房地產管理工作經驗總結范文

導語：如何才能寫好一篇房地產管理工作經驗總結，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】房地產企業；建設工程合同管理；規范化對策

一、目前我國房地產企業建設工程在合同管理過程中存在的問題

合同的管理是貫穿在整個房地產項目的開發過程中，這包含著從項目設立之初的設計到項目竣工的驗收，期間所涉及到合作單位比較多，不僅包括項目的勘察設計企業、造價咨詢企業還包括項目的施工總承包商、分包商以及材料的供應商等。根據合同管理的相關階段，可將合同分為形成階段、簽訂階段、履行階段以及結算階段。上述的四個階段中，房地產企業建設工程的合同管理當中都存在中這樣那樣的一些具有普遍性的問題。以下五點是筆者根據多年的工作經驗總結出的問題：

（一）房地產企業的法律意識普遍較為淡薄，相關的合同管理制度相當不健全

隨著我國市場經濟體制的確立，房地產企業中的合同管理也逐步得到建立并發展起來。我國早在1993年就制定了比較統一的合同法，工程的合同制度就以法規的角度得到確立，從此，雙方簽訂的合同就成為了各企業間契約關系的一種憑證。但是，目前我國的房地產企業的合同法律意識還是相當淡薄的，對于合同的管理往往都是持漠視的態度，更有甚者對合同和合同法律之間的關系還不清楚，依法來訂立合同并履行相關條約的意識還是欠缺的，這就埋下了較多的風險隱患。

（二）在合同的形成過程中存在的管理問題

房地產企業跟潛在的一些簽約方進行一系列的商務考察以及招標活動的階段就是合同的形成階段。這期間由于房地產企業的項目總體開發進度時間比較緊迫，所以部分企業在進行招標之前，缺乏了解、審查對方企業的實力、企業的資質以及項目施工水平等情況，有甚者在沒有進行商務考察的情況下就直接委托對方開展施工作業，由于合作對象沒有履行合同的能力就多次的更換施工單位有時會出現停工現象，這樣就勢必會給企業帶來許多不必要的法律糾紛。

（三）在合同的簽訂階段中存在的管理問題

雙方在正式簽訂合同確定相互的契約關系階段中主要存在的問題：

1、雙方經常簽訂陰陽合同，而陰合同不是降低了工程的價款、下浮了讓利或者增加了付款條件就是延長了付款的期限、縮短了工期或肢解了工程，這都存在著比較大的風險隱患。

2、合同簽訂主體的資格審查相當不嚴。根據我國的法律規定合同主體要有民事權利能力以及民事行為能力的當事人。但是，在合同的實際簽訂中，部分企業對合同簽約的主體審查不嚴格，合同簽訂的對方人沒有授權委托書。這會給企業帶來一定的法律風險。

3、在簽訂時存在合同的文本有漏洞，相關要素不齊全的問題。當前我國大部分的房產企業所簽訂的施工合同都是自行編制的，不是采用國家建設部和工商管理局所修訂完善的范本。這些自行編制的合同文本可能有以下幾個問題：由于合同管理人員的知識水平不一，可能存在漏洞的風險；簽訂時沒有按照公開公平的原則進行，在合同中設立了一些霸王條款，使施工單位的相關責任義務增加，對施工單位的相關處罰變相加重；有些條款存在違背我國現行的法律法規。

4、有些企業存在著先開展工程施工，然后再簽訂合同的問題。因為許多項目工程的工期進度比較緊張，所以存在著施工先行，然后再增補合同的現象，有的甚至是在施工竣工以后再補簽合同，進而導致了雙方在項目工程的質量、材料的單價、數量以及工期等方面的互相推卸責任的問題。

（四）在合同的履行期間存在的管理問題

在合同簽訂完成后，雙方按照合同的約定開展施工并推進項目的開發的時期就是合同的履行階段。在這段時間內合同的管理主要存在著三個不重視的問題，即不重視合同的交底工作；不重視合同在簽訂以后的管理工資；不重視相關資料（證據）的法律效力。

（五）合同的后評估被忽略

合同的后評估任務主要做的就是總結一下合同的實際執行情況，總結推廣那些好的經驗，及時改正那些過時的而且不符合我國現行法律法規的條款，為以后的工程項目開發工作提供一定的參考作用。就目前我國的房地企業來說，很多都忽略了合同履行之后的相關后評估工作。

二、房地產企業建設工程合同管理的規范化對策

（一）增加房地產企業的法律意識，不斷建立和完善相關的合同管理制度

1、房地產企業可以建立一整套能適應企業當前的發展狀況的而且比較切實可行的還能比較有效的調動相關責任人的一些合同管理制度，這樣才能保障企業的執行力，同時也避免了企業在簽訂合同、履行合同以及變更合同的時候所產生的經濟損失。另外，在一定程度上這也避免了企業人員的變動對于合同管理工作所產生的影響。

2、房地產企業的工作人員要加強學習房地產項目開發以及招投標的相關法律法規知識，使他們都能比較熟悉的使用相關的法律法規。房地產企業可以定期的組織并開展法律知識的專題講座使管理人員的法律風險意識得到逐步的強化。嚴格按照我國招投標和合同管理的相關規定，絕不簽訂陰陽合同和私下合同，若必須簽訂協議，其中的一些重要條款也需要保持一致。

