宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)信貸危機預防

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一、前言

房地產(chǎn)業(yè)是受國家法律法規(guī)政策影響較大的產(chǎn)業(yè)．目前房地產(chǎn)業(yè)正處于一輪新的網(wǎng)家政策調(diào)控中隨著我國房地產(chǎn)的不斷擴展．各種房地產(chǎn)信貸也在不斷增加，商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)信貸的酋選，在此次較大幅度的宏觀調(diào)控下．信貸業(yè)務風險也在增加我國資本市場尚不完善。房地產(chǎn)業(yè)進行融資的渠道也比較單一．房地產(chǎn)開發(fā)在很大程度依賴于銀行信貸。商業(yè)銀行在分享來自房地產(chǎn)信貸利潤的同時．也承擔了很大的金融風險房地產(chǎn)信貸的快速增長給銀行管理帶來了很多困難．隨著經(jīng)濟環(huán)境的快速變化和圈家宏觀政策的調(diào)整，不良信貸時有發(fā)生，銀行若處理不好，極易引發(fā)信貸業(yè)務風險。因此，如何加強房地產(chǎn)信貸管理，有效預防房地產(chǎn)信貸風險的發(fā)生．是政府和各商業(yè)銀行必須時刻關(guān)注的重要課題。本文就房地產(chǎn)信貸的風險來源進行分析，并對如何防范房地產(chǎn)信貸風險進行了探討．針對風險來源提出了幾點建議

二、房地產(chǎn)信貸業(yè)務風險來源

(一)來自宏觀經(jīng)濟市場的風險

宏觀經(jīng)濟市場風險．就是指因市場整體經(jīng)濟的變動而給房地產(chǎn)業(yè)造成的負面影響隨著中國改革開放的不斷深入和我國經(jīng)濟的快速發(fā)展．世界經(jīng)濟市場的動蕩必然會給我悶經(jīng)濟帶來一定的影響，這次金融危機就是一個例證。從我囝房地產(chǎn)業(yè)和金融機構(gòu)的關(guān)系來看．房地產(chǎn)與商業(yè)銀行之間的關(guān)系是非常緊密的．猶如“栓在一根繩上的螞蚱”．只要房地產(chǎn)出現(xiàn)問題．銀行業(yè)勢必會面臨巨大的風險和挑戰(zhàn)而目前我國部分城市的高房價已遠遠超出其應有的價值．房地產(chǎn)泡沫已凸顯出來。房地產(chǎn)泡沫一旦破滅．房價必然會急劇下跌．那時房地產(chǎn)開發(fā)商就極有可能沒有能力按時還款，、雖然房地產(chǎn)機構(gòu)在貸款時都會有貸款抵押．但那時的抵押物的價值也已嚴重貶值．抵押物Bp使被銀行拿來抵債也難以償還．這樣就給銀行帶來了巨大損失

(二)來自國家法律法規(guī)與政策的風險

房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟的貢獻率是比較大的．也是受國家法律法規(guī)和政策影響較大的行業(yè)．目前的宏觀調(diào)控在一定程度上來說是不利于房地產(chǎn)業(yè)的．房地產(chǎn)業(yè)的不景氣必然也會給信貸銀行帶來風險。前些年。為了促進我國經(jīng)濟的發(fā)展，國家給予房地產(chǎn)業(yè)很大的支持，在貸款數(shù)量、手續(xù)辦理和利率等方面都給予了很大優(yōu)惠．也正是這些措施促進了這些年我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。而近幾年來，隨著房價的飛速上漲．給騰民的生活造成了很大影響．為了抑制房價的節(jié)節(jié)攀高．圜家也相繼出了各項控制房價持續(xù)增長的法律與政策．加強對保障性住房的供給．這在定程度上減少了房地產(chǎn)的銷售量和銷售利潤．這對于銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務也提出了很多要求這些法規(guī)政策有效抑制了房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展，對個人購房也產(chǎn)生了很大影響。但南于貸款的門檻變高．房地產(chǎn)融資的難度變大．容易出現(xiàn)資金鏈的斷裂．進而影響房地產(chǎn)收入．導致房地產(chǎn)機構(gòu)對來自商業(yè)銀行的信貸難以償還。個人購房者受高物價的影響，再加上信貸利息的增加．每月或每年還款數(shù)額的增大．還教能力受到很大影響．這些都導致了銀行信貸風險的發(fā)生

(三)房地產(chǎn)信貸業(yè)務中的信用風險

銀行信貸貫穿予房地產(chǎn)開發(fā)的全過程．從房地產(chǎn)商最初的土地開發(fā)到樓盤的整個建設裝修．一直到最后的房地產(chǎn)銷售中在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中來自商業(yè)銀行的信貸也在不斷地流通、回收中。在任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會出現(xiàn)信貸風險。會給銀行帶來損失。房地產(chǎn)信貸中的信貸風險主要有：房地產(chǎn)開發(fā)商為了得到銀行貸款，偽造自己企業(yè)資金到位來騙取銀行信任：在樓盤滯銷時．通過假按揭手段騙取銀行信貸．降低其經(jīng)營成本：幫助購房者做假賬通過銀行貸款審查：當資金回收后不及時還貸。而是投入到其他開發(fā)項目中。此外，信用風險還存在于個人貸款購房中，如：購房者隱瞞其真實收入和還款能力：利用他人證件購買多套房屋．騙取信貸優(yōu)惠進行房屋倒賣投機活動：還存在有些個體購房者惡意拖父貸款不還等。

