評估城市土地交易市場論文

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良好政府治理的評價原則

良好的政府治理存在5個評價原則，即可以從以下5個方面衡量政府治理：1．公平：對于弱勢群體平等的競爭機會；法律和法規(guī)對于弱勢群體的重視；對弱勢群體的補貼；公平的稅收制度等。2．參與度：對于土地規(guī)利用規(guī)劃的開放性商議；公眾參與到相關(guān)土地交易決策中等。3．信息獲取：即時的土地信息；市場信息開放化的法律支持；信息自費合理；信息渠道的多樣性等。4．高效和效果：土地交易的成本；年土地交易量；土地交易服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。5．透明度和貪污：用戶滿意度；土地價格的公開化；反腐的政策法規(guī)等。

利用良好政府治理的原則來評估城市土地使用權(quán)市場

本節(jié)主要從“參與度”、“信息獲取”和“透明度和貪污”角度進行評估：1．從“參與度”角度。對于郊區(qū)的土地，土地使用權(quán)的獲得主要通過政府征收農(nóng)民集體所有土地。當(dāng)征收發(fā)生時，開發(fā)者的提議需要通過縣級人民政府的批準(zhǔn)。接下來村民會通過為期5天的公告得到通知。根據(jù)通知，村民能夠提出補償條件，如果村民不同意開發(fā)者給予的補償條件或金額，他們可以申請聽證會來進行進一步的討論，以上是理論上的情況，因為在實際情況中，村民的與影響力幾乎微不足道，并不能影響到當(dāng)?shù)卣臎Q定。2．從“信息獲取”角度。中國有關(guān)法律規(guī)定政府事務(wù)信息在一定程度上要向大眾公開，除非一些國家絕密信息。當(dāng)這項法律有效執(zhí)行時，將會為公共部門創(chuàng)造更透明的環(huán)境，讓更多的信息得到公開。2004年政府已經(jīng)試點了一個新的房地產(chǎn)政策：要求40個城市公布土地市場的數(shù)據(jù)信息，處理土地相關(guān)事宜的責(zé)任單位加快處理公眾信息。土地市場信息應(yīng)當(dāng)被各級土地管理部門共享，甚至跨省共享，作為土地部門的下級部門，為一級土地市場處理相關(guān)市場信息，及時公布土地交易信息。近些年，土地市場數(shù)據(jù)的可用性和質(zhì)量都有堅實的進步，特別是在一線城市北京、上海等，公眾更容易就能獲得信息，特別是估價信息。以上法規(guī)第21條提到，當(dāng)資產(chǎn)注冊出現(xiàn)錯誤時，注冊部門要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任并賠償，極大的增加了人們對于參與土地交易的公共部門的信任。3．從“透明度和貪污”角度。由于缺少足夠的透明度，土地市場很難達到它預(yù)想的功能，反而被腐敗和濫用權(quán)力所影響，交易成本變得很高成為阻礙正規(guī)土地市場發(fā)展的一大因素。《房地產(chǎn)管理條例》第33條規(guī)定“土地價格和不同的建筑價格都應(yīng)當(dāng)公布”；“政府應(yīng)當(dāng)定期公布土地交易信息”。總的來說信息的公開化使得土地市場得到強制性的透明化。招標(biāo)結(jié)束后應(yīng)立即公開招標(biāo)結(jié)果，任何感覺交易過程存在不公的人都可以進行申訴，具體的地價和買方信息需要對外公開，商議可保持相對隱私，但商議價格不能低于國務(wù)院規(guī)定的基本價格。和其他國家相似的是中國的腐敗普遍存在于很多公共部門，土地管理部門是受影響最嚴(yán)重的部門之一。近些年，土地市場腐敗已經(jīng)變成政府很關(guān)心的一個問題。為了治理土地使用權(quán)交易當(dāng)中的腐敗現(xiàn)象，政府開始采取一系列措施：一方面強調(diào)抵制貪污，另一方面向社會進行反貪污教育和宣傳。

這篇文章從政府治理的角度評估了中國的城市土地市場，特別強調(diào)了城市土地使用權(quán)交易。評估主要從三方面進行：前提、過程和結(jié)論。在前提中，我們主要關(guān)注制度的改善所引領(lǐng)的土地使用權(quán)交易市場的發(fā)展；在過程和結(jié)論中，這些改善的制度的功能和所帶來的效果顯而易見。評估影響土地交易市場的具體因素：公平、透明化、參與、效率和效果、獲取信息和打擊腐敗。這些因素構(gòu)成了基于政府治理的評價框架。中國的城市土地交易市場并沒有完全符合好的政府治理的原則，但是努力的方向是正確的，還有很多空間需要努力。

本文作者：程冰冰趙路工作單位：長安大學(xué)地球科學(xué)與資源學(xué)院