物業(yè)服務(wù)企業(yè)范文10篇

一、引言

近幾年來(lái)，中國(guó)市場(chǎng)機(jī)制的日益完善和城市化進(jìn)程的不斷加快，既給物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇，也帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存發(fā)展面臨著一個(gè)復(fù)雜多變的內(nèi)外部環(huán)境，這對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理提出了更高的要求。企業(yè)越發(fā)展戰(zhàn)略越重要，而作為一名財(cái)務(wù)管理人員，更加認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)戰(zhàn)略對(duì)于現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要性。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是指為了謀求企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略思想，結(jié)合財(cái)務(wù)戰(zhàn)略主體外部環(huán)境的變化和內(nèi)在條件，在分析企業(yè)內(nèi)外環(huán)境因素的變化趨勢(shì)及其對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)影響的基礎(chǔ)上，采用一定的方法和技術(shù)，對(duì)企業(yè)未來(lái)各層次財(cái)務(wù)活動(dòng)的發(fā)展方向、目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本途徑和策略所作的全局性謀劃過(guò)程。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略又有其獨(dú)特性。為此，本文主要研究了目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方面存在的問(wèn)題及解決這些問(wèn)題的對(duì)策，希望這些對(duì)策與建議能給物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的完善與創(chuàng)新提供借鑒。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的必要性

在當(dāng)前形勢(shì)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在有限的資源條件下明確了自身發(fā)展目標(biāo)，并圍繞著這個(gè)目標(biāo)進(jìn)行戰(zhàn)略的規(guī)劃與實(shí)施，才能適應(yīng)復(fù)雜多變的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，這就涉及到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略問(wèn)題。而發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施歸根到底是要靠包括財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在內(nèi)的若干個(gè)子戰(zhàn)略的實(shí)施來(lái)實(shí)現(xiàn)的。從某種意義上講，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的主要作用就是貫徹落實(shí)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、明確企業(yè)財(cái)務(wù)管理與決策的發(fā)展方向、指導(dǎo)企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)。因此，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)講實(shí)施財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是十分必要的：

(一)它是物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、貫徹落實(shí)發(fā)展戰(zhàn)略的需要

無(wú)論是企業(yè)外部的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、技術(shù)、市場(chǎng)等方面的變化，還是企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)、組織、人員、管理等方面的變化，都會(huì)直接或間接地影響到企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)而影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。而近幾年來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境復(fù)雜多變，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層能站在戰(zhàn)略的高度，對(duì)企業(yè)總體發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行謀劃，從而更好地指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)管理和內(nèi)部控制的最高目標(biāo)，有助于企業(yè)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，提高決策水平，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率、效果和效益，但是發(fā)展戰(zhàn)略只是從全局的角度解決諸如市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位、組織結(jié)構(gòu)、社會(huì)責(zé)任等方面的重大問(wèn)題，換句話講，發(fā)展戰(zhàn)略的落實(shí)與執(zhí)行必須依靠像財(cái)務(wù)戰(zhàn)略之類的子戰(zhàn)略系統(tǒng)的實(shí)施才能實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，制定和實(shí)施財(cái)務(wù)戰(zhàn)略就有了可能和客觀需要。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略雖然是從屬于發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)子戰(zhàn)略，但財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是任何企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略里面最重要、最核心的一個(gè)子戰(zhàn)略。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略要求各級(jí)財(cái)務(wù)管理人員從戰(zhàn)略的高度看待財(cái)務(wù)管理，用戰(zhàn)略的思維進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作。它要求企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)及全體財(cái)務(wù)人員不僅要做好企業(yè)生存發(fā)展所需資金的籌集、使用、分配，更要在深入分析內(nèi)外部環(huán)境的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)造價(jià)值，維持企業(yè)的長(zhǎng)期生存與發(fā)展，從而逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

一、物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)發(fā)展困難的原因

（一）規(guī)模偏小，經(jīng)濟(jì)效益不好

物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)發(fā)展困難的原因之一就是企業(yè)規(guī)模較小，因此限制了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。從而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)一直得不到有效的創(chuàng)新，滿足不了社會(huì)的發(fā)展要求。如若物業(yè)管理企業(yè)要想迅速發(fā)展，首先應(yīng)改變?cè)械慕?jīng)營(yíng)規(guī)模，擴(kuò)大其發(fā)展空間，加大業(yè)務(wù)量，以便提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新。

