農(nóng)民專業(yè)合作社會(huì)議紀(jì)要范文

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篇1

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)是指以農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工或流通為主業(yè)，通過合同、合作、股份合作等利益聯(lián)結(jié)方式直接與農(nóng)戶緊密聯(lián)系，使農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、銷售有機(jī)結(jié)合、相互促進(jìn)，在規(guī)模和經(jīng)營(yíng)指標(biāo)上達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)并經(jīng)全國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化聯(lián)席會(huì)議認(rèn)定的農(nóng)業(yè)企業(yè)。

1 國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)的申報(bào)程序

根據(jù)《農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)認(rèn)定和運(yùn)行監(jiān)測(cè)管理辦法》（農(nóng)經(jīng)發(fā)[2010]11號(hào)），國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)的申報(bào)程序如下：

（1）申報(bào)企業(yè)直接向企業(yè)所在地的?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作主管部門提出申請(qǐng)；

（2）各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作主管部門對(duì)企業(yè)所報(bào)材料的真實(shí)性進(jìn)行審核；

（3）各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作主管部門應(yīng)充分征求農(nóng)業(yè)、發(fā)改、財(cái)政、商務(wù)、人民銀行、稅務(wù)、證券監(jiān)管、供銷合作社等部門及有P商業(yè)銀行對(duì)申報(bào)企業(yè)的意見，形成會(huì)議紀(jì)要，并經(jīng)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府同意，按規(guī)定正式行文向農(nóng)業(yè)部農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化辦公室推薦，并附審核意見和相關(guān)材料。

2 申報(bào)國(guó)家級(jí)龍頭企業(yè)基本標(biāo)準(zhǔn)

（1）企業(yè)組織形式。依法設(shè)立的以農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工或流通為主業(yè)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。

（2）企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品。企業(yè)中農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、流通的銷售收入（交易額）占總銷售收入（總交易額）70 %以上。

（3）生產(chǎn)、加工、流通企業(yè)規(guī)模。總資產(chǎn)規(guī)模：東部地區(qū)1.5億元以上，中部地區(qū)1億元以上，西部地區(qū)5 000萬元以上；固定資產(chǎn)規(guī)模：東部地區(qū)5 000萬元以上，中部地區(qū)3 000萬元以上，西部地區(qū)2 000萬元以上；年銷售收入：東部地區(qū)2億元以上，中部地區(qū)1.3億元以上，西部地區(qū)6 000萬元以上。

（4）農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)年交易規(guī)模：東部地區(qū)15億元以上，中部地區(qū)10億元以上，西部地區(qū)8億元以上。

（5）企業(yè)效益。企業(yè)的總資產(chǎn)報(bào)酬率應(yīng)高于現(xiàn)行一年期銀行貸款基準(zhǔn)利率；企業(yè)應(yīng)不欠工資、不欠社會(huì)保險(xiǎn)金、不欠折舊，無涉稅違法行為，產(chǎn)銷率達(dá)93 %以上。

（6）企業(yè)負(fù)債與信用。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一般應(yīng)低于60 %；有銀行貸款的企業(yè)，近2年內(nèi)不得有不良信用記錄。

（7）企業(yè)帶動(dòng)能力。帶動(dòng)農(nóng)戶的數(shù)量一般應(yīng)達(dá)到：東部地區(qū)4 000戶以上，中部地區(qū)3 500戶以上，西部地區(qū)1 500戶以上。企業(yè)從事農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、流通過程中，通過合同、合作和股份合作方式從農(nóng)民、合作社或自建基地直接采購(gòu)的原料或購(gòu)進(jìn)的貨物占所需原料量或所銷售貨物量的70 %以上。

（8）企業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。在同行業(yè)中企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品科技含量、新產(chǎn)品開發(fā)能力處于領(lǐng)先水平，企業(yè)有注冊(cè)商標(biāo)和品牌。產(chǎn)品符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)保政策，并獲得相關(guān)質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證，近2年內(nèi)沒有發(fā)生產(chǎn)品質(zhì)量安全事件。

篇2

拼搏之年。省級(jí)有關(guān)部門及市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，年是市實(shí)施”“計(jì)劃的關(guān)鍵之年。為認(rèn)真貫徹落實(shí)中央1號(hào)文件和市委九屆五次會(huì)議及省市農(nóng)村工作會(huì)議精神，深化農(nóng)村各項(xiàng)改革，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)支農(nóng)、惠農(nóng)政策，以人為本，堅(jiān)持”多予、少取、放活“方針，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，積極推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，市農(nóng)業(yè)農(nóng)村能源環(huán)保工作得到快速發(fā)展。

一、主要工作

1．農(nóng)村能源建設(shè)。

節(jié)柴改灶推廣10000眼，年全市計(jì)劃建設(shè)農(nóng)村戶用沼氣10000口。沼氣綜合利用10萬畝，培訓(xùn)技工和農(nóng)戶50000人次，實(shí)施村容村貌整治50個(gè)自然村。截止年5月31日，全市共完成農(nóng)村戶用沼氣建設(shè)11628口，占年計(jì)劃的116.28％；節(jié)柴改灶8559眼，占年計(jì)劃的85.59％；沼氣綜合利用推廣5.5萬畝，占年計(jì)劃的54.96％；培訓(xùn)農(nóng)戶21353人次，占年計(jì)劃的42.7％。新建沼氣的總產(chǎn)氣量達(dá)465.12萬立方米，節(jié)約薪柴2.3萬噸，相當(dāng)于4萬畝薪炭林一年的生長(zhǎng)量，減少水土流失3.7萬噸，減排二氧化碳1.9萬噸，二氧化硫158噸，節(jié)約燃料費(fèi)、電費(fèi)406.98萬元，同時(shí)為農(nóng)戶增收節(jié)支930.24萬元，促進(jìn)了庭院經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加了農(nóng)民收入。沼氣建設(shè)是生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)的紐帶，既能提供生活用能，又可提供優(yōu)質(zhì)有機(jī)肥料，改善生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。推廣節(jié)柴改灶年可節(jié)柴0.86萬噸。

截止到5月31日，開展沼氣綜合利用、培訓(xùn)農(nóng)戶。全市共完成沼氣綜合利用5.5萬畝，培訓(xùn)農(nóng)戶2.14萬人次，共施用沼肥40萬噸，為農(nóng)戶節(jié)約了農(nóng)藥和化肥，為我市推廣生態(tài)農(nóng)業(yè)和沼氣綜合利用打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2．完成中央擴(kuò)大內(nèi)需新增沼氣建設(shè)項(xiàng)目。

對(duì)年中央擴(kuò)大內(nèi)需新增農(nóng)村能源建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行了自查。根據(jù)《省農(nóng)業(yè)廳關(guān)于開展年農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目專項(xiàng)檢查工作的通知》云農(nóng)（計(jì)財(cái)）字115號(hào)要求。

年下達(dá)我市農(nóng)村戶用沼氣建設(shè)計(jì)劃2906口（石林1373口、東川733口、祿勸800口）農(nóng)村沼氣鄉(xiāng)村服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)計(jì)劃54個(gè)（石林36個(gè)、東川18個(gè)）農(nóng)村沼氣養(yǎng)殖小區(qū)和聯(lián)戶沼氣12個(gè)（東川2個(gè)、祿勸10個(gè)）。

分別是五華（殖專業(yè)合作社）（牧業(yè)有限公司）（有限公司）（有限公司）（種有限公司）原種場(chǎng)）畜禽養(yǎng)殖廢棄物治理和綜合利用工程。年下達(dá)我市農(nóng)村戶用沼氣建設(shè)計(jì)劃5291口（東川2291口、富民1000口、祿勸1000口、尋甸1000口）大中型沼氣工程建設(shè)5座。

