房地產稅收籌劃范文
時間：2023-04-01 23:41:44
導語：如何才能寫好一篇房地產稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
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一、稅收籌劃概述
稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過安排經營、投資等活動來改變企業各項要素，并應用特定稅收政策而進行納稅方案的優化，以實現企業減輕稅負、擴大經濟效益、發揮經濟戰略目標管理的經營目的。稅收籌劃之所以不等同于企業的偷稅、漏稅行為是因為其具有法律許可范圍的合法性、財務效果導向的籌劃性及企業整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現代化節稅手段。
企業通過合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤價值的最大化、降低和避免涉稅風險，還可以追求最低的稅收成本及爭取貨幣的時間價值，以實現企業稅負最小，提升企業競爭優勢及其長遠、深度發展的戰略意義。
首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負降低后，變相增加其可支配收入與實際購買力，從而提高納稅主體的消費水平。其次，基于收入乘數效應的理論依據分析，納稅主體購買力的增加將會再一次引領行業經濟的再增長，進而又能進一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來看，稅收籌劃便擁有了政府涵養稅源的實際經濟價值。最后，從替代效應角度分析認為，納稅主體稅負成本的降低也會相應降低商品銷售成本，借此進一步左右消費者的重新選擇，從而實現刺激消費者購買需求，拉動經濟增長的經濟效益。綜上所述，稅收籌劃對政府和企業雙方而言，都具有重大的宏觀意義。
二、投資性房地產稅收籌劃的側重點
提及投資性房地產的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對于項目核算方式、租金價格制定方式及股權轉讓方式等都應是其稅收籌劃的側重點。此外，企業在進行投資性房地產的納稅籌劃時，還要學會抓住重點才能通過納稅臨界點的籌劃，為企業帶來最大的績效收益。
首先，投資性房地產稅收籌劃應根據稅制構成進行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對上述方面一一進行適用性分析，爭取通過合理避稅的方式，使企業獲得一筆無息的貸款，從而使流動資金更加有保障，以進一步增強企業經營活動的安全與靈活保障性。其次，企業還應在依據現行稅法及相關稅收優惠政策的基礎上，適當采用一些稅務手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過價格轉讓、成本（費用）調整、融資、租賃等方法來最大化的降低企業稅負，增強行業口碑及核心競爭力。
本文通過將投資性房地產的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續處置不同階段進行了如下分析。
1、初始出租時稅務籌劃
企業在投資性房地產的初始出租時，可通過兩種方式進行稅務籌劃。通過出租合同分立方式進行稅務籌劃。例如，某企業為滿足市場、盤活資產及提高資產使用率的需要，將原廠房設備進行經營出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營業收入相同，故應繳營業稅、附加稅及合同的印花稅金額應完全相同，而差別就在于房產稅與企業所得稅兩種稅額。
通常情況下，企業將廠房、房屋等進行租賃時可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關系到企業計算應繳的營業稅與房產稅等。一般而言，租金收入越高，則計算繳稅的基數越大而所應承擔的稅負就越重。因此，企業在稅務籌劃時，應盡可能地將房產租金與協議中所配套的家俱及相關設備等租金分開制定并分別簽訂，才能有效減輕企業稅負。同理而言，建造或自用房地產待企業劃定為投資性房地產進行初始出租時，也應將建筑物與其商定的附屬設備分開核算，以減少房屋建筑物的原值，進而減少企業應基于從租原則所交納的房產稅。再有，在房屋出租時，可將房屋租金與動力費用，包括水、電費等收入分開核算，也可以減少租金收入而起到節稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產稅也會變相引起企業稅后凈收益的增加情形，進而實現企業在投資性房地產出租時通過出租合同分立的方式進行稅務籌劃以增加企業經濟效益的現實意義。
2、利用稅收優惠政策進行稅務籌劃
我國制定的有關營業稅與房產稅暫行條例中有如下規定：自2001年起對公有住房及廉租房免征營業與房產稅，故企業在房產計劃出租時不應只看租金收入的高低，還應結合上述稅收優惠的政策，倘若出租房屋符合國家規定，便可最大化地直接獲取稅收優惠以減少稅收負擔。針對如此，企業可適當綜合多項因素考慮將閑置房屋是出租給務工人員用于居住還是出租給個體業主用于經營較為符合企業的經濟性要求，以便實現企業應出租用途不同而影響企業所承擔稅負的效用。
3、持有期間稅務籌劃
投資性房地產在持有期間可進行折舊與攤銷的計提，然而，企業所得稅法規定企業可按稅法核準條件進行資產的加速折舊，因此，若企業出租的房屋屬于常年處于強震動及高腐蝕的情況之下，企業可在年度所得稅繳納時及時辦理稅務核準，以加快成本收回速率，并實現所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業貨幣機會成本，從而進行更好地納稅籌劃。
4、后期處置時稅務籌劃
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【關鍵詞】房地產稅收籌劃
一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃
房地產企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動,因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1、選擇合適的建房方式
大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產,這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒有發生房地產權屬的轉移,其收入屬于勞務報酬,為營業稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負,但前提是在開發之初就能確定最終用戶,實行定向開發,從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定,“合作建房”是指一方提供土地使用權,另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,再按規定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅;對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策,實現共贏。
舉例來說,上海某家房地產公司有幾家股東合資組建,其“一致行為人”實際為兩家股東A和B,準備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業。公司欲將酒店建成后自留經營使用或整體轉讓,寫字樓及商業取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應是五星級酒店建成后,如某一股東自留或整體轉讓,則按照一定售價視同銷售并轉讓產權,繳納相應稅金,但這樣需要繳納巨額稅金。可以考慮的避稅方案是,在審批報建酒店時,特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建進行立項申請,其別注明A公司參建酒店并自留,B公司只是參建。這樣酒店項目作為A公司自建固定資產按成本計價,并裝飾后經營,定向轉讓酒店時僅需轉讓A公司股權,物業的利潤由A公司股權轉讓溢價體現,并減少酒店物權轉移應繳納的土地增值稅等稅金,可節約大量稅負,實現了房地產企業和股東雙方的共贏。同樣,寫字樓及配套商業報建時,預先立項明確一定面積作為自建物業。待實現銷售后,尾盤物業也同樣可以以轉讓B公司股權實現物權轉移。
當然,以上稅務籌劃的關鍵點是報建手續應完備,包括土地拍賣時應該預先明確A公司的酒店屬自建自營。因為根據稅法,預先確定自營資產后轉為再出售是可以的;但是假若報建時為出售,再轉為自建自營固定資產投資則為時已晚,稅務清算需要按照市場價視同銷售轉為自有資產。
2、開發多處房地產
房地產公司在同時開發多處房地產時,可分別核算也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業根據具體情況予以分析比較。
例如:某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產,第一處房地產出售價格為1000萬元,根據稅法規定扣除的費用為400萬元;第二處房地產出售價格為1500萬元,根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算,第一處房地產的增值率為600÷400=150%,應該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元,營業稅及其附加1000×5.5%=55萬元;第二處房地產增值率為500÷1000=50%,應繳納土地增值稅500×30%=150萬元;營業稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算,兩處房地產的出售價格為2500萬元,根據稅法規定可扣除費用為1400萬元,增值額為1100萬元,增值率為1100÷1400=78.5%。應該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元,營業稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費,該房地產公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45=321.05萬元。
二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃
通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃
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關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；土地增值稅
稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。
一、房地產企業的經營特點及稅負情況
（一）經營特點
對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：
1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。
2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。
3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
（二）房地產公司稅負情況
從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
（一）前期準備階段的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產開發階段涉及的稅種
在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。
（三）房地產銷售階段涉及的稅種
1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。
2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。
4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。
5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據