（二）缺乏優(yōu)秀的管理人才

目前我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)工作人員的要求較低，致使物業(yè)服務(wù)者的整體素質(zhì)不高，從而影響了物業(yè)服務(wù)的發(fā)展。對(duì)于此現(xiàn)象，應(yīng)提高對(duì)物業(yè)服務(wù)人員要求，在工作人員進(jìn)入崗位之前要進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，確保其符合物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展要求。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)吸收大量的管理人才，提高企業(yè)的管理秩序，從而降低企業(yè)工作人員流動(dòng)性大的現(xiàn)象。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)針對(duì)物業(yè)服務(wù)人員制定相關(guān)的服務(wù)制度，要求工作人員必須按照制度來(lái)實(shí)施工作，以便提高物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。

（三）建管不分，引發(fā)服務(wù)矛盾

萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式分析

依據(jù)上述商業(yè)模式評(píng)價(jià)體系,筆者以青青家園為例,對(duì)萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)模式進(jìn)行了分析,總結(jié)了其實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗(yàn),同時(shí)也發(fā)現(xiàn)了萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前的商業(yè)模式中存在的一些問(wèn)題,提出了針對(duì)性的建議。萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式的最大特點(diǎn)就是“服務(wù)集成商”,即不僅為業(yè)主提供傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,而且利用自身掌握的資源,為業(yè)主提供特色服務(wù)及相關(guān)的資源,如為業(yè)主提供二手房相關(guān)信息等。服務(wù)集成商將是未來(lái)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展方向,物業(yè)企業(yè)將更少的擔(dān)任服務(wù)生產(chǎn)者的角色,而更多的轉(zhuǎn)型為信息提供者。(一)價(jià)值創(chuàng)造模式所謂企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造模式,即企業(yè)利用自身所擁有及掌握的資源,最大限度的滿足客戶的個(gè)性需求,提高客戶的忠誠(chéng)度,進(jìn)而獲得高溢價(jià),最終保證此模式的長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)。具體到物業(yè)服務(wù)企業(yè),主要涉及以下兩個(gè)方面:第一業(yè)主層面。業(yè)主層面主要包括業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度以及業(yè)主自身的個(gè)性化需求能否得到很好地滿足等方面。根據(jù)實(shí)地調(diào)研的結(jié)果顯示,萬(wàn)科物業(yè)接管的青青家園項(xiàng)目的業(yè)主滿意度約為95.27%,居于行業(yè)前列。另外,青青家園項(xiàng)目的保安人員幾乎可以認(rèn)識(shí)小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主,并對(duì)出入人員進(jìn)行嚴(yán)格的登記;對(duì)于業(yè)主反映的問(wèn)題,客服人員也能及時(shí)予以答復(fù)和解決,得到了小區(qū)業(yè)主的一致好評(píng)。在滿足業(yè)主個(gè)性化需求方面,萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)定期舉行以物換物的跳蚤市場(chǎng),以幫助業(yè)主處理閑雜物品;同時(shí),在傳統(tǒng)節(jié)日里,物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員會(huì)組織小區(qū)業(yè)主開(kāi)展文藝匯演等活動(dòng)。很好的滿足了業(yè)主精神層面的需求。第二業(yè)務(wù)層面。業(yè)務(wù)層面主要涉及服務(wù)項(xiàng)目、業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率等方面。萬(wàn)科物業(yè)在青青家園項(xiàng)目中,除了提供綠化、安保、保潔等傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目外,將服務(wù)范圍縱向延伸至房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)鏈條,以更好的滿足業(yè)主的個(gè)性化需求。例如,在青青家園小區(qū)外,萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)專門(mén)修建了業(yè)主服務(wù)中心,為業(yè)主提供房屋出租、二手房等相關(guān)的信息,以剛好的滿足業(yè)主在房屋租賃、交易等方面的需求。(二)內(nèi)部資源能力模式內(nèi)部資源能力模式,是指企業(yè)對(duì)自身已經(jīng)掌握的資源進(jìn)行科學(xué)合理的管理,同時(shí)積極引進(jìn)、吸納優(yōu)質(zhì)資源,形成特有的組織能力,并將這種優(yōu)勢(shì)作為企業(yè)的賣點(diǎn),向資本市場(chǎng)融資,為企業(yè)的發(fā)展取得資金支持。針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言,內(nèi)部資源能力模式方面主要包含財(cái)務(wù)能力和員工管理兩大板塊。第一財(cái)務(wù)能力。