農(nóng)村戶用沼氣、農(nóng)村沼氣鄉(xiāng)村服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、農(nóng)村沼氣養(yǎng)殖小區(qū)和聯(lián)戶沼氣項(xiàng)目及大中型沼氣工程屬于國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需新增的國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目，根據(jù)中央要求。年新增投資在今年4月底前全部完工。年新增投資要求在今年12月底前完成。時(shí)間緊、任務(wù)重，局在省農(nóng)業(yè)廳召開項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)后，已要求項(xiàng)目縣全力投入到項(xiàng)目建設(shè)中，經(jīng)過九個(gè)縣區(qū)的奮力拼搏，市共完成農(nóng)村戶用沼氣建設(shè)967口，其余的正抓緊時(shí)間建設(shè)。大中型沼氣工程有3家已完工，有4家正在建設(shè)中。

3．完成了農(nóng)作物秸稈資源調(diào)查與評(píng)價(jià)工作的培訓(xùn)

為了更好地開展我市農(nóng)作物秸稈資源調(diào)查與評(píng)價(jià)工作，根據(jù)《農(nóng)業(yè)部辦公廳關(guān)于印發(fā)全國(guó)農(nóng)作物秸稈資源調(diào)查與評(píng)價(jià)工作方案的通知》農(nóng)辦科7號(hào)）和省人民政府辦公廳《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)作物秸稈綜合利用的通知》云政辦發(fā)82號(hào)）要求及省農(nóng)業(yè)廳的安排。確保我市技術(shù)人員能夠正確掌握秸稈資源調(diào)查與評(píng)價(jià)方法，邀請(qǐng)了省農(nóng)業(yè)廳有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和老師為我市業(yè)務(wù)技術(shù)人員分別對(duì)秸稈資源調(diào)查、評(píng)價(jià)工作方案、調(diào)查與評(píng)價(jià)方法、入戶調(diào)查技巧、調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、數(shù)據(jù)處理及審核上報(bào)等工作作了認(rèn)真、細(xì)致的講解。

4．完成《滇”“防治規(guī)劃》中農(nóng)田徑流控制項(xiàng)目方案

明確我局負(fù)責(zé)滇流域范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)污染防治工作及農(nóng)田徑流方面的污染防治工作。分工明確后，根據(jù)市人民政府辦公廳第153期會(huì)議紀(jì)要。根據(jù)會(huì)議紀(jì)要的要求，局已完成了滇流域農(nóng)田徑流污染控制示范工程實(shí)施方案》已上報(bào)省農(nóng)業(yè)廳和市政府辦公廳六處。

5．起草《市建設(shè)大中型沼氣工程管理辦法》征求意見稿）

規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)，為加強(qiáng)我市大中型沼氣工程項(xiàng)目的管理。確保建設(shè)質(zhì)量和投資效益，結(jié)合我市實(shí)際，起草了市大中型沼氣工程管理辦法》征求意見稿）

6．起草《市沼氣服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)實(shí)施意見》討論稿）

為鞏固農(nóng)村沼氣建設(shè)成果，隨著農(nóng)村能源戶用沼氣建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大。加強(qiáng)項(xiàng)目建后管理，確保又好又快發(fā)展，根據(jù)《市農(nóng)村沼氣管理辦法（試行）起草了農(nóng)村沼氣服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)實(shí)施意見》討論稿）

7．建立市農(nóng)業(yè)節(jié)能減排目標(biāo)責(zé)任制

認(rèn)真對(duì)照年目標(biāo)責(zé)任書的任務(wù)分解，為進(jìn)一步做好年節(jié)能減排目標(biāo)責(zé)任現(xiàn)場(chǎng)評(píng)價(jià)考核。準(zhǔn)備相關(guān)材料，迎接市節(jié)能減排領(lǐng)導(dǎo)小組的考核。

結(jié)合我局工作實(shí)際，根據(jù)《市節(jié)能減排工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于下達(dá)市年節(jié)能目標(biāo)任務(wù)的通知》昆節(jié)減辦發(fā)5號(hào)）精神。將年市農(nóng)業(yè)局節(jié)能目標(biāo)任務(wù)進(jìn)行分解。

8．編制《市農(nóng)業(yè)節(jié)能減排規(guī)劃》

也是唯一的特大型中心城市，省會(huì)城市。為充分發(fā)揮省會(huì)城市對(duì)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的帶動(dòng)作用，市委、市政府提出把打造成帶動(dòng)全省、輻射西南、溝通全國(guó)，面向東南亞和南亞的農(nóng)產(chǎn)品信息流通中心、農(nóng)產(chǎn)品精深加工中心、農(nóng)業(yè)博覽會(huì)展中心和農(nóng)業(yè)科技研發(fā)推廣中心。貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的實(shí)踐活動(dòng)中，市委、市政府高度重視農(nóng)業(yè)農(nóng)村節(jié)能減排工作，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的總體部署，把農(nóng)業(yè)農(nóng)村節(jié)能減排作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村和全面推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)的基礎(chǔ)工程。目前農(nóng)業(yè)發(fā)展正處于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的初級(jí)階段，充分認(rèn)識(shí)到農(nóng)業(yè)節(jié)能減排工作的重要性，將目前單純追求高產(chǎn)的農(nóng)業(yè)增長(zhǎng)模式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)發(fā)展與社會(huì)、環(huán)境相協(xié)調(diào)的增長(zhǎng)模式，最終實(shí)現(xiàn)發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)的目標(biāo)，就是要在農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作中落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀。農(nóng)業(yè)節(jié)能減排是促進(jìn)農(nóng)民增收的需要，減輕資源和環(huán)境壓力的需要，社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的需要，滇水污染治理的需要。

9．編制完成《”市農(nóng)村能源規(guī)劃》

加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)，黨的十七“大提出。改善西部地區(qū)的生態(tài)環(huán)境，為我市農(nóng)村能源建設(shè)提供了良好的機(jī)遇，同時(shí)也對(duì)這項(xiàng)工作提出了更高的要求。市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)。認(rèn)真貫徹大精神，全面建設(shè)小康社會(huì)，以增加農(nóng)民收入為中心、推進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為主線，將生態(tài)環(huán)境保護(hù)與建設(shè)作為我市”“規(guī)劃重點(diǎn)目標(biāo)之一，確保我市農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的重要步驟。實(shí)現(xiàn)”生態(tài)家園富民計(jì)劃“實(shí)施農(nóng)村能源與環(huán)境健康、協(xié)調(diào)發(fā)展具有十分重要的戰(zhàn)略意義，為此，市農(nóng)村能源建設(shè)以”因地制宜、多能互補(bǔ)、綜合利用、講求效益“為方針，經(jīng)過市級(jí)有關(guān)部門認(rèn)真調(diào)查研究、科學(xué)分析，提出了市20112015年農(nóng)村能源建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》

10．村容村貌整治工程

省級(jí)建設(shè)資金510萬元（每村10萬元）截止年11月底，年省級(jí)下達(dá)我市村容村貌整治工程村51個(gè)。省級(jí)建設(shè)資金已全部到位，建設(shè)項(xiàng)目已基本完成。年5月，按照農(nóng)業(yè)廳《關(guān)于上報(bào)年村容村貌整治工程和村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目總結(jié)的通知》云農(nóng)辦經(jīng)字91號(hào)）進(jìn)行了檢查總結(jié)。全市51個(gè)項(xiàng)目村共完成投資3453.21萬元，除省級(jí)補(bǔ)助510萬元外（每村補(bǔ)助10萬元）引導(dǎo)投入資金2943.2萬元，占總投資的85%3003.21萬元拉動(dòng)資金中，市、縣、鄉(xiāng)投入1007.68萬元，占拉動(dòng)經(jīng)費(fèi)的33.6%社會(huì)資金624.39萬元，占21%;群眾自籌集資1311.15萬元，占43.7%群眾累計(jì)投勞46739個(gè)。通過整治工程，項(xiàng)目村完成村莊道路硬化49346.21米，新建村莊道路22060.74米，支砌排灌溝渠12362.37米，安裝人畜引水管道25189米，種植綠化樹161604棵，綠化花草27635平方米，安裝路燈247盞（其中，太陽能LED路燈40盞）建設(shè)文化室67個(gè)2618.9平方米、公廁73座、垃圾收集點(diǎn)139個(gè)，項(xiàng)目村村容村貌整治取得明顯成效。

