宅基地土地管理法范文

導語：如何才能寫好一篇宅基地土地管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

秦希燕認為，對農村宅基地制度進行改革和調整的關鍵是修改《物權法》第一百五十三條、《土地管理法》第六十三條。《物權法》第一百五十三條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用土地管理法等法律規定。《土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農建設。按照《憲法》規定，農村土地屬于集體所有，包括宅基地和自留地。也就是說，按照《土地管理法》的上述規定，實際上是嚴格限制了宅基地的流轉。而《物權法》第一百五十二條規定，宅基地使用權人依法對集體所有土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

秦希燕認為，應該將此條修改為“宅基地使用權人依法對集體所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權利”，其余不變；將《土地管理法》第六十三條修改為“除農村村民的宅基地外，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設”。通過修改《土地管理法》第六十三條，實際上使《物權法》第一百五十三條的實質內容也發生了變化。

秦希燕闡述了修法建議的理由和依據：調整宅基地的法律法規缺位，影響了法制的統一性。目前與農村宅基地相關的法律主要包括《土地管理法》、《物權法》和《城鄉規劃法》等，但有關宅基地的內容過于簡單，缺乏體系性的規定。雖然各地對宅基地也制定了相應的管理辦法，但大多數系省政府或市政府出臺的規定或文件，并不是由省級人大出臺的地方性法規。此外，各地的規定和管理原則也不同，加上調整宅基地的相關法律法規的缺位，這也給我國的法制統一帶來不利影響。

農村宅基地的流轉具有法律上的可能性。按照《民法通則》，房屋屬于公民的個人合法財產，公民的合法的私有財產不受侵犯。既然農民利用宅基地建設房屋屬于公民的合法財產權，自然也按照《民法通則》第七十一條的規定，依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。其中處分就包括出賣、互易、贈與等方式。《土地管理法》第六十二條第四款也僅規定農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準，并沒有禁止農村房屋的出賣。既然農村房屋原則上可以流轉，按照我國“房地一體”的原則，農村宅基地的流轉也具有法律上的可能性。

宅基地流轉具有政策依據。在上個世紀九十年代，多個省市開展了集體建設用地使用權流轉試點。2004年由國務院下發的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中明確規定：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地的使用權可以依法流轉。”可見，農民集體所有建設用地的使用權流轉具有政策依據，是我國土地制度改革的前進潮流，宅基地使用權是集體所有建設用地，允許其流轉也具有政策上的依據。

對宅基地流轉進行嚴格限制實際上阻礙了農民行使財產權利，不利于保護農民住房財產的完整性。

篇2

宅基地使用權征收補償現狀

我國目前關于宅基地使用權補償規定尚不統一，《物權法》肯定了宅基地使用權這一權利地位，對于該權利受到侵害時需要補償做出了原則性的規定，《土地管理法》等公法并沒有明確這一權利。以及各地區各異的地方性法規的規定，對于宅基地使用權這一特殊的財產權，其性質與一般財產權利相比較必然存在著許多的特殊性及局限性，加之地方法規對于《物權法》、《土地管理法》彈性規定的自我限定。因此，現今針對這一權利的補償的法律依據上是處于模糊不清的狀態。

此外，目前地方針對宅基地及其上房屋征收補償設定了許多不同的方案，例如，許多地區將宅基地使用權的補償直接與其他補償結合一體，并沒有明確地指出這一權利所得到的補償具體的數額；另有些補償方案中則是直接用貨幣進行補償；還有則是用“以地換地”的方式來補償被征收人因征收而收到的利益損失。

宅基地使用權征收補償存在的問題

法律法規不具體、不明確

1、《物權法》的相關規定

《物權法》中第一百二十一條規定“因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、四十四條的規定獲得相應補償。”其中《物權法》第四十二條、四十四條分別是關于征收、征用的補償規定。《物權法》對宅基地使用權因宅基地及其上房屋的征收而消滅應得到補償做出了明確的原則性規定。

2、《土地管理法》及《土地管理法實施條例》的相關規定

在《中華人民共和國土地管理法》第四十七條第三款規定“征收其他土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。”再根據其相應的實施條例《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條第一款規定“土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。”在此，集體財產的所有人是集體成員，當集體土地被征收時，集體成員當然享有得到補償的權利，集體經濟組織作為權利人僅能對于其享有的集體土地所有權得到補償。那么，在此土地補償費應理解為僅對宅基地所有權被征收的補償，地上附著物補償費則是對宅基地上的住宅及其附屬設施所有權被征收的補償。如此一來，《土地管理法》第四十七條第三款的規定的“土地補償費”被《土地管理法實施條例》限定為集體土地所有權的補償。就宅基地及其上房屋征收補償問題《土地管理法》僅做出彈性極大的規定，并沒有實質性的解決補償標準問題。

3、地方性規章的相關規定

各地區各省人大、其常務委員會及當地政府根據《土地管理法》、《物權法》以及《土地管理法實施條例》結合自身的情況制定相應的地方性法規，這些法規也因其所重點參照的法律不一致而導致在工作中具體補償標準的不一。

當我們看到在各法律法規對于該問題的規定是如此之多，卻得不到一個明確的統一。在法律實施過程中，因為這些法律對宅基地使用權補償問題只是做出原則性規定，這就需要地方性法規對該問題制定出具體的實施細則。據調研所得，2007年通過的《物權法》在各地方制定的相關實施細則中并沒有得到具體的體現，又基于如上所述《土地管理法》并沒有明確的做出規定，僅是總的規定補償問題，而國務院所頒布《土地管理法實施條例》對《土地管理法》中“土地補償費”的限定性解釋，導致許多地方法規也沒有對該項權利的補償問題做出相應規定。

補償不明確及補償標準偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要給予權利人合理的補償。據前期實踐調研所得，浙江省寧波市鎮海區以房屋的補償與安置相結合的方式來補償被拆遷人，根據浙江省寧波市鎮海區人民政府于2007年的《寧波市鎮海區征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》第十一條規定：“拆遷住宅用房，實行以調產安置和貨幣安置為主、遷建安置為輔的安置方式，嚴格控制遷建安置。選擇遷建安置的，不能同時選擇其他的安置方式。”又據相關部分人員的介紹以及在該地區進行問卷調查的結果分析所得，該地區絕大所數被拆遷人是選擇調產安置。

1、貨幣安置

就以《寧波市鎮海區征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》為例，第十一條的規定中有調產安置、貨幣安置和遷建安置，其中最為直接的補償方式就是貨幣安置，貨幣安置即由拆遷人提供相應的安置補償金，由被拆遷人自行選購商品房的調產安置方式。結合當地貨幣安置的具體規定來看，即本意見的第十四條： 被拆遷人選擇貨幣安置的，其補償安置適用下列規定：（1）被拆合法房屋可安置面積內貨幣補償金額=（商品住宅平均價格-基本造價＋被拆房屋重置價格成新）可安置建筑面積

其中“商品房平均價格”該意見則是根據《鎮海區征收集體所有土地房屋拆遷有關價格和費用標準》而定的，該標準中規定：“2007年有關地段商品房住宅平均價格指導價為：一類地段每平方米3600元，二類地段每平方3500元，三類地段每平方米3200元，四類地段每平方米2500元。”被拆遷房屋充值價格“則按房屋結構等姐分為多個標準：鋼混結構則從一等至三等的住宅重置價格分別為1060、800、720，非住宅為1260、1000、870元；磚混結構也從一等之三等分別為：700、620、520，非住宅分別為850、700、600元。”基本造價“則也分為兩個部分，即：鋼混一等1060元，二等為800元，三等為720元；磚混一等為700元，二等為620元。”

除此之外，還需結合地段等級范圍劃分、房屋成新標準、住宅樓層差價、住宅朝向差價率等等相關因素的影響，最終才能得到貨幣安置的貨幣補償數額。據相關部門的工作人員介紹，選擇這一安置補償方式的人是非常少的，理由則是該補償方式所得到的補償是很少的。那么在2011年的現在，房價的飛快上漲已是有目共睹，但在政府部門網站上所看到相關公開的近期（2011年7月26號）的拆遷公告中補償安置標準按鎮價[2007]33號、鎮價[2009]38號及相關文件執行，即根據鎮海區物價分局2007年及2009年的標準進行補償。在鎮海區國土資源分局網站上所公開的征收補償標準則是籠統地將耕地、建設用地等合并補償，則不能看到其具體相關標準。基于選擇貨幣安置的人非常少，則按照常理即可知補償之中針對宅基地使用權的補償標準事實上則也是相應偏低的。

2、調產安置

調產安置是多數人所選擇的補償方式，這一方式既能夠滿足被拆遷人在房屋被征收時的需要，也便于政府各種拆遷工作的實施。但是其中一個重大的問題就是宅基地使用權補償問題！根據《寧波市鎮海區征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》第十三條的規定：“（2）被拆遷合法建筑面積可安置面積部分給予安置補貼，補貼金額為：（安置房基準價格－基本造價）可安置建筑面積。

拆遷人選擇了安置房屋，他所能得到的補助是相對較少的，據當地調查結果顯示，在有些情況下，被拆遷人還是需要向政府補一定數額的錢才能得到被拆遷人理想中的、適當的安置房。但是，在此，需要說的并不是這一問題，而是宅基地使用權實際上并沒有得到很好的補償，雖然說安置房也涉及到土地使用權，但是該土地的性質是國有土地，即國有土地作為建設用地其使用權為70年，而宅基地使用權法律并沒有明文規定其使用年限，只要該被拆遷人是其農村集體經濟組織的成員，那么就享有申請宅基地用于建造房屋的權利，如此一來，許多學者認為，宅基地使用權期限為永久性。

