物業企業范文10篇

一、物業管理企業物業服務發展困難的原因

（一）規模偏小，經濟效益不好

物業管理企業物業服務發展困難的原因之一就是企業規模較小，因此限制了企業的進一步發展。從而導致物業服務一直得不到有效的創新，滿足不了社會的發展要求。如若物業管理企業要想迅速發展，首先應改變原有的經營規模，擴大其發展空間，加大業務量，以便提高經濟效益，促進物業服務的創新。

（二）缺乏優秀的管理人才

目前我國的物業管理企業對工作人員的要求較低，致使物業服務者的整體素質不高，從而影響了物業服務的發展。對于此現象，應提高對物業服務人員要求，在工作人員進入崗位之前要進行相關的培訓，確保其符合物業管理企業的發展要求。同時物業管理企業應吸收大量的管理人才，提高企業的管理秩序，從而降低企業工作人員流動性大的現象。同時，物業管理企業還應針對物業服務人員制定相關的服務制度，要求工作人員必須按照制度來實施工作，以便提高物業管理企業物業服務的質量。

（三）建管不分，引發服務矛盾

摘要：在當前新形勢下，物業企業的管理將直接影響整體企業正常運行與發展，是企業管理當中的重要內容。近年來，逐漸受到企業的高度重視，并被納入到企業的運營管理當中。本文首先分析了新形勢下物業企業的管理現狀，并針對相關問題，通過創新管理理念、提高管理人員專業素養、優化管理模式三個維度，提出了物業企業管理有效的提升策略，旨在能夠為有關物業企業的管理提供有利參考依據。

關鍵詞：新形勢；物業企業；管理現狀；提升策略

一、新形勢下物業企業管理現狀

1.管理理念落后。在過去，企業的中的物業管理工作主要是以后勤的身份來提供相應的服務，僅需要滿足員工的日常工作需求即可，但在社會不斷發展的過程中，企業規模的日益擴大，員工在工作與、生活及日常休閑方面上的需求也發生了巨大的轉變。針對企業當前的后勤物業管理來說，許多物業管理的理念受到傳統管理觀念的影響，相對較為落后，并未充分考慮到員工的真實需求，思想呆板、工作方式機械化，造成員工對自身的工作產生厭煩心理，不斷上漲的企業要求與物業管理中模糊的服務關系間的矛盾，以及物業企業與企業文化之間的差距，嚴重影響了員工的工作熱情與積極性，進而阻礙物業企業管理的進一步發展。2.管理不夠專業。物業企業中缺乏專業的管理人才，由于許多企業將物業企業視為后勤服務部門，甚至將其作為養老的理想工作崗位，物業企業在分配人員以及專業物業管理人才的培訓上并未投入過多的時間與資金，導致物業管理不夠專業，整體人員綜合素養較低，嚴重影響了物業管理的質量，降低了其后勤服務標準，在建筑設計、房產及金融管理等方面的專業化人才極其匱乏。進而因為員工專業素養不足，并不完全掌握相關專業知識，在工作中無法完善的處理各種突發事件，這將對企業的社會聲譽造成不同程度的影響。3.管理體系陳舊。在當前的新形勢下，我國眾多物業企業中的物流設置了專門專項的管理，組織了專業性的企業機構，將物業企業由過去的后勤服務部門轉變成了經營的實體企業，但由于受到自身企業管理體系的影響，許多物業企業管理并未真正邁向市場，無法達到市場所提出的要求，依舊沿用傳統的物業管理模式，無法與市場保持相同的步調，造成工作方式單一，在體系與運行機制上缺少生機與活力，從而在服務內容、社會管理、以及專業性的員工分配上多次出現問題，無法真正發揮出物業管理的積極作用，降低了企業的核心競爭力，阻礙了企業的在新形勢下的深入發展。

二、新形勢下物業企業管理有效提升策略

1.創新管理理念。物業企業管理部門應努力提高自身的管理意識，充分意識到當前社會所發生的變化，積極摒棄以往落后的管理觀念及管理模式，在物業管理當中，管理人員要深刻了解物業管理的重要意義與作用，全面的掌握的物業管理對企業發揮的能系哦啊，只有在保證思想觀念先進的基礎上，才能夠切實有效的提高管理人員的意識與理念，提高他們的工作熱情、調動其工作積極性。此外，創新性的管理理念還可以有效的增強物業管理實效性，提升管理質量，利用科學合理的指導思想，讓工作人員掌握其中的工作規律，把控好正確的管理方向，進而有序的開展各項物業管理工作，從根本上提高整體物業管理水平，為企業的諸多員工提供更加完善的服務。2.提高管理素養。在物業企業管理當中，管理人員的專業素養及能力將會對整體的物業管理質量造成嚴重影響。因而就需要企業應采取有效措施，加強物業管理人員的綜合素養，提高他們的專業水平，具體來說，應從以下幾方面入手：首先應重視并加強管理人員的培訓。在物業企業管理時候，要注重內部的物業人員管理，加強管理間的監督，定期組織物業管理人員參加專業培訓，且要在培訓后對他們進行統一的測試，以便更好的掌握管理人員的學習情況。同時，要健全獎勵機制，對考試成績較為優異的員工給予相應的獎勵，而考試不合格的員工也要在處罰的同時，幫助他們查找不足之處，以便進行針對性的訓練與培養，而對于屢次不合格的員工，應及時解雇，企業應在這方面拿出自己的態度。其次，企業要積極引入更多專業物業管理人才。在物業管理當中，需要專業人才的配合與支撐，才能切實提高物業管理質量，對此，就需要企業積極引入相關專業化的管理人才，為當前的物業管理團隊注入新鮮血液，增添生機與活力。所引進的專業人才既能夠增強管理實效性，同時，又能用他們的工作熱情調動其他員工的工作積極性，進而增強整體團隊的凝聚力。企業應積極引導員工之間相互協作、互幫互助，以老員工帶新員工的方式，幫助新進員工快速適應全新的工作環境，融入新的集體生活，促使他們迅速成長，全方位的管理團隊的整體水平與素養。3.優化管理模式。在當前已有的物業企業管理狀況下，建立物業管理的自主創新運行體系，自負盈虧、自主運作，且主動積與市場金融有機整合到一起，不管是在管理材料方面還是在其他發展戰略方面都能夠實現高度統一，以此來滿足新形勢下的市場需求。要全面的提高企業當中物業服務及管理質量，可以利用菜單式的新型服務方式，充分拓展物業服務范圍，讓物業管理成為人們日常生活中貼心管家，滿足不同用戶的需求。物業管理部門應在向用戶提供服務的過程中，明確自身的服務項目，進而依據客戶的實際需要讓他們自主選擇所需服務，以此來得到更多用戶的認可與青睞。

