房地產市場范文
時間：2023-03-28 18:28:26
導語：如何才能寫好一篇房地產市場，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
一、實證檢驗模型
（一）數據說明
本文數據均來自WIND數據庫，數據處理使用Eviews5.1軟件。文章旨在檢驗我國貨幣政策的實施對房地產市場的影響，因此，在貨幣政策方面，選用了不同層次的貨幣供給量M0、M1、M2作為研究對象；在房地產市場方面，選用了房地產投資額Y作為研究對象。
（二）數據平穩性檢驗—ADF檢驗
為避免非平穩的經濟變量在回歸分析時帶來的偽回歸問題，本文對上述經濟變量采取ADF檢驗，分析各個變量是否具有平穩性，ADF的回歸方程式為：
其中，Yt為變量的一階差分，t是時間變量，Yt-i用以消除變量自相關的影響。
（三）Engle—Granger協整檢驗模型
對于非平穩的時間序列，如果以差分方法使其變為平穩，會使隱含在其中的長期信息丟失，回歸分析會失效或降低價值，協整檢驗提供了一種檢驗變量間是否有長期均衡穩定關系的方法。對雙變量進行協整檢驗時，一般采用的是Engel和Granger的二階段分析法。
首先用OLS方法估計下列方程：
然后用ADF檢驗εt的平穩性，如果為平穩序列，則YtXt是（1，1）階協整的，如果是一階單整，則YtXt是（2，1）階協整的，以此類推。
（四）誤差修正模型
根據Granger定理，有協整關系的變量之間一定存在誤差修正模型，它反映了變量之間的短期動態影響關系。通過差分把非平穩序列變換為平穩序列時，不僅經濟變量關系的長期信息會喪失，還會導致回歸模型的序列相關性，使回歸分析失效。而誤差修正模型則可以克服這些問題，不僅能夠保留變量關系的長期動態信息，而且能夠保證回歸分析的有效性。
對于一個ARDL（1，1）模型：
代表的是兩個變量之間關系對長期均衡的偏離或誤差，是“誤差修正項”；a=β2-1是修正系數，反映Y對均衡偏離的修正速度；Yt代表被解釋變量的短期波動，Xt為解釋變量的短期波動，該模型意味著，被解釋變量Y的短期波動可以由解釋變量X的短期波動和兩個變量長期均衡的誤差et-1兩部分來解釋。通常β2是小于1的，因此修正系數a通常小于0，這就意味著當前一期X對Y解釋不足，有正的誤差時，et-1會減少Y的正向波動或增加負向波動，反之如有負的誤差時，et-1會增加Y的正向波動或減少負向波動，可以看出，該模型有一種對前期誤差的自動修正作用。同時，如果修正系數
在統計上是顯著的，我們就可以知道Y在一個時期里的失衡有多大的比例可以在下一期得到糾正。
（五）Granger因果關系檢驗模型
本文采用Granger雙變量因果關系檢驗法，建立二元變量自回歸模型以分別探討我國不同層次貨幣供應量與房地產投資額之間的因果關系。Granger檢驗假定有關Y和X每一變量預測的信息全部包含在這些變量的時間序列中，要求估計以下的回歸：
其中，X和Y分別表示兩個不同的變量，在模型（1）中，假定Y與其自身以及X的過去值有關，如果X的系數顯著異于零，則說明有X到Y的單向因果關系，即變量X引致Y，同樣的道理，在模型（2）中，若Y的系數顯著異于零，說明有Y到X的單向因果關系，如果兩者都顯著異于零，則說明變量Y、X有雙向因果關系。
二、檢驗結果與分析
（一）ADF檢驗結果
表1是對房地產投資額與不同層次貨幣供應量進行ADF檢驗的結果。從表中可以看出，房地產投資額與M0、M1、M2的水平序列均沒有通過數據平穩的H0假設，是不平穩的，而一階差分序列通過了H0假設，是平穩的，因此這些經濟變量的時間序列都是一階單整的，可以進行變量間的協整檢驗。
表1ADF檢驗結果
變量
ADF檢驗值
檢驗類型（C，T，N）
臨界值
Y
-2.383748
（C，N，0）
M0
-0.879882
（C，N，0）
M1
0.603866
（C，N，0）
M2
0.327916
（C，N，0）
Y
-6.320815
（C，N，0）
M0
-7.062382
（C，N，0）
M1
-9.227762
（C，N，0）
M2
-5.964672
（C，N，0）
注：檢驗形式（C，T，K）分別表示單位根檢驗方程常數項、時間趨勢和滯后階數，N指不包括時間趨勢；﹡﹡表示臨界值是在5%顯著水平下得到的。
（二）協整檢驗結果
協整檢驗的結果表明，投資額與M0、M1、M2之間存在協整關系。
Y=-10324.63+0.824750M0（1）
（2.378530）
Y=-12426.17+0.203323M1（2）
（3.365515）
Y=-5431.810+0.047464M2
（2.475597）（3）
方程（1）至（3）為兩變量間的協整方程，即變量間長期均衡關系。協整檢驗結果表明，貨幣供給量與房地產投資額之間存在協整關系，貨幣供給量與房地產投資額正相關，擴張的貨幣政策能夠推動房地產投資額的增加，緊縮的貨幣政策能減少房地產投資額，貨幣供給量對房地產投資有重要影響，房地產投資受資金約束較強。
（三）誤差修正模型
采用EVIEWS5.1軟件，可以得到相應的誤差修正模型：
Y=-67.50149+1.046664M0-0.516992et-1
Y=-1593.993+1.448276M1-0.389285et-1
Y=-1269.818-0.299699M2-0.435178et-1
協整方程描述了變量間的長期關系，誤差修正模型描述了變量之間的短期關系。誤差修正模型可以確定變量間相互調整速度和短期互動影響力。
從模型中可以看出，如果M0變化1%，會引起房地產投資變化1.047%，誤差修正系數為-0.516992，符合反向調整機制，當期短期波動與長期均衡的偏離有51.7%會在下期得以調整。如果M1變化1%，會引起房地產投資變化1.448%，誤差修正系數為-0.389285，符合反向調整機制，當期短期波動與長期均衡的偏離有38.9%會在下期得以調整。如果M2變化1%，會引起房地產投資變化0.3%，誤差修正系數為-0.435178，符合反向調整機制，當期短期波動與長期均衡的偏離有43.5%會在下期得以調整。因此，我國房地產市場對貨幣供給量的變化是敏感的，貨幣供給量的變化通過直接的資金效應影響房地產市場的投資額。
但是，需引起注意的是，當M2變化時，會引起房地產投資額發生反向變化。為什么會出現這種情況？這與我國目前房地產市場的供求狀況有關。在供給方面，受政策因素影響，土地投放量減少導致房地產企業的拿地成本大幅提高，從而使市場的房地產供給減少；提高準備金率、加息等一系列宏觀調控措施以及緊縮信貸政策的出臺，也增加了用于房地產開發的資金成本，而這些增加的成本必然要轉嫁到購買者身上。在需求方面，投資性購房并不是購房的主要動力。受中國人口結構以及傳統習慣等復雜因素的影響，國內老百姓購房主要是為了解決自住需要，因此，對自住性住房的需求非常強勁，而且這種需求具有剛性，政府對剛性需求的調整是沒有意義的，老百姓在很多時候是不會由于貸款利息增加、貸款手續難辦而放棄買房和辦理住房貸款的，這就好比“春運”期間老百姓是不會由于客運票價上浮而不回鄉探親。因此，在宏觀調控的作用下，房地產市場的供給下降得更快，而需求則下降得有限，房價以比原來更快的速度上漲，房地產的投資收益可觀，財富效應吸引大批投資者將原本投資于股票、債券等其他金融市場工具的資金轉投到房地產市場。而房屋預售制的存在使得開發商有了大量的資金用于房地產開發，房地產投資額持續上升。
（四）Granger檢驗
對經濟變量兩兩進行Granger檢驗的結果如表所示：
表2因果關系檢驗結果
零假設
樣本數
F統計量
概率
M0不是Y的Granger原因
32
3.35998
0.04977
Y不是M0的Granger原因
32
15.3502
3.5E-05
零假設
樣本數
F統計量
概率
M1不是Y的Granger原因
32
4.39606
0.02225
Y不是M1的Granger原因
32
0.38427
0.68461
零假設
樣本數
F統計量
概率
M2不是Y的Granger原因
32
5.62080
0.00910
Y不是M2的Granger原因
32
3.27780
0.05316
通過因果檢驗可以看出，M0、M1、M2均為引致Y變化的Granger原因，而Y是引致M0變化的Granger原因，因此，在Granger意義上，貨幣供應量與房地產投資額之間存在因果關系，相互影響，形成一個復雜的循環。即一方面，貨幣供應量的變化會引起房地產市場資金的變化，另一方面，房地產市場資金的變化也會引起貨幣供應量的變化，這表明貨幣政策和房地產市場之間存在一定的互動關系。
三、政策建議
從以上的實證分析可以得出，貨幣供給量是影響房地產投資的主要原因之一。因此可以通過實施適宜的貨幣政策對房地產市場進行宏觀調控。由于在長期中貨幣供給量對房地產投資具有正向影響，緊縮性的貨幣政策可以抑制房地產投資的過快增長，而穩定的貨幣供應增長可以避免房地產價格和投資增長過快，有效穩定房地產市場。同時，受中國特殊國情的影響，在短期內，貨幣政策實施的效果出現了一定程度的背離，因此，除了通過實施貨幣政策進行宏觀調控外，國家還有必要采取適當的輔助措施，以強化貨幣政策的實施效果。具體而言，有如下幾點：
第一，控制住房貸款規模和結構。貨幣供給量的較快增長會導致住房貸款的增加，從而增強對房地產開發的投資需求和投機需求。特別是住房貸款門檻限制的降低，會刺激投機需求，引發房地產價格的新一輪攀升。因此，監管部門必須加強對住房貸款數量和結構的控制，抑制房地產的投機性需求，提高住房貸款的質量，這樣既可以抑制房地產市場的過熱，也可以降低貸款風險。
第二，要加強“窗口指導”，建立和完善房地產市場的預警和統計指標體系，引導金融機構信貸流向，避免信貸資金過度集中于房地產市場。應加強房地產信息的統計、處理和公示制度，建立和完善科學的預警與監測體系。一方面，要定期公布當地商品房開發投資、新開工、竣工、銷售、空置等信息，為開發商提供市場供求信息，引導開發適銷對路的商品房；另一方面，通過信息披露、政策解釋和問題剖析，引導消費投資趨向理性，普及公眾的風險意識，促進房地產市場有序健康發展。
第三，調整住房供應結構，加大中低價住房的供給。我國住房市場存在較為嚴重的住房供給結構不合理的現象，表現為中高檔住房開發過多，而適應一般老百姓消費能力的中低檔住房供給太少，雖然這可以通過市場自發調整得以改變，但這一過程很長，政府可通過經濟手段和改變市場規則等方式進行調整。經濟手段主要有稅收和貨幣手段，如對不同用途的開發項目實施不同的稅收標準，對高檔住房征收較高稅率的消費稅和土地增值稅，對低檔房則不征收消費稅和土地增值稅。改變市場規則的手段如嚴格實施土地荒廢兩年后可以被土地主管部門無償收回的政策，以解決開發商囤積土地的現象；將一次性收取的土地出讓金改為分年度收取，以降低住房開發成本。
