閑置宅基地和閑置住宅盤活工作方案

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為盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅，培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動能，促進(jìn)富民強(qiáng)村，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部印發(fā)關(guān)于積極穩(wěn)妥做好農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號）以及省、市有關(guān)文件精神，特制定本工作方案。

一、總體要求

以新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，牢固樹立新發(fā)展理念，強(qiáng)化指導(dǎo)服務(wù)，注重示范帶動，積極引入社會資本投入“三農(nóng)”，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)農(nóng)村新業(yè)態(tài)，盤活農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅，變“死資產(chǎn)”為“活資產(chǎn)”，充分釋放改革紅利，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，壯大村級集體經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，推進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，促進(jìn)鄉(xiāng)村全面振興。到2022年底，縣作為省級試點(diǎn)示范取得明顯成效，全市閑置宅基地和閑置住宅盤活基本做到鎮(zhèn)級全覆蓋，著力構(gòu)建閑置宅基地和閑置住宅規(guī)范化流轉(zhuǎn)交易平臺，進(jìn)一步拓寬農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入增長渠道，促進(jìn)村集體宅基地所有權(quán)收益穩(wěn)步增長，探索實(shí)現(xiàn)工商業(yè)主投資農(nóng)村創(chuàng)業(yè)、新業(yè)態(tài)助推農(nóng)村發(fā)展、各類主體共享鄉(xiāng)村發(fā)展成果的新型鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展路子，總結(jié)一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ剑剿饕惶滓?guī)范、高效的運(yùn)行機(jī)制和管理制度。

二、基本原則

（一）堅(jiān)持守住盤活利用底線。嚴(yán)守宅基地集體所有制不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的底線，符合國家和省、市關(guān)于宅基地管理、國土空間規(guī)劃、用途管制、市場監(jiān)管和傳統(tǒng)村落保護(hù)等法律法規(guī)和政策。

（二）堅(jiān)持農(nóng)民主體地位。充分尊重農(nóng)民意愿，調(diào)動農(nóng)民參與的積極性和主動性，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，千方百計(jì)增加農(nóng)民收入，增強(qiáng)農(nóng)民群眾獲得感、幸福感、安全感。

（三）堅(jiān)持規(guī)劃先行。與村莊規(guī)劃相銜接，與鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相匹配，遵守安全消防規(guī)定，符合環(huán)保衛(wèi)生要求，注重綠色發(fā)展。

（四）堅(jiān)持分類指導(dǎo)。充分考慮各地區(qū)條件、資源稟賦、環(huán)境容量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和歷史文化傳承，因地制宜、因村施策，大膽創(chuàng)新，積極探索，穩(wěn)妥推進(jìn)。

三、工作重點(diǎn)

（一）探索盤活利用模式。統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件、資源稟賦、環(huán)境容量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和歷史文化傳承，科學(xué)盤活利用不同類型的閑置住宅，探索盤活利用模式。

1.發(fā)展民宿產(chǎn)業(yè)。把民宿產(chǎn)業(yè)作為全域旅游、鄉(xiāng)村振興的重要抓手，開發(fā)有故事、有體驗(yàn)、有品位、有鄉(xiāng)愁的“民宿+”新業(yè)態(tài)，結(jié)合采摘、觀賞、垂釣等休閑農(nóng)業(yè)，打造旅游休閑農(nóng)業(yè)生態(tài)綜合體。堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化、品質(zhì)化、集群化發(fā)展民宿產(chǎn)業(yè)，做成全域旅游的新名片，做出鄉(xiāng)村振興的新優(yōu)勢。

2.挖掘鄉(xiāng)愁文化。依托歷史文化底蘊(yùn)，打造非遺、書畫等文博展覽館。通過對有特色的保留村落的整體整治、改造、提升，保留最原始的鄉(xiāng)愁記憶。

3.發(fā)展鄉(xiāng)居康養(yǎng)。依托綠水青山“生態(tài)紅利”及長三角區(qū)位優(yōu)勢，打造一批健康養(yǎng)生基地、養(yǎng)老院、老年公寓等鄉(xiāng)居康養(yǎng)項(xiàng)目。

4.完善農(nóng)業(yè)設(shè)施服務(wù)。依托水果、蔬菜等農(nóng)業(yè)種植，農(nóng)產(chǎn)品初加工，水產(chǎn)養(yǎng)殖等，延伸冷鏈、初加工、倉儲、電商等多形態(tài)一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展業(yè)態(tài)。

