房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法范文

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篇1

縱觀這部部門規(guī)章，可見其強(qiáng)調(diào)最多的是信息公開，包括經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向政府管理部門披露的信息和向委托人披露的信息，以及向一般公眾披露的信息，也包括委托人應(yīng)該披露的信息，還包括政府部門應(yīng)該為信息公開提供的條件，同時(shí)還規(guī)定了政府部門之間的信息共享。

《辦法》第11、12、13條強(qiáng)調(diào)了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要向建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案，而政府部門要將主要的備案信息向社會公布。第15條規(guī)定了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該向社會公眾公開的一般信息，并且特別強(qiáng)調(diào)這些信息“應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所醒目位置公示”。

《辦法》對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人公示的信息規(guī)定得尤為詳細(xì)――首先對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的必備內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定(第16條)，并特別對相關(guān)服務(wù)內(nèi)容的明示進(jìn)行了規(guī)定，即第17條：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同”。

筆者認(rèn)為對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來說，這兩條規(guī)定具有非常重大的積極意義。因?yàn)檫@一方面表明“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)”是不包括在通常意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)的(第16條實(shí)際上表明“提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等”屬于通常意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，或者說屬于第3條所規(guī)定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為)，另一方面使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)”有了法律依據(jù)，并且可以依法另行收取費(fèi)用。當(dāng)然，前提是要“向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同”。

《辦法》尤其強(qiáng)調(diào)明碼標(biāo)價(jià)，第18條不僅要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)明示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要求將這些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所對應(yīng)的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)內(nèi)容一并明示，并強(qiáng)調(diào)要“在經(jīng)營場所醒目位置標(biāo)明”。

《辦法》還在第18條進(jìn)一步明確要求：“一項(xiàng)服務(wù)可以分解為多個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)”。通俗地講，這些都是在告訴經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：你們可以針對不同的服務(wù)收取合理的費(fèi)用，但應(yīng)該讓委托人明明白白地知道自己所花的錢能夠購買什么樣的服務(wù)，而不能籠而統(tǒng)之地向委托人收錢卻在提供服務(wù)上短斤少兩。

為了堵住經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)坑蒙拐騙的一切可能漏洞，《辦法》在第18條中再次強(qiáng)調(diào)：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用；不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐”。

《辦法》強(qiáng)調(diào)了明碼標(biāo)價(jià)，但并未對具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行限制性規(guī)定。這可以理解為關(guān)于收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)還是依照《國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》的規(guī)定，也可以理解為政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將不再作硬性規(guī)定。筆者更愿意將其理解為后者，理由是在上述1995年的《通知》中，首先將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)定義為居間所收取的傭金，然后規(guī)定了計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)是成交價(jià)格總額的0.5％～2.5％(實(shí)行獨(dú)家的可適當(dāng)提高，不超過3％)，而這次在《辦法》中則明確規(guī)定了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以在居間之外另行提供“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)”并收取相應(yīng)費(fèi)用。實(shí)際上，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)普遍是在現(xiàn)行的傭金標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)附加了代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)。現(xiàn)在按照《辦法》的精神，即使維持《通知》所規(guī)定的2.5％傭金上限規(guī)定不變(我們更希望的是按照市場經(jīng)濟(jì)的原則，在已經(jīng)充分競爭的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)行供需雙方自由定價(jià))，也可以在收費(fèi)總額上有所突破了――只要將原來包括在一般經(jīng)紀(jì)服務(wù)范圍內(nèi)的“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)’剝離出來并加以明示、征得委托人同意并另行簽訂書面合同，即可在傭金之外另外收取其他服務(wù)費(fèi)用。

針對現(xiàn)實(shí)中常見的現(xiàn)象，《辦法》在第19條專門規(guī)定：“兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不得向委托人增加收費(fèi)”。

除了規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的基本內(nèi)容以外，《辦法》第21條還要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項(xiàng)：1.是否與委托房屋有利害關(guān)系；2.應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料；3.委托房屋的市場參考價(jià)格；4.房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)；5.房屋交易涉及的稅費(fèi)；6.經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)；7.經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間；8.其他需要告知的事項(xiàng)。

不過筆者認(rèn)為，以上書面告知內(nèi)容的一部分(第2、6、7項(xiàng)等)其實(shí)應(yīng)該寫進(jìn)服務(wù)合同，而不僅是“書面告知”。

第21條還有一款：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)交易當(dāng)事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)以外的其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)當(dāng)事人書面同意并告知服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”。這可以理解為再次強(qiáng)調(diào)了第17條的相關(guān)規(guī)定，但筆者覺得這樣顯得有些重復(fù)了。

《辦法》第22條和23條規(guī)定了委托人應(yīng)該披露的信息。

《辦法》第24條規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銀行開設(shè)專門的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)客戶的交易資金，但只簡單地規(guī)定“交易資金的劃轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房地產(chǎn)交易資金支付方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的簽字和蓋章”，也就是說該專用存款帳戶由支付方和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同管控，這可以保證支付方的利益，但對于售房者來說，能否穩(wěn)妥地收到交易資金就只能依靠經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的幫助以及支付方的自覺，因此給人的感覺是對售房者的保護(hù)不夠。

存量房交易資金監(jiān)管一直是近年來的熱點(diǎn)問題，但如何既有效地監(jiān)管交易資金又不給交易雙方以及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)帶來太多不便以致影響交易效率，則一直是一個(gè)不容易解決的矛盾。《辦法》在這方面的規(guī)定比較籠統(tǒng)，也是情有可原的。

《辦法》第25條規(guī)定的禁止行為中，前四種行為也都是直接涉及信息披露的。《辦法》第26條規(guī)定的業(yè)務(wù)記錄制度和經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同保存期期限規(guī)定，同樣也是對信息披露的限制性要求。

《辦法》第27條提到了“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房源、客源信息共享系統(tǒng)”，這實(shí)際上就是國外流行的MLS系統(tǒng)(Multiple Listing Service)，該系統(tǒng)的核心就是經(jīng)紀(jì)人要及時(shí)披露房源信息，同時(shí)規(guī)定首先披露這些信息的經(jīng)紀(jì)人的權(quán)益受到保護(hù)，房源成交后會確保其傭金收入。MLS系統(tǒng)既保證了信息的充分共享、又保護(hù)了信息的知識產(chǎn)權(quán)，因此極大地提高了撮合成交的效率，可以從根本上改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)規(guī)則和行業(yè)生態(tài)，應(yīng)該是這個(gè)行業(yè)今后發(fā)展的方向，這次通過立法的方式確認(rèn)了這個(gè)方向，是非常有意義的。

篇2

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人之間的法律關(guān)系

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)委托人、交易相對人及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人之間的關(guān)系依托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)產(chǎn)生，與交易當(dāng)事人之間的交易法律關(guān)系相區(qū)別，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人之間的法律關(guān)系可以稱之為服務(wù)法律關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系存在于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人之間，主要包括委托關(guān)系、關(guān)系、居間關(guān)系等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系基于合同產(chǎn)生，適用于調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系的法律依據(jù)包括《民法通則》、《合同法》等，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)當(dāng)事人行為的法規(guī)主要是《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。

根據(jù)當(dāng)事主體的多少，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系可分為雙方關(guān)系和三方關(guān)系。值得注意的是，不管雙方關(guān)系還是三方關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必定為當(dāng)事一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員雖然是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的實(shí)質(zhì)主體，但是我國法律不允許個(gè)人名義執(zhí)業(yè)，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同關(guān)系中的“乙方”只能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。為此，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第14條也有明確規(guī)定“，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報(bào)酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用”。

1.房地產(chǎn)委托關(guān)系

委托是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中最常見的業(yè)務(wù)關(guān)系，是產(chǎn)生、行紀(jì)、居間一切委托事務(wù)的基礎(chǔ)。根據(jù)《合同法》第396條“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同”的規(guī)定，房地產(chǎn)委托可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人委托，在委托合同權(quán)限內(nèi)，有償為委托人處理房地產(chǎn)交易相關(guān)事務(wù)的行為。在房地產(chǎn)委托關(guān)系中，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為自己處理房地產(chǎn)交易事務(wù)的人稱委托人，接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)稱受托人。

房地產(chǎn)委托涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、委托人、委托處理事物相對人的三方關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受托人辦理委托事務(wù)時(shí)，以委托人或者以自己的名義進(jìn)行活動，代委托人與第三人訂立房地產(chǎn)交易合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容。受托人處理事務(wù)的后果直接歸于委托人。

現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)委托業(yè)務(wù)一般不單獨(dú)出現(xiàn)。在存量房經(jīng)紀(jì)活動中，往往與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)居間合同簽訂；在新建商品房經(jīng)紀(jì)活動中，房地產(chǎn)委托與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者房地產(chǎn)行紀(jì)（包租、包售）業(yè)務(wù)結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)行紀(jì)合同簽訂；一般也僅限于代辦性質(zhì)的簡單事務(wù)性工作，這種業(yè)務(wù)通常不收費(fèi)或者收費(fèi)很少。

相對于民法上的委托而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的委托有其特殊性。一是房地產(chǎn)委托事項(xiàng)有目的性，即為了協(xié)助或者促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易；民法上的委托標(biāo)的是一般性勞務(wù)，不強(qiáng)調(diào)目的性和針對性。二是房地產(chǎn)委托一般是有償?shù)模驗(yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是商事主體，有營利性，受托為委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)服務(wù)應(yīng)收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用；民法上的委托可以有償，也可以無償。三是根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)委托合同一般為書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同；《合同法》上的委托合同為非要式合同，現(xiàn)實(shí)中的委托大多情況下什么合同都沒有。

2.房地產(chǎn)關(guān)系

房地產(chǎn)屬于民法上的委托。根據(jù)《民法通則》第63條“公民、法人可以通過人實(shí)施民事法律行為。人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實(shí)施民事法律行為。被人對人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定，以及《城市房地產(chǎn)管理法》中的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)定義，房地產(chǎn)可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的權(quán)限內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用的行為。

房地產(chǎn)涉及兩方法律關(guān)系。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間的委托關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為的法律效果直接歸屬于委托人，委托人對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為承擔(dān)民事責(zé)任。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為委托人出售房屋，售房款直接歸屬委托人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得從中隱瞞信息，賺取差價(jià)，同時(shí)委托人也對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)做出的承諾承擔(dān)民事責(zé)任。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與交易相對人之間的關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托人的名義進(jìn)行獨(dú)立意思表示，對自己的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。

目前我國只承認(rèn)單邊，即在同一宗房地產(chǎn)交易中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能作為交易一方的人，不得同時(shí)兼作交易雙方的人。因?yàn)槿耸菍Ρ蝗素?fù)責(zé)，代表被人的利益并維護(hù)其合法權(quán)益，在同一交易中雙方利益相對，雙邊無法實(shí)現(xiàn)被人的利益訴求，同時(shí)也有違民事活動的公平原則。

根據(jù)委托人授權(quán)的不同，房地產(chǎn)分為開放式和獨(dú)家，開放式就是委托人委托多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，誰先房地產(chǎn)交易成功，誰就獲取服務(wù)費(fèi)用。獨(dú)家是委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜。再進(jìn)一步細(xì)分，獨(dú)家又可以分為交易權(quán)共享的獨(dú)家和交易權(quán)獨(dú)權(quán)的獨(dú)家。交易權(quán)共享的獨(dú)家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，同時(shí)保留自行成交的權(quán)利；交易權(quán)獨(dú)權(quán)的獨(dú)家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，并放棄自行成交的權(quán)利。

相對民法上的而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的有其特殊性。一是房地產(chǎn)行為以促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易為特定目的，民事上的沒有特定目的；二是房地產(chǎn)為有償，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成服務(wù)事項(xiàng)要收取授權(quán)約定的服務(wù)費(fèi)用，民法上的可以有償也可以無償；三是房地產(chǎn)關(guān)系確定一般簽訂書面合同；民事法律行為的委托，可以用書面形式，也可以用口頭形式。

另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的關(guān)系也有的性質(zhì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員都是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的主體，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是責(zé)任主體，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是行為主體，二者之間也屬于法律上的關(guān)系。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《勞動合同法》與所聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員簽訂勞動合同，勞動合同確立的雇傭關(guān)系決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是其所聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義承接業(yè)務(wù)，不能以個(gè)人的名義承接業(yè)務(wù)、收取費(fèi)用。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的服務(wù)行為結(jié)果直接歸屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對自己的行為也負(fù)有連帶責(zé)任，特別是對第三人的權(quán)益造成損害的時(shí)候。

3.房地產(chǎn)居間關(guān)系

根據(jù)《合同法》第424條“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”。房地產(chǎn)居間可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用的行為。

在房地產(chǎn)居間過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雖然與委托人存在委托關(guān)系，但是處于中間人的地位。無論何種居間活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都不是委托人的人或交易當(dāng)事人一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為居間人只是按照委托人的指示，為委托人報(bào)告可以與委托人訂立房地產(chǎn)交易合同的第三人的有關(guān)信息，給委托人提供訂立合同的機(jī)會，或者在交易當(dāng)事人之間充當(dāng)“牽線搭橋”的媒介，并不參與委托人和第三人之間具體的訂立合同的過程，其角色只是一個(gè)中介服務(wù)人，只是在交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用。