第四，改善投資環境，拓展投資渠道。當前，投資渠道不暢，事業投資收益率低，是資本紛紛卷入投機市場、民間資本大量外逃的根本原因。我國投資環境亟待改進，政府的政策應著力于優化投資環境、規范市場秩序、完善公共服務，減少與民爭利的政府投資，為社會資本創造更多的投資機會。同時，積極發展股票市場、債券市場等間接融資市場，通過規范上市企業以及證券商的行為、加大信息公布的透明度、保護中小投資者的合法權益等措施，讓其他投資領域重新成為各種投資者所接受的投資渠道，從而分流房地產市場內充斥的投機資本，減輕房地產市場的調控壓力。
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篇2
日前公布的國房指數顯示，2012年12月百城（新建）住宅平均價格于9個月來首次出現同比上漲，12月100個城市的住宅平均價格較上年同期上漲0.03%。不僅同比上漲，環比同樣出現上漲：12月份住宅平均價格較11月份上漲0.23%，為連續第7個月環比上漲。
在中央經濟工作會議定調2013年“要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”之后，為何歲末房價走勢與樓市調控政策意圖背道而馳？如何理解中央經濟工作會議相關表述對今年房價走勢的影響？
市場心理變化，源自預期改變。種種跡象顯示，經過持續調控，一些觀望的購房者開始在歲末入市，一些地方甚至出現了所謂“恐慌性搶房”現象。為什么猶豫了相當長時間的購房者，最終在年底放棄觀望而大舉入市？
市場從哪里找到支撐今年房價上漲的理由
表面上，中央經濟工作會議有關“要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”的表述，只是對過去調控政策基調的重申，似無新意。不過這句出現在中央經濟工作會議部署今年經濟工作六項任務之首的表述，雖僅一句，但由于與穩健貨幣政策諸多重要內涵放在一起，且全文僅此一處，同時又是新一屆領導班子首次對房地產市場調控的正式表態，因此內涵豐富。
在很多人看來，新一屆領導集體執政后，為了推動今年經濟增長，樓市調控政策或將松動，甚至有人認為“地方政府不會犧牲gdp增長讓房價下跌”。不過，從中央經濟工作會議精神來看，中央對樓市調控的基調并未改變。市場從哪里找到了支撐今年房價上漲的理由？
從今年穩健貨幣政策的內涵看，“適當擴大社會融資總規模，保持貸款適度增加”表明，今年貨幣供應量有可能與去年大致持平。市場預計，如果m2增速目標定在14%左右、gdp增速定在7.5%左右、物價漲幅目標定在3.5%左右，那么按照經濟學公式“貨幣供應量等于gdp與cpi兩者之和”來測算，今年的貨幣供應量將比實體經濟實際需要的資金量高出3個百分點左右，全社會流動性依然充裕。
既然社會融資規模會“適當擴大”，貨幣環境相對寬松，那么今年房企或將因為“不差錢”而不再采取“以價換量”的方式大規模推盤，房價下降的基礎似乎蕩然無存。
從中央經濟工作會議關于樓市調控的表述看，由于僅強調“要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”，而沒有沿用此前被反復提及的“促進房價合理回歸”的說法，這被市場普遍解讀為中央有意識地沒有強調降低房價的必要性，市場由此反推房價將會上漲。
房價大跌不易大漲也難
雖然流動性寬裕以及政策基調的微妙變化，可能會給房企的生存環境帶來積極變化，國房指數的最新統計數據也佐證了房地產市場正在從漫長的低迷態勢中復蘇、房企日趨改善的生存狀態。不過，并非政策的所有精神都支持今年房價繼續大漲。
仔細解讀中央經濟工作會議精神，人們發現，無論是會議公告強調的“潛在通脹和資產泡沫的壓力加大”，還是反復提及的“金融領域存在潛在風險”、“要高度重視財政金融領域存在的風險隱患，堅決守住不發生系統性和區域性金融風險的底線”，這些表述都清晰地告訴人們，中央對資產價格泡沫膨脹的擔心并未消除，對最易產生金融風險的房地產業的風險，仍未掉以輕心。這表明，如果今年房價上漲幅度超過政府容忍范圍，仍可能出臺嚴厲的調控措施。而從日前召開的全國住房城鄉建設工作會議上傳出的信息也顯示，今年會繼續嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。住建部部長姜偉新在此次會議上特別強調，今年要堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，編制和實施好住房發展和建設規劃，引導和穩定社會預期。由于中央政府依然擔心房價過高可能帶來的社會風險，因此，收緊針對開發商的信貸政策，提高首付要求，對除首次購房者之外的購房人群采取限制措施，所有這些都顯示出房價要想大漲并不容易。
篇3
根據縣政府近期調研工作的安排，我局對目前我縣的房地產市場情況作了詳細調研，現將情況匯報如下：
一、我縣房地產市場發展的現狀
（一）房地產市場發展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。2002年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的25％左右。世界秘書網版權所有
總體看，2006年我縣房地產需求增長速度將低于2005年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。2005年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了2005年爆發性增長之后，將趨向平穩，全年增長速度預計將小于2005年水平。2005年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，2006年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間。
2005年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點；對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。2005年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000余個。
（二）房地產市場發展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利于調控市場，規范交易行為，實現房地產市場監督科學化；二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房（1997）173號文和省建設廳魯建房發（1997）239號文《關于制作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，并且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印制。縣城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利于企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊；也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
二、關于規范發展我縣房地產市場的幾點建議世界秘書網版權所有
1、引導普通商品房建設，推行安居工程（經濟適用房和廉租房），調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。2005年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另【2006】37號文件已經要求，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協議，
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[1999]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[2002]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起（2002、3、22），各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[2006]196號《關于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優等方式，盡快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場；三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔凈、安全、方便和環保等各方面優良的產品。
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一、房產稅的基本理論
（一）房產稅的概念
房產稅又被稱為房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。是以房屋建筑為對象，在交易的時候征收一定的稅收，以房屋的計稅余值或者租金為計稅依據，向產權人征收的一種財產稅。通常意義上，房產稅征收的對象包括商品房、商鋪以及具有可進行市場交易的房屋等。其目的是國家利用稅收杠桿，加強對房地產市場的調控和管理，主要是為了提高房產使用效率，控制固定資產投資規模以及配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。
（二）房產稅的特點
當前我國征收房產稅依據的是以1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》為基礎逐步完善的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。縱觀此稅，可以發現《中華人民共和國房產稅暫行條例》具有三個特點。第一房產稅征收的范圍限定于城市、縣城、建制鎮和工礦區；第二，房產稅屬于財產稅種，是財產稅中的個別財產稅，征收的對象是房屋；第三，房產稅區別對待各類房產進行征收，房產計稅余值征收自住型房產，以租金為計稅依據的房屋出租。