5.開展整治復(fù)墾。依托土地復(fù)墾、增減掛鉤等政策，開展舊村拆遷、復(fù)墾，打造農(nóng)民生活集聚區(qū)。鼓勵村集體對集體所有的閑置房屋、村民閑置房和農(nóng)戶閑置宅基地進(jìn)行集中整治，以“拆舊拆廢”為突破點(diǎn)，拆除違規(guī)建筑、殘?jiān)珨啾凇U棄圈棚舍和閑置廢棄或具有安全隱患的空心房、破舊房等，同步開展復(fù)墾復(fù)綠，建設(shè)小菜園、小果園、小花園、小游園。

（二）培育盤活利用主體

鼓勵各類主體參與農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活，加大“雙招雙引”力度，吸引鄉(xiāng)賢、社會資本投入，依法保護(hù)各類主體的合法權(quán)益，推動形成多方參與、合作共贏的良好局面。

1.集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員。在充分保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益的前提下，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。鼓勵有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對閑置宅基地和閑置住宅進(jìn)行統(tǒng)籌利用。

2.返鄉(xiāng)人員。鼓勵鄉(xiāng)賢、市民、返鄉(xiāng)農(nóng)民工、創(chuàng)客、大學(xué)畢業(yè)生、退伍軍人利用自家和租賃他人閑置宅基地和閑置住宅，創(chuàng)辦鄉(xiāng)村旅游、家庭農(nóng)場、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村酒店、創(chuàng)客中心、電商等新型產(chǎn)業(yè)。

3.工商資本企業(yè)。積極引導(dǎo)工商資本下鄉(xiāng)，吸引有實(shí)力、有意愿、有責(zé)任的工商業(yè)主有序參與盤活利用工作。鼓勵其合理利用閑置住宅發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)生態(tài)綜合體、精品民宿、文化創(chuàng)意等鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。

（三）探索多渠道盤活利用路徑

1.自營。鼓勵景區(qū)（點(diǎn)）周邊農(nóng)戶直接將閑置住宅改造成小型民宿、特色農(nóng)家樂、手工藝店鋪；引導(dǎo)開展家庭工場、手工作坊。

2.出租。

（1）直接出租。以租賃方式出租給企業(yè)、返鄉(xiāng)人員、鄉(xiāng)賢等盤活主體使用，房屋所有人按合同收取租金，出租年限最長不得超過20年。出租過程中加強(qiáng)租賃管理，注重保護(hù)農(nóng)民利益和社會資本正當(dāng)合法權(quán)益，規(guī)范農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅流轉(zhuǎn)交易合同文本（見附件）和簽約行為，明確房屋租賃用途、租賃期限、房屋使用要求、維修責(zé)任、房屋返還、合同解除、違約責(zé)任和爭議解決辦法等主要內(nèi)容。

（2）委托出租。農(nóng)戶可將閑置住宅委托村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一對外招商出租，村集體經(jīng)濟(jì)組織可向承租人收取相應(yīng)的費(fèi)用。租賃過程中，村集體經(jīng)濟(jì)組織提供報(bào)批指導(dǎo)服務(wù)；后續(xù)使用過程中，有條件的村集體經(jīng)濟(jì)組織可為入駐企業(yè)提供管家服務(wù)，并收取一定的管理費(fèi)用。

3.入股。

（1）直接入股。農(nóng)戶以閑置宅基地和閑置住宅入股，與村外企業(yè)或個人一起進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營，每年產(chǎn)生的利潤與投資者按比例分配。

（2）農(nóng)戶有償退出＋村集體入股。根據(jù)農(nóng)戶的意愿，經(jīng)過充分協(xié)商，農(nóng)戶自愿有償退出閑置宅基地，村集體收回后以宅基地使用權(quán)入股企業(yè)、種植大戶等經(jīng)營主體，獲取穩(wěn)定收益+分紅。

4.合作開發(fā)（委托經(jīng)營）。農(nóng)戶可將閑置住宅委托村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行開發(fā)利用或直接與投資者合作，村集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)戶，投資者與農(nóng)戶統(tǒng)分結(jié)合、合作共贏，協(xié)商確定收成分紅。

