宅基范文10篇

摘要:農村宅基地調查是關乎廣大農民切身利益的重要工作，但由于其范圍廣、任務重、參與單位眾多、技術情況復雜等原因，可以稱之為是一項系統而艱巨的任務。本文從GPS控制測量、數據源空間框架的統一、無縫平面投影以及宅基地信息管理系統等方面闡述了農村宅基地調查中的關鍵技術，希望能夠為推動農村宅基地調查工作順利進行，確保調查成效和結果提供一定的借鑒和幫助。

關鍵詞:農村宅基地;關鍵技術;測量;確權

為了明確農村宅基地的產權關系，實現農村宅基地規范化管理，需要展開農村宅基地確權登記發證工作，以依法保護村民的合法權益，而農村宅基地調查作為其中一項基礎性工作，發揮著十分重要的作用。

一、農村宅基地調查的現狀

農村宅基地調查與城鎮的地籍調查不同，其涉及的地域比較分散，而分布范圍也十分廣泛。在地籍測量上，部分地區尚未建立高等級控制點，或者十分稀少，導致傳統的控制測量無法實現。在這種情況下，就算構建GPS控制網仍存在難點，只有重新布設高等級的控制網，然而，這種做法并不現實。在這種情況下就需要探求一些新的控制測量方法，以解決農村宅基地的調查問題。控制測量和GIS信息管理需要考慮到地圖的投影與坐標系問題。具體來說，我國相關國家標準中存在著跨帶現象，即落在兩個投影帶當中的部分地區坐標在平面地圖中會顯示出“裂縫”，特別是一些東西跨度較大的地區，其“裂縫”現象更是無法避免。為此，有必要開展無縫平面投影技術的研究。農村宅基地權屬調查工作的技術性相對較強，但其政策性則更強，因為該工作在技術處理方面必須符合相關的國家政策。

二、農村宅基地調查工作的特征

第一條為促進郊區村民向城鎮集中，合理利用土地，鼓勵進鎮村民將宅基地讓出給農村集體經濟組織。根據《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規的有關規定，制訂本實施細則。

第二條本實施細則所稱的村民宅基地讓出給農村集體經濟組織，是指郊區村民按照自愿原則，將依法取得的宅基地讓出給村集體經濟組織或者村民委員會，不再申請宅基地的行為。

第三條市房地資源局是村民宅基地讓出給農村集體經濟組織的主管部門。區（縣）土地管理部門負責村民宅基地讓出給農村集體經濟組織的具體管理工作。

第四條下列對象可以申請宅基地讓出：

（一）依法享有宅基地使用權的村民；

（二）村民住房所有權人。

摘要：農村宅基地閑置已成為一種較普遍的現象，而農村宅基地流轉雖有利于土地利用效率的提高，卻與現有的法律相抵觸。針對農村宅基地流轉所處的兩難境地，在現有的土地制度和法律框架下，提出了建立農村宅基地儲備制度的構想，對農村宅基地儲備制度的目標、宗旨進行了定位，并對其組織機構、組織職能和運作機制進行了設計，尤其是對其資金運作機制做了深入的探討。在實際中，農村宅基地儲備制度應該根據地方特點，通過實踐逐步改進和完善。

關鍵詞：農村土地；宅基地儲備；運行機制；資金運作；流轉

一、研究背景

農村宅基地是農民的安身立命之本，與農民的生活保障息息相關。近30年來，隨著我國社會、經濟的快速發展，城市和農村正經歷著巨大變革。尤其20世紀90年代以來，大量農村勞動力向城市轉移，農村人口流動性加大［1］，農宅閑置在許多地方成為相當普遍的現象，進而，農宅出租和買賣市場也應運而生。近些年，農村宅基地的交易越發頻繁，尤其在一些經濟發達地區，已經形成了初具規模的隱形交易市場。［2］可以說，目前農村宅基地流轉處在一個兩難的境地：從利用效率角度來看，農村宅基地流轉有助于提高土地的利用效率；而按照我國現行的土地管理法律制度，我國農村宅基地使用權是不允許流轉的。

