二手房范文10篇

目前我國房價過度上漲，房地產過熱，急需房價理性回歸、遏制房地產過熱現象，國家已開始了強有力的調控。本文將以青島市洪山坡社區二手房市場為例，通過從洪山坡社區房屋中介所獲得的相關信息來淺析國家調控政策對二手房市場帶來的影響，以期為青島地區二手房市場的發展提出合理性的建議。

一、洪山坡社區基本介紹

洪山坡社區位于青島市市北區，包括洪山坡小區、洪福山莊、枕海山莊、恒源小區等。四周交通便利，社區周邊醫院、學校、餐飲、娛樂、購物等設施配套齊全，是青島市市北區最大的住宅區之一。該社區總共約有居民15338戶，其中多層居民樓127棟，每棟平均約60戶居民，共有8890戶；有高層居民樓31棟，每棟約208戶居民，共有6448戶。社區內約有25所房產中介。其中經營超過5年規模較大房產中介包括洪山佳居、好望角地產、二十一世紀不動產、聯建行不動產、太平洋房產等。總體而言二手房房源充足且大部分居民樓都是2000年以后建成、客戶數量較大、中介數目較多。由此，對于洪山坡社區二手房市場的研究能夠在一定程度上反映國家調控政策對整個市區二手房市場的影響情況。

二、國家調控對二手房市場的影響

第一，2010年1月10日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下稱“國十一條”），由此拉開了自2010年至今國家對房地產市場的第一輪調控。就洪山坡社區而言，“國十一條”出臺之前，2009年全年該社區房價平均在每平方米8570元，平均每月成交量為56套，成交面積為4622平方米。其中僅就2009年12月，房價為每平方米9750元，成交量為57套，成交面積5223平方米。但是在“國十一條”出臺后的幾個月之內房地產市場并未降溫。1-4月，房價仍持續上漲，整個社區房產交易總量達到156套，成交面積總計13995平方米。據中介工作人員反應，2、3月份之前婚房、改善性住房、投資性住房交易接近比例1：1：1，“國十一條”出臺前后，購房者購房心態并未受到較大影響。其主要原因是近幾年我國通貨膨脹，貨幣貶值，市民不愿意把過多的錢存入銀行；其次股市又慘遭熊市，通過股票、基金獲得收益，甚至是保值風險都太大。在面對很少的投資方式情況下，買賣房屋無疑是最好的投資方式。正是在這種情況下，二手房房價居高不下，除2月份春節期間交易量有所下降外，其他月份交易量一直呈增長趨勢。2009年至2011年2月洪山坡社區二手房交易面積走勢圖，如圖1所示。

第二，2010年4月17日，國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下稱“國十條”），開始第二輪調控。信貸、土地、稅收等政策密集出臺，房地產市場有所波動，增長幅度有所減緩。但是5月份整個洪山坡社區二手房成交量激增，高達58套之多，與4月份相比增長34.88%，總成交面積為4997平方米，房價上升到每平方米11046元。如此異常的情況與青島市5月份才出臺相關政策密不可分。大量購房者力求在政策出臺之前取得交易。2009年至2011年2月洪山坡社區二手房成交量走勢圖，如圖2所示。

甲方(出賣人)：身份證件號碼：

乙方(買受人)：身份證件號碼：

甲乙雙方經過有好協商，就房屋買賣一事，在平等、自愿、誠實信用的前提下，達成如下協議：

第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

(一)座落于，建筑面積為平方米;套內建筑面積__________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積____________平方米;

(二)出售房屋的所有權證證號為;

目前我國房價過度上漲，房地產過熱，急需房價理性回歸、遏制房地產過熱現象，國家已開始了強有力的調控。本文將以青島市洪山坡社區二手房市場為例，通過從洪山坡社區房屋中介所獲得的相關信息來淺析國家調控政策對二手房市場帶來的影響，以期為青島地區二手房市場的發展提出合理性的建議。

