r(jià)租金比;Z代表控制變量，包括戶主和家庭的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征，具體為:戶主的受教育水平edu_level、種族hh_race、性別hh_sex、婚姻狀況married、年齡hh_age、年齡平方項(xiàng)hh_agesq、住房費(fèi)用h_cost、家庭收入的對(duì)數(shù)lninc、家庭人口數(shù)pop;γi是誤差項(xiàng);β1、β2、是各變量的系數(shù)。在三個(gè)年度混合截面數(shù)據(jù)的回歸模型中，我們還控制了時(shí)間虛擬變量和房產(chǎn)稅與時(shí)間虛擬變量的交叉項(xiàng)，以考察房產(chǎn)稅對(duì)住房消費(fèi)影響效應(yīng)在不同年度的差異。其次，為了糾正選擇性偏誤，需要從Probit估計(jì)式中得到轉(zhuǎn)換比率(inversemillsratio)λ，作為第二階段估計(jì)的修正參數(shù)。最后，再利用OLS方法進(jìn)行估計(jì)。基本模型為:lndemand=β0+β1per_pti+fβ2i，fZi，f+β3λi+εi(29)其中:Z代表控制變量;β3為轉(zhuǎn)換比率的待估系數(shù)，如果該系數(shù)顯著，則證明樣本存在選擇性偏誤，否則表明選擇性偏誤不存在，此時(shí)就可以認(rèn)為OLS的估計(jì)結(jié)果是有效的①。為了檢驗(yàn)房產(chǎn)稅對(duì)不同收入水平家庭的影響差異，我們引入了家庭收入水平虛擬變量、房產(chǎn)稅與家庭收入水平的交叉項(xiàng)，得到擴(kuò)展方程:Prob(own=1|•)=β0+β1per_pti+β2pr_renti+fβ3i，fZi，f+kβ4i，kVi，k+kβ5i，kVi，k×per_pt+γilndemand=β0+β1per_pti++fβ2i，fZi，f+kβ3i，kVi，k+kβ4i，kVi，k×per_pt+β5λi+εi(30)其中，Vi，k代表家庭收入類型，Vi，k×per_pt代表第i個(gè)家庭的住宅單位面積上房產(chǎn)稅與家庭收入類型虛擬變量的交叉項(xiàng)。

估計(jì)結(jié)果

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要作用。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收逐年大幅增長(zhǎng)，已成為地稅收入的重要組成部分。客觀分析房地產(chǎn)業(yè)稅收管理現(xiàn)狀，強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅收管理，對(duì)促進(jìn)地稅收入的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)有著積極的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)稅收管理強(qiáng)化

一、山西省大同市房地產(chǎn)稅收發(fā)展現(xiàn)狀

大同市房地產(chǎn)行業(yè)近年來呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2006年全市房地產(chǎn)投資為21．42億元，環(huán)比增長(zhǎng)46．6％，其中住宅投資為15．44億元，環(huán)比增長(zhǎng)21．3％。2004年至2006年房地產(chǎn)投資平均增速為50．47％，住宅投資在房地產(chǎn)投資的比重保持在55％以上，住宅建設(shè)是大同市房地產(chǎn)投資的主要方向。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收收入大幅增長(zhǎng)，已逐漸成為大同市地方稅收的重要來源。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展，才能“保”住經(jīng)濟(jì)稅源，才能保證地方稅收持續(xù)、穩(wěn)步增長(zhǎng)。