省級(jí)下達(dá)我市村容村貌項(xiàng)目村建議數(shù)50個(gè)，年?？刂茢?shù)60個(gè)。市組織縣區(qū)申報(bào)省級(jí)村容村貌項(xiàng)目57個(gè)，項(xiàng)目正在申報(bào)中。

11．農(nóng)業(yè)污染源普查工作

省農(nóng)業(yè)組和市第一次污染源普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組的指導(dǎo)下，按照省第一次污染源普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一部署。市農(nóng)業(yè)組已按照全國(guó)污染源普查辦公室的有關(guān)要求完成了工作，數(shù)據(jù)上報(bào)及普查檔案整理工作已通過省級(jí)質(zhì)量驗(yàn)收，目前，現(xiàn)正在進(jìn)行普查數(shù)據(jù)開發(fā)及撰寫普查技術(shù)報(bào)告工作。

普查范圍涉及14個(gè)縣（市）區(qū)，市農(nóng)業(yè)污染源普查共涉及種植業(yè)、畜禽養(yǎng)殖業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)及滇流域農(nóng)村生活源四個(gè)污染源。127個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，330個(gè)行政村。全市完成農(nóng)業(yè)污染源普查對(duì)象22715個(gè)（其中：種植業(yè)污染源7229個(gè)、畜禽養(yǎng)殖污染源6464個(gè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖污染源1694個(gè)、滇流域農(nóng)村生活污染源7328個(gè)）>

普查結(jié)果顯示：

占全流域總排放量10130.01噸的22.54%工業(yè)和城鎮(zhèn)生活污染排放占77.46%工業(yè)和城鎮(zhèn)生活污染為主的格局沒有變化。①滇流域總氮總磷合計(jì)：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)村生活排放量2283.31噸。

畜禽養(yǎng)殖業(yè)排放的8844.75噸COD基本上沒有處理，②滇流域化學(xué)需氧量（COD排放量：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)村生活排放量占總排放量的62.36%主要是農(nóng)村生活污水產(chǎn)生的15718.18噸。而城市污水COD處理率達(dá)到產(chǎn)生98038.02噸，去除83096.5噸）84.76%相比之下，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)村生活化學(xué)需氧量（COD排放所占的比重相對(duì)較大。

占總量的80%農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)村生活占20%總磷的污染農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)村生活占60%工業(yè)和城鎮(zhèn)生活占40%化學(xué)需氧量（COD由于城市污水去除率較高，③滇流域總氮的污染以工業(yè)及城鎮(zhèn)生活為主。農(nóng)村污水幾乎沒有處理，農(nóng)村生活比重占40%農(nóng)業(yè)生產(chǎn)占22%工業(yè)和城鎮(zhèn)生活占38%農(nóng)村生活污染應(yīng)引起高度重視。

二、存在困難和問題

市年農(nóng)村能源建設(shè)及農(nóng)業(yè)環(huán)保工作雖然取得了可喜成績(jī)，市委、市政府和省農(nóng)業(yè)廳的正確領(lǐng)導(dǎo)下。但也還存在著不少的困難和問題。一是農(nóng)民增收難的問題依然不容忽視。農(nóng)民家庭經(jīng)濟(jì)收入與發(fā)達(dá)地區(qū)比差距較大，縣區(qū)與縣區(qū)之間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間，農(nóng)民現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出增長(zhǎng)不平衡，自籌能力低；二是國(guó)家投入不足，農(nóng)業(yè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力低，影響沼氣的推廣；三是科技支撐能力不強(qiáng)，缺少發(fā)展后勁。

三、下半年工作重點(diǎn)

篇3

一、20__年工作的回顧（略）

二、20__年工作總體安排

(一)工作思路

今年的工作思路是：繼續(xù)實(shí)行“堅(jiān)持一個(gè)中心、突出兩個(gè)重點(diǎn)、做好三篇文章、落實(shí)四項(xiàng)措施、實(shí)現(xiàn)五個(gè)目標(biāo)”。即：以社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)為中心；突出農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收兩個(gè)重點(diǎn)；做好水稻、水產(chǎn)、畜牧產(chǎn)業(yè)化三篇文章；落實(shí)好惠農(nóng)政策、生產(chǎn)計(jì)劃、機(jī)制創(chuàng)新、深化改革四項(xiàng)措施；實(shí)現(xiàn)新農(nóng)村建設(shè)有新突破、改革創(chuàng)新有新成果、農(nóng)民收入有新增加、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)有新發(fā)展、農(nóng)村工作有新亮點(diǎn)五個(gè)目標(biāo)。

（二）工作目標(biāo)

1、第一產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到40億元，同比增長(zhǎng)14.3％，產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)80億元以上。

2、農(nóng)村人均收入達(dá)到9350元，人均收入增加1560元，增長(zhǎng)20％。其中（收入分配）：水稻100元，畜牧600元，水產(chǎn)600元，蔬菜 60元，勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移200元。

3、新農(nóng)村建設(shè)投入達(dá)到1.8億元，增長(zhǎng)12％。

4、糧食產(chǎn)量達(dá)到57.5萬噸，每畝增加75公斤。

5、肉鴨飼養(yǎng)量達(dá)到3000萬只，全縣至少建標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)45個(gè)。

6、水產(chǎn)養(yǎng)殖面積140萬畝，增長(zhǎng)7.6％。今年突出發(fā)展養(yǎng)大蟹，增加河蟹養(yǎng)殖面積和泥鰍魚養(yǎng)殖面積。

7、小額信用貸款達(dá)到8億元，增長(zhǎng)6.7％。

8、勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)8.3萬人，增長(zhǎng)7.8％。

9、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)達(dá)到115家，增長(zhǎng)15％。

10、20__年5月1日前徹底解決農(nóng)村飲水安全問題。

11、全縣蔬菜保護(hù)地增加10000畝。

12、全縣機(jī)插秧面積實(shí)現(xiàn)26萬畝，機(jī)收割面積實(shí)現(xiàn)35萬畝。

13、全縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)投入資金3000萬元以上。

14、全縣大禹杯動(dòng)用土方1000萬方以上，奪得大禹杯。

15、全縣發(fā)展秸稈氣化站7家，建沼氣池3500戶。

16、全縣新上高附加值農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)5家。

17、全縣發(fā)展訂單農(nóng)業(yè)20萬畝。

（三）保障措施

1、認(rèn)真貫徹中央1號(hào)文件精神，積極包裝項(xiàng)目，爭(zhēng)取國(guó)家政策支持。

2、牢固樹立抗災(zāi)奪豐收思想，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效農(nóng)民增收。

（1）樹立抗旱奪豐收思想。今年上游水庫(kù)儲(chǔ)水少于去年，我縣的水庫(kù)去年由于客觀因素沒有蓄上水，今年的桃花水一定蓄好。

（2）樹立防控重大動(dòng)物疫病思想。重點(diǎn)加大對(duì)禽流感、豬蘭耳病、雞新城疫、牛結(jié)核病等動(dòng)物疫病的防控力度。一是要加強(qiáng)免疫工作；二是要切實(shí)加大疫情監(jiān)控力度；三是要加強(qiáng)流行病學(xué)調(diào)查；四是要加強(qiáng)疫苗管理；五是要加大周邊地區(qū)防控力度；六是要加大病源處理力度，必須在最短時(shí)間、最小范圍內(nèi)解決，防止漫延和擴(kuò)大范圍。

（3）樹立戰(zhàn)低溫、防病害思想。水稻“三病”、“三蟲”防治工作不能停留在口頭上和字面上，管理和技術(shù)部門必須從春天抓起，手把手教會(huì)群眾防治方法，把防治措施落實(shí)到生產(chǎn)過程中。針對(duì)低溫冷害預(yù)防工作，我們要做到“天變我變”，及時(shí)應(yīng)對(duì)。

（4）樹立防大澇、抗大洪思想。我縣所處的地理位置地勢(shì)低洼，又是兩條河入海處，所以每年必須把防內(nèi)澇和抗大洪作為一項(xiàng)工作重點(diǎn)來抓，必須牢固樹立有備無患思想，做到萬無一失。