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言,其最大的收入來(lái)源就是物業(yè)費(fèi)的收繳。因此物業(yè)費(fèi)的上繳率很大程度上決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和發(fā)展前景。根據(jù)青青家園近幾年物業(yè)費(fèi)收繳情況記錄顯示,其年平均收繳率約為98%。較高的物業(yè)費(fèi)收繳率為物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)的開(kāi)展、拓展奠定了基礎(chǔ),更為企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)提供了強(qiáng)大的后盾。第二員工管理。在員工管理方面,主要涉及兩方面的問(wèn)題,一是員工的流動(dòng)性,二是對(duì)員工的培訓(xùn)情況。定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn),一方面,可以使員工更好的實(shí)現(xiàn)自身的社會(huì)價(jià)值,另一方面,也可以在一定程度上減小員工的流動(dòng)率,降低企業(yè)的成本。通過(guò)與青青家園項(xiàng)目經(jīng)理的座談,筆者發(fā)現(xiàn),萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年會(huì)定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn),使其掌握最新的信息及技能。在這樣的管理機(jī)制下,青青家園的員工流動(dòng)率幾乎為零,大多數(shù)員工均是從接管項(xiàng)目時(shí)便在該項(xiàng)目工作了。較低的員工流動(dòng)率也為萬(wàn)科物業(yè)節(jié)約了一筆不小的開(kāi)支。(三)外部合作生態(tài)模式外部合作生態(tài)模式,就是企業(yè)根據(jù)自身的實(shí)際情況,選擇或放棄合作伙伴,以形成穩(wěn)定、高效、精簡(jiǎn)的合作關(guān)系。穩(wěn)定的外部合作關(guān)系,一方面可以很好的降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本,另一方面,則可以提高客戶對(duì)企業(yè)所提供的產(chǎn)品或服務(wù)的滿意度,最終達(dá)到提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。具體而言,主要包括兩個(gè)方面:一是合作伙伴方面,一是社會(huì)形象方面。目前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)多采用服務(wù)項(xiàng)目外包形式,即將保潔、保安、綠化等專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)項(xiàng)目外包給專業(yè)公司,以提高服務(wù)質(zhì)量,增強(qiáng)業(yè)主滿意度。萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)與各個(gè)專業(yè)公司的合作關(guān)系如圖2所示:萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各個(gè)專業(yè)公司之間的合作關(guān)系已持續(xù)了很長(zhǎng)的時(shí)間。較長(zhǎng)的合作時(shí)間為雙方都帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)效益。在社會(huì)形象層面,主要是指企業(yè)的品牌知名度以及社會(huì)公益的參與情況。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的增強(qiáng),品牌效應(yīng)已逐漸成為企業(yè)獲得勝利的一大關(guān)鍵因素。除了提供一流的服務(wù)外,積極參與社會(huì)公益也成為了打造品牌的一個(gè)有效方式。萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)論是在業(yè)內(nèi)還是在業(yè)主當(dāng)中,知名度都是十分高的,目前已形成了品牌效應(yīng)。在與業(yè)主交談的過(guò)程中,他們當(dāng)初選擇青青家園在很大程度上都是沖著萬(wàn)科物業(yè)企業(yè)而來(lái)的,而且在身邊的朋友買(mǎi)房時(shí),也會(huì)極力推薦萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)所接管的項(xiàng)目。可見(jiàn),萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)在同行業(yè)中是具有絕佳的競(jìng)爭(zhēng)力的。而在社會(huì)公益方面,萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)也為業(yè)內(nèi)的其他企業(yè)做出了表率:建立了萬(wàn)科公益基金,用于兒童救助、“春天里行動(dòng)”、援建遵道學(xué)校、社區(qū)垃圾分類、文化交流和教育發(fā)展等公益項(xiàng)目;另外,在汶川地震后,萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)起組織了志愿者協(xié)調(diào)辦公室,專業(yè)團(tuán)隊(duì)扎根地震災(zāi)區(qū)遵道一年,無(wú)償捐建并推廣防震減災(zāi)技術(shù)應(yīng)用。(四)收益獲取模式收益獲取模式,對(duì)于一般企業(yè)而言,是指企業(yè)放棄產(chǎn)品的部分收益,轉(zhuǎn)而依靠其余收益。而對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言,主要是指通過(guò)提供傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)以及特色化的服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利的。在前文中已經(jīng)提及,萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前已增加了提供二手房信息等特色服務(wù),來(lái)增加企業(yè)的收入。