1房地產(chǎn)業(yè)稅收發(fā)展主要特點(diǎn)。一是稅收總量逐年擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度逐年加快。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)稅收總量逐年擴(kuò)大。2004年，大同市房地產(chǎn)稅收總量?jī)H為4484．07萬元；2005年達(dá)到6140．42萬元，同比增收1656．35萬元；2006年達(dá)到9935．41萬元，同比增收3794．99萬元。與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅收的增長(zhǎng)速度也逐年加快。一是房地產(chǎn)稅收歷年同比呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2004和2005年的增幅分別為36．94％和61．80％；二：是2005年由于在建工程較多，峻工面積和銷售面積回落，房地產(chǎn)稅收比上年增長(zhǎng)36．94％，而地方稅收比上年增長(zhǎng)55l88％，低于同期地方稅收總體增幅18．94個(gè)百分點(diǎn)；2006年房地產(chǎn)稅收比上年增長(zhǎng)61．80％，遠(yuǎn)高于同期地方稅收增長(zhǎng)。二是所占比重較小且小有起伏，貢獻(xiàn)份額整體上呈逐年加大的趨勢(shì)；三是各稅種普遍增長(zhǎng)但增幅不一，所占比重差異懸殊；四是各地發(fā)展很不平衡，增幅比重涇渭分明。從2006年全市情況來看，該市房地產(chǎn)業(yè)稅收在縣(區(qū))之間發(fā)展不平衡。一是各地房地產(chǎn)稅收的增長(zhǎng)幅度不平衡。全市房地產(chǎn)稅收增幅為61．80％，高出地方稅收增幅40．03個(gè)百分點(diǎn)，城區(qū)、南郊、開發(fā)區(qū)和市級(jí)等市中心區(qū)房地產(chǎn)稅收增幅為55．98％，高出地方稅收總體增幅31．82個(gè)百分點(diǎn)。其他縣(區(qū))雖基本趨于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅較小。二是房地產(chǎn)稅收占當(dāng)?shù)氐胤蕉愂盏谋戎夭黄胶狻?006年城區(qū)、南郊、開發(fā)區(qū)和市級(jí)組織房地產(chǎn)稅收8876．05萬元，占到全市房地產(chǎn)稅收的89．34％，也就是說全市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局是以市區(qū)為中心，其中城區(qū)、南郊、開發(fā)區(qū)和市級(jí)組織的房地產(chǎn)稅收占全市房地產(chǎn)稅收的比重分另為15．57％、30．68％、16．01％和26．89％，而其他9個(gè)縣(區(qū))僅10．66％，像大同縣、靈丘縣、左云縣房地產(chǎn)稅收占其地方稅收的比重不到1％，而占全市房地產(chǎn)稅收的比重也不足1％。

編者按：本文主要從合并稅種，但不能把土地出讓金納入稅種征收；擴(kuò)大征收范圍，但農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民一般自住房應(yīng)繼續(xù)予以免稅優(yōu)惠；科學(xué)確定適用稅率；計(jì)稅依據(jù)要改按市場(chǎng)評(píng)估值，但應(yīng)給予適當(dāng)?shù)恼劭郏环康禺a(chǎn)稅應(yīng)劃為地方稅；中央制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅法，但應(yīng)賦予地方適當(dāng)?shù)亩悪?quán)進(jìn)行論述。其中，主要包括：現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有三個(gè)、土地出讓金與房地產(chǎn)稅性質(zhì)不完全相同、擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征收范圍，打破原來征稅范圍的地域限制、國(guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)員享受國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)的住房，也可給予優(yōu)惠免稅、房地產(chǎn)稅的改革要貫徹“低稅率”原則、房地產(chǎn)稅改按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估值的一定比例作為計(jì)稅依據(jù)已成為世界主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的共識(shí)、房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn).是對(duì)房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)的征稅，屬于直接稅的范疇等，具體請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

世界大多數(shù)國(guó)家普遍開征房地產(chǎn)稅，但稅名有所不同，一般叫不動(dòng)產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅；僅在東南亞個(gè)別國(guó)家和我國(guó)香港地區(qū)叫物業(yè)稅。但是物業(yè)稅與物業(yè)費(fèi)等概念界定不清；財(cái)產(chǎn)稅又是按征稅對(duì)象分類的稅種，我國(guó)現(xiàn)階段也不可能對(duì)所有財(cái)產(chǎn)都征稅并納入一個(gè)稅種征收，所以，對(duì)房地產(chǎn)征稅改名“房地產(chǎn)稅”為好。本文針對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的改革滯后、收入偏小、矛盾突出等問題，提出應(yīng)結(jié)合我國(guó)國(guó)情，加快改革步伐等具體建議。

一、合并稅種，但不能把土地出讓金納入稅種征收

現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有三個(gè)：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)“簡(jiǎn)稅制”的原則，應(yīng)該三稅合并，不再區(qū)分內(nèi)外資，不再區(qū)分自住、出租.統(tǒng)一征收。我國(guó)城市土地是國(guó)家所有，但房和地是連在一起的，房?jī)r(jià)和地價(jià)更是緊密相連，而且地價(jià)占主要比重，如杭州市，同樣建筑結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)在市中心每平方米建筑面積的市場(chǎng)價(jià)為15000元～20000元，而在郊區(qū)只要5000元～6000元。因此，房產(chǎn)稅和土地使用稅只能合并征收，以利簡(jiǎn)化稅制，體現(xiàn)公平稅負(fù)。