（三）現行房產稅的稅額計算
目前我國征收的房產稅有兩種計征方式，一種是從價計征，另一種是從租計征。按照房產余值征收稅費，即是從價計征。其征收房產稅的計算辦法是按照房產原有價值一次性減除10%到30%的房產原有價值，剩下部分作為征收房產稅的余值計算稅費，稅率為1.2%；其計稅公式為：應繳納稅額=應稅房產原房產價值×（1-房產扣除比例）×1.2%稅率。按照房產租金收入為基礎征收房產稅額，計為從租計征。房產主要以出租為主的房產稅率為12%，對于個人按照市場價格出租的居住用房，出租的對象以居住為主的，房產稅征收稅率按照4%進行計算；計算公式為：應繳納稅額=房產租金收入×12%或應繳納稅額=房產租金收入×4%。
根據以上房產稅計稅方式，假設一套100平米房產，房屋原價值為100萬元，房屋折損值為0.2，按照從價計征方式征收房產稅，那么該套房產一年需繳納的房產稅為100萬×（1-0.2）×1.2%=9600元；若該套房產以出租為主且出租的形式以居住為主，一年的租金收入為5萬元，則每年應繳房產稅為60000×4%=2400元。
二、房產稅對房地產市場的意義
我國房地產市場起步和發展的時間較短，同西方發達國家相比在各方面都顯現很大差異和不足，正是由于這些不足和差異導致我國房地產市場出現過快增長，房地產市場價格戰役愈演愈烈，房產泡沫急劇擴張，使得房地產市場處于失衡的邊緣。因此，社會各界對房產稅的開征期望值越來越高，在近期政府出臺的房產調控政策中，房產稅的預期逐漸強化，被認為是抑制房價過快上漲的重要手段，對國民經濟的發展和房地產市場平穩發展帶來深遠的影響。
房產稅的推行凸顯了國家和政府對混亂的房地產市場的整治決心，通過稅收杠桿原理，遏制房地產市場價格，穩健和完善房地產市場價格機制，力爭完善和控制房地產市場。同時通過征收房產稅，將這部分稅收用于城市保障性住房建設和供應，從根本上解決社會各階層對房地產市場的矛盾，理順了房房地產與國民經濟發展的關系，使房地產試產回歸健康和理性發展的軌道上來。
目前，實行征收房產稅的國內城市僅有上海和重慶，國內其他城市未有出臺征收相關房產稅的政策。對于這與國內各大城市來說起到了一個帶領作用，由個別影響到全局最終在國內全面鋪開，影響到國內整個房地產市場的發展，抑制房地產市場過快過熱發展。同時，房產稅征收體現了國家和地方政府對各種投機行為的打擊力度，堅決遏制房地產市場的投機行為的發生和蔓延。通過無形的手，牢牢的控制房地產市場非理性發展，使之回歸到合理和健康發展的軌道上來。
三、房產稅對房地產市場的影響
國內房地產市場自2008年以來呈現出非理性的增長方式，房價隨著居民消費水平的提高和民間資本的不斷涌入房地產市場出現了幾何倍速的增長，一致出現了部分城市房地產市場出現了有價無市的局面，這些原因直接導致了房價飛速增長。使得國內房地長市場房產泡沫的急劇增加，房產實際價值遠遠高于房產應有的理論價值，政府先后采取一系列房產調控政策都無法保證房地產市場平穩良好的發展，面對各方面種種壓力，政府于2010年末出臺了相關房地產稅收政策，保證房地產市場良好的發展。正是在這樣一個社會背景下，房產稅在國家和地方政府在多方調控下產生了，并結合其他相關房地產政策聯合壓制房價過快上漲取得一定收效。由此可見，房產稅作為國家宏觀調控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是業內和外界人士，特別是普通住房者對房產稅有著更多的顧慮和猜忌，以下是房產稅對房地產市場的影響。
第一，房產稅的開征說明了國家和地方政府對遏制過熱的房地產市場下了決心，力求房地產市場平穩而健康的發展。這也說明了房產稅的開征將是房地產市場發展過程中需經歷的階段。國家通過稅收的杠杠調節房地產市場各種資源分配，使得資源得到有效的組合及分配，使房地產市場區域良性的發展局面。
第二，伴隨著房地產市場的興起，房產泡沫也就隨之而來，房產泡沫對房地產市場的影響是非常大的，它不僅影響了房地產市場的理性發展，使得房地產市場在短時期內急劇擴大，更對國民經濟發展帶來阻礙。歷史證明一個國家的房產泡沫破裂對房地產市場的影響都可以用崩盤來形容。在面對如此險峻的局面國家和政府都會采取一定的措施來保證房產泡沫，竭盡所能的遏制其繼續膨脹。而我國目前采取的政府調控手段大多是行政類的調控，這些調控手段對遏制房產泡沫收效不大，而房產泡沫卻仍在急劇擴大。房產稅的出臺對遏制房產泡沫繼續擴大，是當前國家采取的新一類房產調控政策中較為實用和歷史意義的一步。在短期來看，房產稅的出臺對國內部分地區的房地產價格的影響微乎其微，但是通過長遠的眼光來看，房產稅在全國全面鋪開，必將擠壓房產泡沫，使房地產市場逐步走上正軌。
第三，這對于普通住房者來說必將是有利的一面，通過征收房產稅在一定程度上提高了投機者的投機成本，迫使這部分投機者退出房地產市場。同時，由于國內房地產市場經歷數年的急劇增長，在目前來說通過征收房產稅來降低房地產市場的價格這一調控手段的范圍面較窄，在短時間內來說降低房地產市場價格難度非常大，房地產市場價格持續走高將是必然。征收房地產稅的同時，在另一方面也加大了租房者的成本；房產持有者將這部分稅收轉嫁到租房者身上，無形中推高了房地產租房市場的價格，加大了租房者租房的成本。以至于出現了現在房產價格和租房價格兩者都走高的局勢，這種走高局勢不但沒有降低的局勢，反而出現愈演愈烈的局面。對于普通住房者和租房者來說，目前出臺的房產稅收政策在短時間內不但沒有起到應有的作用，反而成為推高房地產租房市場價格的推手。
第四，房地產開發項目的費用主要包括了土地租金、項目稅金和建安成本等，這些費用在直接導致房地產價格上升的主要費用中，是土地租金和建安成本，相對這兩項費用來說，土地租金是主要方面，開發商在取得該土地的開發權的時候，土地租金耗費占其成本的70%左右，這就直接影響了最終房地產價格。而在項目開發、建設以及投入使用過程中，房產稅的開征并不會影響到房地產項目的開發和建設，這也就是說因房產稅征收范圍的限制將無法影響到房地產商的利益，最終受其影響的還是普通住房者的利益。從側面來說，房產稅的征收帶來的影響不會直接表現在房產價格上，對于房地產市場的開發并不受其影響，或受到的影響較小。
參考文獻
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[關鍵詞]房地產市場；公共性；居住權；公共利益
[中圖分類號]F293.35 [文獻標識碼]A [文章編號]1007-5801(2008)04-0052-06
始于1998年的住房制度貨幣化改革掀起了一場轟轟烈烈“造城運動”。不少地方的經濟發展了，民眾的住房條件改善了，但“造城運動”本身內含的制度缺陷也引發了許多矛盾，諸如利益失衡、分配不公、階層沖突等現象日益嚴重。可以毫不夸張地說，“造城運動”正在制造人與自然、人與社會、人與人、人與自身的種種矛盾與沖突。有必要對房地產市場的風險和危機進行深入的反思。
房地產市場諸多問題的癥結何在?歸納到一點就是，房地產市場并非一個純粹的私人品市場，它也是一個具有完全公共性的市場。“公共性”是指政府應按照人民的意志和社會的共同利益，從保證公民利益的基本點出發，制定與執行公共政策。“公共性”的獲取及其保證。包含了政府的政策制定與執行的公平公正性，包括了公民的利益能否通過民主的程序得到表達與整合等。所以，房地產市場的公共性，就是指每一位公民的基本居住權具有根本上的優先性，這是房地產市場存在與發展不證自明的法則。這是現代文明社會公民的基本權利，也是房地產市場發展的基本要義。房地產市場的法律制度、發展模式、運作規則、利益分配與調整機制等只能在這個基礎上建立、延伸與拓展。離開公共性這個基礎，就難以實現房地產市場的持續健康發展。
當前我國要素市場發展不成熟，如果不強調房地產市場的公共性，不僅容易剝奪絕大多數公民基本的居住權利。也容易導致少數人利用公共資源為其謀利。這不但導致絕大多數人的住房福利得不到改善，而且弱勢民眾的利益將不斷地受到侵害與掠奪(比如一些房地產開發商及地方政府的強制性拆遷)。有必要跳出既有的房地產市場發展思維來討論房地產市場的公共性問題，以尋找更適應我國房地產市場發展的新模式。
一、公民居住權的優先性是房地產市場公共性的基礎
保證每一個人的衣食住行，是人類社會得以存在和繁衍的基本條件，也是現代文明社會的基本標志。因此，在發達國家，包括在有一定文明程度的國家中，保證居民的基本自住需求是這些國家的基本政策或政策宗旨。比如，美國住房政策的宗旨或核心就是要讓每一個美國公民能夠買得起有支付能力的住房。也就是說，公民居住權的優先性是房地產市場公共性的基礎。離開了這一基本要求，房地產市場其他方面的屬性就無從談起。在我國，保證每一位公民居住權的優先性更是房地產市場發展的基本國策。
但是，房地產本身又是一種十分復雜的商品。它本身兼具投資品和消費品的雙重屬性。房地產性質的兩棲性更表明住房自住消費是房地產市場公共性的重要基礎。因為，如果不能從制度上確定住房自住消費的公共性，那就不僅不能滿足公民的基本居住需求，而且可能形成對弱勢居民基本居住權利的剝奪，并導致政府部門對房地產市場的判斷與決策失誤。
比如，目前國家統計局以國際慣例(其實也是選擇性國際慣例)為由，把國內居民的住房消費算作投資，不僅造成國內居民當前最大的一塊消費完全消融在投資中，統計報表上的居民消費率連年下降；也使得近幾年的生產價格指數連年快速上漲，卻難以傳導到最終的消費品價格上來。事實上，前幾年國內全部上游產品的價格上漲都傳導到快速上漲的住房價格上了，而沒有傳導到居民消費價格指數上。由于居民消費價格指數不能反映居民消費價格變化的真實情況，政府職能部門也就難以對現實的經濟生活做出正確判斷并進行正確決策。舉例來講，現實中居民購買的不少消費品價格在快速上漲，但政府的CPI指數卻一直在低位徘徊，直到2007年6月才出現轉向。
還有，如果按照國家統計局的分類，住房消費是投資，那么在中國資本項目沒有完全開放的情況下，國外資本進入國內房地產市場應受嚴格管制。就如目前QFII進入國內股市一樣，國外資本進入國內資本市場應受諸如額度等方面的限制。然而從現實情況來看，國外資金早就長驅直入了。既然住房是投資，為什么相關政府職能部門對此不嚴格監管與限制呢?為什么會允許這些國外資金炒作中國的房地產，推高國內房地產市場的價格呢?