《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
3．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。
（二）企業所得稅的籌劃
1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009] 31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
（三）營業稅的籌劃
1.合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。
2．將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；土地增值稅；稅收籌劃
當前，我國房地產企業正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產企業三大稅種之一，啟征稅率比企業所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產企業都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。
一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的現存問題
土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：
(一)房地產企業稅收籌劃趨于片面
從近期房地產企業土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業的經營成本，因而也很難給房地產市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務人員個人素質、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發展。
(二)對國家出臺相關政策理解淺顯
21世紀以來，我國經濟發展迅速，而關系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續上升。為了解決房地產行業這種‘高溫’現象，政府利用土地增值稅對房地產行業進行宏觀調控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業無法適應國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現錯誤，影響企業的健康發展，給房地產市場帶來了新的波動。
(三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱
房地產企業土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產市場的經濟發展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風險，這種風險包括房地產市場經濟的波動幅度不減反增、不良企業利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業可乘之機。在房地產企業土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務人員和企業的風險意識薄弱，這具有極大的隱患性。
二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的具體方法
面對波密詭譎的房地產市場，企業進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：
(一)合理籌劃增值稅的扣除項目
房地產企業在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業負擔。企業在籌集資金的過程中，應該采取科學、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業壓力，給企業帶來信心。
(二)合理利用國家出臺相關政策
為了保證房地產企業的平穩運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產市場的健康發展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產企業帶來了福音。據《土地增值稅暫行條例》，房地產企業的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產市場必要的經濟調節，還能夠降低房地產企業的負稅壓力。
(三)合理通過建房進行稅收籌劃
在稅法相關規定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產企業代表客戶進行房地產的開發。這樣一來，不僅能給房地產企業帶來經濟效益，還減少企業繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結果，值得采納。
(四)積極尋求稅務機關支持
政府稅務機關是服務于企業的部門，具有對企業的相關政策咨詢有解答的義務，企業在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。
(五)事后采取積極有效的補救措施
稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發生的可能性降低到最低。
(六)土地增值稅的核心是增值率
房地產企業項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。
三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義
房地產企業土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產企業具有重要意義：
(一)有利于房地產企業更好適應市場競爭
在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產企業進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業稅收制度的一種調整，也促使房地產企業適應市場競爭。目前，政府針對房地產行業的弊端進行了宏觀調控，大大增加了房地產企業的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產企業土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業減少納稅成本，獲得經濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。
(二)有利于提升房地產企業財務管理水平
房地產市場的‘高溫’現象促使國家加大對該行業宏觀調控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產企業的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業改變自身的管理制度，財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業資金流動率，并且是在企業自身的籌劃之下，避免干預力度過大的問題，從未提高房地產企業的財務管理水平。
(三)有利于實現房地產企業利益的最大化
在房地產企業的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務之中，土地增值稅給企業帶來的負稅壓力是最大的，是房地產企業必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業的負稅壓力，給企業喘息的機會，減少稅務成本，從而提高企業的經濟效益，為企業帶來巨大利益。
四、結束語
房地產企業做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業的負稅壓力，還能給企業帶來經濟效益，幫助企業渡過房地產市場低迷階段，從而走上正軌。企業采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業自身有好處，對房地產市場也是個很好的調控。因此，房地產企業應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。
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篇5
論文關鍵詞：房地產企業,稅收籌劃,籌劃風險
一、引言
房地產企業投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利，就必須根據企業本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創造成本優勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業在考慮其生產經營戰略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據
稅收籌劃，是指在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規（稅法及其他相關法律法規）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃。現代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業契約理論與稅收籌劃。科斯的企業契約理論認為:“企業實質是一系列契約的聯結”企業與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業就有動力和機會進行一些安排，以實現企業的價值或稅后利潤最大化的目標。
三、房地產開發企業進行稅收籌劃的部分方法
房地產業所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅等，房地產業的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現行政策下，房地產開發企業如何能夠實現良好業績，獲得企業的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環節，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優惠。因此，在實踐中，房地產開發企業可以將企業的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發企業通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節房地產開發企業和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規定:可以對從事房地產開發的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發成本里進行加計扣除。
四、充分關注稅收的籌劃風險
風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經濟手段及技術手段對風險加以控制，規避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規的有關規定，使得房地產企業沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發稅務機關對企業進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業經營環境的多變形、復雜性及不確定事件的發生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業管理等多方面的知識，具有很強的專業性和技能性，需要專業技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優化選擇的結果。優化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業整體利益最大。
參考文獻
1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據,財政研究,2003年第5期.
