房屋拆遷管理策略

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第一章總則

第一條為加強城市房屋拆遷管理，保護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《省城市房屋拆遷管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本縣實際，制定本辦法。

第二條在本縣城市規劃區內的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

本辦法所稱房屋拆遷，是指因實施城市規劃或者因其它公共利益需要，依法收回國有土地使用權而拆除該地塊上房屋的行為。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，有利于文物古跡和有價值的歷史建筑保護。

第四條本辦法所稱拆遷人是指縣人民政府設立的具體實施收回國有土地使用權并依法取得房屋拆遷許可證的單位。

本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

本辦法所稱房屋承租人是指與被拆遷人具有合法的房屋租賃關系的單位和個人。

第五條縣規劃建設局是負責管理房屋拆遷工作的行政主管部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門），對城市規劃區內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。城市房屋拆遷管理的日常工作由其下設的拆遷管理辦公室負責。

縣發展和改革、國土資源、物價、工商、財政、文廣、公安等有關部門和城關鎮政府、華埠鎮政府應當按照各自職責，互相配合，共同做好城市房屋拆遷管理工作。

第六條拆遷人必須依照有關法律法規及本辦法的規定，對被拆遷人給予合理補償、安置。被拆遷人、被拆遷房屋承租人必須服從城市建設需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。

第二章拆遷管理

第七條房屋拆遷管理部門會同發展和改革、國土資源等部門，按照城市總體規劃的要求，根據本縣社會經濟發展水平，同時考慮近期新建商品房的市場供應等因素，制定城市房屋拆遷的中長期計劃、年度計劃和安置用房建設計劃，報縣人民政府批準后執行，并按規定報上一級人民政府備案。

房屋拆遷管理部門在執行年度拆遷計劃時，其拆遷范圍經確定后，應當組織做好拆遷房屋的前期調查統計及審核工作。

第八條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請房屋拆遷許可證，應當向房屋拆遷管理部門提交下列文件：

（一）建設項目批準文件；

（二）建設用地規劃許可證；

（三）國有土地使用權批準文件；

（四）拆遷計劃和拆遷方案；

（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

前款第（三）項規定的國有土地使用權批準文件是指人民政府依法作出的收回國有土地使用權的決定文件。第（四）項規定的拆遷方案應當對臨時周轉用房和用于產權調換的安置用房的數量、戶型、面積、地點、交付時間等作出安排；需要新建安置用房的，應當提供安置用地批準文件。第（五）項規定的拆遷補償安置資金按照拆遷預算的百分之八十確認，專戶儲存，拆遷人提供安置用房的，現房以市場評估價計入，在建房屋按成本價計入，但貨幣存款金額不得低于拆遷預算資金總額的百分之四十；不足部分由拆遷人在房屋拆遷管理部門規定的期限內補足。

第九條房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起三十日內，對申請事項進行審查；經審查符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。

房屋拆遷管理部門在核發房屋拆遷許可證前，應當依法舉行聽證，就拆遷許可涉及的拆遷計劃、拆遷方案和拆遷補償安置資金的落實情況等相關事項聽取意見。

第十條房屋拆遷管理部門應當自房屋拆遷許可證核發之日起五日內，將建設項目的名稱、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷期限等事項，以公告形式在新聞媒體以及拆遷范圍內予以公布，并書面告知被拆遷人。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第十一條拆遷范圍公布后，拆遷范圍內的單位和個人在暫停辦理相關手續期間不得進行下列活動：

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限不超過一年；拆遷人需要延長暫停期限的，應當經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限最長不得超過一年。

第十二條拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起三個月內不實施拆遷的，房屋拆遷許可證自然失效，并由房屋拆遷管理部門予以公告。

實施房屋拆遷不得超越房屋拆遷許可證核準的拆遷范圍和拆遷期限。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿十五日前，向房屋拆遷管理部門提出延期申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起十日內予以答復。

拆遷結束后，拆遷人應當負責將被拆遷人的房屋所有權證、國有土地使用權證送交房管、土地部門，辦理注銷登記手續。

第十三條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。從事拆遷業務的單位應當按照國家和省的有關規定依法取得房屋拆遷資格證書。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十四條拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并簽訂拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同簽訂之日起十五日內，將合同報房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。

第十五條拆遷人應當向被拆遷人公布拆遷補償安置方案。

拆遷人與被拆遷人應當在公告規定的搬遷期限內，根據本辦法規定簽訂拆遷補償安置協議。協議應當載明補償形式、貨幣補償金額及其支付期限、安置地點、安置用房面積、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補償安置協議。

