地鐵上蓋物業項目特征分析

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在互聯網購物繁榮之際，線下實體商業受到了較大的沖擊。與此同時，隨著以地鐵為代表的軌道交通不斷建設，城市中的實體物業呈現出向地鐵沿線聚集的趨勢，并形成了當前關注較多的TOD發展模式。事實上，地鐵建設所帶來的價值溢出會流向臨近地塊的既有物業已成為一個共識，那么如何使得該溢價部分能夠流向政府并用于彌補公共基礎設施建設或是更大程度上實現其可能的潛在價值，無疑用好地鐵站點和場段及其臨近地塊實施上蓋物業開發是一個絕佳契機。目前，國內對于上蓋物業開發已經有一個初期探索的階段性發展，通過分析一些已實施上蓋的項目來逐漸獲得有關業態布局的共識。文章梳理現有上蓋開發項目的功能業態特征關系，對于指導今后項目決策有著積極的參考作用。因此，基于既有多個地鐵上蓋物業項目的對比分析，試圖歸納出上蓋物業功能業態布局的有益經驗，以供借鑒。

1案例介紹

案例1∶香港創紀之城（MillenniumCity）位于東九龍工業區，整體橫跨兩個地鐵車站，沿觀塘道西側興建，開發商為新鴻基地產，項目一共6期，該項目定位為東九龍商業發展的據點，力圖通過該項目將觀塘轉型為新世紀高科技發展和熱鬧繁盛的新商業區。項目所在的觀塘區屬于傳統的工業區和居住區。其中，“APMMall”是該項目的核心購物中心，總面積為55740m2，位于地鐵觀塘站上蓋部分。該商場以年輕人為主要客戶群體，并且延長了夜間經營的時間，以“二十四小時”購物理念吸引消費者。APM通過延時夜間消費的概念區別于香港多數商場，讓平日里繁忙的顧客得以充分利用晚上的時光，盡情放松。案例2：杭州綠城楊柳郡（七堡車輛段）位于杭州地鐵1、4號線公用地鐵車輛段上蓋，項目地塊是夾在滬杭甬高速和德勝路之間的50公頃土地，整個地塊建筑由地鐵站點、地鐵功能建筑、住宅、酒店、寫字樓等幾部分構成。該項目包括車輛段運營庫（一號線和四號線）、綜合維修大樓和控制中心等；其中，住宅的建筑面積約為63萬m2、商業等建筑面積為20萬m2[1]。上蓋物業呈放射性布局，以強化用地特征，突出地區形象。案例3：深圳華潤中心位于深圳CBD金融中心，是典型的多種復合物業協同開發項目。地塊周邊是以高端寫字樓和金融服務為代表的集聚區域。地鐵站在項目北側，地塊北區為高端寫字樓，中區是購物中心，南區為居住區，分期規劃施工建成。甲級寫字樓4.2萬m2，其中在4層設置了開放式的屋頂花園；大型綜合購物中心—萬象城18.8萬m2，容納了300余家店鋪。兩者累計可以提供3000余停車位。其中，購物中心內含四大主力店鋪，包括RéEL百貨、Olé超市、嘉禾影城以及萬象滑冰場，對客流形成吸納作用。此外，幸福里住宅區由3棟49層住宅組成，樓高164.4m，是深圳最高的住宅。案例4：東京MIDTOWN屬于車站上蓋綜合體，位于原防衛廳舊址之上，地處東京都港區。基地面積68981.63m2，總建筑面積563801.02m2。地下5層、地上54層。物業類型包括寫字樓、酒店、住宅、商業、美術館、多功能廳等的符合城市綜合體，中間位置布置超高層地標“中城塔”，南側設置公共廣場，廣場東西兩側分別設置兩個側塔，臨近檜町公園處布置了三棟住宅。案例5：京投發展•公園悅府。該項目位于北京8號線平西府站，并連接交通樞紐站，交通優勢明顯，是區域的地標性項目。項目整體規模60萬m2，包含6萬m2特色商業配套，1萬m2商業辦公，6萬m2景觀花園；為社區提供全面覆蓋的一站式悅享生活體驗；自身配備專屬幼兒園及學校，擁有完善的教育體系。該項目在北京地鐵8號線正上方進行施工，并充分借鑒日本及香港軌道物業先進開發理念，使地鐵建設與城市規劃密切融合，借助一體化優勢提升軌道物業價值，締造北京首席軌道綜合體。