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關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃 所得稅 土地增值稅
一、前言
為了促進國家經濟的穩定及健康發展，近幾年來，我國政府對房地產行業的調控力度也逐漸加大，這在一定程度上對房地產企業的成本及經濟效益產生了較明顯的影響。因此，房地產企業越來越重視利用稅收籌劃來使企業的競爭力及經濟效益得到一定提高，本文主要就房產企業稅收籌劃等相關方面作以下分析。
二、什么是稅收籌劃
（一）稅收籌劃的概念
稅收籌劃指的是指納稅人在稅法規定許可的范圍內，通過對投資、經營、理財活動等進行籌劃和安排，充分利用稅法所提供的一切優惠，對多種納稅方案進行優化選擇的一種財務管理活動。稅收籌劃的具體表現就是在合法前提下“繳稅最少，繳稅最晚。”。
（二）稅收籌劃的特點
1、合法性。進行稅收籌劃的過程中，納稅人必須嚴格遵循稅法的相關標準，然后再結合稅法及本企業的具體情況，從多種涉稅行為中，選出對本企業最有利的方案。此過程中，需對經營條件、投資環境以及其他法規進行綜合考慮，因此，合法是稅收籌劃的主要特征。
2、全局性。進行稅收籌劃時，企業需對企業內部的經營決策問題、財務活動及納稅問題進行多方面考慮，然后制定出對企業發展最有利的稅收籌劃方案。
3、目的性。稅收籌劃的主要目的就是在最大程度上獲取稅收利益。稅收利益的含義是： 一、獲得利益的時間價值應盡可能對納稅時間進行延遲，從而使稅收負擔得到一定減少；二、使納稅的絕對額得以減少，即盡可能通過減免稅的形式來使應納稅數額降低到一定程度。在稅收籌劃過程中，均以實現稅收籌劃的目標作為一切稅務籌劃工作的出發點及歸宿。
4、超前性。稅收籌劃是在應稅行為發生前而做的計劃及安排，其在事先通過多種方式對納稅方案調整，從而使稅負得到一定減少。
5、時效性。任何事物都會在不斷發生變化，而稅法也一樣，稅收政策主要是根據國家的發展需要而制定的，當國家的經濟結構出現變化時，國家就會對稅收法律進行相應調整，因此，企業在進行稅收籌劃的過程中，應和當時具體的稅收法律法規進行有效結合，這樣所作出的籌劃才會具有一定的現實意義。
三、房地產企業進行稅收籌劃的必要性或重要性
（一）稅收籌劃主要是建立在納稅人對國家稅法比較清楚的理解及掌握的基礎上的，稅收籌劃的過程比較復雜，且也有一定難度，通過稅收籌劃，房地產企業可以逐步加強自身的財務核算與管理，從而使財務管理水平及納稅意識都得到相應的提高。
（二）無償性是稅收的重要特點，而依法納稅又是每個企業的義務，納稅支出會對企業的經濟效益帶來一定損失，在收入、成本、費用等都處在相對穩定的狀態時，企業的稅后利潤和納稅金額就是一種相互消長的關系，通過稅收籌劃，房地產企業的稅后利益會在一定程度上實現最大化。
四、房地產企業如何進行稅收籌劃
（一）房地產企業進行稅收籌劃的關鍵點
房地產企業涉及的稅種很多，其中以營業稅、企業所得稅、土地增值稅最為重要。營業稅屬于流轉稅，房地產企業只要預收了售房款，不論如何進行賬務處理均需繳納營業稅，因此，在營業稅上進行籌劃的可行性不大。而企業所得稅、土地增值稅則不同，不但稅率高、稅負重，而且可籌劃的空間較大，下面就企業所得稅、土地增值稅的稅收籌劃分別進行分析探討。
（二）關于企業所得稅的稅收籌劃
1、降低賬面收入與延遲納稅時間。房地產企業應委托銷售公司對其產品開展銷售，并且與其交涉推遲開具銷售清單，使其納稅時間
盡可能被遞延，增加納稅資金的使用周期及時間價值。同時也能夠推遲銷售公司需要繳納的營業稅。
2、借款利息支出。房地產企業使用的資金非常大，每種籌資方式形成的稅負也不一樣。負債情況和企業財務風險呈現正相關的關系，因此企業必須選擇合理的籌資方法，確保風險和收益盡可能維持在平衡狀態。企業的資本主要由債權資本和股權資本組成，如果接受股權投資，那么則必須在稅后和投資人共同分配利潤，這樣就不能對應納稅所得額進行抵扣；如果接受債權投資，那么可將利息費用資本化或費用化，對于資本化部分的利息支出可記入開發產品成本，對于費用化部分的利息支出則可在稅前進行有效扣除，從而減少應納稅所得額。
3、關于土地增值稅的稅收籌劃
土地增值稅對于房地產企業來說負擔很大，我國當前房地產企業土地增值稅征收主要使用“先預繳后匯算清繳”的方式。因此，企業對其實行科學的籌劃可以在一定程度上減少企業稅負。
（1）利息費用籌劃。若企業使用負債方法來籌資，符合要求的利息費用可以按照金融機構同期銀行貸款利率計算扣除，同時將利息費用計入到房地產開發成本中，可再按照項目的地價和開發成本兩項合計20%標準加計扣除。若企業采取權益資本籌資方法來籌資，那么就不會產生利息費用，也無法將未產生的利息費用作為加計扣除的基數。近幾年因為宏觀調控的影響，使房地產企業貸款難度加大，貸款額度減少。企業可提前測算，若貸款利息小于土地收購資金和房地產開發成本兩者相加的5%，那么其扣除方法則應選用兩者相加的10%來計算，這樣開發產品增值額降低，進而減少需要繳納的土地增值稅。
（2）利用稅收優惠政策開展籌劃。根據我國相關的稅法規定，如果企業在建項目屬于“普通標準住宅”，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。企業可適當加大扣除項目基數，降低增值額，并制定適當的定價政策，對免稅收益進行測算，選擇納稅最少，收益最大的方案。
（3）采取分散相關經營收入開展籌劃。房款和裝修款是房地產企業收入的主要來源。由于受到用戶要求帶來的影響，裝修費用日益變大。因此，房地產企業可選擇成立裝飾公司，且和客戶分別簽訂房地產銷售和裝修服務兩份合同。該方法不僅可以降低土地增值稅，并且還可以降低營業稅。
五、房地產企業進行稅收籌劃必須關注的問題
（一）加強財務人員的教育培訓
