房屋登記范文10篇

第一章總則

第一條為了規范房屋登記行為，維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益，依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等法律、行政法規，制定本辦法。

第二條本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。

第三條國務院建設主管部門負責指導、監督全國的房屋登記工作。

省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門負責指導、監督本行政區域內的房屋登記工作。

第四條房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。

第一章總則

第一條為了規范房屋登記行為，維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益，依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等法律、行政法規，制定本辦法。

第二條本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。

第三條國務院建設主管部門負責指導、監督全國的房屋登記工作。

省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門負責指導、監督本行政區域內的房屋登記工作。

第四條房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。

為加快推進集體土地范圍內房屋登記工作，全面完成上級下達的年度目標任務，根據《集體土地范圍內房屋登記工作實施方案》，特制訂如下實施計劃：

一、實施范圍

鎮集體土地上居民自建的合法住宅（含輔房），不包括畜舍。

二、工作目標

按照“集中推動、農戶自愿、基礎先行、要素保障、成效體現”的基本框架，先試點再鋪開。計劃于2015年起全面開展，兩年內實現村級覆蓋率100%,做到“應發盡發”。其中2015年完成測繪及成果報告，完成發證7800戶。

三、工作原則

第一章總則

第一條為規范房屋登記行為，維護房屋交易安全，保障房屋權利人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等法律法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條本市行政區域內的房屋登記，適用本條例。

本條例所稱房屋登記，是指房產行政主管部門依法將房屋所有權、房屋他項權等房屋權利和其他應當登記的事項記載于房屋登記簿的行為。房屋登記包括所有權登記、抵押權登記、預告登記、更正登記和異議登記。

第三條房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據。

第四條市房產行政主管部門負責本市市區的房屋登記工作，并指導縣(市)的房屋登記工作。

第一條為加強村鎮集體所有土地上的房屋權屬管理，保障房屋權利人的合法權益，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《村莊集鎮規劃建設管理條例》等規定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于村鎮集體土地上的房屋權屬登記。

第三條房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。

第四條已經納入城市規劃區的龍鳳區、紅崗區、讓胡路區村鎮和原三環公司牧場的集體所有土地上的房屋，由市房產行政主管部門負責權屬登記。頒發全國統一的防偽房屋權屬證書。

各縣村鎮集體所有土地房屋權屬登記，由各縣人民政府辦理。

第五條房屋權屬登記由房屋權利人提出申請。申請人為法人、其他組織和自然人，應當使用其法定名稱，由其法定代表人申請；權利申請人為自然人的，應當使用其身份證上的姓名。

一、城市房屋權屬登記行為的內容、性質及分類

1.房屋權屬登記的內容。建設部2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》第二條規定，“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”。即指城市房地產管理部門根據房屋權利人的申請，依法定程序對其申請的房屋產權進行審查、核實登記并頒發房屋權屬證書的行為。

2.房屋權屬登記的性質。筆者認為，房屋權屬登記行為是房屋登記機關依權利人申請而作出的行政確認行為，是可訴的具體行政行為。根據行政法原理，行政確認是指行政主體對行政相對人的法律地位、法律關系或有關法律事實進行甄別，給予確定、認定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為，包括行政登記、鑒證、認定和證明等形式。行政登記確認是指行政主體根據相對人的申請，對法律、法規規定必須予以登記注冊的事項予以登記，從而依法確認相對人某種法律地位、權利義務及其他法律事實、法律關系的存在、變更或消滅的一種具體行政行為。首先，房屋權屬登記行為是房屋管理機關作為行政機關應權利人的申請作出的行為，是房產管理部門實施的行政行為。該登記行政行為是對房屋權屬的法律關系的確認，是對權利所有人合法擁有權利的真實性的證明。而行政確認正是對行政相對人的法律地位和義務的確定或否定，其直接對象是那些與行政相對人的法律地位和權利義務緊密相關的特定法律事實或法律關系。其次，該登記行為是為了實現行政管理目的而進行，體現了國家管理房屋事務的行政目的，通過登記制度維護房屋交易秩序。雖然登記行為直接影響的是民事主體之間的權利義務關系，但在登記過程中所體現出的依然是一種管理者與相對人的關系。在房屋權屬登記過程中，無論是基于民事行為、行政行為亦或司法行為，房屋權屬登記都是對產權歸屬關系的行政確認，房屋登記主管部門通過向權利申請人頒發房屋證書證明其是合法權利人，體現了行政確認行為的特點，其法律后果是行政相對人獲得了某一物的真實性、合法性的有效明。