目前，我國農村宅基地流轉主要有出租和買賣兩種形式。（1）宅基地出租，是宅基地使用權流轉的最普遍的方式。宅基地出租是在集體所有權人主體不變的情況下，改變宅基地使用權人的行為。出租多發生在城鄉結合部等經濟活動較為活躍的地區，滿足外來人口和生產經營的需要。其主要表現形式有直接出租宅基地、隨房租地等，其中隨房租地更為普遍，用途也是多元化的，用于居住用地、生產加工、商業服務、倉儲等。（2）宅基地買賣。一是單純的宅基地買賣，二是隨房買賣。前者交易的數量不多，且通常是在宅基地區位比較好的情況下發生。后者伴隨著房屋買賣引發了宅基地流轉，主要是多余、閑置房屋的買賣，包括進城務工人員在取得一定的經濟收入后在城市購買房屋而將原農村住宅出售給他人；或者是一戶多宅的農戶，將多余的房屋進行出售等。

農村宅基地對于農民來說具有生活保障性和福利性的屬性，而農民在經濟利益的驅動下對宅基地進行交易買賣行為的自發性和盲目性，將對農民自身的生活和農村社會的穩定造成潛在的危害。據有關資料顯示，目前全國1600萬公頃村莊建設用地中，“空心村”內宅基地閑置面積約占10%-15%。［3］農村宅基地流轉已是既定的事實，由于缺乏土地制度和配套法律，宅基地流轉多為隱形流轉、隨意定價。這種相當活躍卻不規范的宅基地流轉行為，不僅造成了耕地資源的浪費，也給農村社會的穩定埋下了很大的隱患。首先，宅基地不斷擴大不利于耕地的保護。在市場利益的誘惑下，農民會想盡辦法多占用土地。在已有的宅基地基礎上，農村宅基地總量要擴大，只能通過農地轉用，必定導致耕地資源的浪費。其次，宅基地的隱形流轉不利于集體和農民利益的保護。因為農民宅基地流轉不受法律保護，一旦出現法律糾紛，農民的權益得不到法律保護。并且，農民一旦賣掉宅基地，也就失去了宅基地所能提供的保障。對于集體經濟組織，宅基地出租或買賣的所有收益都歸農民個人所有，村集體對于宅基地的所有權得不到體現。

農村住房是農民的個人財產，同時也是農民居住權重要的物質載體。由于宅基地產權結構復雜，導致農民的個人資產沉睡現象突出，同時也造成了農民維權困難。這在農村引發了大量糾紛，影響到農村社會的和諧穩定且制約了農村經濟社會的良性發展。對于這些問題，實踐中一般予以回避。中共中央、國務院在2017年的中央一號文件《關于深入推進農業供給側結構性改革，加快培育農業農村發展新動能的若干意見》（以下簡稱《意見》）中提出：“要加快房地一體的農村宅基地確權登記頒證工作，在充分保障農戶宅基地用益物權、防止外部資本侵占控制的前提下，落實宅基地集體所有權，維護農戶依法取得的宅基地占有和使用權，探索農村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地，增加農民財產性收入。”［1］該《意見》明確了農戶宅基地用益物權的基本屬性，并從方向上奠定了對農民用益物權的政策保障。但由于該《意見》提出的對策還處于探索階段，因此具體的實踐路徑并未予以釋明。