對(duì)萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式的總結(jié)及建議

(一)萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式的總結(jié)萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前在業(yè)內(nèi)居于領(lǐng)跑地位,其商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型也十分成功,根據(jù)實(shí)地調(diào)研上述內(nèi)容,筆者認(rèn)為,萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型成功的原因主要有以下幾個(gè)方面:第一差異化服務(wù)。萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供傳統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上,推出了一系列特色化的服務(wù),通過(guò)幫助業(yè)主解決一些瑣碎的問(wèn)題,滿足了業(yè)主的個(gè)性化需求,為業(yè)主解決了后顧之憂,真正達(dá)到“以人為本、顧客至上”的原則。在青青家園的業(yè)主服務(wù)站內(nèi),萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供了游泳、兒童鋼琴課程、二手房信息等諸多特色化的服務(wù),很好的滿足了小區(qū)內(nèi)業(yè)主的需要,受到了業(yè)主的一致好評(píng),更為企業(yè)創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟(jì)效益。第二內(nèi)部員工及外部合作的穩(wěn)定性。根據(jù)青青家園實(shí)地調(diào)查的結(jié)果,萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部員工的流動(dòng)率幾乎為零,與各個(gè)專業(yè)公司的合作也相對(duì)穩(wěn)定。較低的變動(dòng)率一方面為萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)約了成本,另一方面則是保證了物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,提高業(yè)主滿意度,最終為企業(yè)的發(fā)張奠定基礎(chǔ)。萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式的成功轉(zhuǎn)型為物業(yè)行業(yè)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型及發(fā)展提供了教程,也為使其成為了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的典范,為公司的發(fā)展打響了知名度。(二)關(guān)于物業(yè)服務(wù)商業(yè)模式的建議雖然萬(wàn)科物業(yè)商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)了成功轉(zhuǎn)型,但是,由于整個(gè)行業(yè)在此方面沒(méi)有更多的經(jīng)驗(yàn)體統(tǒng),因此,萬(wàn)科在轉(zhuǎn)型的過(guò)程中也暴露出了一些的問(wèn)題:第一特色化服務(wù)類型有待多樣化。萬(wàn)科較之于其他物業(yè)服務(wù)公司,他的特點(diǎn)就在于能夠?yàn)轭櫩徒鉀Q后顧之憂,使業(yè)主做到足不出戶,便能心想事成。但是推行特色化服務(wù)已經(jīng)成為了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),因此,萬(wàn)科物業(yè)必須在現(xiàn)有特色服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓寬業(yè)務(wù)范圍,提供更多種類的特色服務(wù),如代收快遞等,以更好的滿業(yè)主的需求;第二員工的專業(yè)化培訓(xùn)有待加強(qiáng)。除了完善特色化的服務(wù)之外,萬(wàn)科還應(yīng)該盡最大的努力使得自己的員工更專業(yè)化,這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出,利于不敗之地。例如邀請(qǐng)專業(yè)教師定期培訓(xùn),以使員工可以接收到最新的專業(yè)知識(shí),提高其服務(wù)能力,或是每年定期組織職業(yè)技能比拼,對(duì)于獲勝的員工進(jìn)行精神和物質(zhì)的雙重獎(jiǎng)勵(lì),以調(diào)動(dòng)廣大員工的積極性;第三進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)知名度。對(duì)于萬(wàn)科集團(tuán)而言,其總部位于深圳市,在我國(guó)的南方地區(qū)知名度很高。但萬(wàn)科物業(yè)由于進(jìn)駐北方的時(shí)間比較短,接管的項(xiàng)目有限,在北方的知名度并不占優(yōu)勢(shì),因此,萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須努力提高服務(wù)質(zhì)量,同時(shí)積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任,不斷提高企業(yè)知名度,為后續(xù)業(yè)務(wù)的開(kāi)展奠定基礎(chǔ)。

本文作者：孫翠敏朱丹薇工作單位：北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

我國(guó)物業(yè)管理從1981年起步到現(xiàn)在，經(jīng)歷了起步、發(fā)展、規(guī)范化大發(fā)展階段。隨著房地產(chǎn)業(yè)13益壯大，作為房地產(chǎn)的保持和延續(xù)必須依賴的物業(yè)管理，將在未來(lái)有更加廣闊發(fā)展空間，這為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了巨大的盈利機(jī)會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要取得快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)將是一條必由之路。

