物業小區自治管理工作意見

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一、業主自治管理工作指導思想

以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，以促進城市建設與經濟社會協調發展，提高人民生活質量為宗旨，以建設和諧社區為主線，以業主協商、社區組織、政府扶持和日常管理與服務費用由業主共同承擔為原則，促進社區建設和發展。

二、業主自治管理工作目標

對目前未實行或無條件實行物業管理的居民住宅區，全面推行在社區（居民）委員會指導下的，以居民自我管理、自我選擇服務方式為主要形式的業主自治管理，實現住宅區安全有序、整潔的基本目標。待條件成熟后，實行規范的物業管理。

三、業主自治管理工作要求

（一）實行業主自治管理的住宅區，應當通過成立業主大會、選舉產生業主委員會進行自治管理。如果業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

業主大會會議、業主委員會產生形式、業主大會議事規則、管理規約以及業主委員會成員的產生應當符合法律、法規的要求。

（二）業主大會應當根據本小區的實際情況，決定自治管理的范圍。自治管理一般應包括保安、保潔、保綠和保修工作。

保安工作包括控制外來車輛和閑雜人員進出小區，協助治安防范等，有條件的小區可設置門衛保安、設安全護衛人員巡邏，維護小區治安和車輛秩序。保潔工作包括對住宅公共部位和小區道路及場地的清掃及垃圾清運等。保綠工作包括對綠地、樹木、花草等進行修剪、養護等。保修工作包括對公共部位和共用設施、設備進行日常維修和養護。

（三）業主大會、業主委員會可通過選聘本小區下崗失業人員、委托街道服務中心派遣人員、選聘相關的服務企業等多種方式選聘人員或企業從事本小區的物業服務工作。但是，法律、行政法規規定有資質要求的物業服務崗位，必須選聘具有相應資質的人員或企業。

業主大會、業主委員會選聘的人員或企業符合下崗再就業、殘疾人就業等優惠政策規定的，街道辦事處、社區（居民）委員會應積極協商政府有關部門，落實相關的優惠政策。

（四）利用小區公共部位經營的收益應全部用于自治管理服務工作。自治管理服務經費不足部分，經業主大會同意，由業主按戶分攤，費用的收繳由業主委員會負責。各級房產部門要會同有關部門逐步清理小區公建配套用房，還配套于民，保障業主自治管理的正常進行。

（五）業主委員會成員從事自治管理工作，可以享有一定數額的勞務津貼，津貼數額由業主大會確定。

四、業主自治管理工作職責

（一）街道辦事處、社區（居民）委員會應當將本轄區物業管理工作納入日常工作范圍，加強對業主自治活動的指導、監督和協調。

街道辦事處負責指導、協調、監督業主大會的成立、業主委員會的改選和換屆工作，指導業主大會議事規則、管理規約的制定；負責對業主委員會、業主大會議事規則、管理規約的備案提出意見；負責對業主大會、業主委員會作出的決定進行審核，對違反法律、法規的，責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

社區（居民）委員會負責對業主自治活動進行具體指導。負責指導并派代表參加成立業主大會籌備組，協助籌備組召開首次業主大會，指導業主大會依法選舉產生業主委員會；負責指導業主委員會自治管理工作，配合街道辦事處協調處理轄區內的業主自治管理活動中有關的矛盾和糾紛；負責指導、監督業主委員會換屆時的工作交接；負責對業主委員會的工作提出意見和建議。

（二）業主委員會是業主大會的執行機構，代表業主利益開展自治管理工作、選聘服務人員或單位，對外聘服務人員或單位所提供的服務工作進行評議、監督，按照業主大會制定的工作規程履行職責。接受物業行政主管部門、街道辦事處、社區（居民）委員會等對業主自治管理活動的指導、監督。

（三）各級物業行政主管部門負責對業主自治管理活動進行監督、指導。負責根據《物業管理條例》等法律、法規，研究制定具體的業主自治管理規章制度，報本級人民政府批準后施行；負責對房屋及設施設備維修方面的業務進行指導；對自治管理活動中違反物業管理相關法律法規的行為，依法實施行政處罰。

五、加強業主自治管理工作的組織領導

各縣（市）區人民政府要加強對未實行物業管理的住宅區推行業主自治管理工作的領導，將此項工作納入對街道辦事處、社區（居民）委員會的工作考核目標，并加大投入力度，整合社區的保安、保潔等資源，確保居民住宅區業主自治管理工作的順利開展。