土地利用科講稿

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一、土地利用管理工作的主要內(nèi)容

（一）工作職責(zé)

負(fù)責(zé)全縣國有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)出資或入股具體工作；擬定并執(zhí)行國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的招標(biāo)、拍賣方案；負(fù)責(zé)編制土地使用權(quán)年度供應(yīng)計(jì)劃、土地儲備年度計(jì)劃、出讓方案、土地資產(chǎn)處置方案等；收回土地使用權(quán)的有關(guān)工作；組織基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)的測評，按規(guī)定確認(rèn)土地使用權(quán)價(jià)格；組織土地供應(yīng)信息。

二、國有建設(shè)用地的供應(yīng)

1、按規(guī)劃、計(jì)劃供地。

使用任何建設(shè)用地都必須符合規(guī)劃、計(jì)劃。必須安排在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須符合土地利用年度計(jì)劃，這是《土地管理法》的規(guī)定。按計(jì)劃供應(yīng)土地，也是宏觀調(diào)控土地市場的重要手段。目前的供地計(jì)劃有兩種，一種是《土地管理法》規(guī)定的土地利用年度計(jì)劃，一種是國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃。2006年11月，國土資源部修訂了《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》（37號令）。對于市場供應(yīng)來說，只有新增建設(shè)用地計(jì)劃是不全面的。為此，國土資源部依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案”的規(guī)定，在《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（部39號令）和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（部21號令）中要求，市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)杜會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃。這個(gè)計(jì)劃既包括新增的，也包括現(xiàn)有的。但也是不全面的，因?yàn)閯潛艿囊粔K依然不在這個(gè)計(jì)劃內(nèi)。這些需要我們在研究供地計(jì)劃時(shí)應(yīng)一并考慮。

2、按產(chǎn)業(yè)政策供地

產(chǎn)業(yè)政策是國家對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。如果說計(jì)劃是總量控制，那么產(chǎn)業(yè)政策就是結(jié)構(gòu)調(diào)控，信貸政策和土地政策應(yīng)與之相配合，才能使國家產(chǎn)業(yè)政策落到實(shí)處。

隨著國家產(chǎn)業(yè)政策的不斷調(diào)整，土地供應(yīng)政策也在不斷地完善和配套。2003年以來，為防止盲目投資、低水平重復(fù)建設(shè)，切實(shí)加強(qiáng)對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，國務(wù)院和國務(wù)院有關(guān)部門出臺了一些系列的宏觀調(diào)控的政策措施。在土地供應(yīng)的政策上，依照國家產(chǎn)業(yè)政策和《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2005年本）》，制定了新的《限制供地項(xiàng)目目錄》和《禁止供地項(xiàng)目目錄》（2006年本）。對淘汰類、限制類項(xiàng)目分別實(shí)行禁止和限制供地。

3、嚴(yán)格界定劃撥和有償供地方式。

劃撥用地制度是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期所形成的。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，劃撥供地的范圍在逐步縮小。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條和《土地管理法》第五十四條規(guī)定：建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以劃撥方式取得①國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2001年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》要求：嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》關(guān)于劃撥用地范圍的規(guī)定，任何單位和個(gè)人均不得突破。除法律規(guī)定可以采用劃撥方式提供用地外，其他建設(shè)需要使用國有土地的，必須依法實(shí)行有償使用。國土資源部要依據(jù)法律規(guī)定，抓緊制定具體的劃撥用地目錄。現(xiàn)行《劃撥用地目錄》（9號令，以下簡稱《目錄》）是國土資源部于2001年按照《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）的要求制定的。《目錄》分總則和相關(guān)條款。（包括六條總則，四大類十九項(xiàng)具體內(nèi)容）參見《劃撥用地目錄》）。這是我們依法劃定劃撥供地方式的重要部門規(guī)章，必須嚴(yán)格執(zhí)行。

三、國有土地有償使用制度

（一）國有土地有償使用范圍的確定

依據(jù)上述法規(guī)和政策，政府國土資源行政主管部門在供應(yīng)國有土地時(shí)，凡不符合《劃撥用地目錄》的建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)一律以出讓等有償使用方式供應(yīng)。對于原劃撥土地（政府過去以劃撥方式供應(yīng)的土地）如何納入有償使用問題，我們認(rèn)為，現(xiàn)有城市劃撥用地絕大多數(shù)是在《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施（1995年1月1日）前供應(yīng)的，現(xiàn)有劃撥用地如果不發(fā)生改變，法律法規(guī)未要求立即實(shí)行有償使用，可以繼續(xù)以劃撥方式使用；如果原劃撥土地改變用途或發(fā)生轉(zhuǎn)讓、企業(yè)改制時(shí)，應(yīng)當(dāng)與《劃撥用地目錄》核對，改變后不再符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)當(dāng)依法辦理出讓、租賃等有償使用手續(xù)；改變后仍符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)批準(zhǔn)可繼續(xù)以劃撥方式使用。