*總書記在“*”重要講話中指出“群眾利益無小事”。實現人民群眾的愿望、滿足人民群眾的需要、維護人民群眾的利益，是“*”重要思想的根本出發點和落腳點。對于為礦區居民提供服務的我們來說，更要認真學習、深刻領會、貫徹落實*總書記重要講話精神，時刻把群眾利益放在心上，站在“*”重要思想的高度，大力加強社區建設，確保礦區的發展和穩定。我們*單位服務區域*平方公里，轄區內有*個物業小區，共有*萬余戶，*萬余人。公司服務區域廣、小區多且分散，周邊單位多，這給我們工作帶來諸多困難。然而社區作為礦區人們生活的共同體，其地位和作用顯得越來越重要，如何著力加強社區建設，確保礦區的穩定發展？工作方式和途徑也許有很多，本文僅從物業管理企業文化和社區文化建設相結合的角度，談一點學習認識。社區是指一定地域內城市居民的自治組織，物業管理是為居民提供與房地產有關的全方位服務的企業。對于社區建設，目前礦區采取居委會、業主委員會和物業公司三結合共同管理的方式，其中物業公司在礦區建設中扮演著重要的角色，礦區與物業公司相互依存、相互滲透、相互促進。社區文化建設更離不開物業公司的組織和參與，并越來越成為物業公司提高物業管理水平美譽度的重要途徑，探索物業管理企業文化建設與社區文化建設適度融合，不僅有利于樹立物業公司的品牌和形象，還有利于加強社區居民思想建設，提高居民的思想道德素質。一、企業文化是規范物業管理、推動物業市場發展的關鍵1、企業文化是規范物業管理的重要工具。企業文化是形成于*世紀*年代的企業管理理論。作為一種現代化的企業管理理論，它是在一定的社會歷史條件下，企業生產經營和管理活動中所創造的、具有本企業特色的精神財富和物質形態。其意義在于通過符合企業發展需要的共同價值觀來培育塑造認同企業價值觀的企業人，制定有利于企業價值觀形成的規章制度、行為規范，使企業的產品、服務、管理經營行為、物質環境、員工形象等都一致傳達企業價值觀，在社會上樹立可供識別的企業品牌形象，實現企業的差別化市場發展戰略，促進企業的可持續發展。就公司內部管理而言，企業文化通過塑造價值觀推行價值觀來實現管理，是企業管理中的“德治”。企業文化以其特有的管理功能，對提高物業管理人員的服務意識、規范物業管理人員的服務行為作用巨大，物業管理人員可以因此提高管理服務的主動性，不斷改進管理服務程序、流程、方法、技能，完善物業管理服務。另外，就物業管理規范化的對象而言，物業管理法規不僅僅要規范物業公司的行為，還包括業主的行為。如果我們小區業主對物業管理制度的認知能力與認同程度十分有限，那物業管理的規范化發展就會受到極大的制約。物業管理制度建設本身是企業文化建設的重要內容，這由物業公司根據國家的法規來自我建設、自我完善；業主對物業管理制度的認知能力與認同程度則需要多種渠道、多種形式的文化建設活動來培養提高，這也主要靠我們物業公司來做，其實質是物業公司企業文化在社區的宣化、延伸、滲透。換句話說，只有通過社區文化建設，宣傳各項法規，弘揚社會公德，促進感情交流，提高居民素質，才能有效增進社區認同度，從而，為物業管理的規范化奠定良好的社會文化基礎。2、企業文化建設是物業市場競爭的需要。當前，物業的市場競爭已經從人才、技術、管理水平、服務程序和服務質量等方面全面鋪開。從深層次分析，要全面提升物業公司的競爭力要靠企業管理制度、企業的服務經營理念、職工的綜合素質來支撐并實現，因此，現代企業間的競爭是企業文化的競爭。物業品牌化是物業公司市場發展的需要。品牌是凝聚企業形象的重要載體，沒有品牌支撐，企業的影響力就受到制約。物業公司要想從激烈的市場競爭中脫穎而出，必須建設自己的知名品牌。品牌競爭從根本上來說是文化的競爭?？梢哉f，沒有文化的環境不是文明，沒有文化的商品不是精品，沒有文化的服務不是享受，沒有文化的競爭不能取勝。品牌所蘊涵的功能價值、品質含量、服務質量、企業倫理，歸根到底是企業文化外化的結果。品牌的差異，說道底是文化的差異，是企業文化核心價值觀的差異。差異識別度越高，品牌競爭力越強。樹立品牌，我們要運用文化眼光對待物業管理，創造充滿文化氛圍的環境，形成獨特的管理風格，使物業管理具有鮮明的生命力。第三，物業的品牌形象的根基，最終落在物業基礎管理的服務上，而物業管理服務質量，不只是體現在服務的技術水平上，更重要的是體現在服務的態度與行為上。員工的服務態度與行為怎樣，取決于員工對公司、對業主的認識，這正是價值觀范疇，也就是企業文化所傾注的領域。