出租房稅收委托代征管理制度

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第一條為了加強個人出租房屋稅收征管，提升協稅護稅工作管理水平，使個體稅收社會化管理工作健康有序開展，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定，按照《黑龍江省地方稅務局關于加強個人出租房屋管理工作的通知》（黑地稅發〔2009〕8號）、《哈爾濱市地方稅務局關于加強個人出租房屋管理工作的通知》（哈地稅發〔2009〕26號）要求，結合我縣征管實際，制定本辦法：

第二條依據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）第五條和《征管法實施細則》第四十四條規定，個人出租房屋，委托各所屬鄉（鎮）財政所征收。征收管理實行“政府主導、稅務主管、部門參與、財政主體、信息共享”的管理原則。

第三條縣地稅局是稅收征管的主體。各鄉（鎮）財政所接受地方稅務機關委托，在規定的范圍內實施代征本轄區個人出租房屋稅收工作的征稅主體。受托代征單位要成立“委托代征工作站”具體負責代征工作。

第四條個人出租房屋的納稅主體：

（一）房屋所有權人（個人）為個人出租房屋應稅行為的納稅義務人，是納稅主體。無法確認房屋所有權人的個人出租房屋由實際取得租金的出租人代為履行納稅義務。因承租人原因無法與房屋所有權人取得聯系的，由承租人代為繳納相關稅款。

（二）自有自用（含無租使用）房屋和有償出租房屋的界限為：對個人利用自有房屋從事生產經營的，須向受托代征單位提供營業執照、房屋產權證、戶口簿。法定代表人、產權人、戶主姓名一致的，可視為自有自用房屋；夫妻之間、父母與子女之間無償使用產權所有人房產的，可視為自有自用范疇的無租使用房屋；其他情況認定為出租房屋。

第五條下列行為是個人出租房屋的行為：

（一）將自有房屋出租給承租人，由出租人向承租人收取租金或者獲取其他經濟利益。

（二）承租人將租入的個人房屋再出租的轉租行為。

（三）個人以房屋產權投資入股不承擔經營風險，從被投資方取得固定收入的。

（四）個人以承包、租賃經營或以其他名義提供房屋使用權，并取得固定收入的。

第六條根據屬地征收的原則，所有在我縣各鄉（鎮）范圍內的個人房屋出租戶都屬于本辦法委托代征的范圍，個人房屋出租代征范圍包括：

（一）個人非住宅用房出租，包括商業用房、產權商鋪、寫字樓和廠房、倉庫、車庫等非住宅房屋。

（二）個人住宅用房出租。

第七條委托代征稅種包括：營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、個人所得稅、房產稅等。

第八條委托代征的期限以委托單位與受托單位簽訂的“委托代征稅款協議書”為準，一般以一年為期，每年簽訂一次。

第九條個人房屋出租按《哈爾濱市地方稅務局關于加強個人出租房屋管理工作的通知》（哈地稅發〔2009〕26號）第三條之規定，實行綜合征收率征收：

（一）月租金收入在營業稅起征點以下的城鎮納稅人為5%（其中：房產稅4%，個人所得稅1%），鄉以下（含本級）的為1%，即個人所得稅。

（二）月租金收入在營業稅起征點以上的：

城鎮住宅用房出租的為6.97%（其中：營業稅1.5%、城建稅0.075%、教育費附加0.045%、地方教育附加0.015%、房產稅4%、個人所得稅1.335%）；鄉以下（含本級）住宅出租的為2.91%（其中：營業稅1.5%、城建稅0.015%、教育費附加0.045%、地方教育附加0.015%、個人所得稅1.335%）。

城鎮非住宅用房出租的為11.9%（其中：營業稅5%、城建稅0.25%、教育費附加0.15%、地方教育附加0.05%、房產稅4%、個人所得稅2.45%）；鄉以下（含本級）非住宅用房出租的為7.7%（其中：營業稅5%、城建稅0.05%、教育費附加0.15%、地方教育附加0.05%、個人所得稅2.45%）。

