房地產銷售畢業論文范文

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篇1

【關鍵詞】房地產企業；核心競爭力；結構方程

一、引言

房地產企業的核心競爭力是企業在經營過程中形成的、能持續有效的利用資源，適應變化如云的外部市場環境，保持競爭優勢并處于領先地位，從而創造出企業價值的主要能力。與一般企業相比，房地產企業應考慮其行業和企業自身的特點，如受國家政策導向強，產業聯動性強，在開發經營過程中受資金、外部市場環境、目標控制等問題影響較大，需要房地產企業有很強的企業優勢和競爭能力。隨著越來越激烈的市場環境競爭，房地產企業的核心競爭力要不斷的提升和優化，才能使其在強手如林的企業中立于不敗之地，實現可持續發展。

二、核心競爭力因素分析

核心競爭力理論是企業戰略管理研究的最重要的理論之一。目前很多企業把核心競爭力當做企業保持特有的、持續的競爭優勢的重要工具。鑒于此，文章對房地產企業的核心競爭力要素做了簡要的分析。

（一）資源整合要素

資源整合要素包含房地產企業對土地資源的整合和對企業人力資源的整合。土地資源和人力資源是房地產企業所必須具備的資源。土地資源是房地產企業發展壯大的物質基礎，人力資源是企業持續發展的戰略保障。

土地資源包括土地資源利用情況和土地質量兩個方面。土地的利用情況是指企業對土地的開發是否合理，是否實現了土地的使用價值，為企業創造了收益。土地的質量，指房地產企業所開發地塊的地理位置，好的地塊可以促使更好的銷售，使房地產企業持續蓬勃發展。土地資源是房地產開發的核心生產資料，能否獲得優質低價的土地直接決定了房地產企業的運營成本[1]。人力資源包含員工素質技能和員工對企業的忠實程度兩個方面。高價值、稀缺、不能模仿復制的高標準人才是房地產企業的長期競爭優勢，更是企業潛在的生產力。員工的技能素質是指員工的工作能力、工作態度、合作精神和創新精神的綜合集成。員工忠誠度指員工對企業的認同感，這決定了他是否能夠在工作中投入全部的熱情以及是否能在公司長久的工作。

（二）創新能力要素

房地產企業的創新能力要素包含技術創新、產品創新和營銷創新。房地產企業生產經營涉及到規劃、設計、施工、監理、建筑、管理以及成本控制、營銷策劃、銷售與物業等多個層面知識，所以企業必須擁有技能型人才，才能推動企業進步和發展。創新是企業生命的源泉，是房地產企業擺脫現有觀念的約束、進行多樣化整合、滿足顧客需求導向等的重要保證。技術創新包括研發、轉化、使用新工藝、新技術及應用能力創新等。產品創新是指設計出更多滿足客戶需求和新穎的產品。營銷創新是指以顧客滿意、以人為本的營銷，并延伸到從理念上滿足顧客、從視覺上滿足顧客以及服務上滿足顧客需求的營銷。

（三）品牌建設要素

房地產企業的品牌建設要素包含品牌認識度、品牌建設能力、企業形象和顧客滿意度。房地產企業的產品質量構成因素與其他商品相比具有無法直接掌握和觀測的特點。企業的品牌作為一種信息傳遞的方式可以使企業具有相對持久的競爭優勢。房地產企業要把握住顧客對產品綜合的需求和消費心理，力求將先進的設計理念和顧客需求融合進企業產品中，從而形成自己的品牌效應。對于房地產企業形象而言，在企業自身發展之外，要積極參與社會的公益活動，支持社會公益事業，從而給公眾以良好的社會形象。顧客滿意度是指購買者對房地產企業知名度、樓盤設計、物業管理等方面的認同度。