（二）國有土地有償使用方式

1、三種有償使用方式的適用范圍

(1)作價(jià)出資或者入股方式的適用范圍。企業(yè)必須屬于國務(wù)院或省級人民政府批準(zhǔn)的授權(quán)投資機(jī)構(gòu)和國家控股公司試點(diǎn)企業(yè)。

(2)出讓方式的適用范圍。出讓方式是國有土地使用權(quán)有償使用的主要方式，對所有土地和產(chǎn)業(yè)類型都適用。

(3)租賃方式的適用范圍。租賃方式同樣是法定的國有土地使用權(quán)有償使用方式，是出讓方式的重要補(bǔ)充，除商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)外，其他土地有償使用可采用出讓，也可采用租賃方式。

2、國有土地出讓的具體方式

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等法律法規(guī)和政策規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或掛牌方式，招標(biāo)拍賣掛牌方式和協(xié)議方式都是土地出讓的法定方式。

2007年9月28日，部長徐紹史簽發(fā)39號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，自2007年11月1日起施行。39號令保持了11號令的總體框架和主要內(nèi)容不變，著重對與《物權(quán)法》有關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行修改完善，同時(shí)針對11號令在實(shí)施過程中存在的突出問題，完善相關(guān)條款。可以說，與部11號令相比，新的39號令，進(jìn)一步擴(kuò)大了招標(biāo)拍賣掛牌的范圍，更充分體現(xiàn)了公開、公平、公正的市場經(jīng)濟(jì)原則，更有利于形成資源配置的價(jià)格形成機(jī)制，更大程度上發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。

3、方式選擇

根據(jù)上述法律、法規(guī)和政策規(guī)定，招標(biāo)拍賣掛牌方式和協(xié)議出讓方式都是土地出讓的法定方式，各有不同的適用范圍：在政府供地中，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；上述四類經(jīng)營性用地以外的土地，供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供應(yīng)。只有一個(gè)意向用地者的，方可采用協(xié)議方式供應(yīng)。

4、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍

出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下悄況：

(1)供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的上地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；

(2)原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；

(3)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；

(4)出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；

(5)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。

5、對招標(biāo)拍賣掛牌方式的認(rèn)識

首先，從理論上看，國有土地招標(biāo)、拍賣、掛牌方式均具有供地信息提前、供地過程公開透明、供地價(jià)格市場確定、供地結(jié)果向社會公示、配置效率高的特點(diǎn)．是符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

其次，從法律法規(guī)和政策規(guī)定上看，招標(biāo)拍賣掛牌三種方式是同等的，沒有誰優(yōu)誰劣的問題。11、39號令沒有規(guī)定哪種性質(zhì)的土地必須以招標(biāo)方式供應(yīng)，哪種性質(zhì)的土地必須以拍賣或掛牌方式供應(yīng)。從政府這一供地主體來說，同一宗地，既可以招標(biāo)方式供應(yīng)，也可以拍賣或掛牌方式供應(yīng)。對開發(fā)商來說，同一宗地，可能以招投標(biāo)方式競得，也可能從拍賣市場上取得，可在政府土地有形市場上摘牌取得。

最后，從實(shí)踐上看，選擇具體的出讓方式與一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場發(fā)育程度、出讓方的偏好等均有關(guān)系。在具體的出讓活動中，土地行政主管部門應(yīng)視國家產(chǎn)業(yè)政策、政府對土地的要求、土地用途、規(guī)劃限制條件等因素選擇適宜的出讓方式。一般而言，對于土地使用者和土地用途無特殊限制，以獲取最高土地出讓金為目標(biāo)的經(jīng)營性用地，應(yīng)采用拍賣、掛牌或招標(biāo)方式；對于除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件，土地用途受嚴(yán)格限制，僅少數(shù)人可能有受讓意向的經(jīng)營性用地，應(yīng)采用招標(biāo)方式出讓。從近年來各地的操作情況看，競爭性不強(qiáng)或土地市場不發(fā)育的西部地區(qū)，選擇掛牌出讓的情況居多，如寧廈，不論是商品房開發(fā)用地，還是商業(yè)用地，基本上都是掛牌方式供應(yīng)。市場比較發(fā)育的地方如東南地區(qū)，選擇招標(biāo)拍賣的情況居多；對土地開發(fā)條件約束較多的，選擇招標(biāo)拍賣的居多；對土地開發(fā)要求條件不多的，如一些小宗的商業(yè)用地，采取拍賣方式的居多。但是，采取什么方式，沒有絕對的標(biāo)準(zhǔn)，上海土地采取招標(biāo)方式出讓的居多，選擇拍賣和掛牌的較少，而四川省則規(guī)定房地產(chǎn)用地全部以拍賣方式出讓。