至于土地出讓金可否并入稅收分年征收?有的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)將現(xiàn)行土地出讓金一次性收取方式改為分年收取，并納入房地產(chǎn)稅征收，其理由是分年收取可以降低房屋開發(fā)成本，從而降低房?jī)r(jià)、減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，并防止地方政府在土地轉(zhuǎn)讓中的短期行為。但筆者認(rèn)為，土地出讓金與房地產(chǎn)稅性質(zhì)不完全相同。土地出讓金是政府以土地所有者身份在出讓一定年限土地使用權(quán)時(shí)獲得的租金收入；房地產(chǎn)稅是政府為納稅人提供公共建設(shè)服務(wù)而對(duì)擁有房產(chǎn)的單位和個(gè)人課征的稅收。另外，現(xiàn)在土地出讓金已成為各地地方政府開展公共建設(shè)服務(wù)重要的收入來源，一旦改成年租制，分為50年或70年分年收取并納入稅收征收，會(huì)出現(xiàn)兩種后果：一是地方政府將減少一大筆可用作地方公共建設(shè)服務(wù)的收入，造成財(cái)政支出安排上的困難；二是將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況帶來無法預(yù)想的局面，如杭州市現(xiàn)在市中心的普通住宅，每平方米均價(jià)為15000元～18000元，杭州市國(guó)土資源局市中心土地使用權(quán)拍賣的價(jià)格為每平方米1000元～15000元，如剔除土地出讓金因素，房?jī)r(jià)可驟降至每平方米4000元～5000元，供求后果很難設(shè)想。因此筆者認(rèn)為土地出讓金不能并入房地產(chǎn)稅征收。

二、擴(kuò)大征收范圍，但農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民一般自住房應(yīng)繼續(xù)予以免稅優(yōu)惠

編者按：本文主要從房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的程序選擇；房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)進(jìn)行論述。其中，主要包括：對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇、我國(guó)有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評(píng)估的行為主體、選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評(píng)估主體、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期、以市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)按評(píng)估值進(jìn)行征稅、申訴安排、房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復(fù)雜、基本評(píng)估方法、房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值、采用市場(chǎng)比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料、稅基評(píng)估技術(shù)－－批量評(píng)估、對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集、估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析等，具體請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

一、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的程序選擇

（一）對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇

在已實(shí)行稅基評(píng)估制度的國(guó)家和地區(qū)中，有些國(guó)家和地區(qū)的評(píng)稅主體為代表征稅方的評(píng)估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評(píng)估主體（往往是民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員）共同來承擔(dān)。但也有一些國(guó)家和地區(qū)，其稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評(píng)估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)。這種單一稅基評(píng)估主體往往會(huì)產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為稅基評(píng)估主體時(shí)，其對(duì)稅基的評(píng)估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

我國(guó)有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評(píng)估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，必然要新增大量人員，這與我國(guó)政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來評(píng)估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國(guó)稅基評(píng)估制度時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評(píng)估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評(píng)估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國(guó)稅基評(píng)估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個(gè)以上的評(píng)估主體來承擔(dān)時(shí)，則可以選擇民間的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)中介評(píng)估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對(duì)中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。（3）如果我國(guó)稅基評(píng)估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，那么，為保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評(píng)估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來承擔(dān)。在國(guó)外，由政府單方承擔(dān)稅基評(píng)估工作的，其評(píng)估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門。

編者按：本文主要從合并稅種，但不能把土地出讓金納入稅種征收；擴(kuò)大征收范圍，但農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民一般自住房應(yīng)繼續(xù)予以免稅優(yōu)惠；科學(xué)確定適用稅率；計(jì)稅依據(jù)要改按市場(chǎng)評(píng)估值，但應(yīng)給予適當(dāng)?shù)恼劭郏环康禺a(chǎn)稅應(yīng)劃為地方稅；中央制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅法，但應(yīng)賦予地方適當(dāng)?shù)亩悪?quán)幾點(diǎn)進(jìn)行論述。其中，主要包括：根據(jù)“簡(jiǎn)稅制”的原則，應(yīng)該三稅合并，不再區(qū)分內(nèi)外資、現(xiàn)在土地出讓金已成為各地地方政府開展公共建設(shè)服務(wù)重要的收入來源、房地產(chǎn)稅的改革要貫徹“低稅率”原則、房地產(chǎn)稅改按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估值的一定比例作為計(jì)稅依據(jù)已成為世界主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的共識(shí)等，具體請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