一、洪山坡社區基本介紹

洪山坡社區位于青島市市北區，包括洪山坡小區、洪福山莊、枕海山莊、恒源小區等。四周交通便利，社區周邊醫院、學校、餐飲、娛樂、購物等設施配套齊全，是青島市市北區最大的住宅區之一。該社區總共約有居民15338戶，其中多層居民樓127棟，每棟平均約60戶居民，共有8890戶；有高層居民樓31棟，每棟約208戶居民，共有6448戶。社區內約有25所房產中介。其中經營超過5年規模較大房產中介包括洪山佳居、好望角地產、二十一世紀不動產、聯建行不動產、太平洋房產等。總體而言二手房房源充足且大部分居民樓都是2000年以后建成、客戶數量較大、中介數目較多。由此，對于洪山坡社區二手房市場的研究能夠在一定程度上反映國家調控政策對整個市區二手房市場的影響情況。

二、國家調控對二手房市場的影響

第一，2010年1月10日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下稱“國十一條”），由此拉開了自2010年至今國家對房地產市場的第一輪調控。就洪山坡社區而言，“國十一條”出臺之前，2009年全年該社區房價平均在每平方米8570元，平均每月成交量為56套，成交面積為4622平方米。其中僅就2009年12月，房價為每平方米9750元，成交量為57套，成交面積5223平方米。但是在“國十一條”出臺后的幾個月之內房地產市場并未降溫。1-4月，房價仍持續上漲，整個社區房產交易總量達到156套，成交面積總計13995平方米。據中介工作人員反應，2、3月份之前婚房、改善性住房、投資性住房交易接近比例1：1：1，“國十一條”出臺前后，購房者購房心態并未受到較大影響。其主要原因是近幾年我國通貨膨脹，貨幣貶值，市民不愿意把過多的錢存入銀行；其次股市又慘遭熊市，通過股票、基金獲得收益，甚至是保值風險都太大。在面對很少的投資方式情況下，買賣房屋無疑是最好的投資方式。正是在這種情況下，二手房房價居高不下，除2月份春節期間交易量有所下降外，其他月份交易量一直呈增長趨勢。2009年至2011年2月洪山坡社區二手房交易面積走勢圖，如圖1所示。

第二，2010年4月17日，國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下稱“國十條”），開始第二輪調控。信貸、土地、稅收等政策密集出臺，房地產市場有所波動，增長幅度有所減緩。但是5月份整個洪山坡社區二手房成交量激增，高達58套之多，與4月份相比增長34.88%，總成交面積為4997平方米，房價上升到每平方米11046元。如此異常的情況與青島市5月份才出臺相關政策密不可分。大量購房者力求在政策出臺之前取得交易。2009年至2011年2月洪山坡社區二手房成交量走勢圖，如圖2所示。

一、洪山坡社區基本介紹

洪山坡社區位于青島市市北區，包括洪山坡小區、洪福山莊、枕海山莊、恒源小區等。四周交通便利，社區周邊醫院、學校、餐飲、娛樂、購物等設施配套齊全，是青島市市北區最大的住宅區之一。該社區總共約有居民15338戶，其中多層居民樓127棟，每棟平均約60戶居民，共有8890戶；有高層居民樓31棟，每棟約208戶居民，共有6448戶。社區內約有25所房產中介。其中經營超過5年規模較大房產中介包括洪山佳居、好望角地產、二十一世紀不動產、聯建行不動產、太平洋房產等。總體而言二手房房源充足且大部分居民樓都是2000年以后建成、客戶數量較大、中介數目較多。由此，對于洪山坡社區二手房市場的研究能夠在一定程度上反映國家調控政策對整個市區二手房市場的影響情況。