（四）其他要素

房地產企業的其他因素包含銷售管理、物業管理、企業文化、資本運作和企業整體管理水平。

房地產企業的產品是長期使用的高價值商品，對其使用需要長期規范的管理與服務，企業應盡可能地提高其服務程度和水平。由于房地產銷售是一個時間較長的購買行為，而且影響購買的因素也比較復雜，因此要想從競爭激烈的市場中脫穎而出，房地產企業必須不斷構建新穎的銷售理念。房地產企業除了要在區位選擇、產品設計等方面力求使客戶滿意，還要著力打造物業管理服務品質，使其成為市場競爭中新的制勝點。房地產是一個復雜且投入成本較高的的行業，所以要注重企業文化的建設和企業的資本運作 [2]。企業文化是企業所獨有的、不能被模仿復制的，并且是在企業經營發展過程中形成的價值體系、行為準則和與之相符合的制度等的總和。房地產企業的資本運作是企業進行長期戰略部署的重要組成部分。在資本運作過程中房地產企業要具有審時度勢的能力、預見風險的能力、準確識別機遇和風險并適時調整戰略方案的能力等，合理的運用資本為企業帶來收益。此外，房地產企業的整體管理水平也決定了其是否能夠持續有效的發展，是否能保持競爭優勢。

三、結構方程模型簡介

（一）結構方程的基本概念

結構方程模型（structural equation model，常用SEM表示）是針對傳統因果模型和路徑分析的不足，將因子分析引入路徑分析后提出來的[3]。結構方程模型中常涉及三種變量：觀察變量、潛在變量和殘差變量。結構方程有測量模型和結構模型兩種表達形式[4]。簡述如下：

1、測量模型，表示觀察變量與潛在變量之間的關系。方程的表達式為：

X、Y為觀察變量，ξ為外生的潛在變量，η為內生的潛在變量，Λx、Λy為X、Y的因素負荷量，δ、ε為顯性變量的測量誤差。

2、結構模型，表示潛在變量之間的因果關系。結構方程變量之間的關系可以有直接的也可以有間接的。方程的表達式為：

內生潛在變量又稱為因變量，外生潛在變量又稱為自變量，外生潛在變量與內生潛在變量之間的關系由B、τ及ζ連接起來，B、τ分別代表外生變量和內生變量的負荷矩陣，誤差ζ為方程中沒有被解釋的部分。

（二）結構方程模型的構建過程

根據結構方程模型的構建過程，可建立如圖1所示的過程示意圖。

圖1 結構方程構建過程示意圖

四、實例驗證

通過對房地產企業核心競爭力和結構方程模型構建過程的分析，文章對某幾家房地產公司以及對相應的客戶群體進行了問卷調查，從而進行具體的實例驗證。調查問卷的指標都是采用5級李克特量表。受訪者對每一個影響核心競爭力的因素表示的不同態度，文章采用 5級：非常同意、同意、中立、部分同意和不同意。由于問卷調查的局限性，以及房地產企業本身的獨有特點，此結果可能僅適用于調查范圍內的部分房地產企業。具體過程如下。

（一）指標體系構建

根據上述對房地產企業核心競爭力要素的分析，結合結構方程的應用，得出房地產企業核心競爭力的指標體系如下。鑒于結構方程軟件的應用，此處資源整合要素用RESOUR表示，創新能力要素用 CREAT表示，品牌建設要素用 BRAND表示，其他因素用 OTHER表示，詳見表1。

表1 房地產企業核心競爭力指標評價體系

潛在變量 顯在變量

資源整合要素（RESOUR） 土地利用情況（RESOUR1）、土地質量（RESOUR2）、員工素質（RESOUR3）、員工忠誠度（RESOUR4）

創新能力要素（CREAT） 技術創新（CREAT1）、產品創新（CREAT2）、營銷創新（CREAT3）

品牌建設要素（BRAND） 品牌認識度（BRAND1）、品牌建設能力（BRAND2）、企業形象（BRAND3）、顧客滿意度（BRAND4）

其他因素（OTHER） 物業管理（OTHER1）、銷售管理（OTHER2）、資本運作（OTHER3）、企業文化（OTHER4）、整體管理水平（OTHER5）

（二）信度分析

首先對所獲得的數據進行信度的分析，利用SPSS軟件進行信度分析得出克朗巴哈（Cronbach）α系數，α系數是在測量信度時最常用到的工具之一。一般有當α系數大于0.9時，認為信度較高；α系數大于0.8（小于0.9）時，認為信度是可接受的；α系數大于0.7（小于0.8）時，認為量表存在問題但有一定參考價值；α系數小于等于 0.7時，認為量表存在很大問題需要重新設計。

本問卷調查的信度分析結果為：Cronbach's Alpha為0.848，則此次的信度分析可以接受。.

