物業工作意見范文10篇

一、業主自治管理工作指導思想

以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，以促進城市建設與經濟社會協調發展，提高人民生活質量為宗旨，以建設和諧社區為主線，以業主協商、社區組織、政府扶持和日常管理與服務費用由業主共同承擔為原則，促進社區建設和發展。

二、業主自治管理工作目標

對目前未實行或無條件實行物業管理的居民住宅區，全面推行在社區（居民）委員會指導下的，以居民自我管理、自我選擇服務方式為主要形式的業主自治管理，實現住宅區安全有序、整潔的基本目標。待條件成熟后，實行規范的物業管理。

三、業主自治管理工作要求

（一）實行業主自治管理的住宅區，應當通過成立業主大會、選舉產生業主委員會進行自治管理。如果業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

為進一步規范本區新增經營性物業的配置和管理，充分發揮其在推進新農村建設，統籌城鄉發展，節約集約利用土地，著力破解城鄉二元結構等方面的作用，根據本區實際情況，就加強新增經營性物業的監管，提出以下實施意見。

一、新增經營性物業范圍

新增經營性物業是指自本意見施行之日起，本區行政區域內新建成并可供的全部商業用房、商務樓、工業標準廠房、倉儲用房等，通過回購等方式取得并長期持有、集中經營管理，產生經濟和社會效益的物業。

二、新增經營性物業回購

1、前期工作。在新建商品房項目時，應明確要求回購經營性物業。為規范新增經營性物業回購行為，在區政府領導下，區國（集）資委、區房地局、區發改委、區經委、區財政局、區規劃局、區土地儲備中心和區資產經營公司等部門組成監管小組，在房地產項目建設初期就相關回購事宜進行協調，明確具體操作事項。

2、回購主體及方式。回購主體應為區資產經營公司、鎮資產投資經營公司和有關村公司?；刭彿绞揭枣?、村或區、鎮聯合回購為主，也可鎮、村聯合或區單獨回購。十年內，回購取得的新增經營性物業原則上不得轉讓。區、鎮、村三級經營性物業如需轉讓，需經區政府審批。鎮、村經營性物業如轉讓，區資產經營公司有優先收購權。

從4月初開始，區人大常委會圍繞本區貫徹執行《市住宅物業管理規定》（以下簡稱《規定》）中面臨的問題開展調研。通過走訪學習兄弟區物業管理工作經驗，深入政府相關部門和物業管理企業了解實情，召開各類人員座談會和組織區人大代表視察住宅小區物業管理現狀等一系列調研活動。我們認為，當前，本區在貫徹執行《規定》中主要面臨兩個層面上的問題，一是區級層面上的問題，我們已通過區十四屆人大常委會十三次會議對我區貫徹執行《規定》進行了審議，督促區政府加以解決；二是涉及到法規政策方面，需要在市級層面上幫助解決的問題，也提出了解決這些問題的建議，具體情況如下：

一、面臨的主要問題

（一）關于住宅小區業委會組建、換屆和監管難的問題

一是業委會組建、換屆難。《規定》對住宅小區業委會的組建在時間、程序等方面雖然已有較多規范，但由于各方職責不明，程序操作性不強，組建和換屆逾期后的監管措施缺失，再加上業主維權意識淡薄，相當一部分業主對業委會是否組建或換屆漠不關心，參與率較低，或者業主熱心參與但受利益驅動，業主意見不一，無法形成多數等原因，使住宅小區不能按照《規定》設定的時間完成業委會的組建或換屆。二是監管難?！兑幎ā穼I委會沒有形成準確、合理、科學的法律定位，對具有較大權力的業委會，《規定》沒有設定具有一定操作性的管理和約束條款，特別是業委會違規不違法，但造成較大經濟損失后的經濟責任如何追究，《規定》還有缺失，使政府相關部門在實施監管時，常常處于無法可依的窘境。