企業文化對提高企業管理服務質量有著不可取代的作用。二、社區文化建設是物業公司企業文化的旋轉舞臺1、社區文化建設是物業公司理應承擔的社會責任。社區文化，從廣義上看，它是社區居民在特定區域內長期實踐中創造出來的物質財富與精神財富的總和，是介于社會文化和家庭文化之間的一種文化。一方面，物業公司作為社區內的一個獨立行為主體，也就是社區文化建設的一個自然主體。社區文化建設是社區內一切主體的社會責任，物業公司不能例外。因此，社區文化建設是物業管理公司的一項自然責任。另一方面，物業管理公司與業主簽訂契約，為業主提供優質專業的安全、維修、綠化、保潔，這是物業管理的物質層面，屬于廣義的社區文化建設范疇。因而，社區文化建設又是物業管理公司的契約責任。物業管理公司注重社區文化建設，既是物業公司發展的需要，也是社會發展的需要，因而，社區文化建設又是物業公司的責任，對自身發展負責，同時，對社區發展負責，而且重在精神層次的文化發展。這也是我們物業公司必須主動將社區文化建設納入企業文化建設規劃范圍內的根本原因。2、物業公司關注社區文化建設的根本原因是市場需求。幾年來，隨著油田幾個新區的建設，物業公司和物業管理開始貼近石油工人，走進油田職工的生活，環境的變化，生活的便利使居民對物業管理由不接受到認可，現在職工生活已經離不開物業公司。但隨著社會發展，職工生活水平提高，業主住戶對文化生活的需求也越來越高。物業公司在社區服務中的角色和地位，讓業主住戶對物業公司在社區文化建設方面抱有極高的期望。致力于社區文化建設是物業公司應對市場需求、完善物業管理環節的必然選擇。實踐也已經證明，那些重視社區文化建設的物業公司，更能為市場所接受。3、物業公司在社區文化建設中的作用是能動的，而不是被動的。物業公司畢竟不是政府機構，而是一個有自身利益的經濟實體。物業公司為實現自己的發展目標，必須發揮企業文化建設的主觀能動性，促使企業文化和社區文化互動，并起到示范和主導作用，在兼蓄個性化的家庭文化同時，積極弘揚社會主旋律，共建小區美好環境的主流文化，將物業公司企業文化在社區的伸張與社區文化的個性需求有機結合。從物業管理市場的發展來看，不著眼于滿足社區文化的個性化需求的企業文化肯定是沒有生命力的。根據這一規律所建立的企業文化，其在社區的延伸、擴張、滲透，與社區文化建設是相統一的。從某種意義上說，由物業公司組織主導的社區文化建設，是物業公司企業文化在社區的延伸與外化，也就是說，這樣的誘發性社區文化實質上是物業公司企業文化的載體與表現形式，是物業公司企業文化在社區交往行為上的表現。因此，誘發性社區文化建設，本質上是物業管理公司企業文化的重要組成部分。三、物業管理企業文化與社區文化的適度融合油田社區建設的特殊性，決定著物業公司要將社區文化和精神文明建設納入為物業管理的重要組成部分，從油區的角度看，發展社區文化，是維護礦區穩定、增進理解和加強油區發展的重要舉措，物業公司在社區文化和社區居民思想建設中扮演著重要角色。物業管理企業文化與社區文化的適度融合指的是兩者在內涵上的“適度融合”，使之互相影響、互相滲透、互相促進。物業公司在具體操作中，不必分別打出企業文化和社區文化建設的旗號，以避免重復操作和互相抵消力量。物業公司作為一個文化建設主體，與分散的家庭比，有著無可比擬的組織能力和協調優勢，顯然是一個十分重要文化建設主體。從物業公司自身的發展需求來看，物業公司應業主對社區文化的需要而加強社區文化建設，是對市場的積極主動反應；物業公司加強企業文化在社區中的滲透力、輻射力，提高公司品牌知名度，是公司的經營發展策略；如果我們將由物業公司組織主導的社區文化界定為誘發性社區文化，那么，這樣的誘發性社區文化實質上是物業公司企業文化在社區的延伸與外化，是物業公司企業文化在社區交往行為上的表現，是物業公司企業文化的載體與表現形式?；谝陨险J識，物業公司是社區文化的能動建設者；企業文化是社區文化的重要組成部分，是物業公司品牌的深厚底蘊；社區文化是企業文化的重要載體，誘發性社區文化是企業文化的特殊表現形式。這樣，我們物業公司準確把握自己的定位，就可以較好地處理好企業文化建設與社區文化建設的關系,更好地貫徹落實“*”重要思想。企業文化建設也好，社區文化建設也好，它們的適度融合都是提高企業社區職工和居民的思想道德素質，形成新型的社區人際關系和有利于油區發展的穩定社區環境。