（三）探索性因素分析

探索性因子分析法是一種用來找出多元觀測變量的本質結構、并進行降維處理的技術。一般常利用 SPSS軟件中的工具進行數據的因子分析得出KMO檢驗和 Bartlett球度檢驗結果。KMO一般的的標準：若 KMO>0.9，則認為數據非常適合做因子分析；若 0.8

本問卷調查的信度分析結果為：Kaiser- Meyer-Olkin 度量為0.810，Bartlett 的球形度檢驗符合探索性因素分析的結果.

（四）驗證性因素分析

驗證性因子分析是對社會調查數據進行的一種統計分析，通過測試一個因子與想對應的測度項之間的關系，來確認是否符合研究者所設計的理論模型。驗證性因子分析一般是定義因子模型、收集觀測值、獲得相關系數矩陣、根據數據擬合模型、評價模型是否恰當以及與其他模型比較。根據比較結果找出最優的模型。

文章中的四個潛在變量中資源整合要素、創新能力要素和品牌建設要素為外生變量；其他要素為內生變量。根據上述內容及lisrel8.8的應用，經過模型評價、模型優化、模型修正等過程，最后得出房地產企業核心競爭力的基本模型和結構模型的路徑圖，詳見圖2和圖3。

圖2 房地產企業核心競爭力的基本模型

圖3 房地產企業核心競爭力的結構模型

此外，在驗證過程中各擬合指數等都符合相應的要求。其中：RMSEA 為0.14，NFI為 0.94，NNFI為 0.94，CFI為 0.95等都符合模型構建的要求，該模型構建是與數據相吻合。

（五）小結

從上述分析結果中可看出：創新能力要素的三個因素都對其影響很大，尤其是產品創新；資源整合要素中土地的利用情況和員工對公司的忠實度對其影響較大；品牌建設要素中的品牌建設程度對其影響較大；在其他因素中銷售管理和資本運作對企業的影響較大。對于結構模型中，創新能力對品牌建設、資本運作、銷售管理等的其他因素影響較大，可見要加強企業的創新能力管理，從技術、產品以及營銷等方面進行不斷創新、不斷改造使產品能滿足顧客需求，提升企業的競爭力。

五、結論

房地產企業核心競爭力作為企業能力中最根本的力量，是企業成長最有力、最主要的驅動力，是企業競爭優勢的源泉。對核心競爭力來說，它是一組企業能力和企業技術的集合體而非單個分散的能力或技術，它是企業在不斷的競爭中形成和整體優化的結果，它的主體是整個企業。擁有最具優勢的核心競爭力，企業才可能不斷的蓬勃發展、不斷的創新、不斷的滿足顧客的需求、不斷的提升企業效益。通過結構方程模型能夠找出各因素對房地產企業核心競爭力的影響程度，進而采取有效的措施來提高房地產企業的核心競爭力，從而使其在競爭激烈的市場環境下仍能實現可持續的發展。

參考文獻

[1]朱麗夏，胡芳.論房地產企業核心競爭力的構建[J].經濟研究，2011（14）：139-140.

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[3]周旭武，結構方程模型方法的實現與應用[D].大連理工大學畢業論文，2009

[4]侯杰泰，溫忠麟，成子娟.結構方程模型[M].北京：教育科學出版社，2004.

