房屋共享外部性影響法律規制

導語：房屋共享外部性影響法律規制一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

〔摘要〕共享房屋具有較大的外部性影響，其占據社區公共資源，不安全因素較多;尚不健全的信息信用體系影響他人選擇;沖擊傳統市場，影響社會公平;平臺性質的認定帶來稅收監管問題。把握對其規制時應秉持公平和鼓勵的原則，探討應限制房屋共享時間，彌補公共設施損失;加強平臺信息信用建設，提升不同主體間的信任;促進平臺與原企業正當競爭，完善社會公平機制以及強化稅收規定，對其進行稅收，以此提高共享房屋領域的外部認可度。

〔關鍵詞〕房屋共享;外部性影響;法律規制

1978年，MarcusFelson和JoeL．spaeth在《美國行為科學家》雜志中首次提到的“合作消費”的新理念被認為是共享經濟的雛形。伴隨著互聯網大數據時代的崛起，共享經濟逐步從理論變為實踐。2011年，美國《時代周刊》稱共享經濟模式將成為改變未來世界的十大創意之一。

一、房屋共享的現狀及特點

(一)房屋共享的現狀。共享經濟中擁有巨大發展潛力的房屋、空間以及車輛領域正方興未艾。自2014年來，政府不斷推行“互聯網+”戰略。基于共享房屋具有刺激經濟增長的優勢，在政策上更是秉持“創新友好”的理念，大力支持發展。2015年8月，《國務院辦公廳關于進一步促進旅游投資和消費的若干意見》首次放寬了在線度假租賃等新業態的經營許可。同年11月，《國務院辦公廳關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》提出要大力發展農家樂、民宿、長短租公寓等新型的旅游形態，以滿足消費者對于旅行的多式多樣的需求。2016年3月，國家發改委、商務部等十部委出臺《關于促進綠色消費的指導意見》，看重共享房屋的“綠色”形態。2017年10月，國家旅游局出臺了《旅游民宿基本要求與評價》，對民宿的規范、等級做出了較為詳細的規定，“鼓勵創新、包容審慎”成為主基調。2017年共享住宿交易規模約145億元，比上年增長70.6%，參與者人數約為7800萬人，房客達到7600萬人。然而根據《中國共享住宿發展報告2018》，通過平臺共享的房源僅占我國空置房源的4%左右，共享房屋還有巨大的發展潛力待挖掘。(二)房屋共享的特點。1．房屋式體驗，滿足多樣化需求。不同于酒店、賓館格式化的房屋擺設，共享房屋體現為“千房千樣”。中國產業調研信息網顯示國內短租仍以公寓需求為主，占整個短租市場產品結構的51.5%。公寓更好地滿足了消費者想要體驗做飯、洗衣等多樣化消費的需求。其次消費者可以選擇不同風格的房屋，提高出行質量。共享房屋的房東一般都為8090后，提供的房屋也更容易滿足人們多樣化的需求。2．房屋共享的供給主體更為多元化。“共享房屋”利用的是閑置資源，個人提供房源占據了較大份額，而酒店賓館提供的房間多為目的性建造。多源的房屋供給主體，不僅緩和了旅游旺季淡季的季節性影響，而且還很好地利用閑置資源，從而拉動個人收入，以促進經濟增長。3．消費方式多樣化，滿足不同價位與情感需求。共享房屋按照住宿方式可分為合租模式與整租模式，合租模式適應了低層消費者的旅行需求。其對房屋質量的要求不是很高，并且借鑒青年旅舍的發展理念，更好地適應愛好交流、體驗民俗的消費者的需求。整租模式對于更享受私密獨處的家庭、朋友更為適用，并且相較昂貴的酒店套間更具有人情味，成為人們出行的另一選擇。

二、房屋共享外部性影響引起的法律問題

馬歇爾在《經濟學原理》一書中最早提出了“外部經濟”的概念，為了更好地促進房屋共享的發展，現著重對其外部性引起的問題予以分析。(一)占用社區公共資源，不安全因素增多。20世紀90年代開始，封閉住區大量涌現。封閉住區滿足了居民日益增長的居住需求，更是社會空間私有化的具體表征，其嚴格的安全把控增加了居民的內心安全性。房屋共享的出現則突破了已經建構起來的封閉安全性，不斷更換的房屋共享者不僅干擾了居民的正常生活，例如占用小區公共資源，如綠地、車位，噪聲擾民等，其次還帶來了較大的不安全性。不同于房屋租期較長的租賃合同，房屋短租是以天為租用單位的。尤其是在旅客出入較為頻繁的城市，居民內心不安全感從外部擴展到了居住社區，頻繁變換的陌生人給社區的安全帶來了極大的隱患。(二)不健全的信息信用體系影響他人選擇。互聯網時代下，交易評價作為人們在選擇消費時一個重要的考慮因素，具有較強的外部影響性。共享經濟體系下，平臺作為第三方主體會對供房者課以責任，如住百家首次推出了3D立體看房模式。然而，大量的信息仍存在失真現象，更有網絡水軍大量刷單，虛假宣傳。其次，消費者的后評價并不能充分表達消費體驗，不利于其他消費者的選擇。知乎上的一用戶披露了在途家的一次不愉快的經歷，其選擇了價格較高的民宿，一進門，發現外觀雖與途家平臺上相符，房屋內部卻有濃重的甲醛味道，在與客服交涉時也耗費了較長時間，不健全的信息信用體系影響了消費者的體驗。(三)沖擊傳統市場，影響社會公平實現。房屋共享沖擊了原有的長租市場以及酒店賓館行業。易觀的《中國在線短租C2C市場專題分析2016》顯示，在線短租正成為住宿領域的重要組成部分，2016年10月活躍用戶超過了住宿領域的1/5，并且已經達到快捷酒店月活的一半，市場認可度不斷擴大。平臺與既有企業的競爭已經打響，然而，由于相關規范的不完善，平臺與傳統企業的競爭游走于“灰色地帶”，涉及不正當競爭。在美國，最近曝光的“美國酒店與住宿協會”的會議內容中透露出其將與美國政府采取多種措施限制Airbnb的擴張。其次，一些房主將自己所居住的經濟適用房、廉租房作為短租房屋租用，對于其他納稅者不公平，也違背了此類房屋存在的意義。(四)弱化現有稅收規定，稅收監管困難。共享房屋市場方興未艾，現有稅法的征稅規定卻不明確，導致了大量稅收流失。現有稅收不僅沒有明確房屋共享的納稅主體究竟是房主，還是共享經濟的網絡平臺，又或是第三方支付平臺，而且還在稅率的選擇上模糊不清。這些不僅導致許多共享房屋交易主體因為規定不清逃避稅收規制，造成稅收的大量流失。此外各地方標準不一，對稅款的收取采取選擇主義，對同行業的共享經濟企業不公平，也對原有的傳統經濟主體不公。

