我國物權法中法律制度思索

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本文作者：楊玉凱工作單位：沈陽師范大學法學院

居住權制度在世界的許多國家的民法典中都有規定,在我國的物權法草案中第180條至191條中也規定了居住權制度,但新頒布的物權法中并未對此作出規定。筆者認為,我國物權法應當規定居住權制度。

一、居住權是一種用益物權

(一)居住權的法律特征。

居住權指居住權人對他人所有房屋及其附屬設施享有占有、使用的權利。具有下列法律特征:1、居住權是一種用益物權。居住權是在他人所有的房屋及其附屬設施上設立的他物權,在自己的房屋上不能設立居住權。居住權的設立符合市場經濟的要求,使房屋這種不動產能夠得到充分的合理的利用,達到物盡其用的目的,這也是優化資源配置的有效方式。2、居住權的主體具有廣泛性。居住權的主體包括公民法人及其他組織。在不同種類的居住權中主體范圍是不同的。3、居住權的客體具有單一性。居住權的客體僅限于房屋及其附屬設施,在其他的標的物上不得設立居住權。4、居住權取得方式具有多樣性。我國居住權取得,一般基于法定、意定或合同等多種方式。5、居住權設立具有公示性。各國法律設立居住權,均規定應當向登記機構申請居住權登記,方能發生物權的效力。我國城市房地產法第五十三條規定:房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,并向房產管理部門登記備案。我國物權法草案的181條第二款曾規定:“設立居住權,應當向登記機構申請居住權登記。”6、居住權的存續具有期限性。居住權作為一種用益物權,是對所有人的所有權的一種限制,在居住權存在的情況下,所有權是不圓滿的,如果居住權無期限,那么所有權就形同虛設,沒有現實意義了。7、居住權既可有償亦可無償。我國物權法草案182條曾規定:“居住權人應當合理使用住房及其附屬設施。居住權人應當承擔住房及其附屬設施的日常維護費用和物業管理費用,可以不支付住房使用費用,不承擔重大維修費用,但遺囑、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外。”由此可見,居住權既可有償亦可無償。

(二)居住權產生的依據。

1、法定居住權,是指依據法律直接規定而產生的居住權利。其中包括:(1)婚姻關系存續期間雙方分居時,一方無房屋的可以對另一方的房屋享有居住權;(2)夫妻雙方離婚后,無住房的一方可以對另一方的房屋享有居住權;(3)父母作為監護人對未成年子女的房屋享有居住權;(4)未成年子女對父母所有的房屋享有居住權;(5)父母對成年子女所有的房屋享有居住權;(6)祖父母、外祖父母無住房的,并且子女死亡的或者無扶養能力的,可要求孫子女或者外孫子女提供居住房屋,反之亦然。(7)兄弟姐妹之間亦可以適用居住權的規定。2、單方意定居住權,是指房屋所有人以遺囑或遺贈的方式將居住權賦予特定的人。(1)遺囑方式取得居住權,是指房屋所有人以遺囑的形式將房屋的所有權賦予繼承人當中的一部分人,同時把居住權賦予繼承人當中的另一部分人。譬如,父母把房屋的所有權留給子女,而將房屋的居住權留給自己的父母或祖父母等。(2)遺贈方式取得居住權,是指房屋所有人把房屋的所有權賦予繼承人或繼承人以外的人,而將房屋的居住權遺贈給繼承人以外的人。以遺贈方式取得居住權的繼承人以外的人通常主要有以下幾種情況:與所有人共同生活的人中的非繼承人,譬如,同居人、保姆等;依靠遺贈人扶養的經濟困難又無勞動能力人;對遺贈人盡扶養義務較多的人。3、租賃合同產生的居住權,是指所有人以外的人基于居住的目的通過合同方式與房屋所有人協商一致而取得對房屋占有、居住的權利。需要指出的是,在我國物權法草案中雖然規定了居住權制度,但并未承認租賃關系形成的居住權。筆者認為,居住權應當包括因租賃關系而形成的居住權。具體理由將在我國居住權的歷史演進中加以論述。