世界大多數(shù)國(guó)家普遍開征房地產(chǎn)稅，但稅名有所不同，一般叫不動(dòng)產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅；僅在東南亞個(gè)別國(guó)家和我國(guó)香港地區(qū)叫物業(yè)稅。但是物業(yè)稅與物業(yè)費(fèi)等概念界定不清；財(cái)產(chǎn)稅又是按征稅對(duì)象分類的稅種，我國(guó)現(xiàn)階段也不可能對(duì)所有財(cái)產(chǎn)都征稅并納入一個(gè)稅種征收，所以，對(duì)房地產(chǎn)征稅改名“房地產(chǎn)稅”為好。本文針對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的改革滯后、收入偏小、矛盾突出等問題，提出應(yīng)結(jié)合我國(guó)國(guó)情，加快改革步伐等具體建議。

一、合并稅種，但不能把土地出讓金納入稅種征收

現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有三個(gè)：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)“簡(jiǎn)稅制”的原則，應(yīng)該三稅合并，不再區(qū)分內(nèi)外資，不再區(qū)分自住、出租.統(tǒng)一征收。我國(guó)城市土地是國(guó)家所有，但房和地是連在一起的，房?jī)r(jià)和地價(jià)更是緊密相連，而且地價(jià)占主要比重，如杭州市，同樣建筑結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)在市中心每平方米建筑面積的市場(chǎng)價(jià)為15000元～20000元，而在郊區(qū)只要5000元～6000元。因此，房產(chǎn)稅和土地使用稅只能合并征收，以利簡(jiǎn)化稅制，體現(xiàn)公平稅負(fù)。

至于土地出讓金可否并入稅收分年征收?有的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)將現(xiàn)行土地出讓金一次性收取方式改為分年收取，并納入房地產(chǎn)稅征收，其理由是分年收取可以降低房屋開發(fā)成本，從而降低房?jī)r(jià)、減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，并防止地方政府在土地轉(zhuǎn)讓中的短期行為。但筆者認(rèn)為，土地出讓金與房地產(chǎn)稅性質(zhì)不完全相同。土地出讓金是政府以土地所有者身份在出讓一定年限土地使用權(quán)時(shí)獲得的租金收入；房地產(chǎn)稅是政府為納稅人提供公共建設(shè)服務(wù)而對(duì)擁有房產(chǎn)的單位和個(gè)人課征的稅收。另外，現(xiàn)在土地出讓金已成為各地地方政府開展公共建設(shè)服務(wù)重要的收入來源，一旦改成年租制，分為50年或70年分年收取并納入稅收征收，會(huì)出現(xiàn)兩種后果：一是地方政府將減少一大筆可用作地方公共建設(shè)服務(wù)的收入，造成財(cái)政支出安排上的困難；二是將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況帶來無法預(yù)想的局面，如杭州市現(xiàn)在市中心的普通住宅，每平方米均價(jià)為15000元～18000元，杭州市國(guó)土資源局市中心土地使用權(quán)拍賣的價(jià)格為每平方米1000元～15000元，如剔除土地出讓金因素，房?jī)r(jià)可驟降至每平方米4000元～5000元，供求后果很難設(shè)想。因此筆者認(rèn)為土地出讓金不能并入房地產(chǎn)稅征收。

二、擴(kuò)大征收范圍，但農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民一般自住房應(yīng)繼續(xù)予以免稅優(yōu)惠

論文關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅，稅基范圍，市場(chǎng)價(jià)值，體制改革

論文摘要：在“寬稅基，低稅率”的稅制改革原則下，以房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為課稅基礎(chǔ)、擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍、規(guī)范減免措施為手段的房產(chǎn)稅稅基拓寬，是我國(guó)房產(chǎn)稅改革的必然選擇。房產(chǎn)稅是許多國(guó)家地方財(cái)政的重要收入來源。我國(guó)自分稅制改革以來，地方主體稅種一直缺失，使得地方政府依賴土地出讓金收入，形成有中國(guó)特色的“土地財(cái)政”。要改變這種不具有可持續(xù)性的“土地財(cái)政”現(xiàn)象，改革房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨。

