有關(guān)二手房交易稅控制結(jié)果及稅收控制方案探討

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[論文關(guān)鍵詞]二手房流轉(zhuǎn)稅調(diào)控策略

[論文摘要]文章分析了2005年以來新增二手房交易稅金的調(diào)控效果，發(fā)現(xiàn)由于這些流轉(zhuǎn)稅易于轉(zhuǎn)嫁、二手房供求失衡等原因，不但沒有達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目的，反而增加了買房人的購房成本和納稅風(fēng)險(xiǎn)，通過縮小二手房市場總量抑制了二手房市場的健康發(fā)展，并引起房價(jià)上漲。因此，我國應(yīng)將稅收調(diào)控重點(diǎn)由流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變，將營業(yè)稅和個(gè)稅修改為針對非普通商品房征收，將稅收調(diào)控與其他調(diào)控措施配合運(yùn)用。

2005年以來，房價(jià)上漲過快，我國陸續(xù)出臺了新老“國八條”、“國六條”等被稱為“房地產(chǎn)新政”的房地產(chǎn)政策及相關(guān)配套措施，稅收調(diào)節(jié)首當(dāng)其沖，尤其是二手房交易稅收政策的變化備受關(guān)注。新增二手房交易稅調(diào)控目的是打擊投機(jī)性炒房，控制房價(jià)持續(xù)飆升，從而穩(wěn)定房價(jià)。本文對這些交易稅實(shí)施效果及其原因進(jìn)行了分析，旨在為現(xiàn)行二手房稅收調(diào)控策略修改提供參考依據(jù)。

一、“房地產(chǎn)新政”實(shí)施后二手房交易稅變化及調(diào)控目的

(一)“房地產(chǎn)新政”實(shí)施后二手房交易稅變化

2005年以來，針對二手房交易的稅收調(diào)控政策變化主要有：(1)開征營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，三者合計(jì)為稅基的5.5％，5年內(nèi)(2005年6月1日起為2年，2006年6月1日改為5年)轉(zhuǎn)讓的二手房按轉(zhuǎn)讓收入全額征收；5年以上的普通商品房免、非普通商品房差額征稅。2009年1月1日起暫時(shí)減免一年，普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征，不足2年差額征收；非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓差額征收，不足2年按轉(zhuǎn)讓收入全額征收。(2)2006年8月1日起個(gè)人所得稅由自主申報(bào)改為強(qiáng)制征收，能提供原始憑據(jù)的按轉(zhuǎn)讓收入減財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后余額的20％征收；不能提供原始憑據(jù)的，按轉(zhuǎn)讓收入的1％～3％征收，大部分城市采用1％。在實(shí)際執(zhí)行中，由于賣主普遍不能或不愿提供購房的原始憑證，一般按交易價(jià)格的1％計(jì)繳個(gè)稅。(3)2006年年末以來一些城市相繼對不超過一定年限(5年或3年)轉(zhuǎn)讓的非普通商品房征收土地增值稅，稅率一般為0.5％或1％。(4)從2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征印花稅；對個(gè)人銷售住房暫免征土地增值稅。按照規(guī)定新增加的二手房交易稅均由賣方承擔(dān)。

(二)新增二手房交易稅調(diào)控目的

按現(xiàn)行規(guī)定，如果未超過規(guī)定年限，普通商品房交易中賣方應(yīng)承擔(dān)營業(yè)稅等5.5％、個(gè)稅1％及印花稅0.05％，稅金合計(jì)達(dá)到房價(jià)的6.55％(土地增值稅針對未超過5年的非普通商品房，涉及房屋不多，2008年11月1日新的免稅政策涉稅金額很小且實(shí)行時(shí)間很短，故忽略未計(jì))，而應(yīng)由買方承擔(dān)的只有契稅和印花稅，二者合計(jì)占房價(jià)1.55％，賣方是買方應(yīng)繳稅金的4.23倍。可見，國家新推出的二手房交易稅主要是針對賣方的，稅收調(diào)控目的是打擊投機(jī)性炒房，控制房價(jià)持續(xù)飆升，從而穩(wěn)定房價(jià)。

二、二手房交易稅調(diào)控效果分析

(一)縮小了二手房市場總量，抑制了二手房市場的健康發(fā)展

二手房市場與增量房地產(chǎn)市場比，雖房屋較舊、結(jié)構(gòu)和質(zhì)量相對較差，但其面積一般比較小、總體價(jià)位較低、區(qū)位好、交通便利、風(fēng)險(xiǎn)小，在一些城市，特別是發(fā)展相對較早的城市，已經(jīng)發(fā)展為與增量房地產(chǎn)市場相匹敵的部分。以北京二手房成交量為例，從2000年的1100套到2005年的7.018萬套，短短6年間，增長了63倍；即便在市場交易基數(shù)擴(kuò)大后，2004年和2005年也分別保持了64％和23％的增長幅度(孫一冰，2007)。