5.出租+入股。農(nóng)民可以跟投資者進(jìn)行有保底租金，再根據(jù)經(jīng)營狀況進(jìn)行一定比例分紅的出租+入股方式，形成有保底的租金和收益分紅。

6.有償退出轉(zhuǎn)為集體經(jīng)營性建設(shè)用地后直接入市。新的《土地管理法》規(guī)定農(nóng)民可以自愿有償退出宅基地，中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見》提出允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地入市。探索宅基地入市途徑，為村集體和有償退出的個人獲得更多的收益。

四、實(shí)施程序

（一）抓好盤活利用分類。堅(jiān)持規(guī)劃先行，加強(qiáng)摸底調(diào)查，將閑置宅基地及閑置住宅按照集聚提升類、城郊融合類、特色保護(hù)類、搬遷撤并類等進(jìn)行分類，針對不同類型提出盤活方案。

（二）建立基礎(chǔ)信息臺賬。各縣（市）區(qū)要在農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅摸底工作的基礎(chǔ)上，充分利用農(nóng)村房地一體確權(quán)登記信息，摸清閑置宅基地和閑置住宅現(xiàn)狀底數(shù)，整合數(shù)據(jù)信息，建立健全農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅信息管理系統(tǒng)，加強(qiáng)信息化管理。

（三）完善流轉(zhuǎn)交易平臺。依托長江農(nóng)林產(chǎn)權(quán)交易所，建立健全農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅流轉(zhuǎn)交易平臺。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的閑置宅基地和閑置住宅流轉(zhuǎn)交易的，以及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織受農(nóng)戶委托進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易的，須在長江農(nóng)林產(chǎn)權(quán)交易所交易平臺進(jìn)行；鼓勵農(nóng)民個人的閑置宅基地和閑置住宅進(jìn)入長江農(nóng)林產(chǎn)權(quán)交易所平臺流轉(zhuǎn)交易。對流出方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民）應(yīng)付的交易服務(wù)費(fèi)實(shí)行免費(fèi)。

（四）加強(qiáng)宣傳推介。結(jié)合交易平臺、鄉(xiāng)村休閑旅游、農(nóng)民豐收節(jié)、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、農(nóng)村人居環(huán)境整治、農(nóng)展會等活動，向社會推介農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅資源。加大招商引資力度，吸引各類社會資本參與盤活工作。

五、保障措施

（一）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。各縣（市）區(qū)要高度重視農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門要強(qiáng)化同自然資源、住建等部門的銜接協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌做好村莊規(guī)劃編制、房地一體的農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證、閑置宅基地和閑置住宅調(diào)查等基礎(chǔ)工作。因地制宜制定實(shí)施方案、操作細(xì)則和配套政策，明確目標(biāo)任務(wù)、主要內(nèi)容和重點(diǎn)措施，確保取得實(shí)際成效。具體實(shí)施方案于6月30日前報(bào)市委農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

（二）加大資金扶持。支持各地統(tǒng)籌安排相關(guān)資金，加強(qiáng)資金整合，將美麗鄉(xiāng)村、土地綜合整治、道路硬化、農(nóng)村污水處理等涉農(nóng)項(xiàng)目捆綁，向宅基地盤活利用的試點(diǎn)鎮(zhèn)（村）傾斜，提升村莊的公共基礎(chǔ)設(shè)施和村容村貌，補(bǔ)強(qiáng)村莊招商引資的條件優(yōu)勢。探索發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券支持農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用項(xiàng)目。推動金融信貸產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，為農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用提供支持。

（三）加強(qiáng)制度建設(shè)。簡化宅基地盤活使用審批流程，允許實(shí)施宅基地盤活利用的農(nóng)戶在符合“一戶一宅”政策和村莊規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對原宅基地上的住宅進(jìn)行翻建和改建；允許住宅承租的經(jīng)營主體在征得原住宅權(quán)利人書面同意后，進(jìn)行室內(nèi)改造。完善制度建設(shè)，加強(qiáng)宅基地管理，規(guī)范盤活利用行為，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管。

（四）強(qiáng)化工作考核。將盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅工作推進(jìn)情況作為對各縣（市）區(qū)目標(biāo)責(zé)任制考核的重要指標(biāo)，納入年度目標(biāo)管理績效考核。建立督察通報(bào)機(jī)制，不定期對閑置宅基地資源的盤活利用工作進(jìn)行調(diào)度，確保全市盤活利用工作又快又好推進(jìn)。