我國房產經濟周期波動研究

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摘要：本文從房地產經濟周期的角度出發，分析了我國房地產經濟周期的特征，進而從宏觀經濟、投資、消費、政策等方面分析了不同因素對房地產周期波動的影響。

關鍵詞：房地產周期；宏觀經濟；投資；消費；政策

一、房地產周期的定義

房地產周期波動，是指房地產業的實際發展與其趨勢之間的偏差，圍繞長期趨勢發生的波動。房地產經濟的增長和國民經濟的增長一樣，不是平穩發展，而是波浪式地前進。從長期來看，隨著國民經濟的發展，房地產經濟的發展有一個向上的總體趨勢，而從中短期來看，由于自身結構的失衡或外部因素的沖擊，房地產的實際增長曲線總會與趨勢增長曲線發生偏離，圍繞長期趨勢上下波動。

從經濟周期不同階段的展開過程分析：第一，當宏觀經濟開始復蘇時，政府一般通過擴張性政策從外部刺激經濟，同時在房地產價格需求彈性和收入需求彈性等房地產特有的產業擴張傳導機制作用下，社會生產資源向帶有國民經濟基礎性和先導性等產業特征的房地產業轉移，由此導致并推動房地產業的復蘇。第二，在房地產經濟開始復蘇以后，在宏觀經濟持續增長的帶動下，房地產需求不斷上升，同時由于房地產供給的短期剛性及保值增值心理的影響，房地產價格全面上揚；與此同時，隨著房地產價格上升，房地產開發商資產快速膨脹，在銀行提供大量按揭的情況下，經過投資乘數等作用，房地產經濟周期比宏觀經濟周期更快進入繁榮階段。第三，當宏觀經濟步入高漲期后，在政府提高利率、緊縮通貨等緊縮性政策沖擊下，投資、消費需求開始降低，同時受到房地產投機被抑制、房地產泡沫破滅等房地產業特有的內部收縮機制的影響，使得社會資源率先從過熱的房地產領域退出，房地產市場先于宏觀經濟進入收縮期。第四，當宏觀經濟進入衰退后，房地產經濟出現更為猛烈的下降過程，房地產價格大幅下降，房地產交易量大大降低，商品房空置率明顯提高。第五，經過明顯的產業緊縮之后，房地產經濟進入相對持續時間較長的蕭條階段，直到宏觀經濟開始緩慢復蘇之后才慢慢走出蕭條期，重新進入新一輪的經濟周期。

二、我國房地產周期波動特征

我國房地產業發展速度呈現高低交替的周期性波動，我國房地產業發展較快，房地產業的各個指標絕對值均呈上升狀態，但指標的增長率呈現出上升、下降相互交替的波動形態，因此，我國的房地產表現為增長率循環。

我國住房制度改革是從1998年開始的，而此前的房地產業市場化程度較低，房地產業也不成熟，因此，雖然1998年以后的市場是在1998年以前的基礎上發展起來的，但二者的區別較大，整個市場機制也發生了變化，將1998年以前與以后的房地產業放在一起比較其銷售變動情況就有些牽強。因此，我們并不打算從較長的時間考察房地產業的周期波動情況。但從長期考慮，1998年取消了福利分房以后，我國積存的住房存量一下子釋放出來，再加之人們住房觀念的改變，導致近幾年住房需求呈井噴增長，房地產業發展較快；在房地產業最初的需求得到滿足后，房地產業發展的腳步肯定要放緩，需求走向穩定。因此，高速增長以后，肯定伴隨的是房地產業發展的速度走向平穩，這就表現為房地產業發展速度高低交替的周期性波動。

