物業服務企業的商業模式分析

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萬科物業服務企業商業模式分析

依據上述商業模式評價體系,筆者以青青家園為例,對萬科物業服務企業的商業模式進行了分析,總結了其實現成功轉型的經驗,同時也發現了萬科物業服務企業目前的商業模式中存在的一些問題,提出了針對性的建議。萬科物業服務企業商業模式的最大特點就是“服務集成商”,即不僅為業主提供傳統的物業服務項目,而且利用自身掌握的資源,為業主提供特色服務及相關的資源,如為業主提供二手房相關信息等。服務集成商將是未來物業企業的發展方向,物業企業將更少的擔任服務生產者的角色,而更多的轉型為信息提供者。(一)價值創造模式所謂企業的價值創造模式,即企業利用自身所擁有及掌握的資源,最大限度的滿足客戶的個性需求,提高客戶的忠誠度,進而獲得高溢價,最終保證此模式的長久運營。具體到物業服務企業,主要涉及以下兩個方面:第一業主層面。業主層面主要包括業主對物業服務的滿意度以及業主自身的個性化需求能否得到很好地滿足等方面。根據實地調研的結果顯示,萬科物業接管的青青家園項目的業主滿意度約為95.27%,居于行業前列。另外,青青家園項目的保安人員幾乎可以認識小區內的所有業主,并對出入人員進行嚴格的登記;對于業主反映的問題,客服人員也能及時予以答復和解決,得到了小區業主的一致好評。在滿足業主個性化需求方面,萬科物業服務企業在小區內定期舉行以物換物的跳蚤市場,以幫助業主處理閑雜物品;同時,在傳統節日里,物業服務企業工作人員會組織小區業主開展文藝匯演等活動。很好的滿足了業主精神層面的需求。第二業務層面。業務層面主要涉及服務項目、業務增長率等方面。萬科物業在青青家園項目中,除了提供綠化、安保、保潔等傳統的物業服務項目外,將服務范圍縱向延伸至房地產行業的整個鏈條,以更好的滿足業主的個性化需求。例如,在青青家園小區外,萬科物業服務企業專門修建了業主服務中心,為業主提供房屋出租、二手房等相關的信息,以剛好的滿足業主在房屋租賃、交易等方面的需求。(二)內部資源能力模式內部資源能力模式,是指企業對自身已經掌握的資源進行科學合理的管理,同時積極引進、吸納優質資源,形成特有的組織能力,并將這種優勢作為企業的賣點,向資本市場融資,為企業的發展取得資金支持。針對物業服務企業而言,內部資源能力模式方面主要包含財務能力和員工管理兩大板塊。第一財務能力。對于物業服務企業而言,其最大的收入來源就是物業費的收繳。因此物業費的上繳率很大程度上決定了物業服務企業的財務狀況和發展前景。根據青青家園近幾年物業費收繳情況記錄顯示,其年平均收繳率約為98%。較高的物業費收繳率為物業服務企業相關業務的開展、拓展奠定了基礎,更為企業應對市場經濟的競爭提供了強大的后盾。第二員工管理。在員工管理方面,主要涉及兩方面的問題,一是員工的流動性,二是對員工的培訓情況。定期對員工進行培訓,一方面,可以使員工更好的實現自身的社會價值,另一方面,也可以在一定程度上減小員工的流動率,降低企業的成本。通過與青青家園項目經理的座談,筆者發現,萬科物業服務企業每年會定期對員工進行培訓,使其掌握最新的信息及技能。在這樣的管理機制下,青青家園的員工流動率幾乎為零,大多數員工均是從接管項目時便在該項目工作了。較低的員工流動率也為萬科物業節約了一筆不小的開支。(三)外部合作生態模式外部合作生態模式,就是企業根據自身的實際情況,選擇或放棄合作伙伴,以形成穩定、高效、精簡的合作關系。穩定的外部合作關系,一方面可以很好的降低企業運營的成本,另一方面,則可以提高客戶對企業所提供的產品或服務的滿意度,最終達到提升企業經濟效益的目的。具體而言,主要包括兩個方面:一是合作伙伴方面,一是社會形象方面。目前,物業服務企業多采用服務項目外包形式,即將保潔、保安、綠化等專業性較強的服務項目外包給專業公司,以提高服務質量,增強業主滿意度。萬科物業服務與各個專業公司的合作關系如圖2所示:萬科物業服務企業與各個專業公司之間的合作關系已持續了很長的時間。較長的合作時間為雙方都帶來了可觀的經濟效益。在社會形象層面,主要是指企業的品牌知名度以及社會公益的參與情況。隨著市場經濟競爭的增強,品牌效應已逐漸成為企業獲得勝利的一大關鍵因素。除了提供一流的服務外,積極參與社會公益也成為了打造品牌的一個有效方式。萬科物業服務企業無論是在業內還是在業主當中,知名度都是十分高的,目前已形成了品牌效應。在與業主交談的過程中,他們當初選擇青青家園在很大程度上都是沖著萬科物業企業而來的,而且在身邊的朋友買房時,也會極力推薦萬科物業服務企業所接管的項目。可見,萬科物業服務企業在同行業中是具有絕佳的競爭力的。而在社會公益方面,萬科物業服務企業也為業內的其他企業做出了表率:建立了萬科公益基金,用于兒童救助、“春天里行動”、援建遵道學校、社區垃圾分類、文化交流和教育發展等公益項目;另外,在汶川地震后,萬科物業服務企業發起組織了志愿者協調辦公室,專業團隊扎根地震災區遵道一年,無償捐建并推廣防震減災技術應用。(四)收益獲取模式收益獲取模式,對于一般企業而言,是指企業放棄產品的部分收益,轉而依靠其余收益。而對物業服務企業而言,主要是指通過提供傳統的物業服務以及特色化的服務來實現企業的盈利的。在前文中已經提及,萬科物業服務企業目前已增加了提供二手房信息等特色服務,來增加企業的收入。