拆遷房管部門代管的房屋，拆遷人應當與代管人簽訂拆遷補償安置協議；代管房屋有使用人的，拆遷人應當與代管人、房屋使用人簽訂拆遷補償安置協議。

拆遷補償安置協議自簽訂之日起生效。拆遷人應當自協議簽訂之日起十五日內將協議報房屋拆遷管理部門備案。

拆遷補償安置協議使用由省建設廳統一監制的文本。

第十六條拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

第十七條拆遷當事人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內容，在搬遷期限內經協商達不成協議的，拆遷當事人可以向房屋拆遷管理部門申請裁決。被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由縣人民政府裁決。裁決部門應當自受理裁決申請之日起三十日內作出書面裁決；裁決作出之前，裁決部門應當充分聽取各方的意見。

當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。除依法需要停止執行的情形外，在復議和訴訟期間如拆遷人已按裁決給予貨幣補償或提存補償費，或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，復議和訴訟期間不停止拆遷的執行。

第十八條拆遷人不得改變尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣等基本生活條件。

第十九條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內拒絕搬遷的，由縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

縣人民政府在作出強制拆遷決定前，應當依法舉行聽證，就作出補償安置裁決的主體、程序、依據及被拆遷人拒絕搬遷的理由聽取拆遷當事人、有關主管部門及其他相關人員的意見。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第二十條拆遷房管部門代管的房屋，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證。代管人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第二十一條被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷：

（一）有產權糾紛的；

（二）產權人下落不明的；

（三）暫時無法確定產權人的。

房屋拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第二十二條拆遷設有抵押權的房屋，依據國家有關擔保的法律執行。

法律、法規對拆遷軍事設施、寺觀教堂、文物古跡、歸僑僑眷房屋、涉外房屋等另有規定的，從其規定。

第二十三條城市房屋拆遷涉及公共設施或者各種管線遷移的，由原所有人按規定期限自行遷移，所需遷移費用，由拆遷人按國家有關規定標準給予適當補償。

第二十四條對拆遷范圍內的花木、綠地、古樹名木應當盡可能保留。不能保留的，應當依法辦理有關手續。

第二十五條拆遷人使用拆遷補償安置資金的，應當經房屋拆遷管理部門審核。拆遷補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償、安置，不得挪作他用。

房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督。

第二十六條房屋拆遷管理部門應當建立健全房屋拆遷檔案制度，加強對房屋拆遷檔案資料的管理。

房屋拆遷的檔案資料包括：拆遷人從事房屋拆遷的有關批準文件，拆遷計劃和拆遷方案及其調整資料，前期調查登記資料，拆遷補償安置協議及其結算資料，以及其他與拆遷有關的檔案資料。

第三章拆遷補償與安置

第二十七條拆遷人應當對被拆遷人按照法律、法規和本辦法的規定給予合理補償。拆遷補償、安置可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。被拆遷人有權選擇具體補償安置形式。

拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予補償。拆遷范圍公布后新建、改建、擴建的附屬物不予補償。

第二十八條拆遷范圍內的違法違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，必須在拆遷公告規定的搬遷期限內自行拆除，不予補償。拆除經批準未超過批準期限的臨時建筑，可給予適當補償；審批時另有約定的，按約定辦理。

第二十九條貨幣補償或者產權調換的面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權證或者其他合法房產憑證記載的建筑面積計算。

第三十條被拆遷房屋的貨幣補償金額根據房地產市場評估價格確定。評估應當采用市場比較法，不具備市場比較法評估條件評估非住宅房屋價格的，可以采用其他方法評估，并在評估報告中說明原因。

房地產評估機構在確定被拆遷房屋的市場評估價格前，應當聽取被拆遷人的意見。

本條及本辦法第三十七條、第四十九條規定的評估所需費用由拆遷人承擔。

第三十一條采用市場比較法評估被拆遷房屋價格的，由房地產評估機構根據評估比準價格，結合該房屋具體區位、建筑結構、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評估確定。

評估比準價格由房地產評估機構根據交易價從高原則從類似房地產中選取三個以上可比實例，進行交易情況、交易日期、區域因素和個別因素修正后確定。

被拆遷房屋屬于非成套住宅的，應當根據前款規定選取普通成套住宅作為可比實例。

房管部門應當按月向社會公布本地房產交易信息。

第三十二條房地產評估機構由拆遷人與被拆遷人共同選定；不能共同選定的，由房屋拆遷管理部門從報名的具備相應法定資格的房地產評估機構中隨機確定。參加隨機確定的房地產評估機構不得少于三家。隨機確定房地產評估機構應當由公證機構現場公證。

房屋拆遷管理部門應當在隨機確定房地產評估機構之日起三日前在拆遷范圍內公告房地產評估機構隨機確定的時間和地點。

第三十三條被拆遷房屋的市場評估價格實行公示制。

房地產評估機構應當將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、評估依據、評估價格等主要情況在拆遷范圍內公示，接受社會監督。公示時間不得少于十日。

