房屋維修項目工程造價審核方法

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摘要：由于現(xiàn)在存量住房的增多，新建房屋越來越少，而對于老舊房屋的改造及維修工程逐漸增多，對結(jié)構(gòu)復(fù)雜的建筑維修項目來說，需要提前將維修項目中零散的需求進行整合，編制清單，套取相關(guān)計價依據(jù)。本文首先對房屋維修進行簡單概述，再闡述維修工程造價審核要點，最后探究維修工程造價控制措施，為相關(guān)項目工程管理提供借鑒。

關(guān)鍵詞：復(fù)雜房屋維修；造價審核；控制措施

隨著人們生活水平的提升，人們對房屋居住品質(zhì)的要求正在逐年提高。老舊小區(qū)改造已經(jīng)提上各大城市的議程，在節(jié)省工程費用的前提下，要盡可能地提升老舊項目的品質(zhì)，為房屋使用者打造心儀的居住場所,成為了現(xiàn)在建筑工程管理需要解決的難題。因此，在項目開展前，需要依據(jù)工程量計價和消耗量定額對項目清單及預(yù)算造價進行審核，以便控制成本。

1復(fù)雜房屋維修概述

隨著城市化的發(fā)展進程，城市人口正在逐漸增加，城市中新樓盤的可用地正在逐漸減少。為了提升人們的居住品質(zhì)，老舊小區(qū)改造已經(jīng)成了必然趨勢。但是由于受目前政府財力所限，對老舊房屋維修工程項目的概算費用相對較低，因此需要對工程成本進行控制，將資金用在實處。維修工程與新建工程不同，維修施工一般周期比較短、工程數(shù)量較小，主要任務(wù)是彌補原有建筑的缺陷，無法改變原有建筑的本身質(zhì)量。因此，要提升復(fù)雜房屋維修的品質(zhì)，需要進行科學(xué)的規(guī)劃，合理的安排。建筑維修工程是在已經(jīng)完工的建筑上進行維修，受到建筑原本的結(jié)構(gòu)和品質(zhì)影響，無法從根本上對房屋進行改變。由于房屋主體已經(jīng)形成，無法作出重大改變，維修工程會受到原本房屋主體結(jié)構(gòu)的限制，需根據(jù)房屋的實際情況進行維修，因此難度極大。如果是在房屋有人居住及使用的情況下進行維修，則需要考慮維修過程對內(nèi)、對外造成的影響，還要按照國家的相關(guān)規(guī)定安排工序，因而降低了工作效率，拉長維修周期，造成成本加大。因此，需要關(guān)注細節(jié)，進行提前的造價審核。另外，還需要關(guān)注質(zhì)量問題，要保證維修的品質(zhì)，確定維修的有效性，避免做無用功，平白消耗了建材。在進行維修之前需要對現(xiàn)場進行調(diào)研，其涉及的準備工作較多，但實際的目標工程量不大，造成成本與工程費的不平衡[1]。在維修過程中，會遇到許多無法預(yù)料的問題，如拆除時對原有建筑的造成損壞，因此需要增加維修工程量；維修過程中，可能發(fā)現(xiàn)部分主體結(jié)構(gòu)部件強度不夠，需要加固；由于原建筑經(jīng)過多次維修，而使現(xiàn)有建筑圖紙施工與現(xiàn)場實際不相符，產(chǎn)生工作量的增加等不確定因素，都會產(chǎn)生較多工程額外費用。在工程完工后，應(yīng)對整體的建筑結(jié)構(gòu)改變不大，并要以恢復(fù)原貌為主。與建筑新建工程不同，建筑維修工程沒有相關(guān)的完善的法律法規(guī)，相關(guān)標準不明確，在進行實際維修時，沒有具體的項目標準和規(guī)范的工作流程。因此，相較于建筑新建工程，要做好維修工作，更加困難。