完善宅基地使用權征收補償制度的建議

立法原則上歸于統一

基于上文已分析宅基地使用權年限問題，永久性一詞，相對于調產安置中的國有土地使用權70年，這是一個沒有辦法計算差價的，那么這必須將這種償轉化為另一形式，而不是直接地計算比較。但是，于立法上而言，這里所說的立法，指的是《土地管理法》的明確宅基地使用權的補償以及各地的地方立法的修改。這樣至上而下的統一，在執法過程中也將是保障宅基地使用權人的最有力的依據了。將宅基地使用權補償的具體化，又將成為一個權力下放的問題，各地方具體情況不同，也必將產生不同的補償方案。但是，這對于目前的宅基地征收補償問題來說既是迫在眉睫的，也是從立法上根本的解決這一補償問題，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依則也是一個關鍵環節。有法可依，有法必依，執法必嚴這都是環環相扣的關系。

合理規劃，適當選擇安置補償方式

與調產安置相比，遷建安置是一種在征收補償過程中較為公平的補償方式。遷建安置指由拆遷人按被拆除房屋重置價格結合成新對被拆遷人予以補償，并提供遷建用地的有關費用，由村民委員會負責按有關規定辦理用地手續，在規劃確定的農居點復建多層住宅進行安置。《物權法》第一百五十四條對定“宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消失。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。”因此該遷建地應為宅基地，在此種情況下，宅基地使用權便能得到延續。但是，在實際情況中，由于規劃的嚴控和土地集約利用的要求，也不符合我國當前土地利用的嚴峻形勢，遷建安置的適用范圍較小。

安置區的土地特殊化

將征收補償的安置房相對集中，重新規定其土地使用年限，即將國有土地特殊化。農民因征收而失去賴以生存的土地，這將直接導致農民失業，隨即影響農民的生活水平。眾所周知，目前城鎮居民與農村的生活水平還是有比較大的差距的，雖然說對農民往后的生活水平問題應由安置等措施來給予幫助的，但是將安置區的土地特殊化，在房屋問題上解決被征收人的后顧之慮，或者是說在被征收人在失去宅基地的那一刻開始，起點的拔高，也許有利于其往后保持一定的生活水平。隨著經濟的發展，安置區內被安置人員的生活水平與原城鎮人口生活水平差距逐漸縮小，被征地人能夠適應新的生活環境及模式，能夠有一定高度的生活水平之時，或者一種更加理想的狀態之下，即待到兩者在生活水平處于相當水平線上，即完全城市化，這將會是一個漫長的過程。待到這時則是要保證全體人們的平等性問題，即可再將其土地性質變更、統一。

篇3

[關鍵詞]閑置；宅基地；房屋；合理利用

[作者簡介]吳逸越，中國政法大學刑事司法學院學生，北京100088

[中圖分類號]F301.2　[文獻標識碼]A　[文章編號]1672-2728(2011)04-0034-04

宅基地使用權，是指以建造住宅及其附屬設施為目的，對集體所有的土地進行占有和使用的權利。宅基地使用權與農村村民的身份相聯系，具有一定的福利性。宅基地被無償提供給農村集體組織成員使用，允許其在上建造住房，保障農民基本的生存權利。因而，宅基地使用權對于維護農村集體經濟組織成員的生活安寧和社會穩定具有重要意義，宅基地的合理利用也是解決農村土地問題的一項重要任務。筆者根據我國農村宅基地大量閑置的現狀以及我國立法的相關規定，結合自己進行的實地調研結果，試圖探究出一條農村閑置宅基地及地上房屋合理利用的道路。

一、農村宅基地利用現狀考察

近些年，我國城市化進程加快，大量農村勞動力進城務工成為農民工。這些進城務工的農民往往一年只回農村一兩次，有的甚至常年不歸，還有一些已經在城市內買房，因而在農村有一大批閑置的宅基地及地上房屋。尤其是在一些經濟欠發達地區，還形成了大面積的“空心村”。另外，農民工們每年要花費大量的資金來請人看管、維護自己在農村的閑置住房。比如，筆者參加的第二批“北京市大學生科學研究與創業行動計劃”項目――“農村宅基地使用狀況調查研究――以安徽省為例”的調研結果顯示，這種現象在安徽省農村相當普遍：一些農民全家外出，房屋常年閑置，還要請人看管、維修，防止毀損；有的則由老人帶孩子留守農村，住著面積達幾百平方米的房屋，還要去清潔、維護。對于老人和孩子來說，這也是項艱巨的任務。

農村宅基地的利用現狀顯然沒有實現宅基地使用權制度的目的，而從宅基地使用權的制度價值上來考量，這一制度主要有以下兩個目的。

(一)保障農民的基本生存權利。宅基地使用權制度通過無償提供可以建房的土地給農民使用，來降低他們生活的成本，從而保護其基本生存權利。因而，宅基地使用權是農村村民個人的重要財產權，關系到農民一輩子的切身利益。另外，宅基地使用權是一種用益物權，并且農民對地上房屋享有所有權，因此，農民們有利用宅基地使用權和地上房屋進行收益的權利。

(二)充分利用農村集體土地，形成有序的使用秩序。從整個中國農村的現狀來看，農村集體土地十分緊張。隨著人口的增長，無論是耕地還是建筑用地，已經沒有多余的可供分配了。《土地管理法》第62條規定，農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。由此可見，國家希望通過立法來形成有序、有效的農村宅基地使用規范，并充分利用我國緊缺的土地。

但是，在經濟欠發達的“空心村”和閑置宅基地的所在地，農民受自身文化程度低、農村信息不暢、候鳥式生活(僅在春節或農忙時短暫回鄉)等條件限制，沒有理念或沒有能力來經營閑置的房屋，因此，大多數農民不僅無法通過宅基地使用權來收益，反而還因每年大量的房屋維護費而增加了生活負擔。另外，立法目的缺乏相應的實際措施來保障，由此產生的宅基地和房屋的大量閑置造成了嚴重的資源浪費，未能形成良好的土地使用秩序，與我國“人多地少”的現實狀況不相符合。

因此，探究出一條合理利用農村閑置宅基地和地上房屋的道路是緩解農村土地緊張的壓力和減輕農民負擔的必然要求。宅基地使用權制度的改革已經勢在必行。

二、我國法律關于宅基地的立法現狀及存在的問題

(一)我國法律關于宅基地的立法現狀。《物權法》第153條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。《土地管理法》第8條規定：宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。第62條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。第63條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。《物權法》第184條規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，法律規定可以抵押的除外。

根據以上規定可以看出，我國《物權法》和《土地管理法》不允許農村宅基地使用權的單獨轉移甚至在其上設立抵押權，但并不禁止宅基地上房屋的買賣、租賃和抵押，允許宅基地隨地上房屋一起出賣或出租，即宅基地使用權和其上住房必須一并轉讓。在土地公有制的條件下，宅基地使用權不能單獨成為交易對象，但是不能以此而否認宅基地使用權可隨房屋所有權的轉移而轉移，更不能為了禁止宅基地使用權的轉移而限制或禁止房屋所有權的轉移。綜合來看，我國法律確立了“地隨房走”的原則。

(二)我國關于宅基地立法存在的問題

1.“地隨房走”和“一戶一宅”制度的關系。我國法律規定了宅基地和住房的緊密關系――“地隨房走”，但在長期實踐中暴露出其不足之處。因宅基地上房屋可以在本經濟組織成員之間自由流通，因而，一戶農民可以通過購買或者繼承的方式獲得多處住房，從而獲得多處宅基地的使用權。因此，法律在關于如何處理“地隨房走”和“一戶一宅”制度的關系處存在一個盲點。

2.未對“一戶多宅”的現象提出解決措施。由于上述原因，農民往往會獲得多處住宅，導致宅基地和房屋的閑置。雖然我國法律規定禁止“一戶多宅”，但并沒有對這種現象提出解決措施。在民法中，法無明文禁止即可為之，所以這在某種程度上縱容、默許了“一戶多宅”的現象，對農村閑置宅基地問題的解決也沒有任何指導意義。

筆者的調研結果顯示，農民絕大多數對國家的法律不甚了解，認為自己可以隨意處分宅基地和地上房屋，更不用說宅基地嚴格的申請和審批程序了。因而，單獨買賣宅基地、自行擴建宅基地等違法現象普遍存在。這也造成了我國大量的有關房屋、宅基地的糾紛案件。2008年，全國有關房屋、宅基地的糾紛調解案件達到364572件，在各類糾紛調解案件中占7.32％的比重。對于這些現象，地方政府和司法機關沒有履行好職責是原因之一，但我國法律的模糊規定甚至自相矛盾也有不可推卸的責任。

綜上所述，我國當前關于宅基地使用權的立法現狀還存在諸多問題，雖嚴格限制宅基地使用權的流轉但又規定得不甚明確，這對于合理利用農村閑

置宅基地沒有良好的指導作用，也不符合宅基地使用權制度的價值。

三、閑置宅基地及地上房屋利用的主要觀點分歧及分析

由于我國宅基地立法方面的問題日益凸顯，很多地方也試圖通過采取各種措施來解決宅基地和地上房屋的閑置問題。合理利用農村的閑置宅基地及地上房屋的方法必定是合法、合理地對農村宅基地和房屋進行流轉，但具體操作方式有所不同。目前主要有兩種觀點：

(一)開放農村宅基地上房屋買賣市場，允許城鎮居民購買農村宅基地。此種觀點認為，我國《物權法》和《土地管理法》不禁止農村房屋的買賣，因此也允許宅基地使用權的流轉，但是將受讓主體限定在本集體經濟組織，應該打破這一限制，通過大力推動農村房屋買賣來促進閑置宅基地和房屋的利用。但是，筆者認為此種做法在當代中國仍不具有可行性，理由如下：

