房屋拆除方案

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城鎮房屋拆遷管理辦法

第一章總則

第一條為了加強對城鎮房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《湖南省<城市房屋拆遷管理條例>辦法》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條凡在郴州市所轄各城市（鎮）規劃區范圍內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

第三條郴州市房產管理局是全市房屋拆遷管理部門,對全市城鎮房屋拆遷工作實施監督管理,并負責北湖、蘇仙區行政區域內城鎮房屋拆遷管理工作．郴州市房屋拆遷管理處是本市城鎮房屋拆遷管理的具體工作機構。各縣（市）房產管理局是其行政區域內房屋拆遷管理部門，主管所轄城鎮房屋拆遷工作。

縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與城鎮房屋拆遷有關的土地管理工作。

建設、規劃、公安、工商、稅務、價格、金融、教育等部門，應按規定權限履行各自的職責，配合搞好城鎮房屋拆遷管理的具體工作。

第四條城鎮房屋拆遷必須符合城鎮規劃，有利于城鎮舊區改造和生態環境改善，有利于保護文物古跡。

第五條本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

本辦法所稱受委托人，是指依法取得房屋拆遷資格證書，接受拆遷人委托，組織實施房屋拆遷的單位。

本辦法所稱房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關系的單位或個人。

第六條拆遷人必須按照本辦法的規定，對被拆遷人給予補償和安置；被拆遷人必須服從城鎮建設需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。

第二章拆遷管理

第七條規劃管理部門核發建設用地規劃許可證，確定拆遷范圍后，拆遷范圍內的單位和個人不得進行下列活動：

（一）新建、擴建、改建、裝修房屋及附屬物；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）建立新的房屋租賃關系或買賣、交換、贈予、抵押、劃撥、分割、合并等；

（四）企業工商登記和事業單位、社會團體法人登記；

房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。

暫停期限屆滿未申請延期或者延長的暫停期限屆滿的，房屋拆遷管理部門應通知有關部門恢復辦理第一款所規定的事項。

第八條拆遷房屋的單位必須依法取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查，經審核符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。

第九條房屋拆遷管理部門在核發房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限、搬遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管理部門與拆遷人或受委托人在房屋拆遷公告前后按各自職責應做好下列各項工作：

（一）向被拆遷人或房屋承租人發送房屋拆遷公告；

（二）向被拆遷人或房屋承租人宣傳解釋有關房屋拆遷法規與政策等規定。

第十條拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。

拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起3個月內不實施拆遷的，原房屋拆遷許可證自然失效，并由房屋拆遷管理部門予以公告。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請，房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。被批準延長拆遷期限的，延長期限一般不得超過1年。

拆遷人需要變更拆遷范圍的，應當重新申領房屋拆遷許可證。

第十一條城鎮房屋拆遷,可以實行下列兩種方式:

(一)具有拆遷資格的拆遷人可以自行拆遷;

(二)不具有拆遷資格的拆遷人應當委托具有拆遷資格的單位實施拆遷.

拆遷人委托拆遷的,應當向被委托的拆遷單位出具委托書,并簽訂拆遷委托合同.拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起10日內,將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案.被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十二條拆遷人應在房屋拆遷管理部門公布的搬遷期限內，與被拆遷人依照本辦法規定和批準的拆遷方案簽訂書面協議。協議應明確規定被拆遷房屋的建筑面積、貨幣補償金額、補償安置方式、安置用房面積、安置地點、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、違約責任及當事人需要約定的其它事項。

拆遷補償安置協議的示范文書由市房屋拆遷管理部門制定，供拆遷當事人參照使用。

房屋拆遷協議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人不得損壞房屋結構，不得拆除公有設施設備，如有損壞，應照價賠償。

拆遷人應在領取房屋拆遷許可證之日起2年內將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。

第十三條拆遷人應在拆遷、安置補償協議簽訂之日起10日內將協議報房拆遷管理部門備案。

拆遷租賃房屋的，租賃雙方應當自公告之日起20日內，解除房屋租賃關系。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷管理部門的，補償、安置協議必須經公證機關公證，并辦理辦理證據保全。