物業僅經過了短短幾年的發展，如此大的成績，這與人辛勤工作勇于創新，敢于挑戰的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發現了這其中存在的一些影響物業發展的問題，現總結整理如下。

第一，內部管理不規范。首先，海納物業受日照整個物業管理發展的影響，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規范化的工作流程，大部分進行著簡單粗放的的管理。其次，由于物業管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關系錯綜復雜，需要協調、處理的關系眾多，使得各物業處把大量的精力放在處理各種關系上，包括處理物業處與集團公司之間的關系，物業與行政部門的關系，與有關業主之間的關系。處理好這些關系當然有利與物業管理的發展，但當因此而忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理的健康發展。

第二，責權利不明。責權利不明，是影響企業發展的主要障礙。這包括兩個方面，一方面是各物業處與總公司之間。由于我公司物業管理的特殊性，各處的物業管理，均是由作為開發商的總公司籌備建立的，物業管理人員，大部分是由集團公司從各崗位調配的人員，這就導致了建設與管理不分的局面，無形之中增加了物業管理的難度。雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業管理帶來過一定的好處，例如，一些房屋維修問題、設備設施配備問題，都可以較好的協商解決。但更多的卻是使物業管理工作無法獨立開展。許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理的服務質量的提高和物業管理企業的健康發展。另一方面，是各物業管理處內部、各崗位之間權責不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。

第三，基礎薄弱，正常運行困難。首先由于部分物業開發較早，設備、設施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來了很大壓力。其次，前期遺留問題較多，物業管理僅憑自己的力量難以解決。物業管理與開發商之間，與建設單位之間，與業主之間矛盾重重，物業管理收入微薄，使物業管理收入不抵支出難以正常運行，企業舉步維艱。這就使得物業管理難以改進設備，改善服務，導致了服務水平低，業主投訴率居高不下，對服務不滿意，進而導致部分業主拒交物業管理費。這樣就使得物業管理陷入了惡性循環之中。

第四，缺乏專業的管理人員。由于企業從業人員，相對缺少專業知識，大部分是中途搞物業管理，盡管經驗相對豐富，但缺乏系統的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了，服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性發展的軌道。

這些問題，影響著海納物業的發展，為改善我公司的物業管理狀況，樹立公司物業管理品牌，不妨采取以下措施，以促進企業快速、健康發展。

一、引言

近幾年來，中國市場機制的日益完善和城市化進程的不斷加快，既給物業服務行業帶來了良好的發展機遇，也帶來了嚴峻的挑戰?，F代物業服務企業生存發展面臨著一個復雜多變的內外部環境，這對物業服務企業財務管理提出了更高的要求。企業越發展戰略越重要，而作為一名財務管理人員，更加認識到財務戰略對于現代物業服務企業的重要性。財務戰略是指為了謀求企業的長遠發展和提升核心競爭力，根據企業財務戰略目標和戰略思想，結合財務戰略主體外部環境的變化和內在條件，在分析企業內外環境因素的變化趨勢及其對財務活動影響的基礎上，采用一定的方法和技術，對企業未來各層次財務活動的發展方向、目標以及實現目標的基本途徑和策略所作的全局性謀劃過程。而物業服務企業的財務戰略又有其獨特性。為此，本文主要研究了目前物業服務企業在財務戰略方面存在的問題及解決這些問題的對策，希望這些對策與建議能給物業服務企業財務戰略的完善與創新提供借鑒。

二、物業服務企業實施財務戰略的必要性

在當前形勢下，物業服務企業只有在有限的資源條件下明確了自身發展目標，并圍繞著這個目標進行戰略的規劃與實施，才能適應復雜多變的市場經濟發展的要求，這就涉及到企業發展戰略問題。而發展戰略的實施歸根到底是要靠包括財務戰略在內的若干個子戰略的實施來實現的。從某種意義上講，財務戰略的主要作用就是貫徹落實企業發展戰略、明確企業財務管理與決策的發展方向、指導企業各項財務活動。因此，對于物業服務企業來講實施財務戰略是十分必要的：

(一)它是物業服務企業積極應對市場變化、貫徹落實發展戰略的需要

無論是企業外部的政治、經濟、金融、技術、市場等方面的變化，還是企業內部的生產、組織、人員、管理等方面的變化，都會直接或間接地影響到企業的發展戰略，進而影響到企業的財務戰略。而近幾年來，物業服務企業面臨的內外部環境復雜多變，這就要求物業服務企業管理層能站在戰略的高度，對企業總體發展目標進行謀劃，從而更好地指導物業服務企業的經營活動。發展戰略是企業管理和內部控制的最高目標，有助于企業強化風險管理，提高決策水平，提升企業經營效率、效果和效益，但是發展戰略只是從全局的角度解決諸如市場競爭地位、組織結構、社會責任等方面的重大問題，換句話講，發展戰略的落實與執行必須依靠像財務戰略之類的子戰略系統的實施才能實現。在這種情況下，制定和實施財務戰略就有了可能和客觀需要。財務戰略雖然是從屬于發展戰略的一個子戰略，但財務戰略是任何企業發展戰略里面最重要、最核心的一個子戰略。財務戰略要求各級財務管理人員從戰略的高度看待財務管理，用戰略的思維進行財務管理工作。它要求企業財務部門及全體財務人員不僅要做好企業生存發展所需資金的籌集、使用、分配，更要在深入分析內外部環境的基礎上不斷創造價值，維持企業的長期生存與發展，從而逐步實現企業的發展戰略。

×物業管理有限公司于××××年××月注冊并領取營業執照，××××年×月由××省建設廳批準為物業管理二級資質。原創：目前負責××大廈物業管理工作及××大廈的前期物業管理工作。