二、國家調控對二手房市場的影響

第一，2010年1月10日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下稱“國十一條”），由此拉開了自2010年至今國家對房地產市場的第一輪調控。就洪山坡社區而言，“國十一條”出臺之前，2009年全年該社區房價平均在每平方米8570元，平均每月成交量為56套，成交面積為4622平方米。其中僅就2009年12月，房價為每平方米9750元，成交量為57套，成交面積5223平方米。但是在“國十一條”出臺后的幾個月之內房地產市場并未降溫。1-4月，房價仍持續上漲，整個社區房產交易總量達到156套，成交面積總計13995平方米。據中介工作人員反應，2、3月份之前婚房、改善性住房、投資性住房交易接近比例1：1：1，“國十一條”出臺前后，購房者購房心態并未受到較大影響。其主要原因是近幾年我國通貨膨脹，貨幣貶值，市民不愿意把過多的錢存入銀行；其次股市又慘遭熊市，通過股票、基金獲得收益，甚至是保值風險都太大。在面對很少的投資方式情況下，買賣房屋無疑是最好的投資方式。正是在這種情況下，二手房房價居高不下，除2月份春節期間交易量有所下降外，其他月份交易量一直呈增長趨勢。2009年至2011年2月洪山坡社區二手房交易面積走勢圖，如圖1所示。

第二，2010年4月17日，國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下稱“國十條”），開始第二輪調控。信貸、土地、稅收等政策密集出臺，房地產市場有所波動，增長幅度有所減緩。但是5月份整個洪山坡社區二手房成交量激增，高達58套之多，與4月份相比增長34.88%，總成交面積為4997平方米，房價上升到每平方米11046元。如此異常的情況與青島市5月份才出臺相關政策密不可分。大量購房者力求在政策出臺之前取得交易。2009年至2011年2月洪山坡社區二手房成交量走勢圖，如圖2所示。

第三，2010年9月市場回暖帶來第三輪價格調整。房價的再度上漲導致中央及相關單位在9月29日密集出臺了相關政策，包括更嚴格的信貸政策，將首套房的首付比例統一提高至30%，全國性限制第三套房按揭貸款等。這一系列政策對洪山坡社區的二手房交易并未造成較大沖擊。尤其到了年底，即2010年12月份，洪山坡社區總交易量仍在50套以上的水平，與11月份相比，漲幅達到15.56%。成交量的擴大必然讓市場活躍，價格自然水漲船高，每平方米高達13006元。。除了旺盛需求的主力以外，社區附近地鐵線的建設也相當“給力”，政策的不明預期也起到了火上澆油的作用。越漲越買的心理又刺激了集中消費，年關沖刺也成了一種習慣。2009年至2011年2月洪山坡社區二手房房價走勢，如圖3所示。

本合同雙方當事人：

賣方（以下簡稱甲方）：＿＿（本人）

（法定代表人）姓名：＿＿＿＿＿

（身份證）（護照）（營業執照號碼）：＿＿＿

國籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿

賣方（以下簡稱甲方）：＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿國籍：＿＿（身份證）（護照）（營業執照號碼）：＿＿＿地址：＿＿＿郵政編碼：＿＿＿聯系電話：＿＿＿委托人：＿＿＿國籍：＿＿電話：＿＿地址：＿＿郵政編碼：＿＿＿

買方（以下簡稱乙方）：＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿國籍：＿＿（身份證）（護照）（營業執照號碼）：＿＿＿地址：＿＿＿郵政編碼：＿＿＿聯系電話：＿＿＿委托人：＿＿＿國籍：＿＿電話：＿＿地址：＿＿郵政編碼：＿＿＿

第一條房屋的基本情況。

甲方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于＿＿；位于第＿＿＿層，共＿＿＿（套）（間），房屋結構為＿＿，建筑面積＿＿＿＿＿平方米（其中實際建筑面積＿＿＿平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積＿＿＿平方米），房屋用途為＿＿＿；該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附著設施見附件二；（房屋所有權證號、土地使用權證號）（房地產權證號）為＿＿。

第二條房屋面積的特殊約定。

本合同第一條所約定的面積為（甲方暫測）（原產權證上標明）（房地產產權登記機關實際測定）面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積（以下簡稱暫測面積）與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積（以下簡稱實際面積）為準。

[論文關鍵詞]二手房流轉稅調控策略

[論文摘要]文章分析了2005年以來新增二手房交易稅金的調控效果，發現由于這些流轉稅易于轉嫁、二手房供求失衡等原因，不但沒有達到穩定房價的目的，反而增加了買房人的購房成本和納稅風險，通過縮小二手房市場總量抑制了二手房市場的健康發展，并引起房價上漲。因此，我國應將稅收調控重點由流轉環節向保有環節轉變，將營業稅和個稅修改為針對非普通商品房征收，將稅收調控與其他調控措施配合運用。