房地產(chǎn)居間根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所接受委托內(nèi)容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機(jī)會的報(bào)告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立交易合同進(jìn)行介紹或提供機(jī)會的媒介居間，還可以是報(bào)告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。所謂房地產(chǎn)報(bào)告居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受一方委托人的委托，搜尋交易相對人的信息報(bào)告委托人，從而提供訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會；所謂房地產(chǎn)媒介居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不但要向委托人報(bào)告訂立交易合同的機(jī)會，而且還要進(jìn)一步周旋于委托人與交易相對人之間，努力促成交易合同成立。無論哪種居間，只有促成房地產(chǎn)交易合同成立，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才能取得居間合同約定的報(bào)酬。

相對于民法上的居間而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的居間有其特殊性。一是房地產(chǎn)買賣居間主要是媒介居間，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是特殊商品，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只提供信息服務(wù)，委托人與交易相對人很難達(dá)成買賣交易，房地產(chǎn)居間活動中撮合成交的媒介服務(wù)必不可少。但是，房地產(chǎn)租賃居間一般是報(bào)告居間，因?yàn)榉课葑赓U合同相對簡單，比較容易達(dá)成。二是房地產(chǎn)居間報(bào)酬的支付方不確定，可以是委托人，也可能是交易相對人，一般取決于慣例和談判的結(jié)果；按照《合同法》，服務(wù)報(bào)酬應(yīng)當(dāng)由受益雙方均攤。三是房地產(chǎn)居間關(guān)系一般是通過書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同確定，《合同法》則沒有規(guī)定居間合同為要式合同。

二、三類法律關(guān)系比較

篇3

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；存在問題；應(yīng)對措施；管理途徑

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀(jì)以來，隨著房產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展， 我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展很快，房產(chǎn)從業(yè)人員迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬計(jì)的職業(yè)大軍，不僅為消費(fèi)者買賣和租賃房產(chǎn)提供了很大方便， 極大地節(jié)約了社會的交易成本， 同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康的發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當(dāng)媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產(chǎn)交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產(chǎn)中介銷售。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費(fèi)中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是最講究和最需要誠信的服務(wù)； 誠實(shí)信用、恪守合同、遵紀(jì)守法是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備的基本素質(zhì)。因此， 信譽(yù)良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要功能

1. 咨詢服務(wù)

房地產(chǎn)咨詢， 主要是應(yīng)投資者、消費(fèi)者和房地產(chǎn)經(jīng)營者（土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求， 就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項(xiàng)目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價(jià)、購房手續(xù)、相關(guān)法律等提供咨詢服務(wù)。

2. 價(jià)格評估

房地產(chǎn)價(jià)格評估是對現(xiàn)有或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行評估的經(jīng)濟(jì)活動。首先， 房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格有著特殊的價(jià)格形態(tài)， 價(jià)格形成較復(fù)雜， 又具有異質(zhì)牟利性的特點(diǎn)，不可能形成統(tǒng)一或批量的價(jià)格， 需要對每一宗房地產(chǎn)品個(gè)別估價(jià)。其次， 房地產(chǎn)價(jià)格評估行為本身政策性強(qiáng)， 技術(shù)復(fù)雜， 需要專業(yè)和全面的評估機(jī)構(gòu)來完成。第三， 由權(quán)威機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)評估價(jià)格， 具有市場價(jià)格尺度的作用， 是房地產(chǎn)市場各類交易活動如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補(bǔ)償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統(tǒng)計(jì)等活動的基礎(chǔ)和依據(jù)。

3. 經(jīng)紀(jì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)， 主要從事房地產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換、抵押、典當(dāng)、信托等居間活動及業(yè)務(wù)。它與房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者的聯(lián)系更為直接和密切， 主要服務(wù)于房地產(chǎn)流通， 是房地產(chǎn)銷售的重要中介環(huán)節(jié)。規(guī)范的經(jīng)紀(jì)活動， 對活躍房地產(chǎn)市場交易， 促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品流通， 降低房地產(chǎn)空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務(wù)

各類法律事務(wù)所、律師事務(wù)所， 運(yùn)用專業(yè)知識為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)市場運(yùn)行、物業(yè)管理以及城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業(yè)務(wù)， 把房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市場營銷、物業(yè)管理（房地產(chǎn)售后服務(wù)）納入國家法制化軌道， 促使房地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)范化。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含分支機(jī)構(gòu)）達(dá)5萬余家，其中聘用全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量為2萬家。自20世紀(jì)90年代初起步至近年房產(chǎn)業(yè)炙手可熱以來，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已不是房地產(chǎn)的附屬，而是一個(gè)獨(dú)立的市場，全國成長起一批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大公司，有些已經(jīng)上市，比如世聯(lián)、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據(jù)江蘇南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進(jìn)行推算，全國本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人，而且還在不斷擴(kuò)展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴(kuò)散的明顯態(tài)勢。

在一線城市中二手房已經(jīng)成為樓市消費(fèi)的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達(dá)到了19.65萬套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計(jì)僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)成為市場的主要置業(yè)房源。由于二手房具有交易分散的特點(diǎn)，與一手房相比更需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供貼身專業(yè)服務(wù)。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經(jīng)紀(jì)服務(wù)促成的，廣州等城市已達(dá)到80%左右。據(jù)估算，2009年廣州市有超過一百萬消費(fèi)者接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織是"中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會"，一些省份成立了省級"房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會，開始實(shí)行行業(yè)自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產(chǎn)中介目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴(kuò)散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就是指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。職業(yè)概況可以由下面一個(gè)流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進(jìn)社會交易成本，是一個(gè)社會良好進(jìn)步形象的典型表現(xiàn)，其對相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有極大的促進(jìn)作用。但是， 由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經(jīng)營者進(jìn)入這一領(lǐng)域， 因此也就良莠不齊。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)奉公守法、誠實(shí)經(jīng)營， 在幫助消費(fèi)者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)；但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在著欺詐行為， 侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關(guān)注。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)實(shí)存在的問題

（一）由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，投資少，風(fēng)險(xiǎn)小，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成了許多人入行的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 目前我國注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)機(jī)構(gòu)已逾萬家， 從業(yè)人員數(shù)量達(dá)幾十萬人之多。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)規(guī)模較小， 企業(yè)實(shí)力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經(jīng)濟(jì)效益低下。與實(shí)力強(qiáng)勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)真是相差甚遠(yuǎn)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經(jīng)營， 銷售能力欠佳， 房地產(chǎn)商不愿將項(xiàng)目特別是較大的項(xiàng)目交給經(jīng)紀(jì)。

（二）、無資質(zhì)、無證書、無照經(jīng)營和超越經(jīng)營范圍。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得"房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證"的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員， 不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)； 同時(shí)也規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無法達(dá)到或者根本不去登記， 借別的經(jīng)紀(jì)人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在我國是近幾年才興起的一個(gè)行業(yè)， 不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏一支經(jīng)過專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊(duì)伍。

（三）、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均素質(zhì)不高，業(yè)務(wù)素質(zhì)更是良莠不齊。

我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍除有極少數(shù)人綜合素質(zhì)較高外， 大量的從業(yè)人員業(yè)務(wù)知識單一，大量的從業(yè)人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質(zhì)參差不齊。各中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員由于素質(zhì)較低， 不能通過國家統(tǒng)一的資格考試，致使所有的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)均在不具備執(zhí)業(yè)資格的條件下違規(guī)操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產(chǎn)知識， 缺乏專門訓(xùn)練， 只有中等學(xué)歷的從業(yè)人員成為中介構(gòu)的主要力量。

（四）、法規(guī)體系不健全， 行業(yè)管理欠規(guī)范。

我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段， 相關(guān)法律法規(guī)不夠完善。與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國家計(jì)委下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》、國家工商總局的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。部分城市據(jù)此還制定了一些地方規(guī)章。但總的來說還顯得不成體系， 規(guī)定過于原則， 針對性不強(qiáng)， 缺乏可操作性， 許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅有第57 條對中介機(jī)構(gòu)作了簡單規(guī)定；《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》涉及咨詢、評估和經(jīng)紀(jì)三方面內(nèi)容， 有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的規(guī)定卻很少。⑤

四、應(yīng)對此種現(xiàn)狀下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)對政策

那么如何才能進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場管理， 引導(dǎo)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)健康有序地開展呢？ 學(xué)生認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：

（一）強(qiáng)化市場管理，加強(qiáng)市場監(jiān)督。房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是中介機(jī)構(gòu)設(shè)置規(guī)范化。這就需要房地產(chǎn)管理部門的審查、備案只能充分的發(fā)揮，要求房產(chǎn)部門嚴(yán)格監(jiān)督各個(gè)新新成立的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)高門檻的準(zhǔn)入制度，需要國家法律法規(guī)出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實(shí)可行的管理辦法，適當(dāng)做必要的市場調(diào)研，針對現(xiàn)存的問題各個(gè)擊破，重點(diǎn)突擊。二是需要從業(yè)人員的資格規(guī)范化，由于房產(chǎn)中介服務(wù)涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點(diǎn)，所以在從業(yè)人員上崗前，必須重視對從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)工作，要認(rèn)真做好從業(yè)人員的資質(zhì)審查工作。因?yàn)椋瑥氖路康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 熟悉房地產(chǎn)法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧； 同時(shí)， 還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。所以必須加強(qiáng)對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作人員的專業(yè)知識和相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)， 以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產(chǎn)市場不斷向縱深發(fā)展， 市場需要具有綜合素質(zhì)的房地產(chǎn)中介人才， 這種人才具有較高學(xué)歷、較深的專業(yè)知識、較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和較高的道德水準(zhǔn)。綜合素質(zhì)差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預(yù)見性的分析， 這勢必影響他們的業(yè)務(wù)活動，最終必將被淘汰。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營之路。三是充分做好市場調(diào)研，在借鑒較大中介公司的優(yōu)勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執(zhí)業(yè)行為，保護(hù)客戶的合法權(quán)利。

（二）經(jīng)營模式專業(yè)化、現(xiàn)代化。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)不合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強(qiáng)，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營產(chǎn)業(yè)。

1、提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計(jì)算機(jī)等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊(duì)伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。一是完善專業(yè)體系，具體應(yīng)設(shè)立包括策劃師、經(jīng)紀(jì)人、估價(jià)師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會計(jì)師、審計(jì)師、造價(jià)師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊(duì)伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機(jī)構(gòu)通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊(duì)伍。

2、實(shí)行規(guī)范運(yùn)作。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)運(yùn)作方式原始，程序簡單，運(yùn)作水平不高，其主要原因是沒有相應(yīng)的規(guī)范。為此，必須針對目前市場上最常見的運(yùn)作方式以及一般的業(yè)務(wù)程序制定業(yè)務(wù)規(guī)范。在運(yùn)作方式上，對每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、操作方法，尤其對價(jià)格、合同、結(jié)算以及違約責(zé)任等做出限定。在運(yùn)作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學(xué)的規(guī)定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度及相關(guān)法律法規(guī)。

建立我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)仁和園職業(yè)資格管理制度，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道， 制定一個(gè)完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度；

2. 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人保證金制度；

3. 統(tǒng)一行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及提取方式等；

4. 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；

5. 對現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身建設(shè)，強(qiáng)化自律機(jī)制

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自律意識，注重內(nèi)部組織和制度建設(shè)。只有每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)守職業(yè)道德，依法經(jīng)營，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。

五、結(jié)論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業(yè)的進(jìn)入給中國的中介行業(yè)帶來更多市場機(jī)會，同時(shí)行業(yè)發(fā)展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)中介市場，使國內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)在與國外同行的競爭中更好的生存和發(fā)展是政府相關(guān)部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)， 在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位和作用。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展， 政府在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走向深入的同時(shí)， 也應(yīng)發(fā)揮其特有的職能作用， 促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍建設(shè)， 為經(jīng)紀(jì)行為創(chuàng)造一個(gè)良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》第四章，第五節(jié)，房產(chǎn)中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發(fā)展2011年第12期（總第93期）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場規(guī)范化發(fā)展研究綜述）.

③羅長天：《經(jīng)紀(jì)人實(shí)用大、全》.北京：光明日報(bào)出版社，1994.第18 頁.