作者簡介：

篇2

【關鍵詞】校企合作；人才培養；模式探索

《國家中長期教育改革和發展規劃綱要2010-2020年》（征求意見稿）公布征求意見以來，在社會各界引起廣泛關注。《規劃綱要》在職業教育部分有一個突出的亮點，就是強調要大力發展職業教育，特別關注具有職業教育特色的“產教結合、校企合作”的制度創新。第一次提出制定校企合作法規，并將其納入國家教育體制重大改革試點范圍?！笆澜绺鲊诼殬I教育方面都采取一個共同的辦法，就是校企合作。”

一、校企合作的意義

1、對企業的意義

眾所周知，企業的目標是利潤的最大化或成本的最小化，所以探求校企合作對企業的意義，就要從是否有利于增進企業的利潤或減少企業的成本角度分析。多種形式的校企合作對企業意義有二：其一，可以為企業定期培訓所需要的各類型準熟練的員工，同時也可以獲得更多的高科技信息人才，節省人力資源的搜尋成本，并一定程度上減少企業員工短缺的風險成本；其二，通過校企合作，讓更多的學生、老師、家長等了解企業，參與到企業的生產活動過程中，擴大企業知名度和影響力，從某種意義上講，校企合作還具有免費廣告的作用。

2、對學校的意義

校企合作對于學校的意義就更為直觀，學校通過企業反饋與需要，有針對性培養人才；結合市場導向，利用企業的場地、設備、技術等來提高學生實踐技能。校企合作能很好地解決學生就業問題、提高學生的動手能力，這很好地促進了學校招生工作的進行。

3、對學生的意義

通過校企合作，可以讓學生參與企業的生產銷售等過程，融入企業的文化、了解企業的管理工作。校企合作能夠給學生提供實踐的平臺，提升學生的綜合能力，增強學生在就業過程中的競爭力。

二、傳統校企合作存在的問題

校企合作的雛形自20世紀20年代形成以來，取得了顯著的成效。豐富多彩的校企合作模式為社會培養出眾多的技能型人才，有力地提高了勞動者勞動技能和熟練程度，推動了經濟的發展。校企合作發展幾十年來，依然存在諸多問題。

1、職業院校缺乏對合作企業的吸引力

職業院校的專業設置、培養方式、教學過程等方面與企業需求不符，校企聯合培養人才的體制機制沒有形成。職業院校在合作能力、產品研發能力和技術服務能力等方面都不能形成對企業較強的吸引力。比如我校商務經紀與專業在和安徽省吉大房地產公司合作過程，院校還按照傳統的教學模式追求理論的系統性和完整性，缺乏針對性、實踐性和職業特色，還沒有形與企業崗位職業能力相對應的獨立實踐教學體系，學生在校所學知識技能與現代企業要求相差甚遠，從而導致職業院校畢業生不能達到頂崗實習的要求。

2、企業積極性主動性不足

目前，各個院校之間競爭的加劇和市場經濟的要求，各個院校都積極地尋求與企業的合作。學校師資力量、教學條件、生源等不同，與企業合作的深度、方式等也有很大的區別。但不管哪種方式，一般在尋求合作的過程中，學校都是主動去尋找企業，更嚴格地說，是學校找熟人、找關系來邀請企業與自己合作。企業主動找學校的不是很多，可以說是很少。因此，在校企合作中，企業的積極性主動性很是不足。

3、校企合作缺乏穩定的基石

要使校企合作、工學結合落到實處，校企合作雙方必須實現真正的“聯姻”。真正的“聯姻”是互惠互利的的“聯姻”，是能夠滿足對方需要的“聯姻”，是誠懇為對方考慮的“聯姻”。我們現在的校企合作、工學結合等，雖然也實現了“聯姻”，但這種“聯姻”大多數只考慮自己單方的利益，而忽視了對方的需求，因此校企合作缺少這種互惠互利的穩定基石。我校在與安徽省吉大房地產公司、安徽省工商聯人才市場等單位進行合作的過程中，頂崗實習的時間安排，實習人數的分配等基本都是由學校制定，而我們的安排分配有時并不能很好滿足企業用工的需要。