一、目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)，近些年來(lái)取得了一定的發(fā)展，但是起步晚，基礎(chǔ)較薄弱，在發(fā)展中存在著一些問(wèn)題。從中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)2008年的《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告》來(lái)看，在被調(diào)查的全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的4，600家企業(yè)，其中有40．76％處于虧損狀態(tài)，40．07％的企業(yè)盈利，其余盈虧平衡，且盈利企業(yè)的平均利潤(rùn)額僅為82．1萬(wàn)元，可以看出物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)效益不樂(lè)觀。經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題主要有：

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念滯后。長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提倡的是管理與服務(wù)，而對(duì)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題涉及較少。人們普遍認(rèn)為物業(yè)管理是“微利保本”行業(yè)，沒(méi)有多少經(jīng)營(yíng)可談，對(duì)經(jīng)營(yíng)采取了漠視的態(tài)度，喪失了經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)性。提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)的一種手段，作為企業(yè)，經(jīng)營(yíng)應(yīng)是其基本的行為，只有進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并取得利潤(rùn)才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問(wèn)題。

2、大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用傳統(tǒng)單一物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，盈利能力弱。即物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為傳統(tǒng)的提供方，接受物業(yè)委托方的選聘，對(duì)特定的物業(yè)區(qū)域?qū)嵭薪y(tǒng)一管理，并對(duì)業(yè)主提供普通的公共服務(wù)，如清潔衛(wèi)生、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等。這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有足夠的規(guī)模，缺乏服務(wù)新手段和新技術(shù)。依靠收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的形式進(jìn)行，經(jīng)營(yíng)模式相對(duì)單一，收入來(lái)源單一。

3、物業(yè)服務(wù)成本逐年升高，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)且業(yè)主繳費(fèi)率低，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的低利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供準(zhǔn)公共服務(wù)的性質(zhì)，決定了物業(yè)服務(wù)在公共性服務(wù)內(nèi)容的收費(fèi)方面不同于其他行業(yè)的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，而收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，定價(jià)比較低且業(yè)主繳費(fèi)率低，這樣使許多企業(yè)保本微利，有些企業(yè)甚至出現(xiàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于服務(wù)成本。服務(wù)成本剛性增長(zhǎng)和服務(wù)價(jià)格缺乏彈性的雙重?cái)D壓，吞噬了物業(yè)服務(wù)企業(yè)本已微薄的利潤(rùn)空間。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與利益相關(guān)者的概念

“物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。”物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。tz12007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，將“物業(yè)管理”更改為“物業(yè)服務(wù)”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。嘲利益相關(guān)者理論現(xiàn)己廣泛存在于研究和實(shí)踐領(lǐng)域，對(duì)利益相關(guān)者的定義有很多，以美國(guó)學(xué)者弗里曼(Free—man)的觀點(diǎn)最具代表性，他在1984年出版的《戰(zhàn)略管理：一種利益相關(guān)者的方法》中提出：“利益相關(guān)者是能夠影響一個(gè)組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，或者受到一個(gè)組織實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)過(guò)程影響的所有個(gè)體和群體。"Freeman的這個(gè)定義，豐富并完善了利益相關(guān)者理論。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部利益相關(guān)者分析

(一)員工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工是該組織所擁有的全體成員。員工是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理過(guò)程中形成的人事關(guān)系，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部上下級(jí)之間的關(guān)系、不同職能部門(mén)之間的關(guān)系、內(nèi)部員工相互之間的關(guān)系，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)同員工之間的關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)目標(biāo)和利益的實(shí)現(xiàn)，良好形象的樹(shù)立，都與企業(yè)員工密切相關(guān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工是企業(yè)生存和發(fā)展的動(dòng)力，員工是企業(yè)具體管理和服務(wù)工作的承擔(dān)者，是企業(yè)形象的創(chuàng)造者和代表者，影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)形象的建立和塑造，更影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面利益的實(shí)現(xiàn)；同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是從業(yè)員工自我實(shí)現(xiàn)、不斷發(fā)展的平臺(tái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，影響到從業(yè)員工的經(jīng)濟(jì)收益、發(fā)展空間等。