3.房屋權屬登記的分類

（1）總登記。總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。

（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關申請辦理的房屋權屬登記亦稱為初始登記。進行初始登記，登記機關應當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當向登記機關提交用地證明等有關文件。登記機關應對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經確認無誤后，填發制式《房屋所有權證》并頒發給申請人。《房屋所有權證》所記載的內容即是登記機關所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權證》所載內容的證據，二者應相互統一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據確實、充分。

為進一步推進我市房屋登記發證工作，妥善處理房屋登記歷史遺留問題，切實保護房屋權利人的合法權益，根據《中華人民共和國房地產管理法》、建設部《房屋登記辦法》和《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》等有關法律、法規及政策規定，結合我市實際，現就處理房屋登記歷史遺留有關問題提出以下意見：

一、凡本市規劃區范圍內2003年7月1日前建成的，因房屋登記申請資料不全或其他原因導致無法按照現行法律、法規和登記要求進行房屋登記的各類房屋，均適用本實施意見。

二、1991年7月28日（《省實施<中華人民共和國城市規劃法>辦法》實施日）前已完工的建設項目，對具備合法土地使用權證或土地來源證明，經公告無異議或者異議不成立的，房屋登記部門可以辦理房屋登記。

三、1991年7月28日至2003年7月1日期間建成的房屋，雖土地來源合法，但已建房屋與規劃批準項目、內容不一致的，由相關部門審核后，經公告無異議或者異議不成立的，房屋登記部門可以辦理房屋登記。

四、聯建房屋辦理登記時，原則上應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內土地使用權權利主體一致的原則。若土地使用權證與規劃許可證名稱不一致的，由聯建各方協商申請登記，并出具書面具結，經公告無異議或者異議不成立的，房屋登記部門可按土地使用權人辦理房屋登記。

五、商品房及單位自建房屋辦理房屋登記時，應提交房屋竣工驗收備案表和房屋已竣工的證明；對2000年2月1日國務院《建設工程質量管理條例》和建設部《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》實施前竣工的房屋，尚未辦理房屋竣工驗收手續的，可由房屋建設方提供房屋竣工合格證明，經住房和建設主管部門審核后，房屋登記部門可以辦理房屋登記。

第一條為規范房屋登記簿管理，保障房屋交易安全，保護房屋權利人及相關當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、建設部頒布的《房屋登記辦法》（建設部令第168號），制定本辦法。

第二條房屋登記簿（以下簡稱“登記簿”）是房屋權利歸屬和內容的根據，是房屋登記機構（以下簡稱“登記機構”）制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他依法應當登記事項的特定簿冊。

第三條登記簿可以采用電子介質，也可以采用紙介質。鼓勵有條件的地方建立電子介質的登記簿。

登記簿采用電子介質的，應能夠轉化為唯一、確定的紙介質形式；采用紙介質的，應采用活頁等方便增頁和編訂的方式編制，注明目錄和頁碼。

第四條登記簿有關內容發生改變的，應通過增加新的頁面、界面和內容體現，不得直接在原內容上刪改。

第五條房屋登記簿應按照房屋基本單元建立。房屋基本單元應有唯一的編號。房屋分割、合并時應重新編號。

房屋租賃合同是指出租人提供房屋給承租人使用，承租人交付租金，并于租賃期屆滿時，將承租房屋返還給出租人的協議。房屋租賃合同的標的物是不動產房屋。根據房屋的用途不同，可分為居住用房租賃，辦公用房租賃和生產經營用房租賃等。隨著經濟的發展，住房制度的改革，房屋租賃合同越來越多，因租賃合同產生糾紛，訴至法院的案件也越來越多，而在審判中發現，房屋租賃合同在房管部門登記備案的很少，不到20%.這時對合同的效力該如何認定呢？審判實踐中存在兩種不同的觀點，一種觀點認為：未登記的房屋租賃合同屬成立未生效合同（登記生效主義），另一種觀點認為：未登記的房屋租賃合同屬生效合同，但沒有物權追及效力，不能對抗第三人（登記對抗主義）。

