國家調(diào)控政策對二手房的影響詮釋

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目前我國房價過度上漲，房地產(chǎn)過熱，急需房價理性回歸、遏制房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，國家已開始了強(qiáng)有力的調(diào)控。本文將以青島市洪山坡社區(qū)二手房市場為例，通過從洪山坡社區(qū)房屋中介所獲得的相關(guān)信息來淺析國家調(diào)控政策對二手房市場帶來的影響，以期為青島地區(qū)二手房市場的發(fā)展提出合理性的建議。

一、洪山坡社區(qū)基本介紹

洪山坡社區(qū)位于青島市市北區(qū)，包括洪山坡小區(qū)、洪福山莊、枕海山莊、恒源小區(qū)等。四周交通便利，社區(qū)周邊醫(yī)院、學(xué)校、餐飲、娛樂、購物等設(shè)施配套齊全，是青島市市北區(qū)最大的住宅區(qū)之一。該社區(qū)總共約有居民15338戶，其中多層居民樓127棟，每棟平均約60戶居民，共有8890戶；有高層居民樓31棟，每棟約208戶居民，共有6448戶。社區(qū)內(nèi)約有25所房產(chǎn)中介。其中經(jīng)營超過5年規(guī)模較大房產(chǎn)中介包括洪山佳居、好望角地產(chǎn)、二十一世紀(jì)不動產(chǎn)、聯(lián)建行不動產(chǎn)、太平洋房產(chǎn)等。總體而言二手房房源充足且大部分居民樓都是2000年以后建成、客戶數(shù)量較大、中介數(shù)目較多。由此，對于洪山坡社區(qū)二手房市場的研究能夠在一定程度上反映國家調(diào)控政策對整個市區(qū)二手房市場的影響情況。

二、國家調(diào)控對二手房市場的影響

第一，2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下稱“國十一條”），由此拉開了自2010年至今國家對房地產(chǎn)市場的第一輪調(diào)控。就洪山坡社區(qū)而言，“國十一條”出臺之前，2009年全年該社區(qū)房價平均在每平方米8570元，平均每月成交量為56套，成交面積為4622平方米。其中僅就2009年12月，房價為每平方米9750元，成交量為57套，成交面積5223平方米。但是在“國十一條”出臺后的幾個月之內(nèi)房地產(chǎn)市場并未降溫。1-4月，房價仍持續(xù)上漲，整個社區(qū)房產(chǎn)交易總量達(dá)到156套，成交面積總計13995平方米。據(jù)中介工作人員反應(yīng)，2、3月份之前婚房、改善性住房、投資性住房交易接近比例1：1：1，“國十一條”出臺前后，購房者購房心態(tài)并未受到較大影響。其主要原因是近幾年我國通貨膨脹，貨幣貶值，市民不愿意把過多的錢存入銀行；其次股市又慘遭熊市，通過股票、基金獲得收益，甚至是保值風(fēng)險都太大。在面對很少的投資方式情況下，買賣房屋無疑是最好的投資方式。正是在這種情況下，二手房房價居高不下，除2月份春節(jié)期間交易量有所下降外，其他月份交易量一直呈增長趨勢。2009年至2011年2月洪山坡社區(qū)二手房交易面積走勢圖，如圖1所示。

第二，2010年4月17日，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下稱“國十條”），開始第二輪調(diào)控。信貸、土地、稅收等政策密集出臺，房地產(chǎn)市場有所波動，增長幅度有所減緩。但是5月份整個洪山坡社區(qū)二手房成交量激增，高達(dá)58套之多，與4月份相比增長34.88%，總成交面積為4997平方米，房價上升到每平方米11046元。如此異常的情況與青島市5月份才出臺相關(guān)政策密不可分。大量購房者力求在政策出臺之前取得交易。2009年至2011年2月洪山坡社區(qū)二手房成交量走勢圖，如圖2所示。