(四)銀行內(nèi)部操作的不規(guī)范帶來的信貸風險房地產(chǎn)商要想獲得信貸．必須要經(jīng)過銀行的貸款操作流程若銀行肉部經(jīng)辦員工在進行貸款操作時未能按國家法律規(guī)定和銀行正確的業(yè)務流程進行辦理．就很有刈‘能給銀行帶來信貸業(yè)務風險在信貸操作過程巾會出現(xiàn)這些問題：由于銀行貸款經(jīng)辦人員的風險意識薄弱，業(yè)務能力較差．在進行貸款審查時流于形式，對貸款機構(gòu)和個人的資料的真實性和合法性與否審查不嚴格：不能正確的估算抵押物的價值．抵押物管理的不規(guī)范等：在給予企業(yè)或個人貸款時．缺乏風險預測能力。甚至有些銀行工作人員以權(quán)謀私，故意放縱、幫助貸款人騙取銀行的信貸；在給予房地產(chǎn)機構(gòu)或個人辦理完貸款手續(xù)后．缺乏事后的監(jiān)督．任由貸款人隨意花費，不能嚴格按照貸款時的用途進行消費，這些情況的發(fā)生也都會加大發(fā)放貸款銀行的風險。

三、銀行信貸業(yè)務風險的防范策略

(一)建立市場風險預警機制房地產(chǎn)受市場變動的影響較大．影響房地產(chǎn)業(yè)的因素也較多，對房地產(chǎn)信貸的監(jiān)控也難以有效實施。目前比較的辦法就是建立市場風險的預警機制．信貸銀行可通過好一些常用檢測指標對貸款機構(gòu)或個人進行監(jiān)控。如：對房地產(chǎn)信貸的利用情況和資金回收率進行監(jiān)督：住房空置情況：個人貸款與其收入的調(diào)查等．一旦信貸銀行發(fā)現(xiàn)這蟪指標出現(xiàn)不正常，應馬上采取措施來減少貸款的發(fā)放并加快信貸的回收。

(二)正確預測國家政策走向國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控．1主要是為了抑制其不正常的發(fā)展。當房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常現(xiàn)象時，信貸銀行也能根據(jù)市場走向和多年經(jīng)驗，預測到國家政策法規(guī)的走向．以及這些政策將給銀行信貸帶來什么樣的風險這時信貸銀行必須緊跟家政策的走向及時采取措施。

(三)加強信貸風險防范針對信貸過程中可能發(fā)生的信用風險．銀行要加強貸前的審查、貸中管理及貸后監(jiān)督工作。在發(fā)放貸款前，對貸款人的信譽、還款能力進行細致審查．對抵押物的價值進行專業(yè)評估：在辦理貸款手續(xù)時．一定要做好合同的簽訂工作．明確各方的責任：貸款發(fā)放后要對貸款機構(gòu)或個人的資金使用情況進行監(jiān)督保證貸款用到實處，防止私自挪用貸款的情況

(四)對銀行內(nèi)部操作風險防范為了有效避免銀行貸款辦理人員在貸款操作時的風險，銀行應建立嚴格的業(yè)務流程制度，完善內(nèi)部監(jiān)督機制。首先，要加強銀行業(yè)務人員的專業(yè)能力和綜合索質(zhì)的培訓．提高他們的風險防范意識．使他們能夠按照銀行的規(guī)章制度來辦理信貸業(yè)務：其次，要加強銀行企業(yè)文化建設，加強銀行員工的企業(yè)榮譽感，使他們自覺地維護銀行的利益．避免以權(quán)謀私的現(xiàn)象；最后，要加強激勵機制的建設．將企業(yè)員工的工作業(yè)績和表現(xiàn)與薪酬待遇掛鉤。對表現(xiàn)良好的員工給予物質(zhì)與精神上的獎勵．對違法亂紀的工作人員給予嚴懲，加強銀行工作人員的責任意識。四、結(jié)語受市場機制和國家宏觀調(diào)控的雙重影響．商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)業(yè)的重要支撐和首要的貸款選擇．其房地產(chǎn)信貸業(yè)務風險也日益突出．尤其是在房地產(chǎn)泡沫凸的時期．信貸機構(gòu)面臨的闌境也越來越大在新時期．政府和信貸機構(gòu)必須加大對信貸風險的研究與防范。以保證整個社會經(jīng)濟的正常運轉(zhuǎn)。