××大廈地處××市中心××街，是一幢集商貿、辦公、住宅于一體的綜合大樓，樓高××層，總建筑面積近××萬平方米（含地下×層）。大廈于200×年×月交付使用。200×年×月物業公司組建后先期介入，通過交接驗收，并按工作要求建立了一辦三部（總經理辦公室、設備工程部、經營管理部、安全護衛部），按崗位制定了各項制度、工作流程、崗位職責，要求各類人員持證上崗，組織各部門認真學習物業管理的相關法律、法規、條例辦法；組織人員參加建設部的企業經理、市物業管理處部門經理、管理人員的上崗培訓并領取了上崗證書；組織設備工程部技術崗位、安全護衛部的技術人員、保安隊員參加專業主管部門的培訓并領取了上崗證書。200×年12月受××××投資開發有限公司委托承接了大廈××萬平方米的前期物業管理工作，參與該項目的設計、施工過程。目前，×座××層大廈正在施工建設中。

×年來，在上級主管部門的關心指導下，××××物業公司以《國家物業管理條例》、《省物業管理條例》為指導，開展承諾服務，堅持“業主至上、服務第一”、“以人為本、業主滿意”的宗旨，原創：在“物業服務上臺階、物業管理創品牌”上下功夫，公開承諾服務宗旨，公布便民服務項目、公布服務監督電話，員工亮證上崗，文明禮貌服務、衛生保潔全天候、保安、維修24小時值班。

200×年6月在市物業管理處的支持下，成立了××大廈業主委員會。公司主動接受業主委員會的合理監督，及時向業主委員會請示匯報工作，每年兩次公布物業管理收入和支出、維修基金收支帳目，讓業主明明白白消費。按季度向業主回訪并把回訪結果同員工的季度工作測評相結合。在日常工作中我們堅持融管理于服務之中，我們的工作得到了絕大部分業主的認可與支持。

幾年來，在大廈業主管理委員會和大廈業主（使用人）的通力支持配合下，企業全體員工共同努力，完善規范、增強素質、自我加壓、勤奮工作，企業得到長足的發展。企業管理能力初步規范，各項經濟指標完成較好。物業管理費收繳率達××%，房屋公共設施完好率××%，業主報修處理及時率××%，業主滿意率××%。200×年×月被評為“優秀大廈”，200×年度被××區政府評為“治安模范單位”。2003年度被××區委區政府評為“社會治安安全單位”。在200×年度在市區物業管理企業規范與整頓考評工作中以××分躋身于“××市物業管理十強企業”。

隨著人民生活水平的提高，業主的服務需求會不斷增加，對服務質量的要求也會越來越高。我們有信心有決心加倍努力，牢記沒有“最好，只有更好”，不斷增強員工素質，練好內功，完善考核，把業主的滿意不滿意作為檢驗工作的標準，認真貫徹執行國家物業管理條例，走規范之路，不斷改革創新參與市場競爭，為全市物業管理工作的發展做出更大的努力！

本文作者：張穎工作單位：北京市建筑設計研究院有限公司

物業管理企業財務管理存在的問題

1.內控體系的建立相對較為滯后"我國物業管理企業的內部財務控制不夠規范,還沒有完整的財務管理辦法遵循"首先沒有制定完整的內部財務制度,會形成很多財務漏洞,例如成批領用保潔維修用品,沒有做二級臺賬,臨時停車費監控管理措施不到位,固定資產的購置和日常管理環節沒有相應的規章制度"其次由于會計基礎薄弱,沒有按照會計科目及公司生產經營特點分門別類設置明細賬科目,造成會計信息不真實,不利于公司真實準確的向業主客戶反映各種收費的使用情況"第三由于內部控制不嚴,還造成企業資金流失或循環不良,例如經營性收人很多是現金收入,有些企業就將這部分資金搞成預算外資金,形成/小金庫0;或者對應收款的催收不得力,造成應收款項越積越多"2.成本費用管理不到位"物業管理企業的人工成本是物業管理企業最重要的部分,通常在60%以上,常見的是通過部門來核算工資,區分管理崗位和生產崗位"但實際上,物業公司不同崗位的特點也不同,很難通過一個模式來考察勞動生產率等指標,例如,清潔崗位和維修崗位就有較大的差距,清潔崗位可以通過日清掃次數、面積等指標來考察單個人工的工作效率,而維修崗位的每一件工作各有特點,難易程度,工作量等都不易簡單確定,增加了考察工作效率的難度"很多物業企業并未對這些方面加以關注"另外,隨著物業設施科技含量和專業性能的增加,以及業主對服務水平提升的需求,越來越多的維修、維護、保養工作需要外包給專業的服務公司,一些小修工程也需要請專業的工程隊來施工,這部分傳統意義上的間接成本對公司成本分析工作也有很大的影響,并不是傳統意義上對生產有促進作用的間接成本,而是與某些直接成本不相容,或者說是有替代作用的,由于近年來人工成本增長迅猛,企業需要仔細考察外包與自己服務兩種方式成本多少,是否應當把更多的項目外包出去"3.財務人員水平較低"物業公司不僅有會計、出納等財務人員,還涉及大量庫管、收款員等財務相關人員"有些中小型公司的財務人員水平較低,僅僅滿足于日常核算,能夠完稅,月末出報表,不具有財務管理和財務分析的能力;很多庫管及收款員身兼多職,缺乏基本的財務知識,無法主動遵守財務人員基本規范"