1.不符合宅基地使用權人的意愿。閑置宅基地的使用權人即進城務工人員絕大多數為體力勞動者，且多為臨時職工，沒有養老保險。隨著年齡的增長，當他們不能再進行重型體力勞動時，沒有良好的社會福利保障其生活。而且，在“葉落歸根”的傳統觀念驅使下，他們往往會在退休后選擇回到農村。所以，進城務工人員實際上并不愿意出賣自己的房屋，而是希望保留，等到若干年后回鄉時繼續使用。

2.容易造成一些社會問題。一些農民可能會受政策導向的影響和較高房屋價格的誘惑，或者受其他村民的攛掇，不經成熟思考即出賣房屋。根據《土地管理法》第62條規定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。這些因為一時沖動而出賣房屋的農民，結果將無房可住，最終淪為城市貧民，成為社會的不穩定因素。

3.我國有類似的歷史教訓。1998年修訂《土地管理法》時，曾在第41條允許城鎮非農村戶口居民建住宅使用集體土地，結果導致了一些農村集體經濟組織以及房地產商利用該規定大肆炒賣宅基地，違法在農村進行房地產開發，為此1998年再次修訂《土地管理法》時就將該條刪除了。

可見，開放農村宅基地買賣市場，允許城鎮居民購買農村宅基地會對我國農村的集體土地所有制造成威脅，同時也會威脅農民的根本生存權利。因而在現階段并不具有可行性。

(二)回收農村閑置宅基地，進行土地整理和重新規劃。《土地管理法》第62條規定，農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。1995年國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》第52條規定，空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定土地使用權。已經確定使用權的，由集體報經縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回。

據上述規定，有觀點認為應當回收農村閑置宅基地，進行土地整理和重新規劃。一些地方已經采取了類似的措施，如一些經濟發達的地區對“空心村”進行了土地整理、重新規劃；溫州市等地區在農民普遍富裕的情況下，或者由農戶聯合自建公寓房，或者推行宅基地有償使用的政策，使有經濟實力的農戶花錢去購買宅基地。

但是，這種做法也有幾點弊端：

1.宅基地及其地上設施難以統一規劃利用。宅基地上一般均有房屋及其附屬設施的存在，并且閑置的房屋也并非空空如也，里面往往還堆放了很多物品，只是無人居住而已。如果對土地進行整理和重新規劃的話，必定要拆除地上房屋，這將導致對農民所有權的侵犯和資源的浪費。另外，如何處理房屋內堆放的大量物品也是個很難解決的問題。

2.與宅基地制度的目的和價值相違背。宅基地是無償提供給農村集體經濟組織的成員使用的具有福利性質的農村集體土地，而確定農村集體經濟組織成員資格的依據是戶籍。進城務工人員，即使購買了城市的住宅，戶籍大多并未遷出農村，他們有權保有宅基地使用權。所以回收閑置宅基地再進行整理和規劃不符合法律的規定和宅基地基本制度的目的和價值。

3.可能導致利益沖突甚至危害社會穩定。回收閑置宅基地會對農民的利益造成一定的損害，他們便不愿承認自己宅基地和房屋的閑置狀況。如果強行回收，則會造成農民的不滿和沖突，危害社會穩定。因此，這項提議也缺乏可操作性。

4.缺乏法律指導，不具有普遍適用性。我國立法還未就此作出明確的規定，地方上缺乏統一的法律指導，易導致經濟水平差異較大的農戶之間宅基地面積分配不公，或借此進行權錢交易，滋生腐敗現象。再者，中國土地面積遼闊，各地農村的經濟發展水平和社會發展水平差別太大，前述的方法并不適宜用于經濟落后的農村地區。

可見，回收農村閑置宅基地，進行土地整理和重新規劃的方法可能在個別經濟發達地區會有很好的效果，但是無法推廣。雖然宅基地是無償提供給農民使用的，但是宅基地使用權作為一種用益物權，宅基地上房屋作為農民的財產，若由政府統一進行規劃利用，難免損害農民的利益，也與宅基地的制度本身目的相矛盾。

四、解決方案：政府引導農民出租其閑置宅基地及地上房屋

筆者認為，現階段解決農村宅基地及地上房屋大量閑置的最好辦法是政府采取引導性措施，引導村民出租其閑置宅基地和房屋。從《土地管理法》第62條規定可以看出，法律并不禁止宅基地上房屋的租賃；農民出于對自身利益的考慮，希望利用閑置房屋來收益，并且擺脫高額的維護費用，也一定愿意追隨政府的引導性措施，出租其閑置房屋；同時，這樣不進行強制性要求，尊重農民自己的選擇，也符合民法學上“意思自治”的基本原則。之所以提出這種方案，主要基于以下方面考慮：

(一)我國的城市化進程繼續高速推進，而城市房價的不斷攀升使很多人望而卻步。絕大多數大學生一畢業便淪為蟻族，在城市中買不起房。而城市周邊的農村如果有閑置房屋的話，會吸引一些無力在城市中買房的人們。因為農村的租金畢竟比市內低很多，而且隨著交通事業的發展，城市近郊的農村地區的交通也十分方便。但是，農民們往往有種封閉心理，在沒有很多可效仿的實例時，寧愿自己受損失，也不愿將房屋出租出去。此時，如果政府倡導，并進行一些引導性宣傳，一定能夠打消農民的顧慮，激活農村的房屋租賃市場。這樣一來，一方面能夠幫助城市中大量無力購房者擺脫暫時的困境，另一方面也可以增加農民的收入。

(二)在農村開辦養殖場、加工廠等家庭企業是農民致富的一條經典道路，但是場地和資金的不足是家庭企業發展的瓶頸。農民可以通過租賃同村的閑置房屋來發展家庭企業，促進農村經濟發展，增收自身收入。農民租賃房屋開辦家庭企業并不違反我國現行的法律制度：

1.這不違反宅基地使用權用途限定化的原則。《土地管理法》第63條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。法律對宅基地使用權的用途限定為不得進行“非農業建設”。因此，只要宅基地使用權在依法取得的宅基地上建設了住宅而非廠房等非住宅建

筑，就應當認為符合宅基地使用權的用途。至于使用權人在自己的住宅中從事家庭生產經營活動，不屬于宅基地使用權的內容，而是住宅所有權的內容。因此法律上不應加以禁止。在實踐中，法律并不禁止人們將宅基地上的房屋用于從事小規模的、家庭式的、無污染不擾民的生產和經營活動。

2.不與我國物權法中“一戶一宅”原則相矛盾。《土地管理法》第62條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地。此處“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規定，是就申請而言的，即農村村民一戶不得申請多處宅基地，但法律并不禁止農民通過繼承等方式取得兩處以上的宅基地使用權。因此，將《土地管理法》第62條中“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”理解為“一戶只能申請一處宅基地”更符合立法者的本意，而且在實踐中也確實是這樣操作的。

3.農村閑置的房屋可以用作公共設施場所，如用作醫院、老年活動中心、健身房等。在我國大力推進社會主義新農村建設的階段，提高村民的精神文化素養是一個很重要的問題。現實中，農村往往因為缺乏資金或者場所而將這些公共設施項目擱置。而如果由村委會出面租用本村閑置的房屋，并支付一定的租金，可以有效地解決場地方面的難題，也能降低建設公共設施的成本。這對于充分合理利用農村的土地，加強農村的精神文明建設非常有益。

4.農村房屋的出租通過房屋所有人與承租人簽訂合同的方式進行，租金和租賃期限由雙方約定而成，充分尊重了“意思自治”的原則。采取這種方式，不僅增加了農民的財產性收入，而且使得租賃雙方均有后退的余地，也增強了農村房屋的流通性。

5.由政府進行引導和宣傳來激活農村的房屋租賃市場，實際上是將交易成本中占據很大部分的信息成本轉移給了政府，減輕了農民和承租人的負擔，也很好地督促政府通過各種途徑幫助農民增收。

筆者認為，立足于我國“人多地少”的現狀以及宅基地使用權制度的根本目的，對閑置宅基地進行合理利用進而解決農村宅基地大量閑置的問題十分必要。而我國目前立法在這方面卻不具有指導意義，因此政府指引村民出租房屋是現階段實現合理利用農村閑置宅基地及地上房屋目標的較好方法。但是，這不是根本性措施。我們期待國家有關宅基地使用權流轉問題的法律盡早出臺。

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篇4

關鍵詞：宅基地；宅基地使用權；典權

中圖分類號：D92 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2012）30-0142-03

一、農村宅基地使用權概述

宅基地使用權是我國特有的一種用益物權，是指農村居民及少數城鎮居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。宅基地使用權可以分為兩種：即農村宅基地使用權和城鎮宅基地使用權。農村宅基地使用權的權利主體包括農村集體經濟組織的成員和符合一定條件的城鎮居民。新修訂的《土地管理法》和《物權法》沒有確認城鎮非農業戶口居民在農村建房、對集體土地享有宅基地使用權。城鎮宅基地使用權的主體是解放以后因歷史的原因形成的城鎮私房所有者及經批準在城鎮建房的城鎮居民。

宅基地使用權具有以下的法律特征：

第一，權利主體特定。《土地管理法》第62條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。這意味著土地管理法將宅基地的使用權人限定為農村村民，即宅基地使用權是農村居民因建造自有住宅對集體所有的土地占有、使用的權利。而《物權法》第152條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”該規定對宅基地使用權人的身份并未加以限定。但《物權法》第153條規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”這說明《物權法》將對農村宅基地使用權的規制留給了《土地管理法》和其他相關立法。

第二，權利客體僅限于集體土地。這一點《土地管理法》和《物權法》都有明確的規定。首先，宅基地使用權的客體僅限于集體所有的土地上，在國有的土地上不得設定宅基地使用權。其次，宅基地使用權的客體僅以土地為限，但在解釋時應不限于“地面”，宅基地使用權人在地面之上或者地下也得進行建設附屬設施并保有所有權。