6、淺析國土部39號令

39號令是根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》及相關(guān)法律法規(guī)的要求，對《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號）中有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改而成。

（1）關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的名稱和空間范圍，在39號令中，“國有土地使用權(quán)”一律稱為“國有建設(shè)用地使用權(quán)”；在第二條中明確，“在中華人民共和國范圍內(nèi)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)的，適用本規(guī)定”；將11號令第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的“位置”一律修改為“界址、空間范圍”。

（2）關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍，鑒于《物權(quán)法》明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍，39號令在第四條第一款中規(guī)定，“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”，明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。

（3）關(guān)于掛牌出讓申請時(shí)間和截止問題，39號令對掛牌申請截止時(shí)間作了進(jìn)一步明確，在第十一條規(guī)定：掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天,即留下一定的審查時(shí)間即可。這樣，就為潛在競買人隨時(shí)提出競買申請?zhí)峁┝吮M可能多的時(shí)間，出讓方在掛牌期間仍可以接受新的申請人申請，使?jié)撛诟傎I人可以隨時(shí)加入競買。39號令第十九條對11號令中掛牌截止的內(nèi)容重新進(jìn)行了明確，修改為“掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定”。

（4）關(guān)于繳納出讓價(jià)款和發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書，為進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理，防止欠繳土地出讓金，針對一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的情況，39號令將11號令第二十三條修改為“受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書”。

39號令的出臺，進(jìn)一步規(guī)范了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為，為優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度。

四、新形勢下的地價(jià)管理工作的重點(diǎn)

(1)國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限價(jià)。其主要作用是防止各地競相壓價(jià)出讓，增加土地出讓工作的透明度，便于上級政府對下級政府出讓行為的監(jiān)督，便于使用者和投資者了解不同行業(yè)的地價(jià)優(yōu)惠幅度，確定合理的投資方向。

（2）政府可以按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的需要，對單位和個(gè)人的土地使用權(quán)實(shí)行提前收回。此規(guī)定便于政府因社會公共利益需要，適時(shí)調(diào)整不合理的土地利用結(jié)構(gòu)。

（3）政府對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)。該規(guī)定的主要目的是防止交易雙方瞞報(bào)交易地價(jià)，維護(hù)土地市場秩序。

（4）政府對地價(jià)上漲可采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù)。該規(guī)定的主要作用是防止市場地價(jià)的不合理上漲和土地投機(jī)行為，滿足社會各方面對土地的需求。

（5）通過征收土地增值稅，防止交易雙方虛報(bào)、瞞報(bào)交易地價(jià)，將社會發(fā)展造成的土地收益收歸國家。

五、具體問題探討

1、劃撥土地使用權(quán)人申請改變原劃撥土地用途應(yīng)如何辦理？

根據(jù)上述規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)改變劃撥土地用途，改變后的土地用途符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)批準(zhǔn)，可以繼續(xù)以劃撥方式使用，辦理相應(yīng)的劃撥用地手續(xù)，換發(fā)新的《國有土地劃撥決定書》。

改變后的土地用途不再符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有償用地手續(xù)。具體可分兩種情況：

（1）地方法規(guī)或行政規(guī)定明確劃撥土地改變用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，或者《國有土地劃撥決定書》明確改變用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權(quán)，依法有償供應(yīng)，屬于經(jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)依法以招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)。

（2）地方法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確，《國有土地劃撥決定書》也沒有約定的，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國發(fā)〔**〕28號）第17條的規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)按照上地市場價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金，即應(yīng)補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金額=新用途的出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格－原用途的劃撥土地使用權(quán)市場價(jià)格。

《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》具體明確了相關(guān)程序。

2、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)如何辦理？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方與市、縣人民政府土地行政主管部門辦理土地使用手續(xù)。

經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，辦理相應(yīng)的劃撥用地手續(xù)，頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》。轉(zhuǎn)讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理出讓等土地有償使用手續(xù)，具體可分兩種情況辦理：

（1）地方法規(guī)或行政規(guī)定明確劃撥土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，或者《國有土地劃撥決定書》明確劃撥土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回轉(zhuǎn)讓人的劃撥土地使用權(quán)（對劃撥土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額根據(jù)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格確定）后，依法有償供應(yīng)，屬于經(jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)依法以招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)。