一、宅基地用益物權制度的立法演化

宅基地用益物權的提法之所以為大眾所知，可能更多的是由于2007年第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）。在其第三編“用益物權”內以專章的形式確立了宅基地的用益物權制度。但該法只是宣示了宅基地使用權人對宅基地的占有權和使用權，其他并無多少新意。作為他物權，沒有對宅基地所有權人及其權利行使方式等作出規定，這不能不說是一個遺憾。在《物權法》未頒行之前，不管是“宅基地使用權”還是“宅基地用益物權制度”的概念，并未出現。“建國后最早涉及宅基地規定的是《高級農業生產合作社示范章程》第16條，不過使用的是地基概念而非宅基地。”［2］隨著化運動的持續，在1962年的《農村工作條例修正案》中將自留地、自留山和宅基地放在了一起并強調不能出租和買賣。可以看出農村宅基地術語出現在化運動之時，同時也對現有宅基地法律制度的形成打下了深深的歷史印記。改革開放以后，國家加快了涉及宅基地使用及管理方面的立法，包括1982年的《村鎮建房用地管理條例》，1986年的《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《通則》），1986年的《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》），1995年的《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱《擔保法》），以及前述的《物權法》。這些條例及法律的頒行，在客觀上將農村宅基地的管理及利用納入了法治軌道，但在立（修）法上依然缺少對實踐的關注。在這期間，不少學者開始討論宅基地使用權的問題，特別是針對宅基地使用權能否轉讓的爭論讓現行宅基地用益物權制度飽受爭議。對于宅基地使用權能否流轉國內學界的觀點可大致分為三種，一是孟勤國［3］、陳柏峰［4］等學者主張禁止流轉，其主要理由在于宅基地使用權是農民生存權的保障，允許其自由流轉可能導致城市居民大規模剝奪農民的土地權利、致使農民流離失所并危及糧食安全。二是王崇敏［5］、郭明瑞［6］等主張宅基地使用權可以自由流轉，認為應逐步剝離宅基地的社會保障功能，允許宅基地自由流轉以實現土地資源的優化配置和實現農民財產收益。三是朱巖［7］等認為從發展農村經濟出發，且考慮到宅基地使用權具有一定的身份性質，在維持農村穩定的前提下可以規定有限制的宅基地流轉政策和有償收費制度。從立法活動的歷史演化脈絡來看，現有宅基地法律制度是與社會主義公有制相適應的。正如有學者提到的那樣，“以保障農民基本居住需要為價值目標的農村宅基地使用權法律制度必然體現出身份性、以戶為單位行使宅基地使用權、宅基地使用權具有從屬性、宅基地使用權具有無償性、宅基地使用權具有平等性”［8］等五個突出的法律特點，這也在一定程度上契合了歷史發展的需要。從學界的爭論來看，目前多數學者對自由流轉持開放態度。即希望賦予宅基地使用權更多的權能以實現其用益物權制度下的收益權，而不僅僅是《物權法》第153條所規定的占有和使用兩項權能。在目前加速城鎮化的大背景下，如何在現有法律制度的基礎上完善和創新宅基地用益物權制度，不僅僅關系到學界爭議的法律理論問題，也是立法者和實踐者應審慎考慮的社會問題。