第三，“一戶一宅”。集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地。《土地管理法》第62條明確規定一戶只能擁有一處宅基地。

第四，目的特定。宅基地使用權的土地使用用途，根據現行法律規定只能用作農村村民住宅的建設。《物權法》第152條也明確規定只得在該土地上建造住宅及其附屬設施。解釋上，這里的住宅是指農村村民所建住房及與住房和居住生活有關的其他建筑物和設施，例如住房、車庫、廁所、沼氣池、牛棚等。

第五，權利的取得具有無償性。我國現行法律中，宅基地使用權的原始取得是無償的。按照現行《土地管理法》的規定，宅基地使用權是農村集體經濟組織為了保障其成員的正常生活，無償將土地作為一種福利向本集體成員提供失。

第六，權利無期限。我國現行法律沒有對宅基地使用權的期限進行限制性規定，宅基地使用權不因期限屆滿而消失。

二、農村宅基地使用權的流轉方式分析

宅基地是農村居民的基本生活資料，我國相關法律限制宅基地使用權的自由流轉，權利人不得就其宅基地使用權單獨轉讓、出租或者設定抵押。如：

《土地管理法》第62條規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”第62條第3款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”

《物權法》第153條規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”

《擔保法》第37條和《物權法》第184條規定，宅基地使用權不得抵押。

另外，國家土地管理局關于《確定土地所有權與使用權的若干規定》的第169條規定：“宅基地使用權不得單獨轉讓。建造在該宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓。”國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。

從以上法律規定可以看出：第一，宅基地使用權人只能是農村村民。那么，農村村民的身份是根據什么標準確定的？是按照從業標準還是戶籍標準，或是按照實際常住標準？對這一問題，我國立法沒有正式的規定，個別部門規章有按從業標準的，如1989年1月16日國家工商行政管理局《私營企業暫行管理辦法》第3條規定：“農村村民，指農民個人，不含農村中的非農業居民。”也有地方法規按戶籍標準的，如2007年7月1日起施行的《上海市農村村民住房建設管理辦法》第3條規定：“農村村民，是指具有本市常住戶口的本市農村集體經濟組織成員。”所以，要從立法上規范宅基地使用權制度，就有必要從立法上對農村村民的身份進行科學合理的界定，統一農村村民身份的界定標準。

第二，宅基地使用權不得單獨轉讓、抵押，但宅基地使用權可以隨房屋所有權轉讓、抵押。實踐中，這種轉讓也存有限制：即受讓人只能是本集體經濟組織成員，而且還必須是農村村民，因為前文已述及宅基地使用權人僅限于農村村民。如果要轉讓給本集體組織外人員，該人員必須首先在本集體組織中落戶并符合申請宅基地的條件。這種限制，違反了物權法平等保護原則，使農村的不動產難以進入市場進行交易，在一定程度上限制農民的融資手段，繼而阻礙農村經濟的發展；另一方面，這種限制會讓農村宅基地使用權的轉讓出現兩難境況而使得這種允許隨房轉讓的法律規定形同虛設：目前在大量農村人口向城鎮流動的情況下，許多農民已經進城打工，有的在城里已經購置了房產，在經濟欠發達地區，“空心村”和宅基地閑置情況十分突出，而農村村民幾乎每戶都有自己的宅基地，所以，這些空置的宅基地在農村本集體經濟組織內進行轉讓幾乎沒有市場可言，而對農村房屋有需求的城鎮居民卻無法在農村購房。在城里購置了房產的農民無法轉讓閑置的空房，將會造成農民房屋的長期空閑，不符合“物盡其用”的原則。

同樣道理，如果農村村民通過抵押自己的房屋融資，在農村村民無法償還借貸款物時，抵押權人的抵押權就有可能無法實現，因為該抵押的房屋無論是折價還是拍賣，繼受取得房屋所有權的人也必須是農村村民，前文述及，大多數農村村民對宅基地沒有購買需求。所以，這在實際上限定了農民通過自己的房屋融資的可能。而同樣都是房屋，法律對城鎮居民的房屋所有權幾乎沒有限制，對農民房屋所有權的這種限制，顯然是一種歧視。近年我國農村進行產業結構調整，實行農業現代化，在這種情況下，農民需要資金發展生產，但可以取得融資的只有房屋和宅基地。所以，對宅基地使用權制度的改革勢在必行。

對宅基地使用權，法律作出農民可以無償使用不得轉讓的限制，主要基于以下考慮：一是為了使農民“居者有其屋”，保證農民不要成為流入城市的無業游民，造成兩極分化；宅基地和住房是農民最后的生存基礎，盡管在市場經濟形勢下，農民的生產和生活方式發生了很大變化，但農民對住房和宅基地依然有著極大的依賴性。農民的生活在很大程度上離不開房屋和宅基地，房屋和宅基地抵押轉讓后，一旦生活和生產發生變化，農民將無依無靠，淪為無居無業的失地農民。二是因為宅基地使用權具有一定的福利性，按照現行《土地管理法》，宅基地使用權與農村村民的身份相聯系。集體組織為了保障其成員正常生活，將宅基地使用權作為一種福利向集體成員無償提供。在目前房地一體的格局下，如果允許農村村民將宅基地上的房屋轉讓給非本集體經濟組織的成員，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益。

一般而言，無論是城鎮居民還是農村村民，大多都是在急需資金而又無其他融資渠道時才會變賣房屋或抵押房屋融資，或者是房屋長期閑置而房主自己沒有居住需要也不愿出租。在因為融資出賣房屋或抵押房屋后，城鎮居民出現無居無業情況時，往往可以靠低保生活，但農村村民卻沒有低保制度的保障。筆者認為，國家應盡快建立健全農村的社會保障制度，不能因為農村社會保障制度的缺失而又通過立法限制農民對自有房屋的處分權，這種限制，是不平等的，也是一種歧視，不利于保障農民的合法權益。

三、農村宅基地使用權可否設定典權的分析

允許農村宅基地使用權隨房屋轉讓而轉讓，需要制修訂一系列的法律，也需要一定的時間，在立法部門沒有將相關法律納入制修訂進程之前，本人認為，可以通過司法解釋的方式，允許農村村民通過對自有房屋設定典權，不限定典權人身份的方式融資，①對農村村民的私房設定典權，即為宅基地使用權設定典權。這一方面可以滿足城鎮居民對農村住房的需求，另一方面讓農民在融通到資金的同時又保有房屋的所有權，在典期屆滿后，農民可根據自身的需要，決定是否需要回贖或找貼房屋。

典權，是指支付典價，占有他人不動產而為使用收益的權利[1]。這里的不動產，僅指建筑物及其所占用基地的基地使用權[1]。其中，支付典價者為典權人，而以自己的不動產供典權人占有、使用、收益者為出典人，作為典權標的物的不動產為典物。

典權在我國具有悠久的歷史，是中國傳統思維和習慣在法律上的反映。如學者言：“典權系物權編所定物權中，唯一純出于固有法制者，其所以興起之緣由，乃因眾人認為變賣祖產尤其是不動產，籌款周轉以應付急需，乃是敗家之舉，足使祖宗蒙羞，故絕不輕易從事，然又不能不有解決之計，于是有折衷辦法之出現，即將財產出典于人，以獲得相當于賣價之金額，在日后可以原價將之贖回，如此不僅有足夠之金錢，以應通融之需，復不落得變賣祖產之譏。而典權人則得以支付低于賣價之典價后，即取得典物之使用收益權，且日后尚有因此取得典物所有權之可能，是以出典人與典權人兩全其美，實為最適宜之安排。”[2]

因為對宅基地使用權人的身份限定，農民出典房屋同樣受到諸多限制。筆者認為，允許農村村民通過對自有房屋及宅基地使用權設定典權，而不限定典權人身份的方式融資，主要理由如下：

首先，從上文對典權的簡短分析看出，典權的設定主要是為滿足融資的需要，而農村村民對自有房屋設定典權，也多是基于融資需要，出典房屋可使其獲得經營活動急需的流動資金，以解一時之需；同時也滿足了典權人對他人不動產的占有、使用并獲取收益的需要，而且，在出典人不回贖的情況下，典權人有可能取得典物的所有權。而不限定典權人的身份，一方面可以讓農村村民通過出典房屋很快融通到所需資金，另一方面，即使出典人不是為了融資需要而出典房屋，也可避免該房屋長期閑置，這對于物盡其用有積極的意義。

其次，限制宅基地使用權轉讓主要是擔心農民將房屋和宅基地抵押轉讓后，一旦生活和生產發生變化，農民將無依無靠，淪為無居無業的失地農民。因為《土地管理法》第62條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。但農村村民將自有房屋設定典權后，仍對房屋保有所有權，在將來可以通過回贖的方法重新占有和使用自己的房屋，在將來不會淪為無居無業的失地農民。同時也避免了損害到本集體經濟組織的對宅基地的所有權及其相關利益。

再次，有利于避免不必要的訴訟糾紛。實踐中農村私有房屋買賣糾紛案件比較多，①這類糾紛被界定為是名義上買賣房屋，實際上是買賣宅基地使用權，因為我國法律禁止宅基地使用權的自由流轉，所以，農村私房買賣當事人如果都為農村村民，則買賣合同被認定為有效；而糾紛的訴訟雙方當事人如果出賣人為農村村民，買受人為城市居民的，則買賣合同被認定為無效。②被認定為無效的這些買賣合同，交易發生的時間多在前兩年以上，有的甚至在10年以上；出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；大多數訴訟是緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而；很多買受人對房屋進行過裝修、翻建、改建等添附行為。房屋買賣合同被認定為無效，買受人的利益損失往往比較大，如北京宋莊畫家李玉蘭與宋莊某村民買賣宅基地使用權糾紛一案。同時也縱容了出賣人不依誠信履約。如果法律允許農村私有住房出典而不限定典權人的身份，則會避免這些不必要的糾紛。房屋出典后，如果土地增值以及土地征用、房屋拆遷等使得房屋現值或拆遷補償較高，都不會影響到典權關系的雙方當事人為此而提訟。如果出典人在典期屆滿后不愿回贖房屋，可依照當時的市價找貼房屋給典權人。