（2）地方法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確，《國有土地劃撥決定書》也沒有約定的，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔**〕28號）第17條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場公開交易，從成交價(jià)款中優(yōu)先扣繳土地出讓金（扣繳的土地出讓金應(yīng)按照土地市場價(jià)格確定，即成交價(jià)格扣除劃撥土地使用權(quán)價(jià)格后的余額，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格屬于對原土地使用權(quán)人的補(bǔ)償），受讓方與土地行政主管部門簽訂土地有償使用合同，與原劃撥土地使用權(quán)人簽訂土地補(bǔ)償合同。應(yīng)交納的土地使用權(quán)出讓金額=出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格－原劃撥土地使用權(quán)市場價(jià)格；轉(zhuǎn)讓方應(yīng)取得的土地補(bǔ)償=劃撥土地使用權(quán)市場價(jià)格。

《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》具體明確了相關(guān)程序。

3、出讓土地使用權(quán)改變土地用途，應(yīng)如何辦理？年限如何確定？補(bǔ)擻出讓金額如何確定？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第17條和第43條的規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。此外，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔**〕28號）第16條的規(guī)定，供地時(shí)要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，土地使用者未經(jīng)批準(zhǔn)不得搜自改變土地用途，經(jīng)批準(zhǔn)改變出讓合同約定的土地用途的，應(yīng)根據(jù)原《土地使用權(quán)出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：

（1）《國有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)或者地方法規(guī)或行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)（對出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價(jià)格確定）后，依法重新公開供應(yīng)。

（2）《國有土地使用權(quán)出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)經(jīng)出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，重新核定。

土地用途和出讓年限確定后，即可根據(jù)新舊土地用途、出讓年限和批準(zhǔn)時(shí)的土地市場價(jià)格水平確定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金額。應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金額＝批準(zhǔn)時(shí)的新用途、新出讓年期下的土地使用權(quán)市場價(jià)格—原用途在批準(zhǔn)改變用途時(shí)的剩余年期出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格。

4、出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備什么條件？如何理解？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38規(guī)定，出讓使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合兩個(gè)條件：1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得《國有土地使用證》；2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。因此，出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要也不要求土地行政主管部門批準(zhǔn)，但具備上述兩個(gè)條件是法律明確的轉(zhuǎn)讓人的義務(wù)，轉(zhuǎn)讓人在達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議前必須滿足上述兩個(gè)條件，并在申請變更土地登記時(shí)出具雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議、原《國有土地使用證》以及已投資額達(dá)到總投資額25％以上等的書面證明文件。

5、招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作中，毛地和凈地出讓有什么不同？

“毛地”和“凈地”都是俗稱。從形態(tài)上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地；凈地指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。從產(chǎn)權(quán)和法律關(guān)系上看，二者也有明顯不同，毛地出讓往往是政府出讓土地時(shí)尚未完成國有土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作，涉及多方法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，需要銜接好國有土地使用權(quán)收回、補(bǔ)償和出讓等方面的法律關(guān)系；凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作，法律關(guān)系相對簡單。

鑒于毛地出讓涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，還涉及到土地使用權(quán)收回、出讓與《房屋拆遷條例》規(guī)定的拆遷程序等的銜接問題，同時(shí)，出讓后拆遷和開發(fā)也往往容易出現(xiàn)糾紛問題，因此我們提倡在工作中推行凈地出讓。

6、出讓土地使用權(quán)能否提前收回？應(yīng)如何收回？

《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。《土地管理法》第五十八條觀足：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：

1、為公共利益需要使用土地的；

2、為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；

依照前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”

因此，根據(jù)上述法律規(guī)定，出讓土地使用權(quán)一般不得提前收回，在特殊情況下，為公共利益需要或?yàn)閷?shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，土地使用權(quán)可以提前收回，但必須經(jīng)過批準(zhǔn)并要履行法定的收回程序，并對原土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償。

出讓土地使用權(quán)提前收回必須符合收回的條件，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的市、縣人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，請示應(yīng)當(dāng)包括提前收回理由、收回對象、收回程序、補(bǔ)償辦法等。有關(guān)人民政府批準(zhǔn)后，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)下發(fā)提前收回土地使用權(quán)決定書，并送達(dá)給土地使用權(quán)人。(政府批準(zhǔn)前應(yīng)當(dāng)告知原土地使用權(quán)人，土地使用權(quán)人要求聽證的應(yīng)當(dāng)組織聽證；批準(zhǔn)后土地使用權(quán)人有異議可以要求復(fù)議或提起行政訴訟。)

提前收回出讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)對原上地使用權(quán)人給予合理補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為被收回不動產(chǎn)的市場價(jià)格，其中：無地上建筑物的，應(yīng)當(dāng)按照收回時(shí)原出讓土地使用權(quán)剩余使用年期的土地市場價(jià)格確定；有地上物的，應(yīng)當(dāng)按拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（房地產(chǎn)市場價(jià)格，含土地使用權(quán)市場價(jià)格和地上物重置成新價(jià)格）進(jìn)行補(bǔ)償。