但從另一方面來看，無論是中央政府的“十一五”規劃，還是國家發改委的報告，以及最近幾年來房地產宏觀調控的“國八條”、“國六條”，都是把當前居民的住房購買看作居民消費。在這些文件與報告看來，國內近幾年經濟的發展與繁榮得益于國內消費品的升級換代。而住房需求又占消費品升級的最大比重。既然居民的住房購買是消費，那么政府要扭轉目前國內居民消費率過低的現象+就必須加快國內居民住宅的建設，以此來滿足內需擴大的要求。
可以說，正是由于政府職能部門對居民住房購買的兩棲性認識，導致了國內房地產市場在一些重要問題上的混亂。比如。房地產開發商為了推高房價，就認為住房作為投資品，其價格可以完全由市場供求決定，無需政府管制。這種觀念既為房地產開發商利用其市場壟斷性操縱房價提供了理由，也為一些人利用金融杠桿炒作房地產提供了借口。
按照上述理論，既然住房是投資品，那么國內大多數民眾的住房消費也就不是市場應該解決的問題，而應該通過政府的住房保障體系來解決。由于目前住房價格高企，大部分居民沒有支付能力進入高房價市場，這就會導致我國近10年來的住房改革又回到計劃經濟的老路。
如果我們的社會或我們的制度、法律，不是把住房消費作為房地產市場的第一要義，而是以住房的兩棲性來看待國內房地產市場，那么這種認識將會導致我們在房地產市場上的一系列重大誤解。不同的政府部門及某些既得利益集團都會根據對房地產的這種兩棲性認識做出它們所需要的不同理解，不同的信息，提出不同的要求，并制定各種有利于他們的政策，從中輕易獲利。
所以，充分認識房地產市場的公共性乃是當務之急。應當對公民居住權的優先性問題進行深入反思，并在此基礎上達成社會共識，讓這種共識以政策和法律形式固化下來。唯此，才能解決房地產市場存在諸多的問題，形成房地產市場良性發展的局面。
二、房地產發展模式是房地產市場公共性的核心
我國房地產市場最早發端于廣東與深圳。由于廣東、深圳與香港的地緣、人緣關系，國內最早的房地產市場發展走的是香港那種高地價、高房價及高福利房的發展之路。這種發展模式更有利于房地
產開發商及地方政府，所以很快就在國內遍地開花。遺憾的是，目前的房地產市場發展模式只復制了“香港模式”的高房價、高地價，并沒有學習高福利房，從而使其既無法建立在房地產消費性的基礎上，也無法保護國內絕大多數居民的基本居住權利。
其實，“香港模式”對于一個區域面積小、土地公有及土地十分稀缺、經濟繁榮的小經濟體來說，可能是一種無奈的選擇。在土地稀缺程度較高、土地為政府所有的條件下，如果房價過低，就不能顯示出當地土地的稀缺程度；但房價過高又必然把絕大多數中低收入的民眾完全排斥在市場之外，因為當地政府只能通過特殊的住房保障體系來解決中低收入民眾的住房問題。比如，香港50％以上民眾通過公屋來保證居民基本居住條件，而新加坡的比例比香港還要高。
所以，當國內房地產市場出現問題時，或者當國內房地產市場價格過高讓絕大多數民眾沒有支付能力進入市場時，房地產開發商和地方政府就傾向于把房價沖突歸結為住房保障體系的不健全。因此，對房地產市場的宏觀調控的目的，就是要穩定房價，讓絕大多數民眾的住房問題不是進入市場來解決。而是進入住房保障體系來解決。這就是前幾年有關房地產市場的文件和政府官員一直強調房價不高的理由所在。
大國經濟與島地經濟是難以類比的。且不論“香港模式”存在的弊端，即使是一種發展較好的模式，也未必適合我國。從國情來看，我國的中低收入者占整個社會人口的70％以上。讓這70％人口進入住房保障體系，需要十分龐大的財力。即使政府有這種財力。也只能讓住房體制改革回到以前福利分房的老路上，導致住房制度貨幣化改革的失敗。
那么目前國內房地產市場價格上漲過快是住房保障體系不完善、不健全的問題嗎?我們認為這是找錯了原因。實際上，從目前北京、深圳、廣州及上海等地的房地產市場來看，一方面房價快速上漲，另一方面各地又有大量的樓盤空置沒有出售。這說明，目前國內一些地方的房價快速上漲，完全是房地產開發商、房地產炒作者惡意炒作的結果，與住房保障體系不完善關聯不大。
從2006年“國六條”及24號文件來看。目前盛行的房地產“香港模式”將發生重大的變化。這些文件強調重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型的普通商品住房，強調房地產市場是一個民生的市場。如果這些房地產政策能夠落實。如果市場生產的產品是絕大多數人都有支付能力的產品，如果我們的市場是絕大多數人都能進入的市場，那么不僅政府的基本宗旨(即生產更多絕大多數民眾有支付能力的住房)能得到體現，也能保證國內房地產市場持續健康發展。
比如，美國的住房發展模式就是一個“大市場、小政府”的二元二級市場住房體系。所謂“大市場”就是美國家庭住房的95％以上是通過住房市場來解決。目前美國一億多個家庭中，有7100萬個家庭通過市場擁有住房。30％左右的家庭通過市場租房來解決。政府只限于幫助那些無能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解決住房問題。政府資助的公共住宅或廉租屋家庭大約在130萬戶，占美國全部家庭的不到2％。加拿大的情況也是如此，政府資助的廉租房家庭不超過5％。
所以，我國住房保障體系的對象只應是喪失生活能力的低收入家庭、老年人等少數困難人群。至于絕大多數居民的住房問題，只能在政府幫助下通過市場途徑來解決。比如，實行對不同收入層次的居民采取不同的住房貨幣化補貼、降低住房貸款利率、減免購房稅收等措施，而要做到這一點就必須把目前過高的房價降下來。
這也就是說，我國的住房保障體系應該是一個多層次的體系。第一層級不足10％的極低收入的家庭、老年人等由政府提供廉租房或公房，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住權。第二層級20％―80％的中低收人民眾，在政府住房貨幣化補助、優惠利率、優惠稅收等優惠條件下通過住房市場來解決。并且在這一層級中，不同收入民眾所獲得的優惠條件也不一樣。要做到這一點，政府就得用法律手段保證國內住房市場生產出民眾有支付能力的住房。并在此基礎上。把第一、二層次的房地產市場定義為完全的消費品市場。第三層級是20％以上中高收入者，他們的住房則完全由市場決定，不納入住房保障體系。
但是，這里同樣有一個問題必須明確。盡管“國六條”強調了房地產市場結構的調整，強調了生產滿足絕大多數居民需求的住房產品，但是如果占70％的90平方米以下的住房仍不能被清晰地界定為消費品，那么投資者同樣可以對這種主流住房產品進行投資。這同樣會推高房價，并會導致絕大多數無支付能力的居民進入高價的房地產市場。
也就是說，不同的房地產發展模式決定了對公民居住權的保護程度，而房地產發展模式的公共性，不僅體現其關系到每一位公民的切身利益與基本權利，也體現在這種發展模式是否以房地產的公共性為基礎。是否通過公共決策的方式來確立。如果房地產市場不能夠保證每一位公民的基本居住權，那么這個房地產市場的發展必然與其公共性相悖。正是在這個意義上。房地產發展模式是房地產市場公共性的核心。
三、房地產的利益失衡是公共利益失衡
市場經濟存在的理由就在于這個經濟體制能夠通過有效的激勵與約束機制來達到基本的利益均衡，就在于市場能夠通過價格機制約束個人的無限需求。所謂利益均衡，就是在市場中，無論何時何地，只要出現利益失衡，有效的價格機制就能夠把資源從一個地方轉移到另一個地方，從一個行業轉移到另一個行業。比如，在市場經濟中，盡管各種要素的價格表現形式不一樣(勞動力為工資、土地為地租、資金為利息、企業為利潤)，但在有效的市場體系中，這些要素價格都是趨向平均的，即這些要素的投資回報率是趨向平均的，否則，就會通過要素的代替或要素的轉移來改變這種不均衡的價格水平。
然而，目前國內房地產市場的最大問題就是存在嚴重的利益失衡。房地產業的高利潤使得各行各業的企業都涌入其中，導致國內產業結構出現“逆選擇”，即高科技產業、制造業等向房地產業轉移；并且由于利潤嚴重不平衡，使得整個社會的財富在短期內向房地產業轉移。
那么，房地產市場嚴重的利益失衡，為什么不能通過有效的市場價格機制來調整、通過市場供求關系來調整呢?即使市場機制失效，為什么不可以通過政府手段來調整這種失衡的利益關系呢?其實，目前房地產利益關系的失衡，其根源就在于市場忽視了房地產的公共性，并由此導致一系列相關市場制度的不完善，使得既得利益集團通過制度制定，把對整個社會利益的掠奪制度化。
比如，2003年央行推出的121號文件本來是對房地產市場金融規范的一個有效文件，卻因為遭到強大反對而無法實施，并被一個完全有利于房地產開發商及地方政府利益、忽視房地產公共性的18號文件所取代。幾年來的事實已經表明，如果當時不是用18號文件來取代121號文件，國內的房地產市場也不會發展到今天這般混亂地步。因此，2007年央
行關于銀行信貸管理的359號文件。不僅全面肯定了121號文件的內容。而且對房地產出現的新情況作了新規定。
又如，政府為了GDP增長，傾向于扭曲生產要素的價格，嚴重壓低利率，一定程度上使得有權者或接近權力者能夠輕易獲得銀行資金炒作房地產，使得各地房地產泡沫增大。這些不合理的政策還包括戶口管制，限制農村勞動力轉移，城市規劃管制，等等，這都在一定程度上導致了房價高企，從而對購房消費者產生不利影響。
