中小城市物業管理問題及解決對策

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摘要:隨著改革開放的深入,物業管理行業不斷發展,與人類生活變得密不可分,但由此產生的物業問題也不斷增多,如何解決這些問題促進物業行業的可持續發展迫在眉睫。本文通過對現存物業問題提出相應的解決方案,供讀者參考。

關鍵詞:中小城市物業管理;物業收費;對策

一、中小城市物業管理的特點

(一)后勤管理向物業管理的過渡

隨著物業管理行業的不斷發展,物業管理企業逐步擺脫原有的房地公司的附屬公司的形象,在部分物業項目上打破了“誰開發誰管理冶的“死循環冶。一些企事業單位也紛紛一改后勤福利管理模式為專業化物業管理模式。無論是在物業環境上還是業主滿意度上,專業化的物業管理以其獨特的優勢獲得業主的青睞。

(二)社會重視程度不斷提高

物業管理作為房地產的售后服務,承擔著使物業保值增值的重要責任。專業化的物業管理從業主的角度出發,在管理模式上更加規范,服務水平更加受歡迎,更有甚者,在物業管理上附帶相應的便民增值服務。如此以來物業管理也成為了房地產銷售的一大賣點。因此,舒適的物業管理服務逐步成為焦點,如何提高廣大居民的生活、工作環境,吸引潛在消費者、提高企業知名度將物業管理推向了社會聚焦點。

(三)物業管理規模小

中小城市市區規劃不完善,居住區、商業區、工業區的界限不明確。尤其在住宅小區上表現突出,建筑面積小、基礎配套設施不完善、居住環境臟亂差極為常見。且物業服務企業屬勞動密集型企業,員工的工資支出占其物業總支出的60%到70%。在實行標準化的物業管理時給物業公司造成極大的阻礙,規模效益難以發揮。

(四)缺乏規范的業主自治組織

由于大多數物業公司為房地產公司的附屬公司,在管理上存在“誰開發誰管理冶的思想,在物業管理上一直為管理者身份,且居民物業參與意識低下,在決策重大事件上基本保持漠不關心態度,更別談業主大會、業主委員會。

二、存在的問題

(一)前期問題

1.開發商虛假承諾

開發商在物業銷售期為了將房屋賣出不擇手段,給予業主虛假承諾,隨意承諾物業收費、后期規劃、物業水平等,給后期的物業管理造成極大不便,也成為了物業收費難的原因之一。

2.缺乏前期介入

所謂前期介入,就是物業公司站在業主和物業管理的基礎上,對正在開發建設的物業項目提出有利于業主和今后物業管理的意見和建議。在這一階段內物業企業會派出專業化的小組成員參與物業項目的建設,及時發現問題并提供解決措施,在基礎設施和樓宇設計上根據業主的習性提出建造方案。最大程度地避免為今后的物業管理埋下隱患。然而在現實生活中,由于物業管理公司與房地產開發商的特殊關系,在大多數時候都取消了該步驟,在接管驗收時也表現得極為草率,即使在某些項目上物業公司實行前期介入,但都由于情面問題或是其他類問題也是草草了事。能夠進行嚴格的前期介入的項目寥寥無幾,在接管后遺留問題在業主入住后逐漸表現出來,在解決隱患時給物業公司造成了極大的負擔。

(二)管理水平低

1.專業人員素質

中小城市物業規模小,針對物業項目開辦的物業公司大多資質不符合標準,且一部分沒有獲得國家認證。所聘請的物業人員素質更是良莠不齊,管理項目一般為房地產開發商或其親屬承包,由于管理面積限制,管理人員多身兼數職且工資低下,開展的服務項目也僅僅局限于保潔、保綠、保修、保安上,缺乏相應的配套服務,物業企業盈利水平低、承擔風險高。

2.物業觀念缺乏

物業公司方面:中小城市由于其地理上的局限性,相比大型城市缺乏專業化的物業管理企業,因此在物業工作上認知度不足。首先,大多數物業企業為房地產開發商下屬企業,認為所管轄區域為自己開發項目,擁有主動權。其次,認為管轄區域的公共區域物業公司應當有使用權利,因此在利用公共區域時不必征求業主同意。再次,業主居住在管轄區域內就應當遵守相應的《業主公約》《物業管理服務合同》,不能實施以人為本的管理理念。最后,在物業收費上也是隨意調價,引起業主反感。從而造成很多物業糾紛發生。業主方面:小區需要物業管理的觀念還未成熟,大部分業主物業觀念已形成,但對于物業是干什么的表示模糊,出現不同的看法,有的認為物業公司就是交房時領著看房的人,有的則認為物業就是純粹的看大門、掃地、養花、維修的集合體。更有認為物業收了費就應當承擔小區的所有大小事務,無論是被偷了,房屋漏水了,家里沒電了,等等,都歸物業企業承擔。還有一小部分業主認為小區沒有物業管理的必要,所以即使是知名物業企業在管理小城市的物業時照樣會有投訴和拒繳物業費現象。