（二）強化合同的管理工作

房地產企業要重視施工合同范本的編制，對于那些國內外比較成熟的合同管理經驗要積極的吸收和采納，合同范本的編制要嚴謹，合同的條款表述要做到統一，從而避免了分公司和相關項目部門對條款任意改動所帶來的風險。合同的范本要經相關職能部門的的討論審核，并充分的吸收相關部門的所提的建議。要盡量做到用詞的嚴謹清晰，對于模糊的詞匯要慎用。合同的范本至少要包含以下六點內容：統一約定合同價款的支付；工程延誤處罰條款；詳盡約定工程質量的相關檢驗標準；雙方自身約束的條款；約定材料上漲問題；約定好項目設計的變更以及現場簽證所造成的工程量增減問題。

（三）強化房地產企業建設工程合同中的全工程管理工作

合同的管理是貫穿于工程的全部過程中的，由于工程的質量、工程的工期以及工程的造價都是按照合同來執行的，所以合同的管理需全工程、全員，不斷的發現問題，積極的總結相關經驗，在問題出現的第一時間就要尋求解決辦法，使合同得到逐步的補充和完善。房地產要積極做好同項目的招投標公司以及監理公司的相互配合，工程項目的管理要嚴格按照的合同來執行，充分保證工程的質量標準能符合合同的要求，工程的進度要符合合同中約定的進度，工程款要按時支付。

（四）合同管理需要聘用專業化較強的人才

合同管理制度的建立也就意味著房地產企業需要設立相關的專門人員、專門機構來進行這項工作，不要再把合同的管理視為其他科室的工作。另外，由于合同的管理工作所涉及到的知識面比較廣而且比較復雜，也需要企業招聘一些專業化較強的管理人才。采用公開招聘以及內部選拔的方式，把那些專業化較強的人才分配到公司的總部、分公司以及各崗位上輪崗，將有利于其更為系統的掌握管理知識。同時，企業也應該注重專業人才的培訓工作，以提高他們的管理水平。

（五）企業可以建立相關的合同分析考核制度

合同的管理是一個動態的過程，合同的履行情況要進行實時的跟蹤和總結，以避免可能會出現的一些法律風險和經濟風險，從這個角度來講，企業需要建立相關的合同分析考核制度比如，對項目工程進行定期的分析、實時核查合同的履行情況，并形成檢查報告。

結論

合同管理具有長期性，合同的管理內容比較龐雜、合同的管理所涉及的人員比較多、合同的管理展示了國家的干預性以及合同的管理具有較高的風險性等都是房地產企業建設工程合同管理所具有的特殊性。從它的這些特性來說，房地產企業要做好法律知識的學習、合同管理制度的建立以及標準管理程序的制定工作。另外，企業還需要編制較為合理的合同范本并聘用專業化較強的管理人才，完善相關的合同分析考核制度等。

參考文獻：

[1]王廣馳.房地產企業工程合同管理的問題及對策[J].大眾科學.2008（11）

篇2

【關鍵詞】城鎮地籍；數據變更；地籍調查前置；實現；效果；意義

引言

城鎮地籍調查工作是河北省第二次土地調查工作的一項重要內容，雖然我省開展過全面的城鎮初始地籍調查工作，并有6個設區市、40個縣（市）在城鎮地籍更新調查基礎上建立了城鎮地籍信息系統，由于種種原因沒有及時更新，還不能完全滿足第二次土地調查的要求。因此獲取現勢性強的土地利用數據，滿足社會經濟和國土資源管理的需要，建設最新的城鎮地籍信息系統是當前的一項重要工作內容。

隨著調查工作的開展和深入，現在我市的城鎮地籍信息系統已經按照新的標準開始建立起來。今后，日常的土地變更工作日趨繁重，作為登記管理部門勢必要把變更登記的外業調查工作推向市場，變更登記申請人可以委托有資質的測繪單位來完成這項工作。

地籍調查前置

地籍調查前置就是將土地登記中最復雜，難度最大的步驟外業實地調查單獨提出來，交給有資質的專業機構來完成。將地籍調查成果作為土地登記申請收件的必要條件，在保障數據的正確性的同時，也能保證數據更新的及時性，從而使我們的城鎮地籍管理信息系統真正做到登記信息和圖形一起變更。

調查前置的必要性

原來的土地登記流程中的地籍調查，周期長，技術難度大，并且是保障地籍數據庫正確性、實時性的關鍵步驟，因此對國土資源部門的管理人員要求高，導致以前的城鎮地籍管理系統出現登記內容變更，但數據庫圖形沒有及時變更的情況，因此很多信息化搞不起來的原因就在這里。

調查前置的實現

變更登記最主要的步驟之一是外業調查，針對現在絕大部分測繪隊使用的測量軟件都是基于CAD上的，在CAD 上做二次開發可以省去一些基本的操作功能，我們要求城鎮地籍調查軟設計單位專門研制出能插入CAD的變更登記外業調查前置工具，增加拓撲檢查，shape 文件的導入導出功能可以解決大部分現有測量軟件沒法實現的功能，同時可以通過shape 文件直接更新數據庫。

在調查前置部分需要將外業調查的數據進行編輯保存到外業調查文件中，整個調查前置部分分為4 個階段：

1.數據導出：從數據庫中導出相關地籍信息；

2.外業編輯：由基于CAD的測量軟件編輯；

3.外業檢查：在插入調查前置工具的CAD測量軟件中檢查;