二、宅基地用益物權制度的立法現狀分析及實踐悖離

（1）宅基地用益物權的立法現狀分析宅基地用益物權制度是在《物權法》上所確立的一項他物權制度。除了《物權法》以外，還有《土地管理法》《擔保法》等法律法規以及通過轉介條款賦予法律效力的國家規定共同構成了我國宅基地用益物權制度。對我國現有的宅基地用益物權制度的立法現狀分析，可以從權利主體、權利內容及權利行使三個方面為切入點，剖析現有宅基地用益物權制度存在的立法缺陷，從而為宅基地用益物權制度的實現提供立（修）法回應。一是從所有權主體來看，宅基地所有權主體地位及權利如何行使并未在《物權法》上予以明確界定。《憲法》第10條及《土地管理法》第10條第2款規定了農村宅基地所有權屬于農民集體所有，《物權法》第60條第1款規定了村集體經濟組織或村委會代表集體行使所有權以及《土地管理法》第10條規定了其經營權、管理權。除上述法條中有對所有權主體及權利行使的粗略規定以外，很難再找出與宅基地所有權行使相關的具體法律規定，即使有也體現出儀式性的特點。因此，對《意見》中提出要落實宅基地集體所有權的要求，在法律中并沒有得到相應的體現，這也造成了現有宅基地用益物權制度產權的模糊。從宅基地使用權主體來看，《物權法》第152條僅有宅基地使用權人的提法，而《物權法》第153條作為轉介條款將宅基地使用權取得、行使、轉讓的權利主體界定給了《土地管理法》及國家規定。在《土地管理法》中界定宅基地使用權主體的依據主要是第43條及第62條，其中第62條是關于村民住宅用地的規定，這也是學界［9］普遍認為宅基地使用權主體具有身份性的法律依據。有學者認為：“即使宅基地分配具有身份性（基于宅基地的福利性），也僅僅表明宅基地使用權初始取得時具有身份性，并不表明宅基地使用權不能由他人轉移取得。”［10］可見，如何處理宅基地使用權主體的身份性問題，是關系到宅基地用益物權制度能否實現的關鍵問題之一。二是從宅基地使用權內容來看，《物權法》第152條賦予了宅基地使用權人對集體所有土地享有占有和使用兩項權能。同時在《土地管理法》第62條第3款中對村民出賣、出租住房行為進行法律規制，其主要目的是通過限制其再次申請阻遏其流轉行為。但也有學者認為：“其未禁止宅基地使用權的轉讓和出租，只是轉讓、出租后不能再申請宅基地。”［11］還有《擔保法》第37條第2款規定宅基地使用權不能抵押。通過立法梳理發現，我國現行宅基地使用權內容是非常有限的，其主要是強調使用權和占有權。三是從宅基地所有權及宅基地使用權行使來看，《物權法》第152條規定了宅基地使用權人依法利用該土地建造住宅及附屬設施的權利。此外，除了《土地管理法》第62條粗略地規定了宅基地使用權人義務以及行政機關在宅基地申請的權限劃分以外，再無其他法律條款對權利主體如何分別行使所有權及用益物權予以規定。現行宅基地用益物權制度側重于對靜態權利的規定，而對同樣重要的動態權利采取回避態度，導致在實踐中易出現無權可依、無責可擔的窘境。（2）宅基地用益物權的實踐悖離一是社會經濟環境的變化。改革開放以來我國經歷了高速的經濟發展，城鄉流動造成了大量的空閑農房及宅基地，說明現行宅基地用益物權法律制度設計已與社會實踐之間出現脫節現象。有學者提出隱形市場［12］的概念，認為現行法律禁止流轉而交易卻客觀存在，造成交易不受法律保護的尷尬局面。客觀上，農民有通過流轉房屋獲得收益的期望。有學者通過問卷調查得出“限制宅基地流轉的政策并不能得到農民的廣泛贊同，也不能適應經濟發展”［13］的結論。此外對于進城定居的農民來說也很無奈，正如學者指出的那樣：“很難找到處置其農村房屋和宅基地（使用權）的合理方案，閑置往往成為不是辦法的辦法。”［14］這些因素的存在造成了土地資源的巨大浪費，有違我國《物權法》強調“發揮物效用”的立法宗旨。二是司法實踐的對立。筆者于2017年2月12號在中國裁判文書網上以“房屋買賣”為關鍵詞進行檢索，檢索時間選擇“2008年1月1日至2009年12月31日”，案件類型選擇“民事判決書”，共收集到7份推薦典型案例。在初步閱讀后選取了兩個典型案例作為樣本分析，以期說明現有宅基地用益物權制度衍生出的問題在司法實踐中造成的混亂。李某某與鄭某某農村房屋買賣合同糾紛一案（參見浙江省高級人民法院（2009）浙民再字第129號民事判決書）。首先，一審法院根據《土地管理法》第63條的規定，認為房屋轉讓勢必引起宅基地使用權主體的變更，而宅基地本就是建設用地，其主體變更并不導致農用地的減少。且《土地管理法》第62條的規定是禁止農村集體土地使用權單獨轉讓，在并未禁止農村房屋所有權發生流轉的情況下，其宅基地使用權轉讓，只是出賣后不可再申請宅基地，故不存在法定無效事由。其次，爭議宅基地的使用權由村委會同意變更，但所有權仍屬村委會，即在權利屬性上沒有動搖農村土地集體所有的性質。再次，就是鄭某某是農村戶籍且沒有在本村（或其他地方）申請宅基地建造住房，受讓主體是合格的。即原始取得農村宅基地使用權時有身份限制，但轉讓農村宅基地不再涉及身份限制。二審主要是從受讓主體資格是否適格以及村委會出具同意轉讓的書面證明是否合法有效兩個方面進行論辯，二審法院在受讓主體資格的說理同一審并無二致。在同意轉讓證明的合法性上，二審法院認為村委會的證明是否經過民主議定程序及是否侵犯村民的知情權屬村內部事務，與鄭某某無涉，且該房屋與款項已實際交付，至今未有其他村民提出異議，故此維持一審判決。再審中檢察院提出了兩點抗訴意見。一是兩審法院判決未將房屋和宅基地作為兩個不同的物來作出評價，應堅持房地分離原則，認為《城市房地產管理法》關于房地一體原則的規定不適用于農村住房，因此農村房屋轉讓有效不能得出宅基地轉讓有效的結論。二是村委會無權同意李某某與鄭某某轉讓房屋的行為。但浙江省高院卻回避了房地一體原則，而是認為在適用法律方面原判僅僅引用了《合同法》，卻并未直接適用《城市房地產管理法》的規定。村委會同意轉讓不是必須經過村民代表大會同意的事項，故認為原協議有效。與上述案件情形大致相同的是周某某與曹某某房屋買賣合同糾紛一案（參見浙江省嘉興市中級人民法院（2008）嘉民一再字第2號民事判決書）。法院認為土地管理法規定宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村委會經營、管理。可見，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓，除非買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，且經過了宅基地審批手續。故雙方所簽協議已違反法律的禁止性規定，因此無效。通過上述同一省兩個類似案件的司法判決可以看出，即使判決所引用的法條幾乎一樣，但判決結果卻不一樣。正如有學者對司法實踐的實證研究之后，得出“現行法律規范和政策文件無法形成邏輯自洽的解釋框架來禁止宅基地使用權轉讓”［15］的結論一樣，不得不反思現行用益物權制度能否實現《意義》所提出的愿景，即充分保障農戶宅基地用益物權的愿景。