對萬科物業服務企業商業模式的總結及建議

(一)萬科物業服務企業商業模式的總結萬科物業服務企業目前在業內居于領跑地位,其商業模式的轉型也十分成功,根據實地調研上述內容,筆者認為,萬科物業服務企業商業模式轉型成功的原因主要有以下幾個方面:第一差異化服務。萬科物業服務企業在提供傳統服務項目的基礎上,推出了一系列特色化的服務,通過幫助業主解決一些瑣碎的問題,滿足了業主的個性化需求,為業主解決了后顧之憂,真正達到“以人為本、顧客至上”的原則。在青青家園的業主服務站內,萬科物業服務企業為業主提供了游泳、兒童鋼琴課程、二手房信息等諸多特色化的服務,很好的滿足了小區內業主的需要,受到了業主的一致好評,更為企業創造了可觀的經濟效益。第二內部員工及外部合作的穩定性。根據青青家園實地調查的結果,萬科物業服務企業內部員工的流動率幾乎為零,與各個專業公司的合作也相對穩定。較低的變動率一方面為萬科物業服務企業節約了成本,另一方面則是保證了物業服務的質量,提高業主滿意度,最終為企業的發張奠定基礎。萬科物業服務企業商業模式的成功轉型為物業行業商業模式的轉型及發展提供了教程,也為使其成為了物業服務行業的典范,為公司的發展打響了知名度。(二)關于物業服務商業模式的建議雖然萬科物業商業模式實現了成功轉型,但是,由于整個行業在此方面沒有更多的經驗體統,因此,萬科在轉型的過程中也暴露出了一些的問題:第一特色化服務類型有待多樣化。萬科較之于其他物業服務公司,他的特點就在于能夠為顧客解決后顧之憂,使業主做到足不出戶,便能心想事成。但是推行特色化服務已經成為了物業服務企業的發展趨勢,因此,萬科物業必須在現有特色服務的基礎上進一步拓寬業務范圍,提供更多種類的特色服務,如代收快遞等,以更好的滿業主的需求;第二員工的專業化培訓有待加強。除了完善特色化的服務之外,萬科還應該盡最大的努力使得自己的員工更專業化,這樣才能在激烈的市場競爭中脫穎而出,利于不敗之地。例如邀請專業教師定期培訓,以使員工可以接收到最新的專業知識,提高其服務能力,或是每年定期組織職業技能比拼,對于獲勝的員工進行精神和物質的雙重獎勵,以調動廣大員工的積極性;第三進一步加強企業知名度。對于萬科集團而言,其總部位于深圳市,在我國的南方地區知名度很高。但萬科物業由于進駐北方的時間比較短,接管的項目有限,在北方的知名度并不占優勢,因此,萬科物業服務企業必須努力提高服務質量,同時積極承擔社會責任,不斷提高企業知名度,為后續業務的開展奠定基礎。

本文作者：孫翠敏朱丹薇工作單位：北京林業大學經濟管理學院