所以，目前國內房地產市場存在的嚴重的利益不均衡已經不僅僅是經濟問題了，也不僅僅是市場的供求關系問題了，它早已在一定程度上轉化為嚴重的社會問題，并嚴重損害著社會絕大多數人的利益。而房地產市場的利益失衡，其根源就在于忽視了房地產市場的公共性，從而使房地產市場的許多制度規則不是建立在公共性基礎上，反而成為少數利益集團制度化掠奪絕大多數民眾利益的工具。
四、高房價是一種公共利益轉移機制
房地產市場的利益失衡主要表現是高房價。在一個發達的市場中，某種商品的價格高低從來就不是問題。在市場中，既然已經出價，市場總是有買者賣者根據不同的價格進行交易。但是，目前中國房地產的情況則不是這樣。一方面，房地產市場的公共性是房地產市場發展的前提，因此房地產的市場價格只能是其中的一部分；另一方面，房地產作為一種特殊的異質性商品。開發商可以利用全民所有的資源唯一性對其進行壟斷性定價，并試圖以合法方式讓社會財富快速向少數人聚集。這樣，高房價就成了少數人轉移公共利益的一種工具。
首先，目前國內的高房價是政府政策的誤導結果。因為在政府看來，房地產的宏觀調控就是穩定房價，就是讓房價不往下跌。也就是說，政府希望以直接的方式來保證房價上漲與下落。但是，在任何一個市場經濟中，價格問題都是市場行為，政府能夠做的只是通過調控市場供求關系，讓市場價格達到均衡水平。直接調控價格本身不僅有悖市場法則，也不是政府宏觀調控要做的事情。如果讓國內房地產市場的價格處于高位運行，那么這實際上是向房地產市場發出了一個明確的信號，即既有的房地產市場形勢、市場秩序與規則、房地產市場利益關系、運作方式，等等，都得維持，都得以現行的市場價格來保持房地產業的支柱性地位。
也正是在這樣一種政府觀念或政策引導下，國內房地產市場早些年的宏觀調控效果并不理想。房地產投資依然飛速增長、房價快速上漲，民眾與房地產商的對立情緒也越來越嚴重。當然，房地產開發商可以鶯歌燕舞，地方政府可以業績高照，銀行利潤可以在短期內上升到歷史最好水平，但國內絕大多數民眾離房地產市場則越來越遠。一個由于政策原因使得絕大多數人都不能進入的市場，不僅是一個低效率的市場，也會導致社會的公平性蕩然無存。因為，這個市場的資源不能夠在市場法則支配下自由流動，而一個低效率的市場的經濟風險無所不在、無時不有。
其次，房價的高位運行必然會導致整個國內經濟產業結構逆選擇、傳統的粗放型增長方式難以轉變、各城市競爭力嚴重削弱。因為，房價高企不僅增加了企業的運營成本，也增加了城市居民的生活成本。對于企業來說，成本增加導致新的企業難以進入，原有的企業也只能紛紛退出。例如，20世紀80年代，香港的制造業、中小企業紛紛退出香港遷往內地，近年來，上海沿海一線的企業也紛紛遷入內地，這在一定程度上也是房價高企弱化城市競爭力的結果。對于城市居民來說，房價過高使其生活成本急劇上升，并使新的勞動力人口無法源源不斷流入城市。特別是當一個城市房價高得讓居民無法承受時，那些潛力較高、競爭力較好的勞動力人口更是會流出該城市，從而導致該城市競爭力嚴重下降。
再次，房價高企必然進一步強化地方政府經營城市的不當觀念。近幾年來，我國打造城市競爭力一直陷于誤區，即不少官員一談到城市競爭力就是如何來經營城市。其實，對一個城市來說，政府的最大職責無非是通過政府權力來保護企業與民眾的產權，保護合約的有效履行，保證民眾的財富不受到侵犯與掠奪，并以此來為企業創造好的經營環境，為城市居民提供便利的生活條件。
如果地方政府經營城市，那么政府的行為就與其職責根本上背離。因為，如果政府要經營城市，那么政府就得運用權力來與企業、民眾爭奪資源。一旦政府的權力陷入市場運作中，并且這種權力監管不嚴，那么政府就必然傾向于利用其掌握的權力與民爭利。既然政府的行為如此，那么在企業與企業之間、企業與民眾之間、民眾與民眾之間的利益關系就會背離市場法則而改變，并通過非市場的方式進行調節。
特別是當這種經營城市的行為轉化為一種企業行為時，城市急劇擴張，房地產開發企業的逐利行為就難以遏制。這不僅惡化了整個企業經營的環境，也惡化了城市居民的生存條件。事實上，目前不少地方政府與企業經營城市導致的惡果早已觸目驚心。
可以說，近幾年來，在這種錯誤觀念的引導下，國內許多城市看上去經營得有聲有色：城市GDP迅速增長、城市建筑林立、城市財政收入迅速膨脹、城市規模也快速擴張。但是這些成績多以國有土地為其政策背景，并借助于對農民和城市居民的利益掠奪而建立起來的。可以說，正是由于地方政府這種對城市的經營行為，使得中國在極短的時期內，社會財富向少數人、少數企業聚集，導致了社會財富分配的嚴重不公，不少城市與村鎮的社會矛盾也由此而不斷激化。
房價高企不僅導致地區經濟發展的不平衡，也擴大了民眾之間的財富差距。對于各地區來說，房價高企使得越是發達的地區越容易把全國的資金與財富聚集過來；越是不發達的地方，地方的資金與財富越是傾向于流向發達的地方。從這幾年中國各地區發展的情況來看，隨著沿海一些地方的房價快速上漲，全國的信貸資金與財富迅速地向沿海地區集中。可以說，盡管中央政府一直要平衡各地的經濟發展水平，比如實施西部大開發、中部崛起等戰略，但是實際上這幾年在沿海地區，特別是那些高房價的地區與城市，經濟發展卻越來越快。而這種經濟的快速增長是以犧牲內陸省份利益為代價的，是完全非平衡的，是與中央經濟發展戰略背道而馳的。這種經濟增長在高房價下所帶來的矛盾與風險必然會越來越大。
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房地產是關系到國計民生的保障社會穩定的一個重要因素。自2002年開始，中國的房地產市場進入到快速發展的時期，房地產開發、投資和銷售的增長幅度均超過20%，遠遠大于我國GDP增長速度。根據國家統計局的有關數據，2002年年初時全國商品房平均價格為每平方米2226元，而到了2002年底，房地產銷售價格則上升至2291元，比上一年增長2.9%。2003年，全國房價繼續保持增長勢頭，達到2379元，增長3.8%。2004年，全國房地產價格更是一路飆升，短短半年內，全國商品房平均銷售價格已經高達2701元每平方米，比去年上漲了13.5%。2005年，國家出臺了一系列政策，但全國商品房銷售價格同比上漲了8.9%。2006年和2007年前三個季度是房地產市場進一步繁榮的時段，全國房地產價格飆升，房地產市場過熱和老百姓購買力嚴重受挫使得房地產市場經濟泡沫進入白熱化階段。
由于房地產價格一路飆升，政府政策又沒有起到很好的效果，再加上老百姓的房產購置能力的相對下降，全社會出現了購房恐慌。學術界在探討這個問題的時候，總是從供給與需求的關系、政府利益相關、房地產大鱷權力過大、人民相對購買力下降等方面進行論證，并積極探索方案以解決當前的房地產市場過熱問題。筆者認為，房地產市場的利益相關者利益均衡是解決當前房地產市場過熱的關鍵，因此實現利益均衡應該是政府制定政策的導向。
2房地產市場利益相關者
所謂的房地產市場利益相關者就是指參與房地產市場并對其產生影響的各個群體。他們是房地產市場的構成要素，主要有：
（1）政府。政府在房地產市場中扮演著重要的角色。《土地法》第五條規定了國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。政府擁有了土地的規劃、開發和利用的權力，這就使得政府成為房地產市場的主體之一。在房地產市場上，政府通過對土地規劃，開發使用審批，給土地定價來實施對房地產的宏觀調控。同時，土地使用權的轉讓也使政府成為土地開發的受益者，增加了當地的財政收入。
（2）投資者。投資者是影響房地產市場的重要群體。投資者通過購得已開發或將開發的房產的所有權，等地地產價格上升后在將所有權轉讓，以獲得中間差價而獲利。投資者是造成房地產價格飆升的重要原因。
（3）居住購房者。這一群體是對住房的真正需求者，他們構成了房地產市場上的主要消費者。每一個家庭都是居住購房的需求者，住房消費占家庭收入的大部分。這一群體是以居住消費為目的，而不是以投資獲取利潤為目的，這一群體在購房前希望房價能夠適應當地經濟發展水平，適應勞動者收入水平；購房后對于房價的漲跌則不是非常關注，只是希望房價不要過于變動，在心理上造成不好的影響。
（4）開發商。開發商是房地產市場中的產品提供者，也是該市場中利益的追求者。他們投資房地產目的是為了能夠獲得利潤。目前，由于房地產市場的特殊性，開發商對政府的政策已經形成了免疫。開發商在房地產市場上已經聚集了巨大的力量，甚至能夠影響政府的調控。房價的上漲跟開發商的利益追求是有很大關系的。開發商在房地產市場上獲取了超額利潤。
（5）其他相關者。其他利益相關者是跟房地產市場有間接利益相關的群體。這一群體的數量也是比較大的，如鋼筋水泥行業、裝飾行業、綠化行業等等主體，這些群體在房地產開發過程中獲得了收益。
3關于房地產市場利益相關者利益均衡的思考
3.1均衡的涵義
均衡是物理學中的名詞，當一物體同時受到方向相反的兩個外力作用，這兩種力量恰好相等時，該物體由于受力相等而處于靜止的狀態，這種狀態就是均衡。利益均衡就是指各利益相關群體在相互的博弈之中實現零和狀態，即各利益主體都愿意維持現狀，相互之間相對平衡與和諧，就好像出現帕累托最優狀態。
3.2房地產市場利益均衡