財務人員素質的高低在一定程度上決定了企業經濟活動是否能夠順利運行，因此財務人員不僅要對財務知識熟悉掌握，同時對于稅法方面，也必須提高和強化。從高校或者其他企業精通財稅法規知識的專業人員中聘請講師，對財務人員進行綜合素質提高的培訓是提高財務人員財稅專業知識最有效的方式之一。其次要加強對管理人員的培訓，提高管理人員對于稅收繳納的重視，有利于提高員工的教育效果。
（二）企業要努力實現會計核算與稅法的統一
全面的審視核算制度體系以及稅法體系，對兩者相互對立的方面進行分析研究，從多方面進行考慮，讓稅法和核算制度的統一建立在全面的系統基礎上。在統籌稅法和核算管理時，要遵循成本效率原則，既不能簡化財務審核的工作，忽視審核信息對企業發展的重要作用，也不能盲目的擴大差異，片面的增加核算的靈活性，忽視企業可能出現的偷稅漏稅現象，給財務最終的審核帶來壓力，影響企業的財政收入。
六、結語
稅收籌劃是企業在經營管理中的一項重要活動，其最終目的是使企業的稅收成本得到一定降低，本文分析了當前房地產企業稅收籌劃的相關問題并提出幾點合理化建議，同時房地產企業要加強員工教育培訓，努力提高財務人員專業素質，從各方面實現企業的經濟效益最大化，以促進企業的不斷發展與進步。
參考文獻：
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不同的籌資方法下企業所承擔的稅負是不同的。
（1）通過金融機構貸款籌資。利用金融機構籌措的流動資金，其利息支出可以計入當期損益，實現稅前扣除，但與項目有關的長期貸款，其資金成本應該計入項目開發成本。
當企業處于虧損年度或有前五年虧損可資扣抵時，利息支出應盡早資本化；當企業處于盈利年度時，利息支出盡量予以費用化，以期達到費用極大化目的；應盡量向金融機構貸款，保證利息支出的合法性，避免稅務機關對超額利息的剔除。
（2）通過發行債券籌資。稅法規定資本紅利不得在費用中列支，而債券利息可以作為費用列支，因此，它可以作為節稅的方法加以利用。
2．主營業務收入的籌劃
由于房地產單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產企業一般都采取分期收款方式銷售。采用這種方式，企業不能按售價總額確認收入，而應按合同規定的收款時間分次確認收入，并相應地分次結轉成本，起到節稅作用。
3．成本費用的籌劃
（1）費用的轉化。費用或支出的形式不同，適用不同的稅收政策，并會大大影響企業的稅負。譬如，公司董事、監事的酬勞可以工資形式支付，借以增加費用；對持股員工發放的紅利可以年終獎金形式發放，借以增加費用；營銷人員的工資、獎金合理轉化為營業費用，通過包干形式進行薪酬激勵，可以合理節稅。
（2）固定資產折舊。折舊籌劃的重點在于提高折舊額，可以通過資產評估方法確認重估價值。重估后資產在使用期間，每年折舊額較高，賬面盈余減少，可減輕稅負。進行資產重估可提高賬面價值，從而在出售資產時，由于售價與調整后的賬面價值相抵，財務利益較小，稅負亦較輕。
（3）業務招待費。業務招待費必須是與開發經營業務有關，已取得合法憑證且未超過限額標準的開支。對于業務招待費，應注意以下方面：增加經營收入，以提高限額計算基礎；能在其他費用項目列支的，就不要列入業務招待費，以避免超過限額標準；妥善處理企業籌備期間支付的業務招待費，并入開辦費攤銷，此時無限額約束；業務招待費若超過列支限額，應于申報納稅前先行進行納稅調整，以免稅務機關稽查補征稅款并罰款。
（4）避免費用和損失被剔除的納稅籌劃。費用和損失作為收入的扣抵項目，一旦有與稅法不符的加大費用、損失的事項被審查出來，必遭剔除，嚴重的還會受到懲罰。所以，房地產企業應遵循以下基本原則：應取得稅務機關監制的統一發票、收據等合法憑證；應與開發經營活動有關，且業已實現；凡是與形成企業當期收入無關的費用、損失，均不得列入；對稅法規定了限額標準的各項費用及損失，企業可以實行內部控制制度管理。
4．合作建房經營方式的稅收籌劃
（1）合作建房的兩種方式：
其一，合作雙方通過“以物易物”方式進行交易，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，一方發生了銷售不動產的應稅行為，另一方發生了轉讓土地使用權的應稅行為。對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業稅。
其二，合作雙方分別以土地使用權和貨幣資金出資，成立合作企業，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風險共擔、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。
（2）合作建房的稅收政策及籌劃思路。根據國家稅務總局《營業稅稅目注釋(試行稿)》：“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，在第一種分配方式下，向合作企業提供的土地使用權視為投資入股不必繳納營業稅，合作企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業稅；在第二種分配方式下，向合作企業轉讓的土地使用權，按轉讓無形資產繳稅，合作企業房屋分配后銷售時，各自按銷售不動產繳納營業稅。
合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經營方式不同會導致稅負不同，雙方合作建房并采取在房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享的利潤分配方式最為節稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產繳稅；而成立合作企業并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權投資的一方還須在前種方式稅負的基礎上，就轉讓的無形資產繳稅。