(三)與政府等組織缺乏溝通與聯系

1.與政府組織缺乏聯系

在管轄區域上,物業管理公司與社區管理會存在交叉或重疊,可能管理區域相同,也可能物業管理的區域屬于社區管理的管轄區域的一部分,社區管理管理的區域也有可能是物業管理區域的一部分。因此在管理上,社區管理屬于政府組織,在管理上行使政府職能,具有一定的強制性。而物業管理是社會化、市場化、專業化、企業化管理,具有明顯的市場屬性。二者性質不同,但如果缺乏聯系,在管理上就會造成不必要的麻煩,權利與責任也講不清,無法進行有效的居民住宅管理。

2.沒有成形的業主委員會

根據建筑物區分所有權,物業區域分為業主專有區域和業主共有區域,業主有權對共有區域行使管理權,然而在中小城市物業管理中多數都是沒有業主參與的,物業公司也不是由業主大會選聘,完全是由房地產公司全權承擔并在法律的空隙中自由支配全體業主的共有資源。

(四)法律法規欠完善

當前,我國缺乏一部深層次的物業管理規范文件,在解決物業糾紛上缺乏相應的法律支持,常見的也只有《物權法》《物業管理條例》這些大方向法律條文。針對大多數城市的情況已不能滿足,在中小城市表現尤為突出,且大多數中小城市沒有立法權,無法根據本行政區的情況制定相應的物業管理條例。現實生活中,在解決物業糾紛的時候大多數物業公司、業主在有法可依的情況下也沒有走相應的法律程序,特別在某些問題沒有針對性的條文時表現得非常茫然,最后也只是敷衍了事。在物業收費方面,十多個業主拒繳物業費的數額還不夠一次訴訟費用,不規范的物業公司隨意抬升物業費而規范物業公司在物業收費提價時也遲遲不能得到批準,導致入不敷出,虧損嚴重。

三、對策

(一)完善市場競爭機制實現物業管理規模化

1.完善市場競爭機制

中小城市的物業管理項目多為房地產子公司接管制,所接管的物業公司根本不必考慮如何獲得管理項目,至于其物業資質也可有可無,因此物業管理水平也可想而知,也不可能有其他的多余的便民服務。而專業化的物業管理公司有其專業化的物業管理團隊,管理水平高,服務態度好,但由于沒有公平的市場競爭機制,往往被扼殺在萌芽階段。所以針對中小城市的物業管理水平低、質量差的現狀,很有必要引進公平、公正、公開的市場競爭機制來維護專業化的物業公司的發展。

2.物業管理規模化

中小企業物業公司的管理人員由于其管理面積和工資收入限制,多為身兼數職,保安兼綠化、保潔兼保修屢見不鮮。各房地產開發商只會將自己的項目“傳冶給自己的子公司,如此惡性循環致使難成規模。所以聘任專業化的物業管理公司尤為重要,將其承擔的數個小區聯系起來組成規模保證資源利用的最大化。

(二)培養專業的物業管理人才

中小城市物業管理人員多為半路出家,缺乏專業的物業管理知識,無法有效地利用現有資源實施物業管理,也很難滿足業主需要。需要物業公司建立人才培養機制,重視人才,開展物業管理培訓教育工作,順應時展要求。

(三)建立健全物業管理政策法規體系

各市區房地產行政主管部門應根據本轄區物業情況制定相應的法律條文,滿足轄區物業管理要求。對照《普通住宅小區物業管理服務等級標準》制定合理的管理方案和收費標準。

(四)培養正確物業觀

政府牽頭做好宣傳工作,首先從物業公司抓起,把好物業企業和物業人員從業資質關。大力開展各項物業知識宣傳活動,明確物企責任和義務,樹立物業企業的物業觀。物業公司應在政府的指導下做好對業主的物業知識宣傳工作,提高業主參與物業管理的熱情,成立業主委員會,實現業主參與共同管理的目的。有利于業主了解物業、接受物業,減少物業糾紛的發生,促進物業企業的可持續發展。

(五)發揮政府主導作用

明文分清街道辦事處、居民委員會、物業企業、業主委員會的權利與義務。做到責任分明杜絕“三不管冶現象發生。

作者:涂志清 單位:通化師范學院

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