(二)股東。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與股東之間是一個(gè)組織與投資者的關(guān)系。股東和潛在投資者是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金來(lái)源，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展壯大的基礎(chǔ)；同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，影響到股東權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，往往通過(guò)各種方式，爭(zhēng)取股東和潛在投資者對(duì)自身的了解和信任，樹(shù)立企業(yè)的良好形象，創(chuàng)造有利的投資氛圍，穩(wěn)定既有的股東隊(duì)伍，吸引潛在投資者，不斷拓展資金來(lái)源。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)外部利益相關(guān)者分析

摘要：物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展不僅有利于提高企業(yè)各部門(mén)之間的工作效率，而且可以提升企業(yè)的業(yè)務(wù)水平，基于此，本文首先說(shuō)明了物業(yè)服務(wù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展的總體思路，然后重點(diǎn)分析了物業(yè)服務(wù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展的具體策略，以便可以進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作水平。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)企業(yè)；標(biāo)準(zhǔn)化；發(fā)展策略

改革開(kāi)放后我國(guó)的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展取得了巨大的成就，人民的生活水平也得到了顯著改善。在這樣的大背景下，不同類型的物業(yè)項(xiàng)目也紛紛走入了人們的生活當(dāng)中。人們?cè)趯?duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行消費(fèi)的同時(shí)，也對(duì)于物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量提出了很高的要求。這就對(duì)物業(yè)管理人員提出了不小的挑戰(zhàn)，為應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的需求，他們需要加強(qiáng)并不斷改善對(duì)于企業(yè)的宏觀與微觀管理。其中對(duì)物業(yè)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理無(wú)疑是一道良方。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的管理理念與手段，不僅可以促進(jìn)企業(yè)效益的提高，也為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。所以，物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)通過(guò)多種手段，來(lái)促進(jìn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化水平的提升，提供更加優(yōu)質(zhì)與專業(yè)的服務(wù)。

1標(biāo)準(zhǔn)化在物業(yè)服務(wù)中的重要性

1.1有利于提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)各部門(mén)的工作效率。物業(yè)管理部門(mén)，在日常的工作中，需要經(jīng)常與其它部門(mén)進(jìn)行分工與協(xié)作。如何進(jìn)行有條不紊的合作，保證整個(gè)管理過(guò)程的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，就成為了管理人員的工作重點(diǎn)。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的管理模式，無(wú)疑可以很好地應(yīng)對(duì)這樣的難題，通過(guò)明確的規(guī)章制度與標(biāo)準(zhǔn)化操作，可以有效地避免互相推諉、效率低下的情況出現(xiàn)。1.2有利于提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)水平。物業(yè)管理的質(zhì)量需要通過(guò)一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約束。所以，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)多種手段，來(lái)降低出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的因素，達(dá)到提升管理質(zhì)量的目的。

2物業(yè)服務(wù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展的總體思路

第一條為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條在中華人民共和國(guó)境內(nèi)申請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，實(shí)施對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。

第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

摘要：物業(yè)服務(wù)作為一個(gè)新興的行業(yè)，在發(fā)展的道路上有機(jī)遇和挑戰(zhàn)，也存在優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。隨著現(xiàn)代企業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想做到長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，就應(yīng)堅(jiān)持以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展為目標(biāo)，要有一套適用于本企業(yè)的內(nèi)部管理體系——全面預(yù)算管理。本文從全面預(yù)算管理的概念出發(fā)，闡述全面預(yù)算的重要性，并結(jié)合本物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理時(shí)遇到的問(wèn)題，如思想意識(shí)不足、管理組織結(jié)構(gòu)不健全、預(yù)算管理編制方法單一、預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)督不到位、考核與激勵(lì)制度不完善等，分析出現(xiàn)問(wèn)題的原因，提出在以后的執(zhí)行過(guò)程中的應(yīng)對(duì)策略。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在全面預(yù)算實(shí)踐中不斷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析并解決問(wèn)題，不斷提升，才能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。

關(guān)鍵詞：企業(yè)管理；全面預(yù)算；對(duì)策；方法

近年來(lái)隨著房地產(chǎn)企業(yè)的迅猛發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求越來(lái)越高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中越來(lái)越激烈，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了在市場(chǎng)中脫穎而出，提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就會(huì)合理規(guī)劃企業(yè)內(nèi)部管理，使企業(yè)內(nèi)部資源優(yōu)化利用和管控，預(yù)算管理的實(shí)施則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部管理的前提。現(xiàn)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理不成熟，導(dǎo)致企業(yè)的全面預(yù)算管理運(yùn)用還不是很完善，這也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)前面臨并急需解決的問(wèn)題。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理概述