提升物業管理公司財務管理水平的幾點對策

(一)建立和健全內部財務管理制度健全的財務制度是對企業經濟行為和程序的規范和約束"制度不全將造成管理上的混亂、給企業帶來重大損失"物業管理公司應根據國家頒布的相關規定,結合自身的經營特點和內部管理要求,制定企業內部財務管理辦法,逐步完善貨幣資金管理辦法、資金審批制度、存貨管理制度、固定資產管理制度、收費員管理制度、物資采購辦法等等;制定相關責任人員的考核指標;財務部門應對小區臺賬、日常財務資料進行核對;對小區的收人進行檢查監督等"做到用制度管人,用制度辦事,在財務管理過程中形成有效的牽制制度,各負其責、互相制約,使物業管理企業能夠健康有序發展"(二)加強對成本的管理1、強化成本觀念"成本控制是企業實現經營目標的重要保證,一個企業對成本的控制能力直接形成企業的核心競爭力,因此,成本的管控非常重要"但是要實現對成本的有效控制,必須對成本有正確的認識,有了正確的觀念才會引證出是否有正確的決策和行動"企業要讓每一個員工明白成本是如何發生的,每個人都是控制成本的關鍵"降低成本的核心辦法就是培養員工的工作能力和執行能力,使得他們的想法和觀念與經營者、管理者一致,而管理層則需制定正確的策略,科學的考核方法,努力激勵員工"另外,要實現這一目標,還需要引導好一些觀念的修正,如企業中常會出現這樣一個觀念,就是讓財務人員承擔控制和改善財務績效指標的責任"實際上,財務人員只是根據會計記錄得出指標數值,當看到指標完成情況時,已經是前方一系列工作完成的結果,而財務人員并不清楚前面一列各環節中成本如何發生,歸屬如何,歸誰負責,占多大責任,對后續或其他成本會產生何種問題以及影響等諸如此類的情況,只能是單純地就數字研究數字"財務人員要研究作業成本與傳統成本核算的關系,積極為企業決策提供數據支持,同時積極配合其他部門如人力資源部、經營部等管理部門進行績效考核,把其他部門的管理和成本控制進行有機結合起來,才能真正意義上地實現管理上的管控"2、加強預算管理"/凡事預則立,不預則廢0,預算是企業經營管理活動與資源配置的標桿與準繩,全面預算主要由營業預算、資本預算和財務預算構成"對于物業企業來說,營業預算和財務預算是其每年應著力制定的預算"全面預算應當體現企業長期發展的階段性,圍繞企業不同發展階段的目標,設計資產、負債、收人、成本、費用、利潤等核心指標"全面預算應當結合企業的業務活動,落實到業務活動的各個環節和各個部門"達到對企業全部資源要素的合理有效配置"3、選擇適合的成本管理方法"隨著物業企業服務水平的提高,差異化服務的增加,間接成本在物業企業中占據了越來越大的比例,但這些間接成本并不是與企業所有服務項目都有關系,而只是與部分特點項目發生關系,大部分的間接費用服務于維修和保安方面"例如可以采用作業成本法,將間接成本科學有效的歸集到產品中去"通常的物業管理包含保潔、綠化、安保、維修、經營等幾個主要服務功能,企業可以根據自己的特點將這幾部分劃分為不同的作業中心"物業企業的資源主要包括人工費、動力費、材料費、外包維修服務費、折舊費、辦公費"物業企業的成本對象是以有形的服務合同為載體,以無形的服務把成本分配給各成本對象,在作業成本計算時可以將成本庫歸集的成本按照成本動因分配到各成本計算對象上"成本作業法可以將間接費用準確的分攤計入成本,有效對投人成本進行科學的劃分及分析,將企業整體作業流程理順"(三)提高財務人員專業水平專業知識和技能,是財會人員從事會計職業的根本"包括完成專業工作所需的基本知識以及完成專業工作所需要的技術和工作能力"企業應定期組織培訓,同時要引導財會人員加強自學,努力鉆研業務"財會人員要經常學習國家的有關方針、政策、財務制度、財經法規以及企業內部制訂的財務管理辦法,不斷豐富專業理論知識,提高工作能力"物業企業的財務人員需要掌握物業企業的行業特點,熟悉自己企業的經營流程,能夠參與經營管理,實行監督職能"計算機的普遍應用,互聯網絡的發展,使得當今的財務工作幾乎完全實現了計算機和網絡化,所以物業企業的財務人員也需熟練掌握財務軟件的使用,能夠實現數據的遠程處理、網上支付、網上報稅及各種財務信息查詢"即便是庫管員和收款員等財務相關人員也需掌握一些基礎軟件的使用技能,能夠利用計算機記錄、匯總、傳輸數據"