這里還有個問題需要說明一下。農村私有房屋設定典權后，典權人有留買權，即出典人轉讓典物時，典權人在同等條件下有優先購買權；還有典物取得權，即典期屆滿，出典人不回贖的，典權人取得典物的所有權。這樣，典權人最終也取得農村村民房屋的所有權，同時也取得農村宅基地使用權。有人會認為這也是名義上賣房實際是買賣宅基地使用權，應該無效。筆者認為，首先，典權設定后，典期一般都較長，大都在10年到30年之間，出典人對自有房屋是否有居住需要，在典期屆滿時是否有必要將房屋贖回，有足夠的考慮時間。出典人轉讓典物或在典期屆滿不回贖典物的，都說明出典人對自有房屋沒有居住的需要。法律限制農村私房自由轉讓的第一個原因，即擔心農村村民轉讓房屋后淪為無居無業的失地農民便不存在，而且農村村民的私房屬于農村村民的私產，他們有權處理，法律不應過分干涉。其次，無論是留買還是絕賣，出典人和典權人處分的都是農村私有房屋所有權和宅基地使用權，而不是宅基地所有權，即并沒有侵犯到集體的宅基地所有權。典權人作為典物的使用人，長期在農村居住生活，只是沒有農村戶口，是否可以將其看作是農村村民？而對于農村村民的認定標準，法律并沒有統一的規定。

綜上，筆者認為，法律應該允許農村村民對自有房屋設定典權而不限制典權人的身份，適當放寬對農村村民私房及宅基地使用權流轉的限制，以保障農村村民的合法權益。

參考文獻：

篇5

關鍵詞：農村土地；管理問題；解決措施

Abstract: along with the industrialization, the urbanization construction pace, the development of the social economy get fast. National agricultural policy to the big adjustments, along with the ascension of the collective land benefit, the rural land problem is also constantly increasing, serious impact on the construction of the new socialist countryside pace, impedes rural economy of smooth, rapid growth. This paper mainly discusses the rural land management in the existing problems and puts forward some measures for reference.

Key words: the rural land; Management problem; measures

中圖分類號：G812.42文獻標識碼：A 文章編號：

土地是農民賴以生存和發展的生活保障，是農民最基本的生產資料。近年來，我國農村政策的不斷變革，使土地效益得到了大幅的提升，這使農村中的土地問題日益增多并凸現出來。土地和農民的利益緊密相連，解決好農村的土地管理問題關系到新農村建設的步伐。因此要認真的審視土地管理中存在的問題，努力的找出解決的辦法，以促進農村的可持續發展。

1農村土地管理中存在的問題

改革開放以后，我國農村土地采取，各項法律法規也隨之不斷完善，得到了廣大農民的擁護，促進了農村的發展。但是，也有一些地方無視法律的存在，存在著有法不依，違背農民群眾的意愿，侵害農民的合法權益的現象，這嚴重影響了農村的穩定發展。總的說來，農村的土地管理中存在以下幾點不足：

1.1農村村民宅基地違法層出不窮

目前，農村宅基地主要存在著以下三類違法現象：一是未經批準擅自占地和采取欺騙手段騙取批準宅基地；當前，有不少建房戶采取隱瞞已有房屋、虛報家庭人口、變更戶籍等欺騙手段騙取批準宅基地。二是非法轉讓宅基地，利用集體資產進行隱形交易；《中華人民共和國土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”。《中華人民共和國土地管理法》第62條規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，一律不予批準”。在土地件案中有很多是反映部分村民通過不正當的手段取得了兩處甚至多處宅基地，然后將宅基地倒手轉讓，從中非法獲取暴利。這種現象尤其在城鄉結合部和城鎮郊區比較突出，無形中建立了土地隱形交易市場，既影響了宅基地管理，也給社會造成了許多社會不安定因素。三是超面積占地、擅自改變農村宅基地用途現象時有發生；《湖南省實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》第32條規定：“每一戶用地面積使用耕地不超過130m2，使用荒山荒地不超過210m2，使用其他土地不超過180m2”,而在實際操作中，每戶都大大超出了批準面積。依據《中華人民共和國土地管理法》76，77條規定，對違法建筑的處理是限期拆除建筑物和其他設施、恢復土地原狀或沒收新建的建筑物和其他設施，而法律賦予土地管理部門的執法權力就是單一的制止權，按照法定程序處罰、申請法院執行，還得需要很長的時間，期間違法建筑已成規模，這時候再去執行，群眾抵觸情緒極端強烈，它必定牽扯著農民的經濟利益。沒收或拆除很不現實，這是當前土地管理中非常棘手的問題，違法占地處理難的問題。因此，對違法占地行為，必須采取合理有效的行政、經濟和法律手段綜合處理。

1.2節約集約用地意識薄弱

隨著我國工業的發展，城鎮化建設步伐加快，這使土地關系呈現緊張的狀況，同時在土地利用方面，資源浪費和資源短缺現象并存。主要體現在三個方面：一是當前的非農建設大量的占用耕地，導致農村的土地面積的減少，影響到農民的利益。據調查，每年的非農建設所減少的耕地面積在整年所有減少的耕地面積中占據的比例至少為30%，尤其在城鎮周邊或者主要交通干道附近的優質耕地，這些損失是難以用開發出的荒地來彌補的。二是截至2010年12月31日，中國耕地面積為18.26億畝，比1997年的19.49億畝減少1.23億畝，保護耕地的壓力不斷增大。中國人均耕地面積由10多年前的1.58畝減少到1.38畝，僅為世界平均水平的40%。當前，一些地方在房地產開發、城區改造和各類園區建設中，仍然存在著占用耕地、城郊菜地甚至基本農田的現象。雖然各地有序開展農村土地整治，對土地實現了“占補平衡”的管理，補充了新增耕地，但是新增耕地的質量也不過關，這必然會影響到農民的收入。三是當前城鎮建設的步伐加快，有些地方為了追求建設的速度，忽視了建設的合理安排與規劃。在建設中沒有對用地進行合理的規劃，造成土地閑置現象較多，另外農村的居民點不集中，呈現分散狀態，一戶多宅、空心村以及超標用地現象也造成了土地資源的嚴重浪費。

1.3土地承包經營操作不規范

農村稅費改革以后，農村集體經濟收入大大地減少，導致集體經濟較為薄弱，入不敷出。一些地方的經濟來源除了較少機動地承包費以外，幾乎沒有其他收入，甚至出現了新債務。因此，為了提高集體經濟的收入，一些地方的基層干部隨意的變更《土地承包合同》、收回或者調整農民的承包土地，使農戶的權益受到很大的損害。還有一些地方的基層領導為了在城鎮建設中獲得個人的利益，不經承包戶的許可強制流轉農戶的承包地，出賣集體土地，或者是通過高價對外出租獲取經濟效益，其中挪用農民的土地補償費和安置補助費的現象最為突出，造成農民的不滿，甚至出現群體上訪事件。

2解決農村土地管理中的對策分析

2.1嚴把宅基地審批關，要規范宅基地審批程序

新建宅基地由村民個人申請，經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并張榜公布，鄉鎮國土資源所負責宅基地的審查申報工作，縣國土資源局統一審核，對符合條件的進行審批，登記確權，頒發證書。在審查的過程中，要嚴格執行農村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地的面積不得超標。農村村民一戶有兩處宅基地的，必須由村民組或村委會將多余的宅基地依法收回，統一安排使用。對經村民大會或村民代表會議討論通過，且事實上已形成超標準的建房用地，原則上要尊重農民意愿，不得強行拆除。對于房地產繼承等原因形成的多處住宅，村民可以出賣多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建，房屋損壞后多余的宅基地應當依法收回。

對于新建的房屋，要做到建房用地審批結果公開及審查到場、定點到場、開工放線到場及竣工驗收到場，接受群眾監督。

2.2嚴格遵守農村土地承包經營管理制度，維護農民的合法權益

由于農村普法的大力宣傳，廣大農民對我國的土地政策和法律法規有了充分了解，懂得了自身的權利和義務，懂得如何維護自身的合法權益。基層干部就更應當提高法律意識，因此應當組織基層干部認真學習土地管理的相關法律法規，提升他們的法律意識，做到依法執政，確保相關政策、路線以及方針的落實到位。在土地承包期間，村干部不得干預或強制農民進行土地的流轉，不能損害農民承包土地期間的自主決定權。農民有權決定土地的流轉期限以及流轉方式，關于土地的補償款和標準都應當由雙方自行商討決定，堅決抵制通過不法途徑進行土地流轉和違反合同的行為。在堅持穩定和健全農村土地承包經營制度的前提下，遵循有償、自愿和依法的原則，努力探索土地流轉的新機制。

2.3做到保護耕地和經濟發展并重，嚴格土地的補償標準

嚴格按照依法批準的征地方案組織征地，征地拆遷安置補償依法按規定足額補償到位，切實做到先安置后拆遷，依法維護被征地農民合法權益，在城鎮化和工業化進程中，不僅要看到經濟發展的重要性，還應當堅持發展的可持續性，保證耕地的合理利用，防止浪費土地。努力實現經濟、社會的全面發展。以嚴格增量、管住總量、盤活存量、集約高效為準則，開源節流，對舊城老村實施大力改造，盤活閑置基地，努力提高土地利用率。在農村的征地問題中，普遍存在的問題就是土地的補償費低，且土地增值分配不科學的現象嚴重，這也是導致大量耕地被占用的主要原因。因此為了農村的持續發展，應當嚴格征地補償標準，嚴格區分公益用地與經營用地征地補償，結合當地的土地市場價格，使老百姓得到應有的補償。全面考慮本地農民的生活狀況，并按照最低生活標準賦予土地應有的市場價值。