4、校企合作過于追求形式化

職業教育發展幾十年來，我國職業院校在培養學生的實踐技能和技術創新能力方面，已經取得了一定的成績，然而基于校企合作的人才培養，我國還處于初級階段。校企合作的主要形式有企業給學校提供實訓場地、實訓指導、實訓設備等，學校則把廉價勞動力――學生送入企業打短期工。這種短期工，如一周或兩周等，只能讓學生對企業的某一個方面有一個直觀的認識，并不能真正掌握操作技能，企業的管理本質，全面認識某一個崗位或行業。因此，一些合作只流于形式，合作是松散的、低層次的，缺乏實質的內容。

三、三個“有利于”是校企合作共贏的穩定基石

校企合作要長久、深入、穩定地進行，我們就要探尋校企合作共贏的穩定基石，這塊基石要至少能夠讓企業、學校、學生三方在某些方面達成共識，讓三方都覺得付出精力、人力、財力等做這件事能夠為自己帶來事業的提升。

1、有利于企業需求的滿足

眾所周知，企業的目標有很多，在眾多的目標中，不管是哪個目標，都要以營利作為中心，這是企業的核心，否則不能稱之為企業。所以，企業在選擇是否進行校企合作、和誰進行校企合作、進行什么形式的校企合作、什么時間進行校企合作等問題時，都一定考慮這次校企合作的選擇能為企業帶來什么樣的利益：擴大企業知名、解決短期用工短缺、培養潛在的員工和顧客-----因此，企業的營利性，決定了要想和企業長期、深入、穩定地進行合作，必須滿足企業盈利性相關的某些需求。這類需求的不斷滿足，是企業選擇校企合作的原動力。

2、有利于提高教學質量

學校是培養人才的重要基地，職業學校培養的人才尤其注重其動手能力、操作能力等，而這些能力的培養需要借助一定的場地、設備、環境等條件，由于資金緊張等原因，這恰恰是學校的弱項。所以學校要全面提高教學質量，必須借助校企合作的平臺，把實踐這塊短板補上。使我們的畢業生走出校門后就能成為一名較為熟練的員工，稍加指導就是一名在某一崗位上勝任的員工。通過校企合作的反饋意見，來進一步改進教學的內容、教授的方法和課程的安排等?？傊?，校企合作是提高教學質量的一條非常有用的途徑，它已經成為大家的共識。

3、有利于學生就業

通過近幾年的企業人才需求狀況分析，我們發現大多企業都要求學生具有一定的工作經驗、溝通能力、協調能力、動手能力等。這些能力的培養，需要學校和企業共同完成，才能達到一個理想的效果。所以，校企合作培養的學生會是一個具有較高文化素養水平又具有實際操作能力的人才。這樣的人才，走出學校大都收到企業等相關部門的親賴。從這個意義上講，校企合作對學生來講是必要的，也容易變成學生的一種在需求。

合理的校企合作，就是要能夠調動三方的積極性，讓合作成為三 文化藝術博覽 日本倫理中的忠孝思想 淺談避暑山莊與清代宮廷畫的淵源 淺論龍山文化晚期河洛地區的人地關系 衍紙藝術裝飾畫

四、校企合作模式探索

這里所強調校企合作不再是基礎層面上的討論，而是一種理念上的更新和模式上的創新，不僅是職業教育特色的體現，更是高職院校深層次和發展的根基?，F將我校商務經紀與專業及其他專業比較好的成功的校企合作形式介紹如下。

1、職業經理人一對一幫扶

在當前大學生就業形勢越來越嚴峻的形勢下，安徽財貿職業學院率先和安徽省青年經理人聯合會攜手，一批優秀的企業CEO、企業家與安徽財貿職業學院的老師和同學共同探討大學生創業、就業的話題。幫扶在校大學生健康成長，樹立正確的人生觀、價值觀的，但我們又不是通常人們所看到的“結對子”。除了物質上資助在校的貧困大學生，更傾向于幫助解決被幫扶的畢業大學生就業難題，在受助的學生中，注重有創業特質的學生，使之打造未來的經理人、企業家。僅2013年一期安徽財貿職業學院完成了幫扶對接，已有近90名大學生得到幫扶。企業學生一對一幫扶活動是校企合作的有效形式，學生直接與企業家面對面的方式，能夠充分挖掘學生的就業潛力、提高學生的就業意識。