（二）關于維修資金再籌集難的問題

調研中，我們發現維修基金存在兩方面問題，一是早期部分商品房當時沒有繳納維修基金，現在維修經費面臨困難；二是相當部分售后房的維修基金，經過多年使用，尚存部分已基本臨近首次籌集資金總額的30％，按照《關于實施<市住宅物業管理規定>的若干意見》規定，這些住宅小區的維修基金都應當再次籌集，但業主主動籌集維修資金的意識淡薄，相關法規又未規定維修資金再籌集的約束性措施和可行性方案，使維修基金再籌集無法實施。

根據縣委辦、縣政府辦《關于印發<縣縣城治臟治亂治堵工作方案>的通知》的統一部署，為進一步明確我縣房管局管轄區域的物業小區范圍，進一步加強縣城物業小區的環境衛生整治工作，提高物業服務企業的整體水平，經局研究決定，在縣縣城范圍內，有物業服務企業服務的物業小區中開展環境衛生保潔整治工作。具體制定如下實施意見。

一、工作目標

進一步加強由物業服務企業服務的住宅小區環境衛生工作力度，全力營造整潔、優美、和諧、文明的住宅小區，構建和諧居住環境；進一步增強物業服務意識，提高物業服務質量和服務水平。

二、組織領導

成立縣縣城物業小區環境衛生保潔工作領導小組，負責縣城物業小區環境衛生保潔工作的組織領導和統籌協調。其組成人員如下：

組長：

一、總則

第一條（目的與依據）

為了更好地貫徹實施市人大常委會的《市住宅物業管理規定》以及規范地區業主大會選聘物業管理企業的行為，結合地區物業管理的實際情況，制定本指導意見。

第二條（適用范圍）

鎮行政區域內居住小區的業主大會選聘物業管理企業，適用本指導意見。

第三條（基本原則）

為進一步規范本區新增經營性物業的配置和管理，充分發揮其在推進新農村建設，統籌城鄉發展，節約集約利用土地，著力破解城鄉二元結構等方面的作用，根據本區實際情況，就加強新增經營性物業的監管，提出以下實施意見。

一、新增經營性物業范圍

新增經營性物業是指自本意見施行之日起，本區行政區域內新建成并可供的全部商業用房、商務樓、工業標準廠房、倉儲用房等，通過回購等方式取得并長期持有、集中經營管理，產生經濟和社會效益的物業。

二、新增經營性物業回購

1、前期工作。在新建商品房項目時，應明確要求回購經營性物業。為規范新增經營性物業回購行為，在區政府領導下，區國（集）資委、區房地局、區發改委、區經委、區財政局、區規劃局、區土地儲備中心和區資產經營公司等部門組成監管小組，在房地產項目建設初期就相關回購事宜進行協調，明確具體操作事項。

2、回購主體及方式?；刭徶黧w應為區資產經營公司、鎮資產投資經營公司和有關村公司?；刭彿绞揭枣偂⒋寤騾^、鎮聯合回購為主，也可鎮、村聯合或區單獨回購。十年內，回購取得的新增經營性物業原則上不得轉讓。區、鎮、村三級經營性物業如需轉讓，需經區政府審批。鎮、村經營性物業如轉讓，區資產經營公司有優先收購權。

區第五屆人民代表大會常務委員會第22次會議聽取并審議了區人民政府《關于貫徹實施國務院〈物業管理條例〉和〈市住宅物業管理規定〉的情況報告》。

會議認為，近年來，區政府及有關部門認真貫徹實施《物業管理條例》和《市住宅物業管理規定》，根據發展的實際情況，加強行業引導和監管，積極推進物業管理工作，物業管理總體水平得到較大提高。