三、宅基地用益物權制度的實現路徑

關于農村宅基地的討論，已經遠遠超出農村發展與改革的范疇，成為一個牽動城鄉居民廣泛關注的熱點問題，在很大程度上影響到社會穩定和經濟發展。啟動農村宅基地的市場化改革，可以在較小范圍內探索解決土地承包制深入發展后出現的新問題新矛盾，又不觸動土地基本面（大田耕地）的現有產權制度，改革探索穩步推進，改

革收益和改革成本比較劃算。

一、對我國農村宅基地產權制度變遷的考察表明，現有制度安排同我們對農村生產關系進行社會主義改造的認識過程和實踐過程緊密相關

建國以后，隨著農村生產關系的變革和上層建筑領域里發生的種種變革，我國農村宅基地的產權制度經歷了六次比較重要的變遷過程。

1．1950年頒布的《法》，明確規定我國實行農民的土地所有制。建國后，在1950年6月28日頒布的《中華人民共和國法》提出“實行農民的土地所有制”。這里當然就包括了宅基地的農民個人所有。

2．合作化時期，土地所有制關系進行了重大變革，但沒有對農民宅基地和房屋的私人產權屬性提出改變。合作化的核心是農村土地集體所有制關系的建立，這個時期在生產用地的農民所有制向集體所有制轉變的時候，并沒有對農民宅基地和房屋的私人產權屬性提出改變。

一、“最高院合同糾紛典型案例(5)”引發的思考

(一)案情簡介

2015年12月24日最高人民法院合同糾紛典型案例，其中，鄒克友訴張守忠合同糾紛案①，引起學界關于宅基地使用權流轉問題的爭論。2003年，外村村民鄒克友以56900元的價格購買村民張守忠之樓基地，并且簽訂“樓基地買賣協議”。2013年，由于該地未能辦理樓房建設手續，房屋最終被居委會收回，同時將安置房作為補償給了張守忠。鄒克友認為自己受讓了樓基地，理應由其享受該安置房，但與張守忠協商卻無果，便一紙訴狀將其告至法院，請求法院令張守忠返還購買樓基款并賠償損失。最后山東省日照市嵐山區人民法院最終根據《土地管理法》第63條的規定②，判定雙方的《樓基地買賣協議書》因違反法律強制性規定無效，責令張守忠返還購買樓基地款并賠償損失。

(二)相關案例評釋

最高人民法院以此為典型案例頗具爭議。最高人民法院以此案例欲最終確認宅基地使用權僅可在村集體經濟組織間流轉。因而，此前著名的“畫家村”③案件的命運，我們便不難理解，也為我們探討宅基地使用權上房屋之流轉埋下伏筆。檢索近年來關于宅基地上房屋買賣合同糾紛的判決書，筆者發現，各地法院始終秉持“畫家村”案的判決精神，或依“雙方房屋買賣行為涉及宅基地買賣，違反國家法律、行政法規之強制性規定”④，或依“宅基地使用權是以農民身份為依據、基于集體經濟組織成員之身份而取得的，非農民則無法獲得宅基地之使用權，因此基于買賣合同的手段取得宅基地的使用權有違上述法律內容”⑤，或依“因未經集體經濟組織同意和準許，原告與被告之間的宅基地買賣屬于非法買賣，應屬無效合同”⑥等理由，均否定了宅基地上房屋買賣合同的效力。總結上述所列案例，不外乎是將房屋買賣合同之效力從屬于宅基地使用權的流轉性，再根據現行法律禁止轉讓集體土地使用權的規定，最終拋棄了房屋買賣合同的有效性。在筆者看來，這類的判決讓農村宅基地負載了過于沉重的使命和負擔，限制農宅流轉似有斟酌余地。為維護農民應有的財產處分權，塑造獨立完整的農宅所有權，筆者傾向于肯定此類合同的效力。下文就將針對宅基地上房屋買賣合同的效力問題，進行敘述分析。

