城市公交事業政府制度論文

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摘要：隨著新會計準則的出臺，公允價值的應用是新會計準則的一大亮點。從公允價值的定義及應用范圍入手，著重分析公允價值的應用對我國投資性房地產的影響，充分考慮了基本國情，符合我國市場經濟發展需要。

關鍵詞：公允價值；新會計準則；投資性房地產

一、公允價值的基礎理論

（一）公允價值的定義

對于公允價值，不同的機構有不同的定義。國際會計準則委員會1999年的《國際會計準則第39號——金融工具：確認和計量》第98段指出：“在公允價值定義中隱含著一項假定，即企業是持續經營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經營規模，或按不利條件進行交易。因此，公允價值不是企業在強制性交易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）。”美國財務會計準則委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價值的定義是：“公允價值是當前的非強迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進行資產（或負債）的買賣（或發生與清償）的價格（FASB2000）。”我國新頒布的《企業會計準則——基本準則》中，把公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。”對比以上我國對公允價值的定義，本文認為這個定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經濟發展需要。

（二）目前我國公允價值的適用范圍

雖然我國在新準則中部分地采用了公允價值的計量屬性，但是公允價值在新準則中的應用是十分謹慎的。與國際財務報告準則相比，我國新的企業會計準則體系在確定公允價值的應用范圍時，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進。公允價值的運用必須滿足一定的前提條件，即公允價值應當能夠可靠計量。基本準則中也強調，企業一般應當采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用非歷史成本計量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業合并、債務重組和非貨幣性資產交換等方面采用；另外，在各項使用公允價值的具體準則中，也嚴格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產交換中，提出兩個前提條件，即交換是否具有商業實質，交易各方之間是否存在關聯方關系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價值的“公允”表達，同時也可以有效遏制企業的利潤操縱。

二、公允價值在投資性房地產準則中的應用分析

（一）投資性房地產準則制定的背景

房地產行業作為我國第三產業的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準則對該行業的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產只是房地產業的一個部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。”主要包括：已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物，從而把為生產商品，提供勞務或者經營管理而持有的房地產和作為存貨的房地產排除在本準則之外。對于投資性房地產，如果將其作為一般的固定資產看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值。一方面投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍甚至數十倍。另一方面，對房地產的投資一般金額大、周期長、流動性和變現能力較差，往往具有高收益和高風險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動資產以成本與市價孰低的計價原則來處理，也是不合適的。所以應該給投資性房地產制定一個專門的準則。截至2005年，世界上只有IASB、英國（SSAP19：投資性房地產的會計處理）和中國香港地區（SSAP13：投資物業會計）對投資性房地產制定有相關的會計準則。

（二）新準則中對投資性房地產的有關規定

新準則規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地進行后續計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這意味著地產公司可以對兩種模式進行選擇。而且計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規定，如果投資性房地產采用公允價值計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊了，主要是折舊的部分已經通過公允價值跟賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。

上述規定可能產生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業都被計入了固定資產，因此，物業的升值與否，并沒有體現在報表中。近幾年物業升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產，必將大大提高其凈資產和當期凈利潤。公允價值計量模式的引入正式奠定了重估凈資產值的方法作為房地產上市公司估值的核心地位。這必將引導市場對該項方法進一步的認可。第二，隨著投資性房地產物業的增多，尤其在新會計準則采用后，肯定會引導市場更多地關注各項投資性房地產物業的真實價值，并使重估凈資產值的估值方法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。既然選擇公允價值對投資性房地產進行計量，在我國房地產行業發展勢頭強勁的今天，勢必大大提高企業的凈資產，也會提高當期的凈利潤，那么是不是擁有投資性房地產企業就會不加思考地優先選擇公允價值來計價呢？

（三）企業是否會優先選擇公允價值計價問題分析

對于公允價值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認為雖然新準則給了企業選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會青睞公允價值。首先，公允價值的確認是否合理是一個不容忽視的問題。按照新會計準則的規定，如果企業所擁有的投資性房地產有活躍的房地產交易市場供其交易，且該房地產交易市場能提供該類或類似的房地產市場價格及其他相關信息，則企業應當采用公允價值模式，即不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就給企業以及審計師提出了一個比較大的挑戰了，怎么樣來判斷公允價值的確認方法是否恰當呢？本文認為，“能夠提供該類或類似的房地產市場價格”這個標準很難確定。即使采用綜合評分法，每個人對每個項目所給的權重也是不一樣的，那樣得出的結果也會不同。所以公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產后續計量是否合理的關鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產開發上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產行評估，并作為公允價值的確定依據。內地上市的房地產公司如果采用公允價值，也需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。這將成為企業的一項很重的負擔。

其次，公允價值增大了公司經營成果的不穩定性。采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產的公司的業績將更多地受該物業市場價格變化的影響，這增加了公司業績的不穩定性，有可能掩蓋了管理層的經營不利或優秀管理能力。從以上的分析中，本文認為，此次新準則中對投資性房地產的相關規定，尤其是公允價值的引入，雖然意義重大，也會對房地產行業產生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產的企業是否會選用公允價值作為其計量屬性還是值得商榷的，所以公允價值的影響可能沒有大家想象的那么大。

參考文獻：

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