拆遷有產權糾紛、產權期他限制或者產權人下落不明的房屋，由拆遷人提出安置方案，報房屋拆遷管理部門批準后實施拆除，拆除前房屋拆遷管理部門應當給織拆遷人或相關部門對被拆遷房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全。

對拆遷設有抵押權的房屋實行產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。抵押權人和抵押人在房屋拆遷管理部門公布的搬遷期限內達不成抵押協議的，由房屋拆遷管理部門對它置用房向公證機關辦理提存，并及時通知抵押權人和抵押人。

設有抵押權的房屋實行貨幣補償的，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權；抵押權人和抵押人不能重新設立抵押權的，由房屋拆遷管理部門對貨幣補償款向公證機關辦理提存，并及時通知抵押權人和抵押人。

拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡房屋的，依照有關法律、法規的規定辦理。

第十四條拆遷范圍內的違章建筑物，超過規定期限的臨時建筑物，應無條件自行拆除，不予補償，不作為安置依據。拆除經依法批準尚未超過批準期限的臨時建筑，可根據已使用年限給予適當補償，但不作為安置依據。

第十五條拆遷范圍內應拆除的房屋拆降后，經房屋拆遷管理部門驗收合格，建設行政主管部門方可核發建筑工程施工許可證。

第十六條拆遷當事人應當按照有規定到房產管理部門辦理被拆遷房屋權屬的注銷登記手續、安置用房的初始或都轉移登記手續。

第十七條拆遷人應當建立、健全拆遷檔案，并接受房屋拆遷管理部門的監督、檢查。

第十八條建設行政主管部門負責房屋拆除施工安全的監督管理。被拆遷房屋的拆除施工必須由具有資質的建筑施工企業承擔，拆遷人要與拆除施工企業訂立房屋拆除合同，合同中要有安全防護和環境保護措施，明確承擔房屋拆除施工的建筑施工企業負責人對房屋拆除施工安全負責。

房屋拆除施工前，拆遷人應持《拆除工程施工方案》及拆除施工企業資質等有關資料，到建設工程安全監督機構辦理拆除工程安全受監手續，然后到建設行政主管部門辦理施工許可證手續。

第十九條拆遷人確需轉讓尚未完成拆遷安置補償的建設項目的，應當報經房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協議中有關權利與義務隨之轉讓給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起20日內予以公告。受讓人不能履行原拆遷補償安置協議的，轉讓人應當承擔連帶責任。

轉讓前款規定的建設項目，應當辦理有關手續，并自轉讓合同簽訂之日起10日內到房屋拆遷管理部門辦理房屋拆遷許可證變更等手續。

第二十條拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在協議約定的搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向郴州仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院提起訴訟。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

第二十一條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋租人在拆遷公告規定的拆遷期限內達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自受理申請之日起30日內作出。

當事人對裁決不服的，可以在裁決書送達之日起60日內同級人民政府或房屋拆遷上級主管部門申請政復議，也可以在裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法已對被拆遷人、房屋承租人提供遷安置用房、周轉用房或者給予貨幣補償的，行政復議、訴訟期間不停止拆遷的執行。

第二十二條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由縣級以上人民政府責成有關部門實施強制拆遷；或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷之前，拆遷人應當就被拆除房屋的有前事項，向公證機關辦理證據保全。

第三章拆遷補償和安置

第二十三條拆遷人應當依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》和本辦法規定對被拆遷人給予補償。拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。

被拆遷人可以選擇拆遷補償的方式，本辦法另有規定的除外。

第二十四條貨幣補償或者產權調換的房屋面積，按照被拆除房屋的《房屋所有權證》或者他合法依據記載的建筑面積為準。

第二十五條被拆遷房屋的貨幣補償金額，先由拆遷人委托房地產評估中介機構根據被拆遷房屋的區位、結構、用途和建筑面積進行分類評估，確定房地產市場評估價格，然后由拆遷人與每一個被拆遷人根據分類評估價格，結合被拆遷人房屋的具體情況協商確定。