第十條計稅租金收入的確定以簽訂的房屋租賃合同、協議租金收入額為計稅依據。租賃合同、協議租金收入額低于租金最低標準的，按租金最低標準確定的租金收入為計稅依據。

第十一條納稅人有下列情形的，稅務機關可以核定其應納稅額：

（一）納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的；

（二）房屋出租人未按照規定的期限辦理納稅申報，經主管稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；

（三）房屋所有人將自有房屋以無償使用的名義交給其他個人或單位用于居住或從事生產經營，實際收取租金或實物等其他經濟利益的；

（四）拒不向主管稅務機關提供房屋租賃合同、協議等納稅資料的。

第十二條核定征收計稅價格和租金最低標準的確定及應納稅額的計算：

（一）按照《征管法》規定，對列入核定征收范圍的，按照相同地段、相同類別租金標準確定計稅價格。對無標準參照的，按租金最低標準確定計稅價格。不同區域、不同繁華程度地段的房屋租金最低標準由主管地稅機關參照有關部門相關規定確定,并根據地價變動情況，每年做出調整（標準附后）。

核定月租金收入計算公式為：

月租金收入=每平方米月租金標準×房屋使用面積

（二）出租房屋應納稅額的計算：

應納稅額=租金收入×綜合征收率

第十三條個人出租房屋稅款征收根據納稅人實際情況，征收期限可實行簡并征期，按年一次性征收或分次征收。

第十四條受托單位應采取以下征收方式征收稅款：

（一）受托單位排查登記；

（二）納稅人自行填寫《納稅申報表》，攜帶房屋出租合同原件及復印件、房屋產權人（經辦人）身份證原件復印件到代征點申報；

（三）受托單位審核其資料是否齊全，內容是否一致，確認無誤后確定應征稅款，由受托單位開票征收的方式進行征收。

第十五條受托單位應按照規定做好完稅證的管理工作：

（一）受托單位必須使用委托單位提供的專用票據《稅收通用完稅證》（以下稱《完稅證》）代征稅款，不得以其他票據代替。開錯作廢的《完稅證》要加蓋《作廢》戳記，同時要根據《稅收票證管理辦法》的有關要求，專門指定一名會計人員，負責《完稅證》的領用、保管和票款結報。會計人員要按規定到地稅局領取并保管《完稅證》，指導代征點工作人員正確填開，并于每日下班前統一存放至代征點保險柜內，嚴禁私自攜帶外出。建立票據管理制度，送主管稅務機關備案，確保票據安全。

（二）每月15日前各代征單位要與地稅機關結算一次上月《完稅證》使用情況，結算時要將已使用的《完稅證》（報查聯）按號碼順序進行匯總裝訂，連同作廢的《完稅證》（一式三聯）、《票款結報手冊》、《票證繳銷報告表》、并附《代征稅款明細統計表》、《月份代征稅款匯總表》、《代征稅款情況匯總表》及繳入國庫后銀行蓋章返回的《稅收（匯總專用）繳款書》（稅務機關留存聯）報縣地稅局計劃統計股。

（三）各鄉鎮地稅分局負有對財政所受托代征稅款工作的政策輔導及《完稅證》的使用實施日常監督、檢查職責，每季至少檢查一次《完稅證》領、用、存情況，并填寫《完稅證領用存報告表》報地稅局計劃統計股。在檢查中發現的問題，各鄉鎮地稅分局要及時向縣地稅局計劃統計股報告。

第十六條個人出租房屋的納稅人在代征工作站繳清稅款后，確須向承租人提供發票的，主管稅務機關應予開具。代開發票的程序是：

（一）納稅人到委托代征工作站領取《代開發票申請表》一份，按表內項目要求填寫，經委托代征工作站工作人員在稅款欄內按稅種填寫已納各稅，加蓋“××財政所代征稅款專用章”及經辦人章后，攜帶《完稅證》原件及復印件、房屋產權證明原件及復印件、房屋出租合同原件及復印件、房屋產權人（經辦人）身份證復印件到縣地稅局辦稅服務廳綜合窗口辦理。

