評估準則的問題與策略

導語：評估準則的問題與策略一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、《資產評估準則－機器設備》第九條：“…機器設備作為企業資產的一個組成部分，其價值取決于它對企業價值的貢獻程度”第二十二條：“了解對具有獨立運營能力或者獨立獲利能力的機器設備組合進行評估時，成本法一般不應當作為唯一使用的評估方法”也就是說，機器設備可采用收益法進行評估，某企業單臺機器設備，為企業創造了大量的收益，在預期未來也有良好的收益，按收益法進行評估得出的評估值，與調查該設備的市場價值相比，按收益法得出的評估值遠高于按成本法得出的評估值，這樣的結果易導致爭議，按收益法評估的結果合理呢？還是成本法評估的結果合理？實踐中應如何操作？

二、《資產評估準則－機器設備》第十九條：“…注冊資產評估師應當對機器設備的權屬相關資料進行必要的查驗”，在設備評估實務中。企業自行建造的設備，無發票、購置合同等權屬證明，企業外購設備提供的購置合同、發票真假難辨可信度差，對設備的權屬證明的真實性難以判斷，建議評估準則中應對評估機構出具的評估報告僅對評估對象的價值發表專業意見，而對產權有無瑕疵、法律糾紛等不承擔任何相關責任。

三、《資產評估準則－不動產》第二十一條：“注冊資產評估師在利用其他評估機構出具的不動產評估報告時，應當對其不動產評估結果進行必要的分析和判斷，合理加以利用”，在實際工作中，如引用其他評估機構評估結果，是否要先在報告中分析其評估結果是否合理，如有分歧，如何解決？同時如出現責任問題，資產評估師是否要承擔責任。

四、《資產評估準則－不動產》第二十八條：“運用收益法評估不動產時，有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用正常客觀的租金”，比方說一個大型商場如果分幾百個柜臺出租，其租期、租金及租金增長率各不相同，如按本條規定操作，工作量非常大，是否可合并為按市場價來推算。并且如果是關聯方之間租賃，其租金一般為非市場價，租約所確定的租金與市場價的差異，對評估值的影響非常大，按準則采用租約所確定的租金進行評估是否合適，是否可采用市場價來推算不動產市場價值。

五、《資產評估準則－不動產》第十一條：“當不動產存在多種利用方式時，應當在合法的前提下，以最優利用方式進行評估”，在實務中最優用途與實際用途沖突如何處理？實際用途與法定用途沖突如何處理？最典型的例子：住宅樓的底層車庫，一面臨街，產權證用途為住宅，現在作為商鋪使用，采用按實際用途進行評估，是否合理，與法定用途沖突如何解決？

六、《資產評估準則-機器設備》第十六條的規定“因客觀原因等因素限制，無法實施現場調查的，注冊資產評估師應當采取適當措施加以判斷，并予以恰當披露。”我們在實踐中遇到有些企業已將一些舊設備變賣，資產處置損失已帳務處理，稅務機關要求企業提供舊設備的評估報告，我們無法實施現場調查，是否可以依據本條的規定將無法實施現場調查這一情況進行披露，報告是否可出。

七、抵押貸款為目的機器設備評估應否計算設備基礎及安裝費？在假設繼續使用的情況下，機器設備的重置價應包括這部分成本。因抵押貸款為目的機器設備評估，若債務人不能如期償還債務，銀行行使權利，抵押的機器設備的轉讓價值存在兩種可能：企業整體轉讓，不需搬遷設備的，設備基礎及安裝費存在價值。否則轉讓的只是設備的價值，這時設備基礎及安裝費沒有價值，反而還需要拆卸費用。問題是我們該如何操作，是否設定假設前提就可以了。

八、《資產評估準則－機器設備》第二十二條“了解機器設備的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值以及可能引起機器設備貶值的各種因素，采用科學的方法，合理估算各種貶值”，怎么樣才能合理估算各種貶值，采用什么科學的方法確定成新率，在實務中難操作，是否有指引？比如：某紙箱廠紙板生產線購置于上世紀80年代，已使用了二十多年，至今仍正常使用，據了解，該設備是企業主要的生產線仍可以長期使用，按照我們的評估經驗，已使用二十多年的可使用的設備，成新率一般在15％～20％，該設備的成新率該如何確定？

九、實務中運用收益法評估企業價值遇到的主要問題及相關建議

（一）企業歷史數據對未來預測的適用性問題。企業在經營中要面對的是整個社會包括國際的環境，社會經濟形勢的變化往往是難以預計的，如現在對國際經濟造成重大影響的金融危機，對不同的企業造成的影響是不同的，在這種情況下，如依據過去的趨勢預測未來，不一定恰當。

（二）企業的發展前景。作為評估師，不可能是一個全能的專家，對生產經營企業的業務，其客戶關系、銷售渠道等等，我們更多是門外漢，且市場也沒有現成的較全面的信息提供給你，難以掌握較全面的信息，對企業發展前景的預測的可信度就會大打折扣。

（三）其他參數，主要是折現率（資本化率）的選取，這方面似隨意性很大，主要靠經驗，甚至，可能為了某個預先給定的結果而調整折現率。

十、相關建議

（一）關于前兩個問題，我們認為主要還是評估師加強學習，提高專業能力，及時與外界溝通，多掌握一些各行業的生產經營知識，增強分析判斷能力來解決。

（二）關于折現率等參數，建議指導意見中提供一些通常使用的參數供參考。