會議強調，物業管理關系千家萬戶，是社區建設的重要組成部分。貫徹好《條例》和《規定》，對于依法加強社區建設與管理，構建和諧社會有著積極的意義。

會議建議，區政府要結合發展的實際，對在物業管理條例實施中出現的新情況、新問題予以足夠重視。要進一步完善社區建管體制，加大兩級政府綜合協調的力度，形成住宅物業管理合力；進一步細化工作制度，加強行業引導和執法監管；進一步提高業主大會的組建率，加強對業主大會、業委會的業務指導和培訓，引導業主依法維權，自覺履行法定義務；進一步加大宣傳教育和對物業管理企業產業市場化的培育力度，提高居民對物業管理市場化的認識和物業管理企業市場競爭能力，努力推進我區物業管理向法制化、規范化方向發展，不斷提升管理物業水平。

為規范全市住宅小區物業管理活動，貫徹落實“要向精致城市方向發展”的重要指示精神，全面推動“黨建引領·紅色物業”建設，切實把物業管理作為我市精致城市建設和基層社區治理的重要抓手，根據《省物業管理條例》《市物業管理辦法》《住建部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》《市委市政府關于深化黨建引領“紅色物業”提升社區治理水平的實施意見》《市住建局市場監督局進一步規范和加強海景房開發和銷售管理試點方案》等文件要求，結合我市實際，制定本意見。

一、強化頂層設計，理順物業管理體制機制

（一）強化物業管理機制建設。依托市物業管理工作領導小組、市紅色物業黨建聯盟，加強黨對物業管理工作的領導，將物業管理工作納入社區管理和社會治理體系，強化完善市、鎮、社區三級聯動管理體制，夯實社區黨組織領導下的社區居委會、業委會和物業服務企業“四位一體”基層治理機制。市物業管理工作領導小組辦公室、市紅色物業黨建聯盟辦公室設在市住房和城鄉建設局，負責全市物業管理工作的監督、調度、考核，負責組織召集相關部門召開市物業管理聯席會議，著力研究解決鎮區提報的重大疑難問題。

（二）完善屬地物業管理機構。各鎮區要成立物業管理辦公室，具體負責轄區內物業管理的監督、調度、考核，制定工作計劃和考核辦法，落實物業管理聯席會議制度，解決物業管理相關問題，接受市物業主管部門的監督考核。各社區居委會要把業委會、物業服務企業納入網格黨建范疇，安排專人具體負責監督管理日常物業服務活動。日常物業服務矛盾糾紛要化解在基層；涉及執法類、復合類的矛盾糾紛要按照“721”工作法，堅持服務優先、處置與疏導相結合原則，構建“服務、管理、執法”新模式，70%以上通過社區懇談調解會解決，20%以上通過鎮區召開聯席會議解決。

（三）加強物業管理工作考核。建立三級聯動管理考評機制，層層落實考核辦法和措施，形成市物業主管部門抓鎮區物管工作考核，鎮區抓社區物管工作考核，社區抓業委會（物業管理委員會）和物業企業考核的聯動考評機制。建立物業服務質量動態評價機制，各鎮區對轄區內物業服務企業的日常服務質量進行考核，考核分值占70%，市物業主管部門對全市物業服務企業進行行業考核，考核分值占30%。動態考核與物業服務企業信用管理相結合，由市物業主管部門會同相關鎮區，形成物業服務企業年度紅黑榜，納入黑榜和不良信用記錄的企業，給予約談負責人、實施重點監管、限制承接新項目，直至清出物業市場等懲戒措施。

二、加強基礎建設，穩步推動“三個全覆蓋”

為進一步提高經濟效益，降低生產經營成本，調動工作人員的積極性、主動性和創造性，不斷提高工作人員的辦事效率和工作能力，提高服務質量，保證紀檢監察工作“入經濟，進管理”，進一步做好效能監察工作。潘集物業管理處按照公司《關于開展效能建設工作的安排》文件精神及金克緒總經理在6月30日效能建設工作會議上的講話要求，結合本處實際，特做出以下安排意見：