（5）樹立抵御突發(fā)性氣象災(zāi)害思想。國(guó)內(nèi)各地區(qū)地震、臺(tái)風(fēng)、風(fēng)暴潮、冷害、暴風(fēng)雪等頻繁發(fā)生，我們要時(shí)刻做好防御準(zhǔn)備，積極應(yīng)對(duì)無法預(yù)測(cè)的各種自然災(zāi)害，把災(zāi)害造成的損失降到最低。

3、抓好新農(nóng)村建設(shè)。市委常委、縣委書記××同志對(duì)“三農(nóng)”工作非常重視和關(guān)心，多次指示我們農(nóng)口部門必須抓好新農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，要把農(nóng)民增收做為“三農(nóng)”工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，我們必須在工作中認(rèn)真貫徹執(zhí)行。按照新農(nóng)村建設(shè)20字方針的要求，今年重點(diǎn)抓好：一是規(guī)化建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)新村；二是村屯道路實(shí)現(xiàn)硬化路面，全部消滅泥土路；三是村中植樹栽花，每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)要抓一個(gè)典型村屯，建好環(huán)村林；四是路邊栽花；五是用上安全飲用水；六是農(nóng)民用上沼氣；七是用上太陽能；八是美化農(nóng)村住宅環(huán)境；九是推進(jìn)農(nóng)村基層民主管理進(jìn)程；十是新農(nóng)村建設(shè)投資超過1.8億元。

4、本文來源：文秘站 加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展步伐，努力實(shí)現(xiàn)一縣一品、一鄉(xiāng)一專和一村一專，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)六個(gè)突破。

（1）突破肉鴨養(yǎng)殖數(shù)量。今年全縣肉鴨養(yǎng)殖達(dá)到3000萬只，增加1.5倍。到20__年，全縣肉鴨養(yǎng)殖實(shí)現(xiàn)1億只，邁進(jìn)全國(guó)養(yǎng)鴨大縣行列。一是今年全縣建成8個(gè)養(yǎng)鴨專業(yè)鄉(xiāng)，主要包括××等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。種鴨養(yǎng)殖重點(diǎn)是××鎮(zhèn)5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的6家養(yǎng)鴨企業(yè)，要完成20萬只種鴨養(yǎng)殖任務(wù)。二是建成2個(gè)年屠宰、儲(chǔ)藏能力5000萬只肉鴨的肉聯(lián)企業(yè)。重點(diǎn)扶持對(duì)象是天野 家禽養(yǎng)殖公司和清水養(yǎng)禽場(chǎng)。三是建成至少45個(gè)養(yǎng)殖小區(qū)，每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)至少3個(gè)。四是落實(shí)扶持政策，扶持政策按照縣長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要精神進(jìn)行落實(shí)。五是落實(shí)資金，主要是多渠道進(jìn)行籌措，包括自籌、貸款、吸收入股、對(duì)外聯(lián)合等多種形式。六是解決鴨雛，重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)按照落實(shí)數(shù)量進(jìn)行養(yǎng)殖，保證鴨苗供應(yīng)。目前已采取到外地購(gòu)置鴨苗措施，保證上半年養(yǎng)殖戶的養(yǎng)殖需要。七是找準(zhǔn)養(yǎng)殖龍頭企業(yè)實(shí)行訂單生產(chǎn)，防止盲目生產(chǎn)。

（2）突破大蟹養(yǎng)殖數(shù)量和規(guī)格。養(yǎng)蟹產(chǎn)業(yè)沒有發(fā)展起來，主要原因就是群眾沒有得到可觀的經(jīng)濟(jì)效益，查找原因就是我縣養(yǎng)殖成蟹單體的規(guī)格小，價(jià)格上不去，一旦突破這個(gè)瓶頸，養(yǎng)蟹產(chǎn)業(yè)將會(huì)實(shí)現(xiàn)跳躍式發(fā)展。解決問題的主要措施：一是擴(kuò)大養(yǎng)大蟹面積?！痢伶?zhèn)各新增1萬畝稻田養(yǎng)殖面積，向養(yǎng)蟹大鄉(xiāng)發(fā)展；二是提高規(guī)格。養(yǎng)蟹大蟹從選苗開始抓起，必須選擇大規(guī)格優(yōu)良種苗，同時(shí)加強(qiáng)飼養(yǎng)期間管理，加強(qiáng)動(dòng)物性餌料的投喂量；三是推廣三種養(yǎng)殖模式：一是高淳模式；二是壩墻子模式；三是上工程稻蟹雙養(yǎng)模式。今年各部門各科研單位一定要總結(jié)出一套適合我地區(qū)的養(yǎng)殖模式。

（3）突破泥鰍魚養(yǎng)殖產(chǎn)量。今年，水產(chǎn)研究所必須總結(jié)出一套適合我縣的成熟的泥鰍魚養(yǎng)殖模式，并進(jìn)行大力推廣?！痢伶?zhèn)要積極參與，西安鎮(zhèn)、平安鄉(xiāng)今年養(yǎng)殖面積力爭(zhēng)超過5000畝。水產(chǎn)部門還要積極探索贛榆養(yǎng)殖模式，全縣的水稻要逐步實(shí)現(xiàn)一地三收（水稻、河蟹、泥鰍魚）。同時(shí)，還要研究縣內(nèi)兩條河流這一得天獨(dú)厚自然資源的開發(fā)和利用，預(yù)計(jì)可利用水面61526畝。

（4）突破保護(hù)地生產(chǎn)規(guī)模。今年任務(wù)是新增10000畝，今年重點(diǎn)是新開鎮(zhèn)的棚菜萬畝連片區(qū)發(fā)展，利用現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)，向棚菜專業(yè)鄉(xiāng)方向發(fā)展?！痢伶?zhèn)要發(fā)展千畝棚菜小區(qū)，其他各鄉(xiāng)鎮(zhèn)也要完成任務(wù)。

（5）突破生豬養(yǎng)殖數(shù)量。今年生豬養(yǎng)殖要實(shí)現(xiàn)100萬頭，跨入全國(guó)生豬養(yǎng)殖大縣行列。目前我縣存欄育肥豬已經(jīng)達(dá)到70萬頭，有全縣繁母豬3.8萬頭年可生產(chǎn)76萬頭仔豬作保障，實(shí)現(xiàn)100萬頭目標(biāo)難度不大。另外，西安鎮(zhèn)生豬養(yǎng)殖數(shù)量要向20萬頭努力，要體現(xiàn)××振興公司養(yǎng)殖有機(jī)豬龍頭企業(yè)的帶動(dòng)作用。

（6）突破皮毛動(dòng)物深加工瓶頸。全縣皮毛動(dòng)物的養(yǎng)殖技術(shù)已經(jīng)成熟，影響?zhàn)B殖數(shù)量主要是近兩年來經(jīng)濟(jì)效益下滑，農(nóng)戶養(yǎng)殖積極性不高。要想提高經(jīng)濟(jì)效益，就要突破瓶頸，就要加快發(fā)展皮毛深加工產(chǎn)業(yè)，就要研究皮毛深加工，通過深加工增加養(yǎng)殖戶收入，只有這樣皮毛動(dòng)物養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)才能向健康方向發(fā)展。

要真正實(shí)現(xiàn)上述六個(gè)突破，我縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展將發(fā)生質(zhì)的變化，將實(shí)現(xiàn)新的飛躍：農(nóng)民收入將大幅度增加，農(nóng)業(yè)效益將大幅度提高，并在全國(guó)占有一席之地，××農(nóng)業(yè)可能走出省門、走出國(guó)門。我們大家要向這個(gè)方向不懈地努力，這個(gè)目標(biāo)將不會(huì)遙遠(yuǎn)。