拆遷當事人對評估結果有異議的，可以要求房地產評估機構作出解釋。房地產評估機構應當自接到解釋要求之日起三日內予以解釋。

第三十四條房地產評估機構應當遵循公開、公平、公正的原則，嚴格按照國家房地產估價規范和標準進行房地產市場價格評估。

第三十五條按照本章規定對被拆遷人進行補償后，其被拆遷房屋按標準容積率占有的土地，不再按照《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條規定予以補償。被拆遷人依法享有使用權的土地，其面積超過被拆遷房屋按標準容積率占有的土地面積的，超過部分的土地按照《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條規定予以補償。

第三十六條被拆遷地段用于同類商品房建設的，被拆遷人享有以同等條件優先購買的權利。

前款規定的同類商品房銷售，建設單位應將被拆遷人優先購買的期限予以公告。被拆遷人應在建設單位公告規定的優先購買期限內辦理購房手續，逾期視作放棄。其中同類商品房屬競拍銷售的，被拆遷人享有同等競拍價的優先購買權。

第三十七條實行產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當結算被拆遷房屋和安置用房的差價。

被拆遷房屋和安置用房的價格，由同一家房地產評估機構以房屋拆遷許可證核發之日為評估時點，采用相同的方法、標準評估確定。

第三十八條選擇產權調換的被拆遷人有權要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房。

安置用房應當符合設計規范要求；屬于新建商品房的，交付前應當經驗收合格。

第三十九條被拆遷人屬于低收入家庭，其被拆遷住宅房屋每戶建筑面積小于三十六平方米（在縣城市規劃區內有其他住宅房屋的，合并計算），并實行產權調換的，拆遷人應當提供建筑面積不小于三十六平方米的成套住宅作為安置用房。安置用房在四十五平方米以內的面積，被拆遷房屋和安置用房互不結算產權調換的差價，超過四十五平方米的面積按市場評估價格結算。

前款所稱低收入家庭是指具有下列情形之一、戶口在本縣城市規劃區內的城市居民家庭：

（一）按照有關規定享受最低生活保障待遇；

（二）持有縣總工會頒發的特困證；

（三）縣政府規定的其他經濟困難對象。

被拆遷住宅房屋每戶建筑面積，按照房屋拆遷許可證核發時被拆遷人的戶籍證和房屋所有權證或者其他合法房產憑證為依據確定。

被拆遷人經審查符合享受經濟適用房、廉租房條件的，可優先給予安排。

第四十條拆遷房管部門直管住宅公房或單位自管住宅公房（包括非成套住宅），年月日前租賃的，房屋承租人享有按照房改政策購房的權利。房屋承租人購房后，拆遷人應對其按被拆遷人予以補償安置。房屋承租人房改購房辦法由縣房改辦制定，報縣人民政府批準后執行。

房屋承租人未按房改政策購房或不具備享受房改條件的，可協議解除租賃關系，由房管部門或房屋產權單位對承租人給予貨幣補助，貨幣補助標準為該房屋拆遷補償費的百分之三十五。

房屋承租人未按房改政策購房，也未與被拆遷人達成解除租賃關系協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行產權調換的補償安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。房屋承租人經審查符合申請廉租住房條件的，可根據縣政府的有關規定給予廉租房安置。

第四十一條拆遷落實私房政策換約續租的住宅用房的，拆遷人應當按照本辦法規定對被拆遷人予以補償、安置。被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，被拆遷人應按房屋承租人實際租用面積支付最高為六個月的租金給予補助；房屋承租人為享受最低生活保障待遇的城市居民，被拆遷人應按房屋承租人實際租用面積支付最高為十二個月的租金給予補助；房屋承租人經審查符合申請廉租住房條件的，可直接申請廉租房安置，被拆遷人不再支付租金補助。

第四十二條拆遷房管部門代管的房屋，代管房屋有使用人的，應當實行產權調換；代管房屋無使用人的，由代管人選擇補償安置方式。選擇產權調換的，安置用房仍由房管部門代管；選擇貨幣補償的，貨幣補償金額由代管人專戶存入銀行。

第四十三條被拆遷房屋的用途以房屋所有權證登記的用途為準。認定房屋用途以相關職能部門提供的合法有效文件為依據。

房屋所有權證未明確用途的，由產權登記部門依照職權或者根據房屋所有人的申請，按照本條前款的規定調查確認。

房屋所有人要求改變原登記用途的，可以在其房屋被列入拆遷范圍前，持有關文件向產權登記部門申請變更登記。

第四十四條年月日《中華人民共和國城市規劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后用途延續使用的，根據房屋所有人的申請，按改變后的用途認定，由產權登記部門變更登記；其中改為商業用房的，應當持有合法有效營業執照。