（一）全面預(yù)算管理的概念

全面預(yù)算管理是企業(yè)全員參與制定的預(yù)算，通過(guò)預(yù)算管理委員會(huì)審議，報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)的企業(yè)各部門(mén)的預(yù)算并執(zhí)行，合理地分配企業(yè)資源，同時(shí)進(jìn)行考核與控制的過(guò)程。全面預(yù)算管理使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)得到有效保障，并完成既定目標(biāo)，其主要的體現(xiàn)就是它的全面性。

為進(jìn)一步提高駐區(qū)各物業(yè)管理單位全體服務(wù)程度,保證房屋區(qū)物業(yè)的合理運(yùn)用,維護(hù)房屋區(qū)公共次序,創(chuàng)造優(yōu)越的生活情況,依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市物業(yè)管理工作職責(zé)分工意見(jiàn)》等相關(guān)規(guī)則,結(jié)合新區(qū)的實(shí)踐狀況,制訂本方法。

一、組織指導(dǎo)

成立以新區(qū)工委副書(shū)記為組長(zhǎng)，區(qū)經(jīng)貿(mào)局負(fù)責(zé)報(bào)酬副組長(zhǎng)，區(qū)城管局、社發(fā)局、公安分局、消防大隊(duì)、質(zhì)監(jiān)分局、行政法律分局、各街辦、管理處負(fù)責(zé)報(bào)酬成員的新區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)考評(píng)指導(dǎo)小組。指導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在新區(qū)經(jīng)貿(mào)局，負(fù)責(zé)對(duì)駐區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)視檢查和總體審核工作。各相關(guān)部分、單位要指定專人參加考評(píng)工作。

各街辦、管理處響應(yīng)成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常考評(píng)指導(dǎo)小組，小構(gòu)成員由各街辦、管理處財(cái)產(chǎn)辦以及各相關(guān)單位負(fù)責(zé)人等構(gòu)成，詳細(xì)負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)視考評(píng)工作。

二、審核內(nèi)容與職責(zé)分工

轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常監(jiān)視審核的根本內(nèi)容：

摘要：物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為獨(dú)立法人，應(yīng)實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。物業(yè)企業(yè)屬于微利性的行業(yè)，除少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)略有盈余外，大部分企業(yè)處于虧本經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，資金緊張、收費(fèi)難成為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。企業(yè)如何扭虧為盈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，物業(yè)管理公司如何組織和利用資源，通過(guò)哪些途徑，提供什么樣的服務(wù)來(lái)創(chuàng)造利潤(rùn)，對(duì)于現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)的運(yùn)行及發(fā)展起到非常重要的作用。

關(guān)鍵詞：物業(yè)資金盈利模式

0引言

我國(guó)的物業(yè)管理正在蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立法人，實(shí)行“自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”。物業(yè)管理又是勞動(dòng)密集型的企業(yè)，屬于微利性的行業(yè)，當(dāng)前除少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)略有盈利外，大部分企業(yè)處于虧本經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，資金緊張，收費(fèi)問(wèn)題成為阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。目前我國(guó)物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入了“雙向選擇”的市場(chǎng)化運(yùn)作時(shí)代。因此，在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，物業(yè)服務(wù)公司如何組織和利用資源，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，拓寬盈利空間，從而創(chuàng)造最大化的利潤(rùn)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，是值得我們研究的。

1對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)公司的盈利模式概括及評(píng)價(jià)

1.1傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)體系目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)主要有兩個(gè)基本大類：①基本服務(wù)：房屋、設(shè)備的維修、維護(hù)和保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、清潔綠化等的管理。②增值服務(wù)：中介服務(wù)、代送牛奶、報(bào)紙、代交水電費(fèi)、小孩接送，室內(nèi)裝修等等。基本服務(wù)為業(yè)主創(chuàng)造的價(jià)值在于：房屋的保值、增值，設(shè)備的正常運(yùn)行，業(yè)主安全感的獲得，優(yōu)美環(huán)境的創(chuàng)造；增值服務(wù)為業(yè)主創(chuàng)造的價(jià)值在于：為業(yè)主提供方便，給業(yè)主提供信息，節(jié)約業(yè)主的時(shí)間等。