2005年以來，房價上漲過快，我國陸續出臺了新老“國八條”、“國六條”等被稱為“房地產新政”的房地產政策及相關配套措施，稅收調節首當其沖，尤其是二手房交易稅收政策的變化備受關注。新增二手房交易稅調控目的是打擊投機性炒房，控制房價持續飆升，從而穩定房價。本文對這些交易稅實施效果及其原因進行了分析，旨在為現行二手房稅收調控策略修改提供參考依據。

一、“房地產新政”實施后二手房交易稅變化及調控目的

(一)“房地產新政”實施后二手房交易稅變化

2005年以來，針對二手房交易的稅收調控政策變化主要有：(1)開征營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，三者合計為稅基的5.5％，5年內(2005年6月1日起為2年，2006年6月1日改為5年)轉讓的二手房按轉讓收入全額征收；5年以上的普通商品房免、非普通商品房差額征稅。2009年1月1日起暫時減免一年，普通住房超過2年(含2年)轉讓免征，不足2年差額征收；非普通住房超過2年(含2年)轉讓差額征收，不足2年按轉讓收入全額征收。(2)2006年8月1日起個人所得稅由自主申報改為強制征收，能提供原始憑據的按轉讓收入減財產原值和合理費用后余額的20％征收；不能提供原始憑據的，按轉讓收入的1％～3％征收，大部分城市采用1％。在實際執行中，由于賣主普遍不能或不愿提供購房的原始憑證，一般按交易價格的1％計繳個稅。(3)2006年年末以來一些城市相繼對不超過一定年限(5年或3年)轉讓的非普通商品房征收土地增值稅，稅率一般為0.5％或1％。(4)從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1％；對個人銷售或購買住房暫免征印花稅；對個人銷售住房暫免征土地增值稅。按照規定新增加的二手房交易稅均由賣方承擔。

日前，國家稅務總局正式了二手房交易應開征20%所得稅的確認消息。而頗為耐人尋味的是，近一年來，有關二手房交易個人所得稅征與不征的消息，從杭州、青島，再到南京、北京，幾乎都是從模糊中開始、在模糊中結束。

那么，這個實際上早已存在，但至今才被推至臺前的二手房交易稅種，為什么會遭遇今天這種如此互相矛盾、尷尬的局面呢？

筆者認為，首要原因在于政府在設計稅法和實施稅法時，效率與公平的兩難關系沒有很好處理。從收入效應來說，開征二手房個稅，將直接減少賣房者的利潤，壓縮他們再次投機房產的資本，降低循環炒作房產的空間，從整個社會的角度，二手房的交易總量將會減少，交易頻率將會降低；而從替代效應來說，由于出售二手房要交納20%個稅，因此，變出售為出租的行為將會增加（因為出租二手房的稅率相對較低，且易逃稅）。另外，擁有多處私房的產權人也可能會選擇空置房產以待價格上漲后出售。可見，征收二手房交易個稅必然導致的結果是二手房交易量萎縮，可能導致的結果是刺激房屋租賃市場擴大或者引起大量空置房屋的出現。上述結果對規范房產資源、打擊投機炒房行為也許有效，但因為可用于出售的房屋供給量減少，客觀上造成了準備購買二手房作為普通居住者的購房困難，降低了他們的福利水平，稅法的公平性原則就不能得到體現。因此，當部分地區在進行個稅征收試點后發現社會公平與經濟效率目標嚴重沖突時，地方政府必然會因為選擇公平而暫時放棄征稅。

第二個原因在于稅法實施后，由于稅負轉嫁而容易引起社會分配不公。簡單來說，稅負轉嫁是指商品交換過程中，納稅人通過提高銷售價格或壓低購進價格的方法，將稅負轉移給購買者或供應者的一種經濟現象。稅負轉嫁的結果必然引起商品價格升降，從而實現或者破壞社會公正。開征二手房個稅以后，如果納稅人能夠把20%的稅負部分或者全部轉嫁給購買人，那么房產價格不僅不會下降而且還會上升。