2.4 加強執法監督，嚴肅處查違法占地的行為

不斷建立和完善執法巡查制度，加大對違法占用土地損害農民利益的行為查處力度，堅決維護農民的合法權益，保障社會的穩定。雖然近年來國家頒布了一系列農民的土地優惠政策，但是由于農業的經營效益不高，我國經濟發展速度不斷加快，物價持續上漲，農民的土地創造出的凈利潤降低，僅僅依靠土地的收入難以維持生計。農村的醫療、養老保險以及最低生活保障制度尚不完善，且覆蓋面較窄，失去土地的農民根本無法維持正常的生活。因此國家應當加快建設并完善農村的社會保障制度，保證其真正的落實，尤其對于失去土地的農民，應當優先的考慮，保證其基本的生活。失去土地的農民大多數沒有技術、文化素質不高，沒有一定的資金來源和經營之道，在就業方面存在著很大的困難。地方政府可以設立專門的就業保障機構，對失去土地的農民進行職業培訓，在一定的程度上促進其就業，使其生活得到保障，同時也要提高農民的文化素質，有利于新農村的精神文明建設。

3 結語

我國的人口中農民占有最大的比重，農民的權益直接關系著國家的穩定和發展，土地作為農民賴以發展和生存的基礎，直接影響著農民的根本利益。因此，在城鎮化建設、農業發展中，應當強化土地管理制度，嚴格的依法辦事，維護農民的利益。作為基層的干部，應當不斷地增強法律意識、用科學發展觀的理念武裝自己的頭腦，轉變思想，切實的落實國家的相關土地政策，維護農民的合法權益，促進社會主義新農村的建設，實現社會的可持續發展。

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篇6

（一）基礎工作情況

經調研，我街道轄5個行政村，3個村有宅基地，總戶數1435戶，總人口4457人，宅基地總面積835畝，宅基地總宗數1519宗，其中閑置宅基地769宗、面積316畝，頒發集體土地使用權證593宗，頒發不動產權證644宗。未建立宅基地基礎信息數據庫和管理信息系統。

（二）建立健全體制機制情況

在黨委政府統一領導下，應建立“部省指導、市縣主導、鄉鎮主責、村級主體”的宅基地管理機制。我街現從事宅基地管理工作兼職人員一名。無其他建制。

（三）審批管理情況

未制定出臺本地農村宅基地審批管理辦法（或審批流程），無農村宅基地主管部門，未建立窗口對外受理，未建立多部門內部聯動聯審聯辦制度，建立了宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場等“三到場”要求，但未發生過宅基地審查審批項目，村集體經濟組織未設立村級宅基地協管員。

（四）閑置宅基地及農房盤活利用情況

經排查，承德街道無關于閑置宅基地和閑置住宅盤活利用典型案例。

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關鍵詞：農村宅基地；宅基地流轉；流轉模式.

中圖分類號：V55文獻標識碼： A

Abstract: through the horizontal comparative analysis, concluded: China's rural land circulation management system defects, backward village planning, basic regulation lack and so on. After the empirical research to the rural land circulation in China, sums up the mode of rural land circulation in our country mainly include the village collective economic organizations internal transfer, external free transfer, farmers, local governments, leading a transfer several types, such as on the basis of this puts forward countermeasures and Suggestions to promote rural land circulation.

Key words: rural homestead; Land circulation; Flow pattern.

中圖分類號：F301.1 文獻標識碼：A

近年來中國城市化和工業化進程不斷加快，農村人口不斷減少，引起了一系列重大的社會經濟變遷，其中最重要的變遷之一是農村人口與土地關系的變化以及農村正在進行根本性的結構變革。尋找建立新型農村宅基地制度的創新性辦法和途徑，對于合理開發利用土地資源，切實保護耕地，建設社會主義新農村具有十分重要的意義。農村宅基地是本集體經濟組織內部符合規定的成員，按照法律法規規定標準享受使用，用于建造自己居住房屋的農村土地，是農民從村集體經濟組織分配取得的財產。不同地區、不同地段的宅基地價值具有很大的不同，在廣大農村地區，農村宅基地主要用于滿足農戶的居住需要；而在經濟發達地區或城市郊區，宅基地除了滿足農戶其自身居住需要外，絕大多數農戶將其用于商業用途或房屋租賃，具有極高的經濟價值，已經成為農戶家庭收入來源的一個重要組成部分。城市郊區、城中村是城市化推進與改造的主要地區，也是農民房屋拆遷的主要發生地。在實踐中往往存在農戶宅基地權利受損或個別農戶抵制拆遷、漫天要價的情況。因此，如何在城市化進程中提升城市功能和改善城市整體福利的同時，引導農戶有序流轉農村宅基地，保障其合法權益，使其分享城市發展和土地增值帶來的收益，平衡地方政府利益、公共利益、村集體利益與農民宅基地權益就顯得極為重要。

一、我國農村宅基地管理中存在的問題

農村宅基地管理面廣量大，情況復雜，涉及廣大農民的切身利益，長期以來一直是農村基層工作的熱點、難點問題之一，也是建設社會主義新農村的一個重要環節。近年來，中央及地方政府都在積極探索加強農村宅基地管理的政策措施，農村宅基地管理逐步走向規范，秩序得到明顯好轉。2004年修正的《土地管理法》及此前公布的《土地管理法實施條例》體現了各地的農村宅基地管理探索實踐，與此相對應，全國絕大多數省份如河北、山東、浙江等都制訂了加強農村宅基地管理的實施辦法與細則。但是，目前我國在農村宅基地用地與管理上，仍然存在非法占地、非法轉讓、超面積占地、一戶多宅、擅自改變宅基地用途、管理粗放等現象。

二、農村宅基地流轉的模式

（一）、村集體經濟組織內部轉讓模式

村集體經濟組織內部轉讓模式是存續時間最長，發生地域最廣的一種宅基地流轉方式，是發生在村集體經濟組織內部的宅基地使用權流轉，一般是鄰居或者親戚進行見證，簽訂書面合同或者僅憑口頭協議。按照“地隨房走”的原則，轉讓或者出售房屋后，房屋隨附的土地使用權也一同流轉。

（二）、村集體經濟組織外部轉讓模式

村集體經濟組織外部轉讓模式在農村也較常見，農民將自己多余的房屋或者自己不需要使用的房屋賣給村集體經濟組織外部的農戶或者城鎮居民，其動力在于其可以獲得比賣給本村村民更多的收益。但是此種宅基地流轉模式得不到法律的保護，現行法律明確規定農村房屋買賣，發生宅基地流轉只能在村集體經濟組織內部進行，否則認定為無效交易，不受法律保護。

（三）、農戶主導自由租賃模式

農戶主導自由租賃模式是指農戶將自己的余房自由租賃給求租者而不加以任何限制，出租房屋的農戶直接與求租者就租期、租金達成書面或者口頭協議。這種模式在各地普遍存在，但是租賃比例各地存在很大差別。經濟活躍地區或者城市郊區、城中村，自由租賃比較頻繁，農戶出租房屋的比例普遍較高，不發達地區或者偏遠地區農戶出租房屋的比例較低。這種模式的求租者主要是城市中低收

入群體，居住對象主要為城市農民工。在經濟利益驅使下，此種模式容易導致多占、搶占宅基地，搭建違章建筑獲取更多的租金收入，進而造成布局無序、建筑混亂、治安條件差、居住環境差、居住安全難以得到充分保障等。

（四）、地方政府主導轉讓模式

為了緩解建設用地的矛盾，提高農村宅基地的使用效益，增加地方政府收入，同時為了提升區域形象，一些地方政府對宅基地流轉進行了有益探索，采取舊村改造、宅基地換住房、兩分兩換等方式，有地方政策出臺規定，引導宅基地有序流轉，形成一些頗具地域特色的流轉模式。

三、促進農村宅基地流轉的政策建議

農村宅基地管理體制改革的方向是在堅持農村宅基地所有權與使用權分離，農村集體建設用地所有權不變的情況下，充分發揮市場作用，實行農村宅基地的有償和有限流轉，統籌城鄉發展，推動城市化進程，保障農戶權益，提高土地資源利用效率，推動農村可持續發展。

（一）、健全農村宅基地法律保障體系建設

健全完善《土地管理法》和《物權法》關于農村宅基地管理及權益的規定，進一步提高該法的地位和作用，使其成為我國土地法律體系的核心和基礎。進一步制訂與完善同《土地管理法》相配套的各種單行法律、法規、實施細則等。如關于土地管理部門權責的規定，關于土地利用規劃，土地登記、使用、估計、保護等方面的規定等，制訂《農村宅基地管理辦法》及《土地登記條例》等，減少土地管理、開發利用過程的人為干擾因素，有法可依，有效遏制土地開發違法案件高發的態勢。

（二）、建立農村宅基地有限流轉制度

在不違背《土地管理法》、《繼承法》、《物權法》等現有法律法規的制度框架內，

探索建立農村宅基地有限流轉制度，調整農村宅基地的產權設置，建立健康有序的農村宅基地流轉市場。據2010年《中國統計年鑒》城鄉新建住宅面積和居民住房情況表顯示，城市和農村人均住房面積都呈逐年增長態勢，且隨著經濟的發展，生活條件的改善，增長幅度提高的趨勢非常明顯，2009年城鎮和農村新建住宅面積分別為8.21億平方米和10.21億平方米，隨著城市化進程的加快，城市土地供需矛盾日益突出。與此同時，大量農民進城成為市民將導致農村空置住宅不斷增加。因此，推動農村宅基地的有限流轉，有利于增加農民的財產性收入，