至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅，合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業稅，其稅負最高。因此，房地產企業應利用國家稅收杠桿導向，選擇最有利的經營方式，達到節稅的目的。
5．會計政策選擇的籌劃
（1）預提費用籌劃。房地產企業開發過程中可以合理預提費用，預提方法主要體現在后期配套設施支出的預提、大修費用的預提，以及利息費用的預提等方面。適度、合理地預提可以減少企業所得稅稅基。因此，在允許的合理范圍內費用預提時應就高不就低，先行足額計入成本費用，延緩納稅。
（2）開發商品與出租商品籌劃。有些房屋由于原因滯銷，或出于其他考慮用于出租經營時，可把商品房轉作出租經營房，從“開發商品”轉入“出租開發產品”科目，按月計提出租產品攤銷額計入成本，使企業庫存成本接近實際成本，減少稅收支出。如果把房屋繼續留在“開發商品”科目提取減值準備，所提減值準備不能作為稅前扣除項目。此外，企業還應利用國家稅收優惠政策如調低房產契稅以及某些地區為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免征營業稅等，加速庫存商品房流通，盤活資金。
（4）營業費用籌劃。作為房地產開發企業，各年度廣告費支出是一筆龐大的費用項目。廣告費支出的多少往往與銷售業績密切相關。房地產企業每一納稅年度的廣告費支出在銷售收入2%的限額內可以據實扣除。如果廣告費由總公司統一策劃、統一支付，很可能出現總公司因廣告費支出超出2%扣除比例不能全部稅前扣除，而其他關聯公司廣告費不足2%的情況，這時可以實現廣告費的合理劃轉，由關聯公司承擔部分廣告費。
（5）財務費用籌劃。如果同時開發幾個房地產項目，而其中一個項目準備轉讓，企業所需部分資金以該項目向銀行貸款，在計算土地增值稅時該利息就可以按不超過商業銀行同期同類貸款利率據實扣除。如果轉讓該項目繳納土地增值稅負擔過高，企業也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優惠政策。
6．土地增值稅的籌劃
土地增值稅籌劃的關鍵點就是合理合法地控制、降低增值率。增值額是轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制：開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的10%。
控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價格，銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致銷售收入的減少。此舉是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失，做出選擇。
7．內部組織結構的選擇
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關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；理論基礎；必要性；存在問題；解決對策
0 前言
房地產企業涉及的業務面極廣，這就造成了它的涉稅種類繁多，面臨著沉重的稅負壓力。如果不進行精心的稅收籌劃，房地產企業很可能陷入較大的稅務風險。尤其是我國稅務稽查工作正式開展以來，房地產企業更是面臨著更為復雜的稅收環境。因此，房地產企業必須盡快做好自己的稅收籌劃工作，以應對不斷變化的外部環境與稅收調控政策。
1 房地產企業稅收籌劃的理論基礎
（一）稅收籌劃的基本內涵
稅收籌劃這個詞匯來源于國外，它經歷了一個發展的過程。我們國內對于稅收籌劃還沒有一個定論。本文綜合了國內外學者的建議，認為稅收籌劃就是指一種合理合法的涉稅活動，它不同于偷稅、漏稅等涉稅違法活動，它遵守了稅收法律與法規，而且是一種事前行為，屬于納稅義務產生以前的合理合法行為。
（二）房地產企業進行稅收籌劃的影響因素
（1）新企業所得稅法。我國自從2008年元月開始實施新企業所得稅法，它把稅前扣除項目增加了，還取消了一些舊的所得稅法的優惠政策。這就使得房地產企業必須對稅收項目進行重新選擇與適當安排。房地產企業應該在收入不變的情況下，盡可能的減少計稅基礎。這就是新企業所得稅法對稅收籌劃的影響所在。
（2）新企業會計準則。根據新會計準則，房地產企業的毛利會產生一定的波動。房地產企業應該采取正確的應對方法，否則將會大大增加自己的稅負。這是因為在取消或限制存貨后進先出的計價方法之后，房地產企業的當期損益就會受到直接影響，進而對企業的稅金與利潤空間產生影響。此外，新會計準則還增加了一項針對投資性房地產的規定。它引入了公允價值計量模式，有利于企業對房地產企業持有的房地產進行科學且合理的分類。但是，如果房地產企業不能正確運用該項規定的話，很可能會導致房地產企業的稅負增加。
2 房地產企業進行稅收籌劃的必要性
（1）有助于減輕企業稅收負擔。房地產企業涉及的資金面廣，稅負較為沉重。一旦稅收籌劃工作做不好，將很可能會增加企業的稅收負擔，久而久之就會造成極其不利的后果。因此，房地產企業必須做好稅收籌劃工作，努力降低企業的稅收負擔，大大提高企業的獲利能力，最終提升企業的市場競爭力。
（2）強化了合法納稅意識。房地產企業進行稅收籌劃，就可以大大提升他們的合法納稅意識，逐步實現涉稅零風險。這里的涉稅零風險就是指納稅人繳納的稅款及時且足額，就不會面臨稅收方面的任何風險，或者說風險極小可以忽略不計。雖然說涉稅零風險并不是給納稅人帶來直接的稅收利益，但是，卻存在著間接的經濟利益。
（3）改善企業的財務管理工作。房地產企業的稅收籌劃實際上屬于一種財務管理手段，它可以大大降低企業的稅收支出，改善企業的現金流，讓房地產企業更快的實現財務管理戰略目標。當然，稅收籌劃是一項高水平活動，它需要高素質人才來進行配合，因此，房地產企業要做好稅收籌劃工作，就必然會聘用高水平財務人員，這就客觀上提高了自身的會計核算水平。