二、農宅流轉的法律困境

1登記發證存在的問題及原因

通過對轄區21個村調查測量，發現存在以下三方面問題。

1.1一戶多宅。根據《中華人民共和國土地管理法》第62條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，即“一戶一宅”，但在實際中“一戶多宅”的現象普遍存在。一是建新房后舊房未拆除，形成事實的“一戶多宅”；二是村民自行購買造成“一戶多宅”，部分村民外出務工購房，私下將自家的房屋買賣給其他本集體經濟組織成員，形成“一戶多宅”；三是由于繼承房屋造成一戶多宅；四是由于村民接收贈與造成的一戶多宅。

1.2違法用地。農村宅基地違法用地現象主要表現為：一是少批多占。一般平原地區規定建房面積167平方米，一般不能滿足生活需要，有些農民堆放柴草、放置農業用具、搭建廁所、飼養家畜等，實際占用面積大于批準面積；二是未批先建。有些沒有取得批準建房手續，私自占用土地建造房屋。1.3非本農民集體成員擁有宅基地。一種情況是，政府實施扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設等項目組織農民異地建房使用宅基地；另一種情況是許多非農業戶口居民(含華僑)合法取得的或因合法取得房屋而占用的宅基地。

2推進宅基地發證的對策及建議

2.1加強宣傳和政策引導工作。政府應加大對宅基地登記發證工作的宣傳力度，引導村民樹立正確的法律意識、產權意識以及依法合理取得宅基地使用權。國土基層所要明確工作任務，積極爭取各鄉鎮政府的重視和支持，切實增強服務意識，提高工作效率，積極為農民群眾辦理宅基地登記發證工作。2.2規范登記行為解決一戶多宅的登記問題。根據現有法律為基礎，一戶村民申請第二宗宅基地登記，要嚴格把關，根據一戶多宅產生的不同原因，分別進行處理：①建新未拆舊，村民申請第二宗宅基地登記的，村民應先拆除舊宅、注銷舊證，再申請登記新的宅基地使用權證；②村民自行購買，村民申請第二宗宅基地使用權登記的，在國家規范宅基地流轉的法律或政策出臺前，土地登記機構不得受理；③因繼承房屋造成一戶多宅，村民申請第二宗宅基地登記的，土地登記機關可以受理；④由于村民接收贈與，村民申請第二宗宅基地登記的，土地登記機構不得受理，否則容易導致實為買賣名為贈與現象出現。

摘要：通過對貴州省農村空置宅基地基本情況進行問卷調查和實地訪問，獲得了詳實的調研資料，在此基礎上，分析少數民族地區農村空置宅基地社會問題對貴州社會經濟文化產生的不利影響，據此提出幾點建議。以期對貴州少數民族地區的民族傳統文化保護、生態環境保護、民族團結和經濟社會的持續發展產生些許建設性的意義。

關鍵詞：貴州少數民族地區；農村空置宅基地；社會問題

農村宅基地屬農村建設用地，農村空置宅基地是指宅基地荒置（無建筑物）、宅基地上建筑廢棄或建筑物無人居住若干年以上的農村宅基地[1]，這是學者界的解釋；國家相關法律對農村空置宅基地規定見于1995年國土資源部頒布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》52條規定空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定土地使用權。已經確定使用權的，由集體報經縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回。本文所講的農村空置宅基地偏向于學者界的解釋，因為其范圍涵蓋比法律規定的要寬泛。貴州農村山川秀美，少數民族傳統文化底蘊豐厚，發展山地旅游經濟有著得天獨厚條件，旅游經濟收入占貴州經濟收入占有一定比重，所以貴州的鄉村治理相對于其他省份更為重要。鄉村治理涉及軟硬件的治理，農村空置宅基地問題直接影響鄉村的硬件條件的改善，間接影響鄉村軟件文化的繼存，因而分析并解決貴州少數民族地區農村空置宅基地問題尤為重要。