房地產市場的利益均衡就是指房地產市場上利益相關者都能夠獲得各自的利益，都愿意在現行狀態下扮演好自己的絕色。政府在房地產市場上做一個真正的宏觀調控者，按照和諧社會的要求做好房地產行業的規劃調節，促進土地開發利用；居住購房者能夠在現行工資水平下買得起適合各自家庭實際情況的住房；投資者能對針對地產投資市場獲得相應的合理的投資回報；開發商能夠獲得平均利潤，保持房地產開發的正常運作；其他利益相關者也能在房地產市場中獲得一定的利益。在這種狀態下，每一個利益相關者都能夠且愿意為房地產事業的穩定發展作出自己的貢獻。
3.3關于房地產市場利益相關者利益均衡的思考
（1）住房的性質需要進行細分。西方經濟學家認為，可以根據市場在提供人們所需要的的產品方面如何發揮作用，來對產品進行分類。主要可以分為私人產品，純公共產品和準公共產品。私人產品可以依靠市場提供有效率的數量。供給與需求能夠達到一個平衡的狀態。純公共產品不具有競爭性和排他性，這就使得其是無法通過市場來提供有效數量的。準公共產品是只具有競爭性或只具有排他性產品。住房是人類生活的必需品且住房支出占據了普通家庭收入的主要部分。筆者認為，普通住房為私人產品，可以通過市場來調節其價格。
（2）房地產開發商需要利潤，但要考慮利潤的合理性問題。2007年福布斯富豪中國大陸排行榜的前十位有六位是從事房地產行業的大亨。這從另一個角度說明了中國房地產利潤較高。2005年中，國土資源部通過調研數據，曾對房地產商的利潤率問題進行過分析，結論是北京市房地產開發利潤占房價的比重平均達到17.1％，其中最高的在
二、三環之間，達到了20.4％。目前，全國大多數城市房地產開發的利潤率普遍在10％以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30％～40％。這種暴利使得社會各行業紛紛進軍房地產開發，為獲得土地競爭激烈，導致炒作之風盛行。
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貴陽市房地產在供應量方面：2013年商品房市場保持平穩增長態勢，供應量較2012年有所回落，但依然處于高位，成交量同比2012年持續上楊。2013年貴陽市場供應維持12年慣性，依然處于高位，總體有所回落，商品房供應量為1405.17萬m2，同比去年出現回落，跌幅達到13.36%。由于花果園、未來方舟及西南商貿城等大規模項目上市，供應量保持高位震蕩，連續兩年突破1000萬m。
二、貴陽市房地產市場監管存在的問題
貴陽市房地產市場雖然成穩定的增長，但是也存在諸多問題，特別是在監管方面存在的問題異常突出，主要體現在以下幾個方面：
（一）監管體系不明朗，監管效力分散
貴陽市現行的房地產監管措施多是由各部門結合國家多部委下達的通知，針對為各階段市場調控需要分頭制定而出臺的，行業所涉及的房管、建設、規劃、國土、稅務、銀行、工商等部門各有監管辦法或規定，條款關聯度不高，下發時間跨度較大，顯得整個市場監管體系不夠明朗。由此也導致了各部門間各自獨立監管、信息互通不暢、市場監管效力分散。雖也組織多部門聯合監管活動，圍繞房地產項目審批、開發、交易等環節進行監管審查，但由于活動時間短，收效只是一時，在長遠的監管效用中收效甚微。
（二）房地產監管信息平臺不完善
房地產監管信息平臺包括內部平臺和外部平臺。內部平臺主要為管理部門提供房地產監管的數據及信息的監管平臺。外部平臺是指監管部門面向公眾能及時快捷地了解房地產市場信息，同時，監管部門迅速將反饋意見進行處理。目前在貴陽市，房地產監管信息外部平臺主要是貴陽市住房和城鄉建設局所設立的房地產市場監管處設立的網站和貴陽住宅與房地產信息網。前者網站共設立了最新工作信息、公示公告、資料下載、部門介紹五個欄目，這五個欄目中的信息均為2006~2009年的內容，沒有一條2014至2010年的監管信息，每個欄目中的信息內容少，沒有及時更新，嚴重的影響公眾對監管政策、制度的知情權。不理于監管的實行。
（三）監管部門的執行力不夠
房地產市場包含了房地產從生產銷售到售后服務的全過程，是涉及土地、拆遷、規劃、融資、建筑等部門的龐大系統工程，任何一個環節出現問題，都會影響房地產的發展。因房地產市場涉面廣，監管部門很難做到全方面有效的監管，很多環節并沒有真正的監管到位。
（四）監管不當造成存在爛樓現象
貴陽市房地產市場監管中，一直存在較大漏洞，不但未能發揮監管其應有的作用、有時甚至由于操作不當，影響了公眾的日常生活。貴陽市房地產市場存在因監管不當，造成許多樓盤存在質量問題。如：世紀城、大正雨曦城等許多樓盤都存在墻壁出現裂縫，墻壁漏水等諸多房屋的質量問題，這說明監管部門在驗收房屋時，驗收沒有仔細到位，而且出現這些問題的部分樓盤，監管部門未要求房開商限期整改，使得公眾的合法權益得不到保障。
三、完善貴陽市房地產市場監管的對策
（一）推進房地產市場監管體制改革
貴陽市房地產市場監管涉及多方面的工作，客觀上需要一個統籌全面的工作的機構，這樣有利于解決政策互相抵觸的問題。在實踐中，可以成立議事協調機構，包括貴陽市住房與城鄉建設局、貴陽市國土資源局、貴陽市國家發展與改革委員會等部門的領導組成，由分管經濟工作的領導組織協調各部門的監管工作。這樣在政策制定時，與相關部門協商，保證政策之間的協調。
（二）加強房地產監管信息平臺建設
貴陽市房地產監管信息平臺可以對房地產市場的信息進行收集、整理和分析，依靠一定的信息技術手段，監管信息并形成反饋機制和決策機制。貴陽市房地產監管信息平臺主要應提供供地、建造、銷售、再銷售等方面的信息。信息要及時進行更新，并需要增加在線辦事和公眾參與的功能。這樣不僅能增加監管的透明度，還能有利于公眾辦理房地產相關方面的事宜，并且為監管部門決策和制定政策提供依據。
（三）構建房地產市場監管問責制度
通過完善問責體系和問責制度，進一步健全監管機構職責體系。首先要明確劃分各監管部門和監管人員的權責界限，確定官員問責標準。其次要加大同部門問責力度，并且對不同監管部門有連帶責任的也要問責。最后要完善貴陽市房地產市場監管問責的法律法規。具體來說，比如執行差別化住房信貸、不到位，房地產相關稅收征管不力，個人住房信息系統建設滯后等問題，要對相關負責人相關部門進行問責。
（四）監管部門不定期抽查
為了確保市場穩定，各相關監管部門應不定期組織抽查，加強開發建設、預售等環節動態監管。對存在問題的責令限期整改，逾期不改的給予相應處理，作為不良經營行為記錄其信用檔案，并向社會曝光。
（五）完善房地產商品住房預售監管制度
貴陽市監管部門要嚴格商品住房預售許可管理，房開商應當按照預售方案售房，預售方案中若有主要內容發生變更的，應當報主管部門備案并公示，并且預售資金要全部納入監管賬戶，確保用于項目工程建設。以防止部分房開商樓盤未支付施工方款項，而樓盤卻已賣出。若房開商因有種原因無法支付施工方款項，而導致施工方阻止戶主入住。例如：大正雨曦城M棟戶主購房多年，卻因房開商無法支付施工方尾款，導致施工方阻止戶主入住。目前此問題依舊沒有得到妥善的解決。監管部門將預售資金要全部納入監管賬戶，不僅確保用于項目工程建設，而且能確保戶主享受及時入住應有的權利。
四、結語
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一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
XX年榆林市區商品房均價1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。
經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中XX年完成22萬㎡;XX年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在買漲不買跌消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。XX年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了XX年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。
2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部
6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣XX年-XX年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。XX年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從XX年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從XX年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升(見表4)：