④建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條

篇4

基本概要

現(xiàn)代意義上的經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營模式源于美國，但我國兩千多年前就出現(xiàn)了經(jīng)紀(jì)活動。從歷史文獻(xiàn)中，我們可以看出，經(jīng)紀(jì)人在不同朝代有不同稱呼：西漢，經(jīng)紀(jì)人被稱為“駒儈”；唐代，稱經(jīng)紀(jì)人為“牙人”“牙郎”；到了宋元時(shí)期，出現(xiàn)了外貿(mào)經(jīng)紀(jì)人，宋代稱“牙儈”，元代稱“舶牙”；明清時(shí)期，經(jīng)紀(jì)人有官牙和私牙之分，同時(shí)還出現(xiàn)了牙行（指代客商撮合買賣的店鋪）。清代后期還出現(xiàn)了專門的對外貿(mào)易經(jīng)紀(jì)人――買辦。到了民國時(shí)期，隨著股票經(jīng)營和債券買賣的出現(xiàn)，中國出現(xiàn)了債券經(jīng)紀(jì)人。

如今，經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營模式在國外發(fā)展得很成熟，有大批的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人存在。在我國，經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營模式則處于逐步發(fā)展階段。經(jīng)紀(jì)人是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)流通、繁榮市場等方面發(fā)揮著積極作用。經(jīng)紀(jì)人有別于其他商家的生存方式，信息來源的多樣性使經(jīng)紀(jì)人在解決商品供求矛盾時(shí)具有獨(dú)特的功能。

經(jīng)紀(jì)人如何開展工作

經(jīng)紀(jì)人最基本的工作就是通過中介業(yè)務(wù)來促成交易。那么他們是如何工作的呢？

第一，對委托方的業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的、正確的評估。通常委托方在出售一項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，對業(yè)務(wù)的定價(jià)都會有一定的情緒化，不能真正反映出該項(xiàng)業(yè)務(wù)的實(shí)際價(jià)值和價(jià)格。而經(jīng)紀(jì)人都是某一行業(yè)的專家，他們能夠理性地評估這一項(xiàng)業(yè)務(wù)。

第二，與委托方簽定經(jīng)紀(jì)人合同，確立雙方的權(quán)利和義務(wù)。

第三，根據(jù)委托方的具體要求以及合同規(guī)定，為委托方尋找買家。

第四，協(xié)助雙方成功交易。

第五，獲得傭金。

經(jīng)紀(jì)人的資格

經(jīng)紀(jì)人必須通過資格認(rèn)定，即確認(rèn)是否具有成為經(jīng)紀(jì)人的資格。根據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》，申請從事經(jīng)紀(jì)活動的人員必須具備以下條件：

具有完全民事行為能力；

具有從事經(jīng)紀(jì)活動所需要的知識和技能；

有固定的住所；

掌握國家有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；

申請經(jīng)紀(jì)資格之前連續(xù)三年沒有犯罪和經(jīng)濟(jì)違法行為。

具備以上條件的人要經(jīng)過工商行政管理機(jī)關(guān)的考核批準(zhǔn)，取得經(jīng)紀(jì)資格證書后，才能申請從事經(jīng)紀(jì)活動。

經(jīng)紀(jì)人必須通過培訓(xùn)考核。根據(jù)國家工商行政管理局的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和有關(guān)省市的具體規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)、考核及發(fā)證由縣以上工商行政管理機(jī)關(guān)組織實(shí)施，也可以委托有關(guān)單位進(jìn)行。培訓(xùn)考核的內(nèi)容為從事經(jīng)紀(jì)活動所需要的知識和技能以及有關(guān)法律、法規(guī)、職業(yè)道德等。經(jīng)培訓(xùn)考核合格后可得到考核合格證明，憑這個(gè)證明，再向發(fā)證的工商行政管理機(jī)關(guān)申請，經(jīng)核準(zhǔn)后拿到經(jīng)紀(jì)人資格證書。申請科技、房地產(chǎn)，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他特殊行業(yè)的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人員資格證書的，由省或市（地）工商行政管理部門會同有關(guān)行政部門培訓(xùn)、審核、考核發(fā)證。

獲得經(jīng)紀(jì)人員資格證書后，可以依法申請?jiān)O(shè)立經(jīng)紀(jì)企業(yè)、合伙的經(jīng)紀(jì)組織，還可以申請登記注冊為獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人。

經(jīng)紀(jì)人細(xì)分

一名優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人或一家優(yōu)秀的商業(yè)經(jīng)紀(jì)公司，不僅擁有非常良好的社會關(guān)系，而且還擁有非常好的信譽(yù)和社會公共形象。他們嚴(yán)格按照原則辦事，為委托方積極尋找買家。這就要求他們是一個(gè)行業(yè)的專家，有著豐富的專業(yè)知識，對行業(yè)有深層次的了解。下面，我們就對不同行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人做個(gè)細(xì)分。

1.體育經(jīng)紀(jì)人

隨著我國體育事業(yè)的社會化與產(chǎn)業(yè)化，規(guī)范體育商業(yè)運(yùn)作已成當(dāng)務(wù)之急。近些年，已有一些體育經(jīng)紀(jì)人在北京、湖南、浙江等地出現(xiàn)。作為一名體育經(jīng)紀(jì)人，不僅要學(xué)習(xí)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)知識和操作技能，還要學(xué)習(xí)與研究體育市場的發(fā)展與方向。有專業(yè)人士預(yù)測體育經(jīng)紀(jì)人職業(yè)將是未來幾年內(nèi)的一新型熱門職業(yè)。

2.文化經(jīng)紀(jì)人

對演藝圈明星的經(jīng)紀(jì)人，人們不再陌生。隨著文化市場的日趨繁榮，文化領(lǐng)域需要更多的經(jīng)紀(jì)人介入，如畫商、書商等。

文化經(jīng)紀(jì)人在國外的大學(xué)是傳統(tǒng)專業(yè)，在我國則剛剛起步。要想成為一個(gè)優(yōu)秀的文化經(jīng)紀(jì)人，必須具備良好的藝術(shù)鑒賞能力、各種活動的統(tǒng)籌安排能力，且須熟悉有關(guān)法律規(guī)章，善于談判、具有說服力。

3.保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人

加入世界貿(mào)易組織后，國內(nèi)保險(xiǎn)市場逐步開放，國內(nèi)保險(xiǎn)專業(yè)人員需求量很大，其中最大的是保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人。

保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人是獨(dú)立的中介者。按照規(guī)定，從事保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員必須參加保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格考試，考試合格者，由中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會核發(fā)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證書。已取得資格證書的個(gè)人，必須接受保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司聘用，由保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司代其向中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會申領(lǐng)并獲得保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)證書后，方可從事保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

4.技術(shù)經(jīng)紀(jì)人

他們專為技術(shù)買賣牽線搭橋，緊密連接技術(shù)持有方與資金持有方，因而技術(shù)經(jīng)紀(jì)人必須對市場有深刻理解，對成果和資金的對接過程具有很高的領(lǐng)悟力，同時(shí)還要有極強(qiáng)的策劃能力，能對項(xiàng)目進(jìn)行包裝、推銷和實(shí)時(shí)跟蹤，當(dāng)然還必須熟諳廣泛的法律知識。

在科技中介服務(wù)中，真正從事科技評估、法律咨詢、審計(jì)、仲裁、風(fēng)險(xiǎn)投資等業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)太少，同時(shí)也缺乏既懂技術(shù)又懂法律且善經(jīng)營的復(fù)合型人才。國家科技部為這些人才頒發(fā)了“技術(shù)經(jīng)紀(jì)人”資格證書，取得資格證書的人員還不到全部從業(yè)人員的10%，但市場對技術(shù)經(jīng)紀(jì)人求賢若渴。

5.人才經(jīng)紀(jì)人

求職者個(gè)人很難充分掌握人才市場的信息，也不可能全面了解企業(yè)與崗位以及該崗位薪酬的市場行情，因而較難斷定該工作是否適合自己。人才經(jīng)紀(jì)人可為求職者提供專業(yè)的全方位服務(wù)，直至求職成功。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的國內(nèi)，人才經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)前景相當(dāng)看好。

6.房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

對購房者來說，尋找專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可起到事半功倍的作用。他們了解委托人意向后，可根據(jù)不同需求，設(shè)計(jì)最佳的購房方案和售房方案，對房源和客源進(jìn)行擇優(yōu)組配。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人包括經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人助理。按有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須在取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人助理資格證的人員占總?cè)藬?shù)50%的情況下，才能發(fā)給資質(zhì)證書，允許其從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。

從這些分類我們可以看出，其中很多行業(yè)與我們職校生是密切關(guān)聯(lián)的，比如技術(shù)經(jīng)紀(jì)人。如果你在某個(gè)技術(shù)領(lǐng)域做得風(fēng)生水起，但又想換個(gè)工作做做，就可以考慮做技術(shù)經(jīng)紀(jì)人，因?yàn)檫@個(gè)領(lǐng)域你比較熟悉，這里面的人脈你也有，做起來會另有一番樂趣。下文，我們將對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作詳細(xì)的介紹。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是經(jīng)紀(jì)活動中的一種，在市場經(jīng)濟(jì)活動中占有重要的地位，在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常也被稱為“房屋中介”或“二手房中介”。在房屋和土地的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當(dāng)媒介作用，接受委托，撮合、促成房地產(chǎn)交易，收取傭金。

22歲的莊景平讀的是建筑專業(yè)，從職校畢業(yè)后，他沒有像班上其他同學(xué)那樣進(jìn)入建筑公司。在他看來，雖然這兩年房地產(chǎn)業(yè)不如以前那么火熱了，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不只是賣房子，這是一個(gè)綜合性、挑戰(zhàn)性很強(qiáng)的職業(yè)。從目前的情況來看，建筑設(shè)計(jì)、文秘、工程造價(jià)、人力資源管理等專業(yè)畢業(yè)的學(xué)生都可以做這一行，因?yàn)樗麄兊膶I(yè)知識都能派上用場。通過他的故事，我們來了解一下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的狀況。

“堅(jiān)持，努力，就會有收獲”

“做這行，最重要的是懂得堅(jiān)持，多努力，自然能夠有所收獲。”莊景平說。剛剛?cè)胄袝r(shí)，為了拓展人脈資源，莊景平需要穿街走巷地去走訪、熟悉所在商圈的樓盤、路線和房源情況。他經(jīng)常被小區(qū)物管拒之門外，一些業(yè)主也不完全信任他。“先交朋友，再談業(yè)績。”他一個(gè)小區(qū)一個(gè)小區(qū)地走訪了解情況。中餐就靠一瓶礦泉水和一個(gè)饅頭撐過去。一個(gè)月下來，他磨破了四雙鞋。最終，他憑著自己的堅(jiān)持和努力，經(jīng)過兩個(gè)月的反復(fù)走訪溝通，贏得了片區(qū)內(nèi)物管和業(yè)主的尊敬和信任，一些業(yè)主主動聯(lián)系并委托他賣房。

“你經(jīng)歷了辛酸，成交時(shí)就會倍感喜悅。”入職兩個(gè)月，他一個(gè)單也沒成交。有人勸他轉(zhuǎn)行，但他沒有氣餒，他相信努力不會白費(fèi)。第三個(gè)月，他連開三單，并且此后每月的成交數(shù)量都比較理想。莊景平說，他現(xiàn)在已經(jīng)干了四年了，對這個(gè)行業(yè)有了深厚的感情，對經(jīng)紀(jì)行業(yè)的前景也充滿樂觀和期待之情。

“假期依然會習(xí)慣性地關(guān)注行業(yè)新聞”

“我很喜歡這份工作。”莊景平說。即使是假期，他依然會習(xí)慣性地關(guān)注行業(yè)的新聞資訊。“我放假在家時(shí)，早上八點(diǎn)鐘就起床了。起床后打開電腦瀏覽當(dāng)天的行業(yè)新聞，已經(jīng)成了習(xí)慣。”莊景平?jīng)]有在假期睡懶覺的習(xí)慣，他時(shí)刻保持著對行業(yè)的關(guān)注。

“熱愛這個(gè)行業(yè)是最基本的要求，做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，還需要能夠承受入職初期的壓力并適應(yīng)這種快節(jié)奏工作。”因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人忙起來是很累的，有時(shí)候一天要跑幾個(gè)樓盤，接待很多客戶。莊景平介紹，一個(gè)專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人還需要有較強(qiáng)的房地產(chǎn)市場感知能力，能夠?yàn)榭蛻糇龊美碡?cái)工作，如房產(chǎn)理財(cái)、投資指南、信貸理財(cái)，能對積累的資源（房源、客源）進(jìn)行有效利用，并對老客戶資源進(jìn)行二次發(fā)掘與轉(zhuǎn)介紹。

“用業(yè)績和收入證明

當(dāng)初的選擇是正確的”

莊景平進(jìn)入經(jīng)紀(jì)人這個(gè)充滿挑戰(zhàn)性的行業(yè)，親戚朋友都不太支持，他們認(rèn)為這個(gè)行業(yè)沒什么前途。但是，他出于挑戰(zhàn)和超越自己的信念，堅(jiān)持了自己的選擇。通過在工作中的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、進(jìn)社區(qū)與物管和業(yè)主聯(lián)系，在入職三個(gè)月后，他就完成了個(gè)人業(yè)績的突破。他不僅用業(yè)績和收入說服了建議他更換工作的人，還讓他們覺得他當(dāng)初的選擇是正確的。“經(jīng)紀(jì)人這個(gè)行業(yè)的挑戰(zhàn)非常大，但是當(dāng)通過努力獲得業(yè)績上的回報(bào)時(shí)，會讓人感到非常興奮。” 他說。

“這個(gè)行業(yè)未來會更加美好”

對于現(xiàn)在的工作，莊景平表示很滿意，他希望把經(jīng)紀(jì)人作為終身職業(yè)。他最初只是跑單，現(xiàn)在也開始從事房地產(chǎn)策劃、銷售等方面的工作。“越做越覺得要學(xué)的東西有很多，這個(gè)行業(yè)有希望，未來會更加美好。”他笑著說，“隨著行業(yè)的不斷規(guī)范，經(jīng)紀(jì)人將在未來的置業(yè)中發(fā)揮更大的作用。”

目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人很多是自己創(chuàng)業(yè)，作為委托人進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的，而且很多房地產(chǎn)大鱷都是從不起眼的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人起步的。據(jù)推算，目前，我國現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人，從業(yè)人員在地域上看，主要集中分布在大中型城市，但已有向中小型城市擴(kuò)散的趨勢。

近幾年來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已成為常年招聘，但總是招聘不足的職業(yè)之一。從業(yè)人員的收入較高，但年更新率也很高，達(dá)15%以上，即一方面不斷有人進(jìn)入，一方面也有許多人被淘汰出局。這不稀奇，在人口流動性較大的美國和西歐，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也是平均收入穩(wěn)居全國前二十名而又不斷獲得生命力的職業(yè)之一。

