物業服務企業經營措施

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我國物業管理從1981年起步到現在，經歷了起步、發展、規范化大發展階段。隨著房地產業13益壯大，作為房地產的保持和延續必須依賴的物業管理，將在未來有更加廣闊發展空間，這為物業服務企業提供了巨大的盈利機會。物業服務企業要取得快速發展，經營將是一條必由之路。

一、目前物業服務企業經營現狀

作為朝陽產業的物業服務行業，近些年來取得了一定的發展，但是起步晚，基礎較薄弱，在發展中存在著一些問題。從中國物業管理協會2008年的《物業管理行業生存狀況調查報告》來看，在被調查的全國31個省、自治區、直轄市的4，600家企業，其中有40．76％處于虧損狀態，40．07％的企業盈利，其余盈虧平衡，且盈利企業的平均利潤額僅為82．1萬元，可以看出物業服務行業整體經營效益不樂觀。經營中存在的問題主要有：

1、物業服務企業經營理念滯后。長期以來，物業服務企業提倡的是管理與服務，而對經營的問題涉及較少。人們普遍認為物業管理是“微利保本”行業，沒有多少經營可談，對經營采取了漠視的態度，喪失了經營的主動性。提供優質的管理和服務應是物業管理企業的一種手段，作為企業，經營應是其基本的行為，只有進行經營，并取得利潤才能從根本上解決物業管理企業的生存和發展問題。

2、大多數物業服務企業采用傳統單一物業經營模式，盈利能力弱。即物業服務企業作為傳統的提供方，接受物業委托方的選聘，對特定的物業區域實行統一管理，并對業主提供普通的公共服務，如清潔衛生、共用設施設備維護、秩序維護、綠化養護等。這些物業服務企業沒有足夠的規模，缺乏服務新手段和新技術。依靠收取物業服務費的形式進行，經營模式相對單一，收入來源單一。

3、物業服務成本逐年升高，物業服務費實行政府指導價且業主繳費率低，造成了物業服務企業經營的低利潤。物業服務企業為業主提供準公共服務的性質，決定了物業服務在公共性服務內容的收費方面不同于其他行業的經營性服務，而收費實行政府指導價，定價比較低且業主繳費率低，這樣使許多企業保本微利，有些企業甚至出現收費標準低于服務成本。服務成本剛性增長和服務價格缺乏彈性的雙重擠壓，吞噬了物業服務企業本已微薄的利潤空間。

二、拓展物業服務企業經營空間

物業服務企業經營，就是對物業管理活動中涉及到的所有社會資源和生產要素，進行綜合經營，達到資本的最大限度增值。當前物業服務企業要充分挖掘企業在各種資源上的潛力，運用先進的經營管理理念和方法，發揮自身在品牌、管理、信息以及最貼近業主和客戶的優勢，更多地拓展經營思路和經營渠道，為企業帶來更多的利潤，提高企業的創富能力。

1、充分利用企業自身資源，提高企業獲利水平利用專業優勢，成立專業服務機構。物業服務企業自身具有資金、人力、物資及信息等資源，這些資源都可以通過經營為企業創造財富。物業管理發展的趨勢之一就是專業化分工越來越細，物業服務企業可以根據自身的管理特長和資源優勢，成立專業化的隊伍，如成立專業清潔服務機構、綠化服務機構、電梯維修機構等。這些服務機構一方面承包自己公司的外包業務，避免利潤外溢和流失，另一方面，將業務開展到自己管理的物業管理區域之外，承接其他物業服務企業或其它行業相關業務或工程，參與市場競爭，為企業贏得更多利潤。由服務提供商轉向服務集成商轉變。物業服務企業不冉直接向業主提供有形服務，這些服務由專業服務公司來提供，物業服務企業的作用和職責就是按照業主的要求制訂服務標準、驗收標準、管理標準，并按相應的標準將專業服務項目分包給各專業服務公司完成，并負責落實、監督、驗收。物業服務企業由“服務提供者”向“服務集成者”轉變，它是社會服務資源的搜集者、統籌者和組織者。這樣不僅可以大大降低企業的成本，轉移和規避各種風險，而且可以為業主提供更加專業、全面、優質的服務，提升公司的生存能力和競爭能力。由服務提供商向服務集成商轉變，企業需要憑借成熟的前期策劃和管理經驗獲取項目，然后將勞務服務分包給專業公司負責，并配備精干的管理隊伍進行協調、監督和指導。