三、房屋共享外部性影響的法律規制

(一)限制房屋共享時間，彌補公共設施損失。基于共享房屋可能會對社區帶來的負面影響，可以借鑒國外相關規定。例如，2016年，巴黎市政府就規定房屋所有者在將主要住宅進行短租時，不能超過4個月，否則就認定主要住宅具有除居住以外的經濟職能，必須獲得額外批準。同時要求共享房屋企業對違反規定的房屋進行凍結，否則就予以行政處罰。限制共享房屋的共享時間，其實是對其“利用閑置資源”的恰當詮釋，也符合“睦鄰友好”的概念，避免較長時間干擾社區的正常運轉。若有較為完備的稅收機制，可對短租者進行收稅，并將稅收中的一部分彌補社區公共資源的損失。(二)加強平臺信息信用建設，促進主體間信任。平臺作為大量信息的提供者，應制定內部規制的標準，例如首先應對房主及房源的信息進行全方面驗真，切實杜絕虛假宣傳的現象;其次，應鼓勵已經消費的消費者對消費體驗披露，例如可以通過提高其信用分，賦予免押金權益來切實鼓勵消費者進行后評價。平臺還應當細化評價標準，將消費者在選擇時容易忽略的信息點覆蓋，從而避免虛擬的網絡帶來的不確定與不安全性，引導消費者在復雜的信息中選擇合適自己的優質房源。(三)促進平臺與傳統行業正當競爭，完善社會公平機制。政策法律應當引導平臺運用自身優勢在“新增市場”健康發展，避免公權力介入對傳統企業過度保護。2017年初，《旅館業治安管理條例(征求意見稿)》規定了房主進行短租業務時應當獲得行政許可，該規定抑制了房主的積極性。對其規制時應當秉持公平原則，在合理認定平臺性質的基礎上，利用《反不正當競爭法》進行規制。針對廉租房、經濟適用房等進行短租業務的現象，可結合當地情況，例如應規定較長的房屋自住時間，確保不改變其自住屬性，而這點的貫徹有賴于地方結合自身實際制定相應的法規規章。通過以上措施保障新業態的發展，并且探索促進社會公平的實現。(四)明確平臺的性質，合理進行稅收規制。共享房屋交易模式屬于一次性的隨機交易關系，基于平臺在實現賣方與買家交易之間的較強控制力，認定平臺具有經營性質已毋庸置疑。然而對于房主是否納稅，則需判斷營業的有無。首先在友好及公平的理念下，稅法應當明確不同主體的法律地位及征稅標準;其次，平臺應當切實掌握房屋提供者的信息，并向有關部門進行信息披露;再者，由于共享房屋模式下消費者大都利用第三方平臺進行交易，可創新制度設計，減少繁瑣的稅收模式，發揮第三方支付平臺代繳稅款的功能。合理進行稅收規制，才能更好地促進其穩定發展。

四、結論

共享房屋領域現今面臨著規制不足的問題，法律應在保證共享房屋降低資源閑置率、拉動就業等諸多優點下對其外部性影響進行妥當規制，實現鼓勵創新、追求公平的雙重目的。法律不應對共享房屋領域回避，立法、司法、執法等機關應當加強彼此間的合作，針對新出現的現象及時應對，保障對房屋共享的外部監管，降低法律滯后性所帶來的不利影響。只有如此，才能提高房屋共享的外部認可度，更好地促進其健康發展。

參考文獻:

［1］劉盼盼．共享房屋已上線，你想住嗎?［N］．中國青年報，2017－06－30．

［2］張新文，戴芬院．共享經濟的外部性解讀［N］．中國社會科學報，2017－08－16．

［3］廖政軍，王遠．房屋共享模式在規范中逐步完善［N］．人民日報，2016－07－29．

［4］董成惠．共享經濟:理論與現實［J］．廣東財經大學學報，2016(5)．

［5］蔣大興，王首杰．共享經濟的法律規制［J］．中國社會科學，2017(9)．

［6］劉家林，劉智麗．共享單車的外部性分析及發展策略研究［J］．交通運輸研究，2017(4)．

［7］馮海寧．共享房屋看潛力也要看問題［N］．中國商報，2017－06－20．

［8］李波，王金蘭．共享經濟商業模式的稅收問題研究［J］．現代經濟探討，2016(5)．

［9］魏宗財，劉玉亭，林允琦．居民主觀感受視角下的廣州保障房住區空間共享［J］．規劃師，2017(7)．

［10］廖淑鳳．論旅游住宿共享中的非正規就業:影響因素與行為傾向［D］．青島:青島大學，2017．

作者:穆宇 單位:天津師范大學