4.數據導入：將外業編輯好的外業調查文件進行入庫前的檢查，保存到工作庫中，用于土地變更登記使用。

具體流程如下：

1）外業數據導出

由城鎮地籍管理系統導出，導出的文件由shape文件和mdb文件組成，shape文件中包含各專題圖層的圖形，mdb中包含宗地調查表等屬性信息。

2）導入shape文件

該處shape文件特指由地籍系統導出的shape文件，對于其他shape文件可以做其他功能支持。導入shape文件后，必須自動在cad中分層，并按照對應測量軟件的要求進行編碼及符號化。

3）輸出地籍圖

輸出地籍圖功能一般由測量軟件提供，主要用于外業調查時作參考使用。

測量及編輯特指通過測量軟件來實現的制圖功能。

5）拓撲檢查及處理

一般通過測量軟件生成的圖件很難滿足建庫要求，因此在這里提供拓撲檢查功能和處理功能，方便外業調查人員使用，避免導出數據后多次返工。

雖然測量軟件一般都提供了宗地屬性編輯功能，但外業調查文件中的信息比這些屬性信息更多，因此需要提供獨立的調查表編輯功能，方便錄入外業權屬調查信息。

7）一圖三表輸出

根據變更調查要求，外業調查人員需要輸出宗地圖，界址點成果表，宗地面積匯總表，宗地登記表。大多數測量軟件中一般都提供了這些功能。

8）掃描件錄入

按照變更調查要求提交的資料，將這些資料作為掃描件保存到外業調查文件中。

9）導出shape文件

將編輯后的數據導出成shape文件，文件格式符合外業調查文件格式要求。

10）外業數據入庫

外業調查人員提交shape文件和mdb文件作為地籍變更數據，保存到工作庫中，用于變更登記使用。

通過以上調查前置工作流程，將實現城鎮地籍管理系統日常的數據變更外業工作，有效緩解登記人員的工作壓力，提高工作效率。

五、調查前置的效果

目前，我市已經在日常城鎮地籍變更工作中，采用了外業調查前置的方法，并取得了明顯的效果。

1、在申請土地變更登記時，我們會凍結需要變更的宗地，要求變更登記申請人或調查單位限期提供成果，從而改善了辦事環境，加快了辦事效率，土地管理方式得以根本轉變，科技含量明顯提高。

2、由于只有需要變更的宗地是凍結的并不影響其他宗地查詢，因此大幅度提高地籍資料的查詢效率，而且行政效率大幅提高，工作質量也大為改善。

3、采用新的管理系統和調查前置的方法，每項成果都可以通過掃描后導入數據庫中，使得依法行政更為嚴格、規范，政務公開更為廣泛、科學，所有行政審批事項行為均由網絡系統如實記錄，便于查詢、公開，避免了人為因素的干擾。

六、調查前置的意義

1、降低國土資源管理部門對土地登記人員的技術水平要求，只要掌握必要的政策性問題，在數據入庫時只需檢查圖形的變更前后范圍是否正確等一些簡單的邏輯問題和登記材料是否齊全等。

2、將技術難度高，周期長的地籍調查工作交給有資質和調查能力的專業機構，不僅提高了地籍調查的工作效率，而且降低國土資源管理部門的辦公成本，還把權屬調查等需申請人舉證的工作徹底推向市場，從而使土地管理部門擺脫了以前那種大包大攬的工作模式。

3、將政府部分審批行為社會化，也增加了土地登記流程辦理的公開化、透明化，并且由于專業機構的參與，也為以后土地登記制度的順利實施鋪平了道路。

4、將地籍調查成果作為土地登記收件的必要條件，加大了對地籍調查成果審核的力度，降低了地籍調查成果的錯誤率和返工率，有效的保證了數據庫成果的準確性，也為以后出現權屬爭議情況提供了原始的證據。

5、通過采用地籍調查前置，引入地籍調查社會化的競爭機制，使得地籍調查的時間大大縮短，會提高百姓對土地登記業務辦理的滿意度，大大促進了社會和諧。

6、由于有專業調查機構的參與，實現對權力的有效監督和制衡，從源頭上防止腐敗的發生，能進一步促進國土管理工作廉政建設。

七、結束語

隨著科技發展和社會進步，相關信息源不斷增加，地籍管理的手段更加先進，管理的效率越來越高，地籍的應用將越來越廣闊，越來越深入。通過專業單位的調查前置工作，會有效地幫助我們的城鎮地籍管理信息系統及時準確更新，勢必會提供大量精確的征地拆遷、土地監察、房地產、交通等更多具有統計意義的信息，這些信息經過分析加工后，可以提供給多個部門共同使用，發揮更大的社會經濟效益。

參考文獻：

篇3

作為報告開頭，我想先介紹一下工行一些基本情況。中國工商銀行是四大國有獨資商業銀行之一，擁有分支機構2萬多個，是中國資產規模最大的商業銀行，2010年末資產總額近53000億元人民幣，占中國境內銀行業金融機構資產總和的近五分之一。而工行__縣支行在2010年__省工行系統縣級支行的收益排名中位列第二，其中很大一部分是得益于國際業務，這主要是因為當地對外輕紡貿易較為發達。因此我在完成了會計處的實習任務之后，還到國際部進行了短時間的實習，以期更全面的了解銀行的核心業務。