登記生效主義者認為：國務院各部委規章是我國法律淵源。憲法第九十條和立法法第七十一條均規定了國務院各部委可以在自己權限范圍內制定規章。我國行政訴訟法第五十三條明確規定了行政規章具有參照的效力。建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規定簽訂變更終止租賃合同的，應當向房屋所在地房產管理部門登記備案。未辦理的，缺少房屋租賃必備程序，其租賃行為應屬無效。而《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。故未登記房屋租賃合同不是無效，而是已經成立但未生效。

對此觀點筆者不敢茍同，筆者認為應采登記對抗主義，其理由如下：

一、行政規章雖具有參照的效力，但因法律、行政法規、部門規章的效力層次不同，決定具體適用時的順序不一樣。法律是由全國人大常委會頒布的立法文件，效力最高。行政法規則指國務院法規，它不包括各個部門、各個地方所制定的紅頭文件，其效力僅次于法律。規章包括國務院部門規章和特定的地方人民政府規章，其效力又次于行政法規。在具體適用時，法律有規定的、首先適用法律規定；法律無規定的、行政法規有規定的，適用行政法規的規定，但該法規的規定必須符合法律的基本精神；法律、行政法規無規定的，規章中有相關規定的，在規章不違背法律法規的精神下可以適用，否則應當用法律的基本精神去理解。

二、《合同法》第四十四條明確規定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記手續生效的，依照其規定。這里的行政法規是指國務院頒布的行政法規，不包括地方法規。從這一條文中我們不難看出，必須是法律、國務院行政法規規定應當辦理批準、登記手續生效的，才從辦理批準、登記手續后生效，否則不生效。這一條文顯然把部門規章是排斥在外，其中隱含如果部門規章規定批準、登記生效的，不能參照此條規定，也不能依據規章的這一規定，確認合同不生效的寓意。其次，這一法條還包含法律、行政法規中規定應當辦理批準、登記手續生效的，必須是該法律、行政法規的強制性規定，而不是倡導性規定，否則也不能適用該條規定確認合同不生效。《中華人民共和國城市房地產管理法》是法律，該法第四十四條規定：“房屋租賃出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案”，從該條文中不難看出這里的“應當”明顯是倡導性條款而不是強制性條款，且該條款并未將登記備案作為合同生效的條件。建設部《城市房屋租賃管理辦法》屬國務院規章，所以該《辦法》中必須備案、登記，租賃行為才合法有效的規定，不能作為認定合同是否生效的依據。

三、建設部《城市房屋租賃管理辦法》中對房屋租賃合同登記、備案的規定，是行政管理行為，而不是司法行為。新合同法判定合同無效的標準比經濟合同法嚴格的多，以鼓勵交易，充分尊重當事人意思自治為原則。限制了無效合同的范圍，擴大了可撤銷和效力待定合同范圍。只有法律和行政法規的強制性規定可作為判定合同效力的依據，地方法規和行政規章，一般不能作為判定依據。對于未上升為法律和行政法規的某些強制性規定，由于關系到國計民生和其他特殊需要，最高人民法院目前通常采取有關司法解釋的方式來解決這一特殊問題。建設部《城市房屋租賃管理辦法》是部門規章，其房屋租賃合同登記備案生效的規定，尚未被最高院司法解釋采納。故依此得出合同不生效的依據不足。該規定是為了防止一房多頭出租，加強房屋租賃管理的行為，登記起明示作用，產生對抗第三人的效力，所以它是行政管理行為，而不是司法行為。

第一章總則

第一條為了加強城市房屋權屬登記管理，保護房屋權利人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條本市行政區域內城市規劃區國有土地上房屋權屬登記管理，按本條例執行。

第三條城市房屋的所有權及他項權與該房屋占用范圍內的土地使用權的權利人應當一致，不得分離；法律、法規另有規定的除外。

房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第四條《房屋所有權證》、《房屋共有權保持證》、《房屋他項權證》是國家確認房屋所有權或他項權歸屬的合法憑證。權利人憑證依法行使占有、使用、收益或處分權利。