2、校內工作站點的設立

我校商務經紀與專業從2006年開始招生以來，通過全組教師的共同努力，先后和安徽省吉大房地產公司、安徽省工商聯人才市場和中國人壽保險公司安徽分公司建立校外實訓基地。幾個月的校外頂崗實習，還不足以鍛煉學生的實踐能力，于是我們把安徽省工商聯人才市場的一些工作環節引入校園。這樣既能擴大人才市場在學校的影響，增加市場的勞務供給，也能把幾個月的短期實習變成學生的日常工作。于是，互惠互利的安徽省工商聯人才市場財貿工作站成立。工作站接受人才市場的工作指導與培訓，受其監督和管理，定期向其報告工作。站長由競選選出，一般任期兩年；學校為其免費提供辦公場所，提供固定信息宣傳欄；大一新生都可申請加入成為會員，經站長和相關負責人面試審查合格后入站成為會員等?，F已經運行了四年，鍛煉了一批又一批的學生，擴大了安徽省工商聯人才市場在學生中的影響力，也為其培養了一批有一批優秀的員工。

3、定期實習和假期工作相結合

安徽財貿職業學院商務經紀與專業專業從2006年招生第一屆學生以來，每屆學生到大二第二學期，我們都會安排學生到上述的三個實習基地進行為期1―2個月頂崗實習。實習前由學生自己選擇實習單位，負責人統計人數后和企業溝通，確定好每個單位實習人數和名單后有各個企業統一分配工作崗位。實習開始后，校內老師分組定期到企業看望學生，聽取企業相關人員和學生的意見。實習結束，學生要上交實習鑒定表和實習日志，并召開實習交流會。寒暑假時，企業和學校會鼓勵學生再回到原實習企業繼續工作。

4、企業領導座談

安徽財貿職業學院商務經紀與專業專業近幾年來一直在探索各種可能的方式，以促進人才的培養。從2008年起，我們定期舉辦企業領導座談會。座談會上，企業負責人會向學生和老師介紹企業的發展情況、發展機遇以及企業對人才的要求等。學生可以就學習、擇業、工作、個人問題等向企業領導提問甚至與企業領導辯論。通過交流，企業領導為學生的學習、工作等提出了許多寶貴的意見和建議，為教師的教學指明了方向，為企業自身培訓新進員工打下了基礎。

5、企業化管理班級

班級管理企業化是通過借鑒企業管理中的部分先進理念，創造和模擬企業情境，培養學生的競爭意識和團隊協作精神，以適應社會發展的需求。企業化管理班級的具體操作是把一個班級看作一個企業，學生就是員工，各個班級干部就是企業的中層領導，班長則是企業的CEO，而教師的角色相當于董事。CEO和中層領導干部有同學通過演講投票選出。這樣一個班級企業以學習為主要產品，整體的成績代表和班級綜合測評為企業的業績。CEO向董事負責并統領全班，中層領導干部各司其職并向CEO負責和匯報工作。經過這樣的一種管理，學生能較早接受企業的競爭和運營模式，為以后順利走上工作崗位打下基礎。

當前，國家給職業教育提供很好的平臺，實施校企合作，產教結合是職業教育的本質特征，也是職業院校發展趨勢的必然選擇。職業學校要抓住機遇，積極探索切實可行校企合作模式，為社會培養出真正應用型人才。

參考文獻：

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[3]吳亞男；毛有虎；石懷偉；李倩；；校企合作創新畢業設計新模式[J]；中國成人教育；2010年13期

[4]張春玲；高等職業教育的現狀及教學改革初探[J].中國科教創新導刊，2008年第2期

[5]許晉仙；高職校企合作人才培養模式的實踐研究[D]；華東師范大學；2011年

基金項目：

2012年度安徽省級質量工程與教學研究項目《基于項目平臺的校企聯合培養人才模式研究》 （編號：2012jyxm801）

作者簡介：