二手房交易增加營業(yè)稅、個(gè)稅等流轉(zhuǎn)稅后，涉稅二手房交易中賣主得到的收入是買主支付的金額與相關(guān)稅金的差額，如果房價(jià)不變，賣主得到的收入將減少。在住房供不應(yīng)求和房價(jià)看漲的情況下，多數(shù)賣主持房待售，涉及營業(yè)稅的二手房供應(yīng)量減少。如2006年8月，北京市宣武區(qū)成交的二手房中5年以上的占52％，而同年10月，這一比例達(dá)到71％。在我國，有營業(yè)稅的二手房占二手房房源的絕大部分，這部分房源供應(yīng)量減少，直接造成二手房市場供應(yīng)總量減少。從2006年后半年的數(shù)字來看，始終保持高速增長的二手房成交量首次遭遇“寒流”，深圳、上海等地的二手房交易量較2005年均有下降，“我愛我家”在2006年12月預(yù)測北京二手房交易量全年漲幅僅為8％，創(chuàng)歷史最低(姜陣劍、荊海鷗，2006)。中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年上海二手住宅成交量比2005年減少13.9％。

由此可見，二手房流轉(zhuǎn)稅稅賦加大后，二手房交易量增幅普遍下降，縮小了二手房市場總量，抑制了二手房市場的健康發(fā)展，這與我國多年來一直鼓勵與扶持二手房市場的初衷背道而馳。

(二)惡化了供求關(guān)系，引起房價(jià)進(jìn)一步上漲

二手房市場供應(yīng)總量減少使房源更加緊張，供求失衡更加嚴(yán)重，涉稅二手房賣主直接把有關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買主頭上，免稅二手房賣主也隨之加價(jià)，二手房價(jià)格普遍上漲；二手房價(jià)格直逼新房，迫使買主轉(zhuǎn)向增量商品房，新建商品房坐地漲價(jià)。盡管新房漲價(jià)因素很多，但短短幾天漲幅如此之大，特別是2006年8月以前持續(xù)下跌的上海房價(jià)這時(shí)也突然上漲，不能不承認(rèn)個(gè)稅調(diào)控政策起到了決定性作用。可見，新增二手房交易流轉(zhuǎn)稅通過縮小二手房供應(yīng)總量，惡化了供求關(guān)系，提高了二手房房價(jià)，并通過二手房和新房市場聯(lián)動造成房價(jià)整體上漲，從而形成房價(jià)上漲的惡性循環(huán)。2007年房價(jià)瘋漲，不少城市連續(xù)幾個(gè)月房價(jià)環(huán)比上漲達(dá)兩位數(shù)，導(dǎo)致2007年年末房價(jià)超過了人們承受的極限，同時(shí)受連續(xù)6次加息等宏觀調(diào)控政策的影響，2008年二手房市場需求疲軟，有價(jià)無市，房屋中介公司經(jīng)營難以為繼。

(三)增加了購房人的購房成本和納稅風(fēng)險(xiǎn)，而對賣房人影響很小

新增加稅種均是流轉(zhuǎn)稅，具有易轉(zhuǎn)嫁的特點(diǎn)，由于我國二手房市場房源緊張，在北京供需比例大概是1:7，新的流轉(zhuǎn)稅政策又進(jìn)一步減少了二手房房源，實(shí)際上二手房交易中新增的流轉(zhuǎn)稅均由買主承擔(dān)，購房成本大大增加。為了降低納稅負(fù)擔(dān)，在房地產(chǎn)中介公司的撮合下，普遍采用黑白合同等方式避稅，即房屋成交按實(shí)際成交價(jià)，而繳納各種稅款按政府區(qū)域房屋指導(dǎo)價(jià)。這樣，購房人雖暫時(shí)降低了購房成本，但一旦被查出，不但要補(bǔ)交稅款還要承擔(dān)高額罰款，且國家二手房交易相關(guān)政策和房地產(chǎn)市場均處于變動之中，一旦自己購買的房屋需要出售，購入時(shí)的低房價(jià)和出售時(shí)的高房價(jià)之差可能需要繳納更多稅款，購房人目前和未來的納稅風(fēng)險(xiǎn)都很高。而對于賣房人來說，二手房交易的稅金完全轉(zhuǎn)嫁給了購房人，只要達(dá)到自己預(yù)期的收益水平即可拋售，二手房交易稅金對其影響很小。