萬科物業服務企業商業模式分析

依據上述商業模式評價體系,筆者以青青家園為例,對萬科物業服務企業的商業模式進行了分析,總結了其實現成功轉型的經驗,同時也發現了萬科物業服務企業目前的商業模式中存在的一些問題,提出了針對性的建議。萬科物業服務企業商業模式的最大特點就是“服務集成商”,即不僅為業主提供傳統的物業服務項目,而且利用自身掌握的資源,為業主提供特色服務及相關的資源,如為業主提供二手房相關信息等。服務集成商將是未來物業企業的發展方向,物業企業將更少的擔任服務生產者的角色,而更多的轉型為信息提供者。(一)價值創造模式所謂企業的價值創造模式,即企業利用自身所擁有及掌握的資源,最大限度的滿足客戶的個性需求,提高客戶的忠誠度,進而獲得高溢價,最終保證此模式的長久運營。具體到物業服務企業,主要涉及以下兩個方面:第一業主層面。業主層面主要包括業主對物業服務的滿意度以及業主自身的個性化需求能否得到很好地滿足等方面。根據實地調研的結果顯示,萬科物業接管的青青家園項目的業主滿意度約為95.27%,居于行業前列。另外,青青家園項目的保安人員幾乎可以認識小區內的所有業主,并對出入人員進行嚴格的登記;對于業主反映的問題,客服人員也能及時予以答復和解決,得到了小區業主的一致好評。在滿足業主個性化需求方面,萬科物業服務企業在小區內定期舉行以物換物的跳蚤市場,以幫助業主處理閑雜物品;同時,在傳統節日里,物業服務企業工作人員會組織小區業主開展文藝匯演等活動。很好的滿足了業主精神層面的需求。第二業務層面。業務層面主要涉及服務項目、業務增長率等方面。萬科物業在青青家園項目中,除了提供綠化、安保、保潔等傳統的物業服務項目外,將服務范圍縱向延伸至房地產行業的整個鏈條,以更好的滿足業主的個性化需求。例如,在青青家園小區外,萬科物業服務企業專門修建了業主服務中心,為業主提供房屋出租、二手房等相關的信息,以剛好的滿足業主在房屋租賃、交易等方面的需求。(二)內部資源能力模式內部資源能力模式,是指企業對自身已經掌握的資源進行科學合理的管理,同時積極引進、吸納優質資源,形成特有的組織能力,并將這種優勢作為企業的賣點,向資本市場融資,為企業的發展取得資金支持。針對物業服務企業而言,內部資源能力模式方面主要包含財務能力和員工管理兩大板塊。第一財務能力。對于物業服務企業而言,其最大的收入來源就是物業費的收繳。因此物業費的上繳率很大程度上決定了物業服務企業的財務狀況和發展前景。根據青青家園近幾年物業費收繳情況記錄顯示,其年平均收繳率約為98%。較高的物業費收繳率為物業服務企業相關業務的開展、拓展奠定了基礎,更為企業應對市場經濟的競爭提供了強大的后盾。第二員工管理。在員工管理方面,主要涉及兩方面的問題,一是員工的流動性,二是對員工的培訓情況。定期對員工進行培訓,一方面,可以使員工更好的實現自身的社會價值,另一方面,也可以在一定程度上減小員工的流動率,降低企業的成本。通過與青青家園項目經理的座談,筆者發現,萬科物業服務企業每年會定期對員工進行培訓,使其掌握最新的信息及技能。在這樣的管理機制下,青青家園的員工流動率幾乎為零,大多數員工均是從接管項目時便在該項目工作了。較低的員工流動率也為萬科物業節約了一筆不小的開支。(三)外部合作生態模式外部合作生態模式,就是企業根據自身的實際情況,選擇或放棄合作伙伴,以形成穩定、高效、精簡的合作關系。穩定的外部合作關系,一方面可以很好的降低企業運營的成本,另一方面,則可以提高客戶對企業所提供的產品或服務的滿意度,最終達到提升企業經濟效益的目的。具體而言,主要包括兩個方面:一是合作伙伴方面,一是社會形象方面。目前,物業服務企業多采用服務項目外包形式,即將保潔、保安、綠化等專業性較強的服務項目外包給專業公司,以提高服務質量,增強業主滿意度。萬科物業服務與各個專業公司的合作關系如圖2所示:萬科物業服務企業與各個專業公司之間的合作關系已持續了很長的時間。較長的合作時間為雙方都帶來了可觀的經濟效益。在社會形象層面,主要是指企業的品牌知名度以及社會公益的參與情況。隨著市場經濟競爭的增強,品牌效應已逐漸成為企業獲得勝利的一大關鍵因素。除了提供一流的服務外,積極參與社會公益也成為了打造品牌的一個有效方式。萬科物業服務企業無論是在業內還是在業主當中,知名度都是十分高的,目前已形成了品牌效應。在與業主交談的過程中,他們當初選擇青青家園在很大程度上都是沖著萬科物業企業而來的,而且在身邊的朋友買房時,也會極力推薦萬科物業服務企業所接管的項目。可見,萬科物業服務企業在同行業中是具有絕佳的競爭力的。而在社會公益方面,萬科物業服務企業也為業內的其他企業做出了表率:建立了萬科公益基金,用于兒童救助、“春天里行動”、援建遵道學校、社區垃圾分類、文化交流和教育發展等公益項目;另外,在汶川地震后,萬科物業服務企業發起組織了志愿者協調辦公室,專業團隊扎根地震災區遵道一年,無償捐建并推廣防震減災技術應用。(四)收益獲取模式收益獲取模式,對于一般企業而言,是指企業放棄產品的部分收益,轉而依靠其余收益。而對物業服務企業而言,主要是指通過提供傳統的物業服務以及特色化的服務來實現企業的盈利的。在前文中已經提及,萬科物業服務企業目前已增加了提供二手房信息等特色服務,來增加企業的收入。