2上蓋物業業態特征的對比分析

APM商業中的業態比較豐富，涵蓋超市、餐飲、零售、數碼和電影院；其業態占比排序為零售50%、餐飲及娛樂25%、其他25%。可以看出，項目業態整體以零售為主，其次為餐飲和服務，同時隨著項目的逐漸成熟，零售的比重在不斷提高，但依然維持著業態的豐富程度，以確保其多樣性。商場定位年輕人為主要消費對象，聚焦于年齡段為20~39歲的消費群體，并以“夜晚消費、年輕消費、女性行為”為核心對象，特別強調夜間休閑的核心商業概念，并在名稱上以“AM和PM”的組合象征白天和夜晚的概念。APM商業的整體規模較小，但是業態齊全，為了凸顯購物過程的豐富性。匯聚了購物、娛樂、餐飲和休閑等豐富的功能，零售業態覆蓋了超市、時裝、美容、影音、娛樂、母嬰和個人護理，可以為商業吸聚人氣。商場中的不同檔次店鋪搭配比例合適，強化以主力店吸引客流。APM特別凸出年輕潮流，開發商精選了100余個租客，并且確保其中30%為新進入本地的品牌店鋪，借此確保差異化和新鮮感。APM業態之中的時尚潮流服飾和餐飲總共占比接近七成，是項目成功的重點業態；其余休閑娛樂和配套服務各自占比約一成，主要目的是為顧客提供購物的相關服務。APM犧牲了最能獲取收益的商業一層，用以解決城市交通問題，增加的人流彌補了商場一層無商鋪的經營損失。APM項目運營的核心在于采用多種組合方式來最大限度的聚集人流，并將其轉化為實際購買力。杭州楊柳郡上蓋物業的核心位置是中央商務區，包括酒店、寫字樓和商業，周圍分布著七個居住組團，項目內部通過立體方式使人車分流，避免不同部分車輛的相互干擾。項目沿街的功能布局考慮了與南側道路功能的對接，以塑造出一個完整性，形成統一的街道空間，并利用漸變的色彩規避了2200m超長界面可能帶來的單調感。該項目通過技術手段使得車輛段整塊土地的使用效率得到了大幅的提升，并通過轉換層設置停車位，以及充分利用地塊面積較大的特征，進行了良好的項目業態規劃，變不利因素為有利因素，形成了低密度、高品質的優質住宅開發項目，以此獲得了可觀的收益。該項目在地塊范疇內形成了一個集住宅私密舒適，辦公高端便利，商業服務社區等各功能融洽的業態格局。華潤中心的初期規劃定位較高，其成功受到優秀管理團隊、軌道交通便利性、商業主力店鋪引導以及階段性多業態開發共同作用而實現。大地塊的階段性開發使得可以通過住宅公寓開發出售來反哺商業開發成本，支持了商業資產全部自持的可能性，進而使得管理團隊能夠集中精力以長期利益目標來開展運營管理工作。差異化的主力店定位極大地打造了項目特色，吸引了人流。總體上，通過地塊的高標準綜合規劃開發實現了地塊價值的充分挖掘。東京MIDTOWN（Tokyo）上蓋開發代表了城市更新功能的實現，利用TOD站點周邊的高密度開發達到盈虧平衡，并且借助商品住宅開發以支持商業綜合體的開發。可見，對于地鐵周邊地塊容積率適當放寬標準，通過地鐵修建過程來支持舊城更新是可行的舉措。公園悅府項目是京投發展開發的高品質住宅案例。項目雄踞北京中軸線北段上風上水地帶，以地脈天成的優勢矗立8號線地鐵上蓋，圍合中關村商圈、上地商圈、亞奧商圈、奧北商圈等多個黃金城市生活圈，升值潛力巨大。基于此，可以發現影響地鐵上蓋物業業態的關鍵性影響因素主要有以下三點：一是區域位置，特別是地鐵站點的級別，其決定了交通的便利程度和城市規劃中的區域定位，分為城市級、區域級、社區級和交通樞紐四類[2]。每一種軌道站點級別反映了其服務層級的不同和服務重點的差異。例如，城市級和區域級的輻射面較廣，而社區級的輻射面相對較窄，交通樞紐的核心服務功能是人流的換乘出行以及相關聯服務事項地提供，應重點保證其交通功能；二是地塊規模，地塊的大小決定了可開發的空間和業態多樣性的實施基礎，也影響容積率，規模性開發對于開發商必然是有利的，盡可能地協調周邊地塊實施綜合開發規劃是進一步挖掘上蓋開發價值的有益手段；三是上蓋類型，主要分為站點上蓋、跨線路上蓋、車輛段上蓋三種類型，一般站點上蓋的開發空間較小，多處于既有城區，以單體商業和辦公寫字樓為主要開發業態，而車輛段上蓋可開發面積會相對較大，往往達到數百公頃，業態的多樣性也會更為豐富，以滿足該地塊內部人群的各項基礎服務功能。而跨線上蓋目前沒能得到足夠的重視。整體來看，現有國內地鐵上蓋物業所涉及的業態既存在同質化綜合體的傾向，也存在追求豐富及特色化定位的認識。設置的業態一般包括商務、餐飲、服飾、運動健身、休閑娛樂、居住、城市生活配套等，具體依據相對應的區域功能的需要進一步分析確定。

3結語

總體來看，通過案例對比分析發現地鐵上蓋項目應以主力店引導下的特色商鋪業態進行布局，重點引入未入駐本地的全新品牌，形成差異化的品牌優勢。由于城市發展下的土地逐漸稀缺，所以對于車輛段的上蓋造地開發已經廣泛得到一些城市管理方的重視。地塊的規模很大程度上決定了其可開發的空間，應盡可能實現一體化綜合開發。城市內部地鐵站點的上蓋開發可以有助于拆舊建新的城市更新功能的實現，而城市外圍地鐵的上蓋開發在業態上要保有一定的豐富性，借此保證其居住者生活功能的滿足。

參考文獻

[1]李文穎.NC地鐵車輛段上蓋物業開發策劃與經濟分析[D].南昌：南昌大學，2014.

[2]王祥玉.城市軌道交通站點區域綜合開發利用設計研究[D].大連：大連理工大學，2017.

作者:巨鵬煒 單位:西安地鐵投資發展有限責任公司