（二）地稅局辦稅服務廳窗口人員要審核申請代開發票人提供《代開發票申請表》各項內容填寫是否齊全，完稅證原件與復印件內容是否一致，代征工作站及經辦人是否蓋章，房屋出租合同計稅依據與所納稅款是否正確，確認無誤后，在《完稅證》原件上加蓋“發票已開具專用章”，留存《代開發票申請表》、《完稅證》復印件、房屋產權證明復印件、房屋出租合同復印件和房屋產權人（經辦人）身份證復印件后給予代開發票。

第十七條受托代征單位應按照如下規定建立檔案，加強代征工作的管理：

（一）受托代征單位應建立《稅務登記管理臺帳》、《代征稅款分戶管理臺帳》、《完稅證領用存明細帳》、《代征稅款明細統計表》及《代征稅款（月份）匯總表》等相應備查賬目。

（二）受托代征單位有義務將代征稅款過程中發現的問題，及時向上級部門和委托單位報告。

（三）受托代征單位應按稅務機關規定，及時向主管稅務機關申報并解繳全部代征稅款。受托單位要在銀行設立“委托代征稅款專用賬戶”，稅款征收后各代征單位要按期分稅種打印《稅收匯總繳款書》繳入國庫，嚴禁混庫、截留、坐支，積壓稅款現象發生，如有違反按財經紀律處理，觸犯刑律的，移交司法機關查處。

（四）受托代征單位要在每月代征結清稅款后將《代征稅款明細統計表》、《代征稅款（月份）匯總表》一式兩份報送縣地稅局管理股，管理股留存一份，一份返回各分局留存。

（五）委托單位（各地稅分局）將定期對受托單位檔案管理情況進行檢查指導，使檔案管理達到規范化，受托代征單位應依法接受稅務機關對代征稅款工作的監督檢查。

（六）受托單位對納稅人的登記、申報、征稅、繳庫等環節資料要及時整理、逐戶建檔，帳表冊要實行紙制資料和電子檔案雙重管理，妥善保管，嚴禁丟失。

第十八條委托單位的權利和義務：

（一）委托單位按照國家法律、行政法規、規章的規定與受托代征單位簽定《委托代征稅款協議書》，發放《委托代征稅款證書》，明確雙方的權利、義務、責任。

（二）委托單位有責任對受托單位的代征工作進行指導和監督，并依法向受托單位支付代征手續費。

（三）委托單位應依法及時向受托單位提供代征稅款所需要的稅收票證《完稅證》。

（四）委托單位有權隨時檢查受托單位代征稅款的情況。

（五）因國家稅收法律、法規、規章的廢止或修訂致使本協議失效或部分失效時，委托單位負有及時通知受托單位并要求終止或修改協議的責任。

第十九條受托單位的權利和義務：

（一）受托單位應當遵守國家法律、行政法規、規章關于委托代征稅款的規定，按照協議規定的稅種、范圍、標準、期限代征稅款，并依法收取委托單位支付的代征手續費。

（二）受托代征單位有責任做好稅法及各項稅收政策法規的宣傳、教育、解釋工作，加強對代征納稅人的日常管理，認真做好排查登記工作，輔導納稅人填寫納稅申報表，督促納稅人如實申報，足額繳稅。

（三）受托代征單位依據與稅務機關簽定《委托代征稅款協議書》條款履行職責，在授權征收的范圍內正確使用《完稅證》，并按照稅務機關的票證管理規定，做好完稅證領取、使用、保管、報繳。如發生不按照規定領取、使用、保管、報繳、丟失等現象將按照國家稅務總局《稅收票證管理辦法》嚴肅處理。

第二十條委托單位支付的代征手續費的標準為受托單位已繳入國庫的代征稅款的5%，代征手續費按季度支付，支付方式為轉帳支票。代征單位領取手續費需攜帶資料：