(三)居住權的性質。

對于居住權的性質,可以從以下幾方面來分析:1、從權屬的角度來看,用益物權是一種他物權,它是指用益權人在他人所有之物上設立的以占有、使用、收益為目的的權利。而居住權也是對他人房屋的所享有的占有、居住的權利。居住權的前提是占有他人的房屋,用益物權的行使同樣以占有為目的,并且二者都是對在他人之物上設立的。2、從客體的角度來看,用益物權的客體是不動產,主要包括土地、房屋。居住權的客體為房屋,用益物權的客體包括了居住權的客體,居住權是用益物權的一種。3、從權能的角度來看,用益物權人行使的是對他人之物占有、使用、收益的權能,居住權中的占有、居住的權能包括在用益物權的權能中,所以說,居住權是用益物權的一種。4、從設立目的角度來看,用益物權的設立是為了使物盡其用,對于所有權人來說,因為讓渡所有權的使用權能而獲得利益,而用益權人的需要因而得到滿足,用益權人獲得使用價值,而所有人獲得了價值。而居住權人可能是有償也可能是無償占有使用他人的房屋,但無論有償還是無償,都是獲得房屋的使用價值。所以說,居住權是用益物權的一種。5、從期限性的角度來看,用益物權作為他物權,是對所有權的一種限制,用益物權的存在使得所有權處于不圓滿的狀態,如果允許無期限的存在,那么所有權形同虛設,也無必要存在了,所以說用益物權應當而且必須是有期限的。居住權也同樣是在他人房屋之上設立的,同樣應當而且必須有期限,否則,房屋所有權將失去存在意義。所以說,居住權是用益物權的一種。6、從返還義務的角度來看,用益物權和居住權都是在他人所有之物上設立的,期限屆滿,用益權人和居住權人應返還所用物。

二、我國居住權制度的歷史演進

最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(一)第二十七條第三款規定:“離婚時,一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式,可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。”這里的“居住權”,實質上就是房屋的居住權。2002年1月28日《中華人民共和國物權法(征求意見稿)》第211條至218條規定了居住權,2002年12月17日的《中華人民共和國民法》(草案)把《物權法》(征求意見稿)有關居住權的規定原封不動地納入該草案中。2005年7月8日全國人大常委會公布的《中華人民共和國物權法(草案)》第十五章第180條至191條對居住權的概念、設立、期限、撤銷、消滅等作了具體規定。2006年8月22日十屆全國人大常委會第二十三次會議聽取了法律委員會匯報物權法草案的修改情況。法律委員會研究認為,居住權的適用面很窄,基于家庭關系的居住問題適用婚姻法有關撫養、贍養等規定;基于租賃關系的居住問題適用合同法等有關法律的規定,這些情形都不適用草案關于居住權的規定。而且,居住權大多發生在親屬朋友之間,一旦發生糾紛,可以通過現行有關法律規定的救濟渠道加以解決。鑒于居住權的適用面非常窄,全國人大常委會五審的物權法草案刪除了有關居住權的規定。

三、我國物權法未設定居住權是用益物權制度的嚴重缺失

我國物權法第三編用益物權中規定了土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權四種用益物權。由此可見,我國以土地為客體的用益物權制度較為完善。但是按照現代民法學理論,用益物權的客體主要為不動產,不動產既包括土地亦包括房屋及其附屬設施,我國有必要設立房屋居住權等房屋用益物權。全國人大常委會五審物權法草案時刪除了用益物權中有關居住權的規定,從而造成我國的用益物權制度的嚴重缺失。我國合同法是一部調整債權債務關系的法律,合同法中的租賃合同中涉及到房屋租賃。從形式上來看,房屋租賃合同是合同中的一種。顯然,房屋租賃是一種債權債務關系,承租人由此而取得的是債權。但實質上來說,房屋租賃的目的是為了居住,承租人行使占有、使用的權利。從這個角度來說房屋租賃承租人享有的是居住權。因此,我國應當在物權法的用益物權中規定房屋居住權制度。我國合同法229條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的不影響租賃合同的效力。”該條即為“買賣不破租賃”,如果說,房屋租賃是債權債務關系,承租人享有的是債權,那么在房屋所有權發生變動時,第三人已經取得所有權時,根據物權優先與債權原則,承租人的債權不得對抗第三人的所有權,基于所有權的排他性第三人有權要求承租人解除合同。在我國未規定房屋居住權制度,而又堅持“買賣不破租賃”原則情況下,將勢必導致其為“物權優先于債權之例外”的結論。如果建立房屋居住權制度,將通過租賃合同方式而形成的居住權規定在物權法中的用益物權中,承租人的居住權才能直接得到物權的保護。實質上,房屋租賃合同可以說是通過債權債務關系來設立的用益物權,在這里訂立房屋租賃合同只是一種手段行為,最終目的是要通過登記公示方式取得房屋居住權,從而占有、使用他人所有的房屋及其附屬設施。