在會計處實習的時間里，我主要學習了綜合業務處理系統，熟悉了銀行的會計科目，基本掌握了該系統的記賬和復核的操作，并能獨立處理同城交換、證券清算和外匯核算。通過看、問和動手操作，我對會計處的主要工作有了更加系統的了解，特別是支票匯票等，在實習之前，我只從書上學到過它的基本概念，對真正的票據并沒有具體的認識。現在我已經大致明白了審票和解付的過程。而在國際部實習的時間里，我邊干邊學，發現其實大部分知識已在《國際結算學》中學過，我所要做的就是熟悉各種票據，掌握它們在國際貿易中的作用，同時幫助和指導客戶填單和審單。在實習過程中有帶教領導、銀行員工的協助、自己的努力，自感收益不小。

這次實習把我從學校純理論學習中拉到了在實踐中學習的環境。一進入崗位，我就意識到，該把學生時代的野性收斂了。沒有規矩無以成方圓，雖然這個銀行內部氣氛和諧，沒有老套的束縛，但它畢竟是一個跟錢打交道的機構，需要有嚴謹的紀律和詳細的規程，我就應該嚴于律己，這樣不僅可以遵守銀行的規矩，對我自己更有好處。以下是我實習一個多月來的體會：

首先，來工行__縣支行實習的短短一個月的時間里，使我在思想上有了很大的轉變。以前，在學校里學知識的時候總是老師往我的頭腦里灌知識，自己根本沒有那么強烈的求知欲，大多是逼著去學的。然而到這里實習，確使我的感觸很大，自己的知識太貧乏了，銀行員工的學習氣氛特別濃無形中給我營造了一個自己求知的欲望。

在這里大家都在抓緊時間學習，這種刻苦的精神特別讓我敬佩。給我一種特別想融入他們其中的感覺。這將對我以后的人生路上一種很大的推進。只有堅持學習新的知識，才會使自己更加提高，而這里就有這樣的氣氛。同時這次實習也為我提供了與眾不同的學習方法和學習機會，讓我從傳統的被動授學轉變為主動求學；從死記硬背的模式中脫離出來，轉變為在實踐中學習，增強了領悟、創新和推斷的能力。掌握自學的方法，這些方法的提高是終身受益的，我認為這難得的兩個月讓我真正懂得了工作和學習的基本規律。

其次，在本次實習的一個月里，我深深體會到團隊合作的重要性。記得那時我在工行已獨立上崗二個星期了，已不像第一次那樣緊張了。那一天銀行業務特別多，系統太忙，計算機運行得很慢，其中有一筆900元的取款已發生，但發票打印不出，查了流水也成功了，主管確認這筆業務已成功，至于發票只好用手工補。可到了傍晚軋帳時，發現少了900元，再次查流水時，發現那筆900元[！]的取款還在發送途中。但當時主管也確認過了，并確認也成功了，大概是系統不好，電腦自動充值，所以才會這樣。所幸該客戶的帳號是在我行開戶，同事們幫我查到了這個人的聯系方式，主管幫我追回了900元，當時我真好感激行里的每位同事，我認識到團隊合作真的是很重要。 總之，這次實習為我從各方面融會知識，為我將來的工作和生活鋪墊了精彩的一幕，我認為這種改變是質的飛躍。

現在實習結束了，工行__縣支行的領導和同事對我的成績也給予了肯定。我也對自己的表現基本滿意，為我走向社會打下了堅實的基礎。與銀行員工的相處中，我也學到了待人、處事的態度、方式，銀行的員工待人誠懇，雖然他們年齡和我一般大，有的還要小幾歲，我感覺他們很成熟，有很多值得我學習的地方，這一個多月是我用金錢買不到的機會，無論從工作、學習、做人上，我都有很大的收獲。這兩個月我沒有白來，如果有時間，希望能還有一次這樣的實習機會。我衷心的感謝工行__縣支行的每一個人，今后我不會辜負你們的期望，把工作做得更好。

實習單位：中國建設銀行

實習部門：____信用卡中心

實習時間：____年7月21日____年8月21日

一、實習的總體情況

我所在的實習單位是中國建設銀行__*市的總行，我在其中的信用卡中心擔任一名銷售人員，主要是通過電話營銷的方式向客戶推銷信用卡，而每天成功開卡的數量是體現自己業績的重要依據，自身對于建行各種信用卡知識的熟悉程度和面對客戶提出問題時的反應能力以及對營銷技巧的把握無疑是成功營銷的關鍵。

二、實習的具體內容

1、龍卡信用卡基礎知識培訓

要成功營銷信用卡最基本的是掌握好信用卡的相關知識，所以我們進入建行信用卡中心時首要任務是學習龍卡信用卡知識。培訓內容和需要掌握的基本知識如下：

略

以上五種卡鐘是我本次實習營銷的主要卡種，其中最主要向客戶推銷龍卡汽車卡和香港

旅游卡。我們通過對基礎知識學習掌握后再在信用卡中心觀察老同事是如何營銷信用卡，時間是兩天，學習有經驗的同事的營銷技巧。2、上崗前的考核

① 考核前的準備：熟悉了龍卡信用卡的基本知識和基本的營銷話術以及技巧后，我迎來了上崗前的考核，這時我已經來到建行三天了，在這三天里，我除了上建行的培訓課，看有經驗的同事推銷，還自己每天晚上回到家后在網上學習有關的信用卡知識，以及了解其他銀行的信用卡，比較后找出建行信用卡優越之處，以便可以成功營銷建行的信用卡。此外，因為我是要進行電話營銷，所以在考核之前，我找了很多師兄師姐還有同學當我的客戶，讓他們當我的客戶，通過打電話給他們，然后向他們推銷我的信用卡，通過這種實踐的方式鍛煉自己的營銷能力，為考核做了充分準備。