5、突出抓好六項(xiàng)重點(diǎn)工作

（1）抓好水稻全程機(jī)械化。我縣是全國(guó)的示范區(qū)，水稻全程機(jī)械化一定要走在前列。今年的具體[！]措施是：一是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要繼續(xù)對(duì)購(gòu)買插秧機(jī)和收割機(jī)的農(nóng)戶進(jìn)行扶持；二是爭(zhēng)取國(guó)家政策資金補(bǔ)貼要達(dá)到1000萬元；三是發(fā)展農(nóng)機(jī)合作社；四是加強(qiáng)培訓(xùn)和服務(wù)；五是實(shí)現(xiàn)人、機(jī)、苗、地、管五統(tǒng)一。新立鎮(zhèn)要提前實(shí)現(xiàn)機(jī)械化。今年全程機(jī)械化要上一個(gè)新臺(tái)階，力爭(zhēng)本屆政府屆滿基本實(shí)現(xiàn)水稻機(jī)械化生產(chǎn)。

（2）抓好農(nóng)村飲水安全工作。安全飲水工程在今年5月1日前必須結(jié)束。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)抓緊核實(shí)工程量和項(xiàng)目投資，2月20日結(jié)束，3月中旬開始施工。

（3）抓好小額貸款用還工作。今年貸款數(shù)額必須保證8個(gè)億以上。同時(shí)，要抓好信用誠(chéng)信體系建設(shè)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)既負(fù)責(zé)貸款，也要負(fù)責(zé)還貸。

（4）抓好農(nóng)村能源工作。發(fā)展村屯整體推進(jìn)模式，捆綁使用資金，每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)爭(zhēng)取建造一個(gè)典型村，全縣完成氣化站5個(gè)。

（5）抓好農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全工作。今后我縣要按照高產(chǎn)、高效、優(yōu)質(zhì)、生態(tài)、安全的要求發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，加快轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)的增長(zhǎng)方式，推進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品向有機(jī)方向發(fā)展，確保農(nóng)產(chǎn)品安全，為人民群眾提供安全可靠的農(nóng)產(chǎn)品。

（6）抓好爭(zhēng)創(chuàng)農(nóng)產(chǎn)品品牌。爭(zhēng)創(chuàng)品牌的目標(biāo)是2、5、10，即：國(guó)家級(jí)名牌2個(gè)，省級(jí)名牌5個(gè)，市級(jí)名牌10個(gè)。糧食局和糧食集團(tuán)要把××大米創(chuàng)名牌作為工作重點(diǎn)下大力氣進(jìn)行培育，農(nóng)口其他部門也要做好農(nóng)產(chǎn)品品牌商標(biāo)認(rèn)證工作。

（四）當(dāng)前春耕備耕工作

一年之計(jì)在于春。農(nóng)口各部門和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)一定要做好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的安排部署，充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，確保農(nóng)業(yè)豐收。

1、抓好技術(shù)培訓(xùn)工作。農(nóng)口部門要積極組織農(nóng)民進(jìn)行培訓(xùn)，安排好培訓(xùn)時(shí)間和內(nèi)容，切實(shí)解決農(nóng)民在生產(chǎn)中經(jīng)常遇到的問題，要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)新技術(shù)的指導(dǎo)，保證農(nóng)民實(shí)現(xiàn)科學(xué)生產(chǎn)、安全生產(chǎn)。同時(shí)，要解決和改變農(nóng)民在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中不翻地、水育苗、不科學(xué)用藥的不良做法。

2、做好農(nóng)用物質(zhì)儲(chǔ)備。抓緊種子、化肥、農(nóng)藥、黑土等備耕，推廣鹽豐、遼星等種子優(yōu)良品種，提倡每戶種植兩個(gè)以上品種，每個(gè)水稻種植品種不超過種植面積的40％，以降低減產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。做好農(nóng)資市場(chǎng)打假工作，確保農(nóng)用物資質(zhì)量。

3、做好蓄水準(zhǔn)備工作。做好桃花水及上游水庫(kù)放水蓄水工作，達(dá)到溝滿壕平，備足水稻育苗和插秧用水。

4、做好農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)工作。積極宣傳農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)知識(shí)，擴(kuò)大農(nóng)作物保險(xiǎn)面積，提高抵御農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)能力和增強(qiáng)農(nóng)民生產(chǎn)信心，確保農(nóng)民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。

5、做好對(duì)上爭(zhēng)取資金工作。認(rèn)真研讀中央1號(hào)文件，積極研究對(duì)上爭(zhēng)取資金項(xiàng)目，讓惠及政策落到自己頭上。今年農(nóng)口對(duì)上爭(zhēng)取資金要保5億爭(zhēng)7億。

6、做好糧食直補(bǔ)資金發(fā)放工作。各級(jí)部門必須按照國(guó)家政策足額及時(shí)發(fā)放直補(bǔ)資金。

7、做好準(zhǔn)備，迎接六項(xiàng)檢查。相關(guān)部門要做好對(duì)口部門檢查接待工作。一是糧食清倉(cāng)查庫(kù)檢查；二是移民項(xiàng)目的檢查；三是病險(xiǎn)水庫(kù)除險(xiǎn)加固檢查；四是大型灌區(qū)續(xù)建項(xiàng)目檢查；五是九年義務(wù)教育債務(wù)化解、村級(jí)債務(wù)化解檢查；六是農(nóng)口各項(xiàng)專項(xiàng)資金使用情況檢查。

（五）抓好安全生產(chǎn)。農(nóng)口各部門要做好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)知識(shí)的宣傳，加強(qiáng)崗位安全知識(shí)培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工作的監(jiān)督和管理，確保農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安全，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)豐收和生產(chǎn)安全雙贏。

篇4

【關(guān)鍵詞】 小產(chǎn)權(quán)房；市場(chǎng)；法律問題；建議

【中圖分類號(hào)】 TU-0 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1727-5123（2013）06-002-04

1 小產(chǎn)權(quán)房概念和類型分析

近幾年來， 房?jī)r(jià)問題已成為我國(guó)社會(huì)大眾密切關(guān)注的熱點(diǎn)話題，伴隨著全國(guó)各大中小城市的房?jī)r(jià)頻頻高漲，農(nóng)村建設(shè)的房屋大量空置，相較于城市住房，價(jià)格比較低廉，套型也比較合理，于是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”便引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。究于“小產(chǎn)權(quán)房”的概念，理論和實(shí)務(wù)界均沒有統(tǒng)一的定義，從法律角度看，小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)法律概念，因?yàn)闆]有任何一部法律法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定，因而從法律上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的界定也就無從談起了；從當(dāng)前政策角度看，2008年3月上旬，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文接受《南方周末》記者專訪的時(shí)明確指出，中央從來沒有允許過“小產(chǎn)權(quán)房”的存在，“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念是媒體誤導(dǎo)的結(jié)果。所以，從黨和國(guó)家的政策上看“小產(chǎn)權(quán)房”也是沒有權(quán)威概念的；從目前實(shí)務(wù)上，“小產(chǎn)權(quán)房”是相對(duì)于“大產(chǎn)權(quán)”抑或“完全產(chǎn)權(quán)”而言的， “大產(chǎn)權(quán)房”是指依法有償使用國(guó)有土地，由國(guó)家有償將國(guó)有土地出讓給建設(shè)單位，依法開發(fā)建設(shè)、銷售，由國(guó)家主管部門登記、征收稅費(fèi)，頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書，并可進(jìn)行市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的住房。

我們認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”是指房屋建設(shè)開發(fā)無償取得土地使用權(quán)、占用農(nóng)民集體所有土地建造的房屋，持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證明，甚至沒有權(quán)利證書，且不能對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員流轉(zhuǎn)的住宅，所占用的土地包括農(nóng)村宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地或農(nóng)用地。包含以下四種類型：

1.1 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依照法定程序無償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)后，自行建設(shè)住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明，農(nóng)民在宅基地上建設(shè)住宅，許多農(nóng)民在進(jìn)城誤工或者有多處住宅后，面向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓自己的小產(chǎn)權(quán)房，引起許多的糾紛。這一形式是小產(chǎn)權(quán)房的典型代表。

1.2 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在符合土地利用規(guī)劃的前提下，由集體成員（集體企業(yè)職工或者該村村民）共同出資集中建設(shè)的住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。