XX年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而XXXX每畝均價為207.4萬元，XX年畝均價94.1萬元，基本與XX年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，XX年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。XX年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從XX到XX年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。XX年至XX年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得XX年至XX年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，XX年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和招(標)、拍(賣)、掛(牌)制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將生地變為熟地資金的投入，進行土地平整等七通一平的過程。從XX年XX年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。XX年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩定、保民生、保發展目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到XX年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到XX年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到XX年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
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關鍵詞房地產土地開發成本
房地產業在我國還是一個新興的行業，起步于20世紀80年代中期，到現在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實踐上看，房地產業都具有很大的發展潛力，是一個具有很高成長性的行業。很多地方政府都把地方經濟增長的希望寄托于房地產行業，因此，在各個方面都對房地產業給予大力支持，于是形成了我國現在的房地產市場。
1我國房地產市場的現狀
1.1地價“只漲不跌”
按照中國幾千年來的傳統觀念，誰擁有了土地誰就擁有了財富。到了現代，對一般工薪階層而言，住房往往就是他們最大的財富。這樣的思維導致我國商品房價格自1999年至今不斷地上升，年增長幅度甚至高達10﹪以上，這給以土地為“命根子”的中國人帶來的信息就是，中國的地價、商品房價格都是不斷上漲的，買到了房子，就等于買到了不斷升值的財富。
1.2開發商取得了壟斷性資源——土地
近些年，越來越多的人投身于房地產行業，原因在于房地產開發商的收益如此之高，甚至可以稱之為暴利收益。當然，它的暴利與土地資產收益分配不公有關。根據國務院發展研究中心課題組所作的調查顯示：土地增值部分的收益分配中，農民的補償款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各類城市房地產公司，拿走土地增值收益的大部分，占40%到50%。另外，一些地方政府將GDP增速、財政稅收增長的希望過多寄托于房地產業，以至如今房地產打個“噴嚏”，地方財收就會“感冒”。某種程度上，這些地方政府已為開發商所“挾持”，一起綁在了房地產飛車上，開發商自然就有恃無恐，土地更是“隨手拿來”。
1.3面積越來越大，資金占有量過多
早在我國剛剛實行房改的時候，商品房建筑面積一般為每套60m2左右，近些年來，開發商為了成本考慮（大面積住房單位成本低），著力開發建筑面積每套100m2以上甚至高達每套200m2的住房。且不說這些年我國商品房單位面積售價的提高幅度有多大，即使單位售價毫無改變，僅就購買一套房子的資金，也比過去翻了幾番。
1.4商品房空置量上升，企業開發成本增加
隨著當前建筑材料價格上漲，商品房銷售不旺造成存量房產增加等因素，使企業在開發中的建安成本、土地成本、財務費用等相應增加，跟以往相比，大大提高了企業的運作成本，形成了市場銷售價格與開發成本之間的矛盾，絕大部分開發企業面臨著資金壓力大，開發成本增加，企業運作比較困難的實際問題。為了盡快回籠資金，新開發的商品房也被不同程度的提高了價位。買一套房子對于普通家庭來說本就是一個很大的負擔，新開發好的商品房價位又一直走高，以至于買房子掉入了越買不起價格越高的怪圈。
當然，我國的房地產的現狀遠不只上述這些問題，當所有的問題交織在一起，牽一發而動全身時，則不僅會使決策者們一時摸不著頭緒，即使在學術研究領域，也是令學者們頗感頭痛的難題了。
2我國房地產市場改革的方向
首先我們需要明確的一個概念是，為了解決房地產業中的問題，目前不管是發達國家，還是發展中國家，轉軌經濟的國家，都采用了一種所謂的“混合經濟”模式，既有市場調節，又有政府調節。但是，市場在其中所起的作用卻是千差萬別的，因而在經濟領域對資源配置的效率也就有高低不同。
2.1讓市場在資源配置中發揮基礎性作用
房地產市場確實是屬于很“不完全”的市場，但這“不完全”并不能成為不需要市場調節的理由。相對于市場調節更有效率的經濟領域而言，加強政府在社會領域的作用顯然更符合效率原則；同樣，相對于政府在房地產市場運行的微觀領域過度干預和管制所引起的低效率而言，其對經濟宏觀層面的必要調控以及制定正確的游戲規則更富有效率。如果我們能夠認定正是由于市場的發育不完善，改革的不徹底引發了這許多問題，那么我們培育市場，完善市場，就應該能夠解決這些問題。問題越多，問題越復雜，則進行市場取向的經濟改革解決這些問題的效率也就越高。
明確了市場取向的改革是正確方向，那么合乎邏輯的觀點便是政策的制訂和研究的重點應放在房地產市場的需求方面而非供給方面。中國改革開放20多年，在住宅建設方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認的，由此使得城鎮居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高，住宅消費占家庭消費總支出中的比重偏低，大多數普通百姓靠自己的正常收入買不起房。
2.2解決問題的關鍵還是在需求方面
明確了市場取向的改革才是正確的方向，那么合乎邏輯的觀點便是政策的制訂和研究的重點應放在房地產市場的需求方面而非供給方面。中國改革開放20多年，在住宅建設方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認的，它使得城鎮居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高，住宅消費占家庭消費總支出中的比重偏低，大多數普通百姓靠自己的正常收入買不起房。特別在當前的轉軌時期，對市場需求、百姓的實際消費偏好應重點考慮。市場經濟的本質要求任何決策都應從市場的實際需要出發，從市場需求出發。任何政策的制定如果背離了這個大方向，將會大大提高其實施成本和難度，最終的政策結果與原定的政策目標之間將會出現越來越大的偏差。
3我國房地產市場應采取的政策取向
目前推行的“住房供應體系”和“經濟適用房”有關政策認為，我國城鎮居民的住房結構應大致如此：5%～10%左右的是純商品房，10%～15%左右的是廉租屋，大約75%～85%是經濟適用房，經濟適用房是解決城鎮居民住房問題的核心和關鍵。這一政策的出臺，無疑在很大程度上出于對房價過高居民承受能力不足這一切膚之痛的考慮，然而房價過高，居民承受能力不足的原因卻非常復雜，并非單純地通過貼補地價、限制開發商利潤率等簡單的經濟適用房政策就能解決。此外，住房供應體系中所提出的中國城鎮居民各類住房的比例是否科學合理，也是一個尚需討論的問題。
篇10
關鍵詞：內蒙古房地產市場；宏觀調控；去庫存
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
收錄日期：2016年3月16日
一、內蒙古房地產市場現狀
2015年，房地產開發投資1，081.05億元，同比下降21.1%，回落幅度比1～11月份減緩0.03個百分點。其中，住宅投資758.51億元，同比下降19%，降幅比1～11月份減緩0.4個百分點。住宅投資占房地產開放投資的比重為70.2%。2015年，房地產開發企業房屋施工面積13，637.36萬平方米，同比下降13.3%，降幅比1～11月份收窄1個百分點。房屋竣工面積1，697.16萬平方米，同比下降15.7%，1～11月份為下降17.6%。2015年，商品房銷售面積2，369.37萬平方米，同比下降3.6%，降幅比1～11月份收窄3個百分點。商品房銷售額1，052.18億元，同比下降1.2%，降幅比1～11月份收窄1.6個百分點。
二、內蒙古房地產投資面臨的問題