同一拆遷范圍內被拆遷人人數較少，并且被拆遷人愿意直接協商確定被拆遷房屋補償金額的，拆遷人可以不進行評估，直接與被拆遷人協商確定被拆遷房屋的補償金額。

第二十六條被拆遷房屋的貨幣被償金額，拆遷人與被拆遷人按照前條規定協商不成的，由拆遷人和被拆遷人共同選擇房地產評估中介機構進行分戶評估。雙方不能就評估中介機構的選擇達成一致意見，或者一方拒絕選擇評估中介機構的，任何一方可以申請房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定評估中介機構。

分戶評估，應當考慮被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積、建筑結構、新舊程度、樓層、朝向等因素。分戶評估結果，應當作為被拆遷房屋補償金額的依據。

第二十七條被拆遷人選擇房屋產權調換的，拆遷人應當提供價值相當的房源對被拆遷人進行安置。被拆遷人有權要求拆遷人提供不少于被拆遷房屋建筑面積的安置用房，經雙方協商一致，也可以另行確定房源。

拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置；拆遷人應將安置情況報房屋拆遷管理部門備案。

實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當結算被拆遷房屋和所調換房屋的差價。

所調換房屋的價格由評估被拆遷房屋的同一家房地產評估機構評估確定。

拆除非租賃房屋，被拆遷人和拆遷人對產權調換房源不能協商一致的，應當實行貨幣補償。

房屋產權共有人對拆遷補償方式不能達成一致的，應當實行產權調換。

第二十八條拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城鎮規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。因拆遷造成的相鄰房屋、道路、綠地、建（構）筑物及附屬設施等毀損、殘缺的，應當無償修復或貨幣補償。

第二十九條被拆遷房屋的權屬、面積、結構、用途等以房屋權屬證書為準；權屬證書未注明的或未核發權屬證書的，以房屋產權檔案記錄或者其他有效文件為準；已經改變用途的，以規劃行政主管部門和其他有關部門的批準文件為準。

第三十條被拆遷人屬于享受最低生活保障待遇的城市居民并實行產權調換的，拆遷人應當在本地或城鎮規劃區內提供建筑面積不小于40平方米的安置用房，40平方米以內不結算差價，超出部分按成本價結算差價。

前款所稱享受最低生活保障待遇的城市居民必須持有民政部門核發的有效證件。

第三十一條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第三十二條拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費。

搬家補助費、設備遷移費和臨時安置補助費的標準由房屋拆遷管理部門會同價格主管部門另行規定。

第三十三條被拆遷人支付房屋調換差價款的時間，應當在拆遷補償安置協議中約定；未約定的，應當在拆遷人交付房屋時一次性支付。

第三十四條房屋拆遷的評估技術規范、評估爭議處理程序和有關管理規范，由房屋拆遷管理部門另行制定。

第三十五條拆遷人不得擅自延長過渡期限。周轉房的使用人應當在得到安置后3個月內按時騰退周轉房。

因拆遷人的責任，延長過渡安置期限的，拆遷人應當按照下列規定向被拆遷人或者房屋承租人增加支付臨時安置補助費：

（一）自行安排周轉房，延長時間在1年以內的，按臨時安置補助費的2倍支付；延長時間超過1年的，按臨時安置補助費的3倍支付。

（二）由拆遷人安排周轉房，除另有約定的外，延長時間在1年以內的，按照租用與被拆遷房屋相近似的房屋所需租金支付臨時安置補助費；延長時間超過1年的，按臨時安置補助費的2倍支付。

第三十六條拆遷人應當將房屋拆遷補償等費用及時支付給被拆遷人或者房屋承租人。

被拆遷人不得損壞或者拆走已經按照規定作了補償的被拆遷房屋及其附屬物。

第三十七條因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。

戶籍管理、教育、醫療等部門和單位應當根據被拆遷人提供的房屋拆遷安置證明，及時為被拆遷人辦理戶口遷移、轉學、就醫等有關手續。

第四章國家直管公房拆遷補償安置

第三十八條拆遷國家直管公房，拆遷人應當與房產管理部門或房產經營管理部門訂立拆遷補償安置協議。房產管理部門或房產經營管理部門應及時通知直管公房承租人或使用人，原租賃合同停止執行，停收租金。