②考核：考核的方式是通過電話的形式把信用卡直銷團隊的經理當成自己的客戶，向他推銷龍卡汽車卡，要注意自己說話的禮貌，說話的語氣，還有對于卡特點解說的清晰度，還有應對客戶提出的各種問題的反應能力等等各方面的問題。我第一次考核時比較緊張，基本把要說的內容說完，對客戶提出問題基本能答出，但存在語速稍快，語氣過于溫柔，有點緊張等問題;后來我請教有經驗的同事并對著同事練習，經過一天的努力再重新考核，結果基本可以，終于通過。

3、正式上班

① 初試鋒芒，歷經磨練

歷經一周左右的培訓考核，終于可以正式上崗，向來自各個地區，多數是在佛山市內工作的有一定經濟能力的客戶推銷建行的信用卡。按捺著激動的心情，拿起電話撥通第一個客戶的電話，電話一接通，電話那頭傳來“喂”的一聲，我一激動，忘記我們只能說你好不能說喂，我也跟著喂了一聲……猛然意識到錯誤時心情有點慌，接著有點顫抖地往下說：“你好，我是中國建設銀行的客戶代表，工號9432，請問您是先生嗎?”當回答說是的時候，我就接著推銷我的信用卡，當我剛說： “先生，您好!現在中國建設銀行誠意邀請你成為建行龍卡汽車卡的用戶……”話還沒說完，那個人就不耐煩地說：“我什么卡都有，不要再打過來。”說完就掛我電話。我頓時沮喪極了，出師不利。旁邊一個老同事立即安慰我說：“社會上什么人都有，不是每一個人都會跟你客氣禮貌，更何況你是打電話去打擾別人去推銷你的卡，而且別人也不知你是不是真的是建行打過來的，畢竟社會上虛假的詐騙信息太多了。你要別人相信你是建行的，還要通過你的推銷對你的卡產生興趣，自愿把他的個人信息提供完整給你，你才能成功營銷一張卡。所以這不是一個簡單的過程，要有一個鍛煉的過程。如果連這點小小的挫折都過不了就干不好推銷這一行。” 通過大姐的一番教導，我頓時茅塞頓開，是的，這才是開始，自己辛苦了一星期多才能有的開始，怎能輕言放棄。于是自己重整心態，開始了第二個客戶的營銷：您好，我是中國建設銀行的客戶代表，工號……幾天下來，我遇到一說是建行打來就掛我電話的客戶，有聽完我說完所有卡的優惠的時才說不要掛我電話的客戶，有忙音的，有無法接通的，有現在忙再聯系的;還遇到一個一說你是建行打來的就說要投訴建行的，當時我是嚇到了，好在有經驗的同事馬上過來幫我解了圍，還教會了我處理這種事情的方法：先是要穩定客戶的情緒，再問清楚要投訴的原因，再記下客戶的聯系方式，身份證號，然后上報經理處理。雖然沒有面對面接觸各種各樣的人，但是通過電話的溝通，應對各種客戶，慢慢鍛煉了自己的心理承受能力，溝通能力，還有應變能力等等。

② 慢慢熟悉，漸入佳境

通過幾天的鍛煉，通過每天70個電話左右的溝通接觸，自己對于龍卡信用卡的知識已經應用自如，慢慢摸索到客戶開卡的心理，知道應該怎樣說才能讓客戶更容易接受我推銷的卡。例如：以前是說“建行邀請您成為龍卡汽車卡的用戶”，現在我會改為“我們建行有個龍卡汽車卡的優惠信息帶給您”;然后在說完這張卡的優惠之后，就說：“而且現在您屬于我們建行的邀請客戶，所以您只需要和我們核對和補充相關資料就可以成功辦理者張汽車卡。”如果客戶好像想開又好像有點顧慮的話，我馬上就會說：“先生/小姐，如果您對我的身份有所顧慮，您可以通過以下幾種方式了解到我的身份：1)我的工號是9432，您可以通過撥打我們廣東省的客戶熱線95533查詢到我的工號;2)或者您可以通過撥打__查詢現在打給你的這個號碼是不是佛山市建設銀行信用卡中心打給您的;3)又或者您打回這個電話也可以聽到我們中國建設銀行的彩鈴。”通常說完，如果客戶真的想要開卡就會把他的資料提供給你，也就營銷成功。

③ 從容營銷，應對自如

在對龍卡信用卡的營銷話術實操幾百遍之后，已經能夠熟練到駕馭這些話語。而無論面對多么野蠻苛刻的客戶也能從容應對。而且已經達到一次能夠同時營銷兩張卡，營銷業績大增。我在成功營銷一張龍卡汽車卡后，在結束語中說到“我們會盡快通過郵政專遞人員送一份開卡確認書給你核對簽名，到時我們也會附送一張香港旅游卡給您使用，這張也是建行的信用卡，并且有年費優惠，只要你刷卡消費三次，不限金額大小，就可以免年費。到時您一起簽收就可以。通常這個時候客戶已經聽到麻木了，就只會說好，好，所以自然又成功并且輕松營銷一張卡。有時面對一些客戶在某些問題上糾結不清時，例如：你們怎么會有我的電話?即使是你已經說明白是因為他以前在建行辦理過業務所以留下他的基本資料，他還是糾結在這個問題時，我就會慢慢引他轉入我要說的正題：“先生小姐，我們建行這張卡有多方面的優惠，您其實可以先使用一下。”就不要再跟他糾結在不必要的問題上。還有即使客戶很不客氣，你也要保持優質的服務態度跟他溝通，如果真的很堅決不要，就直接說不好意思，打擾您了，祝您生活愉快，再見。就直接結束這次對話。