2015年，自內蒙古治區房地產開發投資下降、房屋開發規模萎縮、商品房銷售低迷。全年情況比1～11月份稍有好轉，但形勢仍不容樂觀。主要原因：一是全區各地現有庫存較大，尤其是呼和浩特市、鄂爾多斯市、烏蘭察布市等地區，經測算，消化現有庫存平均需要10年以上；二是居民消費動力不足。2015年，自治區居民消費價格總指數增長乏力，同比增長1.1%，居住消費同比下降0.3%，12月居民消費價格總指數環比上升0.5%，居住消費環比上升0.3%，住房銷售成交量低迷；三是房地產開發到位資金不足、企業融資壓力大、資金鏈緊張使得企業后續開發難以為繼。如鄂爾多斯地區房地產發展融資規模在2，000億元左右，其中較大比例來源于民間借貸，低迷的房地產市場使民間借貸資金鏈緊繃，抑制了當地民眾的消費和房地產企業的資金再融資。與此同時，由于現金流緊張及為及時變現回籠資金，企業之間、小貸公司之間、小貸公司與個人客戶之間拿不出資金，只能以物償債，出現資產流轉抵債問題。依據現行的稅費政策，存在信貸抵債資產流轉成本較高、重復上稅等問題，高額的稅費加重了企業和個人的負擔，無益于解決多角債務危機，整體上制約了當地房地產市場的發展。
三、積極破解困局，建立房地產市場健康發展的長效機制
2015年，自治區政府印發《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》（內政辦[2015]58號），積極破解房地產市場發展困局，建立房地產市場健康發展的長效機制；2016年，政府辦公廳對外《人民政府關于做好房地產去庫存工作進一步促進房地產業穩步發展的意見》，對棚戶區改造貨幣化安置比例、鼓勵農民進城購房、全面落實購房落戶等政策，都給出了明確的指導意見。參考自治區政府出臺的政策文件以及發達省市經驗，提出以下建議：
（一）進一步調整現行扭曲、限制房地產正常需求政策的政策建議。一是取消購買商品住房的不必要限制性規定。各盟市、旗縣（市、區）對居民（含外地居民）在本地區購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，在辦理簽約（網簽）、納稅、貸款以及權屬登記手續時，不再對其家庭擁有住房情況進行查詢。取消非本地戶籍居民家庭在辦理購房和房地產權屬轉移登記手續時需提交繳納社會保險證明、個人所得稅納稅證明的限制性規定。對確需出具住房套數查詢證明的，購房人家庭住房套數認定不包括其自建住房、房改房、繼承住房、征收（拆遷）安置住房和已償清貸款的二手住房，其擁有的住房套數只在購房所在地房屋權屬登記機構查詢。房屋權屬登記機構出具的查詢證明只載明購房人家庭擁有商品住房的套數情況。家庭首次購買改善性普通商品住房按首套住房認定；二是進一步優化住房供應套型結構。取消對商品住房戶型設計“90平方米以下戶型占70%以上”的限制性規定，放開商品住房套型比例，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用。在優先滿足中小戶型普通商品住房用地需求的原則下，依法提供和滿足房地產開發企業根據區域城市功能定位和市場需求開發適銷對路商品住房的土地需求。對于國有土地使用權出讓合同中已經明確住宅套型比例要求的，仍執行原合同約定條款。對于在建商品住房項目，各地國土資源、城鄉規劃主管部門在不改變用地性質和容積率等必要條件的前提下，允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，開發適銷對路的商品住房。
（二）因地制宜，打通滿足居民需要和化解存量房的政策建議。一是全面落實購房落戶政策。在自治區區域內，個人異地購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房），本人及其父母、未成年子女可按當地戶籍政策在購房所在城鎮落戶。鼓勵長期進城經商、務工的農牧業轉移人口依法轉讓其原有農村牧區住房，在城鎮購買商品住房并落戶；二是清理規范新建商品房銷售和進戶環節收費行為。新建住房樓宇門、電梯、樓道照明等房屋附屬設施以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等的建設安裝費用，一律計入新建住房開發建設總成本，不得在房價外向購房者另行收取。要嚴格執行自治區財政廳、發展改革委、經濟和信息化委聯合印發的《關于公布全區涉企行政事業性收費和政府性基金目錄清單的通知》（內財非稅[2015]74號）規定，凡未列入《涉企行政事業性收費目錄清單》和《涉企政府性基金目錄清單》的收費項目和基金，一律停止征收。各盟市、旗縣自行設立的涉企行政事業性收費和基金項目一律廢止，被收費企業對擅自設立的行政事業性收費項目和政府性基金有權拒繳。2013年自治區住房城鄉建設廳下發的《關于加強新建居住建筑供熱計量裝置和室內溫度調控裝置購置及安裝費用管理的通知》（內建城[2013]17號）中規定的“在新建居住建筑達到預售條件時，房屋建設單位應暫按1，500元/戶付款標準將建筑物熱力入口和用戶的供熱計量裝置、室內溫度調控裝置的購置費用交予供熱單位設立的專門賬戶”內容停止執行；三是合理調整契稅稅率。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅，購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅；選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅，繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅；四是積極支持居民合理的住房貸款需求。對購買首套普通自住房（含公寓式住宅）的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業性住房貸款，金融機構執行首套住房貸款政策。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性住房貸款，最低首付款比例調整為不低于40%。金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。金融機構應縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優先滿足居民貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求；五是進一步盤活公積金貸款，加快改善居民住房條件。合理確定貸款條件、貸款額度和期限，放寬住房公積金支取條件，加快開展區內異地貸款業務，降低貸款費用，優化貸款辦理流程。
（三）推動開發商調整產品結構，盤活存量資產的政策建議。一是進一步加大存量商品房促銷力度。各地區要定期、不定期舉辦房地產展覽交易會，根據當地實際情況，出臺減免交易稅費、讓利促銷等臨時性的購房政策措施，積極引導剛性購房需求和改善型購房需求。鼓勵和支持機關、企事業單位團體購買商品住宅，特別是鼓勵企業購買商品住宅用作職工公寓、集體宿舍，改善職工住房條件。鼓勵和引導各地區利用商業用房和商品住宅建設創業基地，特別是大學生創業園，完善相關配套服務，打造一批創業示范基地；二是培育和發展房屋租賃市場，提升房屋租賃產業化水平。建立房屋租賃信息服務平臺，大力發展住房租賃市場，支持房地產開發企業開展住房租賃服務；三是繼續支持房地產開發企業的合理融資需求。金融機構在風險可控的前提下，合理配置信貸資源，支持資信良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房，滿足在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，加強與各類發債主管機構的溝通聯系，支持符合條件的房地產企業發行債券；對擁有優質資產和獨立可預測現金流的房地產企業，允許通過資產證券化、發行銀行理財產品等方式籌集資金。進一步落實自治區人民政府與中國銀行間市場交易商協會簽訂的戰略合作協議，積極嘗試發行項目收益票據，探索新型城鎮化融資新渠道。
（四）進一步推動棚戶區改造同化解存量商品房結合的政策建議。拓寬商品住房與保障性住房融通渠道。各盟行政公署、市人民政府，各旗縣（市、區）人民政府可以以政府購買服務的方式，利用自有資金、棚改補助資金、銀行貸款，從市場購買或租賃商品住房用于保障性住房。保障性住房要逐步從實物保障為主轉向建設和租賃補貼并重，實現“補磚頭”與“補人頭”的結合。鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭通過租賃市場解決住房問題，政府按規定提供貨幣化租賃補貼。各盟市、旗縣（市、區）要統籌考慮本地區棚戶區、舊城區改造回遷安置和存量商品住房情況，采取回購存量商品住房方式解決棚戶區、舊城區改造回遷安置房源。商品住房存量較大、消化周期較長的地區，公共租賃住房房源和棚戶區、舊城區改造安置房源的籌集，原則上以全部回購存量商品住房的方式予以解決，存量商品住房確實不能滿足房源要求的，才可適當新建。
主要參考文獻：
[1]統計局[J].內蒙古統計月報，2015.12.