3 房地產企業稅收籌劃中存在的問題分析
（1）稅收籌劃意識仍然不夠強。盡管說我國已經明確的稅法規定，但是，由于房地產企業涉稅金額較大，常常會有偷稅或漏稅的思想存在。這是因為不少房地產企業認為稅收籌劃并不實用，反而偷漏稅會帶來更大的經濟收益。因此，一些房地產企業就開始做假賬。實際上，這種薄弱的稅收籌劃意識反而給房地產企業帶來了更大的稅收風險，一旦被查處，不但會繳納所欠稅款，同時還會遭遇較大的稅務罰款，并直接影響到企業聲譽，得不償失。
（2）稅收籌劃的組織機構不健全。當前，房地產企業進行稅收籌劃的組織機構還不夠健全。具體來說，我國不少房地產企業迄今為止仍然沒有設立專門的稅務管理部門，這就讓稅收籌劃工作難以順利開展起來。很多房地產企業只是把稅收籌劃工作交由財務部門進行負責處理，而這難以實現其工作的專業性與有效性，很難達到稅收籌劃的實際目標。因此，房地產企業應該盡快設立專門的稅收籌劃組織機構。
（3）稅收籌劃的內部管理工作不到位。房地產企業面臨的業務多種多樣，因此，其稅收籌劃工作也具有一定的復雜性與系統性。這就需要房地產企業內部形成一個較為完善的內部管理體制，并在各個不同部門之間建立一個良好的溝通機制。但是，現實情況卻是很多房地產企業的一些部門之間缺乏溝通，從而造成了稅收籌劃人員無法全面掌控企業內部各個環節的實際經營狀況，進而無法選擇最佳的稅收籌劃方案。
4 房地產企業稅收籌劃問題的解決對策
當前，國家對于房地產企業的稅收管理工作變得愈發嚴格，這就使得房地產企業面臨著更為復雜的涉稅環境。因此，房地產企業要想做好稅收籌劃工作，就必須給出針對性的應對措施，解決目前房地產企業面臨的稅收籌劃實際問題。
（1）樹立起科學的稅收籌劃觀念。我國市場經濟體制日益完善，稅收法律法規也在不斷的完善之中。作為在我國國民經濟發展中起到支柱性作用的房地產企業來說，它們如果還想通過傳統的偷稅或漏稅手段來進行節稅的話，負面效應是巨大的，甚至會帶來意想不到的后果。因此，房地產企業應該盡快適應現代企業制度的發展要求，并認真理解與嚴格遵守新稅收法律法規，樹立起正確且可行的稅收籌劃觀念。我們的國家機關和相關部門可以通過電視、網絡或其他新媒體方式來強化對稅收籌劃的正確宣傳力度，并向房地產企業展示一些稅收籌劃成功的案例，讓它們對原來的那種偷漏稅違法行為有一個更為清晰且到位的認知，進而在我國建立起一個正確的稅收籌劃理論框架，并引導房地產企業把正確的稅收籌劃理念歸入日常管理工作中去，真正以合理合法的稅收籌劃方式來最大限度的維護自身的權益。
（2）設置專業的稅收籌劃組織機構。由于我國當前的房地產企業內部組織框架中還缺乏專門的稅收籌劃組織機構，因此，房地產企業目前的稅收籌劃工作就面臨著缺乏專業指導的問題。因此，房地產企業必須盡快建立并逐步完善稅收籌劃組織機構，并把它作為企業內部一個獨立的管理機構，讓其專門負責房地產企業的稅收籌劃工作，而不是像目前不少房地產企業讓自己的財務部門兼職負責稅收籌劃工作。這樣，房地產企業就需要為這個專門的稅收籌劃部門配備專業的工作人員，并制定具體的稅收籌劃方案或措施讓他們具體實施。首先，房地產企業需要建立不同部門間的溝通機制，讓稅收籌劃部門可以更為準確且及時的掌握企業內部的各種信息，并據此設計出合理的稅收籌劃方案。其次，房地產企業還應該切實提升稅收籌劃人員的地位，并為其營造良好的工作環境。這樣，房地產企業的稅收籌劃工作才得以順利開展起來。
（3）強化稅收法律與政策方面的研究工作。我國稅收法律政策是一種動態變化的狀態，尤其是在我國對房地產市場進行了宏觀調控以后，相關的稅務監管變得愈發嚴格。在這樣的大背景下，房地產企業相關的稅收法律政策會有著較大的變動。因此，房地產企業要想做好稅收籌劃工作，就需要加強對相關稅收法律政策的研究工作，及時關注各種變化，并隨時更新企業自身的稅收籌劃規劃，盡可能的分散稅收籌劃風險。此外，房地產企業還需要設置稅收研究專員，讓稅收籌劃工作不僅有專業工作人員來實施稅收籌劃，還有專職的研究人員來提供稅收籌劃參考意見。
篇9
【關鍵詞】房地產企業；稅收籌劃；新舉措
在全球經濟一體化趨勢日益深入的21世紀，市場經濟競爭日益白熱化，這無形中加大了房地產企業生存的壓力，尤其是其稅金繳納方面，已然成為影響房地產企業市場競爭力的重要方面。因此，房地產企業應該在稅法允許的范圍之內，應用新型的稅收籌劃方式來盡可能的降低房地產企業自身的涉稅開支和風險，實現合法范圍內的避稅和減稅甚至免稅。這樣，房地產企業通過科學的稅收籌劃方法，能夠有效減輕企業的稅費負擔，這對于資金需求量大，經營風險較高，建設及銷售周期較長的房地產企業來說，其意義巨大，是有效減少房地產企業開發成本的理財途徑。
一、房地產企業進行稅收籌劃的含義及其必要性
對于房地產企業的稅收籌劃界定，目前還沒有統一的定論，但是，我們基本上還是有些定義和說法的。那就是說，房地產企業的稅收籌劃一般是指，房地產企業為了最小化企業自身的稅費負擔，而在遵循相關稅法以及符合一定的稅法意圖的前提之下，依據國家規定的相關稅收政策，事先安排和籌劃房地產企業自身的融資，投資，經營和分配等財務活動，并以此為依據選取最佳納稅方案，從而在整體上實現企業免除，減少或遞延納稅義務等目標，以期最終獲得最大的涉稅收益。從本質上來說，房地產企業的稅收籌劃并不等同于違法性質的偷逃稅收行為，更不是騙稅行為，而是合法性質的稅收收益最大化的理財方式，它符合國家的稅法立法精神，是房地產企業為了提高利潤而提高科學合理納稅意識的必然結果，是房地產企業維護自身合法權益的具體表現，它不僅屬于理財問題，還是房地產企業進行經營決策的重要內容，貫穿于房地產企業經營管理活動的整個過程。對于具有獨特生產經營特點的房地產企業來說，其追求利潤最大化為根本目標，就必須實現科學化的管理模式。此外，房地產企業的自主籌資金額巨大，財務管理周期長，開發的項目風險大、投資決策責任重、要求嚴，且其財務涉及面廣、管理難度與責任大，這些都要求房地產企業進行合理的稅收籌劃。但是，目前，我國的房地產企業納稅意識和法律意識薄弱，對于納稅還存在不少認識方面的誤區，誤認為納稅只是財務部門的工作，習慣于把稅費籌劃放在事后進行，且其對于納稅管理方面還存在不少問題，以至于房地產企業很多存在偷稅逃稅現象而受到稅務部門的處罰。鑒于此，房地產企業必須進行稅收籌劃工作，以適應企業利潤最大化目標和激烈的市場競爭帶來的巨大壓力。房地產企業一旦實現有效的稅收籌劃工作，就可以幫助企業自身實現財務利益的最大化目標，維護了國家的合法權益，增加了國家的財政收入，還有利于幫助國家對稅法進行必要的完善和修訂。