1.3 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員利用無償取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)建造的住宅，轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的個(gè)人或組織，受讓人持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。這是第一種類型流轉(zhuǎn)后的類型。

1.4 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與房地產(chǎn)開發(fā)商從謀取經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，占用農(nóng)用地、農(nóng)村建設(shè)用地或者農(nóng)村宅基地，變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并將開發(fā)建設(shè)的房屋進(jìn)行銷售，持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。這種類型使得小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模成批量的向社會(huì)銷售，許多老百姓誤以為是商品房，或意識(shí)到權(quán)利受限制但價(jià)格便宜而爭(zhēng)相購(gòu)買。

小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的比較分析：①房屋所依附的土地性質(zhì)不同。大產(chǎn)權(quán)房建造于有償出讓取得的國(guó)有城鎮(zhèn)土地上的，而小產(chǎn)權(quán)房則修建于農(nóng)村無償取得的集體所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用權(quán)不同。大產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)為城市建設(shè)用地使用權(quán)，而小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)是農(nóng)村集體所有權(quán)。城市建設(shè)用地使用權(quán)人可以將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出資、互換、贈(zèng)與或者抵押，其依法自由處置。而農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)，只能有條件的在該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)。③房屋權(quán)屬證件頒發(fā)主體不同。小產(chǎn)權(quán)房因依附的土地性質(zhì)，不屬于國(guó)家政府機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證的對(duì)象，所以只能由不具備發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的主體資格的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放產(chǎn)權(quán)歸屬的證明，因?yàn)猷l(xiāng)村組集體是國(guó)家所有權(quán)的基層人。[1]大產(chǎn)權(quán)房則是法律所規(guī)定頒發(fā)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證的范疇。④房屋權(quán)屬流轉(zhuǎn)對(duì)象的不同。大產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對(duì)象是沒有限制的，而小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對(duì)象只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員，城鎮(zhèn)等非本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員是不能作為流轉(zhuǎn)對(duì)象的，這當(dāng)然是由小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)和具有保障性決定的。⑤權(quán)利人行使權(quán)利的限制不同。我國(guó)《土地管理法》第62條第4款規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。沒有地，也就無法建房。而大產(chǎn)權(quán)房只要符合轉(zhuǎn)讓和受讓的條件，均有自由處分和購(gòu)置房產(chǎn)。⑥所訂立買賣契約的效力不同。我國(guó)對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房，只要依法成立的買賣契約，均認(rèn)定為協(xié)議有效，所形成的該項(xiàng)債權(quán)應(yīng)當(dāng)作為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的原因；而小產(chǎn)權(quán)房，因不符合《合同法》第五十二條中第五款的情形：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所訂立的買賣合同當(dāng)然無效。

2 小產(chǎn)權(quán)房涉及的法律問題

2.1 小產(chǎn)權(quán)房土地的法律問題。小產(chǎn)權(quán)房之所以能夠熱銷，最吸引民眾的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的當(dāng)今社會(huì)，即使經(jīng)過中央政府的調(diào)控打壓，房?jī)r(jià)的丈夫得到有效地控制，但是期望房?jī)r(jià)大幅度的下跌幾乎是不可能的。處在房?jī)r(jià)如此高企的時(shí)代，幾乎要讓工薪階層的家庭用一輩子的收入來購(gòu)買一套住房，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格是同地段商品房?jī)r(jià)格的三分之一甚至還低，中低收入的家庭爭(zhēng)相購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房也就在情理之中了。雖然小產(chǎn)權(quán)房在占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中，收益、處分兩項(xiàng)權(quán)能得不到法律的保障，但這通常是投資人重點(diǎn)關(guān)注的，對(duì)于要解決基本居住問題的中低收入老百姓來言，并不重要，其更關(guān)注的是占有、使用這兩項(xiàng)權(quán)能。

小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格為什么會(huì)這么便宜？在建筑安裝的人工等硬性成本費(fèi)用方面，與商品房相差并不多，當(dāng)然，商品房對(duì)建筑材料的質(zhì)地等要求較小產(chǎn)權(quán)房要高，價(jià)格相對(duì)高，其實(shí)，差異并不在這，而是：小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，該幅土地是沒有繳納土地出讓金，土地對(duì)其來說，是沒有經(jīng)濟(jì)成本的，其價(jià)值是由建筑安裝等成本和適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，這就造成了兩者之間價(jià)格懸殊的緣由。

因此，我們認(rèn)為探討小產(chǎn)權(quán)房的法律問題就必須深入地探討研究小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的土地法律問題。

根據(jù)我國(guó)根本大法《憲法》第十條的規(guī)定，我國(guó)土地實(shí)行社會(huì)主義公有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，即國(guó)家所有和集體所有，任何組織和個(gè)人都不能擁有國(guó)有土地的所有權(quán)，國(guó)有土地的所有權(quán)是不允許轉(zhuǎn)移的。國(guó)家將國(guó)有土地的使用權(quán)通過有償出讓的方式進(jìn)入到土地市場(chǎng)。土地使用權(quán)的出讓，是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，有土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。在土地出讓的過程中，政府是國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)的唯一代表人，有權(quán)代表國(guó)家的縣級(jí)以上人民政府出讓土地使用權(quán)，市縣地方人民政府的土地管理部門具體代表市縣人民政府主管國(guó)有土地使用權(quán)出讓的行政管理工作。

出讓土地使用權(quán)僅限于城市規(guī)劃以內(nèi)的國(guó)有土地，集體所有的土地需經(jīng)政府一發(fā)征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法神清使用國(guó)有土地”，但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況以外”，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，如果要在集體土地上進(jìn)行建設(shè)，只能在以下三種情況下才被允許：建設(shè)鄉(xiāng)辦鎮(zhèn)辦企業(yè)，集體成員建住宅，建公共設(shè)施和公益設(shè)施等，這三種情況也都需要依法批準(zhǔn)，才能使用農(nóng)民集體所有的土地，法律嚴(yán)格限制了集體建設(shè)用地的使用。

《物權(quán)法》第一百五十一條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理；《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅以及其他附屬設(shè)施；《物權(quán)法》第一百二十五條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)對(duì)以上法律規(guī)定的解讀，我們可以看出：只有縣級(jí)以上人民政府才能待編國(guó)家出讓城市規(guī)劃內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)；農(nóng)村集體土地所有權(quán)是一種不完整的權(quán)利，集體所有的土地需要經(jīng)政府依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。一旦國(guó)家建設(shè)需要使用集體所有的土地時(shí)，國(guó)家只需要通過征用集體土地就可以了，征地是國(guó)家的行政行為，帶有強(qiáng)制性，被征用者只有無條件的服從。按照世界各國(guó)的通行做法，征用范圍是嚴(yán)格限定在“公共利益”的需要之上的，即為了國(guó)防、環(huán)境保護(hù)，公共活動(dòng)場(chǎng)所建設(shè)的需要，我國(guó)則擴(kuò)大到國(guó)家的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍。

因此，無論是對(duì)我國(guó)城市規(guī)劃區(qū)的國(guó)有土地使用權(quán)的處置，還是對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的處置，政府是處于權(quán)威的權(quán)利中心，擁有絕對(duì)的話語權(quán)。

政府壟斷了土地交易的一級(jí)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)從九十年代房改以來已經(jīng)被推上高位，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房又不能有保障地供應(yīng)，在集體土地上建房，買房自然成為中低收入老百姓的選擇。在沒有土地出讓金的集體土地上建設(shè)起來的小產(chǎn)權(quán)房，成為住房市場(chǎng)需要洪流中的一塊凹地，面對(duì)政府對(duì)土地的控制，高不可及的房?jī)r(jià)幾座大坎的圍堵，住房需求的洪流自然就傾瀉到這塊凹地上來。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，2008年小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%，占到西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的25～30%，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的40～50%，小產(chǎn)權(quán)房總面積已相當(dāng)于我國(guó)城鎮(zhèn)住宅的40%以上。[2]