④ 業績頗優，收獲匪淺

在建行信用卡中心實習一個多月，成功營銷信用卡五十幾張，位于實習生的第二名，業績頗優，而且與同事相處融洽愉快，經理對我評價頗高，表示希望以后還能回來上班一起工作。我覺得讓我以后再回來工作是對我這一個多月的努力的最大肯定，感到這一個月每天幾十個電話沒有白打，有工資收入是一方面，更重要是一片肯定的聲音，這是最大的收獲。

三、營銷技巧經驗總結

① 與客戶開始溝通時要讓客戶覺得你有優惠要帶給他并讓客戶感受到你話語里的誠意。

② 要讓客戶信任你，要懂得揣摩客戶的心理，及時提供讓客戶了解你身份的證據。

③ 要掌握好語氣語速，還有注意說信用卡優點特色時的順序，要把最優惠的放在最前面說，把不算是優惠的信息說到好像很優惠，讓客戶產生辦卡的欲望。

④ 不要問客戶要不要辦卡，而是直接說有一張很優惠的卡要送給他，直接問他哪里簽收比較方便，等客戶接受后再跟客戶說明白具體的優惠信息，接著辦理相關開卡手續。

⑤ 在客戶有點想要而說考慮考察的時候，可以強調卡的優惠，讓客戶先使用一下，而且不需要的時候也可以隨時撥打卡后面的電話取消，相當方便。這是客戶就大多會說試試看了。

⑥ 營銷最基本最重要是你一定要對自己所要營銷的東西非常熟悉，而且要說得非常有自信，對所有有關知識的提問要做到應對自如，面對客戶始終如一的友好態度，還要不卑不亢，保持公司形象。這樣既讓客戶信任你，又讓上司賞識你。

四、收獲知識，收獲經驗，收

獲友誼，滿載而歸在經過培訓，考核，到正式上班，再到實習期滿，離開單位，在這短短的一個多月里，學習到許多信用卡的知識，對建行的龍卡汽車卡，香港旅游卡，名城龍卡，標準龍卡，興華龍卡等相關信用卡知識熟悉掌握并靈活運用，在與客戶的交流溝通中不斷總結營銷經驗，提高自身的營銷能力，從而成功營銷，這是收獲其一;收獲之二，而且也是我最珍惜的是我在與同事相處中認識了不少朋友，通過互相幫助，互相鼓勵，互相交流工作經驗，營銷技巧，提高整個信用卡直銷團隊的營銷業績，構建了一個溫馨的工作環境。這給了我一個愉快的實習生活。所以臉帶笑容的我帶著學到的知識帶著同事朋友們的祝福踏上歸程。

這只是我踏上社會的第一步，比較成功的一步，在以后的道路上還有很多的挑戰，很多的考驗等著我去磨礪，但我相信只要我踏出了第一步，我就會一直堅定地走下去，總有一天，會到達自己的目的地。

一年一度的假期對于一部分學生而言，是一種遠離課業負擔的輕松與愜意。但是，我覺得在無所事事的光陰中往往也就帶有一絲百無聊賴的失落與遺憾。為了今后在社會中更容易的找到自己的位置，體現出自己的價值，我決定抓住這次能在建行實踐學習的機會，在實踐中升華自己。于是進了銀行做個社會實踐，一個月的時間翛然逝去，對我這個第一次進銀行實踐學習的本科生而言，留在炙熱的陽光下的汗珠中包含著厚重的記憶、成熟的印記、寶貴的經驗、還有就是百分之百的成就感。

總所周知，中國建設銀行是四大國有銀行之一，是中國金融體系的重要組成部分。近年，建行在企業管治建設、內部組織機構設置、完善風險管理體制、管理和業務流程再造、產品和服務開發等方面，進行了一系列卓有成效的改革和創新，已經成為當今內地最具綜合競爭能力、市場營銷能力、風險控制能力、客戶服務能力和盈利能力的銀行。中國建設銀行寧夏石嘴山市分行，一直鼎立支持石嘴山經濟的發展，在地方經濟建設中發揮著極其重要的作用，以優美的環境、豐富的金融產品，竭誠為各類企事業單位和城鎮個人客戶提供著安全、快捷的全方位優質金融服務。

有幸在中國建設銀行石嘴山分行進行了一個月的實踐學習，學到不少實用的財務知識和技能。我從客觀上對自己在學校里所學的知識有了感性的認識，使自己更加充分地理解了理論與實際的關系。我這次實踐學習所涉及的內容，主要是會計業務，其他一般了解的有儲蓄業務、信用卡業務、貸款業務。