但我們要看到，本職業(yè)從業(yè)人員所從事的工作內(nèi)容始終沒有一個(gè)完整、準(zhǔn)確的界定，從業(yè)人員素質(zhì)也參差不齊，一些從業(yè)者見利忘義，干出如先壟斷房源然后抬價(jià)出售等不規(guī)范行為，成為導(dǎo)致當(dāng)前房價(jià)增長過快的一個(gè)重要因素。因此，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)特點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化、制度化地建立起規(guī)范完整的職業(yè)體系和與國際慣例接軌的行業(yè)自律體系，制定統(tǒng)一的工作規(guī)范，對本職業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的提高、整個(gè)行業(yè)穩(wěn)定健康的持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

上文，莊景平介紹的是他個(gè)人的情況，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還受到國情、政策、經(jīng)濟(jì)等方面的影響。在國內(nèi)，一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要真正做到自己全程掌握全部業(yè)務(wù)的開展流程還是有難度的，而國外的獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人體系已相當(dāng)成熟并產(chǎn)業(yè)化，這對我國該職業(yè)的發(fā)展具有借鑒意義。從本質(zhì)上來說，獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不是在為中介公司打工，他們可以自由支配工作時(shí)間，收入也較高。在工作性質(zhì)上，獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與私人律師相似，可以自己成立經(jīng)紀(jì)事務(wù)所，也可以與中介公司合作。如果同學(xué)們真的對這個(gè)職業(yè)有興趣，不妨看看這本書――《百萬富翁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人》。

《百萬富翁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人》

作者：（美）凱勒、（美）杰恩斯、（美）帕帕森

譯者：余德平、劉剛峰、賀真

內(nèi)容簡介：

本書認(rèn)為，房地產(chǎn)事業(yè)啟動資金不高，沒有絕對的限制性，非常適合所有胸懷大志者。你從事房地產(chǎn)工作的方法、能力和意愿將是你成功的最大決定性因素。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；信息共享系統(tǒng)；MLS；經(jīng)紀(jì)電商模式

長期以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理部門希望引入國際上通行的成熟高效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息共享模式――MLS，但未能實(shí)現(xiàn)。我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自本世紀(jì)初起經(jīng)歷了十幾年的高速發(fā)展，行業(yè)規(guī)模急劇膨脹，信息管理效率低下的問題未得到有效解決。2013年后，由于房地產(chǎn)市場遇冷，交易量大幅下降，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入低迷期，企業(yè)開始多方尋求突破困境的方法，“互聯(lián)網(wǎng)+”成為各主體的共同選擇，無論是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，還是蓬勃發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)公司，都期望利用互聯(lián)網(wǎng)改善和提升傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運(yùn)行效率，以此促使傳統(tǒng)行業(yè)蛻變。在這樣的背景下，富有中國特色的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享系統(tǒng)--經(jīng)紀(jì)電商模式漸成雛形。那么，我國的新型電商模式和MLS有何異同，各自有哪些利弊呢？

一、 MLS簡述

20世紀(jì)30年代，MLS（Multiple Listing System）誕生于美國，作為經(jīng)紀(jì)人自發(fā)組織實(shí)施的一種信息共享系統(tǒng)，被全美大多數(shù)經(jīng)紀(jì)人所接受。由于該模式卓有成效，后被加拿大、澳大利亞、新西蘭等多國引入，成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息共享系統(tǒng)的經(jīng)典模式。至今，MLS所發(fā)揮的作用已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出共享房源信息、加速銷售的范圍，成為行業(yè)廣泛接受的嚴(yán)謹(jǐn)而先進(jìn)的行業(yè)準(zhǔn)則和經(jīng)營管理模式。

MLS產(chǎn)生于市場經(jīng)濟(jì)成熟、契約精神普及的發(fā)達(dá)國家，其構(gòu)建與實(shí)施的前提條件為：房主與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂獨(dú)權(quán)委托合同。該合同決定了委托人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的兩層關(guān)系：首先為關(guān)系，關(guān)系使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的角色定位非常明確，即代表委托人的利益行事，不會陷入居間關(guān)系中經(jīng)紀(jì)人一手托兩家的尷尬境地；第二層關(guān)系為獨(dú)權(quán)，即在合同約定期內(nèi)公司對委托房源銷售權(quán)的壟斷，排除了其他經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)甚至房主自己的銷售權(quán)。銷售權(quán)的壟斷看似降低了競爭效率，而實(shí)際上，由于房地產(chǎn)的交易從獲取信息、選擇、看房，直至談判成功的過程很長，60-90天的獨(dú)權(quán)委托期限對房地產(chǎn)交易效率的影響是有限的。獨(dú)權(quán)委托規(guī)范了行業(yè)秩序，避免了信息重復(fù)。同時(shí)，獨(dú)權(quán)委托配合MLS的競合運(yùn)行模式，在實(shí)際操作過程中，非但不會降低銷售效率，反而實(shí)現(xiàn)了更大范圍內(nèi)由多個(gè)經(jīng)紀(jì)人銷售。

MLS的競合模式是這樣運(yùn)行的：會員經(jīng)紀(jì)人獲得獨(dú)權(quán)委托的房源后，必須在3天內(nèi)把核實(shí)過的、完備的房源信息在MLS中，其后，該房源可由全部加入MLS的會員經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行銷售，銷售傭金在房源經(jīng)紀(jì)人和銷售經(jīng)紀(jì)人之間按既定比例分享。在競合模式下，美國MLS中約95%的房屋是由非房源經(jīng)紀(jì)人銷售出去的。由于全美90%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人加入了MLS，因此，MLS模式形成了近乎覆蓋全美的高效競合的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)生態(tài)圈。

美國MLS的所有者為各地區(qū)、各級別的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會，與政府沒有關(guān)系，所有的會員數(shù)據(jù)都在National REALTOR Data System（簡稱NRDS）系統(tǒng)中進(jìn)行更新和維護(hù)。NRDS將各城市行業(yè)協(xié)會定義為會員數(shù)據(jù)收集的最初發(fā)起者，并頒發(fā)“數(shù)據(jù)接入點(diǎn)”身份。城市、州和全國三個(gè)級別的行業(yè)協(xié)會在NRDS中采取階梯式權(quán)限管理，全國行業(yè)協(xié)會擁有最終解釋權(quán)。系統(tǒng)中所有協(xié)會、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人員均須嚴(yán)格遵守國家行業(yè)協(xié)會制定的規(guī)則，一旦違規(guī)，其會員資格將被暫停或取消。

MLS需要大量的網(wǎng)絡(luò)和計(jì)算機(jī)技術(shù)與管理，包括為會員機(jī)構(gòu)和人員安裝專門的軟硬件、定期系統(tǒng)維護(hù)和提供信息安全保障。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會成立了自己的技術(shù)服務(wù)部門和技術(shù)研究部門，專職于MLS技術(shù)的實(shí)施和研發(fā)。

二、 我國難以移植MLS的原因分析

MLS對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的秩序規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展、信息高效利用產(chǎn)生了積極影響，長期以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理部門關(guān)注并致力于引入MLS，但迄今未果。究其原因，有以下幾個(gè)方面。

首先，施行MLS的前提條件不具備。MLS的預(yù)設(shè)前提是獨(dú)權(quán)委托，但這一前提與我國消費(fèi)者的交易習(xí)慣不符。作為房地產(chǎn)市場的伴生行業(yè)，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)復(fù)蘇于20世紀(jì)80年代初，21世紀(jì)初開始快速擴(kuò)張，由于增長速度過快，經(jīng)紀(jì)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，職業(yè)道德良莠參雜，行業(yè)自律缺失，法律法規(guī)有待完善，各種違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生，負(fù)面信息時(shí)常見諸報(bào)端。由于行業(yè)信譽(yù)差，交易者在與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接觸的過程中，戒心較重，房主為了避免利益受損，刻意在經(jīng)紀(jì)公司之間設(shè)置競爭機(jī)制，同一房源在多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)掛牌。房屋需求者也會在多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)查看房源信息，與多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)談判，盡可能降低傭金和服務(wù)費(fèi)。二是獨(dú)權(quán)委托的法律支持不足，近年來，出于對消費(fèi)者利益的保護(hù)，我國法院對涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金糾紛的判決中，對于經(jīng)紀(jì)公司格式合同中有關(guān)獨(dú)權(quán)委托的條款常常以違反《合同法》第三十九和四十條之規(guī)定為由，判決無效，這使得經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)常常手握獨(dú)權(quán)委托合同，實(shí)際卻難以實(shí)現(xiàn)獨(dú)權(quán)利益。三是我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)以存量房租售為主，在該領(lǐng)域中，經(jīng)紀(jì)的主要方式是居間，則主要存在于業(yè)務(wù)量較少的新建商品房經(jīng)紀(jì)活動中。

其次，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會力量薄弱。當(dāng)前，我國各層次的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會均已建立，但是功能不全，力量薄弱，動力不足。我國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會承擔(dān)的主要職責(zé)有，宣傳貫徹政府的各項(xiàng)法律法規(guī)政策、行業(yè)自律、行業(yè)培訓(xùn)和繼續(xù)教育、反映行業(yè)呼聲、組織行業(yè)交流等。雖然2011年4月1日頒布實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理辦法》中明確指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會應(yīng)承擔(dān)起建立和維護(hù)運(yùn)營房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享系統(tǒng)的職責(zé)，但是目前我國尚未有任何地區(qū)的經(jīng)紀(jì)協(xié)會建立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享系統(tǒng)。

再次，不同類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)對MLS的態(tài)度不同。美國的MLS是經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)維護(hù)自身利益的自發(fā)行為結(jié)果，業(yè)界的參與度很高。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在近十年的快速發(fā)展中，各企業(yè)在規(guī)模實(shí)力上已形成巨大差異，既有三兩人的單店，也有幾十人、百余人的中等企業(yè)，還有年銷售額上千億、員工幾萬、分支機(jī)構(gòu)遍布多地的大型企業(yè)集團(tuán)，不同的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由于自身境況不同，在發(fā)展訴求上差別很大，對MLS的態(tài)度各異。中小企業(yè)普遍歡迎，因?yàn)檫@些企業(yè)在店鋪致勝的時(shí)代處于劣勢，房源信息不足，期待通過這個(gè)系統(tǒng)改善信息資源的短缺的困境。大企業(yè)的態(tài)度比較遲疑甚至消極，一方面他們房源占有率高，例如鏈家地產(chǎn)公司在北京市場占有了80%的房源，無需借助MLS收集信息。其次，大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在發(fā)展過程中都建立了類似于ERP管理體系，通過內(nèi)部信息管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了房源共享和內(nèi)部合作。同時(shí)，大型企業(yè)在開店和招收經(jīng)紀(jì)人員方面花費(fèi)了大量成本，如果加入MLS，則意味著經(jīng)紀(jì)人獨(dú)立性的增強(qiáng)，可能得不償失。另外，大型企業(yè)自建網(wǎng)絡(luò)花費(fèi)不菲，并入大系統(tǒng)可能導(dǎo)致其原有系統(tǒng)被改造甚至廢棄，這有可能造成企業(yè)信息系統(tǒng)投資的浪費(fèi)。

三、 我國新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享系統(tǒng)的產(chǎn)生

作為信息服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的基礎(chǔ)在于為交易者提供信息的數(shù)量、及時(shí)性、準(zhǔn)確性、全面性、適用性，在此基礎(chǔ)上，輔以經(jīng)紀(jì)人的營銷、溝通和個(gè)性化服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)交易。為了提高運(yùn)行效率，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展到一定程度時(shí)，會產(chǎn)生信息共享的需要，建立跨企業(yè)的經(jīng)紀(jì)信息共享系統(tǒng)。

在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)初期，企業(yè)沒有信息共享的需求，各自為政，開拓業(yè)務(wù)。2003年后，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)步入規(guī)模化經(jīng)營，企業(yè)快速開店，進(jìn)入連鎖時(shí)代，隨著大中型經(jīng)紀(jì)公司店鋪的日益增多，出于內(nèi)部統(tǒng)一管理、績效評定、內(nèi)部合作的需要，紛紛建立了企業(yè)內(nèi)部信息管理系統(tǒng)。步入互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)紛紛借助網(wǎng)絡(luò)的力量，其基本模式為經(jīng)紀(jì)公司與網(wǎng)絡(luò)平臺公司簽訂合作協(xié)議，經(jīng)紀(jì)公司提供房源，網(wǎng)絡(luò)平臺公司提供平臺，房屋特征和經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系方式等信息，購房者和租客在在平臺公司的網(wǎng)頁上搜索有意向的房源并聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人，完成后續(xù)服務(wù)。在這種模式中，網(wǎng)絡(luò)起到了信息作用，而信息共享特征不明顯，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)依然是零和博弈。由于全部收益只能由率先實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)享，經(jīng)紀(jì)人不免采用多種手段，有些違規(guī)違法，有些則在信息不對稱的掩護(hù)下發(fā)送虛假信息。而經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)各自收集信息、信息，造成行業(yè)中的房源信息重復(fù)與局部壟斷割據(jù)并存。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人之間只競爭不合作，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)信息處理效率低，傭金費(fèi)用高，在不斷高企的房價(jià)上，使購房人進(jìn)一步增加了負(fù)擔(dān)。在行業(yè)高速發(fā)展時(shí)期，這些弊端不會對企業(yè)收益構(gòu)成重大影響，因此并未觸發(fā)企業(yè)強(qiáng)烈的改善動機(jī)。