促進城市化進程，允許農村宅基地采取買賣、租賃、抵押等方式進行流轉。

（三）、實行無償與有償并存的農村宅基地使用制度

實行無償與有償并存的農村宅基地使用制度，就是要根據國家法律法規及地方政府的頒布的農村宅基地管理辦法對農戶宅基地的使用標準執行兩種制度：一是無償的農村宅基地使用制度，對于初次取得農村宅基地或是在法律法規限定范圍內

的農村宅基地實行無償使用制度；鼓勵滿足農戶的合理需求，提高宅基地的利用效率，減少土地資源浪費；二是實行有償使用的農村宅基地制度，對于一戶多宅及超標占用宅基地農戶，對其超出法律法規規定標準的宅基地部分實行有償使用。農村宅基地無償取得，農民取得宅基地使用權的成本為零，對多占、濫占缺乏經濟約束，農民在申請宅基地和建房時存在少批多占、人為分戶的現象隨處可見，導致農村宅基地浪費現象嚴重。實行農村宅基地收費有利于農村土地產權的建立，加快農村土地資源的市場化進程，推動農村土地使用制度改革，引導農戶建房逐步向小城鎮和中心村集中。

參考文獻：

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一、現狀與問題

經過二十余年土地管理法律法規的貫徹實施，農村宅基地管理基本走上了法制化、規范化的軌道，對于保障農民居住權利、加強耕地保護等方面發揮了重要作用。隨著經濟社會的不斷向前發展，農村宅基地本身性質以及面臨的環境發生了很大變化，農村宅基地管理也不斷顯現一些問題，有的問題還表現得比較突出。加快對宅基地管理的改革創新成為當前社會各界關注與熱議的重點，當前有些地區探索實施的一些改革模式也招致評論與爭議。歸納起來，當前宅基地管理存在的問題主要有：

1.建房布局散、亂，用地貪大求全。目前，農村建房缺乏統一規劃，盡管在推進新農村建設過程中有些地方制訂了村莊建設規劃，但規劃的控管作用并不明顯，加上農村村民居住歷史就較為分散，受各種因素影響，農民建房選址比較困難，現實當中往往出現公路修到哪、自己的責任田在哪，房屋就蓋到哪里的隨意現象，造成“滿眼新屋卻不見新村”。

2.違法占地現象多，查處屢陷困局。由于受各種觀念影響和條件限制以及現實需求與土地法規政策約束之間的矛盾，農民想建、能建的地方難批，能批的地方又建不了或不想建，只能鋌而走險；有的相互攀比，一戶多基，少批多占；有的私自轉讓宅基地和買賣房屋；還有的就是能批、能建的地方，農民不等批準“先斬后奏”。這些都導致農村違法建房案件易發多發。

3.流轉遭遇瓶頸，改革勢在必行。隨著近年來經濟社會的快速發展，農村人口逐步向城鎮集中，一些在農村擁有宅基地的人，希望能將因各種原因長期空置的房屋給予變現處置。另外在某些情況下，如城市郊區、城鄉結合部以及經濟較發達的農村，城鎮人口和貧困地區的農民希望跨地區、跨城鄉購買宅基地，這些年出現的“小產權”房就是鮮例。按照現行的土地管理法律法規，這些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驅使，這些年農村宅基地私自轉讓和房屋買賣時有發生，自發形成農村宅基地非法流轉的隱形市場。加快集體土地管理改革創新，促進集體建設用地有序流轉已迫在眉睫。

二、原因剖析

困擾當前農村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有機制體制方面的原因。

1.現行法規政策欠完善，操作性不強。至今，我國還沒有一部專門調整農村房屋和土地方面的法律法規，農村宅基地的管理只限于土地法律法規的個別條文和相關政策性文件，數量少，效力層次低。如對農民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規定，在字面上看是極為嚴肅的，但從多年的執法實踐來看，在以人為本的執法環境中，此規定執行難度很大，可操作性不強且難以執行到位，導致村民違法占地建房得不到有效制止。

2.規劃管理滯后，農村陋習影響深遠。長期以來，在規劃管理上普遍存在重城鎮輕農村的思想，對農村規劃投入很少，大多數鄉鎮村莊沒有規劃，導致農村住宅建設無章可循，雜亂無序。總體上來看，農村宅基地只在土地利用總體規劃上確定一個數字規劃，與實際差距較大，沒有落實到具體村莊和地塊的點面上，村莊規劃和控制性詳細規劃普遍缺乏。

3.執法過于疲軟，監管存在缺位越位。雖然近些年來，國家對土地管理的重視程度一度上升，監管政策也相繼出臺雪但在土地執法上，還一直處于“軟肋”狀態，主要表現在土地強制執行力弱。國土資源管理部門只能向違法主體下發《責令停止違法行為通知書》，作為一種約束性行政行為，法律法規未賦予土地執法監察人員一些必要的強制執行方面的權力。土地問責過松過軟。

三、工作建議

加強新形勢下的農村宅基地管理，必須對當前宅基地本身的性質、功能以及環境有一個正確的認識，從而把握好改革的方向。要從完善法律法規、機制體制人手，勇于創新，大膽探索新形勢下的宅基地管理方式。

1.健全宅基地管理法律法規。要借《土地管理法》修改之機，加快農村宅基地立法工作，國家可出臺《農村宅基地管理辦法》、《農村集體建設用地流轉管理辦法》等法律法規，同時要配套建立完善的違法處理、管理收費、失職問責等方面的政策文件，綜合運用法律、經濟、行政的措施，使農村宅基地的使用和管理全面納入法制化軌道。另外，對現有關于宅基地管理方面的法規政策要進行修改完善，特別要注重其可操作性，增強法規政策的執行力。

篇9

2.案由：不服土地行政確權案。

3.訴訟雙方原告：孫強，女，1956年4月1日出生，漢族，農民，住汝州市小屯鎮季寨村。

委托人：孫澈，男，汝州市司法局第一法律服務處法律工作者。

委托人：樊炳乾，男，汝州市司法局離休律師。

被告：汝州市人民政府。

法定代表人：丁少青，市長。

委托人：葉曉鵬，男，汝州市土地管理局工作人員。

委托人：鄧光遠，男，汝州市土地管理局工作人員。

4.審級：一審。

5.審判機關和審判組織審判機關：河南省汝州市人民法院。

合議庭組成人員：審判長：付寶玉；審判員：李現民、劉延斌。

6.審結時間：2000年6月5日。

（二）訴辯主張1.被訴具體行政行為：汝州市人民政府1999年12月23日做出的汝政土決字（1999）第019號“關于撤銷孫現聽集體土地建設用地使用證處理決定”（下稱“處理決定”）的第一條。該條確認申請人主張爭議土地的使用權，理由不足，不予支持。

原告訴稱：我父孫立、母親周富榮只生育我一人，1979年我與小屯鎮楊寨西村楊占平登記結婚。我母親早年去世，父親1980年去世，有遺產房屋五間由我繼承并居住，‘1991年我的戶口遷到小屯鎮楊寨西村后，被告將我繼承的房屋坐落的土地使用權確權給孫現聽使用，后經我向被告申請由被告做出的“處理決定”第二條撤銷了孫現聽的土地使用證。但同時被告在“處理決定”第一條中認定我申請頒發土地使用權證理由不足，不予辦理。被告侵犯了我繼承房產的所有權，所以我向法院起訴，要求撤銷被告做出的“處理決定”第一條，保護我的合法權益。

3.被告辯稱：原告孫強1991年前戶口在小屯鎮季寨村6組，并在其父遺宅中居住生活，1991年后隨丈夫楊占平將全家戶口遷到楊寨西村后，又以丈夫的名義在該村申請宅基地一處，經汝州市人民政府確權發證。原告對其繼承的其父孫立房屋遺產要求確定土地使用權是沒有法律依據的。《土地管理法》第六十二條規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”。汝州市人民政府做出的“處理決定”第一條，事實清楚，證據確鑿，合理合法，適用法律正確，應予維持。

（三）事實和證據汝州市人民法院經審理查明：原告孫強“主張”的土地使用權，1951年確權給原告之父孫立名下。1980年原告孫強與小屯鎮楊寨西村村民楊占平登記結婚，后將戶口遷到楊寨西村，因原告父親年邁身邊無子女照顧，1980年孫強同丈夫及全家人戶口從楊寨西村遷到原季寨村同其父孫立一起居住生活，贍養老人。1988年孫立去世后，留下瓦房五間由原告孫強繼承居住，1991年原告同丈夫楊占平及全家人戶口又從季寨遷到楊寨西村，并以丈夫的名義在該村申請宅基地一處，經汝州市人民政府確權發證后，被告汝州市人民政府以原告家在小屯鎮楊寨西村已新打宅基地一處，且在小屯鎮季寨村繼承的房屋無人居住，全家人戶口已遷出為由，將該院土地使用權確權給孫現聽使用。原告以被告的具體行政行為侵犯了自己的合法權益為由，向汝州市人民政府提出申請，要求撤銷孫現聽的土地使用證，并主張對該土地的使用權。汝州市人民政府做出了汝政土決字（1999）第019號“處理決定”，其第二條撤銷了孫現聽的小屯集建（1992）字第9—7—334號集體土地建設用地使用證，同時第一條認定原告主張爭議土地的使用權，理由不足，不予支持。原告認為被告做出的“處理決定”第一條侵犯了自己繼承房屋依法享有的土地使用權，向法院起訴，要求撤銷汝州市人民政府“處理決定”第一條。