“小產(chǎn)權(quán)房問題的出現(xiàn)，反映了我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治的格局以及由此形成的法律、政策與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的脫節(jié)——，它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村對(duì)機(jī)會(huì)的均等，利益的平衡，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的一種要求”[3]。

《土地管理法》第十條，對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)作了明確的規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由本村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村解題經(jīng)濟(jì)組織的或者村民小組經(jīng)營(yíng)管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理。從該規(guī)定中我們可以看出：集體土地產(chǎn)權(quán)有四級(jí)主體，村集體經(jīng)濟(jì)組織，村民委員會(huì)，村民小組，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

法律的這一規(guī)定已不能適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)，存在很多缺陷與弊端。一是許多村集體經(jīng)濟(jì)組織比如村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，早已經(jīng)名存實(shí)亡或不復(fù)存在了；二是村民委員會(huì)從理論上雖是一個(gè)村民自治組織，但實(shí)際上它已經(jīng)具有政府智能，除了發(fā)展本村的生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)，協(xié)調(diào)民間糾紛等，更多的是協(xié)調(diào)政府完成計(jì)劃生產(chǎn)、稅收、征兵等政府職責(zé)。因此，村民委員會(huì)很難集中精力行使管理農(nóng)村土地資產(chǎn)這一農(nóng)民最為重要的財(cái)產(chǎn)管理工作。三是村民小組在后基本解除了，原歸屬村民小組的土地也都由村民委員會(huì)進(jìn)行管理了，并且，村民小組僅僅是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不是一級(jí)集體組織，也不宜作為集體土地所有制的代表；四是其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的規(guī)定很不明確，其他農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織在農(nóng)村有很多個(gè)，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，農(nóng)、工、商、貿(mào)平行開發(fā)經(jīng)營(yíng)，到底由哪個(gè)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理是不明確的。

由于我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治，城鄉(xiāng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，農(nóng)村在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面滯后，大部分農(nóng)村地區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保障措施十分匱乏，在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建房，首先是滿足本集體組織成員居住的基本要求，“農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)民居住權(quán)的一種帶有福利性質(zhì)的保障制度”[4]，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)為解決職工居住問題，在經(jīng)過審批的集體建設(shè)用地上建房，同樣是滿足成員的基本居住要求。其次，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委員會(huì)單獨(dú)開發(fā)建設(shè)房屋，或者將土地發(fā)包出去，由開發(fā)商建設(shè)，或者約定利潤(rùn)分配比例與開發(fā)商聯(lián)合建設(shè)房屋，縣級(jí)以上政府雖然無法獲取土地出讓金，但是象征政府或村委員會(huì)是直接獲得的，開發(fā)商也獲得部分建設(shè)開發(fā)利潤(rùn)，購(gòu)房者以遠(yuǎn)低于商品房的價(jià)格取得房屋居住權(quán)，這部分購(gòu)房者中絕大部分是當(dāng)?shù)卮迕?，外地到該地區(qū)打工的人員，城市中的的、中低收入人群。近幾年來，我國(guó)的GDP每年都是高速增長(zhǎng)，折射出社會(huì)保障體制建設(shè)方面的嚴(yán)重不足，首先受到侵害得不到保障的是廣大社會(huì)中下階層，城鄉(xiāng)法杖不平衡首先受損害的是鄉(xiāng)村。因此，在這種情況下建成的小產(chǎn)權(quán)房使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獲益，中下階層的老百姓獲益，在社會(huì)發(fā)展的宏觀大局來看，是可以接受的，只要開發(fā)商在建設(shè)過程中獲益的是正常標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)利潤(rùn)就可以，我們不能茍求開發(fā)商參建無利可圖，只要和經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)差不多或者稍高些就可以，這樣，最終解決社會(huì)中下階層的居住問題，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)獲益，也有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定，這雖然不是中央政府積極推進(jìn)的一項(xiàng)措施，也是基層組織自發(fā)探索集體土地流轉(zhuǎn)的一種形式。

對(duì)于侵占耕地，在耕地上建造房屋，應(yīng)眼里給予打擊，堅(jiān)決拆除并予以處罰；對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，在農(nóng)村集體建設(shè)用地上違規(guī)建房，對(duì)耕地威脅不大，主要是行政違法，可以追究責(zé)任，進(jìn)行處罰，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。以上兩種情況在執(zhí)行過程中需要嚴(yán)格甄別，加大對(duì)耕地的保護(hù)力度，防止魚目混珠，逃避打擊處罰占用耕地的行為。

2.2 小產(chǎn)權(quán)房處分的法律問題。小產(chǎn)權(quán)房的占有、使用權(quán)利在業(yè)主入住該房后就得到保障，出租未獲取收益也是能得到保障，但是想通過二次轉(zhuǎn)讓未獲取價(jià)差受益，就存在一定的保障，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的處分權(quán)利本身就得不到法律的保障。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒有土地使用權(quán)證，沒有國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的房產(chǎn)證，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的房產(chǎn)權(quán)屬證，甚至沒有房產(chǎn)證，沒有法律意義上的物權(quán)，在流轉(zhuǎn)過程中極易產(chǎn)生糾紛，糾紛產(chǎn)生后又不能適用商品房買賣過程中的法律法規(guī)，存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

由于小產(chǎn)權(quán)房全力本身的不清楚，不充分，小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農(nóng)村土地（房屋）大幅增長(zhǎng)的情況下，許多已出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋，這也使得小產(chǎn)權(quán)糾紛成為全國(guó)性的司法難題。

北京由于房?jī)r(jià)上漲很快，城市化進(jìn)程迅速，大量流動(dòng)人口蜂擁而至，周邊郊縣小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展迅猛，小產(chǎn)權(quán)房的糾紛也頻頻發(fā)生。2004年北京市高級(jí)人民法院的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》規(guī)定，農(nóng)村私有房屋合同應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。同時(shí)，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補(bǔ)償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異對(duì)買受人賠償損失；其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

我們可以通過被媒體追蹤報(bào)道的李玉蘭和北京宋莊村民馬海濤房屋買賣糾紛一案來解讀北京高級(jí)人民法院的規(guī)定在具體案例是如何理解應(yīng)用的。2002年7月，李玉蘭在北京宋莊與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間，廂房三間以及整個(gè)院落以4.5萬的價(jià)格賣給了李玉蘭，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有所在大隊(duì)的蓋章以及見證人的簽名。

2006年12月，馬海濤一紙?jiān)V狀將李玉蘭告上法庭，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無效，李玉蘭返還房屋。北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為李玉蘭是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責(zé)令他們?cè)谂袥Q生效90天內(nèi)騰退房屋，與此同時(shí)，馬海濤要給副李玉蘭夫婦93808元的補(bǔ)償款。該案上訴至北京市第二中級(jí)人民法院作出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時(shí)認(rèn)定，造成合同無效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，李玉蘭可另行主張賠償。2008年3月，李玉蘭依照北京市第二中級(jí)人民法院終審判決書所確定的索賠原則，在北京市通州區(qū)人民法院，要求馬海濤按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金共計(jì)48萬元。經(jīng)審理，通州區(qū)人民法院認(rèn)為，李玉蘭作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)基于出賣人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失這兩個(gè)因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為26萬元。最后，通州區(qū)人民法院判決房屋所有人馬海濤賠償買房人李玉蘭經(jīng)濟(jì)的損失約占房屋評(píng)估價(jià)的70%。