2013年后，由于交易行情低迷，經(jīng)紀(jì)公司成本壓力不斷增大，希望網(wǎng)絡(luò)平臺公司降低端口費(fèi)，協(xié)商未果，雙方合作破裂。2014年，鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛我家紛紛和我國最大的房源信息平臺搜房網(wǎng)解約。同年10月，鏈家集團(tuán)將下屬的線上平臺“鏈家在線”更名為“鏈家網(wǎng)”，實(shí)行平臺開放，不僅為鏈家員工服務(wù)，而且吸納企業(yè)外的經(jīng)紀(jì)人加盟，共享房源信息，合作銷售。偉業(yè)我愛我家也把省下來的廣告費(fèi)、端口費(fèi)，用于打造自己的網(wǎng)絡(luò)平臺。與此同時(shí)失去大型經(jīng)紀(jì)公司房源的網(wǎng)絡(luò)平臺公司則開始招聘經(jīng)紀(jì)人員，實(shí)現(xiàn)從信息平臺向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)電商的轉(zhuǎn)變。此外，愛屋及屋、Q房網(wǎng)、房多多等多家電商涌入該行業(yè)，建立了多個(gè)局部信息共享平臺，這些經(jīng)紀(jì)電商自身不從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，其主要功能為收集房源、房源，依靠各經(jīng)紀(jì)公司的加盟經(jīng)紀(jì)人銷售，與銷售成功者分享傭金，形成了類似于美國房源經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)化組織。

四、 我國新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息共享系統(tǒng)與MLS的對比

當(dāng)前，我國產(chǎn)生于網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息共享系統(tǒng)與產(chǎn)生于80多年前的MLS相比存在巨大差異。

首先，主體性質(zhì)不同。MLS的所有者為各級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會，我國則為經(jīng)紀(jì)電商，這是兩者最本質(zhì)的區(qū)別，據(jù)此，我們可以將兩者分別稱為協(xié)會模式和電商模式。行業(yè)協(xié)會是行業(yè)的自治組織，以行業(yè)服務(wù)和行業(yè)自律為宗旨，是非營利組織，收取費(fèi)用的高低以維持系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)的成本為限，因此收費(fèi)低廉。我國的電商模式是以網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)企業(yè)為主體，企業(yè)以營利為目的，獲得的收入不僅要彌補(bǔ)網(wǎng)絡(luò)開發(fā)、運(yùn)行和維護(hù)的費(fèi)用，企業(yè)還要獲得不低于社會平均水平的利潤率，否則投資將從經(jīng)紀(jì)電商中流出。

其次，收益模式差別巨大。MLS的收益來自于：使用該系統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人的會員費(fèi)、整合房地產(chǎn)信息打包出售給各研究機(jī)構(gòu)和大專院校的收益、咨詢收益。其中會員費(fèi)是主要收入來源，盡管MLS大約每人40美元的會員月費(fèi)非常低，與經(jīng)紀(jì)人月均4 500美元的收入相比僅占不足1%，但是由于會員眾多，MLS的收益總量非常可觀。我國的電商模式不收取加盟者會員費(fèi)，而是從成交的租售傭金中分成。當(dāng)前，純粹的經(jīng)紀(jì)電商由于自身沒有經(jīng)紀(jì)人，節(jié)約了人員費(fèi)用，但必須支出系統(tǒng)的建設(shè)、推廣和維護(hù)費(fèi)，這也是巨額成本，只有依靠不斷增加成功交易的總量才能盈虧平衡乃至獲得盈利。與MLS相比，電商模式的收益方式更加豐富靈活，除了當(dāng)前的分傭方式，也可以依據(jù)經(jīng)紀(jì)人使用的次數(shù)、流量或成功交易的交易件數(shù)來收費(fèi)，還可以按照網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)“羊毛出在豬身上”的邏輯，采取“用戶免費(fèi)，客戶收費(fèi)”的方式，首先吸引大量使用者，培養(yǎng)高粘性用戶（主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員），當(dāng)該網(wǎng)站成為房地產(chǎn)租售乃至相關(guān)人員的集聚地時(shí)，則引入客戶--各類與房地產(chǎn)有關(guān)的廣告客戶，獲取收益。同時(shí)，經(jīng)紀(jì)電商也可以對交易數(shù)據(jù)整理打包出售，獲取相應(yīng)收益。

第三，MLS更有利于經(jīng)紀(jì)人利益的保護(hù)，而電商模式更有利于對消費(fèi)者利益的保護(hù)。MLS中，對房源信息的壟斷造成房屋買賣雙方對該系統(tǒng)的依賴，在傭金費(fèi)率上缺乏議價(jià)能力，更有利于經(jīng)紀(jì)人利益的維護(hù)。從世界范圍來看，美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金費(fèi)率處于較高水平。而我國的經(jīng)紀(jì)電商模式誕生于市場不景氣、激烈競爭的背景下，從實(shí)際效果來看，電商模式已經(jīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)刮起了降價(jià)旋風(fēng)。在電商進(jìn)入該行業(yè)前，房屋交易傭金費(fèi)率普遍在2.5%以上，租賃傭金則為半月到一月的租金，而電商進(jìn)入后，行業(yè)傭金費(fèi)率進(jìn)入明顯的下行通道，目前最低的交易傭金費(fèi)率為0.5%，租賃傭金則為3天房租，這無疑給消費(fèi)者帶來了更大的利益。從長遠(yuǎn)來看，電商模式會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)輕資產(chǎn)、低成本運(yùn)行，經(jīng)紀(jì)人員分傭比提高、自由度加大，高素質(zhì)員工比例提升， 這些亦有利于降低傭金、提升服務(wù)質(zhì)量。

第四，運(yùn)行前提不同。MLS要求獨(dú)權(quán)委托，我國的電商模式以開放式委托為主。從信息共享的效果來看，整個(gè)地區(qū)共用一個(gè)系統(tǒng)，將全地區(qū)加盟經(jīng)紀(jì)人收集到的信息“一網(wǎng)打盡”顯然是效率最高的形式，MLS在這一點(diǎn)上優(yōu)勢突出。我國的電商模式則陷入一種悖論：如果僅有一個(gè)網(wǎng)絡(luò)，將形成壟斷經(jīng)營，會導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)電商收取高額費(fèi)用，服務(wù)質(zhì)量下降；如果有多個(gè)網(wǎng)絡(luò)，雖然可以遏制壟斷，但信息共享的優(yōu)越性又不能充分實(shí)現(xiàn)。因此，由于存在“經(jīng)紀(jì)信息效率最大化”和“企業(yè)利潤最大化”這兩個(gè)相互矛盾的目標(biāo)，電商模式有可能陷入魚與熊掌不可兼得的困境。

總體來看，目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)形成了各方參與主體（包括傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)平臺公司以及電商）都朝經(jīng)紀(jì)電商轉(zhuǎn)變的趨勢，而經(jīng)紀(jì)電商存在的基礎(chǔ)顯然為一定范圍內(nèi)的經(jīng)紀(jì)信息共享體系。當(dāng)前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)尚處于轉(zhuǎn)型期，各主體強(qiáng)調(diào)抓住機(jī)遇自我發(fā)展，這是企業(yè)在當(dāng)前競爭中的理性選擇，然而，從行業(yè)整體考慮，信息割據(jù)顯然不是最優(yōu)狀態(tài)，不僅造成信息平臺和網(wǎng)絡(luò)的重復(fù)建設(shè)，資源浪費(fèi)，而且信息大量重復(fù)，行業(yè)整體運(yùn)行效率較低。未來如果政府嚴(yán)格執(zhí)行單邊獨(dú)權(quán)委托的政策，各平臺的房源信息都會減少，降低交易成功的概率。因此，我國目前的經(jīng)紀(jì)電商模式仍處于探索時(shí)期，將會在未來的競爭中不斷完善和提升。

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基金項(xiàng)目：國家社科基金階段性成果（項(xiàng)目號：12XMZ101）；北京建筑大學(xué)博士啟動基金項(xiàng)目（項(xiàng)目號：331613022）。

篇6

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。本文通過對房地產(chǎn)中介市場的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場所通過發(fā)放宣傳單提醒購房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無法過戶風(fēng)險(xiǎn)等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。包括了以下——

1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

2.房地產(chǎn)價(jià)格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營活動。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。可以說大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠實(shí)經(jīng)營、在幫助消費(fèi)者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

從法理上說，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供：房源信息、銷售價(jià)格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實(shí)際上購房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交(1999)0786號規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣信息。”

目前，上海可進(jìn)入市場買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指"成套獨(dú)用"的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的"二步并一步走"的政策。

按照《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》(1999年4月22日中華人民共和國建設(shè)部令第69號自1999年5月1日起施行)第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價(jià)款的；

（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。

（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。

（3）同幢住房內(nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價(jià)格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對方"到手價(jià)"，則差異很大。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊而在市區(qū)進(jìn)行營業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進(jìn)行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個(gè)區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。

事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

第四十一條對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強(qiáng)加于人。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第97號《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價(jià)房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對上面所說的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。

三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個(gè)房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。”“從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。”“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。”“各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。”這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運(yùn)行秩序。“無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。”這些行為阻礙了相應(yīng)的國家機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個(gè)建議：

1.在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。

2.提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3.購房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時(shí)可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗(yàn)證；

4.對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；

5.對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6.達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門過戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。

參考文獻(xiàn)：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

篇7

關(guān)鍵詞：存量房；監(jiān)管流程；監(jiān)管特點(diǎn)

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-02

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房產(chǎn)交易中存量房所占比重日益增大。所謂存量房是已取得所有權(quán)證書的房屋，也就是通常所說的二手房。與一手房相比，二手房交易過程繁瑣，需要尋找交易對象、辦理一系列交易、過戶手續(xù)，因此絕大部分二手房交易由中介公司撮合成交。而中介行業(yè)準(zhǔn)入門檻低、無序競爭嚴(yán)重、經(jīng)紀(jì)行為不規(guī)范、違法違規(guī)事件時(shí)有發(fā)生。在這種情況下，存量房交易市場上需要有一個(gè)公正的第三方進(jìn)行監(jiān)管，保證交易資金安全，房屋定向交割，交易雙方權(quán)益的實(shí)現(xiàn)以及交易流程的合法性。在這種背景下，建立行之有效的存量房交易資金監(jiān)管勢在必行。

一、南京地區(qū)存量房交易資金監(jiān)管的形成

1.形成背景。2001年以后，南京地區(qū)存量房交易市場開始起步，并逐漸出現(xiàn)了交易量的快速增長。這一階段，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為的制度欠缺，法律法規(guī)不健全，一些中介公司往往以為客戶監(jiān)管資金之名，將客戶交易資金存入公司賬戶。而中介公司在業(yè)務(wù)發(fā)展中因自身擴(kuò)張、現(xiàn)金收房或資金拆借，獲取高息等沖動，便借機(jī)挪用客戶購房款。一旦公司經(jīng)營不善，資金鏈斷裂，這筆原屬于購房人的資金便石沉大海。典型案例是2007年南京地區(qū)發(fā)生的融眾公司挪用客戶購房款事件。注冊資本只有100萬元的融眾公司，卷走了600萬客戶購房款，涉及48戶無辜居民。市政府歷經(jīng)幾個(gè)月協(xié)調(diào)處理，追加部分款項(xiàng)，最后法院判決涉案銀行、公證處、擔(dān)保公司承擔(dān)連帶責(zé)任，替融眾公司賠償房款300多萬元。“融眾事件”的曝光只是不法中介違規(guī)行為的冰山一角，諸如吃差價(jià)、虛假信息等陷阱仍在坑害普通購房人。交易資金存在的巨大風(fēng)險(xiǎn)證明，采取措施保障資金安全已刻不容緩。

2.資金監(jiān)管的初期模式。2007年，國家建設(shè)部—中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于全面實(shí)行私產(chǎn)房屋交易資金監(jiān)管的通知》（建住房（2006）321號，要求建立存量房交易結(jié)算資金管理制度；發(fā)展交易保證機(jī)構(gòu)，專門從事交易資金監(jiān)管；開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結(jié)算資金的存儲和支付。當(dāng)年9月，南京市房產(chǎn)局針對購房款的安全性而專門制定的《南京市存量房交易資金監(jiān)管辦法》。由南京房產(chǎn)局下設(shè)的房地產(chǎn)交易市場在各家銀行開立客戶交易結(jié)算資金專戶，要求所有二手房交易房款要么經(jīng)過政府專用賬號轉(zhuǎn)賬，要么買賣雙方自行交易，禁止房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以任何形式保管、接觸房款。

隨著存量房資金監(jiān)管政策的落地，存量房市場的交易秩序得到了規(guī)范和加強(qiáng)，行業(yè)的自律和整體服務(wù)水平得到極大提升。但應(yīng)該說此次監(jiān)管對市場的約束是軟性的，客戶可以選擇通過南京市存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)監(jiān)管，也可以買賣雙方自行交割。大量需要貸款的存量房交易則是首付款自行交割，貸款部分通過監(jiān)管賬戶結(jié)轉(zhuǎn)。這樣二手房交易產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和資金交付的擔(dān)保問題仍未根本解決，買賣雙方因產(chǎn)權(quán)過戶、物業(yè)檢驗(yàn)如陰陽合同、一房兩賣等現(xiàn)象等問題仍時(shí)有發(fā)生。