（四）判案理由汝州市人民法院認為：原告孫強1984年同丈夫楊占乎及全家人戶口從楊寨西村遷到季寨村同其父孫立一起居住生活贍養老人，原告父親去世后，取得房屋繼承權，應受法律保護，房屋是土地上的附著物，房產所有人應對土地享有使用權，原告要求撤銷汝州市人民政府做出的“處理決定”第一條，理由成立，應予支持。被告汝州市人民政府以原告孫強的丈夫在小屯鎮楊寨西村已新打宅基地一處，并根據《土地管理法》第六十二條“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規定，對原告孫強申請其所繼承房屋的土地使用權認定為理由不足，不予支持，這是不當的。房屋依附于土地而存在，被告汝州市人民政府做出的“處理決定”第一條，不符合有關法律、法規的規定，事實不清，證據不足，應予撤銷。（五）定案結論河南省汝州市人民法院根據《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第二日的規定，判決如下：

撤銷汝州市人民政府1999年12月23日做出的汝政土決字（1999）第019號“關于撤銷孫現聽集體土地建設用地使用證處理決定”第一條。

本案訴訟費200元，由被告負擔；勘驗費100元，由原、被告各負擔一半。

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論文關鍵詞 農村房屋買賣合同 宅基地 集體經濟組織 法律效力

一、農村房屋買賣合同糾紛的現狀

隨著社會主義市場經濟的不斷發展，城鄉之間的交流進一步加深，相對優厚的勞動報酬和相對完善的社會保障吸引了越來越多的農民進城務工，進入城市的農民迫切需要處置其原有的農村房屋；而外來人員遷入本地謀生，需要購買相對便宜的農村房屋居住；另外，城鎮居民也出于各種原因打算在農村買房，農村房屋買賣興旺起來。

由于我國農村土地的集體所有屬性，農民建造農村住房所需土地（即宅基地）需要經過所在村許可，而轉讓宅基地需要經過政府主管部門行政審批，且宅基地上的房屋交易關系至今沒有位階較高的規范性法律文件予以調整，農村房屋買賣合同糾紛沒有直接的法律引導。近年來，法院受理的農村房屋買賣糾紛案件增幅較大。如何處理此類糾紛已經成為法院司法實踐中亟待解決的問題。

二、農村房屋買賣合同的法律效力分析

（一）農村房屋買賣合同的效力

1.認為農村房屋買賣合同無效

理由是：

（1）《中華人民共和國土地管理法》第62條規定：每一戶農村村民只能擁有一塊宅基地，并且這塊宅基地的面積不能超過所在直轄市、省或自治區規定的標準。

（2）《中華人民共和國土地管理法》第63條規定：農民集體所有的土地的使用權不能轉讓用于非農業建設。如果允許買賣農村房屋，就將房屋項下的宅基地使用權也一并出賣了，這是不符合第63條的規定的。

（3）《中華人民共和國土地管理法》第12條規定：改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續。《土地管理法實施條例》第6條規定：轉讓地上的建筑物致使其土地使用權轉移的，要向土地所在地的土地行政管理部門申請土地變更登記，由原來的土地登記機關進行土地所有權、使用權的變更登記。如果房屋沒有辦理過戶登記，則房屋買賣合同無效。

（4）《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條規定：農民不能向城市居民出賣農村房屋，城市居民也不能占用農民集體土地來建造房屋，有關部門不能為其發放土地使用證和房產證。

2.認為農村房屋買賣合同有效

理由是：

（1）《憲法》規定：中華人民共和國公民在法律面前一律平等。農村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我國公民，都享有法律賦予的平等的權利，都必須履行法律規定的平等的義務，承擔平等的法律責任。法律不會因為買賣雙方當事人是農村村民、城市居民、本村人、外地人而區分對待。

（2）《關于對社員宅基地問題做一些補充規定的通知》第2項規定：社員有買賣房屋的權利。在房屋出賣后，其宅基地使用權就轉移給了買受人，但宅基地的所有權仍然歸集體所有。這一規定，明確了農民有權利買賣農村房屋，并且在房屋買賣完成之后，宅基地使用權隨之一并轉移。

（3）最高人民法院[1992]民他字第8號批復認為按約定交付房款并且管理房屋的農村房屋買賣合同有效。

（二）農村房屋買賣合同效力的法律分析

1.農村村民買賣農村房屋的法律效力

（1）同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同的法律效力。同一集體經濟組織成員之間受交易主體的身份和土地權利的影響較少，同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同是有效的。理由是：第一，憲法和其他法律規定人們對自己所有的房屋享有所有權，有權自行處分、轉讓。《物權法》第30條、第64條規定：農村村民對自己合法建造的房屋享有所有權，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。買賣就是一種處分的形式。第二，法律沒有禁止農村房屋買賣，并且在多部法律、法規中都規定了農村村民可以買賣自己所有的房屋。《土地管理法》第62條就規定了農村村民可以出賣自己的房屋，但是再申請宅基地的不被批準。

（2）不同集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同的法律效力。不同集體經濟組織之間的農村房屋買賣合同的效力的認定，還沒形成定論，有的認為有效，有的認為無效。認為無效的原因是宅基地是屬于農民集體所有的，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的特權，不能轉讓。處分了農村房屋的同時就會也處分了農村宅基地，這會損害農村集體經濟組織的利益。買受人不是房屋所在地農村集體經濟組織的成員，無權享受該村的宅基地使用權，所以房屋買賣合同無效。這種觀點并不完全正確。理由是：第一，憲法、法律和國家政策沒有禁止農民異地購買農村房屋。國家政策只是禁止將農村房屋出賣給城市居民，但是并沒有規定不能出賣給不同集體經濟組織的村民。第二，我國法律并沒有禁止農民在購買房屋的同時取得宅基地使用權。土地和其上的房屋是兩個獨立的客體，即使受讓人在購買農村房屋時無法取得宅基地使用權，也不會影響農村房屋買賣合同的效力。第三，不同集體經濟組織成員之間買賣農村房屋，有利于農村的社會經濟發展。綜上，不同集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同是有效的。

2.城鎮居民購買農村房屋的法律效力

（1）城鎮居民購買農村房屋的一般法律效力。我國法律、法規對于農村房屋能否轉讓給城市居民處于不明確狀態。但在我國，黨和國家的政策處于重要地位。國家政策明確禁止城鎮居民購買農村房屋，因此，在法無明文規定的情況下，城鎮居民購買農村房屋的行為不符合國家政策。同時，因為農村房屋買賣涉及到農村集體土地的所有權和使用權，而農村集體土地權利具有身份性，限于農村集體經濟組織成員。法律禁止集體所有的土地使用轉讓，城鎮居民購買農村房屋從而導致宅基地使用權被轉讓，這種現象應受到嚴格限制。綜上，城鎮居民購買農村房屋合同在原則上是無效的。

（2）城鎮居民購買農村房屋合同有效的特殊情形。城鎮居民購買農村房屋合同原則無效，但不排除在特殊情形下認定此類買賣合同有效。

第一，買受人是城鎮居民身份，但其父母、配偶或子女是所購房屋所在地的農村集體經濟組織成員，并且是家庭成員共同出資購買、共同居住的，該農村集體經濟組織也同意該房屋買賣合同的，農村房屋買賣合同有效。

第二，出賣人將宅基地上的房屋出賣給城鎮居民之前，該房屋的宅基地已經因為征收而變為國有土地，原是農民身份的出賣人隨之變為城鎮居民，宅基地的性質已經發生了變化，農村房屋買賣合同有效。

第三，城鎮居民在購買了農村房屋之后，已經將戶口遷入房屋所在地，并且申請加入當地農村集體經濟組織、成為農民的，農村房屋買賣合同有效。

第四，城鎮居民在購買了農村房屋之后，如果所購買房屋已經經過有關機關批準，獲得當地農村集體經濟組織的同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權的產權變動手續，并且取得了合法權屬證書的，農村房屋買賣合同有效。

三、完善農村宅基地、房屋交易制度及認定農村房屋買賣合同效力的措施

（一）加強有關農村宅基地使用權流轉的立法，促進農村房屋買賣的交易穩定

應加強農村宅基地的立法體系建設，盡快出臺關于農村宅基地流轉等問題的位階較高的規范性法律文件，形成較規范的農村宅基地使用權管理制度，從而保障農村房屋買賣的交易安全，保障善意第三人的利益，穩定農村房屋買賣市場。

（二）讓農村宅基地使用權進入交易市場，公開、公平、公正交易

建立新的流轉模式，在農村宅基地集體所有的基礎上，取消原有的限制流轉的規定，對建造合法、手續齊全的農村宅基地及其上的房屋，頒發權屬證書，讓農村宅基地及其上的房屋合法地進入交易市場。促進公開、公平、公正的市場行為，形成統一的農村房屋交易市場。

（三）建立農村宅基地的有償使用制度和有期限使用制度。建立一定范圍內的宅基地有償使用制度

宅基地具有一定的福利性質，本集體經濟組織成員可以無償使用，但是如果進入交易市場，就要變成有償轉讓。要在立法中明文規定轉讓農村宅基地使用權應繳納的使用費或補償金，并且根據宅基地的位置、流轉對象等不同因素，確定所應繳納的使用費或補償金的數額。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期滿不再需要的宅基地使用權，以避免浪費土地。

（四）關于認定農村宅基地進入交易市場公開流轉后的農村房屋買賣合同的效力

應當從法律法規、國家政策、該房屋項下的土地使用權性質、出賣人的現有居住條件、房屋交付的實際情況、房屋的增值情況等方面進行認真仔細的研究。此外還應充分考慮認定此類農村房屋買賣合同無效會對雙方當事人產生怎樣的利益影響，尤其是出賣人因土地的增值或拆遷而獲得的利益，買受人因房屋的貶值而受到的損失，來認定此類農村房屋買賣合同的效力。