當(dāng)前房產(chǎn)稅改革已成為大眾關(guān)注的熱門話題，因?yàn)樗P(guān)系到大眾的切身利益和地方政府的財(cái)力來源，也是我國(guó)土地財(cái)政模式轉(zhuǎn)換的必然要求。2010年10月，黨的十七屆五中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》明確提出要“繼續(xù)推進(jìn)費(fèi)改稅，全面改革資源稅，開征環(huán)境保護(hù)稅，研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。

我國(guó)自1994年分稅制改革以來，地方稅種大多比較零散，不易征收，地方財(cái)政收入難以得到保障，這與社會(huì)、居民、企業(yè)對(duì)地方公共服務(wù)日益增長(zhǎng)的需求相矛盾。因此，地方政府依賴土地出讓金收入，形成了具有中國(guó)特色的“土地財(cái)政”。這種以“賣地”為特征的“土地財(cái)政”不具有可持續(xù)性，不符合科學(xué)發(fā)展觀的要求。當(dāng)今世界上許多國(guó)家，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅則是地方財(cái)政的重要收入來源。因?yàn)榈胤秸峁┑墓伯a(chǎn)品可以通過土地或者房產(chǎn)的價(jià)格比較完全地反映出來，如某區(qū)域內(nèi)有良好的治安、教育等因素，那么該區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)就比較高，所以不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是對(duì)地方公共產(chǎn)品水平比較全面和準(zhǔn)確的表達(dá)，而該區(qū)域內(nèi)的常住居民都會(huì)享受到地方政府提供的公共產(chǎn)品。

一、房產(chǎn)稅的歷史沿革及現(xiàn)存問題

我國(guó)1950年開征了房地產(chǎn)稅，但在實(shí)施中受到各方面形勢(shì)以及相關(guān)法律變遷的影響，經(jīng)歷了一段特殊的發(fā)展歷程，而且在運(yùn)行中也出現(xiàn)了一些問題。在此，擬對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展歷程進(jìn)行回顧，并對(duì)運(yùn)行中存在的問題進(jìn)行剖析。

編者按：本文主要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧；結(jié)語進(jìn)行論述。其中，主要包括：籌劃思路、納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)、籌劃案例、“以物易物”方式、“合營(yíng)企業(yè)”方式、籌劃思路、房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)、籌劃案例、改出租房屋為自營(yíng)房屋，就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅、土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增加扣除項(xiàng)目金額等，具體請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營(yíng)業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營(yíng)業(yè)額，二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。

論文關(guān)鍵詞：房屋出租；營(yíng)業(yè)稅；印花稅；房產(chǎn)稅；城鎮(zhèn)土地使用稅；企業(yè)所得稅

論文摘要：我國(guó)企業(yè)出租房屋，具體需要交納營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅。現(xiàn)今在講究集約型社會(huì)的觀念下，各企業(yè)對(duì)自己閑置的廠房或辦公室等對(duì)外出租成為較普遍的現(xiàn)象，文章針對(duì)其在處理稅務(wù)及賬務(wù)上的問題，作簡(jiǎn)要探討。

一、交納稅款具體種類及相關(guān)規(guī)定

現(xiàn)將各稅種分述如下：

第一，營(yíng)業(yè)稅。以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目，稅率為5％計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。（《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及稅目稅率表、《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》）

第二，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％。

【論文關(guān)鍵詞】電網(wǎng)企業(yè)稅收籌劃企業(yè)五個(gè)稅種

【論文摘要】稅收籌劃是納稅人的合法權(quán)利,本文結(jié)合電網(wǎng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),對(duì)電網(wǎng)企業(yè)涉及主要稅種稅收籌劃方法進(jìn)行探討。

在依法經(jīng)營(yíng)的前提下,如何圍繞現(xiàn)行法律法規(guī)開展適合電網(wǎng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的稅收籌劃方案,用好用足稅收政策,盡最大努力降低企業(yè)稅收成本,是當(dāng)期財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。本文結(jié)合電網(wǎng)企業(yè)就主要稅種稅收籌劃談相應(yīng)對(duì)策。

一、增值稅稅收籌劃

增值稅作為電網(wǎng)企業(yè)最大稅種,稅收籌劃的關(guān)鍵是進(jìn)項(xiàng)稅額如何足額、及時(shí)抵扣。

(一)進(jìn)項(xiàng)稅的籌劃