二、房地產企業稅費籌劃新舉措
房地產企業進行合理稅費籌劃是其應有的合法權益，只是由于各種經濟，稅收，管理以及避稅技能等方面的因素不同，使得房地產企業的避稅機遇和稅收收益也各有千秋。因此，房地產企業必須掌握基本的經營管理知識，還得充分了解各項稅收制度，了解內外部存在的多種稅收籌劃方式的選擇可能性，構思出一套稅費籌劃的基本思路，然后根據企業自身的實際情況和國家稅收政策的更新變換來設計一個全新的，科學可行的降低稅費支出的方法。對于房地產企業來說，其生產的產品基本包含了三個階段，即項目立項，項目建設以及項目銷售，因此，房地產企業進行稅費繳納籌劃主要可以從這三個階段來具體操作。（1）項目立項時，房地產企業的稅收籌劃包括：第一，應該選擇合適的建房方式，改變習慣上自建并銷售房產的行為，比如說利用代建或者合建等方式來進行較大空間的稅收籌劃。在進行房產代建時，要確定最終用戶，進行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅，這樣可以減輕稅負。在進行房產合建時，房地產企業可以合法減少土地增值稅，還可以合法免掉營業稅的繳納。第二，房地產企業還可以通過開發多處房產以及進行不同方式的核算來為企業自身提供多種稅收籌劃的空間。一般來說，房地產企業進行合并核算的稅收利益更大一些，但并不排除說分別核算也有更有利的情況，那么，房地產企業到底進行如何核算，則需要根據企業的具體情況進行分析比較。（2）項目建設過程中，房地產企業的稅收籌劃包括：首先，房地產企業可以通過增加扣除項目，從而使得房地產的增值率不超過20%，那么，就符合“土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征”的政策，從而享受土地增值稅的免稅待遇。這是一種稅收籌劃方式。其次，房地產企業還可以通過籌劃相關的借款利息來進行稅收籌劃，這是由房地產企業自身的資金特點決定的。因此，房地產企業可以把完工前的利息費用計入開發成本等增加扣除項目，從而從稅基和稅率兩方面減輕稅負。還可以把完工之后的利息支出進行增加項目扣除，從而實現企業的價值最大化目標。最后，房地產企業還可以把銷售與裝修分散開來，以分散經營收入，從而也能實現稅基和稅率的減少，稅負也就相應的減輕了。（3）項目銷售過程中，房地產企業可以選擇合適的銷售方式來合法合理的減少稅負。具體來說，首先，房地產企業可以設立獨立的銷售分公司來直接負責銷售工作，這可以大大增加土地增值稅、營業稅和企業所得稅的籌劃空間。其次，房地產企業還可以通過減少賬面收入或遞延納稅時間來進行稅費繳納籌劃，比如說房地產企業可以委托銷售公司來銷售房地產，并和銷售公司協商開具銷售清單來盡量遞延納稅義務，還可以避免銷售公司繳納營業稅。
此外，除了以上幾種主要的稅收籌劃方式以外，房地產企業還可以利用稅法規定的減免稅稅收優惠政策條款來達到減稅、免稅的目的，前提條件是房地產企業要根據自身實際情況，制定切實可行的方案來使自己符合這些稅收優惠政策，一旦用足用好現行的稅收優惠政策，也是企業避稅籌劃的重要方式，當然，企業要注意不能曲解或者濫用優惠政策，否則，得不償失。另外，房地產還可以利用納稅臨界點來避免承擔較重的稅負，還可以巧設分支機構來進行納稅籌劃，或者適當推遲土地的開發時間來進行納稅籌劃，亦或是優化一定的收入結構或者籌劃置業房地產的大修理支出費用來進行納稅籌劃，還可以籌劃選擇不同的配套設施開發成本進行納稅籌劃等。誠然，房地產企業在進行稅收籌劃的時候，由于涉及金額較大，因此，需要注意以下幾個方面的問題，即需要加強稅收政策的學習，增強自身的法律意識；在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，切不可只重投機；要構建整體的稅費籌劃思路和方案，做到戰略戰術籌劃兼顧；要把結果性籌劃改為事先籌劃，從而使得籌劃從補漏性向前瞻性發展。此外，房地產企業進行稅收籌劃時，還應進行成本效益分析，在合法合理的范圍內進行系統性的全盤性的稅收籌劃工作，從而最大限度的防范納稅籌劃潛在的風險，實現收益與風險之間的有機調和。
綜上所述，房地產企業作為資金密集型企業，其涉稅金額巨大，針對其的稅收政策既有共通性，又有行業特殊性，作為房地產企業相關的財務人員來說，必須首先綜合了解企業的各種情況，并在扎實的稅法基本功知識基礎上，對房地產企業的稅收進行科學合理的籌劃，認真把好稅收籌劃關，在市場公平競爭原則的基礎上，從大處著眼，小處著手，其實現企業價值的最大化目標，并把企業的管理水平提高到了一個新的層次，實現企業的最優化資源配置，在合法合情合規范圍內創造企業的最小化稅費支出，這將有利于企業的生存和發展。
參考文獻
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[2]黃玉濱．集團公司稅收籌劃工作應注意問題[J]．會計之友．2004（12）
篇10
【關鍵詞】房地產；稅收籌劃；風險分析
稅收籌劃是指在合法的條件下，通過對經營活動的事先籌劃和安排，盡可能地減輕稅負的行為。稅收籌劃的經濟納稅職能，是稅法賦予納稅人的權利所致，是市場經濟條件下企業維護自身合法權益的內在要求。稅收籌劃的目的在于實現稅收負擔最低化。其手段以具體的法律條款為依據，并在稅法規范和允許的范圍內實施與運用。因此，納稅人如果能精通稅法、知道自己該繳什么稅，不該繳什么稅成為精明的納稅人，將給企業帶來很好的收益。選擇最輕的納稅行為是納稅人的基本權利。房地產企業也同樣有權利選擇最輕的納稅行為。
1 房地產企業稅收籌劃風險定義