會計業務：對公業務的會計部門的核算（主要指票據業務）主要分為三個步驟，記帳、復核與出納。這里所講的票據業務主要是指支票，包括轉帳支票與現金支票兩種。對于辦理現金支票業務，首先是要審核，看出票人的印鑒是否與銀行預留印鑒相符，方式就是通過電腦驗印，或者是手工核對；再看大小寫金額是否一致，出票金額、出票日期、收款人要素等有無涂改，支票是否已經超過提示付款期限，支票是否透支，如果有背書，則背書人簽章是否相符，值得注意的是大寫金額到元為整，到分則不能在記整。對于現金支票，會計記帳員審核無誤后記帳，然后傳遞給會計復核員，會計復核員確認為無誤后，就傳遞給出納，由出納人員加蓋現金付訖章，收款人就可出納處領取現金（出納與收款人口頭對帳后）。轉帳支票的審核內容同現金支票相同，在處理上是由會計記帳員審核記帳，會計復核員復核。這里需要說明的是一個入帳時間的問題。現金支票以及付款行為本行的轉帳支票（如與儲蓄所的內部往來，收付雙方都是本行開戶單位的）都是要直接入帳的。而對于收款人、出票人不在同一家行開戶的情況下，如一些委托收款等的轉帳支票，經過票據交換后才能入帳，由于縣級支行未在當地人民銀行開戶，在會計賬上就反映在“存放系統內款項”科目，而與央行直接接觸的省級分行才使用“存放中央銀行款項”科目。而我們在學校里學習中比較了解的是后者。還有一些科目如“內部往來”，指會計部與儲蓄部的資金劃撥，如代企業發工資；“存放系統內款項”，指有隸屬關系的下級行存放于上級行的清算備付金、調撥資金、存款準備金等。而我們熟知的是“存放中央銀行款項”，則是與中央銀行直接往來的省級分行所使用的會計科目。一些數額比較大的款項的支取（一般是大于或等于萬元）要登記大額款項登記表，并且該筆款項的支票也要由會計主管簽字后，方可支取。

“一天之際在于晨”，會計部門也是如此。負責記帳的會計每天早上的工作就是對昨天的帳務進行核對，如打印工前準備，科目日結單，日總帳表，對昨日發生的所有業務的記帳憑證進行平衡檢查等，一一對應。然后才開始一天的日常業務，主要有支票，電匯等。在中午之前，有票據交換提入，根據交換軋差單編制特種轉帳借、貸方憑證等，檢查是否有退票。下午，將其他工作人員上門收款提入的支票進行審核，加蓋“收妥抵用”章，交予復核員錄入計算機交換系統。在本日業務結束后，進行日終處理，打印本日發生業務的所有相關憑證，對帳；打印“流水軋差”，檢查今日的帳務的借貸方是否平衡。最后，軋帳。這些打印的憑證由專門的工作人員裝訂起來，再次審查，看科目章是否蓋反、有無漏蓋經辦人員名章等，然后裝訂憑證交予上級行進行稽核。這樣一天的會計工作也就告一段落了。

儲蓄業務：儲蓄部門目前實行的是柜員負責制，就是每個柜員都可以辦理所有的儲蓄業務，即開戶，存取現金，辦理儲蓄卡等，憑證不在想對公業務部門那樣在會計之間傳遞，而是每個柜員單獨進行帳務處理，記帳。但是每個柜員所制的單據都要交予相關行內負責人先審核，然后再傳遞到上級行“事后稽核”。

信用卡業務：信用卡按是否具有消費信貸（透支）功能分為信用卡與借計卡。信用卡又按持卡人是否向發卡銀行交納準備金分為貸計卡與準貸計卡。貸計卡是銀行授予持卡人一定的信用額度，無需預先交納準備金就可在這個額度內進行消費，銀行每月會打印一張該客戶本月消費的清單，客戶就可以選擇全部付清或支付部分，如果選擇后者，則未付清部分作為銀行的短期貸款以復利計。而準貸計卡則是交納一定的準備金，然后銀行再授予其一定的消費額度的一種信用卡。借計卡是沒有透支功能的，但可以進行轉帳結算，存取，消費的一種卡。如建行的儲蓄龍卡。信用卡還可以按使用對象分為單位卡與個人卡；按信用等級分為金卡與普通卡。

信貸業務：由于目前的實際情況，中小企業融資難，盡管央行一再出臺有關鼓勵銀行向中小企業貸款的方案，但是，在各個銀行內部都有嚴格的控制。建行也是如此。所以，銀行目前也投入了個人貸款領域。需要注意的是，銀行的個人貸款業務并不是直接將款貸給個人，而是與商家簽訂一定的協議，其實是將款貸給商家，然后商家把商品賣給個人，個人再還款給銀行。銀行在與商家簽訂協議時，審查商家的證件是否齊全。而個人要向銀行提供有關的收入證明，身份證明等。一般都是以購買的標的物作為抵押，最常見的就是動產抵押（如汽車貸款）和不動產抵押（如住房貸款）。信貸部門實行的是審貸分離制，就是進行貸款客戶開發與具體發放貸款，審核貸款可能性的工作人員是各司其職的。

“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。”在短暫的實踐過程中，我深深的感覺到自己所學知識的膚淺和在實際運用中的專業知識的匱乏，剛開始的一段時間里，對一些工作感到無從下手，茫然不知所措，這讓我感到非常的難過。在學校總以為自己學的不錯，一旦接觸到實際，才發現自己知道的是多么少，這時才真正領悟到“學無止境”的含義。