3.資金監(jiān)管的深入推進(jìn)。2011年9月，南京市制定出臺了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場管理的意見》和《關(guān)于印發(fā)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場管理相關(guān)實(shí)施細(xì)則的通知》。核心內(nèi)容是通過全面推行存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記部門、銀行和交易保證機(jī)構(gòu)等多部門聯(lián)動，全流程、全方位監(jiān)控整個(gè)交易過程，封閉管理，確保交易運(yùn)作安全和交易資金安全。

南京市房產(chǎn)局市場管理處設(shè)立交易資金監(jiān)管平臺，負(fù)責(zé)存量房資金監(jiān)管的組織實(shí)施和管理工作。南京房屋置業(yè)擔(dān)保有限公司（以下簡稱南房置業(yè)）作為交易保證機(jī)構(gòu)，與買賣雙方簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議，經(jīng)中介公司促成交易的，一并簽訂傭金監(jiān)管協(xié)議。全市主城區(qū)存量房買賣全部實(shí)行網(wǎng)上交易管理，中介機(jī)構(gòu)不通過網(wǎng)上操作辦理存量房交易過戶的，房產(chǎn)管理部門登記受理窗口不予收件，老百姓自主交易的，由市房地產(chǎn)交易市場免費(fèi)提供網(wǎng)上操作服務(wù)。由買方將購房資金，交易雙方將傭金支付給南房置業(yè)實(shí)施監(jiān)管，待交易雙方完成房屋交易手續(xù)后，南房置業(yè)按監(jiān)管協(xié)議向賣方劃轉(zhuǎn)購房交易資金，向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)傭金。具體流程見下圖：

二、當(dāng)前南京地區(qū)存量房交易資金監(jiān)管的特點(diǎn)

目前國內(nèi)存量房交易資金監(jiān)管主體一般為政府部門、商業(yè)銀行、交易擔(dān)保機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。當(dāng)前南京模式的特點(diǎn)是以政府管理部門為主導(dǎo)，由有政府背景的交易保證機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體操作，以房地產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)為依托，利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)建立監(jiān)管平臺。

1.委托有政府背景的擔(dān)保公司出面進(jìn)行資金監(jiān)管。“南京房屋置業(yè)擔(dān)保有限公司”名下開立客戶交易結(jié)算資金賬戶，所有存量房交易資金只能通過這個(gè)賬戶進(jìn)行。南京監(jiān)管模式由初期的政府出現(xiàn)直接監(jiān)管，改由第三方監(jiān)管，避免了政府在監(jiān)管責(zé)任、人員編制和經(jīng)費(fèi)核算方面的困難，同時(shí)整個(gè)交易環(huán)境由仍政府部門組織協(xié)調(diào)，有利于存量房交易鏈上監(jiān)管方、買賣雙方、銀行、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等各環(huán)節(jié)的配合，政府的權(quán)威性也保證了交易資金的安全。

2.搭建了標(biāo)準(zhǔn)化管理平臺。由南京市房產(chǎn)管理部門牽頭，聯(lián)網(wǎng)各家商業(yè)銀行、中介機(jī)構(gòu)、形成統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)載體。從機(jī)構(gòu)申請密鑰、接受委托、簽署《存量房交易合同》、貸款辦理、交易資金監(jiān)管、產(chǎn)權(quán)登記、交易資金劃轉(zhuǎn)等全部交易環(huán)節(jié)均通過網(wǎng)上平臺操作，進(jìn)一步細(xì)化管理要求，規(guī)范交易和經(jīng)紀(jì)行為。

3.實(shí)現(xiàn)了房屋產(chǎn)權(quán)的一條龍作業(yè)。存量房交易資金與房屋產(chǎn)權(quán)流動相伴而生，南京存量房監(jiān)管辦法做到了將市場交易行為和產(chǎn)權(quán)登記同步、可控完成。全部購房款存入南房置業(yè)名下的客戶交易結(jié)算資金專用賬戶后，房屋產(chǎn)權(quán)才會轉(zhuǎn)移，保證賣房者能拿到全部房款，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)交易的““一手交房，一手交證””。一旦發(fā)生限制交易的事件時(shí)，可以保障交易雙方在終止買賣的同時(shí)，“專用賬戶”內(nèi)的交易結(jié)算資金能安全返還，避免了以往在二手房交易中出現(xiàn)的因付款辦證“時(shí)間差”導(dǎo)致糾紛的發(fā)生，使交易過程更加安全。

4.國內(nèi)首家實(shí)施傭金監(jiān)管。此次監(jiān)管辦法將傭金納入監(jiān)管范疇，要求交易雙方將傭金交付給南房置業(yè)實(shí)施監(jiān)管，待房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)完成，南房置業(yè)按照監(jiān)管協(xié)議的約定向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)傭金。服務(wù)傭金的監(jiān)管，解決了買賣雙方與中介公司因傭金支付導(dǎo)致的糾紛問題，有效保障三方利益。

三、關(guān)于南京模式的幾個(gè)觀點(diǎn)

自2012年4月1日正式啟動存量房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)以來，該監(jiān)管模式已逐步被百姓認(rèn)可。開辦半年中，就完成網(wǎng)上簽約9439件，監(jiān)管資金76.82億元，監(jiān)管傭金3292萬元，約占全部成交量的45%。從媒體報(bào)道看，對南京監(jiān)管模式的疑惑主要集中在兩個(gè)方面：一是賣方對收款時(shí)點(diǎn)后移有顧慮，造成買賣雙方監(jiān)管意愿不高。二是傭金監(jiān)管被指主管門違法行政，對市場過度干預(yù)。下面對這兩個(gè)問題進(jìn)行簡要分析。

1.關(guān)于收款時(shí)點(diǎn)問題。在未實(shí)施監(jiān)管前，通常做法是賣方在過戶前先拿到首付款，辦完過戶手續(xù)后，可拿到剩余款項(xiàng)。資金監(jiān)管出臺后，首付款需存入監(jiān)管賬戶，待買方辦妥產(chǎn)權(quán)證后，賣方才可以拿到全款。所謂“劃款時(shí)點(diǎn)后移”是指賣方拿到首付款的時(shí)間比之前延后了。但從監(jiān)管辦法的設(shè)計(jì)看，是非常合理的，實(shí)現(xiàn)了“錢物兩清”，保證了買賣雙方交易過程中資金的安全。在時(shí)間差和安全性中做選擇，買賣雙方應(yīng)該會毫不猶豫地選擇資金安全。新的辦法出臺，市場主體有一個(gè)逐漸接受的過程，目前要加大資金監(jiān)管的宣傳力度，增加影響力，提高群眾對存量房交易資金的安全意識和正確認(rèn)識。

2.關(guān)于傭金監(jiān)管問題。對傭金的監(jiān)管遭到了中介機(jī)構(gòu)的抵制。近十家中介負(fù)責(zé)人向南京住建委，稱傭金監(jiān)管于理不通，于法失據(jù)，并援引《合同法》第426條第1款“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬”。但現(xiàn)實(shí)是，不少中介機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)過程中的“重簽約、輕服務(wù)”，簽約時(shí)對影響房產(chǎn)交易的重要信息，如質(zhì)量、年代等不向買方披露，待拿了傭金后，則在后續(xù)服務(wù)、合同履行當(dāng)中把問題推給買賣雙方，造成各種交易合同糾紛。因此市場呼喚獨(dú)立的第三方對服務(wù)傭金進(jìn)行監(jiān)管，杜絕中介機(jī)構(gòu)強(qiáng)行提前收取傭金、不履行后繼服務(wù)，規(guī)避在交易過程中人為操作導(dǎo)致信息不對稱，從而形成一方不當(dāng)?shù)美男袨椤Ｍㄟ^傭金監(jiān)管真正做到《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定事項(xiàng)，或者服務(wù)未達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，不得收取傭金”的規(guī)定，激勵(lì)中介機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)效率，從合法合規(guī)渠道取得收入。

篇8

無獨(dú)有偶，2013年2月，浦東新區(qū)檢察院也查處了一起原南匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心和知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司相互勾結(jié)逃避稅收的案件。為了少繳稅費(fèi)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將兩棟原價(jià)2000多萬元的別墅房價(jià)做低到六七百萬元，又找到原南匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心的房產(chǎn)登記受理員劉某及審核科終審員王某，請他們幫忙通過審核，并許諾分別給予好處費(fèi)6.5萬元和31萬元。在利益的誘惑下，房產(chǎn)交易中心工作人員通過了兩份本應(yīng)被退回的交易材料，使買房者順利拿到了房產(chǎn)證。此案經(jīng)法院審理后，原南匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心審核科終審員王某以判處有期徒刑5年、并處沒收財(cái)產(chǎn)1萬元，另一名受理員劉某同樣以被判處有期徒刑3年、緩刑3年。

這兩起案件有著驚人的相似，它們反映出二手房交易稅收征管中存在的諸多問題，其中，中介參與、與稅務(wù)部門工作人員勾結(jié)規(guī)避稅收的問題非常值得注意。

“陰陽合同”現(xiàn)象普遍

房屋中介為了獲得客戶，在激烈的競爭中求生存，在二手房稅收中采取不法手段，與房產(chǎn)交易當(dāng)事人、稅務(wù)人員勾結(jié)規(guī)避稅收。

房屋中介偷逃稅款的手段主要有三種：一是對新購買的住房未辦理產(chǎn)權(quán)證就再次轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)公司與購房者重新簽訂合同，使二手房轉(zhuǎn)讓變成新房銷售，不僅使原購房者未繳納契稅，而且逃避了再上市轉(zhuǎn)讓應(yīng)納的其他各稅。二是房屋中介唆使買賣雙方簽訂兩份合同，一份為實(shí)際成交合同，另一份為辦理相關(guān)稅費(fèi)的合同，從中逃避稅款。三是對不足兩年進(jìn)行上市交易的房屋實(shí)施“以租代售”，即房屋中介在為買賣雙方時(shí)將原購房合同改簽為租賃合同等。

據(jù)了解，二手房交易中“陰陽合同”規(guī)避稅費(fèi)現(xiàn)象普遍。據(jù)犯罪嫌疑人交代，做低房屋價(jià)格申報(bào)納稅已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公開的“秘密”。為了達(dá)成促進(jìn)交易和少繳稅費(fèi)的目的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織與上下家惡意串通，申報(bào)納稅價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)相差甚遠(yuǎn)，造成國家稅收損失。

究其原因，一方面，二手房交易是以交易金額為計(jì)稅依據(jù)，買賣雙方合同價(jià)格的真?zhèn)沃苯佑绊懚愂帐杖搿５牵壳埃址康慕灰變r(jià)格沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，二手房的成交價(jià)格也很難核實(shí)。一些納稅人為了逃避稅收，合謀降低合同成交價(jià)格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織為促成二手房交易成功，最大限度地壓低納稅申報(bào)價(jià)格是有效的手段。

中介與稅務(wù)人員串通逃稅

按照法律規(guī)定，計(jì)稅價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定征收。因此，具體負(fù)責(zé)的稅務(wù)人員就成為被拉攏腐蝕的重點(diǎn)對象，形成中介與稅務(wù)人員串通偷逃稅款的現(xiàn)象。

按照規(guī)定，征稅有受理、審核和審批三個(gè)環(huán)節(jié)，分別由三個(gè)崗位辦理，但實(shí)際操作中，存在一人受理、審核，事后由他人在納稅申報(bào)表上補(bǔ)簽意見的現(xiàn)象。由于二手房交易的價(jià)格不需要房管部門審核、備案，賣方在保證實(shí)際成交價(jià)格的前提下，在向稅務(wù)部門申報(bào)納稅時(shí)，多數(shù)愿意幫助買方壓低納稅價(jià)格，偷逃稅收。稅務(wù)部門在審核上流于形式，或省略審核環(huán)節(jié)，或顛倒審核順序，極易引發(fā)瀆職犯罪。

另外，對自由裁量權(quán)的濫用也給了稅務(wù)工作人員權(quán)力尋租的空間。現(xiàn)行稅收征管法律、法規(guī)、規(guī)章賦予了稅務(wù)機(jī)關(guān)及其執(zhí)法人員寬泛的自由裁量權(quán)。但在實(shí)際操作中，由于稅收執(zhí)法人員千差萬別，個(gè)人素質(zhì)和價(jià)值取向的不同會導(dǎo)致對法律規(guī)范的理解偏差，從而產(chǎn)生自由裁量權(quán)濫用的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，稅務(wù)機(jī)關(guān)及其執(zhí)法人員在二手房交易稅收行使自由裁量權(quán)時(shí)，普遍存在的問題是對房產(chǎn)交易的價(jià)格處理存在任意性。由于目前相關(guān)法律的內(nèi)容操作性不強(qiáng)，在價(jià)格認(rèn)定上標(biāo)準(zhǔn)不明確，給稅務(wù)人員以可乘之機(jī)，或與中介機(jī)構(gòu)、房屋買賣雙方串通壓低價(jià)格、或者放寬區(qū)域價(jià)格的最低標(biāo)準(zhǔn)適用。導(dǎo)致房產(chǎn)交易中課稅對象價(jià)格失真，影響國家稅收，而工作人員卻利用房產(chǎn)交易機(jī)會獲得非法利益。