稅收籌劃風險是指房地產企業涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規的有關規定，使得房地產企業沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發稅務機關對企業進行檢查、調整、處罰等等。最后導致房地產企業經濟利益的損失。
稅收籌劃給房地產企業帶來經濟利益的同時，必然也會帶來非常大的風險。惡性避稅在美國呈現蔓延之勢，使得政府損失稅收達100多億美元。購買避稅方案的公司因此也受到牽連一補繳稅款、稅務機關對公司進行行政處罰使得公司社會聲譽降低。隨著經濟全球化進程的加快，房地產企業的交易行為越來越復雜，另外，稅收政策的變化也越來越多，稅收征管的力度越來越大，房地產企業面臨的納稅風險正在逐步升級。稅收籌劃不僅僅是技術問題，而是帶有很強政策性的工作。如果操作不對的話，不但不能達到目的，反而要遭受處罰和制裁，會給房地產企業造成很大的損失。所以不論是中介機構還是納稅人自己進行稅收籌劃，不僅要考慮到稅收籌劃帶來的收益，更要清醒看到稅收籌劃的風險。
2 房地產企業稅收籌劃風險來源
2.1 政策選擇和政策變化風險。政策選擇風險是指對納稅人對于政策的選擇正確是否正確存在著不確定性。這種風險產生的原因是房地產企業對政策精神的認識不足導致的。也就是說，房地產企業單方面認為自己所采取的納稅行為是符合國家的政策的，但是實際上并不符合國家的政策。政策變化性風險是指稅收政策隨著經濟形勢的變化做出相應的變化。這也給稅收籌劃帶來風險。
2.2 操作風險。操作風險是指房地產企業對有關稅收優惠政策的運用不到位或在稅收籌劃過程中對稅收政策的整體性把握不夠，稅收籌劃中顧此失彼，導致稅收籌劃失敗。
2.3 經營風險。房地產企業的生產經營活動不是一成不變的，經營活動的變化要求稅收籌劃方案隨之發生改變。這樣已經計劃好的稅收籌劃可能已經不適合。所以經營活動的變化很可能影響稅收籌劃方案的實施。
2.4 執法風險。稅務風險與稅收的執法情況有很大的相關性。稅收執法力度大，稅收籌劃的風險就較大。
2.5 收益小于成本風險。房地產企業稅收籌劃的目的是獲得利益，如果稅收籌劃收益小于成本，房地產企業就達不到稅收籌劃的目的。
2.6 遵從風險。遵從風險是指企業的經營行為沒有隨著稅收政策的變動而發生相應的變化，最終導致企業未來利益受到損失。總之，遵從風險是指企業沒能掌握最新的稅收政策，并且未能根據最新的稅收政策調整自己的納稅行為所產生的風險。主要原因是企業缺乏外部組織機構對企業納稅行為的審查。遵從風險是所有企業納稅風險中最大的一種風險。
2.7 核算風險。核算風險是指企業因為沒有準確核算稅金，最終導致企業利益的損失。例如:企業沒能正確核算會計規定和稅收政策的差異、企業缺乏內部控制措施等等，最終導致會計核算系統提供了不真實的納稅數據和信息。
2.8 員工風險。員工風險是指企業因為人的原因而導致未來利益損失的不確定因素。例如:稅務管理崗位員工頻繁變動;員工豐富經驗未能被書面留存;員工缺乏責任心，導致企業未按規定及時申報納稅。員工風險是所有納稅風險的根本風險，它是最難控制和管理的。
2.9 信譽風險。信譽風險是指外界因企業稅務違規行為而對企業信譽的懷疑并導致其未來收益損失的不確定因素。例如:企業因欠稅問題被稅務機關公告;企業因偷稅問題被媒體報道，使得合作伙伴突然中止談判。對企業來講，信譽風險的后果和影響可能是深遠的、無法計量的。
3 房地產企業稅收籌劃風險防范
3.1 樹立風險防范意識。首先房地產企業自身應做到建立健全內部會計核算系統。完整、真實和及時的對經濟活動進行反映，準確計算稅金，按時申報，足額繳納稅款。
3.2 提高稅收籌劃設計人員的業務素質。加強稅收政策的學習，有效降低和防范房地產企業稅收籌劃風險。
3.3 樹立正確的納稅意識和稅務籌劃風險意識。把納稅籌劃與偷逃稅區別開來。
3.4 堅持成本效益分析。房地產企業不論是內部設立專門的部門進行稅收籌劃還是聘請外部專家專門從事稅務籌劃工作，都要耗費一定的人力、物力、財力。只有當稅收籌劃方案的收益大于支出時，該籌劃才是成功的。
3.5 關注稅收政策的變化趨勢。由于企業經營環境的多變形、復雜性及不確定事件的發生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。
3.6 力求整體效益最大化。籌劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優化選擇的結果。優化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業整體利益最大。
3.7 加強與中介機構的聯系合作。稅收籌劃方案的設計具有專業性和復雜性、時效性等特性，有時房地產企業僅憑自己的力量很難設計出具體方案。尋找一個專注于稅收政策研究和咨詢的中介機構就會顯得非常重要。
3.8 及時與稅務機關協調。由于稅收政策有相當大的彈性空間，稅務機關在稅收執法上擁有較大的自由裁量權。所以房地產企業稅收籌劃的合法性需要稅務行政執法部的確認。在這樣的情況下，房地產企業應及時與稅務機關協調一致。
4 房地產企業稅收籌劃風險控制步驟
4.1 建立風險控制環境。建立風險控制環境包括建立風險控制策略和目標，主要取決于企業管理層的納稅文化和要求。如果企業管理層更傾向于避稅的話，可以肯定地說，該企業的整體納稅風險是很大的。企業管理層在建立書面納稅風險控制策略和目標時，應明確以下幾點:一是企業應遵守國家稅收政策規定，照章納稅。二是企業應積極爭取與企業相關的稅收優惠三是企業和分支機構必須設置稅務部門及其各級負責人。
4.2 評估納稅風險。評估納稅風險就是對企業具體經營行為涉及的納稅風險進行識別和明確責任人，是企業納稅風險管理的核心內容。需要考慮以下幾步：一是理清企業有哪些具體經營行為；二是分析具體經營行為的涉稅問題；三是分析涉稅問題的納稅風險；四是設置和納稅風險相關的工作崗位及責任人。