通過這次的實踐學習，我對自己的

專業有了更為詳盡而深刻的了解，也是對這幾年大學里所學知識的鞏固與運用。從這次實踐中，我體會到了實際的工作與書本上的知識是有一定距離的，并且需要進一步的再學習。雖然這次實踐的業務多集中于比較簡單的前臺會計業務，但是，這幫助我更深層次地理解銀行會計的流程，核算程序提供了極大的幫助，使我在銀行的基礎業務方面，不在局限于書本，而是有了一個比較全面的了解。尤其是會計分工，對于商業銀行防范會計風險有著重要的意義，其起到了會計之間相互制約，互相監督的作用，也有利于減少錯誤的發生，避免錯帳。俗話說，“千里之行，始于足下”，在這短暫而又充實的實踐中，我認為對我走向社會起到了一個橋梁的作用，過渡的作用，是人生的一段重要的經歷，也是一個重要步驟，對將來走上工作崗位也有著很大幫助。向他人虛心求教，遵守組織紀律和單位規章制度，與人文明交往等一些做人處世的基本原則都要在實際生活中認真的貫徹，好的習慣也要在實際生活中不斷培養。實踐學習中有苦有甜，平坦的大道上多個門檻是種挑戰也是一種機遇，這個門檻也許是障礙也許是通向另一個世界的門票。

一、本次實習的目的

1、通過在中國農業銀行____支行實習，并進一步鞏固我在上學期所學的基本理論，依靠理論聯系實際，以增強自我解決實際問題的能力。

2、通過在中國農業銀行____支行的實習，達到學校的社會實踐要求，并在單位指導老師的幫助下，熟悉了金融機構的主要經濟業務活動，系統地學習銀行個人金融管理工作。

3、通過在中國農業銀行____支行的實習，學會如何更好的適應新的環境以及端正自我的學習態度，為更好的走入社會打下基礎。

二、實習步驟

此次實習在于通過在中國農業銀行____支行的實習，了解銀行業務工作所需要的基本技能，熟悉銀行日常業務的操作流程以及工作制度等。實習過程主要包括以下幾個階段：

（一）了解實習單位基本情況和機構設置等。

（二）學習銀行的個人金融業務流程、客戶資料錄入與使用中國農業銀行信貸管理系統，主要包括以下方面：利用農業銀行信貸管理系統進行銀行信用卡業務辦理，如各種類型信用卡、貸記卡等的客戶開戶資料審批（包括基本資料錄入，客戶征信調查等）以及貸記卡資金凍結與終止等；銀行的購房貸款業務，如房貸客戶檔案錄入、銀行帳戶流水查詢、財產收入證明、個人房地產貸款申請表審批、客戶信用調查、個人購房擔保合同制定和簽訂等。

（三）實際操作，單獨進行業務操作。

（四）完成實習，準備實習報告。

具體實習內容這次實習，得益最深的就是能夠了解銀行的內部運作機構，平時我們作為顧客更多的是接觸前臺工作人員，而后臺的工作卻了解得很少，進了銀行實習后才發現原來后臺也是一個很精彩的舞臺。我所在的部門稱為"個人金融部"，是對應"公司業務部"而言的，另外還有國際業務部、綜合管理部等幾個部門。

我所在的部門業務包括了信用卡、個人購房貸款等業務的辦理，而在我的實習過程中，主要學習的是信用卡和貸記卡的開戶資料錄入、審批、復檢、客戶個人信用記錄調查、貸記卡的凍結與終止等業務辦理，同時協助準備購房貸款的客戶檔案、客戶接待以及簽訂《個人購房擔保合同》等業務。

在中國農業銀行____支行實習，首先先學會的是打印機的使用，這看來只是一件很簡單而且與業務無關的事情，但是如何復印/打印出美觀、清楚而又節省的資料出來卻是工作的基本功，因為在所有的個人購房貸款業務辦理過程中，都要打印客戶帳戶流水和主檔、客戶的基本個人資料、客戶收入證明、抵押證明、個人購房合同以及各種由開發商提供的資料等，因此我實習的第一件事是學會怎樣使用打印機這項簡單卻必須的工具。接下來學習的是如何利用中國人民銀行的系統進行貸記卡客戶信用審查，雖然系統操作并不復雜，但是卻要求查詢者認真仔細并且按章辦事，客戶的資料必須授權才可以使用，同時不得透露客戶個人隱私。

在學會查詢客戶信用查詢后，我開始學習利用農業銀行的系統進行客戶的開卡登記，同時利用信用調查結果并結合客戶的收入證明等材料進行客戶申請的審批等。辦理信用卡業務，需要學會如何利用農業銀行信貸管理系統進行卡務的一系列進程，而這個系統對于辦理購房信貸方面也是很重要的。

在辦理購房貸款的業務中，需要對客戶資料進行錄入、協助客戶準備購房證明、抵押證明、收入證明、財產證明等資料，同時協助客戶簽訂合同以及及時提醒客戶還款等。

三、個人實習心得

雖然這只是短短的一個實習，但對我來說，是大學生涯中很重要的一部分積累，這在我以后的學習生活中都會發揮很重要的作用，特別是我的同事們和上司給我的榜樣作用。他們勤奮、努力而且樂于助人，給予我很多鼓勵與幫助，細心的教導我怎么去將看似一件很簡單的像復印信用卡這樣一件事情做到更好，告訴我追求卓越的重要性。同時，這份工作也告訴我細心、細致的重要性，以后當我碰到相類似的事情時，我就都會更加的努力而細心地做到更好，有這樣一種積累是財富。