第三，2010年9月市場回暖帶來第三輪價格調(diào)整。房價的再度上漲導(dǎo)致中央及相關(guān)單位在9月29日密集出臺了相關(guān)政策，包括更嚴(yán)格的信貸政策，將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30%，全國性限制第三套房按揭貸款等。這一系列政策對洪山坡社區(qū)的二手房交易并未造成較大沖擊。尤其到了年底，即2010年12月份，洪山坡社區(qū)總交易量仍在50套以上的水平，與11月份相比，漲幅達(dá)到15.56%。成交量的擴(kuò)大必然讓市場活躍，價格自然水漲船高，每平方米高達(dá)13006元。。除了旺盛需求的主力以外，社區(qū)附近地鐵線的建設(shè)也相當(dāng)“給力”，政策的不明預(yù)期也起到了火上澆油的作用。越漲越買的心理又刺激了集中消費，年關(guān)沖刺也成了一種習(xí)慣。2009年至2011年2月洪山坡社區(qū)二手房房價走勢，如圖3所示。

第四，2011年1月26日，為進(jìn)一步擴(kuò)大和鞏固調(diào)控成果，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（以下稱“國八條”）。對此，青島市也出臺了十二項政策。

據(jù)洪山坡二手房工作人員分析，首付款比例的增大，貸款利率的提高讓很多工薪階層對購房望而卻步。按青島市多年來慣例，交易過程中相關(guān)稅費一般由買方承擔(dān)，對與個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的營業(yè)稅按全額征收必然增加了購房者的負(fù)擔(dān)。限購令的出臺，更讓買房需求者驟減。國家為了抑制通貨膨脹，上調(diào)銀行準(zhǔn)備金率，使市場流動資金減少，因此銀行貸款下放周期大大變長，買房顧客沒有足夠的資金交納首套房30%的首付，二套房高達(dá)60%的首付。同時銀行利率的不斷上調(diào)增加了居民將資金存入銀行的意愿，同時降低了投機(jī)性購房的可能。由于房價的居高不下，購買者本身的資金缺乏，使得小戶型住房供不應(yīng)求。

綜合各種因素，自2011年新政以來，社區(qū)內(nèi)二手房成交量僅有8套。目前二手房市場已經(jīng)進(jìn)入“冬眠期”。

三、發(fā)展二手房市場的對策與建議

第一，從國家政府角度來看，一是應(yīng)從源頭入手，規(guī)范土地市場。二是增加房地產(chǎn)市場的信息透明度，通過市場信息、引導(dǎo)和規(guī)范，控制人為惜售和炒作行為，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費者理性消費。三是政府應(yīng)采取更加嚴(yán)格的稅收制度，來抑制二手房市場的投機(jī)現(xiàn)象。四是利用貨幣金融政策調(diào)控市場。政府可以加大提高利率、緊縮房地產(chǎn)信貸額、限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策的力度，調(diào)整二手房市場房產(chǎn)價格和限制投機(jī)行為。

第二，從房屋中介角度來看，一是規(guī)范和明確二手房交易流程，告知客戶在房產(chǎn)交易中的注意事項及流程，并且向客戶明示費用的收取明細(xì)，并出具蓋有公司法定公章的收據(jù)或發(fā)票。二是增加買賣雙方的信息對稱性。對于推動二手房交易具有非常重要的意義。在國家政策的整頓調(diào)控下，保證住房價格公開透明及不存在住房銷售過程中的欺詐行為，進(jìn)而來遏制住房價的快速上漲，提高二手房交易量。三是提高中介經(jīng)紀(jì)人自身的專業(yè)素質(zhì)。中介經(jīng)紀(jì)人為買賣雙方提供專業(yè)意見，消除由于二手房交易手續(xù)復(fù)雜而導(dǎo)致的雙方不信任，是交易能夠順利進(jìn)行，最終促進(jìn)二手房市場健康、良性發(fā)展。

四、結(jié)束語

綜觀2010年至今國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，已經(jīng)對房屋交易市場，特別是二手房市場生了巨大影響。但從目前市場情況來看，預(yù)計二手房市場的回暖要到2011年的4月份才能出現(xiàn)，在此期間，二手房市場價格可能會出現(xiàn)調(diào)整，但是走勢尚難以預(yù)期。為了鞏固調(diào)控效果、防止市場調(diào)控后的報復(fù)性反彈，還需要政府加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，也需要買賣雙方及房屋中介客觀冷靜的分析市場情形。一個健康、穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場，需要各方共同的努力。