三、我國房地產業周期波動影響因素分析

房地產的不動產性質決定了這個行業的競爭是不完全競爭，通常表現為環形競爭和區位競爭；其連帶性決定了市場發育依賴于土地資源，土地供應從基礎上決定了整個房地產市場的規模；房地產供給相對缺乏彈性；房地產的高資本價值性決定了房地產經濟的增長主要是房地產投資、商品房價格等價值型的增長；房地產投資與消費的雙重性決定了房地產的需求變動較大，當人們對房地產商品投資的保值增值預期較強時，房地產市場容易出現投機行為；另外，由于房地產開發投資與銷售之間的時差、房地產適應物價變動的滯后性，都使得短期內房地產需求和房地產供給之間的矛盾較為明顯。通過對上述房地產屬性和市場特征的分析，我們可從宏觀經濟環境的投資因素、貨幣供給因素、消費因素、政策因素方面分析房地產的特殊性對房地產周期波動的影響：

1．影響我國房地產經濟周期的宏觀因素的實證分析

影響我國房地產價格波動的宏觀經濟因素主要包括：國內生產總值、國民收入水平、貨幣發行狀況、土地價格、房地產投資狀況和房地產消費狀況等。因此，我們選取自變量指標為：國內生產總值、城鎮居民家庭人均可支配收入、貨幣供應量、全國土地交易價格、全國房地產開發投資額和商品房銷售額。采用2000年至2006年的季度數據為樣本，進行時間序列分析。建立全國房屋銷售價格指數y與國內生產值x1、城鎮居民家庭人均可支配收入x2、貨幣供應量x3、全國土地交易價格指數x4、全國房地產開發投資額x5和商品房銷售額x6的線性回歸方程，根據數據顯示結果來進行判斷。

六個變量有共同的上升趨勢，說明他們之間有高度相關性導致共線性。一般地，如果模型的R值很大，F檢驗通過，但有些系數不能通過檢驗，就存在著多重共線性。對多重共線性進行處理，常見的方法有差分法和剔除法，因為差分時會丟掉一些信息，所以我們用剔除法：未通過系數顯著性檢驗的變量進行剔除。通過EVIEWS5．0計算，可得出x1，x2，x6在10％的置信區間未通過顯著性檢驗。Testdrop檢驗用于方程剔除變量時，檢驗剔除是否有利于模型的優化。

最后建立全國房屋銷售價格指數Y與貨幣供給量x3，全國土地交易價格指數x4、全國房地產開發投資額x5作為自變量進行線性回歸方程，有EVLEWS輸出的回歸結果多元線性回歸方程為：

Y＝5．131625482e－06＊X3＋0．5654879996＊X4＋0．003186095165＊X5＋42．30247466

所以可以認為在宏觀經濟因素中，投資水平、貨幣供給量，全國土地交易價格指數的影響因素最大。

2．對影響我國房地產周期波動的因素的分析

（1）投資因素：我國經濟增長具有資源約束型特征，特別是對以投資為主導的中國宏觀經濟周期波動來說，投資波動對房地產經濟波動的影響就更為明顯。投資波動對本輪房地產周期的影響主要有以下三個特征：

①房地產業投資擴張過快。引起房地產投資擴張過快的主要原因如下：首先，從需求方面來看，隨著城市化進程的加快，城鎮人口快速增長，城鎮居民收入水平顯著增長，生活水平不斷提高，必然導致對住房的消費需求迅速增加。另外，少數地方政府在所謂經營城市的理念指導下，盲目大拆大建，帶來了大量的被動性住房需求。其次，銀行信貸極度擴張。銀行對房地產投資資金有著無限供給的傾向，為投資者和投機者提供了條件，從而形成了一種多元化的房地產投資沖動。再次，投機需求的推動。近幾年來，由于對人民幣升值的預期，大量外資進入房地產市場炒作；實際利率水平很低以及房價還將繼續上漲的心理預期形成大量投資需求和投機需求，使大量社會資金涌入房地產市場。