三、二手房交易稅調(diào)控失敗的原因分析

(一)二手房供求關(guān)系不平衡

政府對房價(jià)干預(yù)只能是短期行為，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和長期來看，作為一種商品，其價(jià)格最終由房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系決定。從房地產(chǎn)市場供需情況看，需求旺盛和供給不足是我國今后相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)房地市場的基本特征。住房需求來自五個(gè)方面：(1)2007年年末，我國城鎮(zhèn)化水平為44.9％，處于城市化加速發(fā)展時(shí)期，城市化過程中新增城市人口帶來了剛性需求；(2)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長及居民收入增加導(dǎo)致的改善性需求；(3)低利率加通貨膨脹導(dǎo)致的存款負(fù)利率造成的投資、投機(jī)性需求；(4)舊城改造、房屋拆遷帶來的被動性需求；(5)人民幣升值和房價(jià)上漲導(dǎo)致的外資投資性需求。住房需求以城市人口增長和居民收入增加為基本動力，因此，以上五個(gè)方面需求中以(1)和(2)為主。而我國人多地少、土地資源稀缺的基本國情及貨幣緊縮政策決定了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模難以滿足需要，而存量二手房數(shù)量有限，且大部分是購買不滿5年的。因此，從供求關(guān)系看，我國旁地產(chǎn)市場具有典型的賣力市場特征。

二手房市場房源本來就很有限，新的稅收政策又使得二手房供求失衡更加嚴(yán)重，房價(jià)越調(diào)控反而越高。2008年年末以來，二手房價(jià)格下降主要受房價(jià)過高、保障性住房力度加大等國家宏觀調(diào)控政策，以及次貸危機(jī)影響我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)等因素綜合影響和二手房需求量下降所致，而不是流轉(zhuǎn)稅調(diào)控起作用的結(jié)果。2008年年末國家出臺稅收優(yōu)惠政策刺激住房需求，如二手房交易暫免土地增值稅、營業(yè)稅征繳期限由5年改為2年等，也說明房價(jià)下降是需求不足的結(jié)果。

(二)新增的二手房交易流轉(zhuǎn)稅易于轉(zhuǎn)嫁

根據(jù)稅賦的相對轉(zhuǎn)嫁理論，決定商品課稅轉(zhuǎn)嫁與歸宿的關(guān)鍵因素是課稅商品的供求彈性，彈性小者將負(fù)擔(dān)更多的稅收(高鴻業(yè)，2005)。從居民的思想觀念看，我國自古以來擁有一套自己住房的思想相當(dāng)普遍；從我國近年來經(jīng)濟(jì)增長、城市化發(fā)展和城市人口的增長速度看，住房消費(fèi)需求旺盛；從住房的商品屬性看，住房是生活必需品、不易替代品和耐用消費(fèi)品。因此，需求量大且彈性小。而我國的二手房持有者，除少量投機(jī)者外，多擁有兩套以上住房，價(jià)格不合適或預(yù)計(jì)房價(jià)上漲可保有待售，供給的彈性很大。因此，在國家既沒有系統(tǒng)配套措施控制高房價(jià)，也沒有可能大幅度增加二手房房源的情況下，賣家屯積居奇或加價(jià)出售，流轉(zhuǎn)稅輕易地轉(zhuǎn)嫁到購房人頭上，二手房價(jià)格上漲。

(三)二手房稅收調(diào)控措施錯(cuò)位

我國房價(jià)遠(yuǎn)高于居民負(fù)擔(dān)能力，價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)高于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增長速度，很大程度上是房地產(chǎn)公司捂房惜售和投資人炒房的結(jié)果。我國二手房稅收政策著力于流轉(zhuǎn)稅，而流轉(zhuǎn)稅具有易轉(zhuǎn)嫁的特點(diǎn)，在我國房地產(chǎn)市場處于賣方市場的情況下，可以輕易地轉(zhuǎn)嫁給購房人，這也是稅收新政實(shí)施后房價(jià)仍然持續(xù)快速上漲的主要原因。要控制炒房，稅收著力點(diǎn)應(yīng)該由“重流轉(zhuǎn)”向“重保有”轉(zhuǎn)變，加大第三套及以上住房持有成本，按其面積大小每年征收高額物業(yè)稅，使炒房人房價(jià)上漲收益低于持有成本，迫使其手中空置二手房進(jìn)入市場，從而改善供求關(guān)系。

四、二手房稅收調(diào)控策略完善思路

(一)完善稅制，稅收調(diào)控重點(diǎn)由流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)逐步向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變