2房屋維修工程費用組成以及造價審核

2.1費用組成

房屋維修工程造價可以理解為整個施工期的成本費用，此項費用主要按照工程設(shè)計圖、計價依據(jù)、現(xiàn)行市場價格等依據(jù)進行確定，切實遵循建筑主管部門要求，考慮全面當?shù)貙嶋H情況，科學(xué)制定維修工程費用組成以及實際取費標準。根據(jù)相關(guān)規(guī)定可知，維修工程費用主要包括分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規(guī)費、稅金等。分部分項工程費是指完成工程實體而產(chǎn)生的費用，包括人工費、材料費、機械費等，其中包括維修單位開展經(jīng)營活動以及施工期間間接服務(wù)所產(chǎn)生的費用，本質(zhì)上屬于維修單位管理層為了確保企業(yè)經(jīng)營管理活動有序進行所花費的成本經(jīng)濟，主要涵蓋企業(yè)管理、財務(wù)、利潤等。需要特別指出的是，將維修單位以往的法定利潤轉(zhuǎn)變?yōu)橛媱澙麧櫍瑢嵸|(zhì)上等同于企業(yè)管理費，允許投標單位在投標報價時適當向下浮動，從而促進公平競爭；措施項目費用是指維修工程施工中出現(xiàn)的，但并未構(gòu)成工程實體的費用，一般來說，需要根據(jù)維修工程的實際施工狀況來確定；其他項目費包括暫列金額、計日工、總包服務(wù)費等；規(guī)費是按照國家法律、法規(guī)規(guī)定向有關(guān)部門必須交納或計取的費用；稅金，是維修單位需要依照國家規(guī)定完成稅金的繳納，現(xiàn)為增值稅銷項稅額。

2.2審核方法

在充分掌握市場信息的前提下，房屋維修工程項目無法依照統(tǒng)一的計價依據(jù)進行工程造價工作，需要進一步結(jié)合實際工程狀況，根據(jù)以下流程完成造價工作：第一，信息收集，利用現(xiàn)有市場及各種方式完成基礎(chǔ)信息的收集，做好施工現(xiàn)場調(diào)查、施工圖紙制定、明確國家政策等工作；第二，熟悉施工圖紙及施工現(xiàn)場，將其作為工程造價編制的重要依據(jù)，造價人員需要充分了解施工圖紙的重點內(nèi)容，以此為工程造價的確定工作提供依據(jù)；第三，了解現(xiàn)行計價依據(jù)，在全方位踏勘維修項目施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)上，進一步掌握施工條件，熟悉計價依據(jù)，從而達到提高運算編制準確性的目的；第四，計算工程量，工程量作為房屋維修工程預(yù)算編制的重要基礎(chǔ)資料，需要切實保證計算結(jié)果準確、可靠，這樣相關(guān)工作人員才能以此作為憑證；第五，套取計價依據(jù)。2.2.1全面審核法全面審核法通常適用于項目規(guī)模較小,維修項目較少的維修工程，如果維修沒有復(fù)雜的環(huán)節(jié)，原理較為簡單，可以采用該方法。通常在房屋損壞情況較輕，僅需簡單修復(fù)的情況下使用。如果對于較復(fù)雜項目，則該方法審核時間較長，所以對于時間緊、任務(wù)急的房屋維修工作不適用。2.2.2重點審核法重點審核法是根據(jù)實際的項目情況，分析出造價審核的關(guān)鍵。一般情況下，按照工程造價所占比例做出重要指標。由于房屋維修工程一般批復(fù)費用較低，因此需要對成本進行嚴格控制，而大型維修項目的各個環(huán)節(jié)較為零散，所需材料種類又較多，所以控制的重點應(yīng)該是工程造價所占比例較大的項目。2.2.3對比審核法對比審核法主要是用類似工程進行造價對比進行審核。通常應(yīng)具備很多類似工程的數(shù)據(jù)，再進行設(shè)計可行性的比較、造價的比較、維修最終效果的比較。可以進行橫向?qū)Ρ葏⒖肌Ｅc同類型維修項目的圖紙進行比對，最終選取造價較低、效果更好的圖紙。對比審核法一般用于優(yōu)化維修方案，是一種比較理想造價審核方式。2.2.4分組造價審核法分組造價審核是將維修中具有共同點的項目進行分組，并對不同組別進行分別審核。該方法可以提升造價審核的效率，將瑣碎的項目進行整合，降低審核難度。分組后，結(jié)合維修工程的實際情況，將各項工程量匯總，歸類。這樣在施工過程中，也可以按照項目清單進行分專業(yè)施工。2.2.5套用單價審核法套用單價審核是直接使用固定的定價，雖然較為簡單，但是針對實際維修工作中的不同情況，很難作出靈活的改變[2]。需要提前對諸如材料價格、設(shè)計名稱等各項信息進行收集，在收集過程中，需要注意信息的規(guī)范性和準確性。在實際的審核工作中，通常需要提前對維修目標進行調(diào)查。在實地走訪后，根據(jù)項目特點，進行審核方法的選擇。不同審核方法適用范圍不同，要提高維修質(zhì)量，降低維修的造價，需要進行合理的選擇。

2.3計價依據(jù)