②房地產有效需求嚴重不足。反映有效需求的指標是租售比，國際警戒線是1:200，2006年我國部分城市二手房均出現大幅上漲，而房屋租賃市場的價格相對平穩，北京、上海等城市租售比已達到1:270～1:400之間。房地產有效需求不足的原因是多方面的，首先，房價收入比不合理。據世界銀行測算，一個地區的房價與收入比在3～6倍之間時，房屋需求者才能在不降低正常生活質量的前提下購買住房。而我國一些城市的房價比高達10～20倍以上，廣大居民無能力購買住房。其次，房地產市場投資結構不合理。當前，部分地區房價上漲過快，中低價位的商品住宅供應不足，尤其是經濟適用房的投資出現了負增長，而高價房的商品住宅、商業用房供給過剩，空置率不斷升高。

③房地產投資在時間上的集中性和投資產品的同質性。房地產使用功能類別相同，配套環境也在同一水平上。同時，對房屋的質量和配套設施重視不夠，這種“齊步走”的投資行為加大了房地產周期波動的幅度。

（2）貨幣供給因素：我國金融市場不發達，市場機制不成熟，間接融資比例很高，房地產投資在相當大的程度上需要銀行信貸資金支持。因而貨幣供應量將從供給方面影響房地產投資信貸規模，從需求方面影響購買水平。同時，自國家鼓勵發展個人住房消費信貸的政策放寬后，個人住房信貸消費逐漸發展成為住房消費最主要的形式。1997年全國個人住房消費貸款余額僅為190億元，到2006年已接近2萬億元。近年來貨幣供應量的增加，刺激了房地產的投資和消費的購買能力，推動房地產價格的上漲。

（3）消費因素：消費因素主要影響需求，消費波動對房地產周期的影響同投資一樣，也是同向的。就我國的情況而言，由于1998年取消福利分房后，房地產需求不斷釋放，加上我國經濟發展的過程伴隨著城市化水平的不斷提高，導致房地產業需求一直較為旺盛。隨著我國居民改善居住條件意愿的加強以及房地產產品的不斷豐富，從短期看，我國房地產需求還有較大的上升空間，因此，此后幾年因消費不足對房地產業造成不利影響的可能性較小。

（4）政策因素：我國房地產業市場化程度不高，土地國有，再加上我國利率沒有市場化，而土地政策、利率等因素對房地產業的影響較大，所以國家政策在房地產業的發展中一直起著十分重要的導向作用，因而房地產市場最明顯的一個特征就是具有“政策周期”。

政策對房地產發展有較大的影響，當經濟周期波動可能出現大起大落的異常波動時，可通過制定有效的經濟政策，采用反周期對策，抑制周期波動的負效應出現，從而保持經濟的持續穩定增長。在宏觀政策方面，政府確定宏觀經濟政策的是貨幣政策和財政政策。貨幣政策可以通過利率途徑、信貸途徑和資產組合效應途徑影響房地產價格；假定貨幣政策不變，如果政府增加財政支出，這種擴張性財政政策不僅直接刺激了總需求的增長，而且也相應推動了社會總供給規模的擴張。微觀政策方面，主要指對房地產開發資源的控制政策，如對土地資源的控制、規劃限制條件、稅費條件和融資條件等。由于房地產市場的區域性和土地資源的壟斷性，微觀政策往往可以取得更直接和及時的效果。

四、結束語

我國經濟增長具有資源約束型特征，投資結構失衡、有效需求不足等問題依然是房地產周期調整的主要方向；房地產市場屬于政府主導性行業，政策因素對房地產經濟周期波動影響較大。經過2004年的高位運行，2005年至2006年在政府政策的引導下，全國房地產開發投資增速平穩回落，土地購置和土地開發規模得到有效控制，房價增幅有所回落，預計當前房地產的周期處于高漲－減速的發展階段，說明我國房地產周期進入了調整期。

參考文獻：

［1］楊慎．房地產與國民經濟［M］．北京：中國建筑工業出版社，2002．

［2］丁烈云．房地產周期波動成因分析［J］．華中科技大學學報（社科版），2003（2）：19－25．