二手房交易反避稅建議

嚴(yán)格審批流程，健全監(jiān)督機(jī)制

為防止人為操作擅自減免稅現(xiàn)象的發(fā)生，應(yīng)制定嚴(yán)格的審批制度和審批流程。嚴(yán)格審核程序關(guān)和事后監(jiān)督也是重要環(huán)節(jié)。程序公正是行政行為公正的前提和保證，也是控制濫用自由裁量權(quán)最有效的手段。應(yīng)建立房屋交易鏈條體系，“先稅后證”。實(shí)行稽查約談和重點(diǎn)稽查，幫助和促進(jìn)納稅人提高自核自繳的能力和納稅遵從度。

采取有效措施控制虛假交易

對合同銷售價(jià)格與測定價(jià)接近的實(shí)行查驗(yàn)征收。對合同銷售價(jià)明顯低于市場指導(dǎo)價(jià)又無正當(dāng)理由的，實(shí)行核定征收。加強(qiáng)部門間信息共享，將稅收征管信息和房產(chǎn)部門的權(quán)屬登記信息進(jìn)行比較、分析，防止漏征漏管。

此外，還可以加大群眾的舉報(bào)力度，并對舉報(bào)人實(shí)施一定獎(jiǎng)勵(lì)。

加強(qiáng)對中介組織的監(jiān)管

目前，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織的監(jiān)管，無論是政府主管部門的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會進(jìn)行的自律性監(jiān)管，都存在監(jiān)管不力的問題。

為了打擊“陰陽合同”，2011年4月國家發(fā)改委和建設(shè)部就了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，其中規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人操縱“陰陽合同”就要被處罰1萬元，中介機(jī)構(gòu)3萬元；早在2010年9月，統(tǒng)計(jì)部門宣稱，一旦發(fā)現(xiàn)房屋銷售虛報(bào)價(jià)格的行為，最高將處以20萬元的罰款。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；居間合同；誠實(shí)信用原則

中圖分類號：DF525　文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A　文章編號：1673-291X(2008)08-0124-03

居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間合同既可以是只為委托人提供訂約機(jī)會的報(bào)告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立合同進(jìn)行介紹或提供機(jī)會的媒介居間，還可以是報(bào)告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。房地產(chǎn)居間合同是指居間方(現(xiàn)階段主要是擁有法人資格的中介組織)向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易(買賣、租賃等)合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人或相對人支付報(bào)酬的合同。

一、房地產(chǎn)居間合同的主體

房地產(chǎn)居間合同一般有三個(gè)主體：委托人、居間人、相對人，委托人是指委托居間人買賣、租賃房屋的當(dāng)事人；相對人是指居間方依靠自己能力尋找的不特定的買賣或租賃房屋的當(dāng)事人；居間人主要是指為委托人或委托人與相對人提供居間服務(wù)，具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格的法人實(shí)體。對于委托人和相對人，我國法律未作特別規(guī)定，按照民法的基本原則，只要當(dāng)事人具有民事行為能力即可作為委托人或相對人，即其可以是公民、法人和其他組織，對于出賣或出租房屋的主體而言，則必須是房屋的合法權(quán)益人，即或者是房屋的產(chǎn)權(quán)人或者是擁有合法處分權(quán)的權(quán)益人。

對于房地產(chǎn)居間人，我國法律則有嚴(yán)格的規(guī)定，在立法上主要是基于對交易安全和當(dāng)事人利益保護(hù)考慮，因?yàn)榫娱g人和委托人、相對人的信息不對稱情況非常突出，居間人極有可能利用自己的優(yōu)勢去實(shí)現(xiàn)利益的最大化，甚至不惜損害委托人的利益，故而對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立和從業(yè)人員的資格審核進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，旨在平衡居間人與他人之間的利益關(guān)系，保護(hù)當(dāng)事人權(quán)益，維護(hù)公平的市場秩序。

建設(shè)部于2001年8月15日修正并的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第lO條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。”國家工商行政管理總局于2004年8月28日的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》第二條規(guī)定：“本辦法所稱經(jīng)紀(jì)人，是指在經(jīng)濟(jì)活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀(jì)或者等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的自然人、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。”上述兩規(guī)定均屬于部門規(guī)章，一個(gè)是設(shè)立經(jīng)紀(jì)人的“一般法”主體可以是公民、法人和其他組織，另一個(gè)是設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的“特別法”，要求按照《公司法》第二章規(guī)定設(shè)立法人。在這兩個(gè)部門規(guī)章的適用上，應(yīng)當(dāng)按照特別法優(yōu)于一般法的原則，設(shè)立房地產(chǎn)居間中介組織依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和《公司法》的規(guī)定設(shè)立具有獨(dú)立法人資格的有限責(zé)任公司或股份有限公司。這就排除了公民個(gè)人以自己名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，從而在主體方面保證了房地產(chǎn)居間合同只能由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人或相對人訂立。《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第15條則更為明確的規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同。”

二、房地產(chǎn)居間合同的分類

《合同法》第424條規(guī)定，居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或提供訂立合同的媒介服務(wù)，該條同時(shí)也是《合同法》對居間合同的一種隱性分類，即主要分為報(bào)告居間合同和媒介居間合同。所謂報(bào)告居間合同，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創(chuàng)造機(jī)會；所謂媒介居間合同，是指介紹雙方當(dāng)事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往于委托人與第三人之間。促使雙方訂立合同。實(shí)踐當(dāng)中房地產(chǎn)居間合同還可以是報(bào)告居間合同與媒介居間合同兼而有之的結(jié)合體。可稱為混合居間合同。

由于《合同法》并未能明確指出居間合同的分類，這就使得居間合同的法律適用方面存在一定的障礙。比如說，報(bào)告居間，居間人應(yīng)嚴(yán)格受委托人的委托內(nèi)容約束，并應(yīng)盡到忠誠義務(wù)為委托人尋求機(jī)會訂立合同。在合同達(dá)成時(shí)，居間人應(yīng)當(dāng)只能向委托人要求支付報(bào)酬；而媒介居間，居間人僅扮演“中間人”角色，獨(dú)立于委托人與第三人以外，促成交易雙方訂立合同時(shí)，居間人可依照《合同法》第426條規(guī)定向合同當(dāng)事人要求支付報(bào)酬。居間人的法律地位有相應(yīng)的變化，令其在不同類型的居間合同中享有不同程度的權(quán)利義務(wù)。實(shí)踐中普遍存在的，除了上述兩種形式外，還有一種是報(bào)告與媒介居間兩者相結(jié)合的形式，可統(tǒng)稱為混合居間；報(bào)告是媒介的必要前提，媒介是報(bào)告的承接結(jié)果。在房地產(chǎn)中介領(lǐng)域，混合居間形式占了絕大多數(shù)，牽線撮合并完成交易手續(xù)最為普遍，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可向買賣雙方收取報(bào)酬，但另有約定的除外。

三、房地產(chǎn)居間合同的性質(zhì)

《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。”可見，居間合同是雙務(wù)合同、有償合同、諾成合同、非要式合同。

房地產(chǎn)居間合同的雙務(wù)性是指雙方當(dāng)事人都享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的合同，雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系呈對應(yīng)狀態(tài)，即每一方當(dāng)事人既是債權(quán)人又是債務(wù)人，當(dāng)事人均享有抗辯權(quán)，但依據(jù)居間合同性質(zhì)可知，委托人享有先履行抗辯權(quán)，就是在居間人訴請支付報(bào)酬時(shí)，委托人有權(quán)要求其先履行合同約定的義務(wù)，但居間合同中規(guī)定居間人有權(quán)預(yù)收服務(wù)報(bào)酬的則另當(dāng)別論。

雙務(wù)性的一個(gè)重要特征就是有償性。服務(wù)報(bào)酬是房地產(chǎn)居間服務(wù)的對價(jià)。房地產(chǎn)居間服務(wù)報(bào)酬是房地產(chǎn)居間服務(wù)的對價(jià)。《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第18條規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取費(fèi)用應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票，依法納稅。”因房地產(chǎn)居間合同是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人訂立，有權(quán)收取房地產(chǎn)居間服務(wù)報(bào)酬的當(dāng)然只能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，而不是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員個(gè)人。因此，委托人在支付條件成就時(shí)或者合同約定可預(yù)收報(bào)酬的時(shí)間屆至?xí)r有權(quán)向居間人支付居間服務(wù)報(bào)酬，如果此時(shí)居間人提出以個(gè)人名義打收條或者由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開具收據(jù)，委托人有權(quán)而且應(yīng)當(dāng)拒絕。

房地產(chǎn)居間合同是諾成合同，即雙方當(dāng)事人意思表示一致即可成立的合同，而無須交付標(biāo)的物或以提供任何服務(wù)作為合同成立的條件，合同成立后，對當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方不履行約定義務(wù)即構(gòu)成違約。

房地產(chǎn)居間合同是非要式合同，法律沒有規(guī)定該類合同必須采取某種形式。在實(shí)踐中，多由房地產(chǎn)居間人自行擬定格式合同，條款明顯對其有利，加重當(dāng)事人的責(zé)任，有時(shí)甚至顯

失公平。故委托人、相對人在簽訂居間合同時(shí)應(yīng)持慎重態(tài)度。

四、居間人的嚴(yán)格義務(wù)

我國法律對于居間人有嚴(yán)格的規(guī)定，這主要是基于對交易安全和當(dāng)事人權(quán)益的維護(hù)考慮。《合同法》第425條規(guī)定，居間人有如實(shí)告知的義務(wù)，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。該條即是對居間人義務(wù)的規(guī)定，但過于簡單，筆者認(rèn)為，居間人的義務(wù)包括如下內(nèi)容：

(一)報(bào)告訂約機(jī)會或媒介訂約的義務(wù)

依據(jù)《合同法》第424條居間合同的定義，居間人向委托方報(bào)告訂約機(jī)會或提供訂約媒介是居間人在居間合同中承擔(dān)的主要義務(wù)。

(二)誠實(shí)信用義務(wù)

誠實(shí)信用是民法的基本原則之一。在民法上，誠信原則被稱為債法中的最高指導(dǎo)原則或稱為“帝王規(guī)則”。對于雙方當(dāng)事人信息不對稱或訂約地位不平等的合同來說，信息優(yōu)勢方或地位優(yōu)勢者尤其應(yīng)該主動信守誠實(shí)信用原則，誠實(shí)信用原則旨在謀求當(dāng)事人利益的平衡和調(diào)和，居間人在履行居間合同時(shí)任何隱瞞、不實(shí)告知、泄露信息或私自牟利均是對該原則的違反。

誠實(shí)信用原則是一項(xiàng)道德準(zhǔn)則，而且是市場經(jīng)濟(jì)最基本的道德準(zhǔn)則。作為居間人，無論合同是否寫明誠實(shí)信用原則，都應(yīng)該做到恪守諾言、講求信用、誠實(shí)不欺、以信為本，不損害他人利益。

但在司法實(shí)踐中，誠實(shí)信用原則的內(nèi)容極為概括，屬于法律原則，在絕大多數(shù)情況下不能直接適用合同爭議的解決，乃屬一白紙規(guī)定。所以，有必要在簽訂居間合同時(shí)予以具體化、明確化。居間人的忠實(shí)義務(wù)是民法上誠實(shí)信用原則的具體化，《合同法》第425條規(guī)定了居間人的忠實(shí)義務(wù)，忠實(shí)于當(dāng)事人的利益是指居間人就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。如故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，則喪失報(bào)酬請求權(quán)并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。忠實(shí)義務(wù)還包括居間人不得利用履行居間合同所獲得的信息違反法律牟取私利，更不得對訂立合同實(shí)施不利影響。

(三)保密義務(wù)

居間人在履行居間合同時(shí)獲悉的委托人的商業(yè)秘密以及影響委托人定約的其他信息，應(yīng)當(dāng)保守秘密。對于居間人在履行合同時(shí)得到的相對人的信息在委托人尚未使用該信息前，居間人負(fù)有保密義務(wù)，如違反保密義務(wù)致使當(dāng)事人或委托人的利益受損害，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

五、居間人的報(bào)酬請求權(quán)

《合同法》第426條規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。第427條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支付的必要費(fèi)用。上述兩條是合同法對于居間報(bào)酬的規(guī)定。對此，筆者認(rèn)為應(yīng)作如下解讀。

(一)居間人報(bào)酬請求權(quán)成立的條件

居間人促成合同成立的，有當(dāng)然的報(bào)酬請求權(quán)，對于報(bào)酬數(shù)額有約定的從約定。沒有約定的，按照合同法第6l條確定，如仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。所謂合理是指如居間人所付出的時(shí)間、精力、物力、財(cái)力、人力以及居間事務(wù)的難易程度等因素來確定。即只要居間人促成合同成立的，就必然享有報(bào)酬請求權(quán)，無論是否約定，這是由居間合同的有償性所決定的。

這里涉及到的一個(gè)問題就是如何判斷合同的成立?標(biāo)準(zhǔn)有二：一是看委托人與相對人是否訂立合同，至于合同是要式還是非要式，是諾成還是實(shí)踐，是有償還是無償，是即時(shí)生效還是附條件或附期限(這里涉及到合同的生效條件與合同履行問題，系屬委托人與相對人之間的事。不影響居間人的報(bào)酬請求權(quán)實(shí)現(xiàn))則在所不問；二是看居間人的活動對合同成立的作用大小，居間活動真正起到加快速度、降低難度、節(jié)省成本的，應(yīng)認(rèn)定為促成合同成立，即合同的成立與居間人的介紹有直接的因果關(guān)系，對于對合同成立僅是提供輔助信息的，則不享有報(bào)酬請求權(quán)。這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)缺一不可。