年日《中華人民共和國城市規劃法》施行后未經相關職能部門同意改變房屋用途的，拆遷時按原審批房屋用途予以補償安置。

改變房屋用途，按規定應當交納土地收益金的，房屋所有人應當在變更登記前依法補交土地收益金。土地收益金補交辦法由縣國土資源管理部門另行制定。

第四十五條住宅房屋的被拆遷人選擇產權調換的，拆遷人應當自領取房屋拆遷許可證之日起二十四個月內將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。其中，將拆遷地塊上建設的高層房屋作為產權調換用房的，拆遷人應當自領取房屋拆遷許可證之日起三十六個月內將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。

過渡期間的周轉用房可以由被拆遷人或者房屋承租人自行解決，也可以由拆遷人提供。被拆遷人或者房屋承租人有權選擇具體過渡方式，拆遷人不得強迫或者拒絕。

拆遷人提供周轉房的，被拆遷人或者房屋承租人應當在得到安置用房的四個月內騰退周轉用房。

第四十六條住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人自行解決周轉用房的，拆遷人應當從其搬遷之月起到被安置后的四個月內支付其臨時安置補助費。臨時安置補助費按照縣城市規劃區內租賃與被拆遷房屋相當面積、地段的住宅用房所需費用的平均價格確定，但每戶每月臨時安置補助費不得低于保障其基本居住條件所需費用。具體標準由縣人民政府制定，每年公布一次。

拆遷人超過拆遷補償安置協議規定的過渡期限未提供安置用房的，應當自逾期之月起按照原標準的二倍支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。

拆遷人提供周轉用房的，周轉用房應當與被拆遷房屋的居住條件相當，并能夠滿足被拆遷人或者房屋承租人基本居住條件，拆遷人不再支付臨時安置補助費。拆遷人超過協議規定的過渡期限未提供安置用房的，除繼續提供周轉房外，還應當自逾期之月按照規定標準支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。

第四十七條拆遷人應當支付住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人搬家補助費。搬家補助費每戶不低于六百元，具體標準由縣人民政府制定，每年公布一次。

實行產權調換的，被拆遷人或者房屋承租人從拆遷人提供的臨時周轉用房遷往安置用房時，應當再次支付搬家補助費。

第四十八條拆遷非住宅房屋造成停產、停業引起的經濟損失以及搬遷、安裝、過渡等費用，由拆遷人給予一次性補助。具體補助標準由縣人民政府另行公布。

第四十九條拆除產權屬于學校、醫院、敬老院、幼兒園、福利院、居委會等用于社會公益事業的房屋及其附屬物，拆遷人應當按照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第四章法律責任

第五十條違反本辦法規定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門依據有關法律、法規的規定予以行政處罰：

(一)未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；

(二)以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證的；

(三)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

(四)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；

(五)擅自延長拆遷期限的；

(六)接受委托的拆遷單位違反規定轉讓拆遷業務的。

第五十一條違反本辦法規定，有下列行為之一，造成被拆遷人或者房屋承租人財產損失的，應當依法承擔民事責任：

(一)未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；

(二)以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證實施拆遷的；

(三)未按房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍、拆遷期限實施拆遷的。

第五十二條房地產評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產市場評估價格的，評估結果無效，由房屋拆遷管理部門重新組織評估；并由房屋拆遷管理部門責令退還已收取的評估費用，依法給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任；對當事人造成損失的，房地產評估機構應當依法承擔賠償責任。

第五十三條拆遷人有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門依法給予警告，責令改正；對被拆遷人造成損失的，拆遷人應當依法承擔賠償責任：

(一)未按規定與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議且未經依法裁決進行拆遷的；

(二)違反本辦法第二十一條第一款規定，補償安置方案未經房屋拆遷管理部門審核同意而實施拆遷的；

(三)偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規定的拆遷補償安置協議文本的；

（四）轉讓建設項目，未按規定辦理批準手續的。

第五十四條有關行政管理部門及其工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和直接責任人員，由有關部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)違反規定核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件的；

(二)核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責或者對違法行為不予查處的；

(三)未按本辦法規定拆遷公告的；

(四)房屋拆遷管理部門實施房屋拆遷的；

(五)違反本辦法規定作出拆遷裁決的；

(六)依照本辦法規定應當聽證而沒有聽證的；

(七)未按計劃組織建設拆遷安置用房，導致被拆遷人未能在安置期限內得到安置的；

(八)違反本辦法規定實施強制拆遷的。

因前款規定行為給拆遷當事人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第五章附則

第五十五條在縣城市規劃區外的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本辦法執行。

縣城市規劃區內集體土地上房屋拆遷的補償安置辦法，由縣人民政府根據省人民政府的規定另行制定。

第五十六條本辦法由縣規劃建設局負責解釋。

第五十七條本辦法自公布之日起施行。年月日縣人民政府的《縣城市房屋拆遷管理辦法》同時廢止。縣人民政府其他有關房屋拆遷補償安置的規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。