一、對貴州少數民族地區農村空置宅基地調查的基本情況

經過對貴州黔西南和黔東南的兩個縣6個村莊調查得出，每個村莊都有20%以上的住宅呈現空置狀態，空置時間3—10年不等，有的甚至超過15年之久，造成空置的原因主要兩大種：第一農民工長期外出務工定居外地；第二隨著農村整體經濟水平的提高，農村建房熱潮不斷興起，但由于宅基地管理制度落后，政府部門對農民建房缺乏引導、規劃與管理，任意選址建房、任意空置宅基地現象層出不窮；調查發現有些少數民族聚居區（如黔東南的凱里地區）其具有傳統建筑特色的老房子連片廢棄，景象讓人唏噓、心生悲涼；因貴州典型山區的地理屬性，農村房屋90%依山而建，錯落不齊，新居舊房雜混一起，村容村貌受到很大的影響；調查還發現：一方面，近九成的村民對“自己”的空置宅基地怎樣處理態度并不明確，基本都是持棄之可惜留之無用的放之任之的態度，政府、村集體無具體宅基地騰退措施；另一方面，面臨分戶的新生代農民普遍無宅基地建房，申請宅基地也毫無門路，村集體或地方政府也沒有采取相應措施幫這些需地農民取得宅基地，宅基地大量空置與宅基地需求緊張形成一對強烈矛盾。

二、貴州少數民族地區空置宅基地社會問題產生的不利影響

論文摘要：農村宅基地屬于農村建設用地的一部分。現在，中國農村存在相當一部分空置宅基地，這些宅基地的合理規劃、利用關系到國家節約用地目標的實現和農村治安狀況的改善。在分析現有農村空置宅基地實況及引發的社會問題的基礎上，對農村空置宅基地管理法律制度作出幾點思考：一是對農村“空置宅基地”作出明確的司法解釋，確立空置權；二是完善農村空置宅基地國家法律制度；三是制定合理的農村空置宅基地配套法律制度措施；四是完善農村空置宅基地的收回的執法與監督制度。

論文關鍵詞：農村空置宅基地；空置權；法律制度思考

現在我國許多農村地區都不同程度地存在“空心村”和“一戶多宅”的現象，土地資源浪費現象嚴重。針對這一情況，2008年總理在政府工作報告中指出，“建設用地包括農村集體建設用地和宅基地，要控制增量，盤活存量，提高土地利用效率和集約化程度”。因此對農村空置宅基地進行有效的法律規范顯得迫在眉睫。

一、農村空置宅基地現狀及引發的問題

(一)農村空置宅基地的現狀及特點

我國“空心村、超標準占地現象較為普遍。有關資料顯示，2006年在全國0．16億公頃村莊建設用地中大約有10％一15％的土地被閑置¨。農村大量宅基地被空置有以下幾個原因：第一，隨著城市化進程加快，大量農村人口從農村遷往城市，如村民外出務工、農轉非、子女求學定居城市。據統計，從農村到城鎮因人口遷移而增加的城鎮人口占城鎮人口增長量的3O％以上；第二，隨著經濟快速發展，一些村民紛紛從原住房搬到交通便利的地方選址建房，形成“空心村”現象；第三，相關配套措施改革滯后，大量農村空置宅基地得不到有效處理，例如土地置換、騰退制度不健全。

隨著城鄉經濟的不斷發展，農村土地問題日益凸顯，由于農村居民點的布局分散，使得土地的利用率降低，從而會出現違法占地、又亦或是宅基地閑置等等現象。而農村宅基地的利用和管理直接關系到了土地問題，尤其是耕地資源的保護，這不僅直接關系到了農民的生產生活以及國計民生問題，還直接影響了我國社會主義新農村建設的進程。因此，加強農村宅基地利用以及農村宅基地管理是非常有必要的。

一、農村宅基地的利用現狀分析

（一）農村宅基地的大量閑置

很多經濟比較發達的農村，其村民的生活水平提高之后，將原來的舊房子不拆就開始建造新的房屋，這也就讓之前的宅基地閑置起來；同時，隨著大量的農村勞動力向城市轉移，閑置的農村宅基地的數量也在逐漸的增加，不僅導致農村宅基地的利用率降低，還影響了我國社會主義新農村的建設。

（二）農村宅基地退出機制的不足

我國現在所推行的《土地管理法》就對農村宅基地明確規定了，只能是“一戶一宅”、嚴格審批、面積限額，還有就是限制流轉。這法規之所以這么規定，就是為了讓宅基地由當地的集體經濟組織進行回收。但是，在實際的工作當中，由于宅基地回收程序和退出補償機制的不夠完善而導致了很多村民認為退出宅基地不如擁有宅基地有利，這個就是導致農村宅基地利用率降低的主要因素。