關(guān)于合同成立后，因某種情形無效或被撤銷。是否影響居問人的報(bào)酬請求權(quán)，有人認(rèn)為，如果所促成的合同屬無效或可撤銷的合同，不能視為促成合同成立，居間人仍不能請求支付報(bào)酬。筆者認(rèn)為不妥，因?yàn)楹贤闪⑹侨〉镁娱g報(bào)酬的法定條件，而合同成立與合同履行中的瑕疵(或被撤銷或因一個(gè)當(dāng)事人原因而不能履行)是當(dāng)事人之間的事，只要居間人提供了真實(shí)有效的信息，促成合同，就當(dāng)然享有報(bào)酬請求權(quán)，這符合合同相對性的原則。如果以合同生效或完全履行作為居間人報(bào)酬請求權(quán)的前提，那么勢必使居間人承擔(dān)保證合同生效或履行的擔(dān)保責(zé)任，這與僅取得居間報(bào)酬的居間人權(quán)利不對等。除非當(dāng)事人與居間人約定，以合同的生效或履行為居間人報(bào)酬取得權(quán)的成立條件。若因居間人提供信息虛假導(dǎo)致合同無效的，則居間人自動喪失報(bào)酬請求權(quán)并應(yīng)賠償損失。

居間人取得報(bào)酬的，其因居間活動所支出的費(fèi)用皆由其自行承擔(dān)，不得要求委托人另行支付。

對于未促成居間合同的，是否就一定喪失報(bào)酬請求權(quán)呢?對此不能一概而論。若當(dāng)事人雙方約定在未促成合同成立的條件下，居間人仍可依其勞務(wù)的支出而獲得一定的報(bào)酬，則應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思，從其約定。即“有約定，從約定，無約定，按法定”，充分尊重當(dāng)事人的意思自治。若無該種約定，則居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用。該費(fèi)用與前述報(bào)酬在性質(zhì)上不同。在數(shù)額上以能夠滿足基本的居間花費(fèi)為準(zhǔn)。

(二)居間報(bào)酬的給付義務(wù)人

居間合同一般是由委托人給付報(bào)酬，但在實(shí)際中，亦存在相對人給付的情形，這完全視房地產(chǎn)市場的行情和當(dāng)事人的約定而定。給付義務(wù)人的確定在簽訂合同時(shí)必須予以明確，通常意義上委托人是當(dāng)然的給付義務(wù)人，如沒有特殊約定，居間人只能向委托人主張報(bào)酬，而不能向相對人主張。

(三)居間報(bào)酬的性質(zhì)

房地產(chǎn)居間服務(wù)報(bào)酬在本質(zhì)上是勞動收入、經(jīng)營收入、風(fēng)險(xiǎn)收入的綜合體。房地產(chǎn)居間服務(wù)報(bào)酬是對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展居間業(yè)務(wù)時(shí)付出的人員勞動、花費(fèi)的資金和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的總的回報(bào)。而不僅僅是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的勞動報(bào)酬。現(xiàn)在社會上不少人在接受房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)并順利成交后。認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所提供的居間服務(wù)只是帶看房、進(jìn)行撮合，與約定的居間服務(wù)報(bào)酬金額并不相稱，因而拒絕支付約定的金額。這部分人可能是把房地產(chǎn)居間服務(wù)報(bào)酬等同于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的勞動報(bào)酬了，沒有意識到房地產(chǎn)居間服務(wù)報(bào)酬在本質(zhì)上是勞動收入、經(jīng)營收入、風(fēng)險(xiǎn)收入的綜合體。而且居間報(bào)酬是在數(shù)額上要大于從業(yè)人員的勞動報(bào)酬。

六、居間人的賠償責(zé)任

《合同法》第425條規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。《合同法》明確地列舉出居間人要承擔(dān)損害賠償?shù)囊匆凶C據(jù)證明居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，居間人才會承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但是否意味著居間人對所提供信息的真實(shí)性承擔(dān)保證責(zé)任?筆者認(rèn)為，居間人對所提供信息的真實(shí)性應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任，原因在于居間人是從事居間活動的專業(yè)人士。委托人正是基于對居間人的信任而委托其進(jìn)行居間活動，委托人相信以居間為職業(yè)的居間人在該類居間行為中具有超越常人的辨別能力，其能為委托人訂立合同提供真實(shí)信息和便捷的途徑，居間人應(yīng)該對信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)。至少在合同成立之前信息必須是可信的，居間活動的專業(yè)性決定了提供信息的可靠性。如果因信息不實(shí)給委托人造成了損失，則委托人有權(quán)要求居間人賠償。需要說明的是，在此不論居間人的主觀方面是故意還是過失。居間合同的有償性亦決定了居間人負(fù)有提供真實(shí)信息的義務(wù)，委托人支付報(bào)酬和取得真實(shí)信息是對應(yīng)的，因信息的不實(shí)造成損失委托人當(dāng)然有權(quán)要求賠償。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)師；繼續(xù)教育；現(xiàn)狀；問題；對策

房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育是指取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書后，房地產(chǎn)估價(jià)師所接受的各種各樣的教育，是對房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行知識更新、補(bǔ)充、拓展和能力提高的一種高層次的追加教育。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的目的是為了更新補(bǔ)充知識，擴(kuò)大視野、改善知識結(jié)構(gòu)、提高創(chuàng)新能力，以適應(yīng)科技發(fā)展、社會進(jìn)步和本職工作的需要。

一、房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育目前大致分為兩類：一是強(qiáng)制性繼續(xù)教育，二是自愿式繼續(xù)教育。

1.強(qiáng)制式繼續(xù)教育。強(qiáng)制式繼續(xù)教育由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會（以下簡稱中房學(xué)）組織，采用學(xué)時(shí)制，要求注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在每一注冊有效期內(nèi)（3年為一個(gè)注冊期）應(yīng)當(dāng)接受120學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育，未完成者到期后將不能注冊、不能執(zhí)業(yè)。繼續(xù)教育分為必修課和選修課，必修課和選修課各為60學(xué)時(shí)。中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會組織實(shí)施各為30學(xué)時(shí)的必修課和選修課的繼續(xù)教育，主要采用網(wǎng)絡(luò)視頻教育的模式開展；其余各為30學(xué)時(shí)的必修課和選修課的繼續(xù)教育，由省級學(xué)會或協(xié)會組織實(shí)施，選修課采用網(wǎng)絡(luò)視頻教育模式、必修課一般采用現(xiàn)場面授方式開展。

2.自愿式繼續(xù)教育。自愿式繼續(xù)教育，一種是由房地產(chǎn)估價(jià)公司自行組織，依據(jù)各公司情況不同，包括半年度、年度、專題業(yè)務(wù)培訓(xùn)，一般不強(qiáng)制要求，也沒有學(xué)時(shí)限定，一般采用現(xiàn)場面授方式開展。大型房地產(chǎn)估價(jià)師公司一般會定期開展培訓(xùn)，而小型公司限于時(shí)間、經(jīng)費(fèi)等往往較難開展；另一種是房地產(chǎn)估價(jià)師本人根據(jù)個(gè)人需要，自行選擇學(xué)習(xí)內(nèi)容、學(xué)習(xí)時(shí)間、學(xué)習(xí)方式等提高個(gè)人專業(yè)知識和專業(yè)能力，從而更好地開展估價(jià)工作。

二、房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育目前存在的主要問題

1.強(qiáng)制式繼續(xù)教育中存在的問題。

1.1學(xué)習(xí)動機(jī)偏差。由于執(zhí)業(yè)注冊的需要，部分學(xué)員在參加強(qiáng)制性繼續(xù)教育時(shí)抱著混學(xué)時(shí)的態(tài)度，上課時(shí)曠課、遲到早退、找人替課現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，從而使得繼續(xù)教育變成例行公事，導(dǎo)致學(xué)習(xí)效果不理想。

1.2針對性不強(qiáng)。由于房地產(chǎn)估價(jià)師專業(yè)技術(shù)上已達(dá)到了一定的層次和水平，希望通過繼續(xù)教育查漏補(bǔ)缺、增強(qiáng)估價(jià)中實(shí)戰(zhàn)能力，而每個(gè)學(xué)員的知識、能力各不相同，但學(xué)會統(tǒng)一的繼續(xù)教育很難滿足所有學(xué)員的不同要求，眾口難調(diào)，導(dǎo)致學(xué)習(xí)效果大打折扣。

1.3教育形式單一。不管是網(wǎng)絡(luò)教育還是課堂面試，缺少交流互動的過程，教育過程缺少對多樣化實(shí)際案例的探討，房地產(chǎn)估價(jià)師參與度不高，效果不顯著。

2.自愿式繼續(xù)教育中存在的問題。

2.1教學(xué)人員單一。一般估價(jià)公司培訓(xùn)時(shí)由內(nèi)部房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任授課教師，一方面帶來教育的便利性和低成本性，另一面限于個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)和精力，可能帶來對估價(jià)的理解可能不夠深刻或有偏頗。

2.2師資力量薄弱。如果說大型公司由于與行業(yè)部門接觸緊密、專業(yè)人員較多，較易開展內(nèi)部培訓(xùn)的話，中小型公司由于師資缺乏、業(yè)務(wù)單一，較難針對性地開展繼續(xù)教育，即使估價(jià)師有學(xué)習(xí)的強(qiáng)烈愿望，也不知從何學(xué)起。

2.3學(xué)習(xí)渠道狹窄。由于估價(jià)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，尚沒有形成系統(tǒng)完整的學(xué)習(xí)方案，并且由于涉及業(yè)務(wù)的競爭，各估價(jià)公司技術(shù)人員之間缺乏交流，房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)習(xí)的渠道較為狹窄。

三、房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育未來發(fā)展對策

針對房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育中存在的問題，筆者考慮從行業(yè)學(xué)會、估價(jià)公司、估價(jià)師個(gè)人、高等院校、社會機(jī)構(gòu)等多方面進(jìn)行改革。

1.行業(yè)學(xué)會。中房學(xué)及各省學(xué)會應(yīng)改變原有行政管理的模式，真正變身成為房地產(chǎn)估價(jià)公司和房地產(chǎn)估價(jià)師服務(wù)的基地、娘家人。①加強(qiáng)對估價(jià)師培訓(xùn)需求的調(diào)研，切實(shí)了解估價(jià)師的需求，提出適合房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)習(xí)的時(shí)間、方式、內(nèi)容；②按不同估價(jià)師的需求分專題針對性的開展繼續(xù)教育；③多開展典型案例實(shí)超培訓(xùn)；④建立房地產(chǎn)估價(jià)公共技術(shù)數(shù)據(jù)庫，引導(dǎo)估價(jià)師自主學(xué)習(xí)等。

2.估價(jià)公司。估價(jià)公司應(yīng)視估價(jià)師為公司最寶貴的財(cái)富，分布單位和個(gè)人兩個(gè)角度考慮，對估價(jià)師開展繼續(xù)教育。①分析每位估價(jià)師的知識和技能，結(jié)合公司目標(biāo)，制訂有針對性個(gè)人培訓(xùn)計(jì)劃；②分不同知識點(diǎn)、技能點(diǎn)增加外聘專業(yè)教師；③建立公司內(nèi)部的估價(jià)技術(shù)數(shù)據(jù)庫特別是模板數(shù)據(jù)庫，方便估價(jià)師隨時(shí)隨地查閱學(xué)習(xí)。

3.估價(jià)師個(gè)人。結(jié)合公司的業(yè)務(wù)，估價(jià)師按照循序漸進(jìn)的原則開展繼續(xù)教育。（1）對自己的知識結(jié)構(gòu)進(jìn)行自我評價(jià)，確定學(xué)習(xí)需求，制定學(xué)習(xí)目的，尋找并開展合適的學(xué)習(xí)活動；（2）加入能解決工作實(shí)際技術(shù)問題的人際圈；（3）建立屬于估價(jià)師個(gè)人的知識庫，便于查漏補(bǔ)缺，隨時(shí)隨地學(xué)習(xí)。

4.高等院校。高等院校，不僅承擔(dān)著初級人才的培養(yǎng)任務(wù)，更擔(dān)負(fù)著專業(yè)科學(xué)研究、社會服務(wù)的重任。①專業(yè)教師應(yīng)走進(jìn)企業(yè)第一線，總結(jié)和批量傳播估價(jià)新知識、新技能；②對各公司估價(jià)師碰到工作難點(diǎn)，進(jìn)行一對一的解疑釋惑；③對于普遍性的專業(yè)問題，可以將解決問題的思路方法上網(wǎng)共享。5.社會機(jī)構(gòu)。目前社會機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)師考前培訓(xùn)的很多，但從事繼續(xù)教育的并不多，但機(jī)構(gòu)培訓(xùn)也有其優(yōu)勢。①市場化運(yùn)作，可以很好地滿足估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師繼續(xù)教育的個(gè)性化要求；②可以組織到各領(lǐng)域的專家學(xué)者，進(jìn)行深入的講解和剖析；③可以組織系統(tǒng)化的教材和隨時(shí)總結(jié)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]百度百科.繼續(xù)教育.

[2]中華人民共和國科學(xué)技術(shù)委員會.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法[Z].2006-12-25.