從經濟理論和實踐看，房產交易的需求彈性遵守“馬太效應”，即地理位置越優越、價格越高的房產其需求量越少受到價格的影響；而地理位置差，價格水平較低的住房需求卻容易受到價格水平的影響。所以，對好地段、高價格的二手房征稅，由于其需求彈性小，納稅人容易轉嫁稅負，征稅后的房產價格將會高于稅前。因此，如果稅務機關選擇那些較容易進行房產稅負轉嫁的地區和地段開征個稅，其結果只能是刺激房屋價格上漲，進一步扭曲住房資源配置，破壞社會公正。

那么，為了維護社會公正，是否就應該在不容易進行稅負轉嫁的地區和地段實行呢？筆者認為，由于稅負轉嫁會強化二手房賣方（納稅人）逃稅的動機，在不容易通過提高二手房價格進行稅負轉嫁的地區，買賣雙方可能會利用“虛假贈與”、“虛假租賃”等方式偷逃所得稅，破壞稅法的嚴肅性，腐蝕納稅人依法納稅的自覺性，進一步加深社會分配的不公。因此，其同樣不適宜。

根據《國家稅務總局關于應用評稅技術核定房地產交易計稅價格的意見》國稅函〔〕309號）及《財政部國家稅務總局關于開展應用房地產評稅技術核定交易環節計稅價格工作的通知》財稅〔〕100號）等文件精神，為切實做好我區應用評稅技術核定二手房屋交易計稅價格試點工作（以下簡稱“核價工作”進一步加強全區房地產交易稅費的征收管理。特制本工作方案。

一、指導思想

建立個人住宅轉讓計稅價格評估征管系統，通過開展“核價工作”形成全區個人住宅價格評估標準。有效解決二手房交易瞞報成交價格、不如實申報納稅的突出問題，夯實房屋交易環節稅收征管基礎，提高計稅價格管理水平，為全市逐步實施應用房地產評稅技術核定交易環節計稅價格工作提供可靠數據和參考信息。

二、組織保障

一）組織機構

成立區應用評稅技術核定二手房交易計稅價格工作領導小組：

摘要：當前存量二手房交易在住房市場中所占的比例逐步增加，據統計，目前整體存量房交易中次新房的比例為近40%。但是現在的住房交易市場存在許多問題，影響了交易市場的健康有序發展。文章將從次新房概念入手，提出次新房市場存在的問題，并分析解決問題的措施，希望能給購房者一些啟示。

關鍵詞：次新房；信息不對稱；房地產中介

一、次新房的概念及房源

所謂次新房，就是較新的二手房或空置房，一般指竣工后房齡在5年之內，甚至仍然是毛坯的房屋。二手次新房交房后根本就沒有入住過，跟新房沒有多大的區別。當經濟發展和城市化水平達到一定階段后，住宅將由外延式拓展逐步讓位于內涵式的更新、改造。由于人均擁有住宅面積飽和，增量房（新建商品房）減少，所以一手房銷售下降，交易將集中至存量房（二手房）市場。介于新房和二手房之間的次新房市場正在悄然崛起，已成為房地產市場交易中的一個新熱點。

次新房房源，一是個人購房者轉手交易，包括購房者最初購買時考慮不周，入住后感覺并不適合自己居住，便轉手出售，重新選購；或是一些人因經濟狀況改變變賣房產，由于薪金的變動，還貸壓力太大，收入與支出嚴重失衡，只好出售入住不久的房子。又或是購房者生活、工作發生重大變動只能將購買不長時間的房屋轉手賣掉。二是投資者回報收益不理想，便以售代租。由于近幾年物業回報率逐漸縮水，已從20世紀90年代20%—30%的高回報率降至現在的5%—8%左右，造成一些投資者出售購買不久的房屋，或是投機獲利出局。某些次新房的業主是在項目的內部認購階段或期房的早期階段購買的房產，由于當時購買的價格很低，即便現在以二手房的價格出售，也能獲取可觀的理想收益。這部分業主希望獲利出局，也使得部分次新房流入市場。三是一部分尾房、債權房等空置房，包括開發商用于抵債權房及被法院罰沒、羈押的房屋。

二、次新房交易市場現狀及存在的問題