第三十九條國家直管公房拆除后，承租人自行安排過渡房搬遷，在不違反國家直管公房經營管理規定的情況下，可優先與房產經營管理部門按照安置房屋租金標準簽訂房屋租賃合同，不再享受過渡安置補償費。

第四十條拆除國家直管公房，非住宅房屋實行拆一還一不結算差價；住宅房屋按戶償還，按戶計算，每戶建筑面積在50平方米內不結算差價，超面積部分按成本價結算。

第四十一條拆除國家直管公房至償還期間，其房屋租金由拆遷人承擔，在此期間，如調整租金，拆遷人按新調租標準支付。

第五章拆遷補償安置資金使用監督

第四十二條市、縣（市）房屋拆遷管理部門負責對城市房屋拆遷補償安置資金使用監督工作。

拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

第四十三條拆遷人在申請領取房屋拆遷許可證時，應當向房屋所在地的房屋拆遷管理部門報送拆遷補償安置資金監督數額。拆遷補償安置資金不得抵于拆遷預算60%，拆遷人提供的安置用房可以折價計入。

拆遷人沒有按規定存入足夠拆遷補償安置資金的，不得實施拆遷。

第四十四條拆遷人應當在辦理存款業務的金融機構開立專門賬戶，將由房屋拆遷管理部門核定的拆遷補償安置資金足額存入該專門賬戶，由房屋拆遷管理部門與拆遷人、出具拆遷補償安置資金證據的金融機構三方簽訂《拆遷補償安置資金使用監督協議》，共同保證存入金融機構的資金本息專項用于拆遷補償安置。

拆遷人使用房屋拆遷補償安置資金，必須經房屋拆遷管理部門核準后，金融機構方可撥付資金。

第四十五條拆遷補償安置發生爭議經裁決后，被拆遷人拒絕受領補償款的，拆遷人可以申請從監督資金中辦理提存，并向公證機關公證。

第四十六條拆遷人在項目建設中，不能按照協議補償安置被拆遷人，經被拆遷人同意，由房屋拆遷管理部門會同有關部門啟用監督資金對被拆遷人予以貨幣被償。

第四十七條拆遷項目補償安置完畢后，拆遷人方可向房屋拆遷管理部門提出資金解除監督申請，經房屋拆遷管理部門認可后，到存款的金融機構辦理專用賬戶解除監督手續。

拆遷項目補償安置未完成的，不得辦理資金解除監督手續。

開設拆遷專用存款賬戶的金融機構不得出具拆遷被償安置資金虛假證明。

第六章罰則

第四十八條違反本辦法未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十四條的規定，責令停止拆遷，給予警告，并處已拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

第四十九條拆遷人違反本辦法，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十五條的規定，吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

第五十條拆遷人違反本辦法，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十六條的規定，責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

（二）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；

（三）擅自延長拆遷期限的。

第五十一條接受委托的拆遷單位違反本辦法，轉讓拆遷業務的，由房屋拆遷管理部門依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十七條的規定，責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費的25%以上50%以下的罰款。

第五十二條縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門違反本辦法核發房屋拆遷許可證以及其它批準文件的，核發房屋拆遷許可證以及其它批準文件后不履行監督管理職責的，或者對違法行為給予行政處分；情節嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十三條圍攻、辱罵、毆打房屋拆遷管理人員，拆遷工作人員及房屋拆遷評估人員，影響正常拆遷工作秩序的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》給予行政處罰；構成犯罪的依法追究刑事責任。

第七章附則

第五十四條在城鎮規劃區外國有土地上實施房屋拆遷，并需要被拆遷人補償、安置的，參照本辦法規定執行。

第五十五條本辦法由郴州市房產管理局負責解釋。法律、法規、規章另有規定的，從其規定。

第五十六條本辦法自2004年5月1日起施行。1995年12月18日郴州市人民政府印發的《郴州市城鎮房屋拆遷管理辦法》同時廢止。