對萬科物業服務企業商業模式的總結及建議

(一)萬科物業服務企業商業模式的總結萬科物業服務企業目前在業內居于領跑地位,其商業模式的轉型也十分成功,根據實地調研上述內容,筆者認為,萬科物業服務企業商業模式轉型成功的原因主要有以下幾個方面:第一差異化服務。萬科物業服務企業在提供傳統服務項目的基礎上,推出了一系列特色化的服務,通過幫助業主解決一些瑣碎的問題,滿足了業主的個性化需求,為業主解決了后顧之憂,真正達到“以人為本、顧客至上”的原則。在青青家園的業主服務站內,萬科物業服務企業為業主提供了游泳、兒童鋼琴課程、二手房信息等諸多特色化的服務,很好的滿足了小區內業主的需要,受到了業主的一致好評,更為企業創造了可觀的經濟效益。第二內部員工及外部合作的穩定性。根據青青家園實地調查的結果,萬科物業服務企業內部員工的流動率幾乎為零,與各個專業公司的合作也相對穩定。較低的變動率一方面為萬科物業服務企業節約了成本,另一方面則是保證了物業服務的質量,提高業主滿意度,最終為企業的發張奠定基礎。萬科物業服務企業商業模式的成功轉型為物業行業商業模式的轉型及發展提供了教程,也為使其成為了物業服務行業的典范,為公司的發展打響了知名度。(二)關于物業服務商業模式的建議雖然萬科物業商業模式實現了成功轉型,但是,由于整個行業在此方面沒有更多的經驗體統,因此,萬科在轉型的過程中也暴露出了一些的問題:第一特色化服務類型有待多樣化。萬科較之于其他物業服務公司,他的特點就在于能夠為顧客解決后顧之憂,使業主做到足不出戶,便能心想事成。但是推行特色化服務已經成為了物業服務企業的發展趨勢,因此,萬科物業必須在現有特色服務的基礎上進一步拓寬業務范圍,提供更多種類的特色服務,如代收快遞等,以更好的滿業主的需求;第二員工的專業化培訓有待加強。除了完善特色化的服務之外,萬科還應該盡最大的努力使得自己的員工更專業化,這樣才能在激烈的市場競爭中脫穎而出,利于不敗之地。例如邀請專業教師定期培訓,以使員工可以接收到最新的專業知識,提高其服務能力,或是每年定期組織職業技能比拼,對于獲勝的員工進行精神和物質的雙重獎勵,以調動廣大員工的積極性;第三進一步加強企業知名度。對于萬科集團而言,其總部位于深圳市,在我國的南方地區知名度很高。但萬科物業由于進駐北方的時間比較短,接管的項目有限,在北方的知名度并不占優勢,因此,萬科物業服務企業必須努力提高服務質量,同時積極承擔社會責任,不斷提高企業知名度,為后續業務的開展奠定基礎。

本文作者：孫翠敏朱丹薇工作單位：北京林業大學經濟管理學院

我國物業管理從1981年起步到現在，經歷了起步、發展、規范化大發展階段。隨著房地產業13益壯大，作為房地產的保持和延續必須依賴的物業管理，將在未來有更加廣闊發展空間，這為物業服務企業提供了巨大的盈利機會。物業服務企業要取得快速發展，經營將是一條必由之路。

一、目前物業服務企業經營現狀

作為朝陽產業的物業服務行業，近些年來取得了一定的發展，但是起步晚，基礎較薄弱，在發展中存在著一些問題。從中國物業管理協會2008年的《物業管理行業生存狀況調查報告》來看，在被調查的全國31個省、自治區、直轄市的4，600家企業，其中有40．76％處于虧損狀態，40．07％的企業盈利，其余盈虧平衡，且盈利企業的平均利潤額僅為82．1萬元，可以看出物業服務行業整體經營效益不樂觀。經營中存在的問題主要有：

1、物業服務企業經營理念滯后。長期以來，物業服務企業提倡的是管理與服務，而對經營的問題涉及較少。人們普遍認為物業管理是“微利保本”行業，沒有多少經營可談，對經營采取了漠視的態度，喪失了經營的主動性。提供優質的管理和服務應是物業管理企業的一種手段，作為企業，經營應是其基本的行為，只有進行經營，并取得利潤才能從根本上解決物業管理企業的生存和發展問題。

2、大多數物業服務企業采用傳統單一物業經營模式，盈利能力弱。即物業服務企業作為傳統的提供方，接受物業委托方的選聘，對特定的物業區域實行統一管理，并對業主提供普通的公共服務，如清潔衛生、共用設施設備維護、秩序維護、綠化養護等。這些物業服務企業沒有足夠的規模，缺乏服務新手段和新技術。依靠收取物業服務費的形式進行，經營模式相對單一，收入來源單一。

3、物業服務成本逐年升高，物業服務費實行政府指導價且業主繳費率低，造成了物業服務企業經營的低利潤。物業服務企業為業主提供準公共服務的性質，決定了物業服務在公共性服務內容的收費方面不同于其他行業的經營性服務，而收費實行政府指導價，定價比較低且業主繳費率低，這樣使許多企業保本微利，有些企業甚至出現收費標準低于服務成本。服務成本剛性增長和服務價格缺乏彈性的雙重擠壓，吞噬了物業服務企業本已微薄的利潤空間。

[摘要]本文簡要介紹了房地產與物業管理的關系，通過對我國物業管理現狀的分析，提出了解決的辦法，即提前介入、規?；⑹袌龌?、注重物業管理企業的自身建設等。

[關鍵詞]物業管理房地產現狀對策

我國物業管理自20世紀80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話后，在房地產建設熱潮的推動下，呈現出迅猛的發展勢頭。隨著我國社會經濟的發展和繁榮，人們對生活質量和工作環境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業管理及其發展問題顯然具有重要的現實意義。

一、房地產開發與物業管理互補作用

1.房地產開發是物業管理的基礎

物業管理是建立在對特定物業之上的管理，是對已經形成并投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產開發商所形成的。因此房地產開發商對物業管理的認識和對物業管理的重視程度，直接影響和決定了后續物業管理的水平。如果把房地產看作商品，那么物業管理就如同商品的售后服務。房地產在開發階段，尤其是設計、建設時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的物業管理帶來長久的煩惱。比如物業對建設情況不了解,遇到維修等問題時會處理困難,更重要的是,如果房地產的配套設施不全或建筑施工質量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內的電梯質量差;樓內沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。