房屋維修一般有兩種情況，根據(jù)維修范圍的不同，可以分成局部維修和整體維修。局部維修，顧名思義，就是進行部分維修，包括人們雙眼能看到的表面和人眼難及的隱蔽處。很多隱蔽處的維修容易被忽略，而且無法進行圖示，維修難度很大，計量計價容易出現(xiàn)遺漏，因此，需要進行實地測量記錄。整體維修則是對維修對象除主體部分進行全部拆除，再全部修復(fù)。計價工作量較大，一般能夠在圖紙上表述詳盡。通常情況下，如果房屋維修項目需編制工程量清單，并進行招投標，公平競爭后，確定合同價格。采用招投標時，雖其已確定綜合單價，但是由于項目的復(fù)雜性，在施工過程中，總是難免會出現(xiàn)合同單價之外的新增單價。對于新增單價，一般采用現(xiàn)行的計價依據(jù)確定價格。而計價依據(jù)的價格，不能生搬硬套，而應(yīng)隨現(xiàn)場施工具體情況而定。這就要求造價人員應(yīng)對施工現(xiàn)場、施工工藝、計價依據(jù)等業(yè)務(wù)要非常熟悉。

3房屋維修工程造價控制

3.1過程造價控制

房屋維修中的各個環(huán)節(jié)，都會產(chǎn)生費用。因此，不僅需要在工程前期做好決策，進行造價控制，提前做好并完善工程量清單，還需要在施工過程中進行造價控制。在決策階段，需要明確整個維修過程中的重點，進行科學(xué)地設(shè)計規(guī)劃，降低維修成本。在項目正式開始前，需要提前走訪各大材料市場，了解相關(guān)材料價格，掌握新材料、新技術(shù)。通過對材料及施工技術(shù)的比對，擬定最優(yōu)方案，降低工程造價的同時，避免竣工后出現(xiàn)問題，產(chǎn)生爭端，保證維修工程的有效性。在施工階段，調(diào)動施工人員的積極性，提前做好施工環(huán)節(jié)的績效考核，進行施工人員的內(nèi)部培訓(xùn)，將資源節(jié)約納入培訓(xùn)項目中，不僅能夠降低浪費，還可以控制成本，提高維修質(zhì)量，提高其工作效率。做好項目，為居民營造更加舒適的居住環(huán)境，實現(xiàn)房屋維修工程的各個方面的效益。

3.2工程監(jiān)理的重要性

在進行房屋維修工程時，需要注意項目的監(jiān)理工作。監(jiān)理工作就是對項目全過程的監(jiān)督管理工作。工程監(jiān)理通常以實現(xiàn)投資目標為目的，對維修的各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督管理，保障維修質(zhì)量。要想開展品質(zhì)較高的維修工程，需要提前做好相關(guān)的規(guī)劃及方案。方案內(nèi)容包括施工技術(shù)、材料選取、施工進度等，一般根據(jù)建筑的結(jié)構(gòu)以及需要維修的內(nèi)容決定。在施工過程中，需要對浪費行為進行嚴格的控制。另外，對消耗品的定量和定價都需要進行監(jiān)督，避免在此環(huán)節(jié)產(chǎn)生爭議[3]。

3.3造價審核

對于房屋維修的全過程都進行造價審核，需要對預(yù)結(jié)算審核環(huán)節(jié)進行嚴格把關(guān)。降低工程量計算過程中出現(xiàn)問題的概率，提升造價結(jié)果的可靠性。由于維修項目較為瑣碎、復(fù)雜，需要進行計算的條目較多，另外，還要對單價進行確認。最后，該過程應(yīng)當嚴格遵循相關(guān)的法律法規(guī)和行業(yè)標準，不可隨意計價。所以需要更加嚴格的復(fù)核，保證最終結(jié)果的準確性。

4結(jié)語

房屋維修項目造價清單審核需要在控制工程造價的基礎(chǔ)上，提升維修的效率和品質(zhì)。可以采用新型施工技術(shù)，利用新型材料，在降低維修成本的同時，為居民營造良好的居住環(huán)境。隨著技術(shù)的發(fā)展進步，應(yīng)當不斷創(chuàng)新造價審核方式，提升房屋維修的經(jīng)濟效益，促進房屋維修行業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

[1]黨學(xué)偉.房屋維修改造工程的步驟及特點分析[J].四川建材,2021,47(3):128-129.

[2]王曉石.房屋建筑維修工程造價控制探究[J].黑龍江科學(xué),2020,11(16):126-127.

[3]吳丹丹.A行政事業(yè)單位房屋維修專項資金管理研究[D].北京:北京交通大學(xué),2020.

作者：王琦 單位：遼寧智森人才信息咨詢服務(wù)有限公司