2、利用物業管理區域資源，開展多元化經營，獲取附加利潤物業服務企業由于服務與物業項目而具有獨特的物業區域經營資源，如能充分利用這些區域經營資源，開展多元服務，將會為企業帶來巨大的附加利潤。多元化服務分為相關多元化和非相關多元化經營。相關多元化經營，是經營與企業目前的產品或服務相類似的產品或服務，有利于資源共享，業務協同。如以客戶資源為優勢，圍繞著客戶需求為中心，通過對消費者需求進行細分，將服務涵蓋并滿足各類個性化需求，對客戶除了提供基礎物業服務外，還可以提供個性化需求服務。如很多物業服務企業引入家電維修機構、家政服務機構、寵物托管機構、洗車代駕服務機構等。還可以開展非相關多元經營，這種經營模式超越了物業管理核心業務的范疇，從事與物業管理本身沒有直接關系的其他產業的經營，如經營幼兒園、餐廳、超市、維修點、美容美發中心、衣服干洗店、會所(如集健身、球場、棋牌、書報閱覽、酒吧等服務項目于一身的小區會所)等。這些經營是以較大投資為基礎的經營活動，經營風險和收益都可能較大，因此首先要進行可行性分析，籌集資金，制訂經營管理方案。

3、向上游房地產價值鏈延伸，也是增加盈利的重要環節我國的房地產產業鏈涉及到市場研究、產品定位、規劃及設計、建筑施工、物業管理等等。物業服務企業最貼近房產消費者，最了解消費者的需求、偏好，物業服務企業可以將眼光放在房地產開發項目的全程物業顧問上，向房屋的開發和銷售環節延伸產業價值。通過對物業管理運行全過程信息的系統化整理和專業分析，在前期介入房地產企業規劃設計，為產品的總平面規劃、功能規劃、布局設計、景觀綠化設計、配套設施規劃提供建設性建議；參與檢查施工質量、驗收，為后期物業管理打好基礎；為業主或開發商出租或銷售樓盤，獲取傭金，增加收入。實現房地產的咨詢顧問、營銷、商業地產、住宅物業服務以及尾盤銷售、房產租賃等的貫通，實現在房地產整個價值鏈上的延伸，增加物業服務企業的贏利點。

三、物業服務企業經營壯大的必要條件

1、可利用的物業管理資源。這些物業管理資源，即由物業管理所帶來的一切有形或無形的資源，包括上文提到的物業服務企業自身的資源、物業管理區域內的物業資源及業主資源、房地產業資源等。這些資源有大小多少以及是否可利用之分，可開發利用的資源越豐厚，經營并獲利的空間也就越大。

2、從業人員要有經營意識、創新思維。改變過去認為物業管理是“微利保本”行業的舊觀念，每一位物業管理從業人員尤其是企業的決策人員應時常思考如何實現效益最大化、如何創造出最大的經濟價值。強化經營意識，并具備創新思維，創新經營方式、服務模式和內容，在創新中尋找經營之道，創造更多的財富。

3、注重物業人才隊伍的培養，全面提高從業人員素質。發達、完善的物業管理，取決于訓練有素的物業管理人才。要擴展經營，應選聘具有相應專業知識的人才，并對各類人員進行強化培訓，提高物業管理人員的素質，提高物業管理人員的專業技術水平。

4、建立企業文化。通過建立企業文化，對內激勵企業全體員工積極進取，增強企業的凝聚力和向心力，使員工將個人發展與企業興衰掛鉤，以實現企業目標為己任。對外樹立企業良好形象，提高企業信譽，擴大企業知名度，給企業帶來難以估計的經濟效益。物業服務企業應確立自己的最高目標、價值觀遠景、員工行為準則等，通過宣傳、環境陶冶、培訓、聯誼等途徑對企業的全體員工進行滲透，推進企業文化建設。

總之，作為朝陽產業，物業服務行業有廣闊的發展空間。物業服務企業要實現可持續發展，就必須樹立經營意識、創新意識和競爭意識，把握商機，充分利用各種資源，開拓更多的盈利渠道，進行多種經營，這樣才能從根本上扭轉保本微利、虧損補貼的局面，使企業的利潤率不斷增長，并逐漸發展壯大。