如果是商品房買賣，在成交四年后因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，而賣房人反悔而至人民法院，幾乎不可能勝訴，但是小產(chǎn)權(quán)房買賣就截然相反了，因?yàn)檗r(nóng)民在自己宅基地上建成的房屋出賣時(shí)，因宅基地是農(nóng)民集體所有只能在同村村民之間轉(zhuǎn)讓，外來的居民不可能享有宅基地使用權(quán)而不能買地此小產(chǎn)權(quán)房，外來的居民不具備購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的主體資格，所以只要賣房人后悔，這樣的買賣就不受法律的保護(hù)。在合同違反法律禁止性規(guī)定而無效的情況下，合同自始不產(chǎn)生效力，農(nóng)民是否反悔并不影響合同的效力。法院以農(nóng)民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。如果賣房人不反悔，買房人就會(huì)因買賣合同而實(shí)際占有、使用該房屋，就不會(huì)形成民事訴訟。如果機(jī)械地以主體不適格為由認(rèn)定合同自始無效，雙方各自返還，是違反民法的公平原則的，畢竟買賣四年以來，房?jī)r(jià)上漲許多，各自返還，明顯是賣房人違約，卻是獨(dú)享四年的價(jià)格漲幅。最終，村民馬海濤雖然要回房屋，但卻要賠償李玉蘭185290元的損失，李玉蘭雖然退還房屋，卻拿到房屋市場(chǎng)70%的賠償，相當(dāng)于4.5萬元最初的投資而言，還是獲得了較高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。因此，小產(chǎn)權(quán)房的買賣必須雙方自愿，雙方都不能反悔，否則這樣的買賣很脆弱，得不到和商品房一樣的法律保護(hù)。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，無法在房管部門備案，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不在政府部門的監(jiān)管范圍內(nèi)的，一旦產(chǎn)生房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，以及房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)困難，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)無法向銀行貸款融資等問題時(shí)，救濟(jì)途徑非常的有限。

2.3 小產(chǎn)權(quán)房的政策問題。在我國(guó)，黨的政策對(duì)法律的制定有指導(dǎo)作用，黨的政策是我國(guó)制定具體法律的依據(jù)。近年來小產(chǎn)權(quán)房迅速發(fā)展，現(xiàn)行法律存在諸多急需完善地方，了解小產(chǎn)權(quán)房方面的政策，對(duì)預(yù)測(cè)相關(guān)法律的制定和修改是大有幫助的。

1999年國(guó)務(wù)院辦公廳頒布的【1999】39號(hào)文件，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，明確限制了小產(chǎn)權(quán)房買賣。該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！闭窃撏ㄖ沟贸鞘芯用裨谵r(nóng)村購(gòu)買的房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，而成為小產(chǎn)權(quán)房。2007年建設(shè)部風(fēng)險(xiǎn)提示，申明法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許將集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。如果非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買了這類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。

2007年12月11日，國(guó)務(wù)院召開的國(guó)務(wù)院常委會(huì)會(huì)議上也再次申明，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞開發(fā)。2008年用國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”，“其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地?！?/p>

從法理上看，國(guó)辦通知建設(shè)部的風(fēng)險(xiǎn)提示既非法律也非行政法規(guī)，但可以看出中央政府是禁止小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的，如果小產(chǎn)權(quán)房不能流轉(zhuǎn)，只能限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才擁有，那么小產(chǎn)權(quán)房就沒有發(fā)展空間，還要面臨已建成已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房如何處理的問題，在當(dāng)前情況下，小產(chǎn)權(quán)房處理已不是以一個(gè)單純的法律問題，而更多的是一個(gè)政治問題。

3 對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合理制度安排的建議

3.1 長(zhǎng)期安排：農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)使得小產(chǎn)權(quán)房的土地（集體土地）逐步縮小與城市國(guó)有土地的價(jià)格差距，因此，解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，首先要妥善解決農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)問題。

長(zhǎng)期以來，我國(guó)城鎮(zhèn)土地實(shí)行無償無限期的使用制度，使得土地使用權(quán)處于靜態(tài)狀態(tài)之下，土地不能按照價(jià)值規(guī)律發(fā)揮作用，也不能反映供求關(guān)系，更不能形成地產(chǎn)市場(chǎng)，因而土地資源也難得到合理的配置。

我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)制度的改革的成果就是實(shí)現(xiàn)了從國(guó)有土地的“三無制度”即無流動(dòng)、無償、無期限到“三有制度”即有流動(dòng)、有償、有期限的土地使用制度的轉(zhuǎn)變。國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)通過有償出讓的方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，逐步建立起地產(chǎn)市場(chǎng)，促使土地使用權(quán)的合理流動(dòng)，通過交易明確規(guī)定土地使用者可以依法自由開展土地使用權(quán)的買賣、租。中國(guó)未來要解決的最大難題，是8億農(nóng)民的致富問題，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村任重道遠(yuǎn)。土地是人類的財(cái)富之母，土地的巨大效益離不開土地的合理利用及有效配置。國(guó)有土地制度改革的成功無疑給農(nóng)村集體起到了良好的示范作用。伴隨者高速城市化的發(fā)展過程，許多農(nóng)村人口進(jìn)程務(wù)工，舉家遷徙居住，保留農(nóng)村住房已無必要，但如果房產(chǎn)不能流轉(zhuǎn)，就抑制物的效用，也剝奪了農(nóng)民自住籌措資金發(fā)展的權(quán)利，人為加劇了農(nóng)民的貧困。也有許多農(nóng)村人口沒有進(jìn)程務(wù)工，但現(xiàn)在農(nóng)業(yè)發(fā)展必須通過機(jī)械化、產(chǎn)業(yè)化才能謀求飛躍，低水平的耕作肯定不能使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。農(nóng)村土地必須有效正和，進(jìn)行流轉(zhuǎn)，才能打破戶戶割據(jù)、村村占有的局面。

2008年黨的明確提出，允許農(nóng)民按照自愿有償?shù)脑瓌t，以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、個(gè)分合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶，家庭農(nóng)場(chǎng)，農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模主體，《中央推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題決策》中規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。這“三個(gè)不得”也就明確規(guī)定了集體土地流轉(zhuǎn)的底限。

現(xiàn)在城市居民享有社會(huì)保障，農(nóng)村村民享有集體土地使用權(quán)，可以嘗試進(jìn)行置換，完成農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)變；鼓勵(lì)農(nóng)民將承包地向?qū)I(yè)大戶，農(nóng)業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)；建立流轉(zhuǎn)土地登記制度，對(duì)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押集體土地的行為統(tǒng)一登記，集中管理，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地一體化，當(dāng)農(nóng)村集體土地與城市國(guó)有土地沒有差別，實(shí)現(xiàn)了“同地同價(jià)”的時(shí)候，小產(chǎn)權(quán)房的主要問題自然就迎刃而解了。

3.2 近期安排：區(qū)別類型、逐步消化、避免強(qiáng)拆。

3.2.1 對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，建造在建設(shè)用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府優(yōu)先考慮收購(gòu)，不能夠補(bǔ)辦手續(xù)的，作為廉租房使用，能夠補(bǔ)辦手續(xù)的就作為經(jīng)濟(jì)適用房使用，彌補(bǔ)政府在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面的不足。

3.2.2 以后能逐步流轉(zhuǎn)，規(guī)定同村村民享有優(yōu)先受讓權(quán)，就賦予了農(nóng)民處分權(quán)，幫助農(nóng)民盤活資產(chǎn)，最大限度地發(fā)揮物的效能。集體土地包括：農(nóng)地（耕地和其他種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地）、建設(shè)用地（宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地）

3.2.3 對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)過審批為職工建造的住宅，應(yīng)當(dāng)規(guī)定集體企業(yè)內(nèi)部員工享有優(yōu)先受讓權(quán)，以后也可以逐步流轉(zhuǎn)

3.2.4 對(duì)于違反《土地管理法》，在農(nóng)地上建造的房屋，堅(jiān)決打擊，拆除同時(shí)進(jìn)行處罰。任何制度都是不同利益主體多方利益的博弈的過程，而該制度也會(huì)隨著博弈的持續(xù)進(jìn)而不斷調(diào)整。我國(guó)的改革始于農(nóng)村，經(jīng)過城市化的發(fā)展，又面臨者新一輪的深層次的改革，還是要回到農(nóng)村，只有立足農(nóng)村，逐步消除城鄉(xiāng)差距，開展城鎮(zhèn)化建設(shè)，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，才具有規(guī)劃時(shí)代的現(xiàn)實(shí)意義！

參考文獻(xiàn)

1 楊宇著.農(nóng)民土地權(quán)益與農(nóng)村基層民主建設(shè)研究：試論農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度與村民自治關(guān)系，北京：中國(guó)社會(huì)出版社，2007

2 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2008