一、指導思想與基本原則

效能建設工作要以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，按照科學發展觀的要求，對照有關法律和公司出臺的規章制度，緊緊圍繞提高企業效益、工作效率、水電回收率、有償服務結算率、物業服務收費率及其他安全生產經營指標，進一步健全制度，規范程序，加大監督管理力度，促進企業效益增長、辦事效率提高、工作效果明顯，確保企業健康、穩定、和諧發展。

效能建設工作的基本原則：堅持效能建設與加強和改善企業管理相結合；堅持建章立制與完善企業內部監督制約機制相結合；堅持教育、制度、監督三者同步，過程監督與重點監控相結合；堅持創新工作方法、自查自糾、自主管理與加大督導力量，現場辦公與明查暗訪、群眾評議相結合。

二、實施步驟及階段

處開展效能建設工作，大致分為三個階段進行。

物業管理是一個非常瑣碎、繁雜、系統邏輯環扣性強的綜合性服務行業，建筑是凝固的音符，物業管理則是跳動的樂章；源于這樣的一個理念，為了“打造**首腦機關物業的品牌”，進一步提高公司的社會的認知和認可，促進公司的全面、協調、可持續發展，結合多年一線物業管理實踐與經驗，特提出建議如下：

一、要進一步明確首腦機關物業管理的困難與問題

市委、市政府是**市的首腦機關，是一個城市的政治活動中心，是承擔著領導、運作和管理全市——多萬人的執政載體，它既具備有一般寫字樓的基本功能，又有其細微、深沉的特殊之處，物業管理難度非同一般,首腦機關建筑占地面積大，樓宇層次結構錯綜復雜，通道樓道互通相連，辦事人員流動量大，會議召開頻繁，車多、人多、會議多、上訪的人多是首腦機關大院最為典型、最為突出的特點，從而給管理服務帶來多樣復雜性的阻力和難題，在管理前期，會出現進出人員登記控制力度不到位，來訪人員特別是群訪人員失控；保潔特別是重要的接待會議、大型高標準會議的會場布置接待服務不及時到位，保潔質量不高，車輛亂停亂放，嚴重影響機關整體形象問題突出，管理混亂，人員勢氣消沉，業主投訴頻繁等不利影響。因此首腦機關大院的物業管理在安全保衛、環維保潔、綠化養護、會務接待、水電設施設備的維養都必須做到高標準、高要求才能滿足業主單位的需求。

二、要進一步提高對首腦機關物業管理的認知與定位

首腦機關是提市委、市政府領導的辦公所在地，也是**市的政治活動中心，擔負著領導**進行改革開放和現代化建設，推動**發展的策源地。物業管理公司為市委、市政府領導業主們創造一個高效、安全、有序、舒適、溫馨的辦公環境，塑造進取、創新、和諧富有效率服務于社會的管理氛圍，是首腦機關物業管理的核心重點、難點主題工作。因為他代表著**的形象，更是體現**物業管理服務水平的窗口；源于對首腦機關大院的物業特殊屬性有了清晰的認知和明確的定位，我們必須要明確肩上的責任和重擔，更為重要的是要明白工作的主導和方向，因而要對首腦機關實行物業一體化全方位立體全面管理；實現物業管理一體化、社會化、專業化和規范化，正確處理管理與服務的關系，平衡管理與服務的矛盾性和對立性，以完善的機制管理，以“業主至上、服務第一、親情服務、規范管理”宗旨服務管理，為業主提供優質服務，實現從單純物業管理更高層次綜合物業管理的轉型變更，建立精干、高效的管理的機構，運用科學管理方式和先進管理手段，形成具有“管理嚴密，操作規范，工作務實，服務優質”的管理模式，推崇管理機制專業規范化、服務體系科學合理人性化，貼心的“管家式”的服務管理，進一步為首腦機關的物業管理提供必要的和必需的后勤保障。

三、要進一步樹立“打造**市首腦機關物業的品牌”的信心與決心