我國針對居民個(gè)人的房產(chǎn)稅收基本上都在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，而在房屋保有環(huán)節(jié)稅負(fù)很少。流轉(zhuǎn)稅具有易轉(zhuǎn)嫁的特性，而房屋保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅，具有不易轉(zhuǎn)嫁的特點(diǎn)。建議在條件成熟時(shí)盡快推出合理的物業(yè)稅制度，加大住房持有成本，減少投資、投機(jī)收益，同時(shí)考慮到我國居民整體收入水平不高的實(shí)際情況，應(yīng)該讓大多數(shù)居民養(yǎng)得起房。物業(yè)稅設(shè)計(jì)可以考慮家庭第一套住房免稅或少收稅，第二套住房適度收稅，第三套及以上住房課重稅，使第三套及以上住房房價(jià)上漲收益低于持有成本。這樣一方面可以減少新的炒房者進(jìn)入，另一方面使多套房屋持有者拋售，增加二手房市場供應(yīng)量，改善供求關(guān)系。

目前，政府、學(xué)術(shù)界及公眾對物業(yè)稅調(diào)控作用期待較高，但考慮到物業(yè)稅出臺涉及面廣、部門多、稅種協(xié)調(diào)及征收難度大等許多復(fù)雜的因素，條件不成熟切不可倉促出臺，以免造成大多數(shù)人既買不起房、也養(yǎng)不起房的尷尬局面。因此，物業(yè)稅從研究、制定到實(shí)施需要較長時(shí)間，近期可考慮出臺暫行規(guī)定，僅規(guī)定第三套及以上住房保有環(huán)節(jié)征稅方案，待系統(tǒng)的物業(yè)稅實(shí)施時(shí)廢止。

(二)修改營業(yè)稅和個(gè)稅有關(guān)規(guī)定，針對非普通商品房征收流轉(zhuǎn)稅

如前分析，新增的二手房交易營業(yè)稅和個(gè)稅對房價(jià)的調(diào)節(jié)過大于功，建議二手房流轉(zhuǎn)稅征收重點(diǎn)均放在非普通商品房，而對普通商品房，特別是國家在房屋結(jié)構(gòu)調(diào)整中重點(diǎn)鼓勵的90平米以下的普通商品房，不論其何時(shí)出售都應(yīng)該免稅。這樣一方面可降低非普通商品房需求量，以配合國家住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策；另一方面可滿足居民改善住房條件的需求，增加二手房市場供應(yīng)量，促進(jìn)二手房市場健康發(fā)展，從而達(dá)到改善住房結(jié)構(gòu)和供求關(guān)系，穩(wěn)定房價(jià)的目的。

(三)稅收與其他調(diào)控措施配合，制定分階段調(diào)控目標(biāo)并對癥下藥

房價(jià)是事關(guān)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活和社會和諧的大事，其影響因素多而復(fù)雜，如房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、稅收政策、土地政策、金融政策及心理預(yù)期等，涉及房管、土地、稅務(wù)、計(jì)劃、建設(shè)等多個(gè)部門。稅收只是影響房價(jià)的因素之一，稅收政策應(yīng)與其它調(diào)控措施有機(jī)配合，如需要土地部門制定合理的房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃和收取適度的土地出讓金、信貸部門制定合適的信貸政策等。

縱觀我國房地產(chǎn)政策，具有明顯的短期性特征，對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策缺乏長遠(yuǎn)、系統(tǒng)的規(guī)劃。要使我國房價(jià)真正向理性回歸，需要相關(guān)職能部門通力協(xié)作，有針對性地把房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)分解為短期、中期和長期目標(biāo)，并對癥下藥。短期目標(biāo)是把我國房地產(chǎn)市場定位為消費(fèi)品而非投資品市場，盡快制定一戶一房的相關(guān)政策及配套措施和嚴(yán)格限制外國投資者進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的政策，減少投資和投機(jī)性需求。中期目標(biāo)要點(diǎn)如：為“國六條”提出的調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步建立配套細(xì)則并逐步落實(shí)；進(jìn)一步擴(kuò)展“國六條”提到的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房保障措施，建立包括各層次居民的住房保障體系，使不同收入層次的居民享受與其收入相應(yīng)的保障條件，應(yīng)該讓國內(nèi)絕大多數(shù)民眾買得起房、養(yǎng)得起房，而不是只保障低收入階層；制定和實(shí)施合理的物業(yè)稅政策，實(shí)現(xiàn)住房稅收重點(diǎn)轉(zhuǎn)移等。長期目標(biāo)是總結(jié)出我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宗旨并以法律形式固定下來，不論這一宗旨如何表達(dá)，但一個(gè)基本的思想應(yīng)該是保障公民享有居住權(quán)。

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